○ 대구지방법원 2023. 7. 12. 선고 2022나322956 판결(제4-2민사부, 재판장 신안재 부장판사)
[민사] 임차목적물이 비주거용 건물로서 주택임대차보호법이 적용될 수 없다고 판단하여 제1심판결을 취소한 사례(대구지법 2022나322956 판결)
○ 판단
가. 관련 법리
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 등 참조).
| 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 [배당이의][공1996.5.1.(9),1253] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준 [2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 본 사례 【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. [2] 방 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례. 【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제2조 [2] 주택임대차보호법 제2조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224) 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594) [2] 대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결(공1987, 886) 대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카3097 판결(공1989, 102) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 1 외 1인 (원고들 소송대리인 변호사 황성하) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 정운호) 【원심판결】 대전고법 1995. 10. 26. 선고 95나2157 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 본다. (1) 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다 ( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 참조). (2) 원심은 이 사건 건물은 온양시장 변두리에 위치하고 있고, 건축물관리대장 및 등기부상의 용도는 1층 점포 지하 위락시설 및 다방으로 기재되어 있는 상가건물로서, 이 사건 건물 1층에는 전자오락실, 이불가게, 여인숙, 미용실, 슈퍼마켓이 영업을 하고 있는 사실, 피고가 임차한 건물부분은 약 30평 가량의 지하실 다방으로서 다방영업장 약 21평, 주방 약 3평, 약 2 내지 3평 가량의 방 2개로 이루어져 있고, 피고가 위 건물부분에 관하여 임대차계약을 체결함에 있어서 작성된 계약서에는 용도 다방, 임대차기간이 만료되면 임차인은 다방허가증 및 내부시설물을 원상복구하며 권리금 및 유익비 일체를 청구하지 않는다고 기재되어 있는 사실, 피고는 위 장소에서 다방영업을 하면서 1992. 11. 12.경 다방 영업자 지위를 승계하였고, 1993. 11. 10.경 온양시 (주소 생략) 소재 3층 연립주택 2층 205호를 구입하여 최소한 1994. 3. 말경부터 위 다방이 아닌 연립주택에서 거주한 사실을 인정한 다음, 위 인정 사실에 의하면 피고가 임차한 위 다방 건물부분은 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고 설사 피고가 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 위 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없다 고 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴보면 원심의 이러한 인정 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 채증법칙 위배, 주택임대차보호법 제2조의 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 소론이 지적하는 당원의 판례는 사안을 달리하여 이 사건에 원용하기에 적절한 것이 아니다. 논지는 모두 이유 없다. (3) 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수 |
나. 구체적 판단
위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 임차목적물은 공장 용도인 비주거용 건물이라고 봄이 상당하고, 설령 피고가 이 사건 임차목적물 중 임차기숙사 부분을 주거 목적으로 사용하였다고 하더라도 이는 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없으므로 이 사건 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용될 수 없다.
따라서 피고가 주택임대차보호법상 소액임차인임을 전제로 작성된 이 사건 배당표는 부당하므로, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 17,000,000원을 삭제하고, 원고에 대한 배당액 687,377,040원을 704,377,040원으로 경정하여야 한다.
1) 이 사건 부동산 중 건물은 공장 건물이고, 그 중 기숙사의 면적비율은 임차목적물 기준으로는 약 24%, 이 사건 부동산 중 건물 전체 기준으로는 약 11%에 불과하여 비주거용 부분인 공장 등이 훨씬 더 많은 면적을 차지하고 있다.
2) 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하고 위 임차목적물에서 제조업을 운영하였고, 피고 스스로도 공장에서 먹고 자면서 시간을 아껴가며 일해야겠다는 생각에 이 사건 임차기숙사까지 같이 임차하였다고 주장하고 있는바, 피고의 주장에 의하더라도 이 사건 임대차계약의 주된 목적은 공장 운영임이 명백하다. 실제로 피고는 관할 세무서에서 상가건물 임대차로서의 확정일자는 받았으나, 면사무소 등에서 주거용 건물의 임대차로서의 확정일자는 받지 아니하였고, 이 사건 임차목적물의 전기사용계약도 계약종별이 ’산업용(갑)저압, 용도는 ‘광공업용’으로 되어 있다.
