주임법 6조의3에 의한 갱신요구로 임대차계약이 갱신되었는가가 문제된 경우

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다263229 판결
[건물인도][공2022상,259]

【판시사항】

2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 갑 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 갑 등이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 위 규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍한 사례 

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9>  ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>  ③ 2기(기)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.  [전문개정 2008.3.21] 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우  나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액   2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 [본조신설 2020.7.31]

【판결요지】

2020. 8. 15. 종료되는 임대차계약의 임차인인 갑 등이 2020. 7. 9. 및 2020. 7. 31. 임대인에게 계약갱신을 요구하였는데, 이에 따라 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구로 갱신되었는지 문제 된 사안에서, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법에서 신설한 제6조의3 제1항(이하 ‘개정규정’이라고 한다)은 부칙(2020. 7. 31.) 제2조 제1항에 따라 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로 2020. 8. 15. 종료되는 위 임대차계약에도 개정규정이 적용되나, 개정규정은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 갑 등이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 계약갱신을 요구한 것은 효력이 없고, 위 기간 내인 2020. 7. 9. 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 따른 계약갱신 요구로 볼 수 없다고 한 원심판단을 수긍한 사례. 

【참조조문】

주택임대차보호법 제6조 제1항, 제6조의3 제1항, 부칙(2020. 6. 9.) 제1조, 제2조, 부칙(2020. 7. 31.) 제1조, 제2조 제1항, 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 우원 담당변호사 김도환)

【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 광야 담당변호사 선종문)

【원심판결】 서울중앙지법 2021. 7. 15. 선고 2021나18831 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

원심은 이 사건 임대차계약이 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것, 이하 ‘개정법’이라고 한다) 제6조의3에 의한 갱신요구로 갱신되었다는 피고들의 항변을 아래와 같은 이유로 배척하고, 이 사건 임대차계약이 2020. 8. 15. 종료되었음을 전제로 임대차 목적물의 인도를 구하는 원고의 청구를 인용하였다. 

개정법은 제6조의3 제1항에 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라는 규정(이하 ‘개정규정’이라고 한다)을 신설하였고, 개정법 부칙 제2조 제1항에 의하여 개정규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로 2020. 8. 15. 종료되는 이 사건 임대차계약에도 개정규정이 적용된다. 그러나 개정법 제6조의3 제1항은 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간(주택임대차보호법이 2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되어 2020. 12. 10. 시행된 이후에는 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간’) 이내에 계약갱신을 요구할 경우 적용되는 것이므로, 피고들이 위 기간이 지난 후인 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 그 효력이 없다. 또한 피고들이 위 기간 내인 2020. 7. 9. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 개정규정 시행 전의 사실행위로서 개정규정에 의한 계약갱신 요구로 볼 수 없다. 

관련 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 아니하거나 개정법이 정한 갱신요구 등에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   조재연(재판장) 민유숙 이동원(주심) 천대엽  

 

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서울중앙지방법원 2021. 7. 15. 선고 2021나18831 판결
[건물인도][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 우원 담당변호사 김도환)

【피고, 항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 광야 담당변호사 선종문)

【변론종결】
2021. 6. 24.

【제1심판결】 서울중앙지방법원 2021. 3. 12. 선고 2020가단5199201 판결

【주 문】

1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 피고들이 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

피고들은 원고에게 별지 기재 건물 중 별지 도면 표시 4, 5, 6, 7, 4의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈎부분 20㎡를 인도하라.

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

【이 유】

1. 제1심판결의 인용

이 법원이 적을 판결 이유는 제1심판결 3면 9행의 ”2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법“을 ”주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것, 이하 ’개정법‘이라 한다)”으로, 3면 10행의 “주택임대차보호법”을 “개정법”으로, 3면 10행의 ”임대차기간의“를 ”임대차기간이“로, 3면 11행의 “2개월”을 “1개월[구 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되기 전의 것)이 2020. 12. 10. 시행되면서 2개월로 개정되었다]”로, 4면 3행의 ”2개월“을 ”1개월“로 각 고치고, 제1심판결 4면 5행 다음에 아래 내용을 추가하는 것 외에는 제1심판결 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다. 

【추가하는 부분】

○ 『피고들은, 피고들이 임대차기간 만료일(2020. 8. 15.) 6개월 전부터 1개월 전 사이인 2020. 5.경부터 여러 차례 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구하였고, 개정법 부칙 제2조 제1항에 의하면 개정법 제6조의3 개정규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되므로, 피고들의 위와 같은 갱신요구권 행사로 임대차계약이 2022. 8. 15.까지 갱신되었다고 주장한다. 

을 제15호증의 기재에 의하면, 피고 2가 임대차기간 만료일(2020. 8. 15.) 6개월 전부터 1개월 전 사이인 2020. 7. 9. 원고에게 임대차계약 갱신을 요구한 사실을 인정할 수 있다. 

