대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결
[관리비][공2021하,2036]
【판시사항】
[1] 규약에서 집합건물의 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정한 경우, 관리단이 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있는지 여부 (적극)
[2] 관리비징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 집합건물의 관리단이 공용부분에 대한 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있는지 여부 (적극) / 이러한 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)
【판결요지】
[1] 집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않다. 그러나 규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면 관리단은 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다.
[2] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.”라고 정하고, 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라고 한다) 제25조 제1항은 “관리인은 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다.”라고 정하고 있다. 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 있으면 그에 따라, 유효한 규약이 없더라도 구 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비에 대하여는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다. 이러한 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용된다.
【참조조문】
[1] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호, 제17조, 제23조, 제28조, 제42조 [2] 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것) 제25조 제1항, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제17조
【참조판례】
[2] 대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다94076, 94083 판결
【전 문】
【원고, 상고인】 중앙서초프라자관리단 (소송대리인 변호사 성기만 외 2인)
【피고, 피상고인】 대한예수교장로회 예수사랑교회 (소송대리인 법무법인(유한) 한결 담당변호사 이오 영 외 4인)
【원심판결】서울고법 2016. 9. 29. 선고 2015나2063112 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 사실관계
원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 피고는 집합건물인 이 사건 건물 지하 301호의 소유자이자 지상 202호, 602호의 임차인이다(이하, 위 각 점포를 통칭하여 ‘이 사건 점포’라고 한다).
나. 주식회사 중앙남서초프라자(이하 ‘소외 회사’라고 한다)는 이 사건 건물의 관리단인 원고의 1995. 6. 1. 자 총회결의, 1996. 5. 4. 자 총회결의(이하 통칭하여 ‘이 사건 총회결의’라고 한다)를 통하여 원고의 관리인으로 선임된 후 이 사건 건물에 대한 관리업무를 사실상 수행하면서 이 사건 건물의 관리비를 부과ㆍ징수하여 왔다.
다. 원고의 2010. 5. 4. 자 관리규약(이하 ‘이 사건 관리규약’이라고 한다) 제38조는 “구분소유자는 관리주체가 부과한 관리비를 납부할 의무가 있다.”라고 정하고 있다. 위 관리비에는 전유부분의 관리비도 포함되어 있다.
라. 소외 회사는 피고에게 2012년 8월분부터 2014년 11월분까지 위 각 호실에 대한 관리비 및 연체료를 부과하였으나, 피고는 이를 납부하지 않고 있다.
마. 피고는 2013. 1. 9. 소외 회사를 상대로 소외 회사가 이 사건 건물의 관리인 지위에 있지 아니한다는 확인을 구하는 소를 제기하였는데, 제1심법원(서울중앙지방법원 2013가합2035)은 소외 회사를 관리인으로 선임한 이 사건 총회결의는 관리인 선임에 관한 의결요건을 갖추지 못하여 무효라는 이유로 피고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였고, 위 판결은 소외 회사의 항소 및 상고를 거쳐 그대로 확정되었다(서울고등법원 2013나2028177, 대법원 2014다224400).
바. 소외 회사는 2015. 1. 26. 원고에게 이 사건 건물의 관리와 관련한 일체의 권리와 의무를 인계하였다.
2. 상고이유 제1점 중 전유부분 관리비에 대하여
가. 집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 관리단에게 전유부분 관리비의 징수권한을 부여하고 있지 않다. 그러나 규약에서 관리단이 전유부분 관리비를 구분소유자로부터 징수할 수 있도록 정하였다면 관리단은 그 규약에 따라 구분소유자에게 전유부분의 관리비를 청구할 수 있다.
나. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 관리규약 제38조에서는 공용부분 관리비뿐만 아니라 전유부분 관리비까지 관리단이 징수할 수 있도록 정하고 있다. 따라서 원고는 피고의 전유부분인 이 사건 점포에 관한 관리비가 발생하고 이 사건 관리규약이 유효하게 성립하였다면 피고에게 전유부분 관리비를 청구할 수 있다. 이는 원고가 피고를 대신하여 이 사건 점포의 전유부분 관리비를 실제 납부하지 않았더라도 마찬가지이다. 따라서 원심으로서는 이 사건 관리규약이 유효하게 성립하였는지를 심리하여 그에 따라 원고가 이 사건 점포의 전유부분 관리비를 청구할 수 있는지에 대하여 판단하였어야 한다.