3) 피고는 당초 이 사건 경매절차에서 2020. 3. 9. 상가임대차로서 권리신고 및 배당요구신청을 하였다가, 임대차보증금과 월 차임을 환산한 보증금 액수가 상가건물 임대차보호법상 소액임차인 기준에 해당하지 않는다는 것을 알게 되자, 배당요구 종기 이후인 2021. 2. 18. 뒤늦게 주택임차인으로서 다시 권리신고 및 배당요구신청을 하였다.
4) 피고는 2019. 8. 6. 전입신고를 마치고 이 사건 임차기숙사에서 거주를 시작하였으나 실제 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급했다고 주장하는 시기는 그로부터 2달이 지난 2019. 10. 11. 무렵인 점을 감안하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았더라도 위 기숙사에서 거주할 수 있었다고 보이므로, 피고가 위 기숙사를 주거 목적으로 사용하였더라도 이는 어디까지나 공장 운영을 위한 부수적인 것에 불과할 뿐, 기숙사 거주 여부가 이 사건 임대차계약의 체결이나 임대차보증금 액수를 좌우하는 필수불가결한 요인이었다고 보기 어렵다.
5) 한편 피고는 이 사건 임차목적물에 전입신고를 하기 전까지 다른 곳에서 가족과 함께 거주한 것으로 보이고, 이 사건 임차기숙사에서는 가족과 함께 거주하지 않고 혼자 살았다고 진술하고 있는바, 이 사건 임차기숙사 부분은 피고의 유일한 주거라고도 보이지 않는다.
대 구 지 방 법 원
판 결
사 건 2021가단138771 배당이의
원 고 A
소송대리인 법무법인 한서 담당변호사 김형민, 서하윤
소송복대리인 변호사 여태형
피 고 B
변 론 종 결 2022. 7. 7.
판 결 선 고 2022. 8. 18.
주 문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
청 구 취 지
대구지방법원 2020타경102433 부동산임의경매 사건에서 같은 법원이 2021. 10. 14. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 17,000,000원을 삭제하고, 원고에 대한 배당액 687,377,040원을 704,377,040원으로 경정한다.
이 유
1. 인정사실
가. 주식회사 대구은행(이하 ‘대구은행’이라 함)은 B의 대구은행에 대한 대출금 채무를 담보하기 위하여 B 소유의 ‘경북 영천시 □□면 ○○리 ****-10 외 6 토지 및 지상건물’(이하 ‘이 사건 부동산’이라 함)과 ‘기계, 기구‘를 공동담보로 하여 2019. 7. 19. 채권최고액 8억 7,600만 원의 근저당설정등기를 마쳤다.
나. 피고는 2019. 10. 11. B와 사이에 이 사건 부동산 중 영천시 □□면 공장용지 및 그 지상 1층 일반철물구조 단층공장(공장 정문 남동쪽) 300㎡(이하 ’이 사건 임차공장‘이라 함) 및 2층 경량철물구조(기숙사) 96.6㎡(이하 ’이 사건 임차기숙사‘라 하고, 이 사건 임차공장과 합쳐 ’이 사건 임차목적물‘이라 함)에 관하여 임대차보증금 3,000만 원, 월차임 30만 원, 임대차기간 2년으로 하는 내용의 부동산임대차계약(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 함)을 체결하였고, 2019. 10. 14. 이 사건 임대차계약에 관하여 확정일자를 받았다.
다. 대구은행은 B가 대출금 채무를 변제하지 아니하여 2020. 2. 20. 이 사건 부동산을 대상으로 하여 부동산임의경매(이하 ’이 사건 경매‘라 함) 신청을 하여 2020. 2. 21. 임의경매 개시결정을 받았다.
라. 한편, 대구은행은 2020. 6. 12. C 주식회사(이하 ’소외 회사‘라 함)와 사이에 대구은행의 B에 대한 대출금 채권을 양도양수하는 내용의 자산양수도계약을 체결하였고, 소외 회사는 2020. 6. 26. 대구은행 및 원고와 사이에 위 자산양수도계약의 양도 및 양수계약을 체결하고, 위 자산양수도계약에 따른 양수인의 지위를 원고에게 양도하였다.
마. 대구은행은 2020. 6. 26. B에게 채권양도통지서를 2회 발송하고 B의 주소지를 보급지역으로 하는 2개 이상의 일간신문에 공고함으로써 B에 대한 채권양도의 대항요건을 갖추는 한편 대구은행의 채무자에 대한 근저당권을 취득하였다.