그러나 개정법 제6조의3 제1항이 규정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시에 의하여 임대차계약갱신의 효과가 발생하는 형성권에 해당하고, 개정법이 시행됨으로써 비로소 인정되는 임차인의 권리이다. 

따라서 피고 2가 개정법 시행 전인 2020. 7. 9. 원고에게 계약갱신을 요구한 것은 사실행위에 불과하고 2020. 7. 31. 시행된 개정법 제6조의3 제1항의 계약갱신요구권(임대차계약갱신의 효과가 발생하는 형성권)을 행사한 것으로 평가할 수 없다. 

피고들의 위 주장은 이유 없다. 』

2. 결론

그렇다면 제1심판결은 정당하므로 피고들의 항소를 모두 기각한다.

[별지 생략]

판사   당우증(재판장) 최정인 김현석  

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서울중앙지방법원 2021. 3. 12. 선고 2020가단5199201 판결
[건물인도][미간행]

【전 문】

【원 고】 원고 (소송대리인 법무법인 우원 담당변호사 김도환)

【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 남기범)

【변론종결】
2021. 2. 26.

【주 문】

1. 피고들은 원고에게 별지 기재 건물 중 도면 표시 ㈎부분 20㎡를 인도하라.

2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】
주문과 같다.

【이 유】

1. 기초 사실

가. 원고는 2017. 6. 12. 서울 관악구 (주소 생략) 지상의 다가구용 단독주택(지하1층, 지상2층)의 소유권을 취득하였다. 

당시 피고들은 종전 소유자로부터 위 건물 중 옥탑을 보증금은 2,000,000원, 월세는 200,000원에 임차하여 거주하고 있었다. 

나. 원고는 종전 임대차계약의 기간이 만료한 후인 2018. 8. 15. 피고 1에게 옥탑을 보증금은 2,000,000원, 월세는 250,000원, 기간은 2020. 8. 15.까지로 정하여 임대하였다. 

당시 원고는 건물의 철거 및 재건축을 계획하고 있었기 때문에 “임대차계약을 2년으로 하되, 임대인의 사정이 변화가 생겨 임차인의 퇴거를 요구할 경우 임차인은 퇴거통보를 받은 날로부터 최소 3개월의 기간 이내 아무 조건없이 퇴거해 주기로 한다.”라고 특약하였다. 

다. 원고는 2019. 2. 26. 지상1층 지상4층 연면적 305.62㎡의 건축허가를 받고, 2019. 5. 3. 피고들에게 “2019. 2. 26. 건축허가를 받았으니 2019. 7. 말까지 퇴거해 달라.”라고 요구하였다. 그러나 원고는 피고들의 퇴거 거부로 신축공사를 연기하였다. 

라. 원고는 2020. 5. 11.경부터 부터 피고들에게 갱신거절 통지를 하였다. 그러나 피고들은 2020. 5. 17.경 원고와의 전화통화에서 인도를 거부하였고, 또 2020. 7. 9.경 전화통화에서도 인도를 거부하였다. 

마. 피고들은 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신의 요구하는 내용증명을 발송하였다.

【근거】 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1 내지 13호증

2. 양측의 주장

원고의 주장은 주택임대차보호법 제6조 제1항의 갱신거절의 통지로 임대차계약이 2020. 8. 15.자로 종료되었다는 것이다. 

피고들의 주장은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 계약갱신 요구로 임대차계약이 2022. 8. 15.까지로 연장되었다는 것이다. 

3. 판단

가. 2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 상의 계약갱신의 요구

주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항에 의하면, 임대인이 임대차기간의 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간은 2년으로 본다. 

그런데 2020. 7. 31. 주택임대차보호법의 개정으로 신설된 제6조의3 제1항에 의하면, 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 

즉 개정법은 임대인의 갱신거절의 통지와 임차인의 계약갱신의 요구가 서로 충돌할 경우 임차인의 계약갱신의 요구가 우선하도록 규정한 것이다. 

나. 이 사건의 적용 여부

개정법 부칙 제2조 제1항에 의하면, 제6조의3의 개정규정은 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. 

그런데 이 사건 임대차계약은 원래 2020. 8. 15.자로 종료가 예정되어 있어 피고들로서는 개정법 제6조의3 제1항 및 제6조 제1항의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신의 요구를 할 수 없고, 피고들이 개정법이 시행된 2020. 7. 31. 원고에게 계약갱신의 요구를 하였으나, 이로써 원고에게 대항할 수 없다. 

4. 결론

결국 이 사건 임대차계약은 2020. 8. 15.자로 종료되었으므로, 피고들은 원고에게 이 사건 임차목적물을 인도할 의무가 있다. 따라서 원고의 청구는 이유 있다. 

[별지 생략]

판사   강영훈