건물 소유를 목적으로 한 토지임차인이 임대기간이 만료되자 지상물매수청구를 하는 사건

2021다260671 건물등철거 (바) 파기환송  

[건물 소유를 목적으로 한 토지임차인이 임대기간이 만료되자 지상물매수청구를 하는 사건]  

◇지상물매수청구권의 취지 및 해석원칙◇  

민법은 임대차계약 종료 시에 계약 목적 대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료 시에 계약갱신 요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매수하도록 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하는 지상물매수청구권을 두었다. 그렇다면 임대인에게는 지상물을 매수한 후 이와 같은 제한으로부터 완전히 벗어나 그가 매수한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용 처분할 수 있는 권리가 보장되어야 한다. 또 임대인의 재산권 행사를 제한하는 위와 같은 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 하여야 한다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결 등 참조).  

☞ 이 사건은 임차인이 지상물매수청구를 한 임차인 소유 건물이 임대토지 외에 인접한 임대인 소유 토지 위에 걸쳐있는 경우인데, 원심은 이러한 경우에는 매수청구가 허용되더라도 원고로서는 그에 관한 철거나 손해배상의 의무를 부담할 염려가 없고 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 사용․처분할 수 있어 원고의 재산권 행사에 지나친 제약이 되기 어렵다고 보아 피고의 건물매수청구가 허용된다고 판단하였음  

☞ 대법원은, 임차인의 불법증개축으로 인해 건물의 절반 이상이 임대차계약의 목적 토지가 아닌 3필지의 토지를 무단으로 침범하여 건립된 점, 만약 매수청구가 허용된다면 임대인으로서는 이 사건 토지 외에 임대하지 않았던 3필지의 토지에 대해서도 소유권 행사에 상당한 제한을 받게 되는 점, 나아가 애초 임차인이 신축한 건물과의 동일성 여부조차 장담하기 어려워 매수에 따른 소유권이전등기를 마칠 수 있는지 여부도 불확실하며, 특히 이 사건 건물의 절반에 가까운 부분이 지목이 ‘전’인 필지 위에 걸쳐 있어 사실상 건물 전체에 대한 철거가 불가피할 것으로 보이는 점, 이 사건 건물 중 공부상 등재된 사항을 제외한 나머지 불법으로 증개축된 부분에 대해서는 원고가 철거 등 원상회복 의무를 부담하게 되고, 이행강제금 부과의 위험 역시 이전되는 결과가 되는 점 등을 살펴볼 때 임대인이 이 사건 건물과 그 부지를 자유롭게 사용・처분할 수 없고, 이는 재산권 행사에 지나친 제약이 된다는 이유로 매수청구가 허용된다고 보기 어렵다고 보아 원심판결을 파기환송함