바. 이 사건 경매 절차의 배당기일인 2021. 10. 14. 실제 배당할 돈은 7억 21,774,360원이었는데, 경매법원은 위 돈을 1순위로 임차인(소액우선변제)인 피고에게 주택임대차보호법시행령 제10조 1항에 따라 1,700만 원을 배당하고, 5순위로 근저당권자인 원고에게 6억 87,377,040원을 배당하는 내용의 배당표를 작성하였는바, 원고는 위 배당기일에 출석하여 피고의 배당금 전액에 대하여 배당이의를 하고, 그로부터 7일 이내인 2021. 10. 19. 이 사건 배당이의의 소를 제기하였다.
[인정근거] 다툼없는 사실, 갑제1호증 내지 갑제7호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장에 대한 판단
가. 주장 요지
이 사건 경매의 경우 배당요구 종기일은 2020. 5. 4.이므로 피고가 임차인으로서 배당을 받기 위해서는 위 배당요구종기일 이내에 권리신고 및 배당요구신청을 하여야 한다. 하지만 피고는 2020. 3. 9. 상가임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청을 하였으나, 주택임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청은 2021. 2. 18.에 하였다. 따라서 피고는 이 사건 배당에서 주택임차인으로서 소액우선변제를 받을 요건을 갖추지 못하였음이 명백하므로, 이를 간과한 이 사건 배당은 부당하다. 그렇지 않다고 하더라도 피고가 이 사건 부동산에 관하여 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받기 위하여 필요한 주택임대차계약을 체결한 바가 없으므로 진정임차
인이 아닌 피고에 대한 배당은 부당하다. 따라서 이 사건 배당에서 피고에게 배당된 금액은 부당하므로 전액 삭감되어야 하고, 그 삭감된 만큼 원고가 추가로 배당받아야 한다.
나. 판단
(1) 진정한 주택임차인이 아니라는 주장에 대하여
배당이의 소송에 있어서 원고는 배당이의 사유를 구성하는 사실에 대하여 주장․입증하지 아니하면 아니 되므로 상대방의 채권이 가장된 것임을 주장하여 배당이의를 신청한 채권자는 이에 대하여 입증책임을 부담한다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결 등 참조).
| 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다32178 판결 [배당이의][공1997.12.15.(48),3831] 【판시사항】 [1] 배당이의 소송에서의 입증책임의 소재 [2] 구 근로기준법 제30조의2 제2항에 의해 우선변제권이 인정되는 임금채권의 범위 【판결요지】 [1] 배당이의 소송에 있어서 원고는 배당이의 사유를 구성하는 사실에 대하여 주장·입증하지 아니하면 아니되므로, 상대방의 채권이 가장된 것임을 주장하여 배당이의를 신청한 채권자는 이에 대하여 입증책임을 부담한다. [2] 구 근로기준법(1997. 3. 13. 법률 제5309호로 제정되기 전의 것) 제30조의2 제2항에서 정한 근로자의 최종 3개월분의 임금에 대한 우선특권 규정에 의하여 보호되는 임금채권의 범위는 퇴직의 시기를 묻지 아니하고 사용자로부터 지급받지 못한 최종 3개월분의 임금을 말한다고 할 것이고, 반드시 사용자의 도산 등 사업폐지시로부터 소급하여 3월 내에 퇴직한 근로자의 임금채권에 한정하여 보호하는 취지라고 볼 수 없다. 【참조조문】 [1] 민사소송법 제261조, 제659조[2] 구 근로기준법(1997. 3. 13. 법률 제5309호로 제정되기 전의 것) 제30조의2 제2항(현행 근로기준법 제37조 제2항 참조) 【참조판례】 [2] 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48650 판결(공1996상, 1065) 【전 문】 【원고,상고인】 중소기업은행 (소송대리인 법무법인 신화 담당변호사 강명훈) 【피고(선정당사자),피상고인】 피고(선정당사자) 【원심판결】 서울고법 1997. 6. 11. 