최선순위 확정일자부 임차인이 배당요구한 경우, 확정일자 이후에 경료된 소유권이전청구권 담보의 가등기는 소멸대상인-윤경

競賣節次에서 最先順位 확정일부 賃借人이 配當要求를 한 경우 그 確定日字 以後에 경료된 所有權移轉登記請求權의 保全을 위한 假登記는 抹消對象인지 여부 -- 사법연수원 교수  윤   경 

 

I. 問題點 提起 1
II. 소멸주의와 引受主義 1
 1. 소멸주의와 인수주의 2
 2. 執行法의 규정 2
 3. 先順位의 擔保權 뒤에 설정된 順位保全의 假登記가 抹消되는 이유 3
III. 이 사건 先順位 확정일부 賃借權의 效力 (對抗力과 優先辨濟權) 3
 1. 對抗力 3
  가. 住宅賃貸借保護法상‘對抗力’의 意味 3
  나. 賃借人이 買受人(落札者)에게 대항할 수 있는 경우 4
 2. 優先辨濟權 4
 3. 이 사안에서 賃借人 A의 대항력과 우선변제권 여부 5
  가. 임차인 A의 대항력  5
  나. 임차인 A의 우선변제권 5
 4. 對抗力과 優先辨濟權의 選擇的 행사 5
  가. 대법원 판례의 태도 5
  나. 新設된 住宅賃貸借保護法 제3조의5 6
  다. 대항력과 우선변제권의 선택적 행사 7
IV. 이 사건 假登記의 抹消 여부 (= 爭點) 7
 1. 見解의 對立 7
  가. 積極說  7
  나. 消極說 (실무제요의 견해) 8
 2. 消極說에 대한 批判 10
  가. 첫 번째 論據의 要旨 및 이에 대한 批判 10
   (1) 소극설의 첫 번째 논거 10
   (2) 이에 대한 비판 10
  나. 두 번째 論據의 要旨 및 이에 대한 批判 11
   (1) 소극설의 두 번째 논거 11
   (2) 이에 대한 비판 11
  다. 세 번째 論據의 要旨 및 이에 대한 批判 11
   (1) 소극설의 세 번째 논거 11
   (2) 이에 대한 비판 12
  라. 네 번째 論據의 要旨 및 이에 대한 批判 13
   (1) 소극설의 네 번째 논거 13
   (2) 이에 대한 비판 13
V. 맺음 말 14

 

 

경매절차에서 최선순위 확정일부 임차인이 배당요구를 한 경우 그 확정일자 이후에 경료된 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기는 말소대상인지 여부  --- 윤  경

I.  問題點 提起 

A는 B로부터 그 소유의 주택을 임차하면서 주민등록전입을 한 다음 날 최선순위로 확정일자를 받았다. 그런데 그 후 B가 C 앞으로 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 설정하여 주었다. 
임대차 계약 종료 후 B가 보증금의 반환을 지체하자, A는 B를 상대로 보증금반환청구의 소를 제기한 후 주택명도와 동시에 보증금을 지급하라는 판결을 받았고, 그 확정 판결에 기하여 위 주택에 관한 경매를 신청하였고, 아울러 선순위 임차권에 기한 배당요구를 하였다. 이 경우 C의 가등기는 경매를 통하여 말소가 되는 것인가가 문제가 된다. 
C의 가등기가 말소된다면 별 문제가 없지만, 말소되지 않는다면 경매법원으로서는 위 경매절차를 사실상 진행하지 않거나, 진행한다고 하더라도 위 부동산의 가치는 현저하게 떨어져 최선순위 변제권을 가진 A가 배당요구를 한다고 하여도 사실상 배당을 받을 것이 없게 되거나 가사 배당받더라도 추후 C의 본등기가 이루어지면 소유권을 상실한 매수인(낙찰자)은 배당받은 채권자 A를 상대로 추급권을 행사할 가능성이 높기 때문이다.  
즉 위 사례에서 가등기가 말소되지 않는다면, 이미 성립한 A의 우선변제권은 그 후에 이루어진 B의 법률행위에 의하여 침해되어 무용지물이 되어버리는 결과가 된다. 이런 문제는 A 이외의 제3자가 경매를 신청한 경우에도 발생한다. 
실무제요 강제집행(법원행정처 발간)에서는 가등기가 말소되지 않는다는 소극설을 취하고 있는데, 그 견해가 타당한지를 아래에서 살펴보기로 한다. 

II.  소멸주의와 引受主義 

1.  소멸주의와 인수주의

① 소멸주의 : 목적 부동산의 물적 부담을 매각으로 소멸시키는 원칙을 소멸주의(소제주의)라고 한다. 
② 인수주의 : 목적 부동산에 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부담이 있는 경우에 그 부담을 매수인이 인수하도록 하는 것을 인수주의라고 한다.
③ 잉여주의 : 경매 부동산의 매각대금으로 그 우선 부담과 경매비용을 변제하고도 남을 것이 있는 경우에 한하여 경매를 허용하고 압류채권자가 자기의 채권을 변제받을 가망이 없는 경매는 허용하지 않는다는 원칙을 잉여주의라고 한다.

2.  執行法의 규정

⑴ 집행법은 법정매각조건으로서 우선변제권이 있는 담보물권에 관하여는 소멸주의를 취함과 동시에 잉여주의도 취하고 있다.  

즉, 저당권과 가등기담보권은 매각으로 소멸한다(제91조 2항, 가등기담보등에관한법률 제15조). 담보가등기와 달리 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 다만 최선순위의 가등기에 대해 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 매수인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족하고, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다. (대법원 2003. 10. 6. 자 2003마1438 결정) 

민사집행법 일부개정 2022. 1. 4. [법률 제18671호, 시행 2022. 1. 4.] 법무부 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.  ② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다. ③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.  ④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.  ⑤ 매수인은 유치권자(유치권자)에게 그 유치권(유치권)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다. 가등기담보 등에 관한 법률 타법개정 2016. 12. 27. [법률 제14474호, 시행 2017. 3. 28.] 법무부 제15조(담보가등기권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다. [전문개정 2008.3.21]

 

대법원 2003. 10. 6.자 2003마1438 결정 [부동산낙찰허가][공2003.12.15.(192),2295] 【판시사항】 부동산강제경매절차에서 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것인지 여부 (소극)  【결정요지】 부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.  【참조조문】 민사집행법 제130조, 가등기담보등에관한법률 제16조 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울지법 2003. 7. 16.자 2003라584 결정 【주문】 재항고를 기각한다. 【이유】 부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보 목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.  기록에 의하면, 이 사건 경매목적물인 서울 강남구 (주소 생략) 대 186.2㎡ 및 그 지상 건물에 대하여 각 1998. 12. 31. 접수 제89449호로 같은 달 30.자 매매예약을 원인으로 하는 소외 1 명의의 소유권이전청구권가등기가 경료되었는바, 위 대지에 관하여는 위 가등기에 앞서 1996. 5. 31. 한국자산관리공사 명의의 근저당권설정등기가 경료되어 있었으나, 위 건물에 관하여는 등기부상 위 가등기보다 선순위의 담보권설정등기나 압류 또는 보전 처분의 기입등기가 경료된 바 없는 사실, 집행법원은 가등기 권리자인 소외 1에게 가등기담보등에관한법률 제16조 제1항에 의한 최고를 하였으나 소외 1은 집행법원이 낙찰허가결정을 선고한 2003. 4. 11.까지 집행법원에 채권신고를 하지 아니한 사실, 집행법원은 위 토지와 건물에 관하여 일괄매각결정을 한 후 매각물건명세서의 비고란에 "건물에 대하여 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기 있음"이라고 기재하여 절차를 진행시킨 끝에 제3회 입찰기일에 최고가로 매수신고한 소외 2에게 2003. 4. 11.자로 낙찰허가결정을 선고한 사실을 알 수 있는바, 위에서 본 법리나 사실관계에 비추어 보면 위 낙찰허가결정에 대한 이 사건 항고를 기각한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 가등기와 집행절차의 정지에 관한 법리오해 등의 위법을 찾아볼 수 없다.  그러므로 재항고를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다. 대법관   이용우(재판장) 조무제 이규홍 박재윤(주심)

⑵ 그러나 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 引受하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다(제91조 1항).
용익권(지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권)은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하나(제91조 3항) (대항력구비 여부는 경매절차에 의하여 소멸하게 되는 최선순위 저당권, 압류, 가압류채권을 기준으로 하므로, 경매절차에 의하여 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 매수인(경락인)에게 대항할 수 없다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결).) , 이에 대항할 수 있는 경우에는 소멸할 까닭이 없으므로 매수인에게 인수된다(제91조 4항 본문). 즉 이와 같은 용익권은 매수인이 인수하는 것이 법정매각조건이 된다. 다만, 대항력 있는 전세권의 경우, 구 민사소송법은 존속기간의 정함이 없거나 경매개시결정의 기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료하는 전세권은 매각으로 인하여 소멸하는 것으로 하였는데(제608조 2항) (대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결(구 민사소송법이 적용되는 사안에서, 경매신청채권자의 채권에 우선하는 전세권으로서 구 민사소송법 제608조 2항에 해당하지 않는 전세권은 그 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하였다고 하더라도 경락으로 인하여 소멸되지 않고 경락인에게 인수되는 것이 원칙이다))  민사집행법은 전세권자가 배당요구를 한 경우에 소멸하는 것으로 규정한다(제91조 4항 단서).

⑶ 담보물권 중 우선변제권이 없는 유치권에 관하여는 인수주의를 취한다(제91조 5항).  
또 가압류등기는 매각으로 항상 말소의 대상이 되고, 압류채권자에 우선하는 최선순위의 가처분등기는 매각에 불구하고 그대로 남는다. 

대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 [전부금][공2000.4.1.(103),688] 【판시사항】 [1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부 (소극)  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건  [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑의 처가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기(=을 명의의 소유권이전등기 익일부터)  【판결요지】 [1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.   [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2][3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) /[1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525) 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516) /[2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오윤덕) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 제갈복성) 【원심판결】 서울고법 1999. 9. 22. 선고 99나17496 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유와 보충범위 내의 보충상고이유서를 함께 판단한다. 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 들 참조).  한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 들 참조).  원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하니, 소외 1은 1995. 4. 15. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 경료하고, 같은 달 12일 주민등록상의 전입신고를 마친 후 처인 소외 2 등과 함께 거주하여 왔는데, 소외 1은 1996년 5월 초순 어느 날 이 사건 아파트를 소외 3에게 매도하는 매매계약을 체결함에 있어, 그 대금지급방법에 관하여 소외 3이 이 사건 아파트를 담보로 대출받아 매매대금 중 일부를 지급하고, 나머지 매매대금은 소외 1이 매매계약 체결 후에도 소외 3으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 계속 거주하되 그 나머지 매매대금을 임차보증금으로 대체하기로 약정하고, 1996. 5. 2. 임차인은 소외 1의 처인 소외 2로 하는 임대차계약을 체결하였으며, 소외 3은 이 사건 아파트에 관하여 1996. 5. 7. 소유권이전등기를 경료받은 다음, 같은 날 근저당권자 소외 주식회사 삼보상호신용금고로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 근저당권자 소외 4로 하는 근저당권설정등기가 경료되었는데, 소외 4 및 소외 금고의 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트는 피고에게 낙찰되어 피고는 1997. 11. 19. 낙찰대금을 완납하였다는 것이다.  그러하니 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 소외 1의 처 소외 2의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 소외 2의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 3 명의의 소유권이전등기가 경료된 1996. 5. 7. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 1996. 5. 7.에야 비로소 소외 2와 소외 3 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 1996. 5. 8.부터 소외 2는 임차인으로서 대항력을 갖는다고 할 것인데 그에 앞서 1996. 5. 7. 설정된 근저당권이 낙찰로 인하여 소멸함으로써 이 사건 임차권 역시 함께 소멸하게 되어 임차인은 임차주택의 낙찰자인 피고에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수는 없다고 할 것이다.  같은 취지에서, 피고에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 하여 유효한 임대차가 존속함을 전제로 한 원고의 전부금청구를 받아들이지 아니한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 심리를 다하지 아니하였거나 증거 없이 원고 주장을 배척하는 등의 위법은 없다.  상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 취지는 부동산 소유자가 이를 매도하고 동시에 임차인이 된 경우 소유권이전등기가 매수인에게 경료됨으로써 비로소 전 소유자이자 임차인의 주민등록이 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다는 점을 판시한 것으로서, 소유권이전등기를 경료한 날 대항력이 발생한다는 취지로 볼 것은 아니므로 앞서 밝힌 법리가 그 대법원판결과 배치되는 것은 아니라고 할 것이다.  그리고 입찰자가 임차인이 있다는 사실을 알고 입찰에 응하였다는 사정만으로 입찰자가 임차인을 대항력 있는 임차인으로 알고 임차인에게 임대차의 대항력이 없다는 주장을 하지 않겠다는 의사를 표시하였다고 보아야 한다거나 경험칙상 임차보증금 반환채무를 인수하겠다는 의사로 입찰에 응한 것으로 해석하여야 하는 것은 아니므로 낙찰자가 임대차계약의 대항력을 부인하고 임대보증금 지급을 거절한다고 하여 이를 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수는 없고, 선순위 저당권의 소멸에 따라 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 이 사건 임차권이 함께 소멸하였으므로 낙찰자인 피고는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없는 것이므로 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 주택임대차보호법 제3조 제2항을 이 사건에 적용할 수는 없다.  같은 취지의 원심의 인정·판단은 정당하고, 거기에 심리미진, 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 관한 법리오해 등의 위법은 없다.  상고이유의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다. 대법관   김형선(재판장) 이용훈 조무제(주심) 이용우

대법원 2000. 2. 25. 선고 98다50869 판결 [배당이의][집48(1)민,65;공2000.4.15.(104),801] 【판시사항】 [1] 민사소송법 제608조 제2항 소정의 전세권에 해당하지 않고 존속기간이 만료되지 않은 것으로서 경매신청채권자의 채권에 우선하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는지 여부 (소극)  [2] 건물 중 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 인하여 소멸한다는 사정만으로 그보다 나중에 설정되어 존속기간이 남아 있는 건물의 다른 부분을 목적으로 한 전세권까지 경락으로 인하여 소멸하는지 여부 (소극)  【판결요지】 [1] 민사소송법 제608조 제2항은 존속기간의 정함이 없거나 경매개시 기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정하고 있는바, 위 규정과 전세권의 용익물권으로서의 성질에 비추어 볼 때 위와 같은 전세권에 해당하지 않고 존속기간이 만료되지 않은 것으로서 경매신청채권자의 채권에 우선하는 전세권은 경락으로 인하여 소멸되지 않고 경락인에게 인수되는 것이 원칙이고, 그 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다.  [2] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로 건물 중 일부를 목적으로 한 전세권이 경락으로 인하여 소멸한다고 하더라도 그 전세권보다 나중에 설정된 전세권이 건물의 다른 부분을 목적물로 하고 있었던 경우에는 그와 같은 사정만으로는 아직 존속기간이 남아 있는 후순위의 전세권까지 경락으로 인하여 함께 소멸한다 고 볼 수 없다. 【참조조문】 [1] 민사소송법 제608조 제1항, 제2항, 민법 제303조, 제318조[2] 민법 제303조, 제318조, 민사소송법 제608조 제1항, 제2항 【참조판례】 [2] 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정(공1992, 1269) 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결(공1997하, 2793) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 장준철) 【피고,피상고인】 동화토건 주식회사 (소송대리인 변호사 안천일 외 1인) 【원심판결】 서울고법 1998. 9. 23. 선고 98나31242 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 민사소송법 제608조 제2항은 존속기간의 정함이 없거나 경매개시 기입등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 경락으로 인하여 소멸한다고 규정하고 있는바, 위 규정과 전세권의 용익물권으로서의 성질에 비추어 볼 때 위와 같은 전세권에 해당하지 않고 존속기간이 만료되지 않은 것으로서 경매신청채권자의 채권에 우선하는 전세권은 경락으로 인하여 소멸되지 않고 경락인에게 인수되는 것이 원칙이라 할 것이고, 그 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 하였다고 하여 달리 볼 것은 아니라 할 것이다.  원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1 소유인 이 사건 각 부동산(이하 '경매부동산'이라 한다) 중 건물에 관하여 1995. 5. 29.자 목적물 4, 5, 6층 전부, 존속기간 1996. 7. 31.까지로 한 주식회사 피에이치엘의 전세권, 1996. 5. 17.자 목적물 2층 전부 및 지하 2층 중 동쪽 66㎡, 존속기간 1996. 4. 20.부터 1998. 4. 20.까지로 한 원고의 전세권, 1996. 8. 6.자 목적물 지하 1층 중 동쪽 49.2㎡, 존속기간 1997. 7. 31.까지로 한 한화전자정보통신 주식회사의 전세권이 각 설정되어 있었고, 위 경매부동산에 관하여 1996. 12. 13.자 주식회사 국민상호신용금고의 근저당권, 1996. 12. 14.자 피고의 근저당권이 각 설정되어 있었던 사실, 피고가 위 소외 1에 대한 공사대금 450,000,000원을 청구채권으로 하여 서울지방법원 동부지원(이하 '경매법원'이라 한다) 97타경6081호로 위 경매부동산에 대한 강제경매를 신청한 결과, 1997. 3. 25. 경매신청의 기입등기가 되고, 경매절차가 진행되어 위 경매부동산이 금 1,750,700,000원에 소외 2 등 5인에게 낙찰된 사실, 원고는 위 전세권의 존속기간의 종료일 이전인 1997. 8. 11. 경매법원에 채권계산서를 제출하여 남은 존속기간을 포기하고 전세금 120,000,000원의 우선변제를 받겠다는 의사를 표시한 사실, 경매법원은 1998. 1. 19. 배당기일에 위 주식회사 피에이치엘의 전세권은 경락으로 인하여 소멸된다고 보아 전세금 전액을 배당한 반면, 존속기간이 아직 만료되지 아니한 원고의 전세권은 경락인에게 인수되는 것으로 보아 원고를 배당에서 제외하는 한편, 위 한화전자정보통신 주식회사, 주식회사 국민상호신용금고 및 피고에게 청구금액의 전부 또는 일부를 배당하는 내용으로 배당표를 작성한 사실 등을 인정한 다음, 원고의 배당 요구에도 불구하고 원고의 전세권은 경락인에게 인수되었다고 보아 이 사건 배당에서 원고를 제외한 경매법원의 조치는 적법하다고 판단하였다.  앞에서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면 원심의 위 판단은 정당하고, 거기에 민사소송법 제608조 제2항 또는 형평의 원칙이나 신의칙에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  상고이유에서 들고 있는 판례는 사안을 달리하므로, 이 사건에 원용하기에 적절하지 아니하다. 이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다. 2. 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 이 사건 건물 중 일부(4, 5, 6층 전부) 를 목적으로 한 주식회사 피에이치엘의 전세권이 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 하더라도, 위 전세권보다 나중에 설정된 원고의 전세권이 위 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 건물 부분(2층 전부 및 지하 2층 중 동쪽 66㎡) 을 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로는 아직 존속기간이 남아 있는 원고의 전세권까지 경락으로 인하여 함께 소멸한다고 볼 수는 없다고 할 것이다.  같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 관한 상고이유도 받아들일 수 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   송진훈(재판장) 이돈희(주심) 이임수 윤재식