토지임차인-지상물매수청구권 행사.pdf

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대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결   [건물철거등][집44(1)민,283;공1996.4.15.(8),1109]   【판시사항】   임차인 소유 건물이 임차 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐 있는 경우, 임차인의 건물매수청구권 행사의 가부   【판결요지】   [다수의견]    무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다.   [반대의견]    ① 임차인 병이 임대인 갑의 토지와 자기 토지에 걸쳐 있는 1개의 건물을 소유하고 있는데 갑과 병과의 임대차관계가 소멸할 경우와, ② 임차인 병이 갑과 을의 토지를 임차하여 그 양 토지 상에 1개의 건물을 소유하고 있는데 갑과의 임대차관계가 먼저 소멸한 경우의 두 가지 경우에 있어서, 갑 토지 위에 존재하는 건물 부분 중에 구분소유권의 객체가 될 수 있을 정도의 구조상, 이용상의 독립성이 인정되지 않는 부분이 있다면, 병으로서는 갑의 토지 위의 구조상, 이용상의 독립성이 없는 건물의 일부분만에 대하여 매수청구권을 행사하지 않고 그 부분과 불가분의 일체를 이루는 갑 또는 병의 토지 위의 나머지 일부분을 포함하여 구분소유권의 객체가 될 수 있는 1개의 전유부분 전부에 대한 매수청구를 하거나 그 1개의 전유부분의 공유지분에 대한 매수청구를 하여야 하고, 그 매수청구로 구분소유권의 객체가 될 수 있는 위 1개의 전유부분은 갑과 병의 공유로 되고 그 지분은 갑과 병, 또는 갑과 을의 토지 위에 존재하는 건물 부분의 가격비율로 결정되며, 위 ②의 경우에 있어서는 나중에 을과 병과의 임대차관계가 소멸하게 되면 병은 을에게 자기의 지분에 대한 매수청구권을 행사하게 될 것이므로, 그 때에는 공유자가 갑과 병에서 갑과 을로 바뀌게 된다.  【참조조문】   민법 제283조, 제643조   【참조조문】   【전 문】   【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 지철호)   【피고,피상고인】 피고 1 외 3인   【환송판결】 대법원 1992. 10. 9. 선고 92다22435 판결   【원심판결】 서울민사지법 1993. 7. 7. 선고 92나32783 판결   【주문】   원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원합의부에 환송한다.   【이유】   1. 원심판결 이유의 요지   원심은 그 채택한 증거들을 종합하여 피고 1은 소외인으로부터 원고의 소유인 경기 (주소 생략) 대 203㎡(이하 이 사건 대지라 한다)와 타인 소유의 인접 3필지 상에 건립된 목조 및 블록조 슬레이트 지붕 단층주택 1동 건평 74.6㎡(이하 이 사건 제1건물이라 한다)와 원고 토지와 타인 소유의 2필지 상에 건립된 같은 구조의 단층주택 1동 건평 40.1㎡(이하 이 사건 제2건물이라 한다)를 매수하고, 위 건물들을 소유하기 위하여 1986. 5. 23. 원고로부터 이 사건 대지를 기간의 정함이 없이 임료를 연 백미 2가마로 정하여 임차한 사실, 이 사건 각 건물 중 일부가 이 사건 대지 중 원심판결의 별지도면 표시 가, 나, 다, 바, 사, 카 부분 합계 47㎡ 및 갸, 냐, 댜 부분 합계 12.5㎡ 상에 건립되어 있는데, 피고 2가 이 사건 제1건물 중 같은 도면 표시 나, 다, 바, 사 부분 37.7㎡를, 피고 4가 같은 건물 중 같은 도면 표시 카 부분 4.1㎡를, 피고 3이 같은 건물 중 같은 도면 표시 가 부분 5.2㎡ 및 이 사건 제2건물 중 냐, 댜 부분 8.1㎡를, 피고 1의 승낙을 받거나 피고 1로부터 임차하여 각 점유, 사용하고 있는 사실을 인정하고, 기한의 정함이 없는 임대차계약의 6개월 전 해지통고로 인한 계약해지의 효력을 인정하면서 나아가 원심은 피고의 지상물 매수청구권 행사를 받아들여 원·피고 사이에 이 사건 각 건물 중 이 사건 대지 지상부분 건평비율에 해당하는 지분(이 사건 제1건물 중 47／74.6지분, 제2건물 중 12.5／40.1지분)에 관하여 매매계약이 성립한 것과 같은 효력이 발생하였다고 판단하고, 이에 따라 원고의 이 사건 건물철거청구권은 소멸되었고, 피고 1은 원고로부터 그 매매대금을 수령할 때까지 이 사건 대지 상의 각 건물 부분 및 그 부지를 점유할 수 있어 그 점유가 불법점유가 아니라는 이유로 원고의 피고들에 대한 이 사건 건물철거, 퇴거 및 이 사건 대지인도를 구하는 주위적 청구를 모두 배척하는 한편, 피고 1에 대하여 이 사건 대지 상의 위 각 건물 부분의 매매대금의 수령과 상환으로 원고에게 위 지분에 대하여 1990. 6. 26. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 것을 명하였다. 그와 함께 원고의 이 사건 건물명도청구에 대하여는 이 사건 제1건물은 원고가 공유지분의 과반수를 가지고 있어 공유물의 사용, 수익 방법을 정할 수 있다는 이유로 위 대금지급과 상환으로 그 전부의 명도청구를 인용하고, 제2건물은 과반수 지분권자인 위 피고의 사용, 수익 방법을 변경할 수 없다는 이유로 그 명도청구를 기각하였다.   2. 상고이유에 대한 판단   먼저 이 사건 매수청구권 행사에 관한 법리오해의 점에 대하여 판단한다.   무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 이 사건에서와 같이 임차인 소유건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분 소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다고 봄이 상당하다.   그 이유는 다음과 같다.   가. 민법은 임대차계약 종료시에 계약 목적 대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인해 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약을 위반하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료시에 계약갱신 요구권을 부여하고, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 매입하게 강제함으로써 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 있게 하는 지상물매수청구권을 둔 것이다.  