선고 97나11478 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 배당이의 소송에 있어서 원고는 배당이의 사유를 구성하는 사실에 대하여 주장·입증하지 아니하면 아니되므로 상대방의 채권이 가장된 것임을 주장하여 배당이의를 신청한 채권자는 이에 대하여 입증책임을 부담한다고 할 것이고, 따라서 원심이 피고(선정당사자) 및 선정자들(이하 피고 등이라 한다)이 배당요구한 이 사건 임금채권이 가장채권이라는 원고의 주장에 대하여 이 점에 대한 입증책임이 원고에게 있음을 전제로 하여 판단한 제1심판결을 그대로 인용하였음은 위에서 본 법리에 따른 것으로 옳다고 여겨지고, 거기에 배당이의 소송에 있어 입증책임에 대한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 없다. 2. 제3점에 대하여 원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 주식회사 삼진산업(이하 소외 회사라고 한다) 소유인 경기 포천군 (주소 생략) 공장용지 639㎡ 및 위 지상 철근콘크리트조 평슬래브지붕 단층공장 354㎡에 관하여 1994. 2. 8. 서울지방법원 의정부지원 포천등기소 접수 제2575호로서 근저당권자는 원고, 채무자는 소외 회사로 하고 채권최고액 금 1,300,000,000원으로 한 근저당권설정등기가 마쳐진 사실, 그 후 원고는 1995. 10.경 위 근저당권에 기하여 서울지방법원 의정부지원 95타경42358호로서 위 각 부동산에 대한 임의경매신청을 하여 그에 따라 경매절차가 개시·진행된 결과 위 각 부동산이 금 71,120,000원에 경락되고, 1996. 5. 23. 위 사건의 배당기일에 위 매각대금과 지연이자를 합한 배당할 금액 금 71,224,138원에서 집행비용을 공제한 금 68,524,678원이 실제 배당할 금액으로 정하여진 사실, 위 배당절차에서 피고 등은 소외 회사에 고용된 근로자들임을 전제로 구 근로기준법 제30조의2(1997. 3. 13. 법률 제5309호로 개정되기 전의 것) 제2항 소정의 우선변제권에 기하여 제1심판결 별지 계산내역서 합계금액란 기재와 같은 해당 임금 및 퇴직금 채권(총합계 금 54,728,930원)의 지급을 구하는 배당요구 신청을 하고, 원고는 위 근저당권의 피담보채권으로서 소외 회사에 대한 원금 96,548,289원과 이자 금 10,204,643원의 채권액 지급을 구하는 배당요구 신청을 하여, 위 법원에서 피고 등에 대하여는 제1순위로 같은 계산내역서 합계금액란 기재 각 해당 금원을, 원고에 대하여는 제2순위로 나머지 잔액 금 13,795,748원을 배당한다는 내용의 배당표를 작성한 사실을 인정한 다음, 피고 등은 실제로 소외 회사의 근로자가 아님에도 불구하고 허위로 임금 및 퇴직금 채권을 내세워 위와 같이 배당요구 신청을 하였으므로 위 배당표 중 피고 등에 대한 각 해당 배당액을 모두 삭제하고 그 대신 원고에 대한 배당액 금 13,795,748원을 금 68,524,678원으로 각 경정하여야 옳다는 원고의 주장을 피고 등은 소외 회사에서 각기 일정 기간 근로자로 종사하면서 같은 계산내역서 기재의 해당 급여액 소정의 임금을 지급받아 왔고, 관할 세무서에 신고한 급여액도 위 배당요구 신청시의 임금 채권액과 대부분 일치하고 있는 사실을 인정할 수 있다는 이유로 배척하고 원고의 청구를 기각한 제1심판결을 인용하여 원고의 항소를 기각하였다. 그러나 원고는 원심에서 1997. 5. 6.자 준비서면으로 피고 등이 배당요구를 한 1996년 6월과 7월분 임금 등 배당요구채권이 전부 지급되어 소멸되었다는 취지의 주장을 하였으므로(기록 143면 참조), 원심으로서는 마땅히 이에 대하여 판단을 하여야 하는데도 불구하고, 이에 대하여 아무런 판단을 하지 아니한 위법을 저질렀고, 이러한 위법은 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하므로 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다{아울러 구 근로기준법 제30조의2 제2항에서 정한 근로자의 최종 3개월분의 임금에 대한 우선특권 규정에 의하여 보호되는 임금채권의 범위는 