수원지법 1999. 9. 1. 선고 99가단6483(본소),99가단66454(반소) 판결 : 확정
[임대차보증금반환][하집1999-2, 34]
【판시사항】
임대차계약서상 “시설투자비를 인정한다.”라는 특약을 제반 사정에 비추어 임대인이 계약종료시 시설비를 임차인에게 반환하기로 하는 취지의 약정이 아니라 임차인이 새로운 임차인으로부터 시설투자비를 회수해 가는 것을 임대인이 허용해 준다는 취지라고 본 사례
【판결요지】
임대차계약서상 “시설투자비를 인정한다.”라는 특약을 제반 사정에 비추어 임대인이 계약종료시 시설비를 임차인에게 반환하기로 하는 취지의 약정이 아니라 임차인이 새로운 임차인으로부터 시설투자비를 회수해 가는 것을 임대인이 허용해 준다는 취지라고 본 사례
【참조조문】
【전 문】
【원고, 반소피고】 이인우
【피고, 반소원고】 이문자(소송대리인 변호사 최종옥)
【변론종결】1999.8.18.
【주 문】
1. 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 별지목록기재 건물의 2층 건평 35평 6홉 3작 중 별지도면표시 10, 11, 12, 13, 14,15, 16, 20, 19, 18, 7, 8, 9, 21, 10의 각 점을 순차 연결한 선내 가부분 70.85m2와 16, 17, 19, 20, 16의 각 점을 순차 연결한 선내 나부분 5.29m2를 명도하라.
3. 소송비용은 본소, 반소를 통하여 원고(반소피고)의 부담으로한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】본소 : 피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 원고라고 한다)에게 금 44,211,600원 및 이에 대하여 1998. 2. 6.부터 완제일까지 연 25%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
반소 : 주문 제2항과 같다.
【이 유】
원고의 본소청구와 피고의 반소청구를 함께 살펴본다.
1. 갑제1호증, 제2호증의 1, 2, 을제1, 2, 4호증, 제3호증의 1, 2의 각 기재와 당원의 현장검증 및 감정인 연정웅의 측량감정의 각 결과에 변론의 전취지를 종합하면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
가. 별지목록기재 건물(이하 이 사건 건물이라고 한다)은 1977. 5. 16. 피고 명의로 소유권이전등기가 경료된 피고 소유의 건물이다.
나. 피고는 1996. 2. 6. 원고에게 이 사건 건물의 2층 중 별지도면표시 가, 나부분 점포(이하 이 사건 점포라고 한다)를 임대차보증금 15,000,000원, 임료 월 금 600,000원, 임대차기간 1996. 2. 6.부터 24개월로 정하고 임대하였다.
다. 위 임대차계약서(갑제1호증, 을제1호증)에 의하면,
(1) 임차인은 임대인의 승인하에 개축 또는 변조할 수 있으나, 계약 대상물을 명도시에는 임차인이 일체의 비용을 부담하여 원상복구하여야 한다는 부동문자로 된 조항이 있고,
(2) 특약사항으로, “임대인 허락 없이 권리금을 받을 수 없다”, “보증금 연체시 보증금에서 삭제하겠읍니다”, “시설투자비는 인정합니다”라는 특약이 기재되어 있다.
라. 원고는 위 점포에 입주한 후 ‘피크닉’이라는 상호로 커피숍을 운영하였는데, 위 임대차기간이 만료될 무렵 피고에게 위 임대차보증금과 원고가 투자한 시설비의 반환을 요구하였고, 1998. 4.경부터 위 커피숍을 운영하지 아니하면서 원고 소유의 각종 집기 등을 위 점포에 놓아둔 상태로 문을 잠궈놓아 피고가 이를 사용할 수 없었다.
2. 원고와 피고의 주장
가. 원고는, 이 사건 임대차계약은 위 기간만료로 종료되었고, 원고가 위 점포에 입주한 이후 조명 및 전력공사, 점포바닥공사, 화장실공사, 인테리어 비용 등으로 합계 금 29,211,600원을 지출하였는데 계약상 피고가 시설비를 책임지기로 하였으므로, 피고는 원고에게 위 시설비와 임대차보증금 15,000,000원을 합한 금 44,211,600원을 지급할 의무가 있다고 주장하면서, 본소청구로서 위 금원의 지급을 구한다.
