상임법적용 대상에서 제외되는 상가임대차에서 기간이 정하여지지 않거나 1년 미만인 경우 언제든 계약해지 통고가능

대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결
[건물명도(인도)][공2022상,255] 

【판시사항】

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부

(소극) 

【판결요지】

상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다. 

제9조(임대차기간 등)  ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.  ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. [전문개정 2009.1.30] 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.  ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.  1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

【참조조문】

상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제9조 제1항, 제10조 제1항, 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호

【전 문】

【원고, 피상고인】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김도형 외 2인)

【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 최광석)

【원심판결】 서울서부지법 2021. 4. 30. 선고 2020나41990 판결

【주 문】

상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들이 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생기므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다. 

2. 원심은 판시와 같은 이유로, 피고들은 상가건물을 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 금액을 초과하는 보증금으로 임차했는데, 최초 계약한 기간이 끝나 이를 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 당시 임대인과 합의했고, 그 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지났으므로 임차한 건물을 인도할 의무가 있다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 

3. 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   김선수(재판장) 박정화 노태악 오경미(주심)  

*************************************************************  

서울서부지방법원 2021. 4. 30. 선고 2020나41990 판결

[건물명도(인도)][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 김도형 외 3인)

【피고, 피항소인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 최광석)

【변론종결】

2021. 3. 19.

【제1심판결】 서울서부지방법원 2020. 2. 14. 선고 2019가단236104 판결

【주 문】

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 피고들은 공동하여 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡를 인도하라.

3. 소송총비용은 피고들이 부담한다.

4. 제2항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

주문과 같다(원고는 당심에서, 주위적으로는 해지통고에 따른 건물인도청구를 유지하면서 예비적으로 2021. 3. 30. 기간만료를 이유로 하여 2021. 3. 31.까지의 건물인도청구를 추가하는 내용으로 청구취지를 변경하였으나, 추가된 예비적 청구는 공격방어방법을 추가하는 것일 뿐 청구가 변경된 것은 아니다).

【이 유】

1. 인정사실

이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결의 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 인용한다.

2. 당사자의 주장

가. 원고

① 소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차를 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다. 이 사건 임대차목적물을 매수한 원고와 소외 회사(이하 ‘원고 측’이라고 한다)의 해지통고가 피고들에게 도달된 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 2019. 10. 5. 이 사건 임대차는 종료되었다. ② 설령 그렇지 않더라도, 2018. 3.경 이 사건 임대차는 소외 1과 피고들의 합의에 기하거나 피고들의 상가임대차법에 의한 갱신요구권 행사에 따라 종전과 동일하게 3년으로 연장되었다. 이 사건 임대차는 2021. 3. 30. 기간만료로 종료되었다. ③ 따라서 피고들은 공동하여(불가분채무) 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도하여야 한다(공유물의 보존행위).

나. 피고들

소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차를 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다. 피고들은 원고 측의 해지통고 효력이 발생하기 이전인 2019. 9. 3. 상가임대차법에 따른 갱신요구권을 행사하였고, 이에 따라 피고들은 인도를 거절할 수 있다.

3. 원고의 청구원인에 관하여

가. 제1심이 채택하여 조사한 증거들과 당심 증인 소외 2의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 소외 1과 피고들은 2018. 3.경 이 사건 임대차에 관하여 기간의 정함이 없이 연장하기로 합의하였다고 판단된다. 즉 ① 쌍방이 제출한 증거에 의하더라도, 연장 당시에 새로이 기간을 정하였다고 인정할 만한 객관적 자료를 찾아볼 수 없다. ② 소외 2는(소외 1의 남편), 피고들이 성실하게 차임을 납부했기 때문에 연장 당시에 임대차기간에 대해서는 전혀 생각한 바 없고 차임만 일부 감액하기로 합의했다는 취지로 증언하였다. ③ 연장된 임대차기간에 대해서, 피고들은 일관되게 기간의 정함이 없는 연장이었다고 주장하고 있고, 원고 역시도 제1심에서는 피고들과 동일한 취지로 주장하다가 당심에서 임대차종료의 근거를 일부 추가하고 있을 뿐이다. ④ 이 사건 임대차의 특약사항으로 ‘계약 종료 후 피고들이 계약 연장을 요구할 시 계약 연장을 보장한다’는 내용이 있기는 하지만, 그 문언에 의하더라도 연장될 임대차기간이 특정되어 있지 않고 계약 종료 무렵에는 쌍방의 상황에 따라 임대차를 언제까지 연장할지 여부는 얼마든지 달라질 수 있기도 하다.