그렇다면 임대인은 지상물을 매수한 연후에는 이와 같은 제한으로부터 완전히 벗어나 그가 매입한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용 처분할 수 있는 권리도 보장되어야 할 것이고, 이미 소멸하고 없는 임대차계약으로 인하여 더 이상 임대인이 제한받는 위치에 서게 되는 것은 임차인의 매수청구권에 대한 위와 같은 입법목적을 감안하더라도 임대인의 재산권 행사에 지나친 제약이 되어 극히 부당하다 할 것이다.  또 재산권 행사를 제한하는 위와 같은 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 할 것이며, 무작정 확대 해석할 수는 없는 것인즉 지상물매수청구권의 대상은 말 그대로 계약 목적 대지 상에 설치된 지상물에 한정해야 할 것이고, 계약 목적도 아닌 타인의 토지 위에 존재하는 시설물까지 매입을 강요할 수는 없다고 보아야 할 것이다.   그러므로 임차인 소유 건물이 임대인 소유의 임차토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐 건립되어 있는 경우 매수청구권 행사의 효력이 건물 전체에 미친다고 보게 되면 임대인으로서는 건물 전체를 매수하고서도 타인의 토지 위에 존재하는 건물 부분에 대해서는 건물의 소유를 위한 토지 사용의 정당한 권원이 없게 되어 토지 소유자에 대하여 이를 철거해야 할 의무를 부담하게 될 뿐 아니라 손해배상 의무까지 발생하는 결과가 되므로, 그 매수를 원하지 않는 임대인에 대하여 임차목적물을 벗어나 타인의 토지 위에 존재하는 건물 부분까지 매수하도록 강요하는 것은 앞서 본 법리에 비추어 허용될 수 없다고 보아야 할 것이다.   나. 또한 같은 경우 매수청구권 행사의 효력이 임차지 상의 건물 부분에만 미친다고 보더라도 다음과 같은 이유로 이를 무제한적으로 허용할 수는 없다 할 것이다.  (1) 원심판결과 같이 임차지 상의 건물 부분이 구분소유의 객체로 되지 않더라도 매수청구권 행사의 효력으로서, 그 면적비율에 따라 임차인과 건물을 공유하는 관계를 형성한다고 보게 되면 임대인이 위 건물지분을 매수한 연후에도 임차인과의 공유관계로 인한 제한을 받게 되는 결과 그 관리, 처분에 있어서 원심의 판단과 같은 기묘한 법률관계를 형성하게 될 뿐 아니라, 자신의 소유 토지 상에 있는 건물 부분마저도 임의로 철거할 수 없게 되어 그 대지에 대한 자유로운 소유권행사가 불가능하게 될 것이다.   (2) 또 임차대지 상의 건물 부분이 구조상으로나 이용상의 독립성이 없어 구분소유의 객체로 될 수 없는 경우에도 이를 매수청구권 행사의 매매목적물로 인정한다면 매수인인 임대인은 건물을 매수하고도 위 건물 부분을 등기할 방법이 없을 뿐 아니라 건물의 일부 구성부분을 소유권의 객체로 하는 것은 일물일권주의의 대원칙에도 반하여 허용될 수 없다 할 것이다.  다. 따라서 매수청구권 행사의 대상이 된 임차인 소유의 건물이 임차토지 외에 임차인 또는 제3자의 소유 토지에 걸쳐 건립되어 있다면 임차인으로서는 임차지 상에 있는 건물 부분이 구분소유권의 객체이거나 아니면 객체임에 적합한 상태로 만든 후 비로소 매수청구를 할 수 있다고 봄이 상당하다 할 것이다.   따라서 종전에 이와 견해를 달리하여 구분소유의 객체가 되지 아니하는 건물 외 일부분을 매수청구권 행사의 대상으로 허용하는 견해를 취한 당원 1972. 5. 23. 선고 72다341 판결과 임차목적물의 범위를 벗어나 타인의 토지 위에 존재하는 건물 부분까지 매수청구권이 허용된다는 취지의 견해를 취한 당원 1991. 3. 27. 선고 90다카20357 판결은 이를 변경하기로 한다.   라. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대 기록에 편철된 감정서(기록 121면)의 기재에 의하면 이 사건 제1건물은 방, 부엌, 마루로 이 사건 제2건물은 대문, 부엌, 방, 주택(구체적인 용도를 알 수 있는 자료는 없다)으로 각 구성되어 있음을 알 수 있고, 그 중 이 사건 대지 상에 건립된 건물 부분은 이 사건 제1건물 74.6㎡ 중 마루와 방들의 가운데를 가로질러 갈라 놓은 한쪽인 방, 부엌 및 마루 합계 47㎡와 제2건물 40.1㎡ 중 방의 귀퉁이를 가로질러 갈라 놓은 대문, 부엌 및 방 합계 12.5㎡로서 독립한 소유권의 객체가 될 수 없음이 명백하다.  따라서 원심으로서는 위 상태대로라면 마땅히 피고 1의 매수청구권 행사 주장을 배척하였어야 함에도 이에 이르지 아니한 원심판결에는 매수청구권에 관한 법리오해로 판결에 영향을 미친 위법이 있는 것이다.  그렇다면 원심판결은 나머지 상고이유에 대한 판단을 할 것 없이 유지될 수 없음이 명백하고, 위 견해에는 다음 반대의견을 취한 대법관을 제외한 나머지 대법관들의 의견이 일치하므로 이를 파기하여 원심법원에 환송하기로 한다.   3. 대법관 김석수, 대법관 이용훈, 대법관 이임수의 반대의견은 다음과 같다.  가. 토지임차인 소유의 건물이 임대인과 임차인, 또는 임대인과 제3자 소유의 여러 필지의 토지 위에 걸쳐 있으면서 임대인 소유의 토지 위에 존재하는 부분만으로는 구조상, 이용상의 독립성이 없어서 구분소유권의 객체가 될 수 없을 경우에는, 그러한 독립성이 없는 임대인 토지상의 건물의 일부만을 다른 부분으로부터 분리하여 임대인 소유로 귀속시키는 내용의 매수청구권을 인정할 수 없을 것임은 1물1권주의 원칙 및 구조상, 이용상의 독립성이 있어야만 거래의 객체가 될 수 있게 되는 건물의 특수성에 비추어 당연하다 할 것이다.  그러나, 민법 제643조에서 규정한 건물에 대한 매수청구권 제도의 입법취지는, 건물소유자인 토지임차인으로 하여금 건물의 잔존가치를 회수할 수 있게 하고, 건물의 철거로 인하여 발생하게 되는 국민경제적인 손실을 방지하기 위한 데 있다고 할 것이며, 우리 민법과 같이 임대인의 갱신거절권이 제한되지 않는 법제에서는 임차권의 존속을 간접적으로 강제하는 기능도 갖고 있다.  따라서 토지임차인의 건물이 소유자를 달리하는 여러 필지의 토지에 걸쳐 존재하는 이 사건과 같은 특수한 경우에도 매수청구권 행사 후의 건물부지 이용관계에 관하여 아무런 문제점을 남기지 않고, 또한 토지임대인에게도 감내하기 어려울 정도의 손해를 입히지 않는 방법으로 임차인에게 매수청구권의 행사를 허용함으로써 민법 제643조가 매수청구권 제도를 두고 있는 입법취지를 살릴 수 있는 방안이 있다면, 굳이 임대인 소유의 토지 위에 존재하는 건물 부분만을 매수청구권의 대상으로 한정하여야 한다고 고집할 것은 아니라 할 것이므로, 임대인 소유의 토지 위에 존재하는 부분만이 매수청구권의 대상으로 될 수 있다는 것을 절대적인 명제로 삼아 민법 제643조의 매수청구권 제도를 둔 입법취지에 반하는 부당한 결과까지를 용인하는 다수의견의 견해는 받아들이기 어렵다 할 것이다.   