3.  先順位의 擔保權 뒤에 설정된 順位保全의 假登記가 抹消되는 이유 

선순위 담보권이 설정된 후에 경료된 소유권이전을 위한 순위보전의 가등기는 경매를 통하여 말소가 된다. 이 경우 가등기가 말소되지 않는다면, 매수인은 가등기로 인하여 소유권을 상실하게 되는 위험부담을 떠안아야 하므로, 경매가 사실상 진행되지 않거나 진행되더라도 최저매각가격이 상당히 저감되게 되고, 이로써 이미 선순위 저당권이 확보한 담보가치를 해치지 때문이다. (대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정; 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결; 2003. 10. 6. 자 2003마1438 결정 등 참조) 

대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정 [낙찰허가취소기각][공1998.10.15.(68),2491] 【판시사항】 [1] 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부 (소극)  [2] 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸함으로써 원래는 소멸할 예정이던 후순위 임차권의 대항력이 소멸하지 않고 존속하는 것으로 변경된 경우, 낙찰인의 구제 방법  【결정요지】 [1] 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.  [2] 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제727조, 주택임대차보호법 제3조[2] 민사소송법 제639조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 대구지법 1998. 5. 1.자 98라61 결정 【주문】 원심결정을 파기하고, 사건을 대구지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다고 할 것이다. 한편 이와 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가한 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 보아야 할 것이다.  기록에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 3,750,000원의 선순위 근저당권이 설정되고, 다음에 대항요건을 갖춘 임차보증금 50,000,000원의 임차권이 존속하고 있으며, 그 후에 채권최고액 금 45,000,000원의 후순위 근저당권이 설정된 다음, 후순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 부동산 입찰절차에서 재항고인이 1998. 3. 5. 낙찰허가결정을 선고받아 대금지급기일이 1998. 3. 26.로 지정되었는데, 그 이전인 1998. 3. 24. 선순위 근저당권이 그 설정등기의 말소로 소멸하였음을 알 수 있는바, 이와 같은 경우라면 앞에서 본 법리에 따라 재항고인으로서는 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 낙찰부동산이 대항력 있는 임차권의 부담을 지게 되었음을 이유로 낙찰허가결정의 취소를 구할 수 있다고 보아야 할 것이다.  따라서 대항력 있는 임차권의 소멸 여부의 판단기준이 되는 시점은 낙찰기일이라는 전제하에, 임차권에 우선하는 선순위 근저당권이 낙찰기일까지 존속한 경우에는 낙찰허가결정의 선고로 인하여 근저당권과 함께 임차권의 대항력도 소멸하는 것으로 확정된다는 이유에서 재항고인의 이 사건 낙찰허가결정 취소신청을 배척한 원심의 판단에는 임차권의 대항력의 소멸에 관한 법리를 오해함으로써 재판에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 재항고는 그 이유가 있다.  그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관   천경송(재판장) 지창권 신성택(주심) 송진훈

대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결 [손해배상(기)][공2003.6.15.(180),1262] 【판시사항】 [1] 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부 (소극)  [2] 강제경매의 채무자가 낙찰대금지급기일 직전에 선순위 근저당권을 소멸시켜 후순위 임차권의 대항력을 존속시키고도 이를 낙찰자에게 고지하지 아니하여 낙찰자가 대항력 있는 임차권의 존재를 알지 못한 채 낙찰대금을 지급한 경우, 채무자가 민법 제578조 제3항 소정의 손해배상책임을 부담하는지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.  [2] 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조[2] 주택임대차보호법 제3조, 민법 제578조 제3항 【참조판례】 [1] 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정(공1998하, 2491) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 한서 담당변호사 홍진원) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 2002. 11. 1. 선고 2002나18604 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 1. 원심의 판단요지 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 아파트가 원래 피고의 소유로서, 1998. 5. 29. 채권최고액 3,600만 원, 근저당권자 수산업협동조합중앙회로 된 근저당권설정등기가, 1999. 10. 18. 채권최고액 2,400만 원, 근저당권자 소외 1로 된 근저당권설정등기가 각 경료되었는데, 같은 해 12. 23. 채권자 소외 2의 신청으로 서울지방법원 남부지원 99타경 55837호로 강제경매절차가 개시되어, 원고가 2000. 12. 13. 실시된 입찰기일에 최고가로 입찰하여 같은 달 20. 낙찰허가결정이 고지되었고, 대금지급기일이 2001. 1. 10.로 지정된 사실, 한편 소외 3은 1999. 6.경 피고로부터 이 사건 아파트를 임차보증금 7,000만 원에 임차하여 처인 소외 4를 비롯한 가족들과 함께 입주하였고, 같은 해 6. 29. 소외 4가 이 사건 아파트로 전입신고를 마쳤는데, 피고는 소외 4로부터 임차보증금의 반환을 요구받고도 이에 응하지 못하고 있던 차에, 임차권의 대항력이라도 유지될 수 있도록 선순위 근저당권을 말소하여 달라는 간청에 못 이겨 대금지급기일 전인 2001. 1. 5.경 선순위 근저당권자인 수산업협동조합중앙회에 피담보채무를 변제하고 같은 달 6. 근저당권설정등기를 말소시켰고, 원고는 대금지급기일인 같은 달 10. 대금을 지급하고 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 사실, 그 후 소외 4는 같은 해 3. 8. 원고를 상대로 서울지방법원 남부지원 2001가단10575호로 임차보증금 반환청구의 소를 제기하였고, 일부 패소판결에 대하여 서울고등법원에 항소한 결과, 2002. 6. 19. 위 법원으로부터 임차보증금 7,000만 원 전부에 대한 승소판결을 선고받아 이 판결이 같은 해 9. 30. 상고기각으로 확정된 사실을 인정한 다음, 피고는 강제경매를 당하는 채무자로서 경매절차에 별 관심이 없었을 뿐만 아니라 법률전문가도 아닌 관계로 소외 4의 독촉에 밀려 선순위 근저당권을 소멸시키면서도 그로 인하여 임차권의 대항력이 유지되어 낙찰자에게 대항할 수 있게 되고, 낙찰자인 원고로서는 그 임차보증금반환채무를 인수하게 되어 동액 상당의 손해가 발생한다고 하는 구체적인 사실 내지 법적 효과에 대하여 확실히 알고 있었다고 볼 수 없으므로, 원고에게 이러한 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 피고에게 손해배상책임을 물을 수는 없고, 한편으로는 경매의 특성상 경매에 참가하고자 하는 자는 자신의 위험부담하에 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 자신의 책임으로 입찰하는 것이라는 점에서도 피고에게 손해배상 책임을 물을 수 없다고 판단하였다.  2. 이 법원의 판단 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 수긍할 수 없다. 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니하고 ( 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정 참조), 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다 .  원심이 인정한 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 볼 때, 피고가 채무자로서 경매목적물인 이 사건 아파트에 소외 4의 대항력 있는 임차권의 존속이라는 부담이 발생하게 된 사정을 잘 알면서도 낙찰자인 원고에게 이를 고지하지 아니한 이상, 이로 인하여 원고가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.  한편, 경매에 참가하고자 하는 자는 자기의 책임과 위험부담하에 경매공고, 경매물건명세서 및 집행기록 등을 토대로 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 경매참가 여부 및 매수신고가격 등을 결정하여야 하나, 경매기일이 지난 후에 발생한 위에서 본 바와 같은 사정변경에 대하여는 그로 인한 부담을 최고가매수신고인 또는 경락인에게 귀속시킬 수는 없다 할 것이다.  이와 달리 원심은 판시와 같은 이유로 피고에게 손해배상책임을 물을 수 없다고 판단하였으니, 거기에는 민법 제578조에 정한 경매와 매도인의 담보책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다.  3. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   윤재식(재판장) 변재승 강신욱 고현철(주심)

대법원 2003. 10. 6.자 2003마1438 결정 [부동산낙찰허가][공2003.12.15.(192),2295] 【판시사항】 부동산강제경매절차에서 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것인지 여부 (소극)  【결정요지】 부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.  【참조조문】 민사집행법 제130조, 가등기담보등에관한법률 제16조 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울지법 2003. 7. 16.자 2003라584 결정 【주문】 재항고를 기각한다. 【이유】 부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보 목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.  기록에 의하면, 이 사건 경매목적물인 서울 강남구 (주소 생략) 대 186.2㎡ 및 그 지상 건물에 대하여 각 1998. 12. 31. 접수 제89449호로 같은 달 30.자 매매예약을 원인으로 하는 소외 1 명의의 소유권이전청구권가등기가 경료되었는바, 위 대지에 관하여는 위 가등기에 앞서 1996. 5. 31. 한국자산관리공사 명의의 근저당권설정등기가 경료되어 있었으나, 위 건물에 관하여는 등기부상 위 가등기보다 선순위의 담보권설정등기나 압류 또는 보전 처분의 기입등기가 경료된 바 없는 사실, 집행법원은 가등기 권리자인 소외 1에게 가등기담보등에관한법률 제16조 제1항에 의한 최고를 하였으나 소외 1은 집행법원이 낙찰허가결정을 선고한 2003. 4. 11.까지 집행법원에 채권신고를 하지 아니한 사실, 집행법원은 위 토지와 건물에 관하여 일괄매각결정을 한 후 매각물건명세서의 비고란에 "건물에 대하여 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기 있음"이라고 기재하여 절차를 진행시킨 끝에 제3회 입찰기일에 최고가로 매수신고한 소외 2에게 2003. 4. 11.자로 낙찰허가결정을 선고한 사실을 알 수 있는바, 위에서 본 법리나 사실관계에 비추어 보면 위 낙찰허가결정에 대한 이 사건 항고를 기각한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 가등기와 집행절차의 정지에 관한 법리오해 등의 위법을 찾아볼 수 없다.  그러므로 재항고를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다. 대법관   이용우(재판장) 조무제 이규홍 박재윤(주심)

III.  이 사건 先順位 확정일부 賃借權의 效力 (對抗力과 優先辨濟權) 

1.  對抗力

가.  住宅賃貸借保護法상‘對抗力’의 意味

주택임대차보호법상의 대항력은 임대인의 지위가 승계된다는 의미이다. 같은 법 3조 2항에 “임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있다.
임대인 지위의 승계는 법률상의 당연승계이므로 양도인이나 양수인에 의한 양도사실의 통지 혹은 임차인의 승낙 등은 불필요하며, 양수인의 권리취득의 원인은 매매․증여 등의 법률행위이든, 상속․경매․체납처분에 의한 공매 등의 법률의 규정에 의한 경우이든 상관없이 모두 포함된다. (民法註解 XV 債權(8), 博英社, 220쪽 參照)  그리고 이와 같이 임대인의 지위의 승계가 있을 경우 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 종전 임대인(양도인)의 보증금반환채무는 소멸한다는 것이 대법원의 확립된 판례이다. (대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결; 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결; 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결 등) 
대항력있는 임대차가 終了한 후 임대차보증금을 返還하기 전에 임대주택이 양도된 경우에도 임대차보증금을 반환하기 전까지는 여전히 임대차가 존속하므로, 이 경우에도 임대차의 지위가 승계된다. 

대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 [전세금반환][집35(1)민,147;공1987.5.1.(799),632] 【판시사항】 임대부동산의 소유권이 이전되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 양도인의 보증금반환채무의 소멸여부  【판결요지】 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 임대부동산의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸한다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 【전 문】 【원고, 상 고 인】 원고 1 외 5인 원고들 소송대리인 변호사 최종태 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1986.3.11 선고 85나3868 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 원고들의 부담으로 한다. 【이 유】 원고들 소송대리인의 상고이유에 대하여, 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고들이 피고로부터 이 사건 건물의 방들을 1984.3.3부터 3.17까지의 사이에 임차하여 입주하고 그해 3.29부터 5.30까지 사이에 주민등록을 마친 사실과 소외 1의 강제경매신청에 의하여 그해 10.30 위 건물에 관하여 경매가 개시되고 소외 2가 1985.1.28 위 건물을 경락하여 대금을 완납한 사실을 인정한 다음 피고의 임대차보증금반환채무는 소외 2에게 승계됨으로써 소멸하였다고 판단하였다.  주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항의 규정에 의하면, 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 되며 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있다. 이 경우 임대차보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 할 것이다.  만일 보증금반환채무가 양도인에게 남아 있다고 해석하면 임대차계약관계에서 발생하는 채권, 채무 즉 목적물의 사용수익을 하게 하는 채무, 수선의무, 필요비, 유익비상환의무 등은 모두 이전하는데 오로지 보증금반환채무만이 남는 것이 되어 불합리할 뿐만 아니라 임대차계약의 위와 같은 여러 채권, 채무는 임대인이 어떤 사람인가 하는 개인적 색채보다는 부동산자체와 관련된 것이 대부분으로서 임대목적물의 소유자로서 거의 완전하게 이행할 수 있는 성질의 것이며, 임차인으로서는 동시이행의 항변, 유치권의 행사 등에 의하여 이행을 확보할 수 있기 때문에 임대인의 교체에 의하여 큰 영향을 받지 않는다.  따라서 임대부동산의 소유권이 이전되고 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 할 때 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 보아야 옳다고 여겨지는 것이다.  원심이 같은 취지로 양도인의 지위에 있는 피고에 대한 원고들의 전세금청구를 배척한 조처는 정당하고, 다른 견해에서 이를 공격하는 논지는 받아들일 수 없다. 논지는 이유없다.  이에 원고들의 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   오성환(재판장) 이준승 박우동

대법원 1989. 10. 24. 선고 88다카13172 판결 [부당이득금][공1989.12.15.(862),1746] 【판시사항】 대항력있는 임차권의 목적인 주택을 양도한 경우 양도인의 임차보증금반환채무의 소멸 여부 (적극)  【판결요지】 주택의 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 그 주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제32조 제2항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 김시영 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울민사지방법원 1988.3.30. 선고 88나3801 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심은 원고와 피고가 원판시 이 사건 부동산을 원고가 23분의10 피고가 23분의13의 지분비율로 공유하면서 1984.4.30. 소외인에게 위 부동산 중 주택을 전세보증금 7,000,000원에 채권적 전세방식으로 임대하고 이때 수령한 전세보증금을 위 공유지분비율에 따라 원고가 금 3,043,478원을 피고가 금 3,956,521원을 각 나누어 가진 사실, 피고가 공유물분할청구 소송을 제기하여 위 부동산을 경매에 부쳐 그 대금을 지분비율에 따라 배당하라는 판결을 선고받았으며 위 판결이 확정된 사실 및 위 판결에 따른 경매분할을 위한 임의경매절차에서 원고가 1986.11.20. 위 부동산을 경락받아 1987.2.17. 그 앞으로 소유된 이전등기까지 마친 사실, 위 소외인은 1984.4.30.경 원고 및 피고로부터 위 주택을 임차한 후 위 주택을 인도받아 위 주택에 거주하여 왔으며 1985.2.28.에는 주민등록상의 전입신고까지 마침으로써 위 주택에 관하여 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추게 된 사실을 인정한 다음 주택의 임차인이 재3자에 대하여 대항력을 구비한 후에 임대주택의 소유권이 양도된 경우에는 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 임대차보증금반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하는 것이라 볼 것이니, 원고가 이 사건 부동산에 대한 피고의 23분의13 지분소유권을 취득함으로서 피고의 위 소외인에 대한 위 지분 상당의 금 3,956,521원의 임대보증금반환채무는 그 지분소유권과 일체로 원고에게 이전되고, 그에 따라 피고의 위 소외인에 대한 임대보증금반환채무는 소멸하였다 할 것이고, 따라서 원고가 위 소외인에게 당초 피고가 수령하였던 임대보증금 3,956,521원을 포함한 임대보증금 전액을 반환하였다고 하더라도 그것은 자기의무의 이행에 불과하고 그로서 피고가 같은 금액상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인없이 같은 금액 상당의 이득을 얻고, 원고가 그로 인하여 같은 금액 상당의 손해를 입었다고 볼 수는 없는 것이라고 판시하고 있다. 기록에 의하여 살펴보면 원심의 위 사실인정과 판단은 정당하고 거기에 소론과 같은 부당이득 등에 관한 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   배만운(재판장) 김덕주 윤관 안우만

