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- 공정임대료로 상가임대차 분쟁 조정 지원 -
□ 앞으로 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 ‘분쟁조정위원회)는 상가 임대인과 임차인 간에 임대료 조정을 하는 경우 상권분석 자료를 기반으로 한 자문 감정평가사의 전문적인 평가·분석을 통해 합리적인 수준의 공정임대료를 중재안으로 제시하게 된다.
□ 국토교통부(장관 노형욱, 이하 ‘국토부’)와 한국감정평가사협회(회장 양길수, 이하 ‘협회’)는 2021년 11월 19일 11시 감정평가사회관(서울 서초구 방배동 소재)에서 ‘상가임대차 공정임대료 산정을 위한 업무협약’을 체결했다.
ㅇ 이번 업무협약은 분쟁조정위원회에서 임대인․임차인 간 임대료 분쟁의 원활한 합의를 이끌어내기 위해 감정평가를 통한 공정하고 객관적인 공정임대료를 도입․운영하기 위해 추진되었으며,
ㅇ 국토교통부는 협약식에서 협회에서 추천*한 감정평가사 총 37명을 자문 감정평가사로 위촉하였다.
* 공정임대료 산정에 자발적으로 참여할 감정평가사를 전국적으로 모집하고 자격 검정을 거쳐 국토부로 추천
□ 공정임대료는 정부가 발표한 ｢소상공인 코로나19 영향점검 및 추가 지원방안(8.26)｣의 일환으로 상가 임대인․임차인 간 갈등을 해소하고 원만한 합의와 상생을 도모하기 위한 것으로,
ㅇ 해당 상가건물이 속한 상권의 주요 정보와 자문 감정평가사의 분석을 바탕으로 적정한 임대료를 제시하면 임대인과 임차인 간 조정의 근거로 활용하게 될 공정임대료는 분쟁조정위원회*에서 최종적으로 결정하게 된다.
* 상가건물 임대차와 관련된 차임 또는 보증금의 증감, 임대차 기간 및 권리금에 관한 분쟁 등을 심의․조정하기 위하여 설치
ㅇ 도입 초기 제도정착을 위해 18개 분쟁조정위원회 중 경기도(수원, 고양), 지방 광역시(대전, 대구, 부산, 광주)에 설치된 6개 분쟁조정위원회에서 선도적으로 시행한 후 자문 감정평가사의 확보 상황과 운영실적 평가를 통해 전국으로 확대될 계획이다.
ㅇ 신청은 분쟁조정위원회에 ①임대인과 임차인간 분쟁 발생 시 임대료 분쟁조정을 신청하거나, ②임차인이 공정임대료 산정이 필요한 경우 임대인의 협조를 얻어 11월 29일부터 시범지역* 분쟁조정위원회에 신청할 수 있다.
* 6개 시범지역 : 수원, 경기서부(고양), 대전, 대구, 부산, 광주분쟁조정위원회
ㅇ 자세한 사항은 법률구조공단 누리집(https://www.cbldcc.or.kr), LH․한국부동산원 분쟁조정위원회 누리집(https://rent-adr.lh.or.kr) 및 법률구조공단 콜센터(☎132), 한국부동산원 콜센터(☎1644-2828)에서 안내한다.
□ 국토교통부 김수상 주택토지실장은 “감정평가를 통한 객관적이고 공정한 임대료 산정으로 분쟁조정위원회의 임대인과 임차인 간 임대료 조정 가능성이 높아지게 될 것으로 기대된다”면서,
ㅇ “코로나-19로 인한 경제위기 상황에서 어려움을 겪는 소상공인과 자영업자를 위한 정책을 지속적으로 발굴․추진하겠다”라고 밝혔다.
□ 한국감정평가사협회 양길수 회장은 “감정평가사들의 자발적인 참여로 의미 있는 일에 동참할 수 있게 됐다”면서,
ㅇ “감정평가를 통한 객관적이고 공정한 임대료 산정이 이뤄져서 국민께 도움을 줄 수 있도록 협회도 모든 지원을 아끼지 않을 것이며, 정부 정책에도 최선을 다해 협조 하겠다”라고 밝혔다.