건축기술의 발전과 토지의 이용을 극대화하려는 노력으로 토지가격을 초과하는 건물들이 다수 건축되는 추세에 있고, 위 건물들이 항상 자기 소유의 토지나 1필지의 토지 위에만 건축되는 것은 아니라 할 것인데, 다수의견과 같이 건물의 구분소유관계를 구획짓는 벽면이 토지의 경계와 정확히 일치하는 경우에만 매수청구권을 행사할 수 있고, 그렇지 않은 경우에는 건물의 규모나 구분소유 형태 및 그 가액을 불문하고 임대인 소유의 토지 위에 존재하는 건물 부분 중에서 구분소유권의 객체가 될 수 없는 부분이 반드시 철거되어야만 한다면, 만약 그 철거되는 부분이 1동의 집합건물의 중간에 위치하여 있을 경우에는 그 철거되는 부분과 일체가 되어 독립한 구분소유권의 객체가 되었던 임차인이나 제3자 소유의 토지 상의 다른 반쪽 부분은 물론이고, 전기, 기계 등의 시설을 공용하고 있는 1동의 건물 전체가 그 기능이 마비되거나 안전이 위태롭게 되는 심히 부당한 결과가 야기될 것이다.  뿐만 아니라, 만약 그 집합건물의 중간에 위치한 위 부분을 건물의 안전문제로 철거하는 것이 불가능하게 된다면 다수의견을 택할 경우 그 중간에 위치한 구분소유권의 객체가 되는 부분에 대하여는 토지임대차의 갱신을 허용하겠다는 것인지, 만약 허용한다면 그 근거는 무엇인지 궁금하다 아니할 수 없다.   다수의견으로서는, 임차인이 구분소유권의 객체가 되기에 적합한 상태로 건물을 개조한 후에 매수청구권을 행사하면 되지 않느냐고 반박할지 모르나, 토지의 경계에 맞추어 건물을 구분하다 보면 건물의 효용가치가 현저하게 떨어지거나 무가치하게 되는 경우도 허다할 것이고, 건물의 안전문제 때문에 개조 자체가 불가능한 경우도 상당히 있을 것이며, 임차인이 매수청구권을 행사하기 위하여 미리 토지의 경계선에 맞추어 건물을 개조하더라도 그 개조된 부분이 법원으로부터 구분소유권의 객체가 될 수 있다는 판단을 받을 수 있을지는 여전히 불분명할 것이므로, 임차인의 법적 안정성을 해하는 문제점도 발생한다.  나. 그러므로 우리는, ①임차인 병(병)이 임대인 갑(갑)의 토지와 자기 토지에 걸쳐 있는 1개의 건물을 소유하고 있는데 갑과 병과의 임대차관계가 소멸할 경우와, ②임차인 병이 갑과 을(을)의 토지를 임차하여 그 양 토지 상에 1개의 건물을 소유하고 있는데 갑과의 임대차관계가 먼저 소멸한 경우의 두 가지 경우에 있어서, 갑 토지 위에 존재하는 건물 부분 중에 구분소유권의 객체가 될 수 있을 정도의 구조상, 이용상의 독립성이 인정되지 않는 부분이 있다면, 병으로서는 갑의 토지 위의 구조상, 이용상의 독립성이 없는 건물의 일부분만에 대하여 매수청구권을 행사하지 않고 그 부분과 불가분의 일체를 이루는 갑 또는 병의 토지 위의 나머지 일부분을 포함하여 구분소유권의 객체가 될 수 있는 1개의 전유부분 전부에 대한 매수청구를 하거나 그 1개의 전유부분의 공유지분에 대한 매수청구를 하여야 할 것이고, 그 매수청구로 구분소유권의 객체가 될 수 있는 위 1개의 전유부분은 갑과 병의 공유로 되고 그 지분은 갑과 병, 또는 갑과 을의 토지 위에 존재하는 건물 부분의 가격비율로 결정되며, 위 ②의 경우에 있어서는, 나중에 을과 병과의 임대차관계가 소멸하게 되면 병은 을에게 자기의 지분에 대한 매수청구권을 행사하게 될 것이므로, 그 때에는 공유자가 갑과 병에서 갑과 을로 바뀌게 된다고 보고자 한다.  위와 같이 볼 경우 공유로 된 건물의 이용, 관리나 처분관계는 일반 공유물의 경우와 하등 다를 것이 없고, 공유지분은 1동의 건물이 차지하는 면적의 비율과 일치하게 될 것이므로 그 공유지분의 유지를 위한 별도의 토지사용관계를 고려할 필요가 없게 된다.  다. 다수의견은 위와 같은 견해를 채택할 경우 임대인이 임대차관계의 소멸에도 불구하고 그 건물을 자유롭게 사용 및 처분할 수 없게 되고, 자신의 토지 위에 존재하는 건물 부분마저도 임의로 철거할 수 없게 되어 그 소유토지에 대한 자유로운 소유권의 행사가 불가능하게 되므로, 임대인의 재산권을 지나치게 제약하는 것으로 되어 부당하다고 주장하나, 매수청구권 제도 자체가 임차인 보호와 국민경제적인 이익을 위하여 어느 정도 임대인의 희생을 전제로 하는 제도라 할 수 있고, 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차의 임대인은 임차인 소유건물의 존재로 인한 토지소유권의 제약을 어느 정도 각오하고 토지를 임대하는 것이 보통일 것이며, 외국의 법제가 지상 시설물의 소유를 위한 임차권자를 보호하기 위하여 임대차의 갱신을 되도록이면 강제하는 방향으로 나가는 추세에 있는 점, 집합건물의소유및관리에관한법률 제8조가 대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위 내의 대지에 대하여 분할을 청구하지 못한다고 규정하여 토지소유권의 행사에 대한 제한을 가하고 있는 점, 같은 법 제7조가 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있는 것도 건물의 일부를 철거함으로 인하여 발생되는 불합리한 결과를 방지하기 위한 데 그 목적이 있는 점 등에 비추어 보면, 공유관계를 수반하는 매수청구권을 인정할 경우 임대인이 다수의견이 주장하는 바와 같은 불이익을 입게 된다고 하더라도, 다수의견을 취할 경우 토지의 경계와 건물의 내부 벽면이 일치하는지의 여부와 같은 극히 우연한 사정에 의하여 매수청구권의 존부가 결정되는 불합리한 결과에 의하여 초래되는 손실에 비하면, 그 정도의 불이익은 충분히 감내할 수 있는 정도라고 보아야 할 것이다.  4. 결론적으로 우리는 구분소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부를 불문하고 건물의 일부에 대한 매수청구권을 인정한 당원 1972. 5. 23. 선고 72다341 판결을 폐기하는 데는 찬성하지만, 건물의 일부분이 철거될 경우 그 철거되는 부분과 일체를 이루어 구분소유권의 객체가 되었던 나머지 부분은 물론 1동의 건물 전체가 건물로서의 안전성과 기능 유지에 심대한 영향을 받게 된다는 건물의 특수성을 도외시한 채, 임대인 토지 상에 있는 건물 부분 중 구분소유권의 객체가 될 수 있는 부분만이 다른 부분의 철거 여부와 무관하게 매수청구권의 대상이 될 수 있다는 다수의견의 견해는 타당하지 않다고 보며, 앞서 피력한 공유관계를 인정하는 방법이 매수청구권 제도를 둔 입법취지와 임대인의 이익을 가장 조화 있게 해결하는 방안이라고 생각하는 것이다.  대법원장   윤관(재판장)        대법관   김석수 박만호 천경송 정귀호 안용득 박준서 이돈희(주심) 김형선 지창권 신성택 이용훈 이임수