퇴직의 시기를 묻지 아니하고 사용자로부터 지급받지 못한 최종 3개월분의 임금을 말한다고 할 것이고, 반드시 사용자의 도산 등 사업폐지시로부터 소급하여 3월 내에 퇴직한 근로자의 임금채권에 한정하여 보호하는 취지라고 볼 수 없다 고 할 것인데( 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48650 판결 참조), 을 제1호증의 1 내지 19의 각 기재에 의하면, 소외 회사는 피고 등이 배당요구를 한 1995년 6월, 7월 임금을 포함한 같은 해 12월까지의 임금에 대한 근로소득세를 원천징수하여 관할 세무서에 납부한 바 있고, 이에 비추어 볼 때 만약 피고 등 가운데 1995년 6월, 7월 이후에도 계속 소외 회사의 근로자로 근무하고서도 임금을 수령하지 못한 자가 있다면 피고 등이 배당을 요구한 임금이 반드시 최종 3월분의 임금이라고 볼 수 없다고 할 것이므로 원심으로서는 피고 등이 배당요구한 임금이 과연 우선변제의 대상이 되는 최종 3개월분의 임금인지 여부도 가려보아야 할 것이다}. 3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고 사건을 더 심리 $판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 정귀호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈 |
먼저, 갑제8호증 내지 갑제12호증의 각 기재만으로는 피고가 이 사건 임차기숙사에 관하여 임대차계약을 체결한 바가 없다는 점을 인정하기가 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 을제1호증 내지 을제12호증의 각 기재에 의하여 인정되는 아래의 사정을 종합하면, 피고는 이 사건 임차공장뿐 아니라 이 사건 임차기숙사에 관해서도 부동산임대차계약을 체결하였다는 사실을 넉넉히 인정할 수 있다.
① 이 사건 임대차계약서에는 이 사건 임차공장뿐 아니라 이 사건 임차기숙사도 포함되어 있고, 피고는 2019. 10. 11. 이 사건 임대차계약을 체결하기 전인 2019. 8. 6.에 임대인인 B의 양해를 받아 이 사건 임차기숙사로 전입신고를 마쳤고, 그에 대한 임대차보증금으로 2019. 10. 3.에 300만 원, 2019. 10. 8.에 1,200만 원 합계 1,500만 원을 지급하였으며, 이 사건 임대차계약을 체결하고 난 뒤에 이 사건 임차공장을 인도받으면서 그에 대한 임대차보증금으로 1,500만 원을 지급하였다.
② 피고와 B는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 특약사항으로 피고가 B에게 월차임 30만 원을 지급하지 않는 대신 이 사건 임차목적물에 대한 공과금(전기세, 수도세 등)의 절반을 부담하는 것으로 약정하였고, 그에 따라 피고는 피고가 이 사건 임대차계약 기간 동안 B를 대신해서 전기요금 3,170,515원을 납부하였고, 2019. 12. 31. B가 체납한 전기료 445,810원을 납부하였으며, 2020. 11. 23. B의 요청으로 월차임 200만 원을 B의 동생인 D의 계좌로 송금하였다.
(2) 배당요구종기일 이후 권리신고 및 배당요구신청을 했다는 주장에 대하여
이 사건 임대차는 상가건물임대차보호법 제2조 및 같은 법 시행령 제2조에 따른 환산 보증금액이 6,000만 원{=임대차보증금 3,000만 원 + 3,000만 원(=월 차임 30만 원 × 1분의 100)}이고, 한편, 위 2.의 나.의 (2)항에서 인정한 바와 같이 원고가 이 사건 임차기숙사에 전입신고를 마치고 보증금으로 1,500만 원을 지급하였고, 이 사건 임차공장에 입주하면서 보증금으로 1,500만 원을 지급한 사정으로 미루어 보면 이 사건 임차기숙사에 대한 환산 보증금액은 3,000만 원{=임대차보증금 1,500만 원 + 1,500만 원(=월 차임 15만 원 × 1분의 100)}으로 보아도 무방하다고 판단된다.
(이 사건 임차공장과 이 사건 임차기숙사의 면적 비율로 계산하면 이 사건 임차기숙사에 대한 환산보증금은 3,000만 원보다 적게 된다).
