기간만료로 임대차계약이 종료되었음에도 상가를 점유, 사용하면서 그 인도를 거부하는 경우 장래의 상가임료 상당의 부당이득 청구 가능

대법원 2021. 10. 14. 선고 2021다225968 판결
[건물인도등][미간행]

【판시사항】

[1] 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조에서 정한 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미 및 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우가 이에 포함되는지 여부(소극) 

[2] 채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우, 장래의 이행을 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 하는지 여부 (적극)  

【참조조문】

[1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제2항, 제3항, 부칙(2018. 10. 16.) 제2조, 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 [2] 민법 제251조 

【참조판례】

[1] 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결(공2020하, 2293)
[2] 대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결(공2018하, 1843)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 1 외 1인

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 이쌍희)

【원심판결】 대구지법 2021. 3. 25. 선고 2020나323597 판결

【주 문】

원심판결 중 인도청구 부분과 2021. 4. 10. 이후 차임 등 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원에 환송한다. 원고들의 나머지 상고를 모두 기각한다. 

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 인도청구 부분에 관하여

가. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항과 제3항은 임차인의 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였고, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고 있다. 개정 상가임대차법 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있는데, 여기서 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조). 

나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.

1) 원고들은 원심 판시 별지 목록 기재 건물의 각 2분의 1 지분권자로서 2015. 3. 27. 피고와 원심 판시 별지 목록 기재 건물의 일부인 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금 3,000만 원(2016. 6. 1. 보증금 2,000만 원 인상), 차임 월 250만 원, 임대차기간 2015. 7. 10.부터 2020. 7. 9.까지인 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 

2) 피고는 2015. 7. 10.부터 이 사건 상가에서 스크린 골프장을 운영하고 있다. 

3) 원고들은 2020. 5. 11. 피고에게 ‘이 사건 임대차계약이 2020. 7. 9. 종료하므로 위 시기에 이 사건 상가를 인도해 달라.’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 

4) 피고는 2020. 6. 2. 원고들에게 ‘이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한다.’는 취지의 내용증명 우편을 보냈고, 원고들은 2020. 6. 4. 피고의 임대차계약 갱신요구를 거절하면서 원상회복을 구하는 취지의 내용증명 우편을 보냈다. 

다. 이러한 사실관계를 위의 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 이 사건 임대차계약이 정한 계약기간이 위 의무임대차기간과 동일한 기간인 5년이므로 구 상가임대차법에서 인정되는 사유만으로는 갱신되지 않는 경우에 해당한다. 이 사건 임대차계약은 피고의 갱신요구에 대한 원고들의 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2020. 7. 9. 기간 만료로 종료되었을 뿐 갱신되지 않았으므로, 이 사건 임대차계약에 대하여 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용될 수 없고, 따라서 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다. 

그럼에도 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약이 개정 상가임대차법 부칙 제2조가 정하는 ‘이 법 시행 이후 그 이전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차’에 해당한다고 보아 개정 상가임대차법 제10조 제1항, 제2항에 따라 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있고 피고의 계약갱신요구로 인하여 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 개정 상가임대차법의 적용범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 

2. 2021. 4. 9.까지의 차임 청구 부분에 관하여

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 2020. 5. 10.부터 2021. 4. 9.까지의 차임이 모두 지급되었다고 판단하여 이 부분 차임 및 차임 상당 부당이득금의 지급청구 부분을 받아들이지 아니한 것은 정당하고, 거기에 별다른 잘못이 없다. 

3. 2021. 4. 10. 이후의 차임 등 청구 부분에 관하여

가. 민사소송법 제251조는 “장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.”라고 정하고 있다. 채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 한다(대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결 참조). 

나. 원심은, 이 사건 임대차계약이 갱신되었음을 전제로 이 사건 임대차계약의 갱신 여부에 관하여만 다툼이 있을 뿐 차임의 액수 및 지급의무에 관하여는 다툼이 없고 변론종결일 현재 차임이 연체된 상태도 아니어서 2021. 4. 10. 이후 차임 또는 차임 상당 부당이득금의 지급청구 부분은 미리 청구할 필요가 인정되지 아니하여 부적법하다고 판단하였다. 