 

대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결   [토지인도등][공1997.5.15.(34),1380]  【판시사항】  [1] 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권에 관한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지의 여부에 관한 판단기준  [2] 임차인 소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 임차 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지에 걸쳐 있는 경우, 임차인의 매수청구권 행사의 가부  (소극)    【판결요지】  [1] 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다(토지를 점유할 권원이 없어 건물을 철거하여야 할 처지에 있는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만을 받고 토지의 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지 임대차계약이 체결된 경우라면, 임대인의 요구시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약이 임차인에게 불리한 약정에 해당하지 않는다고 한 사례).  [2] 임차인 소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 또한 임대인 소유의 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있다면 임차인의 건물매수청구는 허용되지 아니한다.  【참조조문】  [1] 민법 제643조, 제652조[2] 민법 제643조  【참조판례】  [1] 대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결(공1992, 1572)  대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결(공1993하, 2096) 대법원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결(공1994상, 521) 대법원 1995. 7. 11. 선고 94다34265 판결(공1995하, 2583)  [2] 대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결(공1996상, 1109)  【전 문】  【원고,상고인】 이선규  【피고,피상고인】 전순기  【원심판결】 전주지법 1996. 9. 19. 선고 96나1507 판결   【주문】  원심판결을 파기하고 사건을 전주지방법원 합의부로 환송한다.  【이유】  우선 상고이유 제2점을 본다.  1. 원심은 익산시 여산면 여산리 449의 1 전 348㎡(이하 이 사건 토지라 한다)에 관하여 1974. 12. 11. 원고 명의로 소유권이전등기가 경료되어 있는 사실, 피고가 이 사건 토지 중 일부 지상(이 사건 계쟁토지라 한다)에 이 사건 건물을 소유하고 이 사건 계쟁토지를 점유하고 있는 사실, 원고는 1993. 11. 10.경 피고와의 사이에 이 사건 계쟁토지에 관하여 기간은 같은 해 11. 15.부터 1994. 11. 15.까지 1년간, 임료는 연 금 300,000원으로 정하여 토지 임대차계약을 체결한 사실을 각 인정하고, 위 임대차계약은 피고의 이 사건 건물의 소유를 목적으로 체결된 것으로 보아 민법 제643조, 제283조에 따른 피고의 이 사건 건물매수청구권 행사로써 원고와 피고 사이에는 이 사건 건물에 관하여 매매계약관계가 성립되었다고 판단한 다음, 나아가 피고가 원고와 위 임대차계약을 체결할 당시 원고가 이 사건 건물의 철거를 요구할 때에는 언제든지 위 건물을 철거하고 이 사건 계쟁토지를 인도하여 주기로 약정한 바 있으므로 피고의 위 매수청구권행사는 부당하는 취지의 원고의 주장에 대하여, 위와 같은 특약이 있음은 인정되나, 위 특약은 민법 제643조 소정의 임차인의 건물매수청구권을 배제하기로 하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서, 이는 민법 제652조의 규정에 의하여 무효라고 판단하여 원고의 위 주장을 배척하였다.  2. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다 ( 당원 1993. 12. 28. 선고 93다26687 판결, 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결, 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결 참조).  기록에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하게 된 경위에 관하여, 원고가 처음에 피고에 대하여 이 사건 건물의 철거 및 토지 인도를 요구하자 이에 피고가 추후 건물신축 등 원고의 필요시 요구에 따라 언제든지 위 토지를 인도하여 주기로 약정하고 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 주장하고 있고, 실제로도 원고가 위 임대차기간이 경과한 후 이 사건 건물의 철거를 요구한 다음 이 사건 토지 상에 주택을 신축하고 있음을 알 수 있으며, 이 사건 임대차계약 자체를 보아도 임차보증금의 약정 없이 단지 연차임만을 비교적 저렴한 가액인 금 300,000원으로 정하고 있음을 알 수 있는데, 만약 이 사건에 있어 피고가 이 사건 계쟁토지를 점유할 권원이 없어 원고에게 이 사건 건물을 철거하여야 할 처지에 있어, 원고가 은혜적으로 명목상의 차임을 받고 피고의 이 사건 계쟁토지의 사용을 일시적으로 허용한 것이라면 이 사건 건물철거의 특약이 전체적으로 보아 반드시 일방적으로 피고에게 불리한 것이었다고 단정할 수는 없을 것이다. 원심이 이 사건 임대차계약서(갑 제4호증의 1)에 보증인 또는 증인으로 서명한 것으로 기재되어 있는 소외 문상필, 김수지 등을 증인으로 소환하여 신문하는 등의 방법으로 적극적으로 이 사건 임대차계약 체결의 경위, 조건 등을 살펴 위 건물철거의 특약이 반드시 피고에게 불리한 것이었는지 여부를 가려 보지 아니한 것은 필경 심리를 다하지 아니하였거나 아니면 매수청구권의 포기에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것이라고 아니할 수 없다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 논지는 이유 있다.  3. 덧붙이건대, 기록에 의하여 살펴보아도 과연 등기부상 피고의 소유로 등재된 건물이 이 사건 건물을 표상하는 것인지도 분명하지 아니하고, 나아가 이 사건 건물에 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어 과연 구분소유의 객체가 될 수 있는 것인지도 의문이다. 만일 이 사건 건물이 구분소유의 객체가 되지 아니하고 또한 원고 소유의 이 사건 토지 외에 피고 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있다면 피고의 건물매수청구는 허용되지 아니한다고 할 것이다( 당원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 판결 참조). 원심으로서는 이 점에 관하여도 밝혀 보아야 할 것이다.  4. 그러므로 나머지 상고이유에 관하여 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관들의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이돈희(재판장) 최종영(주심) 정귀호 이임수

 

