[민사]임대인이 임차인과 약정한 이주비를 지급하기로 한 것은 상가건물 임대차보호법 상 계약갱신 거절사유에 해당한다고 본 사례(대구지법 2021가단146666 판결)
ㅇ 대구지방법원 2022. 8. 9. 선고 2021가단146666 판결(제11민사단독, 성금석 부장판사)
ㅇ 당사자들의 주장
- 원고는 피고의 이 사건 부동산 중 계쟁부분에 관한 임대차계약이 종료하였다고 하면서 피고가 보증금 1억 5,000만 원 및 이주비(사업비) 4,000만 원의 수령과 동시이행으로 이 사건 부동산 중 계쟁부분을 인도할 의무가 있다고 주장함에 대하여, 피고는 이 사건 부동산 중 계쟁부분에 관한 임대차계약이 종료하지 않았고, 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한다고 주장함
ㅇ 판결 요지
- 피고는 이 사건 계쟁부분의 권리(시설)을 양수함에 있어 총 권리금으로 5,500만 원을 지급한 점, 그때로부터 지금까지 약 7년이 경과하였으므로 그동안의 감가상각을 고려해야 하고, 코로나19 상황 등을 종합적으로 거려할 때 임대차 종료 시 피고가 이주비(사업비)로 지급받기로 한 4,000만 원이 결코 위 권리금에 못 미친다고 볼 수 없는바, 전 소유자들과 피고 간에 이주비(사업비) 4,000만 원을 인도와 동시에 지급하기로 한 약정은 '서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우'에 해당한다고 할 것이므로 이에 반하는 피고의 계약갱신요구권 행사로 인한 임대차계약 존속의 주장은 이유 없음
- 한편, 원고와 피고 사이의 약정된 임대차계약의 종기는 '재건축, 재개발할 때까지'이므로 원고의 주장대로 주상복합 신축공사의 건축인,허가가 나는 날까지로 해석함이 사회통념상 타당하다고 할 것이고, 이는 장래이행의 소로서 미리 청구할 필요성이 인정됨
대 구 지 방 법 원
판 결
사 건 2021가단146666 건물인도
원 고 A자산신탁 주식회사
소송대리인 변호사 방문일
피 고 B
소송대리인 법무법인 평
담당변호사 이병호
변 론 종 결 2022. 7. 12.
판 결 선 고 2022. 8. 9.
주 문
1. 별지 ㈜ C 기재 주상복합 신축공사의 건축인·허가를 받는 것을 조건으로, 피고는 원고로부터 190,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 별지 도면 표시 1층 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분 94.62㎡, 2층 내지 5층 각 194.95㎡를 각 인도하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용은 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다.
청 구 취 지
피고는 원고로부터 190,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 함) 중 별지 도면 표시 1층 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분 94.62㎡, 2층 내지 5층 각 194.95㎡(이하 ‘이 사건 계쟁부분’ 이라 함)를 각 인도하라.
이 유
1. 인정사실
가. 이 사건 부동산은 소외 D, E, F, G(이하 ‘전 소유자들’이라 함)의 각 1/4 공유관계인데, 2021. 9. 29. 원고에게 신탁을 등기원인으로 같은 날 공유자 지분 전부를 소유권이전등기 하였다.
나. 원고는 수탁부동산의 개발사업을 수행하기 위한 건설업 등을 목적으로 설립된 법인인바, 이 사건 부동산을 포함한 대구 수성구 인근 토지에 대하여 현재 재개발사업을 진행하고 있고 개발예정 토지는 총 11필지, 면적은 5,007.2㎡이다.
다. 위 사업을 위하여 원고는 2021. 9. 29. 위탁자 소외 ㈜ C(재개발사업의 시행사임), 위탁자 겸 물상보증인 소외 D 등 14명과 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 피고는 이 사건 부동산 중 계쟁부분의 임차인으로 ‘H모텔’이라는 숙박업소를 운영하고 있다.
