건물소유목적의 토지임차인이 지상물매수청구의 대상이 토지소유자가 계약상 임대인이 아닌 경우 매수청구 불가 - 제3자가 토지임대인

대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72449, 72456 판결
[토지인도등·지상물매수청구][공2017상,1081]

【판시사항】

[1] 민법 제643조에 따른 임차인의 지상물매수청구권 행사의 상대방 (=원칙적으로 임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인) 및 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우, 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부 (적극) / 토지 소유자가 아닌 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대한 경우, 토지 소유자가 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 있는지 여부 (원칙적 소극)  

[2] 갑의 형인 을 명의로 소유권이전등기를 마친 후 갑의 아버지인 병 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마친 토지에 관하여 병이 정에게 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 그 후 토지에 관하여 갑 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑이 정을 상대로 토지에 건립된 정 소유의 건물 등의 철거와 토지 인도를 구하자, 정이 건물 등의 매수를 구한 사안에서, 정은 갑을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례 

【판결요지】

[1] 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 

한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다. 

[2] 갑의 형인 을 명의로 소유권이전등기를 마친 후 갑의 아버지인 병 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마친 토지에 관하여 병이 정에게 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 그 후 토지에 관하여 갑 명의로 소유권이전등기를 마쳤는데, 갑이 정을 상대로 토지에 건립된 정 소유의 건물 등의 철거와 토지 인도를 구하자, 정이 건물 등의 매수를 구한 사안에서, 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없으므로, 갑이 아닌 병으로부터 토지를 임차한 정은 원칙적으로 임대인이 아닌 토지 소유자인 갑을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 한 사례. 

【참조조문】

[1] 민법 제643조 [2] 민법 제643조

【참조판례】

[1] 대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결(공1977, 10038)
대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 52724 판결(공1994하, 2233)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 임종석)

【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 대전종합법무법인 담당변호사 이승진)

【원심판결】 대전지법 2014. 9. 17. 선고 2013나20807, 20814 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원에 환송한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다. 임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로서, 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 위 매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결 등 참조). 

한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다. 

2. 원심은 채택 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.

가. 이 사건 각 토지에 관하여 1963. 12. 30. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)의 형인 소외 1 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 1989. 1. 25. 원고의 아버지인 소외 2 명의로 소유권이전청구권 가등기를 마쳤다. 그 후 소외 1은 2002. 4. 11. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 

나. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 이 사건 각 토지에 건립된 이 사건 주택과 사찰을 매수하거나 소유하면서 부지를 점유하고 있다. 

다. 이 사건 각 토지에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를 하기 전인 2000년경 소외 2는 피고에게 연 차임 20만 원에 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 토지를 임대하였고, 피고로부터 차임을 지급받아 왔다. 소외 2는 원고 명의의 다른 인접 토지에 관해서도 비슷한 방식으로 토지사용의 대가를 받았다. 원고도 2009년 이전에는 피고가 토지를 점유·사용하는 것에 이의를 제기하지 않았다. 

3. 원심은 이러한 사실 등을 토대로, 소외 2가 이 사건 각 토지의 소유자로서 원고에게 토지를 명의신탁하였거나, 원고가 토지의 소유자라고 하더라도 소외 2와 사이에 소외 2가 토지에 관한 권한을 행사하기로 정하였다고 본 다음, 소외 2와 피고가 체결한 임대차계약의 효력이 원고에게도 미친다고 판단하고, 위 임대차계약이 해지되었음을 전제로 원고에게 지상물매수청구권을 행사한다는 피고의 주장을 받아들였다. 

원심판결이 자유심증주의의 한계를 벗어나지 않고 적법하게 확정한 사실은 상고법원을 기속하므로(민사소송법 제432조), 소외 2가 건물의 소유를 목적으로 피고에게 이 사건 각 토지를 임대하였다고 본 원심의 위 사실인정을 다투는 원고의 주장은 적법한 상고이유라고 보기 어렵다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보아도 이 부분 원심의 판단에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 있다고 볼 수 없다. 