대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결   [건물철거등][공1998.2.1.(51),375]   【판시사항】   [1] 무허가건물도 민법 제643조 소정의 토지 임차인의 건물매수청구권의 대상이 되는지 여부  (한정 적극)     [2] 토지 임차인의 건물매수청구권 행사에 따라 임대인이 임차인에게 지급해야 할 건물 가액을 산정함에 있어 임차인이 그 건물에서 얻었던 영업상의 수익까지도 고려해야 하는지 여부  (소극)    【판결요지】   [1] 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 임대차계약 종료시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다.  [2] 건물매수청구권 행사로 인하여 토지 소유자가 임차인에게 지급하여야 할 건물의 시가를 산정함에 있어서 그 건물에서 임차인이 영업을 하면서 얻고 있었던 수익까지 고려하여야 할 것은 아니다.  【참조조문】  [1] 민법 제643조[2] 민법 제643조  【참조판례】  [1] 대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결(공1994상, 90)  【전 문】   【원고,상고인겸피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 정기승)   【피고,피상고인겸상고인】 피고 (소송대리인 변호사 유지한)   【원심판결】 서울고법 1997. 7. 16. 선고 96나381 판결   【주문】   상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자의 부담으로 한다.   【이유】   상고이유를 본다.   1. 원고의 상고이유 제1점에 대하여   민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 건물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이다. 그러므로 임대차계약 종료시에 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물은 그것이 토지의 임대 목적에 반하여 축조되고 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 비록 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 건물매수청구권의 대상이 될 수 있다(당원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 판결, 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결 등 참조). 그런데 기록에 의하여 살펴보면, 이 사건 각 건물 중 일부가 무허가로 건축된 것이기는 하지만, 무허가이기 때문에 곧 철거될 운명에 놓여 있다는 등의 사정은 찾아볼 수 없고, 한편 원고가 전소유자로부터 이 사건 토지를 매수한 후 원고와 피고 사이에 묵시적으로 이 사건 토지에 관한 임대차계약이 체결되었을 당시에는 이미 그 지상에 이 사건 각 건물이 건축되어 있는 상태이었다는 것이므로 이 사건 각 건물은 경제적 가치가 잔존하고 있는 건물이고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것은 아니라 하겠다. 원심이 같은 취지에서 피고에게 이 사건 각 건물에 대한 건물매수청구권이 있다고 판단한 조치는 정당하고 여기에 논하는 바와 같은 임차인의 건물매수청구권에 관한 법리오해나 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.   2. 피고의 상고이유 제1점에 대하여   원심이 채택한 원심 감정인 소외 1의 건물 시가 감정을 보면, 피고가 매수청구권을 행사한 시점을 기준으로 한 것이어서 가격 시점을 옳게 잡은 것이고, 또한 위 감정이 복성식 평가법에 의하여 이 사건 각 건물의 시가를 평가하면서 건축 전문가의 현장 조사 및 자문을 참조하여 재조달원가를 산정하고, 정액법에 의하여 감가상각을 한 것이 위법하다고 할 수도 없다. 그리고 건물매수청구권 행사로 인하여 토지 소유자가 임차인에게 지급하여야 할 건물의 시가를 산정함에 있어서 그 건물에서 임차인이 영업을 하면서 얻고 있었던 수익까지 고려하여야 할 것은 아니다(더구나 이에 관한 주장은 피고가 상고이유를 통하여 처음으로 하는 주장이다). 그러므로 위 감정 결과를 채택하여 이 사건 각 건물의 시가를 산정한 원심의 조치에 논하는 바와 같은 건물매수청구권에 관한 법리오해나 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 피고의 상고이유 제1점은 이유가 없다.  3. 원고와 피고의 상고이유 각 제2점에 대하여  원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택한 증거들을 종합하여 소외 2가 피고에게 이 사건 토지를 임대하기 전에 원래 논과 밭이었던 이 사건 토지를 99㎡(약 30평) 정도 복토하였고, 그 후 피고가 임차하여 1983. 3.경 나머지 부분을 복토하여 현재와 같은 대지로 만들고 아스콘 포장공사를 하였음을 인정하고, 제1심 감정인 소외 3의 감정 결과에 따라 그 비용을 산정하여 유익비로 인정하였는바, 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 그와 같은 조치는 옳고, 여기에 원고와 피고가 각각 논하는 바와 같은 법리오해나 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 원고와 피고의 상고이유 각 제2점의 논지는 각 이유가 없다.  4. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관   최종영(재판장) 이돈희 이임수(주심) 서성

 