그럼에도 원심은 이 사건 관리규약이 유효하게 성립하였는지와 관계없이 원고가 전유부분과 관련하여 어떠한 비용을 지출하였음을 인정할 증거가 없다는 이유만으로 원고의 이 부분 청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 규약에 기한 집합건물 전유부분 관리비 청구권에 대한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 상고이유 제1점 중 공용부분 관리비에 대하여
가. 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.”라고 정하고, 구 집합건물법(2020. 2. 4. 법률 제16919호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제25조 제1항은 “관리인은 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다.”라고 정하고 있다. 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비징수에 관한 유효한 규약이 있으면 그에 따라, 유효한 규약이 없더라도 구 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비에 대하여는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다94076, 94083 판결 등 참조). 이러한 법리는 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 자가 집합건물에 관하여 사실상의 관리행위를 한 경우에도 마찬가지로 적용된다.
나. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴본다. 이 사건 관리규약 제38조에서는 공용부분 관리비를 관리단이 징수할 수 있도록 정하고 있다. 따라서 원고는 이 사건 건물의 공용부분에 관한 관리비가 발생하고 이 사건 관리규약이 유효하게 성립하였다면 그 관리규약에 따라, 설령 이 사건 관리규약이 무효라고 하더라도 구 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 피고에게 공용부분 관리비를 청구할 수 있다. 이는 원고가 피고를 대신하여 이 사건 건물의 공용부분 관리비를 실제 납부하지 않았더라도 마찬가지이다. 또한 집합건물법상 공용부분에 대한 관리의무는 관리단인 원고가 부담하지만 그 사실상의 관리행위를 반드시 원고가 해야 하는 것은 아니고 타인으로 하여금 이를 대행하게 할 수 있는 점, 소외 회사가 이 사건 총회결의에서 관리인으로 선임된 이후 관리인 지위에서 이 사건 기간 동안 이 사건 건물의 공용부분에 대한 관리업무를 수행한 점 등에 비추어 보면, 무효인 관리인 선임 결의에 의하여 관리인으로 선임된 소외 회사가 이 사건 건물의 공용부분 관리업무를 수행하더라도 피고는 원고에게 공용부분 관리비를 지급할 의무가 있다.
그럼에도 원심은 이와 달리 원고가 공용부분에 대한 관리행위를 하였다거나 그 과정에서 어떠한 비용을 지출하였음을 인정할 아무런 증거가 없다는 이유만으로 원고의 이 부분 청구를 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 규약 또는 법령에 기한 집합건물 공용부분 관리비 청구권에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이흥구(재판장) 김재형 안철상(주심) 노정희
******************************************************************
서울고등법원 2016. 9. 29. 선고 2015나2063112 판결
[관리비][미간행]
【전 문】
【원고, 피항소인】 중앙서초프라자관리단(소송대리인 법무법인 이일 담당변호사 양장환)
【피고, 항소인】 대한예수교장로회 예수사랑교회(소송대리인 법무법인 (유한) 한결 담당변호사 김정수)
【변론종결】
2016. 9. 8.
【제1심판결】서울중앙지방법원 2015. 10. 14. 선고 2015가합538774 판결
【주 문】
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 원고의 청구를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 230,253,290원 및 이에 대한 이 사건 지급명령 정본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.
2. 항소취지
제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 피고의 본안전 항변 및 판단
가. 본안전 항변
원고의 관리인을 선임한 2015. 2. 14.자 임시관리단 집회에 지하 2층의 소유주인 수산업협동조합중앙회 대신 점포 임차인에 불과한 ○○○○○○가 적법한 위임을 받지 않고 참석하여 의결권을 행사하였는바, 그와 같은 의결권 행사는 무효라고 할 것이고 그 의결권 면적을 제외하면 위 집회에서 의결된 관리인 선임의 건은 의결정족수인 과반수에 미달하여 효력이 없다. 따라서 원고의 관리인은 원고의 적법한 대표자라고 할 수 없는바 이 사건 소는 대표권이 없는 자가 제기한 것에 해당하여 부적법하다.