그러나 원심이 위와 같이 피고가 원고를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단한 것은 받아들이기 어렵다. 위에서 본 법리에 비추어 보면, 임대인이 아닌 토지 소유자는 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임차인의 지상물매수청구권의 상대방이 될 수 없으므로, 원고가 아닌 소외 2로부터 토지를 임차한 피고는 원칙적으로 임대인이 아닌 토지 소유자인 원고를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 없다. 또한 기록에 드러난 사정만으로 원고와 소외 2가 명의신탁약정을 하였다고 단정하기 어렵고, 그러한 약정이 있었다고 하더라도 명의신탁약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 무효이다. 따라서 소외 2와 피고의 임대차계약이 원고에게도 효력이 미친다거나 원고가 지상물매수청구권의 상대방이 된다는 피고의 주장은 받아들이기 어렵다. 

그런데도 원심은 임차인인 피고와 임대차계약을 체결한 상대방이 소외 2라고 보면서도, 피고가 임대인이 아닌 원고에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단하였다. 이러한 원심판결에는 임대차계약의 당사자나 임차인의 지상물매수청구권에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지가 포함된 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다. 

4. 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심)  

******************************** 

대전지방법원 2014. 9. 17. 선고 2013나20807(본소), 2013나20814(반소) 판결
[토지인도등·지상물매수청구][미간행]

【전 문】

【원고(반소피고), 피항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김대원)

【피고(반소원고), 항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 대전종합 담당변호사 이승진)

【변론종결】
2014. 8. 27.

【제1심판결】 대전지방법원 공주지원 2013. 11. 28. 선고 2012가단2964(본소), 2013가단3094(반소) 판결

【주 문】

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 67,201,000원 및 이에 대하여 2014. 9. 17.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

나. 원고(반소피고)의 본소청구를 모두 기각한다.

2. 소송총비용은 원고(반소피고)가 부담한다.

3. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

가. 본소

피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게 공주시 (주소 1 생략) 대 367㎡ 중 별지 도면 표시 3, 4, 5, 6, 7, 8, 3의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉮ 부분 117㎡ 및 (주소 2 생략) 임야 32,231㎡ 중 같은 도면 표시 1, 2, 3, 8, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉯ 부분 6㎡ 양 지상 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 건물 123㎡, (주소 2 생략) 임야 32,231㎡ 중 같은 도면 표시 9, 10, 11, 12, 9의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㉰ 부분 36㎡ 지상 조립식 판넬 단층 건물 36㎡를 각 철거하고, 위 각 토지 부분을 인도하라. 

나. 반소

원고는 피고에게 67,201,000원 및 이에 대하여 이 사건 판결선고일부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

2. 항소취지

제1심 판결을 취소하고, 본소청구를 기각한다는 판결과 반소 청구취지와 같은 판결을 구함.

【이 유】

1. 기초사실

공주시 (주소 1 생략) 대 367㎡ 및 (주소 2 생략) 임야 32,231㎡(이하 위 각 토지를 합하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관하여 각 대전지방법원 공주지원 2002. 4. 11. 접수 제8838호로 같은 날 매매를 원인으로 원고 앞으로 소유권이전등기가 되어 있는 사실, 피고가 이 사건 각 토지의 지상에 본소 청구취지 기재와 같이 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층 건물 123㎡(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다), 조립식 판넬 단층 건물 36㎡(이하 ‘이 사건 사찰’이라 하고, 위 각 건물을 합하여 ‘이 사건 각 건물’이라 한다)를 소유하고 있는 사실, 원고의 아버지 소외 2가 2013. 12. 12. 이후에 사망한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 

2. 원, 피고의 주장

원고가 이 사건 각 토지 지상의 피고 소유의 이 사건 각 건물의 철거와 그 토지 인도를 구함에 대하여, 피고는, 이 사건 각 토지의 실제 소유자인 위 소외 2와 이 사건 각 토지에 관하여 임대차계약을 체결하였고, 소외 2가 이 사건 각 토지의 실제 소유자가 아니라고 하더라도 원고는 표현대리 또는 무권대리의 추인 법리에 따라서 위 임대차계약에 따른 책임을 져야 하는데 원고의 임대차계약 갱신 거절로 위 임대차계약이 종료되었으므로, 원고에게 이 사건 각 건물에 대하여 지상물매수청구권을 행사한다는 취지로 주장한다. 