대법원 1993. 7. 16. 선고 93다17324 판결 [구상금][공1993.9.15.(952),2293] 【판시사항】 대항력 있는 임차권의 목적인 주택의 양수인이 임대차보증금을 반환한 경우의 법률관계  【판결요지】 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 주택 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 양도인의 채무를 대위변제한 것이라거나, 양도인이 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인 없이 이익을 얻고 양수인이 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다.  【참조조문】 가.나. 주택임대차보호법 제3조 제2항 가. 민법 제453조 나. 제741조 【참조판례】 대법원 1987.3.10. 선고 86다카1114 판결(공1987,632) 1989.10.24. 선고 88다카13172 판결(공1989,1746) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 김선옥 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 부산지방법원 1993.2.19. 선고 92나15274 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유에 대하여 원심은, 소외인이 1984.6.23. 피고로부터 이 사건 주택 중 방 2칸과 부엌 1칸을 임대차보증금 1,300만 원에 임차하여 이를 인도받아 거주하여 왔으며, 그해 7.2. 주민등록 전입신고를 마침으로써 주택임대차보호법이 정한 대항력을 갖춘 사실, 원고가 1991.9.20. 이 사건 주택을 경락받아 1992.1.8. 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 원고의 주장 즉, "위 소외인은 위 경매절차에서 배당요구를 하였으나 대항력을 갖춘 임차권자라는 이유로 배당에서 제외되어 원고를 상대로 임대차보증금반환청구의 소를 제기하였기에, 원고는 그에게 위 금액을 지급하였는바, 이는 원래 피고가 지급하여야 할 것을 원고가 대신 지급한 것이고, 원고는 이로 인하여 동액 상당의 손해를 입었으므로, 피고는 이를 구상할 의무가 있다."는 데에 대하여, (1) 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 구비한 후 임차 주택의 소유권이 양도된 경우에는, 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차보증금 반환채무도 주택의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하며, 이에 따라 양도인의 위 채무는 소멸한다 할 것이므로, 원고가 소외인에게 임대차보증금을 반환하였다 하더라도, 이는 원고 자신의 채무를 변제한 것에 불과할 뿐, 피고의 채무를 대위변제한 것이라거나, 피고가 위 금액 상당의 반환채무를 면함으로써 법률상 원인없이 이익을 얻고 원고가 그로 인하여 위 금액 상당의 손해를 입었다고 할 수 없다고 판단하고, (2) 나아가 “위 주택임대차보호법의 규정은 임차 주택이 양도된 경우 임차인을 보호하기 위하여 임대인의 지위와 함께 임차보증금 반환채무를 법률의 규정으로 새 소유자에게 인수시키는 것으로서, 이는 병존적 채무인수에 불과하여 종전 소유자인 피고의 임차보증금 반환채무가 소멸한 것이 아니다.”는 원고의 주장도 배척하였는바, 원심의 이러한 판단은 당원의 확립된 견해에 따른 것으로서 옳고( 당원 1989.10.24. 선고 88다카13172 판결 참조), 거기에 소론과 같은 위법은 없으므로, 논지는 이유가 없다.  이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   김상원(재판장) 박우동 윤영철 박만호(주심)

  
나.  賃借人이 買受人(落札者)에게 대항할 수 있는 경우

(1)  경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 없는 경우

 

① 강제경매 : 대항력 발생 후에 경매개시결정의 기입등기(가압류가 있는 경우에는 그 가압류기입등기(대법원 1983. 4. 26. 83다카116 판결)) 가 되었을 때 낙찰자에게 대항할 수 있다. 
② 담보권실행을 위한 경매(임의경매) : 대항력 발생 후에 저당권설정등기가 되었을 때 낙찰자에게 대항할 수 있다. 

대법원 1983. 4. 26. 선고 83다카116 판결 [건물명도][집31(2)민,128;공1983.6.15.(706),884] 【판시사항】 가압류등기 후 부동산을 임차한 자의 경락인에 대한 대항력 유무  【판결요지】 임차인이 주민등록전입신고를 마치고 입주사용함으로써 주택임대차보호법 제3조에 의하여 그 임차권이 대항력을 갖는다 하더라도 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행으로 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다.  【참조조문】 민사소송법 제696조, 제710조, 주택임대차보호법 제3조, 민법 제621조 【전 문】 【원고, 피항소인, 상고인】 원고 【피고, 항소인, 피상고인】 피고 【원심판결】 부산지방법원 1982.12.14 선고 82나876 판결 【주 문】 원심판결을 파기한다. 피고의 항소를 기각한다. 소송의 총비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 원심판결 이유에 의하면 원심은 이 사건 건물은 그 판시와 같이 강제경매에서 경락취득한 원고의 소유이고 피고가 현재 이를 점유하고 있음을 확정한 후 피고는 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 이전인 1981.4.16. 그 소유자이던 소외인으로부터 이를 임차보증금 5,000,000원 기간 30개월로 정하여 임차하고 같은해 5.2 주민등록전입신고를 마치고 입주 사용하고 있는 사실이 인정되므로 주택임대차보호법 제3조에 의하여 원고에게 대항할 수 있다 하고 가압류집행에 관한 원고의 주장, 즉 피고가 위 건물에 대한 주민등록을 마치기 이전인 1981.2.20 부산지방법원으로부터 위 건물에 관하여 가압류 결정을 받아 다음날 그 등기까지 마친 후에 다시 제소를 하여 승소 확정판결을 받아 그 채무 명의에 기한 강제 경매신청을 하여 원고가 이를 경락받았던 것이므로 피고는 위 임대차관계를 들어 원고에게 대항할 수 없다는 주장에 대하여는 원심판시 갑 제1,2호증의 각 기재에 의하여 위 원고(원심판시 피고는 원고의 오기로 보인다)주장의 가압류등기사실이 인정되기는 하나 원고가 위 건물에 대하여 가압류한 것은 위 소외인에 대하여 가진 금전채권 등의 강제집행을 보전함에 그 목적이 있는 것일 뿐 바로 위 건물에 대한 어떤 물권을 취득한 것이라고는 할 수 없으며 후에 강제집행이 실시된 결과 원고가 위 건물을 경락받았다고 하여 달리 해석할 수도 없는 노릇이므로 원고가 한 위 가압류를 들어서 피고의 위 임대차에 우선한다고 주장할 수 없다 하여 원고의 위 주장을 배척하였다. 그러나 부동산에 대하여 가압류등기가 마쳐진 후에 그 채무자로부터 그 부동산을 임차한 자는 가압류집행으로 인한 처분금지의 효력에 의하여 가압류사건의 본안판결의 집행에 의하여 그 부동산을 취득한 경락인에게 그 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 할 것이므로 다른 견해에서 그 임대차의 대항력을 인정한 원심판결은 필경 가압류집행의 효력과 주택임대차보호법에 의한 임차권의 대항력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다 할 것이고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항이 규정하는 파기사유에 해당한다 할 것이므로 논지는 이유있다.  이에 원심판결을 파기하고 민사소송법 제407조에 의하여 재판하기로 하는바 원심판결이 확정한 사실에 의하면 이 사건 건물은 원고의 소유인데 피고가 현재 이를 점유하고 있다는 것이고 또한 피고는 전소유자인 소외인으로부터 위 건물을 임차하여 점유하고 있으나 그 임대차로서 원고에게 대항할 수 없음은 위에서 본 바와 같으니 피고는 원고에게 이 사건 건물을 명도할 의무가 있다 할 것이고 따라서 이와 결론을 같이한 제1심 판결은 정당하고 피고의 항소는 이유없으므로 이를 기각하기로 하며 소송의 총비용은 패소자의 부담으로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   오성환(재판장) 정태균 윤일영 김덕주

(2)  경매에 의하여 소멸하는 선순위 저당권이 있는 경우 

강제집행이나 후순위 저당권의 실행으로 임차주택이 매각되어 선순위 저당권이 소멸하면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 선순위 저당권보다 뒤에 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이 때의 매수인에게는 임대차를 가지고 대항할 수 없다. (대법원 1987. 2. 24. 86다카1936 판결; 1990.1.23. 89다카33043 판결; 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결; 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등.)

다만, 임대차의 대항력 발생시기보다 앞선 저당권이 피담보채무의 변제 등 사유로 소멸되었다면 그 소멸시기가 매각대금지급 전이기만 하면 (매각으로 인하여 근저당권이 소멸하고 매수인이 소유권을 취득하게 되는 시점은 매각대금을 지급한 날이므로, 매각대금 지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유(채무자의 변제)로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 않고, 이 경우 채무자는 이로 인한 매수인의 손해에 대하여 민법 제578조 3항에 의한 배상책임을 부담한다(대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결))  경매기입등기 후라도 상관없이 매수인에게 대항할 수 있다. (대법원 1996. 2. 9. 95다49523 판결; 1998. 8. 24.자 98마1031 결정.) 

대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결 [건물명도][공1987.4.15.(798),525] 【판시사항】 1심 저당권 설정 후에 대항력을 취득한 주택임대권보다 후에 설정된 저당권의 실행으로 목적물을 경락받은 자가 주택임대차보호법 제3조 소정의 양수인에 해당하는지 여부 (소극)  【판결요지】 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.  【참조조문】 경매법 제3조, 주택임대차보호법 제3조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상 고 인】 피고 【원심판결】 수원지방법원 1986.7.11 선고 86나189 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 경매법 제3조에 의하여, 경매의 목적인 부동산위에 존재하는 권리로서 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 경락대금의 완납으로 인하여 소멸되고, 한편 저당권의 경우는 경매인의 권리보다 먼저 등기한 것도 소멸하는 것이므로, 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다고 해석함이 상당하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다 할 것이다.  원심이 확정한 사실에 의하면, 원고는 이 사건 부동산을 2번 근저당권자의 경매실행으로 경락받아 경락대금을 완납하였고, 피고는 2번 근저당권자 보다는 앞서서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 되었지만, 그 경락부동산 위에는 피고가 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추기 이전에 1번 근저당권설정등기가 마쳐져 있었고 그 1번 근저당권도 경락으로 인하여 함께 소멸하였다는 것이니, 피고가 그 임차권의 효력을 경락인인 원고에 대하여 주장할 수 없다고 한 원심판단은 적법하고, 그 판단에 소론과 같이 주택임대차보호법 제3조의 법리를 오해한 위법이 없다.  논지 이유없으므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치 되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   이준승(재판장) 오성환 박우동

대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 [가옥명도][공1990.3.15(868),516] 【판시사항】 선순위저당권 설정 후에 대항력을 취득한 주택임차권보다 후에 설정된 저당권의 실행으로 목적물을 경락 받은 자에 대한 임차권의 대항력 유무 (소극)  【판결요지】 후순위저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선 순위저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다고 할 것이고, 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.  【참조조문】 경매법 제3조, 주택임대차보호법 제3조 【참조판례】 대법원 1987.2.24. 선고 86다카1936 판결 【전 문】 【원고, 상대방】 서경산업주식회사 【피고, 신청인】 피고 소송대리인 변호사 이석범 【원심판결】 서울민사지방법원 1989.11.8. 선고 89나25907 판결 【주 문】 상고허가신청을 기각한다. 【이 유】 피고 소송대리인의 상고허가신청이유를 본다. 경매법 제3조에 의하여, 경매의 목적인 부동산위에 존재하는 권리로서 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 경락대금의 완납으로 인하여 소멸되고, 한편 저당권의 경우는 경매인의 권리보다 먼저 등기한 것도 소멸하는 것이므로, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후 순위저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다고 해석함이 상당하고, 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다 할 것이다 ( 당원 1987.2.24. 선고 86다카1936 판결 참조).  원심이 확정한 사실에 의하면, 원고는 이 사건 부동산의 2번 근저당권자로서 그의 경매실행으로 이를 경락, 취득하였고, 피고는 2번 근저당권자 보다는 앞서서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 되었으나 위 경락 부동산 위에는 피고가 위 대항력을 갖추기 이전에 1번 근저당권설정등기가 마쳐져 있었고, 그 1번 근저당권도 위 경락으로 인하여 함께 소멸하였다는 것이니, 피고가 그 임차권의 효력을 경락인인 원고에 대하여 주장할 수 없다고 한 원심판단은 적법하고, 거기에 소론과 같은 경매법 제3조나 주택임대차보호법 제3조의 법리를 오해한 위법이 없다. 논지는 이유없다.  그러므로 상고허가신청을 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다. 대법관   이회창(재판장) 배석 김상원 김주한

대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 [건물명도][공1999.6.1.(83),993] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시키는 공시방법이 되기 위한 요건  [2] 등기부상 소유자로 되어 있는 상태에서는 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없다고 본 사례  [3] 후순위 저당권의 실행으로 주택이 경락된 경우, 선순위 저당권과 후순위 저당권 사이에 대항력을 갖춘 임차인이 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부 (소극)  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.  [2] 갑이 1988. 8. 30. 당해 주택에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 을과의 사이에 그 주택을 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 주택의 거주관계를 바꾸어 갑이 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 계속하여 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 을 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료된 경우, 제3자로서는 그 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 주민등록은 그 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 갑과 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 본 사례.  [3] 민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니고, 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없는데, 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 주택임대차보호법 제3조, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조 【참조판례】 [2] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525) 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결(공1987, 636) 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 한호형) 【피고,상고인】 피고 (소송대리인 변호사 오병선) 【원심판결】 서울지법 1998. 6. 2. 선고 98나115 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고가 1988. 8. 30. 이 사건 아파트에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 1988. 10. 1. 이 사건 아파트에의 전입신고를 마친 후 현재까지 이 사건 아파트에서 거주하고 있는데, 피고는 1993. 10. 23. 소외 1과의 사이에, 피고가 소외 1에게 이 사건 아파트를 대금 195,000,000원에 매도하는 매매계약을 체결함과 동시에 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차보증금 90,000,000원에 임차하는 임대차계약을 체결하면서, 임차보증금은 1993. 12. 23. 지급하기로 약정한 매매잔금 165,000,000원에서 공제하며, 위 매매잔금 기일에 피고는 소외 1에게 이 사건 아파트를 명도하고 동시에 소외 1은 다시 이를 피고에게 명도하기로 약정한 사실, 그 후 1994. 3. 9. 이 사건 아파트에 관하여 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, 피고는 1995. 5. 16. 소외 1과의 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 금 105,000,000원으로 증액하여 그 증액분을 지급한 사실, 한편 이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 명의의 채권최고액 금 60,000,000원의 1번 근저당권설정등기가 경료된 후, 이어서 1994. 3. 12. 소외 주식회사 쌍용 명의의 2번 근저당권설정등기와 1995. 10. 7. 소외 주식회사 벽산 명의의 3번 근저당권설정등기가 순차 경료된 사실, 2번 근저당권자인 주식회사 쌍용의 1996. 10. 19. 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트에 관하여 임의경매절차가 진행된 결과, 원고가 이 사건 아파트를 낙찰받아 1997. 3. 26. 낙찰대금을 완납하였고, 1997. 4. 9. 원고 명의의 소유권이전등기가 경료된 사실을 인정한 다음, 피고는 위 1번 근저당권의 설정 이전인 1993. 10. 23. 소외 1과 임대차계약을 체결함으로써 대항력 있는 임차권을 취득하였으므로 그 후 설정된 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받은 원고로부터 임차보증금 105,000,000원을 지급받기 전에는 원고의 이 사건 명도청구에 응할 수 없다는 취지의 피고의 동시이행 항변에 대하여, 위 인정 사실과 같이 피고가 1993. 10. 23. 소외 1에게 이 사건 아파트를 매도함과 동시에 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하는 임대차계약을 체결하였다고 하더라도, 주택임대차보호법의 입법취지 등에 비추어 볼 때, 이 사건 아파트에 관하여 피고 명의의 소유권이전등기가 경료되어 있는 동안에는 피고를 주택임대차보호법 소정의 임차인으로 볼 수 없고, 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료됨으로써 등기부상의 소유자와 임차인이 실제로 달라지게 된 1994. 3. 9.에야 비로소 피고가 위 법 소정의 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 보아야 할 것이며, 가사 피고가 이 사건 아파트의 소유자이면서 동시에 임차인의 지위를 갖는다고 하더라도, 피고는 매매잔금 지급일인 1993. 12. 23.(원심 판시의 1994. 12. 23.은 오기임이 분명하다) 점유개정의 방법으로 소외 1로부터 이 사건 아파트를 인도받음으로써 비로소 위 법 소정의 임차인으로서의 대항력을 취득한 것으로 보아야 하므로, 결국 피고의 이 사건 임차권은 어느모로 보나 위 1번 근저당권이 설정된 1993. 12. 16.(원심판결의 1994. 12. 17.은 오기임이 분명하다) 이후에야 비로소 대항력을 갖추었다고 할 것이라고 판단하여, 피고의 이 사건 임차권이 위 1번 근저당권의 설정 이전인 1993. 10. 23. 대항력을 취득하였음을 전제로 한 피고의 위 항변을 배척하고 있다.  나. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다 할 것이다.  원심이 적법하게 인정한 사실관계에 의하면, 피고는 1988. 8. 30. 이 사건 아파트에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 경료하고 같은 해 10. 1. 그 주민등록 전입신고까지 마친 후 이에 거주하다가 1993. 10. 23. 소외 1과의 사이에 이 사건 아파트를 소외 1에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하되 매매잔금 지급기일인 1993. 12. 23.부터는 이 사건 아파트의 거주관계를 바꾸어 피고가 임차인의 자격으로 이에 거주하는 것으로 하기로 약정하고 현재까지 계속하여 이에 거주해 왔으나, 위 매매에 따른 소외 1 명의의 소유권이전등기는 1994. 3. 9.에야 비로소 경료해 주었다는 것인바, 그렇다면 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 피고로부터 소외 1 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 피고의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 피고의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 1 명의의 소유권이전등기가 경료된 1994. 3. 9. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 그 이후에야 비로소 피고와 소외 1 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이다.  따라서, 원심이 피고가 소외 주식회사 제일은행 명의의 1번 근저당권 설정 이전인 1993. 10. 23.에 이 사건 임차권의 대항력을 취득하였음을 내세워 원고로부터 이 사건 임대차의 임대차보증금을 돌려받기 전에는 원고의 명도청구에 응할 수 없다는 피고의 항변에 대하여, 피고는 이 사건 아파트의 소유권이 피고로부터 소외 1에게 이전됨으로써 등기부상 소유자와 임차인이 실제로 달라지게 된 1994. 3. 9.에야 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 취득할 수 있게 되었다고 판단하여 이를 배척한 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 양수인의 범위 내지 대항력 있는 임차권의 취득시기에 관한 법리를 오해한 위법이 없다. 이 점에 관한 상고이유는 받아들일 수 없다.  2. 제2, 3, 4점에 대하여 민사소송법 제608조 제2항이 존속기간의 정함이 없거나 같은 법 제611조의 등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권을 저당권과 함께 소멸하는 것으로 규정하고 있는 것은 전세권의 우선변제적 효력에 근거하여 담보물권처럼 취급한 결과이므로, 이는 선행하는 저당권이 없는 상태에서 존재하는 전세권에 관하여 규정한 것으로 보아야지, 선행하는 저당권이 있고 그것이 경매로 인하여 소멸하는 경우에도 당연히 적용된다고 볼 것은 아니다. 또한 위 조항은 경락으로 인하여 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권이 소멸하는지 여부에 대하여 규정한 것도 아니므로, 경락으로 인한 용익물권이나 대항력을 갖춘 임차권의 소멸 여부는 민사소송법에 명문의 규정이 없다고 할 것이니 이는 결국 해석에 의하여 결정될 수밖에 없다.  그런데 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결, 1987. 3. 10. 선고 86다카1718 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 등 참조).  원심이 적법하게 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 아파트에 관하여 1993. 12. 16. 소외 주식회사 제일은행 앞으로 1번 근저당권설정등기가 경료되고, 1994. 3. 12. 소외 주식회사 쌍용 앞으로 2번 근저당권설정등기가 경료되었는데, 원고는 위 2번 근저당권의 실행으로 인한 경매절차에서 이 사건 아파트를 낙찰받아 취득하였다는 것이므로, 위에서 살핀 바와 같이 1994. 3. 9. 이후에야 비로소 주택임대차보호법 소정의 대항력을 갖추었다고 보아야 할 피고의 임차권은 위에서 본 법리에 따라 위 1번 근저당권이 소멸함에 따라 함께 소멸하였다 할 것이고, 피고는 원고에 대하여 이 사건 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 할 것이다. 이 경우에는 민사소송법 제608조 제2항이 적용될 것도 아니다.  같은 취지에서 피고의 동시이행 항변을 배척한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 대항력을 갖춘 임차인의 경락인에 대한 대항력의 유무 내지 그 우열에 대한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없고, 또한 상고이유에서 지적하는 바와 같이 원심이 이 사건 임대차의 기간이 경매신청등기일로부터 6월을 초과하고 있으므로 민사소송법 제608조 제2항에 의하여 피고의 이 사건 임차권은 소멸될 수 없다는 취지의 피고 주장에 대하여 판단하지 아니하였다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 위 주장이 받아들여질 수 없는 것임이 명백한 이상 원심의 이러한 잘못은 판결 결과에 아무런 영향이 없다. 이 점에 관한 상고이유도 모두 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   정귀호(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제