대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결   [건물철거등][공2002.7.15.(158),1525]  【판시사항】  [1] 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우 임차인의 현존 건물에 대한 매수청구권의 행사방법   [2] 지상 건물의 객관적인 경제적 가치나 임대인에 대한 효용 여부가 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권의 행사요건인지 여부 (소극)  [3] 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과의 사이에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 한 약정의 효력  [4] 금원을 변제공탁하였다는 취지의 공탁서를 증거로 제출하면서 그 금액 상당의 변제 주장을 명시적으로 하지 않은 경우, 법원이 취할 조치에 관한 사례  【판결요지】  [1] 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우에 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없다.  [2] 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없다.  [3] 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없다.  [4] 금원을 변제공탁하였다는 취지의 공탁서를 증거로 제출하면서 그 금액 상당의 변제 주장을 명시적으로 하지 않은 경우, 비록 당사자가 공탁서를 제출하였을 뿐 그에 기재된 금액 상당에 대한 변제 주장을 명시적으로 하지 않았다고 하더라도 공탁서를 증거로 제출한 것은 그 금액에 해당하는 만큼 변제되었음을 주장하는 취지임이 명백하므로, 법원으로서는 그와 같은 주장이 있는 것으로 보고 그 당부를 판단하거나 아니면 그렇게 주장하는 취지인지 석명을 구하여 당사자의 진의를 밝히고 그에 대한 판단을 하여야 한다고 본 사례.  【참조조문】   [1] 민법 제283조, 제643조[2] 민법 제283조, 제643조[3] 민법 제643조, 제652조[4] 민사소송법 제126조, 제393조  【참조판례】  [3] 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결(공1993하, 2096) 대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결(공1993하, 2400) 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결(공1997상, 1380) [4] 대법원 1967. 9. 26. 선고 67다1742 판결(집15-3, 민161) 대법원 1994. 10. 25. 선고 94다3711 판결(공1994하, 3083) 【전 문】  【원고,상고인겸피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 강윤호)  【피고,피상고인겸상고인】 피고 1 외 9인 (소송대리인 법무법인 해오름 담당변호사 고성효)  【원심판결】 광주고법 2001. 6. 1. 선고 2000나562 판결  【주문】  원심판결의 피고들 패소 부분 중 각 2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지 각 임료 상당 금원에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 원고들의 상고와 피고들의 나머지 상고를 모두 기각한다.  【이유】  1. 원심 판단의 요지  가. 원심은 그 내세운 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.  (1) 제주시 이도동 1257의 4 대 706㎡는 원고들의 공유이고, 같은 동 1257의 8 대 165㎡, 같은 동 1257의 9 대 330㎡는 원고 2의 단독 소유이다.  (2) 원고들의 피상속인인 망 소외 1(1995. 8. 4. 사망하였다)은 1968. 12. 30. 소외 2, 소외 3에게 그의 소유이던 위 각 토지의 분할 전 토지인 제주시 이도동 1257의 4 대 363평을 임대기간은 1968. 12. 30.부터 1974. 12. 30.까지로 정하여 목조슬레이트즙 평가옥 5동의 소유를 목적으로 임대하였다. 이에 따라 위 소외 2, 소외 3은 위 종전 토지 위에 건물을 지어 사용하다가 그 건물들을 다른 사람들에게 매도하는 등 원심 판시 별지목록 기재 각 건물이 전전매도된 결과 현재 피고들이 같은 목록 기재 각 건물을 등기하여 소유하면서 이 사건 각 토지 중 같은 목록 기재 각 점유 부분을 점유·사용하고 있다.  (3) 한편, 망 소외 1은 최초의 임대차기간이 만료한 후에도 건물의 철거나 이 사건 각 토지의 인도를 요구하지 않은 채 이 사건 각 건물을 전전매수한 매수인들과 임대차기간을 매해 1월말부터 다음해 1월말까지로 정하여 계속하여 임대차계약을 갱신하면서 차임을 징수하여 왔고, 피고들은 1999년도분(1999. 2. 1.부터 2000. 1. 31.까지)의 차임까지 지급하였다.  (4) 그런데 원고들은 1997. 1. 22. 내용증명우편으로 피고들에게 1998. 1. 말에 임대기간이 만료되면 임대차계약을 해지한다는 통고를 하여 그 무렵 위 통고가 피고들에게 도달되었다.  (5) 피고들은 원심에서 이 사건 건물에 대한 매수청구권을 행사하여 2000. 10. 16. 그 의사표시가 원고들에게 도달하였다.  나. 나아가 원심은, (1) 위 인정 사실에 의하면 피고들과의 임대차계약은 원고들의 해지통고가 도달하거나 또는 임대차기간이 종료한 1998. 1. 31.경 적법하게 종료되었다 할 것이므로 피고들은 원고들에게 대지를 점유·사용함으로써 얻은 이득을 반환할 의무가 있으니 원고들의 부당이득반환청구 부분은 이유 있고, (2) 원고들의 이 사건 각 건물의 철거와 대지인도청구에 대하여는, 건물의 소유를 목적으로 한 이 사건 각 토지의 적법한 임차인들인 피고들로서는 임대차기간 만료시 건물이 현존하므로 이 사건 각 건물에 대하여 원고들에게 매수청구권을 가진다고 할 것이고 피고들의 매수청구권 행사의 의사표시가 원고들에게 도달하였으므로, 이 사건 각 건물을 매수한 원고들로서는 피고들에 대하여 이 사건 각 건물의 철거와 각 그 점유 부분 대지의 인도를 구할 수 없다고 하여 이를 배척하고, 피고들이 제1심에서 매수청구권을 행사하였다가 철회하였으므로 원심에서 다시 매수청구권을 행사할 수 없고, 지은 지 30년이 경과하여 경제적 가치가 거의 없는 이 사건 각 건물의 매수청구는 신의칙 위반 또는 권리남용이라는 원고들의 각 주장을 그 판시와 같은 이유로 배척하였다.  2. 원고들의 상고이유에 대한 판단  가. 매수청구권 및 그 철회에 대한 법리오해, 신의칙 위반 및 권리남용의 점  건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차가 종료한 경우에 임차인이 그 지상의 현존하는 건물에 대하여 가지는 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로, 피고들이 자신들의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 원심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없는 것이다(매수청구권 행사의 효력으로 매매가 성립하면 그 후 일방의 의사만으로 매수청구를 철회할 수는 없는 것이나, 변론의 전취지에 의하면, 이 사건에서 원고들은 피고들의 제1심에서의 매수청구의 철회를 용인하였던 것으로 보인다). 상고이유는 임차인의 건물매수청구권의 행사가 소송행위임을 전제로 소송행위의 철회 후 재행사는 허용되지 아니한다는 것이라거나, 매수청구권의 행사는 반소에 준하는 것으로서 항소심에서의 행사에는 상대방의 동의를 요한다는 것이나, 그와 같은 주장은 독자적인 견해에 불과하여 받아들일 수 없고, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같은 매수청구권 및 그 철회에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 민법 제643조, 제283조에 규정된 임차인의 매수청구권은, 건물의 소유를 목적으로 한 토지 임대차의 기간이 만료되어 그 지상에 건물이 현존하고 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니하는 경우에 임차인에게 부여된 권리로서 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없는 것 이고, 기록을 살펴보아도 달리 피고들의 이 사건 매수청구권행사가 신의칙 위반이나 권리남용이라고 볼 아무런 자료가 없으니, 이 점에 관한 상고이유의 주장도 그 이유 없다.  나. 판단유탈의 점  기록을 살펴보아도 원고들이 원심 변론종결시까지 피고들이 1997. 3.경 원고들에게 이 사건 각 건물의 철거를 약정하였으니 매수청구권을 행사할 수 없다는 주장을 하였다고 볼 자료가 없을 뿐만 아니라, 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차인이 임대차가 종료하기 전에 임대인과 간에 건물 기타 지상 시설 일체를 포기하기로 약정을 하였다고 하더라도 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 아니하는 한 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조에 의하여 효력이 없는 것 인바( 대법원 1993. 6. 22. 선고 93다16130 판결 참조), 이 사건에 있어서 원고들 주장과 같은 약정이 있었다고 하더라도 기록상 위에서 본 특별한 사정에 대한 자료를 찾아볼 수 없어 원고들의 위와 같은 주장에 대한 판단 여부는 판결 결과에 어떠한 영향을 주는 것도 아니므로, 이 점에 관한 상고이유의 주장은 결국 이유 없다 할 것이다.  그리고 원심이 피고들의 매수청구권행사의 주장을 받아들인 것은 그 주장이 실기한 공격방어방법으로서 각하되어야 한다는 원고들의 주장을 배척하는 취지를 포함하고 있는 것이라 할 것이므로, 상고이유의 주장과 같은 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다.  3. 피고들의 상고이유에 대한 판단  가. 처분권주의 위반의 점  기록에 의하면, 원고들의 이 사건 청구는 원고들 소유인 이 사건 각 토지에 대한 임대차기간이 만료되었음에도 피고들이 이를 계속 점유·사용하고 있음을 그 원인으로 하고 있음이 명백하고, 원고들의 위와 같은 주장 속에는 소유자로서 권원 없는 점유자에 대한 차임 상당 손해배상을 구하는 취지뿐만 아니라 임대인으로서 임대차종료 이후에도 임차 목적물을 계속 점유·사용하고 있는 임차인에 대한 차임 상당 부당이득을 구하는 취지도 포함되어 있다고 할 것이므로, 원심이 원고들의 이 사건 청구를 부당이득청구로 보아 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 처분권주의를 위반한 위법이 있다고 할 수 없다.  나. 판단유탈, 석명권불행사로 인한 심리미진의 점  기록에 의하면, 피고들은 이 사건 토지에 대한 1998년도분(1998. 2. 1.부터 1999. 1. 31.까지)과 1999년도분(1999. 2. 1.부터 2000. 1. 31.까지)의 차임 상당 금원을 변제공탁하였다는 취지의 을 제2호증(공탁서)을 제출하였을 뿐만 아니라, 2000년도분(2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지)의 차임 상당 금원을 변제공탁하였다는 취지의 을 제3호증(공탁서)을 제출하고 있음에도, 원심은 피고들이 1999년도분(1999. 2. 1.부터 2000. 1. 31.까지)의 차임 상당 금원만을 지급한 것으로 사실인정을 한 다음, 피고들에 대하여 2000. 2. 1.부터의 차임 상당 부당이득금의 지급을 명하고 있음을 알 수 있다.  비록 피고들이 을 제3호증을 제출하였을 뿐 그에 기재된 금액 상당에 대한 변제주장을 명시적으로 하지 않았다고 하더라도, 피고들이 을 제3호증을 제출한 것은 그 금액에 해당하는 만큼 변제되었음을 주장하는 취지임이 명백하므로, 원심으로서는 그와 같은 주장이 있는 것으로 보고 그 당부를 판단하거나 아니면 그렇게 주장하는 취지인지 석명을 구하여 피고들의 진의를 밝히고 그에 대한 판단을 하였어야 할 것이므로, 이에 이르지 아니한 원심판결에는 판단유탈 또는 석명권불행사로 인한 심리미진의 위법이 있다고 할 것이다. 이 점에 관한 상고이유의 주장은 이유 있다.  4. 그러므로 원심판결의 피고들 패소 부분 중 각 2000. 2. 1.부터 2001. 1. 31.까지 각 임료 상당 금원에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 상고와 피고들의 나머지 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   유지담(재판장) 조무제 강신욱 손지열(주심)