(통상 임차인이 조정신청을 하게 될 터인데 임대인이 이에 응하지 않으면 아무런 효과가 없다는 것이다. 이는 엄연한 민사부분이고, 상임법, 주임법상에 임대료 상한선이 정해져 있으며, 이에 반하는 계약의 경우엔 민사적으로 해결이 가능하기 때문이다. 일단 피신청인이 응하지 않으면 각하된다는 것이다. )
조정 신청
「상가건물임대차보호법」 제21조항,「주택임대차보호법」 제21조제1항, 제3항
- 조정위원회의 심의·조정사항에 관한 상가건물임대차분쟁의 당사자는 해당 상가건물이 소재하는 공단 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있습니다.
- 그러나 조정위원회의 위원장은 다음 사항 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 신청을 각하하고, 그 사유를 신청인에게 통지합니다.
- 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 법원에 소가 제기되거나 조정 신청이 있은 후 소가 제기된 경우
- 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여「민사조정법」에 따른 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 같은 법에 따른 조정이 신청된 경우
- 이미 해당 분쟁조정사항에 대하여 상가건물임대차보호법에 따른 조정위원회에 조정이 신청된 경우나 조정신청이 있은 후 조정이 성립된 경우
- 조정신청 자체로 상가건물임대차에 관한 분쟁이 아님이 명백한 경우
- 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우
- 신청인이 정당한 사유 없이 조사에 응하지 아니하거나 2회 이상 출석요구에 응하지 아니한 경우
「상가건물임대차보호법」제21조, 「주택임대차보호법」제22조제1항
- 조정위원회의 위원장이 조정신청을 접수하면 조정절차가 개시됩니다.
「상가건물임대차보호법」제21조, 「주택임대차보호법」제24, 제25조
- 조정위원회는 조정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우 신청인, 피신청인, 분쟁관련 이해관계인 또는 참고인에게 출석하여 진술하게 하거나 조정에 필요한 자료나 물건 등을 제출하도록 요구할 수 있습니다.
- 조정위원회는 해당 분쟁이 그 성질상 조정을 하기에 적당하지 아니하다고 인정하거나 당사자가 부당한 목적으로 조정을 신청한 것으로 인정할 때에는 조정을 하지 아니하는 결정을 할 수 있고, 그 결정을 당사자에게 통지하여야 합니다.
「상가건물임대차보호법」제21조, 「주택임대차보호법」제26조
- 조정위원회가 조정안을 작성한 경우에는 그 조정안을 지체 없이 각 당사자에게 통지하여야 합니다.
- 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니한 경우에는 조정을 거부한 것으로 봅니다.
- 반면, 각 당사자가 조정안을 수락한 경우에는 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다.
- 합의가 성립한 경우 조정위원회위원장은 조정안의 내용을 조정서로 작성하고, 각 당사자 간에 금전, 그 밖의 대체물의 지급 또는 부동산의 인도에 관하여 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있는 경우에는 조정위원회위원장은 그 내용을 조정서에 기재합니다.
- 조정위원회는 조정절차가 종료되면 그 결과를 당사자에게 통지하고, 작성된 조정서 정본을 당사자에게 교부 또는 송달합니다.
「상가건물임대차보호법」제21조, 「주택임대차보호법」제23조
- 조정위원회는 분쟁의 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 분쟁조정을 마쳐야 합니다.
- 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 조정위원회의 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있고, 연장할 경우 기간 연장의 사유와 그 밖에 기간 연장에 관한 사항을 당사자에게 통보합니다.
「상가건물임대차보호법」제21조, 「주택임대차보호법」제27조
- 성립된 조정은 조정서와 동일한 내용의 민사상 합의로서의 효력을 가지며, 강제집행을 승낙하는 취지의 내용이 기재된 조정서의 정본은 「민사집행법」제56조에도 불구하고 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 인정하고 있어, 그 실효성을 담보하고 있습니다.