대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 [전부금][공2000.4.1.(103),688] 【판시사항】 [1] 경락으로 소멸되는 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 주택 임차권의 효력을 경락인에 대하여 주장할 수 있는지 여부 (소극)  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되기 위한 요건  [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 처 명의의 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 갑의 처가 주택임대차보호법상 임차인으로서 대항력을 갖는 시기 (=을 명의의 소유권이전등기 익일부터)  【판결요지】 [1] 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.  [2] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.  [3] 갑이 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하고 주민등록 전입신고까지 마친 다음 처와 함께 거주하다가 을에게 매도함과 동시에 그로부터 이를 다시 임차하여 계속 거주하기로 약정하고 임차인을 갑의 처로 하는 임대차계약을 체결한 후에야 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 갑의 처의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 갑의 처의 주민등록은 주택에 관하여 을 명의의 소유권이전등기가 경료되기 전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고 을 명의의 소유권이전등기가 경료된 날에야 비로소 갑의 처와 을 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 을 명의의 소유권이전등기일 익일부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민사소송법 제608조 제2항, 제728조[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 [1][2][3] 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결(공1999상, 993) /[1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1936 판결(공1987, 525) 대법원 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정(공1990, 516) /[2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오윤덕) 【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 제갈복성) 【원심판결】 서울고법 1999. 9. 22. 선고 99나17496 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용을 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유와 보충범위 내의 보충상고이유서를 함께 판단한다. 경매목적 부동산이 경락된 경우에는 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하는 것이고, 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없을 것이므로 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1990. 1. 23.자 89다카33043 결정 들 참조).  한편, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 그 주민등록으로 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는가에 따라 결정된다고 할 것이므로, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 들 참조).  원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하니, 소외 1은 1995. 4. 15. 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 경료하고, 같은 달 12일 주민등록상의 전입신고를 마친 후 처인 소외 2 등과 함께 거주하여 왔는데, 소외 1은 1996년 5월 초순 어느 날 이 사건 아파트를 소외 3에게 매도하는 매매계약을 체결함에 있어, 그 대금지급방법에 관하여 소외 3이 이 사건 아파트를 담보로 대출받아 매매대금 중 일부를 지급하고, 나머지 매매대금은 소외 1이 매매계약 체결 후에도 소외 3으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 계속 거주하되 그 나머지 매매대금을 임차보증금으로 대체하기로 약정하고, 1996. 5. 2. 임차인은 소외 1의 처인 소외 2로 하는 임대차계약을 체결하였으며, 소외 3은 이 사건 아파트에 관하여 1996. 5. 7. 소유권이전등기를 경료받은 다음, 같은 날 근저당권자 소외 주식회사 삼보상호신용금고로 하는 근저당권설정등기를 경료하였고, 그 후 근저당권자 소외 4로 하는 근저당권설정등기가 경료되었는데, 소외 4 및 소외 금고의 임의경매신청에 의하여 이 사건 아파트는 피고에게 낙찰되어 피고는 1997. 11. 19. 낙찰대금을 완납하였다는 것이다.  그러하니 제3자로서는 이 사건 아파트에 관하여 소외 1로부터 소외 3 앞으로 소유권이전등기가 경료되기 전에는 소외 1의 처 소외 2의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려웠다 할 것이므로, 소외 2의 주민등록은 이 사건 아파트에 관하여 소외 3 명의의 소유권이전등기가 경료된 1996. 5. 7. 이전에는 주택임대차의 대항력 인정의 요건이 되는 적법한 공시방법으로서의 효력이 없고, 1996. 5. 7.에야 비로소 소외 2와 소외 3 사이의 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 할 것이며, 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음날인 1996. 5. 8.부터 소외 2는 임차인으로서 대항력을 갖는다고 할 것인데 그에 앞서 1996. 5. 7. 설정된 근저당권이 낙찰로 인하여 소멸함으로써 이 사건 임차권 역시 함께 소멸하게 되어 임차인은 임차주택의 낙찰자인 피고에 대해 그 임차권의 효력을 주장할 수는 없다고 할 것이다.  같은 취지에서, 피고에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 없다고 하여 유효한 임대차가 존속함을 전제로 한 원고의 전부금청구를 받아들이지 아니한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 심리를 다하지 아니하였거나 증거 없이 원고 주장을 배척하는 등의 위법은 없다.  상고이유에서 들고 있는 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결의 취지는 부동산 소유자가 이를 매도하고 동시에 임차인이 된 경우 소유권이전등기가 매수인에게 경료됨으로써 비로소 전 소유자이자 임차인의 주민등록이 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다는 점을 판시한 것으로서, 소유권이전등기를 경료한 날 대항력이 발생한다는 취지로 볼 것은 아니므로 앞서 밝힌 법리가 그 대법원판결과 배치되는 것은 아니라고 할 것이다.  그리고 입찰자가 임차인이 있다는 사실을 알고 입찰에 응하였다는 사정만으로 입찰자가 임차인을 대항력 있는 임차인으로 알고 임차인에게 임대차의 대항력이 없다는 주장을 하지 않겠다는 의사를 표시하였다고 보아야 한다거나 경험칙상 임차보증금 반환채무를 인수하겠다는 의사로 입찰에 응한 것으로 해석하여야 하는 것은 아니므로 낙찰자가 임대차계약의 대항력을 부인하고 임대보증금 지급을 거절한다고 하여 이를 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수는 없고, 선순위 저당권의 소멸에 따라 그보다 뒤에 대항력을 갖춘 이 사건 임차권이 함께 소멸하였으므로 낙찰자인 피고는 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함된다고 할 수 없는 것이므로 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다는 주택임대차보호법 제3조 제2항을 이 사건에 적용할 수는 없다.  같은 취지의 원심의 인정·판단은 정당하고, 거기에 심리미진, 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이나 주택임대차보호법 제3조 제2항에 관한 법리오해 등의 위법은 없다.  상고이유의 주장들을 모두 받아들이지 아니한다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용을 원고의 부담으로 하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.  대법관   김형선(재판장) 이용훈 조무제(주심) 이용우

대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다70075 판결 [손해배상(기)][공2003.6.15.(180),1262] 【판시사항】 [1] 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부 (소극)  [2] 강제경매의 채무자가 낙찰대금지급기일 직전에 선순위 근저당권을 소멸시켜 후순위 임차권의 대항력을 존속시키고도 이를 낙찰자에게 고지하지 아니하여 낙찰자가 대항력 있는 임차권의 존재를 알지 못한 채 낙찰대금을 지급한 경우, 채무자가 민법 제578조 제3항 소정의 손해배상책임을 부담하는지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.  [2] 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조[2] 주택임대차보호법 제3조, 민법 제578조 제3항 【참조판례】 [1] 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정(공1998하, 2491) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 한서 담당변호사 홍진원) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 2002. 11. 1. 선고 2002나18604 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이유】 1. 원심의 판단요지 원심판결 이유에 의하면, 원심은, 이 사건 아파트가 원래 피고의 소유로서, 1998. 5. 29. 채권최고액 3,600만 원, 근저당권자 수산업협동조합중앙회로 된 근저당권설정등기가, 1999. 10. 18. 채권최고액 2,400만 원, 근저당권자 소외 1로 된 근저당권설정등기가 각 경료되었는데, 같은 해 12. 23. 채권자 소외 2의 신청으로 서울지방법원 남부지원 99타경 55837호로 강제경매절차가 개시되어, 원고가 2000. 12. 13. 실시된 입찰기일에 최고가로 입찰하여 같은 달 20. 낙찰허가결정이 고지되었고, 대금지급기일이 2001. 1. 10.로 지정된 사실, 한편 소외 3은 1999. 6.경 피고로부터 이 사건 아파트를 임차보증금 7,000만 원에 임차하여 처인 소외 4를 비롯한 가족들과 함께 입주하였고, 같은 해 6. 29. 소외 4가 이 사건 아파트로 전입신고를 마쳤는데, 피고는 소외 4로부터 임차보증금의 반환을 요구받고도 이에 응하지 못하고 있던 차에, 임차권의 대항력이라도 유지될 수 있도록 선순위 근저당권을 말소하여 달라는 간청에 못 이겨 대금지급기일 전인 2001. 1. 5.경 선순위 근저당권자인 수산업협동조합중앙회에 피담보채무를 변제하고 같은 달 6. 근저당권설정등기를 말소시켰고, 원고는 대금지급기일인 같은 달 10. 대금을 지급하고 이 사건 아파트의 소유권을 취득한 사실, 그 후 소외 4는 같은 해 3. 8. 원고를 상대로 서울지방법원 남부지원 2001가단10575호로 임차보증금 반환청구의 소를 제기하였고, 일부 패소판결에 대하여 서울고등법원에 항소한 결과, 2002. 6. 19. 위 법원으로부터 임차보증금 7,000만 원 전부에 대한 승소판결을 선고받아 이 판결이 같은 해 9. 30. 상고기각으로 확정된 사실을 인정한 다음, 피고는 강제경매를 당하는 채무자로서 경매절차에 별 관심이 없었을 뿐만 아니라 법률전문가도 아닌 관계로 소외 4의 독촉에 밀려 선순위 근저당권을 소멸시키면서도 그로 인하여 임차권의 대항력이 유지되어 낙찰자에게 대항할 수 있게 되고, 낙찰자인 원고로서는 그 임차보증금반환채무를 인수하게 되어 동액 상당의 손해가 발생한다고 하는 구체적인 사실 내지 법적 효과에 대하여 확실히 알고 있었다고 볼 수 없으므로, 원고에게 이러한 사정을 고지하지 아니하였다고 하여 피고에게 손해배상책임을 물을 수는 없고, 한편으로는 경매의 특성상 경매에 참가하고자 하는 자는 자신의 위험부담하에 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 자신의 책임으로 입찰하는 것이라는 점에서도 피고에게 손해배상 책임을 물을 수 없다고 판단하였다.  2. 이 법원의 판단 이러한 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 수긍할 수 없다. 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니하고 ( 대법원 1998. 8. 24. 자 98마1031 결정 참조), 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다 .  원심이 인정한 사실관계를 위와 같은 법리에 비추어 볼 때, 피고가 채무자로서 경매목적물인 이 사건 아파트에 소외 4의 대항력 있는 임차권의 존속이라는 부담이 발생하게 된 사정을 잘 알면서도 낙찰자인 원고에게 이를 고지하지 아니한 이상, 이로 인하여 원고가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다 할 것이다.  한편, 경매에 참가하고자 하는 자는 자기의 책임과 위험부담하에 경매공고, 경매물건명세서 및 집행기록 등을 토대로 경매목적물에 관한 권리관계를 분석하여 경매참가 여부 및 매수신고가격 등을 결정하여야 하나, 경매기일이 지난 후에 발생한 위에서 본 바와 같은 사정변경에 대하여는 그로 인한 부담을 최고가매수신고인 또는 경락인에게 귀속시킬 수는 없다 할 것이다.  이와 달리 원심은 판시와 같은 이유로 피고에게 손해배상책임을 물을 수 없다고 판단하였으니, 거기에는 민법 제578조에 정한 경매와 매도인의 담보책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다.  3. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   윤재식(재판장) 변재승 강신욱 고현철(주심)

대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정 [낙찰허가취소기각][공1998.10.15.(68),2491] 【판시사항】 [1] 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸한 경우, 후순위 임차권의 대항력의 소멸 여부 (소극)  [2] 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 소멸함으로써 원래는 소멸할 예정이던 후순위 임차권의 대항력이 소멸하지 않고 존속하는 것으로 변경된 경우, 낙찰인의 구제 방법  【결정요지】 [1] 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다.  [2] 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제727조, 주택임대차보호법 제3조[2] 민사소송법 제639조 제1항, 주택임대차보호법 제3조 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 대구지법 1998. 5. 1.자 98라61 결정 【주문】 원심결정을 파기하고, 사건을 대구지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 재항고이유를 본다. 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아니한다고 할 것이다. 한편 이와 같이 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가한 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 보아야 할 것이다.  기록에 의하면, 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 금 3,750,000원의 선순위 근저당권이 설정되고, 다음에 대항요건을 갖춘 임차보증금 50,000,000원의 임차권이 존속하고 있으며, 그 후에 채권최고액 금 45,000,000원의 후순위 근저당권이 설정된 다음, 후순위 근저당권자의 신청에 의하여 개시된 부동산 입찰절차에서 재항고인이 1998. 3. 5. 낙찰허가결정을 선고받아 대금지급기일이 1998. 3. 26.로 지정되었는데, 그 이전인 1998. 3. 24. 선순위 근저당권이 그 설정등기의 말소로 소멸하였음을 알 수 있는바, 이와 같은 경우라면 앞에서 본 법리에 따라 재항고인으로서는 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 낙찰부동산이 대항력 있는 임차권의 부담을 지게 되었음을 이유로 낙찰허가결정의 취소를 구할 수 있다고 보아야 할 것이다.  따라서 대항력 있는 임차권의 소멸 여부의 판단기준이 되는 시점은 낙찰기일이라는 전제하에, 임차권에 우선하는 선순위 근저당권이 낙찰기일까지 존속한 경우에는 낙찰허가결정의 선고로 인하여 근저당권과 함께 임차권의 대항력도 소멸하는 것으로 확정된다는 이유에서 재항고인의 이 사건 낙찰허가결정 취소신청을 배척한 원심의 판단에는 임차권의 대항력의 소멸에 관한 법리를 오해함으로써 재판에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 재항고는 그 이유가 있다.  그러므로 원심결정을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관   천경송(재판장) 지창권 신성택(주심) 송진훈

2.  優先辨濟權

확정일자를 갖춘 임차보증금채권의 우선변제권의 요건은, ① 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(인도 + 주민등록전입신고) 및 임대차계약서에 확정일자를 갖출 것, ② 배당요구의 종기까지 배당요구를 하였을 것, ③ 배당요구의 종기까지 대항력을 유지할 것 등이다. 

3.  이 사안에서 賃借人 A의 대항력과 우선변제권 여부

가.  임차인 A의 대항력  

임차인 A은 임차주택에 관하여 가압류가 기입되거나 근저당권설정등기가 경료되기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건(인도 + 주민등록전입신고)을 갖추었으므로, 경매절차에서의 매수인에 대하여 대항력(보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리)을 가지고 있다.

나.  임차인 A의 우선변제권 

임차인 A는 인도 및 주민등록의 요건과 확정일자를 갖추었으므로 법 제3조의2 제1항에 의하여 우선변제권을 취득하였다. 그에 앞선 근저당권이나 가압류 등이 없으므로, 그 우선변제의 순위는 최선순위이다.