라. 전 소유자들은 2017. 9. 25. 매매로 이 사건 부동산을 취득하면서 전전 소유자 I과 피고 사이의 임대차계약을 승계1)하였는데, 2020. 1.경부터 이미 이 사건 부동산을
| 1) 2015. 6. 17.자 별지 부동산 권리(시설) 양수·양도계약서 기재와 같다. 그 요지는 ‘총 권리금 5,500만 원. 전 임차인 J의 임대 차관계(보증금 1억 5,000만 원, 월 차임 500만 원, 계약기간 2014. 1. 11.부터 2015. 1. 13.까지)를 피고가 승계하되 기간 만료 |
포함한 인근 토지들에 대하여 재개발사업을 위하여 시행사의 토지매입 작업이 진행 중이었고, 전 소유자들도 이 사건 부동산의 소유자로서 이미 시행사와 부동산매매계약을 체결하였으며, 이 사건 부동산의 명도 책임을 전 소유자들이 부담하는 것으로 약정하였다. 피고도 이러한 사실을 잘 알고 있었기에 피고가 이 사건 부동산 중 계쟁부분을 언제라도 명도하여야 하는 상황을 고려하여, 전 소유자들과 피고는 2020. 6. 20.경 별지와 같이 부동산임대차계약서를 다시 작성하였다. 마. 그 주된 내용은 ‘① 보증금 150,000,000원, ② 월세 4,600,000원(부가가치세 포함, 후불로 매월 10일에 지급), ③ 임대차 기간은 인도일(2015. 6. 26.)로부터 재건축, 재개발할 때까지로 한다.’라는 것이었다. 이에 특약사항으로 ‘1. 재건축이나 재개발 사업이 진행될 때에는 건물주로부터 보증금 1억 5,000만 원 및 이주비(사업비) 4,000만 원을 받기로 하며 명도와 동시에 보증금 및 이주비(사업비)를 지불하기로 한다. 2. 재건축이나 재개발 시행이 불가능할 때는 이주비(사업비)는 없었던 것으로 하며, 임대인과 임차인 공히 3개월 전에는 계약의 존속을 의사 표시하며 계약 만료 시 보증금은 반환한다.’라고 명시하였다.
바. 현재 위 사업 관련 건축인·허가의 진행 과정은 다음 표 기재와 같다
사. 원고는 당초 늦어도 2022. 4. 이전에 건축인·허가가 날 것으로 예상하였지만 코로나 사태로 인하여 각종 위원회의 회의가 지연되고 민원관련 회의도 지연되는 바람에 예상보다 건축허가가 늦어졌는데, 현재는 민원협의가 종료되어 2022. 8. 하순경 건축인·허가가 날 것으로 예상하고 있다.
[인정 근거] 갑 1-1 내지 갑 25, 을 1, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장 및 판단
가. 주장
원고는 피고의 이 사건 부동산 중 계쟁부분에 관한 임대차계약이 종료하였다고 하면서 피고가 보증금 1억 5,000만 원 및 이주비(사업비) 4,000만 원의 수령과 동시이행으로 이 사건 부동산 중 계쟁부분을 인도할 의무가 있다고 주장함에 대하여, 피고는 이 사건 부동산 중 계쟁부분에 관한 임대차계약이 종료하지 않았고 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한다고 주장한다.
나. 판단
살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)는 제1항에서 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 제3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’를 규정하고 있다. 위 인정사실에서 본 바와 같이 피고는 이 사건 계쟁부분의 권리(시설)를 J으로부터 양수함에 있어 총 권리금으로 5,500만 원을 지급한 점, 그때로부터 지금까지 약 7년이 경과하였으므로2) 그동안의 감가상각을 고려해야 하고 또 코
| 2) 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과할 수 없 다. |
로나 사태가 지속되고 있는 점, 전 세계에 만연해 있는 경기불황 등의 경제 사정을 종합적으로 고려할 때 임대차 종료 시 피고가 이주비(사업비)로 지급받기로 한 4,000만 원이 결코 위 권리금에 못 미친다고 볼 수 없는바, 전 소유자들과 피고 간에 이주비(사업비) 4,000만 원을 인도와 동시에 지급하기로 한 약정은 ‘서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우’에 해당한다고 할 것이므로, 이에 반하는 피고의 계약갱신요구권 행사로 인한 임대차계약 존속의 주장은 이유 없다.
한편, 전 소유자들의 임대인 지위를 승계한 원고와 피고 사이의 위 2020. 6. 20.경 부동산임대차계약이 종료하였는지에 관하여 보건대, 약정된 임대차 기간은 ‘인도일(2015. 6. 26.)로부터 재건축, 재개발할 때까지로 한다.’라는 것인바, ‘재건축, 재개발할 때(또는 재건축이나 재개발 사업이 진행될 때)까지’의 의미는 다소 불분명하나 원고의 주장대로 별지 ㈜ C 기재 주상복합 신축공사의 건축인·허가가 나는 날까지로 해석함이 사회통념상 타당하다고 할 것이고, 일반적으로 채무자가 채무의 이행기 도래 전부터 채무의 존재를 다투기 때문에 이행기가 도래하거나 조건이 성취되었을 때에 임의의 이행을 기대할 수 없는 경우에는 장래이행의 소로써 미리 청구할 필요가 인정되는데(대법원 1993. 11. 9. 선고 92다43128 판결 등 참조), 피고가 위와 같이 다투고 있는 이상 원고의 이 사건 인도청구는 장래이행의 소로서 미리 청구할 필요성도 인정된다고 할 것이다.
따라서 별지 ㈜ C 기재 주상복합 신축공사의 건축인·허가를 받는 것을 조건으로, 피고는 원고로부터 임차보증금과 이주비(사업비)의 합계 190,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산 중 이 사건 계쟁부분을 인도할 의무가 있다고 할 것이다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.