나. 이 사건 임대차에 대해서는 앞서 인정사실에서 본 바와 같이, 상가임대차법에서 정한 임대차기간 의제 규정이 적용되지 않는다(피고들의 환산 보증금액은 25억 원으로 서울의 경우 적용되는 보증금액 6억 1,000만 원을 주1) 초과한다). 기간의 정함이 없는 이 사건 임대차에 대해서는 민법 제635조에 따라 원고 측은 언제든지 해지할 수 있되 그 해지 효력은 통고 후 6개월이 경과하면 발생하게 주2) 된다.

다. 따라서 이 사건 임대차는 원고 측의 해지통고가 피고들에게 도달된 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 2019. 10. 5. 종료되었고, 피고들은 공동하여 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다.

4. 피고들의 갱신요구 주장에 관하여

가. 상가임대차법 관련 규정

제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조(대항력 규정), 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.(각 호 생략)

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

나. 판단

상가임대차법의 원칙적 적용대상이 아닌 임대차로서 기간의 정함이 없는 이 사건 임대차에 대해서는, 임차인의 갱신요구권 행사 규정인 상가임대차법 제10조는 적용되지 않는다고 봄이 타당하다. 그 이유는 다음과 같다.

(1) 상가임대차법은 갱신요구권 행사기간을 “임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이”라고 명시하고 있고(제10조 제1항), 상가임대차법의 적용을 받는 임대차 중에서 기간을 정하지 않은 임대차에 대해서는 그 존속기간을 1년으로 본다는 특별한 임대차기간 의제 규정을 두어 갱신요구권 행사를 가능하게 하고 있는 점(제9조, 제10조 제4항)을 감안할 때, 상가임대차법의 갱신요구권 행사는 그 문언상 기간의 만료를 상정할 수 있는, 즉 존속기간이 정해진 임대차를 적용 대상으로 하고 있다고 봄이 타당하다. 이는 ‘갱신’의 의미에 비추어도 그러하다. 즉 묵시의 갱신에서도 이는 기간의 정함이 있는 임대차에 한하여 생기는 문제이고, 기간의 정함이 없는 임대차에서는 처음부터 문제되지 않는다. 갱신이라는 의미 자체가 기간의 정함을 전제로 한 것이기 때문이다.

(2) 피고들의 주장이나 제1심 판단과 같이, 민법 제635조에 따른 임대인의 해지통고 효력 발생일을 상가임대차법 제10조 제1항의 임대차기간 만료일로 해석할 수는 없다.

① 위와 같이 해석하는 것은 민법 제635조의 입법 취지에 반하는 결과를 초래한다. 즉 민법 제635조의 입법 취지는, 임대차계약에서 존속기간을 정하지 않았다는 의미를 당사자 일방이 언제든지 계약을 종료시킬 수 있는 권리를 가진다는 의미로 보아 자유로운 해지를 명문으로 규정하되, 해지 상대방이 대책을 세울 수 있도록 해지의 효과를 일정한 기간의 경과 후에 발생하도록 규정한 것으로 해석된다. 한편 상가임대차법은 민법 제635조에서 정한 계약 해지에 관하여 별도로 규정하고 있지도 주3) 않다. 결국 해지통고 효력 발생일을 임대차기간 만료일로 해석하는 것은 민법 제635조에서 인정한 자유로운 해지권을 명문의 규정도 없이 제한하는 결과에 이른다.

② 위와 같이 해석할 경우 갱신되는 임대차관계가 불분명해지는 불합리한 결과를 초래한다. 즉 갱신되는 임대차도 종전과 동일하게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다고 보아야 하는데(상가임대차법 제10조 제3항 본문), 그 갱신 이후에 임대인의 민법 제635조에 따른 해지통고가 선행되어야만 그 임대차기간 만료일이 확정되어 임차인이 상가임대차법에 따른 갱신요구를 할 수 있는 관계에 놓이게 된다. 따라서 임대인의 해지통고와 임차인의 갱신요구라는 절차가, 갱신요구권 행사 기간 내내 명확한 시기가 확정되지 못한 상태에서 지속적으로 반복되는 불합리한 결과에 이르게 된다(피고들 역시 갱신 이후 임대차의 기간, 효력이 어떻게 되는지에 대해서 설명하지 못하고 있다).

5. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 피고들에 대하여 위와 같이 인도를 명한다.