4.  對抗力과 優先辨濟權의 選擇的 행사 

가.  대법원 판례의 태도 

임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차 관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차 계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 이때 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있다. (대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결)  

대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 [배당이의][집44(2)민,1;공1996.9.1.(17),2458] 【판시사항】 [1] 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 계약해지권과 우선변제청구권의 유무(적극) 및 그 해지의 효력 발생시기  [2] 임차 주택이 임차기간의 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘 임차인의 배당요구를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부 (적극)   【판결요지】 [1] 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다. 그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.  [2] 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 않게 되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 한다.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제4조, 제8조 제1항, 민법 제618조 [2] 주택임대차보호법 제3조의2 제1항, 제4조, 제8조, 민사소송법 제605조, 제606조 제1항, 민법 제618조  【전 문】 【원고,피상고인】 주식회사 흥국상사 (소송대리인 변호사 하죽봉 외 1인) 【피고,상고인】 피고 1 외 1인 (피고들 소송대리인 미래종합법무법인 담당변호사 박홍우 외 2인) 【원심판결】 서울민사지법 1994. 6. 17. 선고 94나10251 판결 【주문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 피고들의 상고이유에 대하여 판단한다. 1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 소외 1 소유이던 원심판시 별지 목록 기재 부동산에 관하여 1992. 5. 21. 채권최고액 금 37,500,000원, 채무자 소외 2, 근저당권자 소외 주식회사 부국상호신용금고로 된 순위 1번의 근저당권설정등기와 1992. 10. 26. 채권최고액 금 120,000,000원, 채무자 소외 3, 채권자 원고로 된 순위 2번의 근저당권설정등기 등이 경료된 사실, 위 소외 1은 1992. 4. 12. 위 부동산 중 방 1칸씩을, 피고 1에게는 임대보증금 10,000,000원에, 피고 2에게는 임대보증금 30,000,000원에, 각 기간의 약정이 없이 임대하였는데, 피고 1은 위 임대차계약 체결일에 위 부동산에 입주하고 같은 해 5. 18. 이전에 전입신고를 하였고, 피고 2는 그 임대차계약 체결 이전인 같은 해 4. 10. 위 부동산에 입주하고 그 다음날 전입신고를 하였으며, 그 후 피고들은 같은 해 10. 24. 그 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 사실, 위 부동산에 관한 근저당권자인 원고는 1993. 4. 1. 서울지방법원 서부지원에 청구금액을 금 29,404,144원 및 그에 대한 1992. 12. 31.부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금으로 하여 위 부동산에 대한 임의경매를 신청하였고, 그에 따라 위 지원이 1993. 4. 2. 경매개시결정을 하고, 같은 해 7. 19. 소외 4에게 경락대금 57,600,000원에 위 부동산의 경락을 허가하자, 위 소외 4는 그 후 위 경락대금을 모두 납부하고 위 부동산의 소유권을 취득(그 소유권이전등기는 1993. 9. 2. 경료하였다)한 사실, 위 경락대금의 배당절차에는 위 부국상호신용금고가 담보권자로서 배당신청을 한 외에, 피고들이 주택임대차보호법 소정의 임차인으로서 배당요구를 하였는데, 이에 위 지원은 1993. 9. 17. 배당기일에 위 경락대금 57,600,000원에서 집행비용 금 1,550,660원을 공제한 금 56,049,340원(＝57,600,000－1,550,660)을 가지고 1순위 및 제3순위로 피고 1에게 합계 금 8,928,160원, 2순위로 소외 회사에게 금 27,839,570원, 3순위로 피고 2에게 19,281,610원을 각 배당하고, 4순위 배당권자인 원고에게는 그 잔여액이 없어서 전혀 배당을 하지 아니하는 내용의 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 있고, 그 경우에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것을 규정하고( 제3조 제1, 2항), 나아가 위 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하여( 제3조의2 제1항 본문) 임차인 보호를 위하여 임차인이 우선변제청구권을 가지는 요건을 정하면서, 다만 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다고 규정하여( 제3조의2 제1항 단서) 임대주택의 양수인과 후순위 채권자 사이의 이해조정을 도모하고 있고, 임차인의 보증금 중 일정액(소액보증금)에 대한 우선변제청구권 행사에도 위 단서조항을 준용하고 있으며( 제8조 제2항), 한편 기간의 정함이 없는 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 규정하고 있다( 제4조 제1항)고 전제한 후, 앞에서 인정한 바와 같이 피고들은 위 부국상호신용금고 명의의 근저당권설정등기가 경료되기 이전에 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 경락인인 위 소외 4에게 대항할 수 있고, 1992. 4. 12. 위 소외 1로부터 위 부동산의 각 일부를 기간의 약정 없이 임차하였으므로 그 임대차의 존속기한은 1994. 4. 12.까지임은 역수상 명백하여, 위 소외 4가 위 부동산의 소유권을 취득한 때나 이 사건 배당기일까지 위 임대차가 종료되지 않았다고 할 것이어서 피고들은 위 임대보증금의 우선변제를 청구할 수 없다고 판단하고, 나아가 피고 2의 해지 또는 임대차 종료 주장에 대하여, 위 피고가 위 소외 1과 사이에 1993. 5. 10.경 위 임대차계약을 합의해지하였다거나 같은 달 말일경 임대차 해지통고를 하였다는 점을 인정할 신빙성 있는 증거가 없고, 위 부동산을 경락받은 위 소외 4가 그 소유권을 취득하고 임대인으로서의 지위를 승계함으로써 위 소외 1이 임대인의 지위에서 벗어났을 뿐 위 소외 1과 위 피고의 임대차관계는 임대인의 지위가 위 소외 4에게 승계된 상태로 존속하는 것이라는 이유로 이를 배척하고, 또한 피고 2가 위 부동산경매절차에서 배당요구를 함으로써 임대차 해지의 의사표시를 하였으므로 위 임대차는 종료되었다고 주장함에 대하여, 위 피고가 배당절차에서 배당요구한 것을 가리켜 그것이 바로 원래의 임대인인 위 소외 1이나 위 소외 4에 대한 임대차 해지의 의사표시라고는 도저히 볼 수가 없다는 이유로 배척하여, 원고의 피고들에 대한 이 사건 배당이의 청구를 모두 인용하였다.  2. 원심이 피고 2가 1993. 5. 10.경 소외 1과 사이에 이 사건 임대차계약을 합의해지하였다거나 같은 달 말일경 해지통고를 하였다고 인정할 증거가 없다고 하여 위 피고의 해지 주장을 배척한 조치는 정당하고 거기에 채증법칙 위반으로 인한 사실오인의 위법이 없으므로 이 주장은 이유 없다.  3. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항 규정들의 취지에 비추어, 같은 법에 의한 임차주택의 저당권자보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금 중 일정액에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고 원칙적으로 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있으나( 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결 참조), 다만 임대차관계가 종료된 후가 아니면 우선변제청구권을 행사할 수 없는 것으로 해석되는 것이다. 그러나 위와 같이 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다고 할 것이다. 위의 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다고 보아야 할 것이다.  그리고 임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이 임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구 사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가 담보권실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에 정한 바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 이 때 해지통지가 임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 위 배당요구 통지의 임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다고 할 것이다.  따라서 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써 종료되어 법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 아니하게 되므로 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한 우선변제권을 인정하여야 할 것이다.  이 사건 기록에 의하면 이 사건 임대차의 목적물인 별지 목록 기재 부동산의 소액임차인 겸 확정일자 있는 임차인인 피고 1 및 확정일자 있는 임차인인 피고 2는 모두 양수인(경락인)에게 대항할 수 있는 임차권자로서 이 사건 경매절차에서 경락기일 이전인 1993. 6. 7. 경매법원에 배당요구신청서를 각 제출한 사실이 인정되는바, 피고들은 위의 배당요구를 함으로써 각 임대차계약의 해지 의사표시를 한 것으로 보아야 할 것이다. 그러므로 원심법원으로서는 피고들로부터 각 배당요구를 받은 경매법원이 민사소송법 제728조, 제606조 제1항에 따라 배당요구 사실을 이 사건 경매채무자이며 임대인인 소외 1에게 통지하였는지 여부를 심리하여 피고들의 위 각 배당요구가 해지통지로서의 효력이 있는지 여부를 밝혀 보았어야 할 것이다. 그럼에도 불구하고 원심이 배당요구 사실이 경매법원에 의하여 임대인인 소외 1에게 통지되었는지 여부에 관하여 심리하지도 아니한 채 피고들이 배당요구한 것만으로는 임대차 해지의 의사표시라고 볼 수 없어 피고들에 대하여 임대차관계가 종료되지 아니하였다는 이유로 우선변제청구권을 부정한 것은 주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질렀다고 할 것이다.  4. 결국 원심은 주택임대차보호법상 우선변제권에 대한 법리오해의 위법을 저질러 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이므로 이를 지적하는 피고들의 상고이유의 주장은 이유 있다고 할 것이다.  그러므로 나머지 상고이유에 대하여 판단할 것도 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈

주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다. (대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결) 

대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 [건물명도등][집45(3)민,104;공1997.10.1.(43),2793] 【판시사항】 [1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 경락으로 인하여 소멸되는 경우, 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권이 영향을 받는지 여부 (소극)  [2] 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에 따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우, 그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있는지 여부 (적극)  【판결요지】 [1] 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 전세권이 임차인이 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 임차인의 임차권이 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다.  [2] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하며, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되고, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.  【참조조문】 [1] 민법 제303조 제1항, 제318조, 민사소송법 제608조 제2항 [2] 주택임대차보호법 제3조 제2항, 제3조의2 제1항, 제4조 제2항, 제8조 제1항  【참조판례】 [1] 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정(공1992, 1269) [2] 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카 466, 467, 468, 469 판결(공1986, 1104) 대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결(공1994상, 501) 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결(공1996하, 2458) 대법원 1997. 8. 29. 선고 97다11195 판결(공1997하, 2856) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 오수원) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 광주지법 1996. 10. 31. 선고 96나5434 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다. 【이유】 상고이유와 기간이 지난 뒤에 제출된 상고이유보충서 기재 중 상고이유를 보충하는 부분을 함께 판단한다. 1. 제1점에 대하여 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로( 대법원 1992. 3. 10.자 91마256, 257 결정 참조), 가사 이 사건 건물 중 일부(2층 부분)를 목적으로 하는 소외인의 전세권이 피고가 그 대항력을 취득하기 이전에 설정되었다가 이 사건 경락으로 인하여 소멸하였다고 하더라도, 피고의 임차권이 위 소외인의 전세권의 목적물로 되어 있지 아니한 주택 부분(1층의 일부)을 그 목적물로 하고 있었던 이상 위와 같은 사정만으로 이 사건 경락으로 인하여 소멸한다고 볼 수는 없다고 할 것이다.  같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 소론과 같이 민법 제303조 제1항의 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.  2. 제2점 및 제3점에 대하여 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제3조 제1항, 제2항, 제3조의2 제1항, 제2항, 제4조 제2항, 제8조 제1항, 제2항의 규정들의 취지에 비추어, 위 각 규정의 요건을 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 법 제3조의2 제1항 본문 소정의 보증금이나 법 제8조 제3항 소정의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있음은 소론이 주장하는 바와 같으나( 대법원 1986. 7. 22. 선고 86다카466, 467, 468, 469 판결, 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 위 각 규정에서 임차인에게 위 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 그 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 위 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 그 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다. 이 경우 위 임차인의 배당요구에 의하여 위 임대차는 해지되어 종료되고( 대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 참조), 다만 법 제4조 제2항에 의하여 위 임차인이 그 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 그 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로, 경락인은 법 제3조 제2항에 의하여 그 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다 고 할 것이다.   그런데 원심이 확정한 사실관계와 당시 시행되고 있던 관계 법령에 의하면, 법 제3조 제1항, 제3조의2 제1항, 제8조 제1항 규정의 요건을 갖춤으로써 위 두 가지 권리를 겸유하고 있던 임차인인 피고가 이 사건 건물에 대하여 진행되고 있던 경매절차에서 그 보증금 15,000,000원 전액에 대하여 배당요구를 하였으나, 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 배당받을 수 있었던 금액은 금 5,000,000원(실제로 배당받은 금액도 같은 금액이다)에 불과하였음을 알 수 있으므로, 경락인인 원고는 위 보증금 중 위 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액인 금 10,000,000원을 반환할 임대인의 지위를 승계하였다고 할 것이다.  같은 취지에서 원고가 위 보증금 잔액인 금 10,000,000원을 반환할 임대인의 지위를 승계하였다고 보아 같은 금액을 반환받을 때까지는 원고의 명도 요구에 응할 수 없다는 피고의 항변을 받아들인 원심의 조처는 정당하고, 거기에 소론과 같이 법 제3조의2의 규정 등에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 모두 이유 없다.  3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   천경송(재판장) 지창권 신성택(주심) 송진훈

즉 배당요구에 의하여 임대차계약은 종료되나 다만 주택임대차보호법 제4조 제2항 (주택임대차보호법 제4조(임대차기간등) ① 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다)에 의하여 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하고, 그 범위 내에서 대항력도 존속한다는 취지이다. 

나.  新設된 住宅賃貸借保護法 제3조의5 

제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(경락)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.  [전문개정 2008.3.21]

改定 주택임대차보호법(법률 제5641호, 1999. 3. 1.施行)에서는 제3조의5 (경매에 의한 임차권의 消滅)를 신설하여 “임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”고 규정하고 있다. 
입법자는 위 新設規定의 立法趣旨가 위에서 본 ‘대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결’을 명문화한 것이라고 하고 있다. (閔日榮, “住宅賃貸借保護法상 對抗力과 優先辨濟請求權의 相互關係”. 저스티스(2000) 33권 1호, 韓國法學院, 43쪽.) 

또한 舊주택임대차보호법 제3조의2 제1항에서 ‘① 제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 … 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다’고 규정하고 있으므로, 양수인에 대하여 대항력있는 주택임차인의 배당요구가 있을 경우 舊주택임대차보호법하에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 양수인에 대하여도 대항력도 갖고 있는 경우에는 “임대차가 종료한 후에만” 우선변제를 청구할 수 있었는데, 개정 법에서는 위 조항이 제3조 제2항으로 바뀌면서 但書 條項이 없어졌으므로, 임대차가 존속하는 경우에도 우선변제의 청구가 可能하여졌다. 

즉 위 단서 조항의 삭제로 인하여 다음과 같은 해석이 가능하다. 임차인은 임대차가 종료되어야만 보증금의 반환을 구할 수 있으므로, 現行法 아래에서도 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하여 우선변제를 받으려면 여전히 임대차가 종료됨을 필요로 한다. 임대차를 종료시키는 방법은 判例에서 認定된 바와 같이 배당요구를 임대차계약해지의 의사표시로 보고, 임대인에 대한 배당요구 통지의 到達 즉시 解止된다고 보았으나, 개정된 현행법 하에서는 배당요구만 하면 그 자체로 임대차는 종료되고 우선변제를 받게 되는 것이다.  
그 결과 임차인은 임대차가 존속하는 경우에도 언제든지 우선변제를 청구할 수 있는 대신 법 제3조의 5 규정에 따라 임차권은 경락으로 소멸하게 된다. (閔日榮, 前揭書, 저스티스 33권 1호, 44쪽.)  

그런데 임차권을 경락으로 무조건 소멸하는 것으로 하게 되면 대항력 있는 임차인의 경우 보증금을 전액 변제받지 못하였음에도 임차권이 소멸하게 되는 부당한 점이 있으므로 제3조의 5에 但書를 두어 보증금이 全額 변제되지 아니하면 임차권이 소멸하지 않는 것으로 하였다. 

다.  대항력과 우선변제권의 선택적 행사 

결국 위 특별법에 의하여 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인 A가 대항력 있는 보증금 전액을 우선변제받지 못하면 임차권은 소멸되지 아니하고, 우선변제를 받을 것인지는 임차인 A가 자유롭게 선택할 수 있으며, 한편 우선변제권의 행사는 배당요구로 나타나므로, 대항력 있는 임차권도 배당요구에 의하여 그 소멸여부와 매수인에게 인수되는 대항력 있는 보증금의 범위가 결정되는 셈이다. 

IV.  이 사건 假登記의 抹消 여부 (= 爭點) 

 

1.  見解의 對立 

 

경매절차에서 최선순위 확정일부 임차인이 배당요구를 한 경우 그 확정일자 이후에 경료된 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기는 말소대상인지 여부에 관하여는 다음과 같은 견해의 대립이 있다.

 

가.  積極說  

가등기가 말소대상이라는 견해로서, 그 근거는 다음과 같다. 

⑴ 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 대항력을 행사할 것인지 아니면 우선변제를 받을 것인지는 임차인이 자유롭게 선택할 수 있으며, 한편 우선변제권의 행사는 배당요구로 나타난다. 그런데 가등기가 말소되지 않는다면, 임차인의 우선변제권이 현저히 침해되므로, 그 가등기는 말소되어야 하는 것이다.  

  가등기가 말소되지 않는다면, 임차인의 권리확보 뒤에 이루어진 채무자의 법률행위에 의하여 이미 확보된 임차인의 권리가 침해되는 부당한 결과가 발생한다. 

⑵ 판례의 태도도 적극설을 취하고 있다. 

대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결은 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택의 인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는 바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지라고 설명하고 있다.  
실제로 경매 실무상 배당요구를 한 우선변제권 있는 주택임차권자의 지위는 저당권자 등 담보물권자의 지위와 거의 같다. 다른 것이 있다면 다른 담보물권자는 경매신청권 (저당권자의 경매신청권은 민법 363조 1항에, 전세권자의 경매신청권은 민법 318조 1항에, 가등기담보권자의 경매신청권은 가등기담보등에관한법률 12조에 규정되어 있다.) 

제363조(저당권자의 경매청구권, 경매인) ① 저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다. ② 저당물의 소유권을 취득한 제삼자도 경매인이 될 수 있다. 제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. <개정 1997.12.13, 2001.12.29>   가등기담보 등에 관한 법률  타법개정 2016. 12. 27. [법률 제14474호, 시행 2017. 3. 28.] 법무부 제12조(경매의 청구) ① 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.  ② 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. [전문개정 2008.3.21]

이 있는 반면 위 임차권자는 경매신청권이 없다는 것뿐이다. 임차권은 저당권 등의 담보물권처럼 경락에 의하여 소멸되는 것이 원칙임을 개정 법 제3조의5에서도 명문으로 규정하고 있다. 따라서 배당요구한 주택임차권자의 우선변제권도 다른 담보물권처럼 경락으로 인하여 소멸한다. (閔日榮, “동일주택에 대한 2회의 경매와 임차인의 우선변제권에 관한 試論”, 法曹 1999. 3. 통권 510호, 64쪽 참조)  

그런데 저당권설정 후 경료된 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 경락을 통하여 말소 (대법원 1980. 12. 30. 자 80마491 결정; 1985. 2. 11. 자 84마606 결정; 2003. 10. 6. 자 2003마1438 결정.)됨은 앞에서 살펴 본 바와 같으므로, 마찬가지로 담보권와 유사한 지위에 있는 우선변제권 있는 임차권이 성립한 후에 경료된 순위보전을 위한 가등기는 당연히 말소되어야 하는 것이다. 