3. 판단

가. 인정사실

보건대, 갑 제1호증, 갑 제3호증의 1 내지 7, 갑 제4, 7호증, 을 제1호증, 을 제5호증의 1, 2, 을 제7, 9, 10호증, 을 제14호증의 1, 2, 3의 각 기재, 제1심의 국민은행 주식회사, 우정사업본부에 대한 각 금융거래정보제출명령 결과, 당심 증인 소외 3의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 각 토지 및 그에 인접한 공주시 (주소 3 생략)에 관하여, 전 소유자 소외 4로부터 부동산 중개업에 종사하였던 소외 2의 아들인 소외 1 앞으로 1963. 12. 30. 매매를 원인으로 대전지방법원 공주지원 1963. 12. 31. 접수 제13263호로 소유권이전등기가 마쳐지고, 소외 2 앞으로 1989. 1. 23. 매매예약을 원인으로 같은 법원 1989. 1. 25. 접수 제1644호로 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌으며, 소외 2의 아들인 원고 앞으로 2002. 4. 11. 매매를 원인으로 같은 법원 2002. 4. 11. 접수 제8838호로 소유권이전등기가 마쳐진 사실, 소외 2의 위 가등기는 현재까지도 말소되지 않고 있는 사실, ② 이 사건 주택 부분에는 원래 소외 5가 1990년 초반경까지 살던 구건물이 있었는데, 그 이후 소외 6이 소외 2에게 200만 원을 주고 이를 개축한 사실, 피고가 2000. 10. 15. 소외 6으로부터 이 사건 주택을 매수하고 그때부터 이를 점유, 사용해온 사실, 매매 당시 피고는 소외 6과 ‘지주에게 사용료 조로 1년에 백미 1가마를 지급하는 것을 승계하기로 한다’는 약정을 한 사실, ③ 그 며칠 후 소외 2가 서울에서 내려왔을 때 소외 6이 피고를 소개하였고 피고와 소외 2는 토지 임료를 연 20만 원으로 약정한 사실, 피고는 소외 2에게 2004. 9. 24. 20만 원, 2005. 12. 1. 40만 원, 2009. 5. 15. 60만 원, 2010. 5. 18. 20만 원, 2011. 6. 7. 20만 원, 2012. 5. 29. 20만 원을 각각 송금한 사실, 피고는 2004. 12. 6. 이 사건 각 토지 중 (주소 2 생략)에 전입신고를 마친 사실, 원고도 이러한 사정을 잘 알면서도 아무런 이의를 하지 않은 사실, ④ 원, 피고, 소외 2, 소외 2의 아들인 소외 7은 2009. 5. 9. 이 사건 각 토지 중 (주소 1 생략)에서 이 사건 각 토지에 관하여 이야기를 나누었는데 그 과정에서 소외 2는 ‘소외 4한테 땅 샀어 내가’라고 말한 사실, ⑤ 소외 3은 이 사건 각 토지 부근에 살면서 그 토지사용료로 소외 2에게 2010. 6. 30., 2011. 5. 30. 각각 20만 원을 송금한 사실, 소외 9는 1994.부터 이 사건 각 토지에 인접한 (주소 3 생략)에 살면서 2012.까지 토지사용료를 소외 2에게 지급한 사실, 이 사건 각 토지 부근에 사는 2명 역시 소외 2에게 토지사용료를 지급해온 사실이 각 인정된다. 