나. 판단
살피건대, 갑 제1, 7, 8호증, 을 제10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 2015. 2. 14. 원고의 관리인을 선임하는 등 안건의 심의ㆍ의결을 위하여 임시관리단집회가 소집ㆍ개최된 사실, 당시 집합건물인 중앙서초프라자 상가 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 구분소유자 90명 중 64명, 의결권(전유부분의 면적 비율) 중 79.37%(전체 6,114.52㎡ 중 4,852.80㎡)가 참석하였는데 투표 결과 소외인이 구분소유자 55명(구분소유자의 61.11%), 의결권 면적 3,517㎡(전체 의결권의 57.52%)의 표를 얻어 관리인으로 선임된 사실, 당시 이 사건 건물 지하 2층의 소유자인 수산업협동조합중앙회는 그 직원인 소외 2에게 집회 참석 및 의결권 행사를 위임하였고, 그에 따라 소외 2가 임시관리단집회에 참석하여 위 안건에 대해 의결권을 행사한 사실을 인정할 수 있는바, 원고의 대표자 소외인은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 정한 의결방법에 따라 적법하게 선출된 관리인이라고 할 것이다.
따라서 이와 다른 전제에 선 피고의 위 본안전 항변은 이유 없다.
2. 본안에 관한 판단
가. 원고의 주장
1) 원고는 이 사건 건물의 관리단으로서 1994년경 준공과 함께 당연 설립되었고, 이후 주식회사 중앙남서초프라자(이하 ‘소외 회사’라 한다)를 통해 사실상 이 사건 건물을 관리하여 왔으므로 구분 소유자 또는 입주자들에 대한 관리비채권을 가진다. 따라서 이 사건 건물 지하 301호의 소유자이자 지상 202호, 602호의 임차인인 피고는 원고에게 위 각 점포에 관한 2012년 8월부터 2014년 11월까지(이하 ‘이 사건 기간’이라 한다) 관리비 및 연체료 합계 230,253,290원과 그에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 또한 원고는 소외 회사를 통하여 이 사건 기간 동안 피고가 납부할 위 각 점포에 발생한 전기료, 수도료 등 각종 공과금을 대납하였는바, 피고는 부당이득반환으로서 원고에게 위 대납금 상당액을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
1) 인정사실
가) 이 사건 건물은 1990년경 141개 호수로 준공되어 분양되었으나, 현재 일부 호수가 합필되어 총 107개 호수로 구분된 집합건물이고, 피고는 이 사건 건물 지하 301호의 소유자이자 지상 202호, 602호의 임차인이다(이후 피고는 2015. 4. 27. 이 사건 건물의 지하 2층에 대한 소유권을 취득하였다).
나) 소외 회사는 1995. 7. 26. 상가 및 사무실 관리업 등을 목적으로 설립된 법인으로서 관리인 자격으로 이 사건 건물에 대한 관리업무를 사실상 수행하면서 이 사건 건물 내 각 전유부분의 소유자, 임차인, 입점자에게 관리비를 부과ㆍ징수하여 왔다.
다) 소외 회사는 피고에게 2012년 8월분부터 2014년 11월분까지 위 각 호실에 대한 관리비 및 연체료[비(B)301호 183,140,670원(관리비149,740,330원, 연체료 33,400,340원), 202호 13,460,490원(관리비 10,985,660원, 연체료 2,474,830원), 602호 33,652,130원(관리비 27,462,520원, 연체료 6,189,610원)]을 부과하였으나, 피고는 이를 납부하지 않고 있다.
라) 대신 피고는 2013. 1. 9. 소외 회사를 상대로 소외 회사가 이 사건 건물의 관리인 지위에 있지 아니함의 확인을 구하는 소를 제기하였고, 제1심 법원(서울중앙지방법원 2013가합2035)은 2013. 11. 7. 소외 회사를 관리인으로 선임한 1995. 6. 1.자 당시 대책위원회 제15차 총회, 1996. 5. 4.자 대책위원회 제16차 총회결의는 집합건물법상 관리인 선임에 관한 의결요건을 갖추지 못하였다는 등의 이유로 소외 회사가 이 사건 건물의 관리인 지위에 있다고 볼 수 없다며 피고의 청구를 인용하는 판결을 선고하였다.