그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 기간 만료로 종료하였으므로 피고가 이 사건 임대차계약의 종료 이후에도 이 사건 상가를 점유, 사용하는 경우 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담하게 되고, 피고가 이 사건 임대차계약이 갱신되었음을 전제로 이 사건 상가의 인도를 거부하고 있는 이상 원심의 변론종결일 이후로서 2021. 4. 10. 이후 피고에게 차임 상당 부당이득금의 지급을 기대할 수 없다고 볼 여지가 있다. 이러한 경우 원심으로서는 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료되었다고 볼 경우 2021. 4. 10. 이후 차임 상당 부당이득금의 지급을 미리 청구할 필요가 있는지를 구체적으로 심리·판단하였어야 한다. 그럼에도 이에 이르지 아니한 채 이 부분 청구에 미리 청구할 필요가 인정되지 않는다고 본 원심의 판단에는 장래 이행의 소에 있어 미리 청구할 필요에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 

4. 결론

그러므로 원심판결 중 인도청구 부분과 2021. 4. 10. 이후 차임 등 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 나머지 상고는 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 

대법관   이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽  

대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결 [건물인도등][공2018하,1843] 【판시사항】 [1] 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 비율을 정하는 것이 사실심의 전권사항인지 여부(원칙적 적극) [2] 채무의 이행기가 장래에 도래할 예정이고 그때까지 채무불이행 사유가 계속 존속할 것이 변론종결 당시에 확정적으로 예정되어 있는 경우, 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 있는지 여부 (적극)  [3] 갑이 을에게서 건물을 임차하였다가 임대차계약상 의무 위반 등을 주장하면서 임차보증금 반환 등을 구하는 소를 제기하여 조정이 성립하였는데, 갑이 조정 성립을 전후하여 건물에서 퇴거하면서 을이 아닌 병에게 건물의 열쇠를 건네주어 건물을 점유·사용케 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 조정 성립 다음 날부터 건물 인도 완료일까지 부당이득 또는 손해배상의 지급을 구한 사안에서, 원심 변론종결 다음 날부터 건물 인도 완료일까지 부당이득 또는 손해배상의 지급을 구하는 부분은 장래의 이행을 명하는 판결을 하기 위한 요건을 갖추지 못한 것으로서 부적법하다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 불법행위에서 과실상계는 공평이나 신의칙의 견지에서 피해자의 과실을 고려하여 손해배상액을 정하는 것으로, 이때 고려할 사항에는 가해자와 피해자의 고의·과실의 정도, 위법행위의 발생과 손해의 확대에 관하여 어느 정도의 원인이 되어 있는지 등을 포함한다. 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 비율을 정하는 것은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 않는 한 사실심의 전권사항에 속한다.  [2] 민사소송법 제251조는 “장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.”라고 정하고 있다. 채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 한다.  장래에 채무의 이행기가 도래할 예정인 경우에도 채무불이행 사유가 언제까지 존속할 것인지가 불확실하여 변론종결 당시에 확정적으로 채무자가 책임을 지는 기간을 예정할 수 없다면 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 없다. 그러나 채무의 이행기가 장래에 도래할 예정이고 그때까지 채무불이행 사유가 계속 존속할 것이 변론종결 당시에 확정적으로 예정되어 있다면, 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 있다.  [3] 갑이 을에게서 건물을 임차하였다가 임대차계약상 의무 위반 등을 주장하면서 임차보증금 반환 등을 구하는 소를 제기하여 조정이 성립하였는데, 갑이 조정 성립을 전후하여 건물에서 퇴거하면서 을이 아닌 병에게 건물의 열쇠를 건네주어 건물을 점유·사용케 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 조정 성립 다음 날부터 건물 인도 완료일까지 부당이득 또는 손해배상의 지급을 구한 사안에서, 갑이 을이 아닌 병에게 건물의 열쇠를 건네주어 점유·사용케 함으로써 을은 건물을 인도받지 못하여 차임에 해당하는 손해를 입고 있는데, 병이 갑의 양해를 얻어 건물을 점유한 이래 건물 인도를 거부하고 있고 갑이 여전히 을에게 건물에 대한 인도의무를 부담하고 있는 이상, 갑의 불법행위로 인한 을의 손해는 건물을 인도받을 때까지 계속해서 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있다고 볼 여지가 있는데도, 병이 건물을 직접 점유하고 있어 갑의 의사와 관계없이 을의 손해 발생이 중단될 수도 있으므로 을의 손해가 계속 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있지 않다는 이유로 원심 변론종결 다음 날부터 건물 인도 완료일까지 부당이득 또는 손해배상의 지급을 구하는 부분은 장래의 이행을 명하는 판결을 하기 위한 요건을 갖추지 못한 것으로서 부적법하다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제396조, 제763조, 민사소송법 제202조, 제432조 [2] 민사소송법 제251조 [3] 민사소송법 제251조 【참조판례】 [1] 대법원 2000. 6. 9. 선고 98다54397 판결(공2000하, 1603) 대법원 2018. 7. 12. 선고 2016다202299 판결(공2018하, 1582) [2] 대법원 1987. 9. 22. 선고 86다카2151 판결(공1987, 1623) 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 에이프로 담당변호사 박덕희 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 광주지법 2018. 3. 30. 선고 2017나56062 판결 【주 문】 원심판결의 원고 패소 부분 중 2018. 3. 10.부터 원심판결 별지 목록 기재 건물 인도일까지 부당이득 또는 손해배상을 구하는 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주지방법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다.  【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서들은 이를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 원심이 인정한 사실관계 원심판결에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고는 2015. 12. 10. 원고로부터 원심판결 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임차보증금 1,500만 원, 월차임 50만 원, 임대차기간 2016. 1. 1.부터 2018. 1. 1.까지로 정해 임차하였다.  나. 원고는 아들 소외 1로부터 이 사건 건물을 2015. 12. 9. 증여받아 2016. 1. 15. 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 피고는 광주지방법원 2016가단3800호로 원고 등에게 임대차계약상 의무 위반 등을 주장하면서 임차보증금 반환과 손해배상을 구하는 소를 제기하였는데, 2016. 5. 3. 다음과 같은 내용으로 조정이 성립하였다. ① 원고는 피고에게, 피고가 이 사건 건물과 그 대지 중 약 330㎡를 원상회복하여 인도한 날부터 2일 후에 1,350만 원을 지급한다. ② 피고의 원고에 대한 나머지 청구를 포기한다. ③ 소송비용과 조정비용은 각자 부담한다.  라. 피고는 위 조정 성립을 전후하여 이 사건 건물에서 퇴거하면서 원고가 아닌 소외 2에게 이 사건 건물의 열쇠를 건네주었고, 소외 2는 이 사건 건물에 거주하고 있다.   2. 과실상계와 책임제한에 관한 법리오해 등 가. 불법행위에서 과실상계는 공평이나 신의칙의 견지에서 피해자의 과실을 고려하여 손해배상액을 정하는 것으로, 이때 고려할 사항에는 가해자와 피해자의 고의·과실의 정도, 위법행위의 발생과 손해의 확대에 관하여 어느 정도의 원인이 되어 있는지 등을 포함한다. 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리하다고 인정되지 않는 한 사실심의 전권사항에 속한다(대법원 2000. 6. 9. 