 

대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364,48371 판결  [토지인도및건물철거등·매매대금][공2014상,58]  【판시사항】  건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인이 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부 (원칙적 적극)  【판결요지】  민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다. 위와 같은 지상물매수청구청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다.  【참조조문】  민법 제186조, 제643조  【참조판례】  대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228 판결(집15-1, 민179) 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결(공1996상, 1521) 대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결(공1998상, 375)  【전 문】  【원고(반소피고), 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 여울 담당변호사 한명수 외 2인)  【피고(반소원고), 피상고인】 별지 피고 목록 기재와 같다.  【원심판결】 대전지법 2013. 5. 22. 선고 2012나11035, 2013나5587 판결  【주 문】  상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.  【이 유】  상고이유를 판단한다.  1. 상고이유 제1점에 관하여  원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)들 사이에 건물 소유를 목적으로 한 토지 임대차계약의 존재를 인정할 수 있다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유 주장과 같이 임대차계약에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여  가. 민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 있어서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다(대법원 1997. 12. 23. 선고 97다37753 판결 등 참조).  그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다(대법원 1967. 2. 28. 선고 66다2228 판결, 대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55245 판결 등 참조).  위와 같은 지상물매수청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다고 할 것이다.  나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 피고들이 이 사건 각 건물을 소유하고 있다고 인정한 다음 피고들의 지상물매수청구권 행사로 이 사건 각 건물에 관하여 매매계약이 체결되었다고 판단하였다.  기록에 의하면, 피고 2는 이 사건 2 건물을 건축하여 그 소유권을 취득한 사실을 인정할 수 있으나, 피고 1, 3, 4, 5는 각각 종전 임차인들로부터 미등기 무허가건물인 이 사건 1, 3 내지 5 건물을 매수하여 점유하고 있는 것이어서 위 각 건물의 소유권을 취득하지 못한 사실을 알 수 있으므로, 이와 달리 피고 1, 3, 4, 5가 위 각 건물을 소유하고 있다고 본 원심의 판단은 잘못이라고 할 것이다.  그러나 위 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 피고 1, 3, 4, 5가 비록 위 각 건물의 소유권을 취득하지 못하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 임차인으로서 위 각 건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 할 것이므로, 피고 1, 3, 4, 5의 지상물매수청구권을 인정한 원심의 판단은 결과적으로 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 임차인의 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다.  3. 결론  그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  [[별 지] 피고 목록: 생략]  대법관   김용덕(재판장) 신영철(주심) 이상훈 김소영