한편, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑제8호증, 갑제9호증, 을제6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면,
① 이 사건 임대차계약서 상에 임대차보증금 및 월차임이 이 사건 임차공장 및 이 사건 임차기숙사로 구분되어 있지 않고 포괄적으로 기재되어 있는 까닭에 피고는 2020. 3. 9. 이 사건 경매 절차에서 상가임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하였으나 권리신고 및 배당요구 신청서에는 이 사건 임차공장 및 이 사건 임차기숙사도 이 사건 임대차계약에 포함되어 있음을 명기한 사실,
② 이 사건 경매의 경우 배당요구 종기일은 2020. 5. 4.인 사실,
③ 피고는 2021. 2. 6. 이 사건 경매를 진행하고 있던 대구지방법원으로부터 “이미 신청한 권리신고 및 배당요구 신청 대상이 상가인지, 아니면 상가 및 주거인지 명확히 하고 이에 따라 신청서 내용을 보완할 것, 주거에 대하여도 권리신고 및 배당요구를 한다면 실제 주거하는 것에 대한 소명자료를 제출할 것”이라는 보정명령을 송달받고, 2021. 2. 18. 주택임차인으로서도 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출한 사실,
④ 피고는 이 사건 경매 절차의 배당기일인 2021. 10. 14. 소액우선변제 대상인 임차인으로서 주택임대차보호법시행령 제10조 1항에 따라 1,700만 원을 배당받은 사실을 인정할 수 있다.
위 인정사실에 의하면 피고는 이 사건 경매의 배당종기일 이전에 이 사건 임차공장에 관해서 뿐 아니라 이 사건 임차기숙사에 관해서도 임차인으로서 권리신고 및 배당요구 신청을 하였다고 할 것이고, 이 사건 경매의 배당종기일 이후에 이 사건 임차기숙사에 관하여 임차인으로서 권리신고 및 배당요구 신청을 한 것은 최초의 권리신고 및 배당 요구 신청을 명확히 하기 위한 것이라고 할 것이다. 따라서 피고가 배당요구종기일 이후에 이 사건 임차기숙사에 관한 임대차계약상의 임차인으로서 권리신고 및 배당요구신청을 했다는 이유로 피고를 이 사건 배당에서 제외해야 한다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
3. 결론
따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하여 주문과 같이 판결한다
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대 구 지 방 법 원
제 4 - 2 민 사 부
판 결
사 건 2022나322956 배당이의
원고, 항소인 A
소송대리인 법무법인 한서
담당변호사 강대희
피고, 피항소인 B
제 1 심 판 결 대구지방법원 2022. 8. 18. 선고 2021가단138771 판결
변 론 종 결 2023. 6. 14.
판 결 선 고 2023. 7. 12.
주 문
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 대구지방법원 2020타경102433 부동산임의경매 사건에서 같은 법원 2021. 10. 14. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 17,000,000원을 삭제하고, 원고에 대한 배당액 687,377,040원을 704,377,040원으로 경정한다.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
청구취지 및 항소취지
주문과 같다. 이 유
1. 인정사실
이 법원이 이 부분에 적을 이유는 아래와 같이 고치거나 추가하는 것 외에는 제1심판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 〇 제1심판결 제3쪽 4행에서 6행까지를 “마. 대구은행은 2020. 6. 26. 이 사건 부동산에 관한 근저당권 및 C에 대한 대출채권 일체가 포함된 자산에 관한 자산유동화계획을 금융감독원장에게 등록하고, 이후 자산유동화에 관한 법률 제7조 제1항의 채권양
도의 대항요건에 관한 특례 규정에 따라 채권양도 통지 및 신문공고 절차를 거쳤으며, 이에 따라 원고는 위 법 제8조 제1항의 저당권 등의 취득에 관한 특례 규정에 따라 대구은행의 C에 대한 근저당권을 취득하였다.”로 고친다. 〇 제1심판결 제3쪽 9행의 “5순위”를 “4순위”로 고친다. 〇 제1심판결 제3쪽 13, 14행의 [인정근거] 부분에 “갑 제10, 11호증”을 추가한다.
2. 원고의 주장 요지
이 사건 임차목적물은 주거용 건물이 아닌 공장이므로 이 사건 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용될 수 없다. 또한 이 사건 경매절차의 배당요구 종기는 2020. 5. 4. 인데 피고는 위 배당요구 종기 이후인 2021. 2. 18. 주택임차인으로서의 권리신고 및 배당요구신청을 하였는바 소액임차인으로서 배당받을 수 있는 요건을 갖추지도 못하였다.