선고 98다54397 판결 등 참조).  나. 원심은, 피고가 임대차계약의 종료로 원고에게 이 사건 건물을 인도해야 하는데도, 원고가 아닌 소외 2에게 이 사건 건물의 열쇠를 건네주어 점유·사용케 하였고, 위와 같은 불법행위로 원고는 이 사건 건물을 사용하지 못하는 손해를 입었으므로, 조정성립 다음 날인 2016. 5. 4.부터 원심 변론종결일인 2018. 3. 9.까지 기간에 대하여 차임 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 하였다.  다만 원심은, 원고가 피고에게 제대로 송달받을 만한 주소를 알려주거나 다른 방법을 통해서 연락할 수 있었는데도 이를 게을리하고 소외 2를 상대로 아무런 구제수단을 강구하지 않았던 과실이 원고의 손해 발생이나 손해 확대의 원인이 되었다고 보아 피고의 책임을 30%로 제한하였다.  원심판결 이유를 위에서 본 법리와 적법하게 채택한 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않거나 과실상계와 책임제한에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.  3. 원심 변론종결 다음 날부터 건물 인도 완료일까지의 부당이득 또는 손해배상을 구하는 소의 적법 여부 가. 민사소송법 제251조는 “장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다.”라고 정하고 있다. 채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 한다.  장래에 채무의 이행기가 도래할 예정인 경우에도 채무불이행 사유가 언제까지 존속할 것인지가 불확실하여 변론종결 당시에 확정적으로 채무자가 책임을 지는 기간을 예정할 수 없다면 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 없다(대법원 1987. 9. 22. 선고 86다카2151 판결 등 참조). 그러나 채무의 이행기가 장래에 도래할 예정이고 그때까지 채무불이행 사유가 계속 존속할 것이 변론종결 당시에 확정적으로 예정되어 있다면, 장래의 이행을 명하는 판결을 할 수 있다.  나. 원심은, 피고가 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있고, 불법행위에 기하여 이 사건 건물에 대한 차임 상당의 손해를 배상할 의무가 있다고 판단하였다. 그런데 손해배상책임에 관해서는 조정성립 다음 날인 2016. 5. 4.부터 원심 변론종결일인 2018. 3. 9.까지만 인정하고, 원심 변론종결 다음 날인 2018. 3. 10.부터 이 사건 건물 인도 완료일까지 부당이득 또는 손해배상의 지급을 구하는 소(이하 ‘이 부분 소’라 한다)에 대해서는 장래의 이행을 명하는 판결을 하기 위한 요건을 갖추지 못한 것으로서 부적법하다고 판단하였다. 그 이유로 소외 2가 이 사건 건물을 직접 점유하고 있어 피고의 의사와 관계없이 원고의 손해 발생이 중단될 수도 있으므로, 원고의 손해가 계속 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있지 않다는 점을 들었다.  다. 그러나 원심의 판단은 위 법리에 비추어 받아들이기 어렵다. 피고가 원고가 아닌 소외 2에게 이 사건 건물의 열쇠를 건네주어 점유·사용케 함으로써 원고는 이 사건 건물을 인도받지 못하여 차임에 해당하는 손해를 입고 있다고 볼 수 있다. 소외 2가 피고의 양해를 얻어 이 사건 건물을 점유한 이래 이 사건 건물의 인도를 거부하고 있고 피고가 여전히 원고에게 이 사건 건물에 대한 인도의무를 부담하고 있는 이상, 피고의 불법행위로 인한 원고의 위와 같은 손해는 원고가 이 사건 건물을 인도받을 때까지 계속해서 발생할 것이 확정적으로 예정되어 있다고 볼 여지가 있다.  이처럼 피고의 불법행위로 인한 원고의 손해가 이 사건 건물 인도 시까지 존속한다는 것을 이 사건 원심 변론종결 당시에 확정적으로 예정할 수 있다면, 피고가 그 배상책임을 다투고 있어 원고로서는 이를 미리 청구할 필요도 있다. 따라서 원심으로서는 이 부분 소에 관해서도 구체적으로 심리·판단하여 장래의 이행을 명하는 판결을 선고해야 한다고 볼 여지가 있다.  원심의 판단은 장래의 이행을 명하는 판결을 선고하기 위한 요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유 주장은 정당하다.  4. 결론 원심판결의 원고 패소 부분 중 ‘2018. 3. 10.부터 이 사건 건물 인도일까지 부당이득 또는 손해배상을 구하는 부분’을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   김창석(재판장) 조희대 김재형(주심) 민유숙