민간임대주택에 관한 특별법 일부개정- 최우선변제금 이하 보증금의 보증가입 면제 가능

최우선변제금 이하 보증금은 보증가입 면제 가능
-「민간임대주택에 관한 특별법」 일부개정법률 공포안 국무회의 통과 -

 

< 민간임대주택법 주요 개정사항 > 1. 임대보증금 보증 가입 면제사유 규정 2. 임대보증금 보증 미가입 처벌, 형벌→과태료로 전환 3. 임대보증금 보증 미가입 시 임대사업자 등록 직권말소 가능 4. 계약 갱신가능기간을 임대의무기간에서 임대등록기간으로 연장 5. 설명의무 위반 등으로 등록말소 후 2년 미경과 시 등록제한

 

□ 국토교통부(장관 노형욱)는 임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리강화를 주요 내용으로 하는 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 일부개정법률 공포안(8.31. 국회 본회의 통과)이 9월 7일 국무회의 의결을 거쳐 9월 14일 공포될 예정이라고 밝혔다.

 

□ 임대보증금 보증이란 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품으로서,

 

ㅇ ’05년 공공건설임대를 시작으로 보증 의무가입을 시행하였고, ’15년 민간건설임대, ’19년 100호 이상 매입임대 등으로 확대하였으며, ’20년 주택시장 안정 보완대책(7.10 대책)에 따라 모든 등록임대주택으로 확대 적용*(법 개정‧시행: ’20.8.18)하였으나,

 

* 신규 등록임대는 법 시행 즉시 적용하고, 기존 등록임대는 준비과정을 고려하여 1년 유예기간(’21.8.18. 이후 계약체결 시)을 둠

 

- 보증 관련 일부 불합리한 사항이 있어 보증가입 면제 사유 규정, 보증 미가입 시 처벌 완화와 같은 제도개선을 마련하고, 기타 임차인 보호를 위한 임대사업자 관리강화 방안도 추진하였다.

 

□ 개정법률 중 보증과 관련된 제도개선 사항은 다음과 같다.

 

① 임대보증금 보증 가입 면제사유 규정 (’21.9.14. 시행)

 

ㅇ 임차인의 보증금 반환 보장이 가능한 3가지 사례에 대해 임대사업자의 임대보증금 보증 가입의무 면제사유로 규정하였다.

 

- 첫째, ‘임대보증금이 「주택임대차보호법」 상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우’로서, 최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 보장된다. 다만, 임차인의 알권리 보장, 최우선변제금액이 주택가액의 1/2의 범위 내에서 배정 받는 한계를 고려하여 임차인의 보증 미가입 동의를 받도록 하였다.

 

 - 둘째, ‘임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하였고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우’로서, 공공기관이 보증금 반환을 위한 조치를 완료하였으므로 보증가입을 면제하였다. 

  - 셋째, ‘임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부지급한 경우’로서, 중복가입 및 임차인의 수수료 이중부담 문제를 해결하기 위해 보증가입을 면제하되 임대사업자의 의무부담 전가를 방지하기 위해 임대사업자가 수수료를 모두 부담하도록 하였다. 

② 보증 미가입 처벌을 형벌에서 과태료로 전환 (’22.1.15. 시행)

 ㅇ 현재 보증에 가입하지 아니한 임대사업자는 형사처벌* 대상이나 형사처벌 부담으로 인한 제재의 실효성 부족, 위반 건수와 무관한 일률적 적용으로 의무위반에 따른 처벌의 형평성 문제가 발생하여, 

   * 2년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금

  - 형벌 조항을 삭제하고 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과하도록 하되, 상한액(3천만원)을 설정하였다.

③ 일부보증의 요건 보완 (’21.9.14. 시행)

 ㅇ임대보증금 보증은 원칙적으로 보증금 전액이 대상이되 법정 일정요건 충족 시 일부금액*을 대상(일부보증)으로 할 수 있으나 그 요건 중 ‘전세권 설정’ 관련 기준이 불분명**하여 실제 적용에 혼선이 있어, 

    * 일부보증액은 [(담보권 설정금액+임대보증금) - (주택가격*60%)]로서, 그 금액이 0 이하인 경우 보증가입대상이 없어 보증에 가입하지 않아도 됨 

   ** ‘임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우’로 규정(법 제49조제3항제3호)하여, 임차인이 전세권 설정을 요구하지 않은 경우에 대해 적용 여부 논란 

  - 일부보증 요건으로 ‘전세권이 설정된 경우 또는 ‘주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우’로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의를 받도록 하였다. 

④ 임대보증금 보증가입기간 연장 (’21.9.14. 시행)

 ㅇ현재 임대보증금 보증의 가입의무기간이 ‘임대의무기간’으로 규정되어 기간 경과 후에는 가입여부가 불확실하여 임차인 보호에 한계가 있어, 

  - 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날로 한다)까지 보증가입기간을 연장하였다. 
⑤ 보증회사에서 보증가입‧해지 자료를 지자체로 제출 (’22.1.15. 시행)

 ㅇ현재 지자체와 국토교통부는 보증회사로부터 직접 보증 가입 자료를 취득할 법적 근거가 없어 임대사업자의 보증 가입 여부 파악 및 관리에 한계가 있었다. 

  - 이에 보증회사는 임대사업자의 보증 가입 또는 해지 사실을 시장‧군수‧구청장에게 알리고 관련 자료를 제출하며, 해당 자치단체의 장은 국토교통부장관에게 관련 자료를 제공하도록 하였다. 