설령 그렇지 않더라도 피고는 임대인 C에게 실질적으로 임대차보증금을 지급한 사실이 없음에도 지급한 것처럼 허위의 임대차계약을 체결하였는바 진정한 임차인으로 볼 수 없다. 따라서 피고는 주택임대차보호법에서 정한 소액임차인의 최우선변제권을 행사할 수 없으므로 이 사건 배당표는 청구취지 기재와 같이 경정되어야 한다.
3. 판단
가. 관련 법리
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 등 참조).
나. 구체적 판단
위 법리에 비추어 이 사건을 보건대, 앞서 든 증거들, 갑 8, 9, 12, 13호증, 을 4, 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 임차목적물은 공장 용도인 비주거용 건물이라고 봄이 상당하고, 설령 피고가 이 사건 임차목적물 중 임차기숙사 부분을 주거 목적으로 사용하였다고 하더라도 이는 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 '임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우'에 해당한다고 볼 수 없으므로 이 사건 임대차계약에는 주택임대차보호법이 적용될 수 없다.
따라서 피고가 주택임대차보호법상 소액임차인임을 전제로 작성된 이 사건 배당표는 부당하므로, 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 17,000,000원을 삭제하고, 원고에 대한 배당액 687,377,040원을 704,377,040원으로 경정하여야 한다.
1) 이 사건 부동산 중 건물은 건축물대장 및 등기부상 ’공장용지‘ 지상의 ‘단층 공장 693㎡, 부속건물 1층 사무소 96.6㎡, 2층 기숙사 96.6㎡’로 기재되어 있는 공장 건물이고, 임대차계약서상 피고가 임차한 부분은 ‘단층공장(공장 정문 남동쪽) 300㎡, 2층 기숙사 96.6㎡인데, 위 기숙사의 면적비율은 임차목적물 기준으로는 약 24%, 이 사건 부동산 중 건물 전체 기준으로는 약 11%에 불과하여 비주거용 부분인 공장 등이 훨씬 더 많은 면적을 차지하고 있다.
2) 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하고 같은 날 ’D‘라는 이름으로 사업자등록을 마친 뒤 위 임차목적물에서 ’E산업‘이라는 상호로 제조업을 운영하였고, 피고 스스로도 공장에서 먹고 자면서 시간을 아껴가며 일해야겠다는 생각에 이 사건 임차기숙사까지 같이 임차하였다고 주장하고 있는바, 피고의 주장에 의하더라도 이 사건 임대차계약의 주된 목적은 공장 운영임이 명백하다. 실제로 피고는 2019. 10. 11. 이 사건 임대차계약을 체결하고 같은 날 사업자등록을 하고 같은 달 14. 관할 세무서에서 상가건물 임대차로서의 확정일자는 받았으나, 면사무소 등에서 주거용 건물의 임대차로서의 확정일자는 받지 아니하였고, 이 사건 임차목적물의 전기사용계약도 계약종별이 ’산업용(갑)저압, 용도는 ‘광공업용’으로 되어 있다.
3) 피고는 당초 이 사건 경매절차에서 2020. 3. 9. 상가임대차로서 권리신고 및 배당요구신청을 하였다가, 임대차보증금과 월 차임을 환산한 보증금 액수가 상가건물 임대차보호법상 소액임차인 기준에 해당하지 않는다는 것을 알게 되자, 배당요구 종기 이후인 2021. 2. 18. 뒤늦게 주택임차인으로서 다시 권리신고 및 배당요구신청을 하였다.
4) 피고는 2019. 8. 6. 전입신고를 마치고 이 사건 임차기숙사에서 거주를 시작하였으나 실제 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급했다고 주장하는 시기는 그로부터 2달이 지난 2019. 10. 11. 무렵인 점을 감안하면, 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았더라도 위 기숙사에서 거주할 수 있었다고 보이므로, 피고가 위 기숙사를 주거 목적으로 사용하였더라도 이는 어디까지나 공장 운영을 위한 부수적인 것에 불과할 뿐, 기숙사 거주 여부가 이 사건 임대차계약의 체결이나 임대차보증금 액수를 좌우하는 필수불가결한 요인이었다고 보기 어렵다.