대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 [배당이의][공1992.12.1.(933),3138] 【판시사항】 가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정취지 및 같은 규정에 의하여 우선변제권을 갖는 임차보증금채권자와 선순위의 가압류채권자와의 배당관계 (＝평등배당)  나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부의 판단기준  【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로 위 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다.  나. 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 주택임대차보호법 제3조의2의 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로, 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다.  【참조조문】 가.나. 주택임대차보호법 제3조의2, 민사소송법 제696조 가. 민사소송법 제659조 【참조판례】 가. 대법원 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결(공1987,1138) 1992.3.27. 선고 91다44407 판결(공1992,1392) 【전 문】 【원고, 상고인】 신용보증기금 소송대리인 변호사 정광진 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고등법원 1992.6.10. 선고 92나1904 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 원심이 적법히 확정한 사실은 다음과 같다. 즉, 원고가 소외인에 대한 금 3,000만 원 채권에 기하여 동 소외인 소유의 이 사건 부동산에 대한 가압류신청을 하여 1989.5.11. 가압류결정이 내려지고 같은 해 5.15. 그 기입등기가 마쳐졌으며, 한편 피고는 1989.3.7. 위 부동산에 관하여 임차보증금을 1,800만 원으로 한 주택임대차계약을 체결하고 같은 해 3.19. 이를 인도받아 주민등록을 마친 후 1990.7.10. 위 임대차계약증서상에 확정일자를 부여받은 사실, 그런데 위 부동산의 근저당권자(1985.3.11.자)인 소외 한국주택은행의 위 부동산에 대한 임의경매신청에 의하여 1990.12.17.자로 경매개시결정이 내려지고 그 절차가 진행되어 1991.4.4. 그 매득금 중 경매비용을 제외한 금 31,140,140원을 배당하게 되었던바, 인천직할시 북구청의 당해세채권 100,270원과 위 한국주택은행의 저당채권 8,281,520원이 제1, 2순위로 배당되고, 피고가 위 임차보증금채권 전액을 제3순위로 배당받음으로써 원고는 나머지 금 4,758,350원만을 배당받는 내용의 배당표가 작성되었다는 것이다.  위 사실관계에서 원고는, 자신의 가압류집행이 피고의 임대차계약증서상 확정일자보다 앞선 것인만큼, 원고의 선순위 가압류채권과 피고의 임차보증금채권(주택임대차보호법 제8조에 의해 우선변제를 받을 금액을 제외한 나머지 금액)은 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 한다고 주장함에 대하여 원심은, 가압류채권자가 우선변제권이 없는 만큼 원고는 위 부동산에 관하여 선순위를 가진 권리자가 아니고 일반채권자에 불과한 반면, 피고는 위 법이 규정하는 확정일자를 갖춤으로써 우선변제권을 가진다고 할 것이므로, 피고를 우선순위로 한 위 배당표는 정당하다고 판시하고 있다.  그러므로 살피건대, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다.  이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이므로, 부동산 담보권자보다 선순위의 가압류채권자가 있는 경우에 그 담보권자가 선순위의 가압류채권자와 채권액에 비례한 평등배당을 받을 수 있는 것과 마찬가지로( 당원 1992.3.27. 선고 91다44407 판결; 1987.6.9. 선고 86다카2570 판결 등 참조), 위 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 의하여 대항요건을 갖추고 증서상에 확정일자까지 부여받음으로써 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다고 할 것이며, 이때 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 위 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하다 할 것이어서, 가령 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 이 사건의 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다 할 것이므로, 원고의 가압류채권과 피고의 임차보증금채권은 각 채권액에 비례하여 평등하게 배당되어야 할 것이다.  이와 달리 해석한 원심판결에는 가압류의 효력과 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 대한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다.  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   윤관(재판장) 최재호 김주한

대법원 1980. 12. 30.자 80마491 결정 [등기공무원처분에대한이의기각결정에대한재항고][집28(3)민,257;공1981.2.15.(650),13519] 【판시사항】 저당권설정등기와 가등기가 순차 경료된 부동산에 대하여 강제경매가 진행중 저당권이 실행되어 배당이 된 경우의 가등기의 효력 및 말소촉탁의 가부  【판결요지】 소유권이전등기 청구권 보전을 위한 가등기 후에 등기된 강제경매신청에 의하여 강제경매가 실시된 경우에 그 가등기보다 선순위로서 강제경매에 의한 경락당시 유효히 존재하고 그 경락에 의하여 소멸되는 저당권설정등기가 존재하는 경우에는 그 가등기는 저당권에 대항할 수 없고 그 저당권이 강제경매에 의하여 소멸하는 한 그 보다 후순위로 가등기된 권리도 소멸하는 것이므로 이 가등기는 민사소송법 제661조 제1항 제2호 소정의 “경락인이 인수하지 아니한 부동산상 부담의 기입”으로서 말소촉탁의 대상이 된다.  【참조조문】 민사소송법 제608조 제2항, 제661조 제1항, 경매법 제3조 제2항 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심판결】 서울민사지방법원 1980.9.8. 자 80라195 결정 【주 문】 재항고를 기각한다. 【이 유】 재항고인의 재항고 이유를 본다. 원심결정 이유에 의하면 원심은 신청외 영도생필품 주식회사 소유의 이 사건 부동산에 관하여 1978.5.9. 서울민사지방법원에 신청외 1이 근저당권자로서 그 판시와 같은 근저당권설정등기가 경료되었고, 동년 5.10. 신청외 2 등 4인 명의의 그 판시와 같은 소유권이전 청구권 보전의 가등기가 경료된 사실, 동년 7.11. 신청외 3의 이 사건 부동산에 관한 강제경매신청에 의하여 그 판시와 같은 강제경매 개시결정 기입등기가 경료된 후 경매절차가 진행 중 1980.1.8 위 근저당권자인 위 신청외 1의 임의경매 신청에 의하여 위 임의경매 신청사건은 위 강제경매 사건에 기록 첨부되어 동년 1.28. 신청외 4가 위 부동산을 경락하고 그 경락허가결정 확정으로 인하여 동년 5.13 그 판시와 같이 위 신청외 4 명의로 소유권이전등기가 경료된 사실, 한편 위 경매 사건의 집행법원이 동년 5.13 위 경락허가결정확정으로 인한 위 신청외 4 명의의 소유권이전등기를 촉탁함에 있어서 위 1978.5.9.자 신청외 1 명의의 근저당권설정등기 및 그 후에 경료된 1978.5.10.자 신청외 2 등 4인의 가등기도 아울러 말소할 것을 촉탁하자 위 등기소 등기공무원은 위 말소 촉탁에 의하여 위 근저당권설정등기 및 이 사건에서 문제된 신청외 2 등 4인 명의의 위 가등기를 각 말소한 사실을 인정한 다음, 강제경매개시 결정이 있기 전에 이미 그 부동산 위에 소유권이전 청구권 보전의 가등기가 경료되었을 경우에는 그 가등기는 위 강제경매 절차로 인하여 당연히 소멸하는 것은 아님은 신청인의 주장과 같으나 위 가등기 이전에 위 부동산 위에 등기를 한 근저당권자의 권리는 위 가등기에 의하여 아무런 제한을 받는 것이 아니라 할 것이며 근저당권자의 경매신청에 의하여 이미 진행되고 있는 강제경매 사건에 기록 첨부되어 경매절차가 진행된 결과 경락인이 부동산을 경락하고 그것이 확정되었을 경우 위 근저당권설정등기는 말소 될 수 밖에 없고, 이 경우 위 근저당권설정등기 이후에 경료된 가등기는 위 근저당권에 대항할 수 없는 것이므로 위 경락으로 인하여 근저당권이 말소되는 이상 이 저당권에 우선할 수 없는 본건 가등기도 역시 말소될 수 밖에 없다 할 것이며 또 집행법원이 민사소송법 제661조에 의하여 경락인에 대한 소유권이전등기를 촉탁함에 있어서 함께 촉탁하는 “경락인이 인수하지 아니한 부동산 상의 부담의 기입의 말소”등기라 함은 매각 조건의 변경없이 법정매각 조건에 따라 매각한 경우 경매로 인하여 소멸되는 부동산 위의 권리를 말하는 것으로 이에는 저당권은 물론 등기부에 등기되어 있는 것으로서 경락인에게 대항할 수 없는 등기는 모두 포함한다고 해석할 것이므로 위 신청외 1 명의의 근저당권설정등기 보다 후에 등기된 신청인 등 4인의 가등기로서는 위 경락인에게 대항할 수 없고, 또 매각 조건의 변경이 없는 한 경락인이 이를 인수한 것도 아니라 할 것이므로 위 등기소 등기공무원이 1980.5.13. 위 신청외 4에 대한 경락허가결정 확정을 원인으로 집행법원의 촉탁에 의하여 위 신청외 1 명의의 1978.5.9자 근저당권설정등기 및 그보다 후에 된 신청인 등 4인의 동년 5.10자 본건 가등기를 말소한 것은 정당하다 하여 위 등기공무원의 위 가등기 말소가 부당함을 전제로 하는 신청인의 이사건 신청은 이유없다고 본 제1심 결정은 정당하다 하여 이에 대한 신청인의 항고를 기각 하였다.  살피건대, 소유권이전등기 청구권 보전의 가등기가 있는 부동산에 대하여 그 가등기 후에 등기된 강제경매 신청에 의하여 강제경매가 실시된 경우에 있어서도 그 가등기 보다 선순위로서 강제경매에 의한 경락당시 유효히 존재하고, 그 경락에 의하여 소멸하는 저당권설정등기가 존재하는 경우에는 그 가등기는 위 저당권에 대항할 수 없고, 강제경매에 의하여 저당권이 소멸하는 한( 민사소송법 제608조 제2항, 경매법 제3조 제2항) 그 저당권 보다 후 순위로 가등기 된 권리도 소멸한다고 할 것이므로 그러한 경우의 가등기는 민사소송법 제661조 제1항 제2호에 규정한 경락인이 인수하지 아니한 부동산의 부담의 기입으로서 말소 촉탁의 대상이 된다고 해석함이 상당하다 할 것인 바, 본건에 있어서 원심결정이 인용한 제1심 결정이 확정한 사실 및 일건기록에 의하면, 본건 부동산은 재항고인의 소유권이전 청구권 보전의 가등기 후에 등기된 강제경매 신청에 의하여 강제경매가 실사되어 신청외 4가 경락한 것이기는 하나, 본건 부동산에 관하여 위 가등기에 앞서는 신청외 1을 위한 근저당권설정등기가 본건 경락시까지 유효히 존속하고 위 신청외 1의 임의경매 신청으로 그 임의경매 신청이 강제경매 기록에 첨부되고, 그 경락대금을 위 신청외 1에게 배당한 사실을 알 수 있으므로 이 사건 가등기 보다 선순위인 위 근저당권은 이 사건 경락으로 소멸되고 위 근저당권설정등기 후에 경료된 위 가등기 권리자인 재항고인은 이로써 경락인에게 대항할 수 없다고 할 것이고 따라서 경매법원의 말소 촉탁에 의하여 등기공무원이 그 가등기를 말소한 조처를 정당하다고 본 원심의 판단은 긍인되는 바이므로 이와 달리 위 근저당권설정등기가 소멸되지 아니하였다거나 위 가등기로서 경락인에게 대항할 수 있음을 전제하여 위 등기공무원의 위 가등기 말소가 부당하다는 취지의 논지는 모두 이유없다.  그러므로 이 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관   김태현(재판장) 주재황 라길조

대법원 1985. 2. 11.자 84마606 결정 [등기공무원처분에대한이의][공1985.6.1.(753),705] 【판시사항】 강제경매가 실시된 경우 저당권보다 후순위로 경료된 가등기의 말소 가부  【판결요지】 소유권이전청구권보전의 가등기가 있는 부동산에 대하여 그 가등기 후에 등기된 강제경매신청에 의하여 강제경매가 실시된 경우에도 그 가등기보다 선순위로서, 강제경매에 의한 경락 당시 유효히 존재하고 그 경락에 의하여 소멸되는 저당권설정등기가 존재하는 경우에는 그 가등기는 저당권에 대항할 수 없고 또 그 저당권이 강제경매에 의하여 소멸하는 한 그보다 후순위로 가등기된 권리도 소멸하는 것이므로 이 가등기는 민사소송법 제661조 제1항 제2호 소정의 “경락인이 인수하지 아니한 부동산상 부담의 기입”으로서 말소촉탁의 대상이 된다 할 것이고 이는 강제경매개시후 가등기에 우선하는 저당권자가 임의경매신청을 하여 기록 첨부된 경우 뿐만 아니라 선순위저당권자가 임의경매신청을 하지 아니한 경우에도 마찬가지로 모두 말소대상이 된다.  【참조조문】 민사소송법 제608조 제2항, 민사소송법 제661조 제1항 제2호 【참조판례】 대법원 1980.12.30. 자 80마491 결정 1984.12.31. 자 84마473 결정 【전 문】 【재항고인】 재항고인 대리인 변호사 김용진 【원 결 정】 수원지방법원 1984.9.14. 자 84라80 결정 【주 문】 재항고를 기각한다. 【이 유】 재항고이유를 본다. 소유권이전등기청구권보전의 가등기가 있는 부동산에 대하여 그 가등기 후에 등기된 강제경매신청에 의하여 강제경매가 실시된 경우에도 그 가등기보다 선순위로서, 강제경매에 의한 경락 당시 유효히 존재하고 그 경락에 의하여 소멸되는 저당권설정등기가 존재하는 경우에는 그 가등기는 저당권에 대항할 수 없고 또 그 저당권이 강제경매에 의하여 소멸하는 한 그 보다 후순위로 가등기된 권리도 소멸하는 것이므로 이 가등기는 민사소송법 제661조 제1항 제2호 소정의 " 경락인이 인수하지 아니한 부동산상 부담의 기입" 으로서 말소촉탁의 대상이 된다 할 것이고( 당원 1980.12.30. 자 80마491 결정 참조) 이는 강제경매 개시후 가등기에 우선하는 저당권자가 임의경매신청을 하여 기록 첨부된 경우 뿐만 아니라 선순위저당권자가 임의경매신청을 하지 아니한 경우에도 그 경락으로 선순위 저당권이 소멸되는 경우는 그 저당권자가 경매신청을 한 경우와 구별할 이유가 없으므로 모두 말소대상이 된다 할 것이다.  원심결정이 위와 같은 취지에서 경매법원의 말소촉탁에 의하여 등기공무원이 이 사건 가등기를 말소한 조치는 정당하다고 본 판단은 정당하고 이와 반대의 견해에서 원심결정을 비난하는 논지는 받아들일 수없다.  그러므로 재항고를 기각하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다. 대법관   김형기(재판장) 정태균 이정우 신정철

대법원 2003. 10. 6.자 2003마1438 결정 [부동산낙찰허가][공2003.12.15.(192),2295] 【판시사항】 부동산강제경매절차에서 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것인지 여부 (소극)   【결정요지】 부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.  【참조조문】 민사집행법 제130조, 가등기담보등에관한법률 제16조 【전 문】 【재항고인】 재항고인 【원심결정】 서울지법 2003. 7. 16.자 2003라584 결정 【주문】 재항고를 기각한다. 【이유】 부동산의 강제경매절차에서 경매목적부동산이 낙찰된 때에도 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기는 그보다 선순위의 담보권이나 가압류가 없는 이상 담보 목적의 가등기와는 달리 말소되지 아니한 채 낙찰인에게 인수되는 것인바, 권리신고가 되지 않아 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 알 수 없는 경우에도 그 가등기가 등기부상 최선순위이면 집행법원으로서는 일단 이를 순위보전을 위한 가등기로 보아 낙찰인에게 그 부담이 인수될 수 있다는 취지를 입찰물건명세서에 기재한 후 그에 기하여 경매절차를 진행하면 족한 것이지, 반드시 그 가등기가 담보가등기인지 순위보전의 가등기인지 밝혀질 때까지 경매절차를 중지하여야 하는 것은 아니다.  기록에 의하면, 이 사건 경매목적물인 서울 강남구 (주소 생략) 대 186.2㎡ 및 그 지상 건물에 대하여 각 1998. 12. 31. 접수 제89449호로 같은 달 30.자 매매예약을 원인으로 하는 소외 1 명의의 소유권이전청구권가등기가 경료되었는바, 위 대지에 관하여는 위 가등기에 앞서 1996. 5. 31. 한국자산관리공사 명의의 근저당권설정등기가 경료되어 있었으나, 위 건물에 관하여는 등기부상 위 가등기보다 선순위의 담보권설정등기나 압류 또는 보전 처분의 기입등기가 경료된 바 없는 사실, 집행법원은 가등기 권리자인 소외 1에게 가등기담보등에관한법률 제16조 제1항에 의한 최고를 하였으나 소외 1은 집행법원이 낙찰허가결정을 선고한 2003. 4. 11.까지 집행법원에 채권신고를 하지 아니한 사실, 집행법원은 위 토지와 건물에 관하여 일괄매각결정을 한 후 매각물건명세서의 비고란에 "건물에 대하여 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기 있음"이라고 기재하여 절차를 진행시킨 끝에 제3회 입찰기일에 최고가로 매수신고한 소외 2에게 2003. 4. 11.자로 낙찰허가결정을 선고한 사실을 알 수 있는바, 위에서 본 법리나 사실관계에 비추어 보면 위 낙찰허가결정에 대한 이 사건 항고를 기각한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 재항고이유로 주장하는 바와 같은 가등기와 집행절차의 정지에 관한 법리오해 등의 위법을 찾아볼 수 없다.  그러므로 재항고를 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다. 대법관   이용우(재판장) 조무제 이규홍 박재윤(주심)

나.  消極說 (실무제요의 견해) 

소극설은 다음과 같이 주장한다. 