나. 판단

위 인정사실에 이 사건 각 토지에 관한 소외 2 명의의 소유권이전등기청구권가등기는 현재까지도 계속하여 존재하는 점, 부자관계에서는 증여나 명의신탁 등을 하면서도 편의상 등기원인을 매매라고 기재하는 경우가 많은 점, 원고나 소외 2가 2009. 이전에 피고에게 이 사건 각 토지의 무단사용을 문제 삼는 주장을 하였다고 볼 자료가 없는 점, 이 사건 각 토지의 인근 사람들은 소외 2를 땅주인으로 알고 있는 점, 가령 피고가 이 사건 각 토지를 2000.부터 무단으로 점유해 왔다면 부동산 중개업에 종사하였던 소외 2가 이를 그대로 방치했을리 없는 점, 또한 소외 2가 본인 명의의 통장에 입금된 피고의 입금 내역을 몰랐다는 것은 이해하기 어려운 점, 이 사건 주택은 소외 6이 소외 2에게 200만 원을 주고 건물을 신축하다시피 한 것인 점 등을 고려할 때, 이 사건 각 토지는 소외 2의 소유인데 원고에게 명의신탁한 것이거나, 원고와 소외 2의 관계에서는 이 사건 각 토지에 대한 권한 행사를 소외 2가 하기로 한 것으로 봐야 하고 또 소외 2는 피고에게 이 사건 각 토지를 연 사용료 20만 원에 기간을 정하지 않고 건물의 소유를 목적으로 임대(이하 소외 2와 피고의 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)하였다고 봄이 상당하며 이 점은 원고에게도 유효하다. 

4. 피고의 지상물매수청구권 행사

살피건대, 갑 제3호증의 1, 을 제15호증의 각 기재, 제1심 감정인 소외 10의 감정결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 소외 2, 원고는 2009. 5. 22.자로 피고에게 이 사건 각 토지의 반환 및 이 사건 각 건물의 철거를 요구하는 의사표시가 담긴 내용증명우편을 보낸 사실, 피고는 2013. 8. 12, 2014. 6. 17. 각각 20만 원을 원고 앞으로 공탁한 사실, 이 사건 각 건물의 가액은 합계 67,201,000원인 사실이 각 인정되고, 이 사건 임대차계약의 해지 통보일인 2009. 5. 22.부터 6개월이 경과하였음은 역수상 명백하며, 피고가 원고에 대하여 지상물매수청구권을 행사한다는 의사표시가 담긴 2013. 4. 3.자 준비서면이 원고에게 송달되었음은 이 법원에 현저하다. 

위 인정사실에 의하면, 원, 피고 사이에는 피고의 지상물매수청구권 행사로 인하여 이 사건 각 건물에 대한 매매계약이 체결되었다고 봄이 상당하다. 

5. 본소청구에 대한 판단

위와 같이 이 사건 각 건물에 대하여 피고의 지상물매수청구권이 인정되고, 한편 원고는 이 사건 각 건물의 매수대금지급과 동시에 이 사건 각 건물의 명도를 구할 의사가 없다고 하므로, 결국 원고의 본소 청구는 모두 이유 없다. 

6. 반소청구에 대한 판단

앞에서 본 것처럼 원, 피고 사이에는 이 사건 각 건물에 대한 매매계약이 체결되었다고 봄이 상당하므로, 원고는 피고에게 이 사건 각 건물의 매매대금인 67,201,000원 및 이에 대하여 피고가 구하는 바에 따라 당심 판결 선고일인 2014. 9. 17.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

7. 결론

그렇다면, 원고의 본소 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 피고의 반소 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인데, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고 원고의 본소 청구를 기각하고 반소에 따라 원고에 대하여 피고에게 위 돈의 지급을 명하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 

[별지 생략]

판사   최성진(재판장) 계훈영 한웅희