[별지 생략]

판사   유창훈(재판장) 우인성 최성배

주1) 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

주2) 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

주3) 상가임대차법의 적용을 받는 임대차에 있어서도, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호(차임연체액이 3기에 달할 때의 임대인의 갱신요구거절권 조항)가 민법 제640조(차임연체액이 2기에 달할 때의 임대인의 해지 조항)에 대한 특례에 해당한다고 할 수는 없으므로, 임대인은 민법 제640조에 따라 해지가 가능하다는 취지의 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조.  

************************************************************ 

서울서부지방법원 2020. 2. 14. 선고 2019가단236104 판결

[건물명도(인도)][미간행]

【전 문】

【원 고】 주식회사 웨어밸리 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 복동일)

【피 고】 피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 (유한) 득아 담당변호사 최광석)

【변론종결】

2020. 1. 10.

【주 문】

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

【청구취지】

피고들은 공동하여 원고에게 별지 목록 기재 부동산 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡를 인도하라.

 

【이 유】

 

1. 인정사실

 

가. 소외인은 2015. 2. 13. 피고들과 사이에 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 3층 377.44㎡, 4층 368.08㎡(이하 ‘이 사건 임대차목적물’이라 한다)를 임대차보증금 3억 원, 차임 월 2,250만 원(부가가치세 별도), 기간 2015. 3. 31.부터 2018. 3. 30.까지로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하였다. 위 임대차계약의 기타특약에는 ‘계약 종료 후 피고들이 계약 연장을 요구할 시 계약 연장을 보장한다’는 내용이 포함되어 있다. 피고들은 ‘○○○○○○○○○의원’이라는 상호로 사업자등록을 하고 이 사건 임대차목적물에서 병원을 운영하였다. 

 

나. 피고들은 위 임대차계약의 기간이 만료되기 전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 차임을 2,200만 원(부가가치세 별도)으로 감액하였고, 기간은 따로 정하지 주1) 않았다. 

 

다. 원고와 주식회사 웨어밸리데이타(이하 ‘소외 회사’라 한다)는 2018. 7. 10. 소외인과 사이에 이 사건 건물을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2019. 3. 27. 이 사건 건물 중 60/100 지분에 관하여 원고 명의로, 40/100 지분에 관하여 소외 회사 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 

 

라. 원고와 소외 회사는 2019. 4. 4. 피고들에게 ‘민법 제635조에 따라 위 임대차계약의 해지를 통고하므로 해지의 효력이 발생하는 6개월 내에 이 사건 임대차목적물을 인도해 달라’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 이는 2019. 4. 5. 피고들에게 송달되었다. 

 

마. 이에 피고들은 2019. 9. 3. 원고와 소외 회사에게 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 위 임대차계약 갱신을 요구하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 이는 같은 날 원고와 소외 회사에게 송달되었다. 

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 3호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

2. 판단

가. 첫 번째 주장에 관한 판단

1) 원고 주장의 요지

원고는, 위 임대차계약이 2018. 3. 30. 기간만료로 종료되었으므로, 피고들은 더 이상 이 사건 임대차목적물을 점유할 권원이 없다고 할 것이어서 이 사건 임대차목적물의 과반수 지분권자인 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다고 주장한다. 

 

2) 판단

살피건대, 피고들이 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 임대인인 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 차임을 2,200만 원(부가가치세 별도)으로 감액하고, 기간은 별도로 정하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 원고의 위 주장은 이유 없다.

 

나. 두 번째 주장에 관한 판단

1) 당사자들 주장의 요지

원고는, 위 임대차계약이 기한의 정함이 없는 상태에서 원고와 소외 회사가 민법 제635조에 따라 해지통고를 한 날인 2019. 4. 5.로부터 6개월이 경과한 후인 2019. 10. 5. 해지의 효력이 발생하여 종료되었으므로, 피고들은 원고에게 이 사건 임대차목적물을 인도할 의무가 있다고 주장한다.

 

이에 대하여 피고들은, 피고들이 원고에게 2019. 9. 3. 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 적법하게 계약갱신을 요구하였고, 원고는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하므로, 이 사건 변론종결일 현재 위 임대차계약은 종료되지 않았다고 할 것이어서 원고의 청구는 부당하다고 주장한다.

 

2) 판단

가) 위 임대차계약이 상가임대차법의 적용범위에 해당하지 않아 상가임대차법 제9조가 적용되지 않는 것은 앞서 언급한 바와 같다{각주 1)}. 피고들이 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 임대차계약에는 민법 제635조주2) 가 적용된다고 할 것이다. 한편, 상가임대차법 제2조 제3항, 제3조에 따라 임대인의 지위를 승계한 소외 회사가 2019. 4. 4. 피고들에게 ‘민법 제635조에 따라 위 임대차계약의 해지를 통고하므로 해지의 효력이 발생하는 6개월 내에 이 사건 임대차목적물을 인도해 달라’는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편이 2019. 4. 5. 피고들에게 송달된 사실은 앞서 본 바와 같다.