매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입인지 여부는 오로지 부동산등기부에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 하고, 등기부에 기입되지 아니한 권리로서 특별법에 의하여 우선변제권이 인정되는 권리가 성립한 때를 기준으로 판단하여서는 아니되므로, 예를 들어 매각에 의하여 소멸하는 부동산의 부담 중 최선순위의 것보다 앞서 담보가등기 아닌 가등기가 있는데, 다시 그 등기보다 앞서 대항력과 확정일자를 갖춘 등기되지 아니한 주택임차권자가 있고, 그 임차권자가 경매절차에서 보증금전액을 변제받은 경우에도 위 가등기의 부담은 소멸하지 아니하고 매수인에게 인수된다. (법원실무제요 민사집행(II): 부동산집행, 법원행정처 編(2003) 383-384쪽) 

그 근거를 좀더 구체적으로 보면 다음과 같다. 

⑴ 경매신청채권자보다 앞서 등기된 저당권을 매수인에게 인수시키지 아니하고 소멸시키는 법제를 채택하고 있는 우리 민사집행법(91조 3항)하에서, 매각(경락)으로 인하여 소멸되는 권리를 판단하는 기준시점은 등기부상의 등기내용을 기준으로 하는 것이지, 당해 물건의 소유자가 부담하고 있는 채무의 내용을 기준으로 하는 것이 아니다. 

⑵ 우리 제도 하에서 당해 등기부에 등재된 것 중 소멸되는 최선순위 저당권이나 전세권, (가)압류는 그 권리자가 전액 만족을 얻지 못하더라도 매수인에게 그 채무가 인수될 여지가 없으나(단 전세권이 주택임대차보호법상의 보호도 함께 받는 경우는 예외), 주택임대차보호법상의 대항력 있는 임차인은 자신이 스스로 경매절차에서 임차권의 종료를 주장하지 않는 한 그의 권리는 매수인에게 인수되는 것이고, 심지어 권리를 행사하였다고 하더라도 전액 변제를 받지 못한 경우 잔액에 관하여 낙찰자에게 인수되는 것으로서, 등기된 담보권과는 명백히 다른 법리에 의하여 규율된다.   

⑶ 임차인의 보호는 그것으로 충분하다. 위 사례에서 임차권자가 당해부동산에 관한 경매절차를 통하여 즉시 보증금을 회수하지 못하는 단점은 있으나, 그 보증금은 가등권자가 본등기로 이행할 경우 그에게 인수되는 것이고, 또한 즉시 회수하려고 한다면 현재 '소유자의 가등기권자에 대한 매매대금청구권'을 압류, 추심 또는 전부받은 후 채권자대위권행사를 통하여 또는 전부권자로서 가등권자를 상대로 직접 집행에 나서거나 또는 아직 매매예약완결이 되지 아니한 경우에는 민법 제564조 제2, 3항에 따라 대위권행사를 통하여 가등기권자로서의 매매예약완결권행사를 최고한 후 예약완결권을 소멸시켜 가등기를 말소시킨 후 당해 부동산에 관하여 경매를 하는 방법도 있으므로 임차권자에게 불리하다고만 말할 수도 없다. 

제564조(매매의 일방예약) ① 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. ② 전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.  ③ 예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.

⑷ 다른 한편으로, 위와 같은 경우 가등기권자가 매매계약을 체결하면서 등기부에 공시되지 아니한 임차권까지 조사하여야 할 의무를 인정하기 곤란한 우리 거래관행으로는 가등기상의 권리가 소멸된다고 한다면 등기부의 기재를 믿고 거래한 가등기권자가 오히려 불측의 손해를 볼 수도 있다. 

2.  消極說에 대한 批判 

적극설이 타당하다고 생각한다. 그 이유는 소극설에 대한 비판으로 대신하고자 한다.

 

가.  첫 번째 論據의 要旨 및 이에 대한 批判 

(1)  소극설의 첫 번째 논거 

매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입인지 여부는 오로지 부동산등기부에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 하고, 등기부에 기입되지 아니한 권리로서 특별법에 의하여 우선변제권이 인정되는 권리가 성립한 때를 기준으로 판단하여서는 아니된다. 

(2)  이에 대한 비판 

실무제요의 “매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입인지 여부는 오로지 부동산등기부에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 한다”는 기술 (법원실무제요 민사집행(II): 부동산집행, 법원행정처 編(2003) 383쪽 마지막 줄과 384쪽 첫째 줄) 은 법 제144조 제1항 제2호를 설명하면서, 매각대금이 지급된 뒤 “말소촉탁의 대상”이 “매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입”이라는 의미이므로, 당연히 그 기입은 부동산등기부에 적힌 것을 기준으로 판단하여야 한다는 당연한 내용이다. 이를 근거로 그 다음의 단계인 “매각(경락)으로 인하여 소멸되는 권리를 판단하는 기준시점은 등기부상의 등기내용을 기준으로 한다”는 논리가 추론될 수 있는 것은 아니다.  

민사집행법 일부개정 2022. 1. 4. [법률 제18671호, 시행 2022. 1. 4.] 법무부 제144조(매각대금 지급 뒤의 조치) ① 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정의 등본을 붙여 다음 각호의 등기를 촉탁하여야 한다. 1. 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기 2. 매수인이 인수하지 아니한 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기 3. 제94조 및 제139조제1항의 규정에 따른 경매개시결정등기를 말소하는 등기 ② 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 부동산을 담보로 제공받으려고 하는 사람이 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 공동으로 신청한 경우, 제1항의 촉탁은 등기신청의 대리를 업으로 할 수 있는 사람으로서 신청인이 지정하는 사람에게 촉탁서를 교부하여 등기소에 제출하도록 하는 방법으로 하여야 한다. 이 경우 신청인이 지정하는 사람은 지체 없이 그 촉탁서를 등기소에 제출하여야 한다. <신설 2010.7.23>  ③ 제1항의 등기에 드는 비용은 매수인이 부담한다. <개정 2010.7.23>

  말소촉탁의 대상으로서 부동산의 부담에 관한 기입과 매각으로 인한 소멸되는 권리를 판단하는 기준시점의 문제는 별도의 차원이다. 대항력있는 최선순위 임차권의 경우 등기부에 기입된 것이 아니므로 말소촉탁의 대상이 되지 아니하지만 배당요구를 하는 경우 배당받은 범위 내에서는 잔존주택(또는 상가건물)임대차보호법에 의하여 소멸된다(소멸범위를 제한한 것도 저당권 등 담보물권과 달리 임차인보호에 충실하기 때문이다). 소멸되는 권리판단의 기준시점은 당해 경매절차의 전과정을 고찰하여 경매절차의 안정성을 추구하는 방향으로 나아가야 하므로, 이 사안의 경우 최선순위 임차권을 기준으로 하여야 한다.
오히려 대법원 판례 (대법원 1990.1.23. 자 89다카33043 결정 등 다수.)는 확정일자를 받지 않은 최선순위 임차권은 등기부상 기재되지 않은 권리임에도 매수인에게 대항할 수 있다는 것이므로, 소극설의 위 논거는 오히려 대법원 판례의 취지에 반한다.

나.  두 번째 論據의 要旨 및 이에 대한 批判

(1)  소극설의 두 번째 논거 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 대항력을 행사할 것인지 아니면 우선변제를 받을 것인지는 임차인이 자유롭게 선택할 수 있다는 점에서 등기된 담보권과 다른 법리에 의하여 규율이 된다. 

(2)  이에 대한 비판 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있다고 하여, 우선변제권을 행사한 임차인의 권리가 등기된 담보권과 다르다는 논거는 매우 피상적이고 형식적인 논리이다. 

즉 모든 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖는 것이 아니며(대항력을 갖지 못하는 임차인은 우선변제권을 행사하여 권리구제를 받을 수밖에 없다), 주택임차인의 권리보호를 위하여 우선변제권 이외에 대항력이라는 권리를 별도로 부여한 것일 뿐인데 단지 대항력을 겸유하고 있다는 이유만으로 대항력 대신에 우선변제권을 행사한 임차인의 권리를 등기된 담보권과 다른 법리에 의하여 규율이 된다고 볼 수는 없는 것이다. 

또한 위 논거는 “임대차계약증서에 확정일자를 갖춘 경우에는 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지”라고 판시한 대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결에도 어긋난다.  

소극설을 취한 위 실무제요도 오히려 다른 부분에서는 “확정일자를 갖춘 임차인은 부동산 담보권자에 유사한 지위에 있다”(법원실무제요 민사집행(II) 2003, 469쪽), 배당절차에 있어서 확정일자를 갖춘 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다“(법원실무제요 민사집행(II), 471쪽)고 설명하고 있다.  

소극설은 임차권이 등기된 담보권과 명백히 다른 법리에 의하여 규율되는 것을 근거로 하는데, 임차권은 담보권의 속성인 담보물추급권과 같은 경매청구권은 없으나, 주택(또는 상가건물)임대차보호법에 의하여 경매로 소멸되면서도 전액 변제되지 아니한 대항력있는 임차권은 소멸되지 아니한다고 할 정도로 담보권자보다 더 보호하는 측면이 있으므로, 임차인보호 측면에서 해석하여야 할 것이고, 이 사안의 경우에는 그렇게 해석하는 것이 오히려 거래의 안전을 위하여 필요하다.   

다.  세 번째 論據의 要旨 및 이에 대한 批判

(1)  소극설의 세 번째 논거

비록 우선변제권이 인정되지 않더라도 대항력이 있으므로, 이것으로 임차인의 보호는 충분하다. 
만일 임차권자가 보증금을 즉시 회수하고 싶다면, 소유자의 가등기권자에 대한 매매대금청구권을 압류, 추심 또는 전부받아 직접 집행에 나서거나 또는 아직 매매예약완결이 되지 아니한 경우에는 민법 제564조 제2, 3항에 따라 예약완결권을 소멸시켜 가등기를 말소시킨 후 당해 부동산에 관하여 경매를 하는 방법도 있으므로 임차권자에게 불리하다고만 말할 수도 없다. 

(2)  이에 대한 비판

이 역시 매우 이해하기 힘든 논거이다. 

① 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 대항력을 행사할 것인지 아니면 우선변제를 받을 것인지는 임차인이 자유롭게 선택할 수 있다는 것이 주택임대차보호법과 판례의 취지이다. 
따라서 임차인이 대항력보다는 우선변제권을 행사하고 싶으면, 그의 선택에 따라 우선변제를 받도록 해 주어야 함이 당연함에도 임차인의 선택권을 무시한 채 대항력만을 행사하면 족하고 또 그것으로 임차인의 보호가 충분하다는 것은 무슨 뜻인지 이해가 되지 않는다. 

② 소극설은 임차권의 행사를 위한 우회적 방법을 예시하면서, 현재 소유자의 가등기권자에 대한 매매대금청구권을 압류, 추심 또는 전부받으라고 되어 있으나, 사실상 보전가등기권자가 보전가등기를 하는 경우는 매매대금을 다 지급하였는데 다주택 소유, 양도소득세 등 세금문제 등으로 소유권이전등기를 이후로 미루기 위한 방책으로 하는 경우가 많으므로(중도금이나 잔금까지의 시기 동안 매도인의 매도우려를 방지할 목적으로 활용하는 것은 대개 처분금지가처분인 듯 하다), 보전가등기 경료시점 또는 경매절차시에는 매매대금청구권이 존재하지 아니하는 경우가 많아 이를 압류, 추심 또는 전부하는 것은 대상채권이 존재하지 아니할 가능성이 크다. 

③ 또한 법과 판례가 보장하는 우선변제권은 무시한 채 매매대금청구권에 대한 직접 집행에 나설 수 있다는 소극설의 논거 역시 이해하기 어렵다.  

주택임대차보호법에 의한 우선변제권은 임차인의 보호를 위하여 임차목적물인 주택 자체의 환가대금에서 우선변제를 받게 하려는 데에 그 입법적 목적이 있는 것이다.  
그러나 매매대금청구권에 대한 직접 집행에 나설 경우 임차인에게 우선변제권이 보장되는 것이 아니다. 또한 이러한 직접 집행은 임차인뿐 아니라 소유자의 일반채권자라면 누구나 할 수 있는 방법이므로, 우선변제권을 행사할 수 없다고 하는 임차인을 구제하기 위한 별도의 대체수단이 될 수 없는 것이다.  
이런 점에서 우선변제권을 가진 임차인으로 하여금 우선변제권을 행사하지 못하게 하는 대신에 일반채권자라면 누구라도 할 수 있는 방법, 즉 우선변제를 전혀 받을 수 없는 방법을 제시하면서 “이러한 방법이 있으므로 임차권자에게 불리하다고만 말할 수도 없다”는 논리는 타당하지않다. 

라.  네 번째 論據의 要旨 및 이에 대한 批判

(1)  소극설의 네 번째 논거

가등기권자에게 등기부에 공시되지 아니한 임차권까지 조사하여야 할 의무를 부여한다면 등기부의 기재를 믿고 거래한 가등기권자가 오히려 불측의 손해를 볼 수도 있다. 

(2)  이에 대한 비판

① 위 논거는 주택임대차보호법에 의하여 인정되는 “주민등록에 의한 공시”의 취지를 오해한 것이다. 
주택임대차보호법에서는 임차인의 주민등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법으로 보고 있다. 판례 (대법원 1989. 6. 27.선고, 89다카3370 판결; 1994. 11. 22.선고, 94다13176 판결; 1995. 4. 28.선고, 94다27427 판결; 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 등 참)  역시 ‘주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것’이라고 판시하여 주민등록을 주택의 인도와 대등한 공시방법으로 파악하면서, 주민등록이 공시방법으로서의 유효성을 가지고 있는 경우에 한하여 임대차의 대항력 또는 우선변제권을 인정하는 태도를 취하고 있다.  

대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결 [가옥명도][공1989.8.15.(854),1161] 【판시사항】 주택임대차에 있어서 공시방법으로서의 주민등록의 효력에 대한 판단기준  【판결요지】 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정한 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가 여부에 따라 결정된다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 예상해 【피고, 피상고인】 피고 소송대리인 변호사 안수일 【원심판결】 인천지방법원 1988.12.30. 선고 88나1240 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 원심판결이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여 피고는 인천 북구 ○○동 (지번 1 생략) 지상의 이 사건 건물 2층 부분을 전소유자인 소외인으로부터 임차한 다음 1986.2.5. (지번 2 생략)에 주민등록을 한 사실, 그런데 이 사건 건물의 실제지번인 위 (지번 1 생략)은 바로 그 전년에 (지번 6 생략)을 거쳐 (지번 2 생략)에서 분할되어 나온 관계로 그 인근주민들도 보통 위 건물의 지번을 (지번 2 생략)으로 알고 있었거나 통칭하고 있었으며, 따라서 위 주민등록으로 위 건물부분의 임차인인 피고가 그 곳에 주소를 둔 것으로 등록되어 있는 것을 충분히 인식할 수 있었다고 인정한 다음 피고는 임차권으로 위 건물의 양수인인 원고에게 대항할 수 있다고 판단하고 있다.  그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다 고 할 것인 바 ( 당원 1987.11.10. 선고 87다카1573판결 참조). 기록에 의하면, 위 분할전의 ○○동 (지번 2 생략) 전 6,526평방미터에서 1980.3.18. (지번 3 생략), 같은해 4.10. (지번 4 생략), 같은해 5.6. (지번 5 생략) 등이 순차 분할되고, 다시 1985.3.14. (지번 6 생략)부터 (지번 13 생략) 등 8필지의 토지가 또, 같은해 11.2. (지번 14, 15 생략) 등 2필의 토지가 각 분할되어 나왔으며 또 위 (지번 6 생략) 전에서 1985.4.30. (지번 1 생략)등이 분할되어 나왔음이 엿보이는 바, 사실관계가 위와 같다면 위 (지번 2 생략)에서 분할되어 나온 토지 중 위 (지번 1 생략) 지상에만 건물이 건립되어 있다는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 일반사회통념상 위 (지번 2 생략)에 등재된 주민등록으로 이 사건 건물부분에 임차인이 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 있다고는 단정할 수 없다 할 것이다.  원심이 위 ○○동 (지번 1 생략)이 주민등록 바로 전년에 (지번 2 생략)에서 분할되어 나왔음에 터잡아서 그 인근주민들도 위 건물의 지번을 (지번 2 생략)으로 알고 있었거나 통칭하고 있었으며, 따라서 위 주민등록으로 위 피고가 위 건물부분에 주소를 둔 것으로 등록되어 있는 것이 충분히 인식되고 있었다고 보았음은 주택임대차보호법 제3조가 정하는 대항력에 관한 법리를 오해하고, 그 결과 심리를 다하지 아니하여 판결결과에 영향을 미친 위법을 저질렀다 할 것이고, 이는 소송촉진등에관한특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당하니 이점을 지적하는 논지는 이유있다.  따라서 원심판결을 파기하고, 더 심리하게 하기 위하여 사건을 인천지방법원 합의부에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이회창(재판장) 배석 김상원 김주한

