전매제한 분양권을 전매한 경우 조합원지위 박탈 및 공급계약 해제와 몰취된 계약위약금의 반환을 명한 경우

2021나2036814 수분양자명의변경절차이행 등 [제12-3민사부 2022. 9. 14. 선고] <일반> 
□ 사안 개요
 - A는 피고들과 이 사건 아파트 공급계약을 체결하였고 원고는 로부터 , A이 사건 아파트의 분양권을 양수함 
 -  피고들은 구 주택법 제 64조의 전매제한기간 내 전매금지 규정 위반을 이유로 이 사건 공급계약상 해제 조항에 따라 계약해제를 통보함 

 

제64조(주택의 전매행위 제한 등)  ① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017.8.9, 2020.8.18, 2021.4.13>  1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택 2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.  3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.  4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.  5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조제1항제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택  ② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다. <개정 2017.8.9, 2020.8.18>  ③ 제1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우에도 매입비용을 준용하되, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율 및 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입금액을 달리 정할 수 있다. <개정 2020.8.18>  ④ 사업주체가 제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. <개정 2017.8.9>  ⑤ 제4항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 "이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제64조제1항에서 정한 기간이 지나기 전에 한국토지주택공사(제64조제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음"을 명시하여야 한다.  ⑥ 한국토지주택공사가 제2항 단서에 따라 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항을 준용한다. ⑦ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다. <신설 2020.8.18>

□ 쟁점 
 - 전매제한기간 위반이 계약해제사유에 해당하는지 적극 이 사건 해제조항 (소극 ), 의 불공정약관 해당 여부 소극 설명의무 위반 여부 소극 (소극 )   
 - 이 사건 위약금 조항에 대한 설명의무 위반 여부 적극 피고들의 위약금 ( 적극), 몰취 항변을 배척하고 몰취된 계약금 상당 금액의 반환을 명한 사례 

□ 판단
 - 주택법 제 64조를 위반하여 전매제한기간 내에 이루어진 전매행위가 이 사건 해제 조항에서의 기타 주택법 위반 행위 에 포함된다는 점은 그 문 ‘ ’언에 비추어 명백함 주택법 제 조가 계약취소나 해제 관한 규정을 두고 있지 않다고 하여 약정해제권을 배제하거나 제한하는 취지로 볼 수 없음 
 - 이 사건 공급계약서는 약관에 해당하나 형사처벌 대상인 전매금지위반행 , 위를 해제권 발생 사유로 규정한다고 하여 수분양자에게 부당하게 불리하다고 볼 수 없는 점 등에서 불공정하여 무효라고 볼 수 없음 이 사건 . 해제 조항은 계약의 중요한 내용에 해당하지만 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이 충분히 예상할 수 있는 사항으로 봄이 타당함 
 - 이 사건 위약금 조항은 계약체결 여부에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 내용에 해당하고 피고들은 약관법상 설명의무를 부담함 
 - 이 사건 위약금 조항은 다른 조항과 마찬가지로 작은 글씨의 부동문자로 인쇄되어 있어 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 보이고, 공정거래위원회의 아파트표준공급계약서나 다른 아파트 공급계약서에서는 이 사건과 같은 기타 주택법 위반행위 사유를 위약금 부과 대상에서 명시적으로 제외하고 있기도 하므로 가 위약금 조항 내용에 위 사유까지 포함되어 있다는 점을 상세히 숙지하였다고 단정 짓기 어렵다는 등의 이유로 위약금 조항 내용을 구체적이고 상세하게 설명하였다고 보기 어렵다 , 고 판단하여 피고들의 위약금 몰취 주장을 배척함 (원고일부승)