 

나) 그러나 상가임대차법 제2조 제3항, 제10조 제1항에 의하면, 피고들은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 원고와 소외 회사에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 원고와 소외 회사는 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 그런데 앞서 본 바와 같이 피고들은 위 해지통고의 효력이 발생하는 2019. 10. 5.로부터 1개월 전인 2019. 9. 3. 원고와 소외 회사에게 위 임대차계약 갱신을 요구하는 취지의 내용증명우편을 보냈고, 위 내용증명우편이 같은 날 원고와 소외 회사에게 송달되었으며, 피고들에게 갱신 요구를 거절할 사유가 있다는 점에 관하여 원고의 아무런 주장·입증이 없으므로, 위 임대차계약은 2019. 10. 5.경 갱신되었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 있다.

 

다) 이에 대하여 원고는, 갱신이란 기간이 정해져 있음을 전제로 하는 것이므로 이 사건과 같이 기간의 정함이 없는 임대차계약에서는 처음부터 갱신이라는 것이 있을 수 없고, 단지 민법 제635조에 따라 당사자의 해지통고에 의해 일정 기간이 경과하면 해지의 효력이 발생하여 종료하는 것이라고 주장하나, 다음과 같은 사정에 비추어 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다. ① 원고는 위 주장에 대한 근거로 주석민법을 제시하고 있다(2019. 11. 26.자 준비서면 참고). 그러나 원고가 제시한 부분은 임대차계약의 묵시적 갱신에 관한 것으로, 임대차계약의 기간 만료일(2018. 3. 30.) 이전에 피고들과 소외인이 이를 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않은 상태에서 임차인인 피고들이 새로운 임대인인 원고에게 적극적으로 계약 갱신을 요구하는 이 사건과는 사안이 다르다(묵시적 갱신이란 임대인이나 임차인이 아무런 의사표시를 하지 않는 등 일정한 요건을 충족하는 경우 기간 만료에도 불구하고 임대차계약이 종료되지 않고 계속된다고 보는 것이므로, 기간의 정함이 있는 임대차계약을 그 대상으로 하는 것은 당연하다). ② 원고와 소외 회사는 2019. 4. 4. 피고들에게 민법 제635조에 따라 해지 통고를 하였고, 이는 2019. 4. 5. 피고들에게 송달되었으므로, 그로부터 6개월 후인 2019. 10. 5.까지는 임대차계약이 존속한다고 할 것이고, 그렇다면 2019. 10. 5.을 임대차기간 만료일로 볼 수 있다. ③ 앞서 본 바와 같이 피고들은 위 임대차계약의 기간이 만료되기 이전에 소외인과 사이에 위 임대차계약을 갱신하면서 기간은 별도로 정하지 않았는바, 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하는 경우 특별한 언급이 없으면 차임이나 기간 등은 종전과 동일하게 유지하려는 의사가 있었다고 보는 것이 통상적이다(더욱이 소외인은 2015. 2. 13. 피고들과 임대차계약을 체결하면서 피고들이 원할 경우 계약 연장을 보장하기까지 하였다). 그런데 피고들이 소외인과 임대차계약을 갱신하면서 명시적으로 기간을 정하지 않았다는 사정만으로, 소외인으로부터 이 사건 건물을 매수하고 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고에 의해 2019. 10. 5. 임대차계약이 종료되었다고 보는 것은, 보증금 환산금액이 상가임대차법 시행령 제2조에서 정한 금액을 초과하는 임대차의 경우에도 대항력에 관한 규정(제3조)이나 계약갱신요구권에 관한 규정(제10조 제1항 내지 제3항) 등을 적용하도록 한 상가임대차법의 입법 취지에 비추어 부당하다.

 

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

[별지 생략]

 

판사   강희경

주1) 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제2조 제1항, 제3항, 구 상가임대차법 시행령(2019. 4. 2. 대통령령 제29671호로 개정되기 전의 것) 제2조에 의하면 이 사건 임대차목적물이 위치한 서울의 경우 보증금액이 6억 1,000만 원을 초과하는 경우 상가임대차법 제9조 제1항(기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정함 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다)이 적용되지 않는다. 그런데 피고들의 월 차임을 임대차보증금으로 환산할 경우 보증금액은 25억(= 3억 원 + 2,200만 원 × 100)이 되어 위 규정이 적용되지 않는다.

주2) 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ① 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ② 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일