대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결 [배당이의][공1995.1.1.(983),64] 【판시사항】 가. 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 요건으로서의 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부를 결정하는 기준  나. 임차인의 주민등록표상 주소가 실제 다세대주택의 동표시와 다르게 기재되었다가 정정된 경우, 주민등록 정리 이후에야 대항력을 취득하는지 여부  【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.  나. 다세대주택 임차 당시 칭하여진 동호수로 주민등록은 이전하고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데 준공검사 후 건축물관리대장이 작성되면서 동호수가 바뀌어 등기부 작성시에도 임대계약서와 다른 동호수가 등재된 경우, 그 주택에 대하여 근저당권자의 신청에 의한 임의경매절차가 진행되던 중 임차인이 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다가 뒤늦게 그 주택의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어, 동장에게 그 주민등록 기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 등기부상 동호수로 정정하게 하였다면, 그 주택의 실제의 동표시와 불일치한 임차인의 주민등록은 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 임차인은 실제 동표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이다.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 가.나. 대법원 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결(공1988,94) 가. 대법원 1989.6.27. 선고 89다카3370 판결(공1989,1161) 나. 대법원 1990.5.22. 선고 89다카18648 판결(공1990,1344) 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 조흥은행 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 최성호 【원심판결】 수원지방법원 1994.1.18. 선고 93나6031 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다(당원 1987.11.10.선고 87다카1573 판결; 1989.6.27.선고 89다카3370 판결등 참조).  원심이 적법히 확정한 바에 의하면, 피고가 소외 1이 수원시 장안구 (주소 1 생략) 지상에 신축하여 ‘라', '마'동으로 칭하여진 다세대주택 2개동중 ‘라'동 내의 이 사건 건물을 그 처인 소외 2의 명의로 위 소외 1 및 소외 3으로부터 임차하여 입주한 후 수원시 장안구 (주소 1 생략) ○○빌라 ‘라'동 101호로 주민등록을 이전하고, 위 임차 당시 작성된 임대차계약서에 대하여 확정일자를 받았는데, 그 후 위 다세대주택들에 대하여 준공검사가 이루어지고 건축물관리대장이 작성되면서 위 ‘라'동이 ‘가'동으로, ‘마'동이 ‘나'동으로 표시되어 등재되고 이에 따라 등기부 작성시에도 이 사건 건물에 대하여 ‘가'동 101호로 표시되어 소외 4 앞으로의 소유권보존등기 및 소외 5 앞으로의 소유권이전등기가 순차 경료되었는바, 소외 5 소유의 이 사건 건물에 대해 1순위 근저당권자인 원고 및 2순위 근저당권자인 소외 6이 각 임의경매신청을 하여 임의경매절차가 진행되던 중, 피고가 위 확정일자의 임대차계약서를 근거로 경매법원에 임차보증금반환채권에 대한 권리신고 및 배당요구를 하였다가, 뒤늦게 이 사건 건물의 표시가 위와 같이 다르게 되었다는 것을 알게 되어, 위 △△동장에게 위 주민등록기재에 대하여 이의신청을 하여 주민등록표상의 주소를 위 같은 번지의 같은 빌라 ‘가'동 101호로 정정하게 하였다는 것이니, 그렇다면, 이 사건 건물의 실제의 동 표시와 불일치한 위 ‘라'동 101호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 피고는 실제 동 표시와 맞게 주민등록이 정리된 이후에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이다.  원심의 판시에 미흡한 점이 없지 아니하나 결국 피고의 당초의 주민등록이 이 사건 임대차에 대한 공시방법으로서 유효하지 않다고 판시하면서 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임차권 및 그 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.  소론은 또 원고가 이 사건 건물에 대한 근저당권을 취득할 당시 이 사건 건물의 주택이 '라'동으로 인식되고 있었고, 피고가 이 사건 건물을 임차하고 있는 사실을 알았으므로, 피고의 임차권의 대항력을 부정하는 이 사건 청구는 신의칙에 반한다는 취지이나, 이는 상고심에 이르러 비로소 주장하는 새로운 사실이고 원심에 이르기까지 주장한 바 없었던 것이므로 적법한 상고이유가 될 수 없다 할 것이다. 논지는 이유 없다.  그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이임수(재판장) 김석수 정귀호(주심) 이돈희

대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 [건물명도][공1995.6.1.(993),1963] 【판시사항】 가. 주민등록이 어떤 임대차에 대한 공시의 효력이 있는지에 대한 판단기준   나. 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록된 경우, 그 주민등록이 미등기전세권에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 사례  【판결요지】 가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.   나. 충북 단양군 (주소 1 생략) 연립주택 가동 중 1층 102호에 대한 미등기전세권자가 주소로 연립주택 동호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록되었다면, 그 주민등록으로는 일반사회통념상 그 미등기전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없으므로 그 건물에 관한 미등기전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 사례.  【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제1항 【참조판례】 가. 대법원 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결 1989.6.27. 선고 89다카3370 판결 1994.11.22. 선고 94다13176 판결 나. 대법원 1990.5.22. 선고 89다카18648 판결 【전 문】 【원고, 피상고인】 망 소외 1의 소송수계인 원고 1 외 3인 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 청주지방법원 1994.4.14. 선고 93나2439 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정될 것이다(대법원 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결; 1989.6.27. 선고 89다카3370 판결; 1994.11.22. 선고 94다13176 판결 참조).  그런데 원심판결 이유에 의하면, 망 소외 1은 이 사건 건물에 관하여 1986.7.23. 소외 세광주택 주식회사를 채무자로 하여 근저당권설정등기를 하고 그 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 1987.7.31. 임의경매개시결정을 얻은 다음 경매절차에서 1988.2.2. 경락받아 그 무렵 경락대금을 완납하고 같은 해 3.15. 위 망인 명의의 소유권이전등기를 경료하였다는 것이고, 한편 피고는 1986.3.10. 위 세광기업주식회사로부터 이 사건 건물을 전세보증금 5,500,000원에 미등기전세를 하여 입주하고, 같은 달 13. 매포읍사무소에 주민등록전입신고를 함에 있어서 주소를 충북 단양군 (주소 1 생략)으로 제대로 신고하여 주민등록표가 정리되었으나, 지번이 잘못 신고된 것으로 오인하고 같은 날 다시 주민등록표상 지번을 공부상에 존재하지 않는 같은 리 (주소 2 생략)으로 정정신청을 하여 다시 주민등록표를 같은 리 (주소 2 생략)으로 정리하였고(관계 공무원의 업무처리 미숙으로 주민등록표상 정정사유의 기재없이 처음 신고된 (주소 1 생략) 지번 중 ‘1’자를 삭제하고 공무원의 인장을 날인하는 방식으로 정정되었다), 그 후 피고는 공부를 확인한 결과 주민등록 전입신고된 지번이 잘못된 것을 발견하고 1986.9.27. 주민등록표상 같은 리 (주소 2 생략)에서 퇴거하고 같은 리 (주소 1 생략)으로 전입신고하는 방식으로 주민등록표를 올바르게 정리하였으나, 주민등록표상 주소지 지번이 잘못 등록된 경우 지번정정신청으로 즉시 지번이 정정될 수 있다는 것을 알고 1987.7.9. 다시 인근 주민들의 연대확인을 받아 지번정정확인서 및 정정신청서를 매포읍사무소에 제출하여, 읍사무소 관계 공무원이 피고의 주민등록표 중 위 1986.9.27.자 전입신고된 부분을 주선으로 삭제하고 1986.3.13.자 전입신고시 주소란의 (주소 2 생략) 번지를 (주소 1 생략) 번지로 정정처리하였다는 것인 바, 기록에 의하면 이 사건 건물은 충북 단양군 (주소 1 생략) 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 연립주택 가동 중 1층 102호임이 명백하므로, 위 (주소 2 생략)이나 같은 리 (주소 1 생략)으로 된 피고의 주민등록으로는 어느 것이나 일반사회통념상 미등기전세권자인 피고가 위 (주소 1 생략) 지상 3층 연립주택 중 1층 102호인 이 사건 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로 이 사건 건물에 관한 피고의 미등기전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없고, 따라서 피고는 근저당권자인 망 소외 1이 그러한 사실을 알았는지 여부와 상관없이 그 미등기전세권으로써 이 사건 건물을 취득한 위 소외 1에게 대항할 수 없다 할 것이다. 따라서 원심이 피고의 주민등록이 이 사건 미등기전세권에 대한 공시방법으로서 유효하지 않다고 판시하면서 피고의 주장을 배척한 것은 결국 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 주택임차권 및 그 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관   박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)

대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결 [배당이의][공1996.6.1.(11),1524] 【판시사항】 [1] 주택임대차보호법에 따른 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준  [2] 임차인이 현관문에 부착된 표시대로 주민등록을 한 결과 등기부상 실제 표시와 다르게 된 경우, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 없다고 한 사례  [3] 집행채권액을 확정함이 없이, 단지 대항력을 가진 임차인이 아니라는 이유로 그 임차인의 배당금을 배당이의자에게 배당한 원심판결을 파기한 사례  【판결요지】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.  [2] 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 한 사례.   [3] 집행력 있는 채무명의에 기하여 강제집행을 청구한 채권자가 임차인에게 배당표가 작성되자 이에 대해 배당이의를 한 경우, 그 강제경매신청자의 채무명의상 집행채권 액수가 얼마인지를 확정한 후 배당받아야 할 금액을 확정하였어야 함에도 불구하고, 그 강제경매신청자가 배당표에서 임차인에게 배당하도록 된 금액 전부를 어떠한 연유로 배당받아야 하는지에 관하여는 전혀 이유 설시를 하지 않고 그냥 임차인이 대항력이 없다는 이유로 임차인에게 배당된 액수 전액을 강제경매신청자에게 배당하여야 한다고 판시한 원심판결을, 이유불비를 이유로 파기한 사례.  【참조조문】 [1] 주택임대차보호법 제3조 제1항[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항[3] 민사소송법 제193조, 제590조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) [1] 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결(공1989, 1161) 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결(공1995상, 64) [2] 대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카18648 판결(공1990, 1344) 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결(공1995하, 3126) 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결(공1996상, 1064) 【전 문】 【원고,피상고인】 원고 【피고,상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 1995. 10. 27. 선고 95나20552 판결 【주문】 원심판결을 파기한다. 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 제1점에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결, 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 등 참조).  그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 들고 있는 증거들을 종합하여, 서울지방법원 의정부지원 94타경982호 강제경매 사건의 목적이 된 이 사건 주택은 반지하층을 포함하여 총 6세대로 구성된 1동 건물의 일부인데, 위 건물은 등기부상 지층 101, 102호, 1층 101, 102호, 2층 201, 202호로 등재되어 있으나 위 건물에 설치된 편지함과 각 세대 현관문에는 반지하층이 101, 102호로, 지상1층이 201, 202호로, 지상 2층이 301, 302호로 각 표시된 사실, 피고는 1992. 9. 18. 이 사건 주택의 소유자인 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 보증금 23,000,000원, 임차기간 1992. 9. 30.부터 1년간 임차하기로 하는 내용으로 계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 1992. 10. 14. 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와 같이 주민등록표에 기재되게 한 후 1993. 10. 8.경 위 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실을 인정하고, 이 사건 주택의 실제 표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로 근저당권자들과 지방세 교부청구권자에게 배당한 나머지 배당금 22,040,029원은 강제경매 신청자인 원고에게 배당되어야 한다고 판단하고 있다. 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택의 경매대금에서 피고가 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고( 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결 참조), 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다.  2. 제2점에 대하여 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 소외 1에 대한 집행력 있는 채무명의에 기하여 강제집행을 청구한 채권자로서 피고에게 22,040,029원을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 배당이의를 하였다는 사실만을 인정한 다음, 피고가 대항력을 가진 임차인이 아니라는 이유로 피고에게 배당된 돈 전액을 원고에게 배당하여야 한다고 판단하고 있으나, 원심으로서는 마땅히 원고의 채무명의상의 집행채권 액수가 얼마인지를 확정한 후 원고가 배당받아야 할 금액을 확정하였어야 함에도 불구하고 원고가 배당표에서 피고에게 배당하도록 된 금액 전부를 어떠한 연유로 배당받아야 하는지에 관하여는 전혀 이유 설시를 하지 않고 그냥 피고에게 배당된 액수 전액을 원고에게 배당하여야 한다고 판시하였으니 원심판결에는 이 점에 관한 이유불비의 위법이 있다고 하지 않을 수 없다. 상고이유는 이 점을 지적하는 한도 내에서 이유 있다.  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.  대법관   박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)

특히 주민등록이라는 공시방법에 대하여 판례는 다음과 같은 태도를 취하고 있다. 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록이라는 공시방법을 요건으로 하여 주택의 임대차에 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 인정하고 있으므로, 대항력의 요건으로서의 주민등록은 그에 의하여 제3자가 임차권의 존재를 명백히 인식할 수 있는 것이 아니면 안된다. 그렇지 않다면, 제3자에게 예측하지 못한 손해를 줄 염려가 있을 뿐 아니라 거래의 안전과 신속을 해치게 되기 때문이다. 그런데 주택의 인도와 주민등록이라는 임대차의 공시방법은 어디까지나 등기라는 원칙적인 공시방법에 갈음하여 마련된 것이고, 한편 제3자는 주택임대차 이외의 모든 사항, 즉 주택의 표시에 관한 사항과 임대차 이외의 권리관계에 관한 사항은 모두 등기부에 의존하여 파악하고 있으므로, 주민등록이 임대차를 공시하는 공시방법으로서 제대로 기능하려면 그것은 등기부상에 나타난 주택의 표시를 반영하는 것이 아니면 안된다. 제3자가 주택에 관하여 취득하고자 하는 권리는 모두 등기부에 근거하여 취득하는 권리이므로(예컨대, 근저당 등) 주민등록에 의하여 공시되는 임대차의 대상이 되는 주택의 현황도 등기부의 기재와 일치하여야 하는 것이다. 만약 주민등록이 대상 주택의 등기부상의 현황을 반영하고 있지 못하다면, 제3자로서는 자기가 취득하고자 하는 권리의 대상이 되는 등기부상의 주택에 임대차가 존재하고 있는지의 여부를 주민등록에 의하여 알 수 없게 되고, 따라서 주민등록은 公示方法으로서의 기능을 전혀 하지 못하게 되는 것이다. (단 미등기주택의 양수인의 경우(대법원 1987. 3. 24. 선고 86다카164 판결은 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고  있는 자도 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 임대인의 지위를 승계하는 주택의 양수인에 포함된다고 하고 있다)와 같이 등기부와 관계없이 주택에 관하여 권리를 취득하는 자는 등기부에 근거하여 권리관계를 파악하는 것이 아니므로 주민등록이라는 공시방법이 당시의 현황과 일치하는 이상 그것이 장차 경료될 등기부와 일치하는지의 여부는 문제로 되지 않고 그것으로 주민등록은 유효한 공시방법이 된다.) 
 
② 만일 소극설의 논거대로라면, 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 최선순위 임차인이 존재하고 있음을 주민등록 등을 통하여 확인하지 못한 후순위 저당권자도 그 임차권이 등기되어 있지 않다는 이유로 불측의 손해를 입은 자의 범주에 넣어야 하는 것이다. 그러나 판례가 그렇게 보고 있지 않음은 이미 살펴본 바와 같다.  

선순위의 우선변제권 있는 임차권이 존재한다면, 주민등록과 인도라는 공시방법을 확인하지 못한 후순위 저당권자는 당연히 선순위 임차권의 우선변제액을 공제한 잔액에서 우선변제권을 행사하는 것은 당연한 것이지, 등기부의 기재만을 믿었다고 하여 불측의 손해를 입은 자는 아닌 것이다.  
후순위 가등기권자라고 하여 달리할 이유가 없으므로, 주택의 경우 등기부에 공시되어 있지 않은 임차권이라도 인도와 주민등록이라는 공시방법을 통하여 그 임차권의 존재를 확인하여야 하는 것이고, 등기부의 기재만을 믿었다고 하여 불측의 손해를 입었다고 볼 수는 없는 것이다. 

Ⅴ.  맺음 말 

전세권자가 배당요구를 하면 법 제91조 제4항 단서에 의하여 매각으로 소멸되고 그 이후 경료된 보전가등기는 말소되어야 한다는 것은 당연하다. 그렇다면 공시가 되어 있는 임차권등기명령을 받은 임차권자나 부동산등기부상 공시는 되어 있지 아니하나, 주민등록이라는 공시방법을 갖춘 임차권자도 같이 취급을 하여야 할 것이다. 이는 임차권등기명령의 취지가 대항력과 우선변제권을 갖춘 경우 경매절차에서 배당을 받기 위하여 걸리는 시간의 지속이라는 사실상 장애로 점유와 주민등록의 이전이 필요한 임차인을 보호하기 위하여 특별히 법상 보장된 제도라는 점, 등기명령에 의한 기입등기일보다 실제 대항요건을 갖춘 날짜에 의하며 보호를 받는 다는 점에 비추어보면, 배당을 받기 위하여 진득하게 대항력과 우선변제권을 유지하고 있는 임차권자를 홀대할 필요가 없다. 

소극설의 논거를 이해하기도 어렵지만, 소극설에 의할 경우 다음과 같은 부당한 결론에 이르게 된다. 

첫째, 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 자신의 선택에 따라 우선변제권을 행사하였음에도 그 후에 채무자(소유자)에 의하여 이전청구권보전을 위한 가등기가 설정되었다는 우연한 사정에 의하여 그 우선변제권이 침해되거나 박탈된다는 것은 부당하다.  

특히 이미 임차인의 권리가 성립한 후에 이해상반자인 소유자의 법률행위(가등기 설정행위)에 따라 이미 성립한 소유자의 채권자인 임차인 A의 권리내용이 함부로 좌우되는 것도 이해하기 어렵다. 

둘째, 소극설에 의할 경우, 가등기가 말소되지 않아 임차인의 우선변제권이 침해된 결과 임차인이 보증금의 일부만 우선변제받게 되었는데, 그 후 가등기에 기한 본등기가 이루어져 이미 지급받은 배당금마저 추급당한다면, 우선변제권을 침해받은 임차인이 그 후 대항요건의 상실 등으로 추급당한 보증금에 대한 대항력마저 제대로 행사하지 못하고 임차보증금을 날리게 될 우려가 많다. 이는 대항력과 우선변제권에 의하여 임차인을 강하게 보호하려는 취지와도 전혀 맞지 않으며, 오히려 임차인으로 하여금 우선변제권과 대항력 모두를 행사할 수 없게 만드는 이상한 결과가 된다.