□ 개정법률 중 임대사업자 관리 강화 사항은 다음과 같다. 

① 임대보증금 보증 미가입 시 등록 직권말소 가능 (’22.1.15. 시행)

 ㅇ 부채 과다로 인해 보증 가입이 거부되었는데도 사업자가 개선하지 않는 경우 처벌만으로는 실효성 확보가 곤란하여,  

   - 보증 미가입 사업자에 대해 시장‧군수‧구청장이 직권으로 등록 말소할 수 있도록 하였다.

   * 다만, 하위법령에서 말소의 적용 요건을 엄격하게 규정하여 말소의 남용을 방지할 예정

② 임대차계약 갱신가능기간 연장 (’21.9.14. 시행)

 ㅇ 임대사업자는 임대의무기간 경과 후 등록 말소 전까지 세제혜택을 받을 수 있는 반면, 임차인은 임대의무기간 이후에는 계약 갱신 여부가 불분명한 문제가 있어, 

  - 임대료 체납 등 법정 거절사유가 없는 한 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 ‘임대의무기간’에서 ‘임대등록기간(임대개시일부터 임대등록말소일까지)’으로 연장하였다.  

③ 임대사업자 등록 제한사유 추가 (’21.9.14. 시행)

 ㅇ현재 거짓ㆍ부정 등록, 임대료 증액제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 한해 등록을 제한하나, 

  - 선순위 담보권‧세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응하여 등록이 말소된 임대사업자도 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없도록 제한하였다.  

□ 국토교통부 이두희 민간임대정책과장은 “이번 제도개선을 통해 임대사업자의 보증 가입 부담이 경감되는 한편, 임차인의 권익도 향상될 것으로 기대한다”면서, 

 ㅇ“개정사항에 대한 이행여부를 확인하고 적극적으로 홍보하여 임차인의 주거안정에 만전을 기할 방침”이라고 밝혔다. 

 

참고

개정 민간임대주택에 관한 특별법 관련 주요 Q&A

 

Q1. 보증 미가입 시 처벌을 형사처벌(2년 이하 징역이나 2천만원 이하 벌금)에서 과태료(보증금 10% 이하, 3천만원 상한)로 전환하였는데, 처벌이 오히려 강화된 것 아닌지?

 

☞ 형사처벌을 받으면 전과기록이 남게 되는 등 보증 미가입에 대한 처벌로서는 과도한 측면*이 있고, 지자체에서도 이를 이유로 적극적으로 제재를 가하지 않아 오히려 유명무실해진 측면이 있었음

 

* 행정형벌(징역, 벌금)은 행정상의 의무를 위반함으로써 직접적으로 행정목적을 침해하는 경우에 부과하나, 보증 미가입은 직접적인 침해로 보기 곤란

 

- 이에 형사처벌을 과태료로 전환하여 처벌 수위를 대폭 완화하고,

 

- 보증 미가입 시 보증금의 10% 이하*에 상당하는 과태료를 부과**

 

* (예시) 민간임대주택법 시행령에서 1차 위반은 보증금의 5%, 2차 위반은 7%, 3차 위반은 10% 등으로 차등 적용 예정

 

** 과태료 금액이 과다할 수 있어 상한선(3천만원) 설정 

Q2. 보증금이 최우선변제금액 이하이면 반환보장이 가능한데 굳이 ‘임차인의 보증 미가입 동의’를 받아야 하는지?

 

☞ 임차인도 보증 미가입 사실을 사전에 인지할 필요가 있고, 최우선변제금 규정에도 불구하고 보증금 보호가 곤란한 경우* 등 임차인이 유의해야 할 사항을 확인하는 절차 필요

 

* 주임법 제8조 제3항에 따라 최우선변제금액은 주택가액의 1/2을 넘지 못해 다수의 소액보증금이 있는 다가구주택의 경우 전액보장이 곤란할 수 있음

Q3. 보증가입 면제요건 중 법 제49조제7항제3호(임차인이 전세금반환보증 가입)에서 임대사업자가 보증수수료를 전부 지급하도록 규정한 이유는?

 

☞ 임대사업자의 보증가입 의무 전가를 방지하기 위한 규정으로서, 만일 해당 규정이 없을 경우 임대사업자는 임차인에게 전세금 반환보증* 가입을 전가할 우려가 있음

 

* 전세보증금 반환보증의 경우 보증수수료는 임차인이 전부 부담 

Q4. 근저당권 등 담보물권 설정된 경우 보증 가입 면제대상이 되는 최우선변제금은 어느 시점의 금액을 적용하는지?

 

☞ 주택임대차보호법 시행령 부칙에 따라 담보물권이 설정된 경우에는 현재시점이 아닌 담보물권 설정시점의 최우선변제금액을 적용

 

※ 주택임대차보호법 시행령 규정(부칙 <대통령령 제31673호, 2021.5.11.>)

부 칙 <대통령령 제31673호, 2021. 5. 11.> 제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

 

* (사례) ’20.9.1. 근저당권 1억원이 설정된 서울지역의 주택에 대해 ’21.10.1. 임대차계약 체결 시, ‘최우선변제금 이하로서 보증 가입 면제대상’이 되는 보증금은 5,000만원이 아닌 3,700만원 (담보물권의 설정시점 기준)