나. 이에 대하여 피고는, (1) 원고는 이 사건 임대차계약 체결이후 임료를 한번도 지급하지 아니하였으므로, 1998. 3. 5.까지의 미지급 임료를 위 임대차보증금에 충당하면 피고가 원고에게 반환하여야 할 보증금은 전혀 없고, (2) 원고가 구하는 시설비는 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약 체결시 계약대상물 반환시에는 원상복구하도록 정하였으므로 유익비반환청구는 그 이유가 없고, 계약서상의 시설투자비 인정부분은 원고가 이 사건 점포에서 나가고 그후 위 점포에 입주할 임차인에게서 시설투자비를 회수할 수 있다는 취지이지 임대인이 임차인에게 직접 시설투자비를 반환하겠다는 취지는 아니라고 주장하면서, 반소로서, 원고에 대하여 이 사건 점포의 명도를 구한다.
3. 판단
가. 앞서 인정한 사실을 종합하면, 이 사건 임대차계약은 1998. 2. 6. 기간만료로 인하여 종료되었다고 할 것이다.
나. 원고가 시설비로 지출하였다는 금 29,211,600원을 피고가 지급할 의무가 있는지 여부에 관하여 살피건대, (1) 위 금원을 피고가 지급하겠다고 하였다는 점에 부합하는 듯한 갑제2호증의 1, 2의 각 기재는 믿기 어렵고, 이 사건 계약서상의 시설투자비 인정부분은, 단순히 시설투자비를 인정한다고만 되어 있을 뿐 임대인이 지급하여야 한다고 규정되어 있지는 아니한 점, 이 사건 점포 명도시 임차인에게 원상회복의무를 부담시키는 조항이 있는 점, 임대인의 허락없이 권리금을 받을 수 없다는 특약 다음에 보증금 연체시 보증금에서 삭제하겠다는 문구와 시설투자비 인정문구가 본계약 체결 이후에 추가로 기재된 점, 위 시설비라는 것이 임대차보증금보다 훨씬 많을 뿐 아니라 주로 원고가 커피숍 영업을 하는 데 필요한 시설일 뿐 건물의 객관적 가치를 증대시키는 것으로 보이지 아니하는 점, 기타 이 사건 임대차계약의 체결경위 등 앞서 인정한 여러 사정에 비추어 보면, 피고가 계약종료시 시설비를 원고에게 반환하기로 하는 취지의 약정이라기보다는 추후 이 사건 점포를 임차할 임차인으로부터 피고가 위 시설비만큼은 회수가는 것을 허용해 준다는 취지 정도의 약정이라고 볼 수 밖에 없으며, (2) 위 시설비는 원고가 이 사건 점포에서 커피숍영업을 하기 위하여 지출한 비용일 뿐 이 사건 건물에 대한 객관적인 가치를 증대시키기 위하여 투입된 유익비라고 볼 수 없을 뿐 아니라, 이 사건 임대차계약 당시 계약대상물 명도시에는 임차인이 일체의 비용을 들여 원상복구하기로 약정한 점은 앞서 본 바와 같고, 위 약정은 임차목적물에 지출한 유익비 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 취지의 약정이라고 할 것이므로, 원고가 지출한 위 시설비를 피고가 반환할 의무가 있다고 볼 수 없다.
다. 한편, 원고가 이 사건 임대차계약 이후 임료를 지급하였다고 인정할 증거가 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 임대차보증금 15,000,000원은 1996. 2. 6.부터 1998. 3. 6.까지의 미지급 임료 금 15,000,000원(600,000원 x 25개월)에 모두 충당되었다고 할 것이고, 피고가 원고에게 원고가 지출한 위 시설비를 반환할 의무가 있다고 할 수도 없으므로, 원고의 이 사건 본소청구는 모두 이유없어 이를 기각하고, 피고는 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다고 할 것이므로, 피고의 이 사건 반소청구는 이유있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.