마) 이에 소외 회사가 항소하였으나, 항소심 법원(서울고등법원 2013나2028177)은 2014. 8. 20. 소외 회사의 항소를 기각하였고, 이후 소외 회사가 다시 상고하였으나 상고심 법원(대법원 2014다224400)도 2014. 12. 11. 소외 회사의 상고를 기각하여 제1심 판결이 그대로 확정되었다.
바) 그러자 이 사건 건물의 구분소유자들은 2015. 2. 14. 임시 관리단집회를 소집하여 소외인을 관리인으로 선임하였다.
사) 한편 소외 회사는 2015. 1. 26. 원고에게 이 사건 건물의 관리와 관련한 일체의 권리와 의무 일체를 인계하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1부터 7, 11, 17호증, 을 제1, 2, 4, 14호증(이상 가지번호 있는 서증은 모두 가지번호를 포함한다. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2) 판단
가) 집합건물의 관리단은 별도의 조직행위 없이 법률상 당연히 구성되며 관리비채권 또한 관리단에 귀속되는 것이나, 구분소유자들은 관리단이 집합건물 관리를 위하여 지출한 비용을 분담하는 것이고, 관리단 또한 집합건물의 관리를 위하여 지출한 비용을 구분소유자들에게 청구하는 것이어서 관리단이 구분소유자들에게 집합건물에 관한 관리비를 청구하기 위해서는 관리단이 집합건물의 관리행위를 하였고, 그 과정에서 어떠한 비용을 지출하였다는 사실이 전제되어야 한다. 그런데, 원고가 이 사건 기간 동안 이 사건 건물의 관리행위를 하였다거나 그 과정에서 어떠한 비용을 지출하였음을 인정할 아무런 증거가 없고, 원고가 소외 회사에 이 사건 기간 동안의 이 사건 건물 관리비용 등을 지출하였다는 점에 관하여 아무런 주장ㆍ입증이 없을 뿐만 아니라, 오히려 위에서 인정한 사실에 의하면, 소외 회사는 이 사건 기간 동안 원고로부터 적법한 위임 없이 이 사건 건물을 관리하여오다가 2015. 1. 26. 원고에게 이 사건 건물에 대한 관리업무를 인계하였다고 할 것인바, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
나) 또한 원고가 주장하는 바와 같이 피고의 부당이득이 성립하려면 그 전제로 원고가 법률상 원인 없이 피고를 위하여 전기료, 수도료 등을 대납하는 손해를 보았다는 점이 인정되어야 하는데 원고 주장에 의하더라도 피고를 대신하여 전기료, 수도료 등을 납부한 것은 위에서 살핀 바와 같이 원고로부터 적법한 위임 없이 이 사건 건물을 관리한 소외 회사라는 것이므로 설령 소외 회사가 피고를 대신하여 전기료, 수도료 등을 납부하였다고 하더라도(원고가 제출한 증거만으로는 소외 회사가 피고를 대신하여 전기료, 수도료 등을 납부하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거도 없다) 이에 관하여 원고가 피고에게 부당이득금의 반환을 청구할 수 없다고 할 것이다(원고는 당심 변론기일에서 피고에 대한 청구 권원에 대하여 소외 회사로부터 양도받은 채권을 행사하는 것이 아니라, 자신의 관리행위로 인한 관리비 청구라는 점을 명확히 하였다).
다) 한편 소외 회사의 이 사건 건물 관리행위가 관리권의 부존재로 인하여 결과적으로 타인의 사무를 처리한 것이 되었다고 하더라도 관리행위 당시 소외 회사의 의사는 타인인 피고의 업무를 행하는 것이 아니라 관리인으로서 자신의 업무를 행하는 것이었으므로, 피고를 위한 사무관리가 성립한다고 할 수도 없다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 민유숙(재판장) 장윤선 장한홍