5) 한편 피고는 이 사건 임차목적물에 전입신고를 하기 전까지 대구 동구 OOO동 OOO호에서 가족과 함께 거주한 것으로 보이고, 이 사건 임차기숙사에서는 가족과 함께 거주하지 않고 혼자 살았다고 진술하고 있는바, 이 사건 임차기숙사 부분은 피고의 유일한 주거라고도 보이지 않는다.
[가사 이 사건 임차목적물을 주거용 건물로 본다 하더라도, 갑 8호증, 을 1, 4호증의 각 기재, 제1심법원의 영천농협 화남지점, 농협중앙회, 동촌농협에 대한 각 금융거래정보회신결과에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉,
① 피고는 2019. 10. 3. 임대차보증금 중 계약금 300만 원을 임대인인 C에게 지급하고, 중도금 1,200만 원은 C가 운영하던 이 사건 부동산의 공장에서 일하면서 지급받지 못한 피고의 임금 2,000만 원 중 1,200만 원을 같은 달 7. 지급받아 그 다음날 보증금 일부로 C에게 지급하였다고 주장하는데, C로부터 받을 임금 2,000만 원이 있었다면 간명하게 그 돈으로 보증금 중 2,000만 원을 지급한 것으로 갈음할 수 있었을 것임에도 위와 같은 지급방식을 취한 것을 보면, 피고가 실질적으로 위 임대차보증금을 지급한 것인지 매우 의심스러운 점,
② 피고는 C로부터 받아야 할 임금 2,000만 원이 있었다고 하나, 이를 증명할 근로계약서, 4대보험에 관한 자료 등을 전혀 제출하지 못하고 있는 점,
③ 피고는 임대차보증금 잔금 1,500만 원에 관하여는, 피고의 미수령 임금 잔액 800만 원과 피고의 원자재대금 보증으로 인한 C에 대한 구상금채권 1,000만 원이 있는 상태에서, C가 제3자인 F에게 2,000만 원을 지급한 다음 F가 위 돈을 피고에게 지급하였고, 피고가 다시 그중 1,500만 원을 임대인인 C에게 보증금 잔금으로 지급한 것이라고 하나,1) 만약 피고가 C에 대하여 진정으로 채권을 보유하고 있었다면 간명하게 상계처리 등을 하지 않고 위와 같이 번잡하게 제3자를 우회하여 보증금을 지급하는 모습을 인위적으로 작출할 이유를 찾기 힘든 점(구상금채권의 존재 자체도 피고의 대위변제 등에 관한 객관적 자료가 없어 을 14호증의 사실확인서의 기재만으로 인정하기는 어렵다),
| 1) 피고는 주위에서 임대인인 C로부터 돈을 받아 바로 다시 C에게 보증금으로 지급하게 되면 나중에 문제가 될 수 있다는 말을 하여, C의 돈을 F를 통해 받아 다시 C에게 보증금으로 지급하였다고 주장한다. |
④ 피고는 이 사건 임대차계약서에 기재된 월 차임 30만 원을 정기적으로 지급한 사실이 없고, 피고가 차임 대신 납부하였다고 주장하는 전기요금의 경우 피고가 스스로 공장을 운영하면서 발생한 것으로서 피고가 당연히 부담하여야 할 비용이었을 가능성을 배제할 수 없는 점,
⑤ 피고는, 평소 알고 지내던 후배 G가 누나인 C와 함께 이 사건 부동산을 매수하여 E산업을 운영하다가 제대로 운영이 되지 않자 2019. 6. 초경 피고에게 공장 운영을 도와 달라고 하여, 피고가 그때부터 E산업에 근무하다가 C로부터 공장을 임차하여 운영해보라는 권유를 받아 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 주장하는바, 그 주장에 의하더라도, 피고는 이 사건 부동산의 소유자 등 관련자들과 알고 지내던 사이였고, 그들이 운영하던 공장의 자금사정이 어려운 상태여서 대구은행의 근저당권 실행으로 이 사건 부동산이 경매절차에 들어갈 수 있다는 사정도 잘 알고 있었던 것으로 보이는 점
등을 종합해보면, 피고는 실제 임차보증금을 지급한 사실이 없음에도 위 C와 통모하여 허위의 임대차계약서를 작성하여 배당에 참가한 가장 임차인이라고 볼 여지가 상당하므로, 어느 모로 보나 이 사건 배당은 부당하다.]
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 이를 취소하고 원고의 청구를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다
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