경매절차의 개선방안 - 주택임대차관계의 현황조사 절차를 중심으로 - 사법정책연구원 연구담당관 이혜정

경매절차의 개선방안  - 주택임대차관계의 현황조사 절차를 중심으로 - 
발행일 : 2023. 8. 14.     사법정책연구원 연구담당관 이혜정

 

I. 서론 

 

부동산에 대한 경매절차에서는 매수희망자에게 매각부동산의 물적 상태와 임대차 등의 점유관계 정보가 제
공되어야 한다. 그런데 매각부동산에 주택임대차관계 있는지를 파악하고, 파악된 주택임대차정보를 기초
로 후속조치를 하는 현행 경매실무에는 다음과 같은 문제점이 있다. 

① 집행법원이 주택임대차정보를 얻게 되는 ‘현황조사’는 주택임차인으로 추정될 수 있는 전입자의 전입신
고일자만 조사되는 경우가 대부분이다. 이로 인해 보증금, 임대기간 등의 주택임대차정보는 임차인의 배당요
구가 없는 한 경매절차에 현출되지 않고 있다(주택임대차정보 수집의 한계 문제).

② 전입세대확인시스템의 문제로 인해 현황조사 시 임차인이 전입신고한 주소와 정확히 일치하는 주소로 
전입세대 검색을 신청하지 않으면 “전입세대가 없다.”는 결과가 나와 주택임대차정보가 누락될 수 있다. 또한 
다가구주택과 같이 하나의 주택에 여러 가구가 사는 경우, 동이나 호가 없거나 있더라도 주민등록표 등·초본
에 명시되지 않아 그 주택에 몇 개의 임대차관계가 있는지의 확인이 어려운 경우도 있다. 주소의 구성요소인 
‘상세주소’가 이러한 문제들의 주된 원인이다 (현황조사에서의 상세주소 관련 문제). 

③ 외국인·외국국적동포(본 연구보고서에서는 ‘외국인등’과 병용한다.)는 경매절차가 한국어로 진행된다
는 점에서, 장애인은 경매절차가 비장애인 중심으로 진행된다는 점에서, 이들은 경매절차상 권리의 인식이나 
그 행사에 취약한 계층에 해당한다고 볼 수 있다. 경매절차에서 이들의 주거권은 주택임대차보호법뿐만 아니
라 특별한 배려정책도 뒷받침되어 보장될 필요성이 있는데, 위에서 언급한 취약성으로 인해 현황조사를 포함
한 경매절차는 위 계층의 주거권 보장에 미흡한 상황이다(취약계층 관련 경매절차 문제).

④ 현황조사 결과 파악된 주택임차인에게 배당요구종기가 고지되어야 하는데, 실무상 고지의무의 이행 방
식이 임차인이 배당요구종기를 인식하고 그 종기까지 대항력을 유지하여 우선변제권을 실질적으로 보장받을 수 있는 환경을 조성하지 못하고 있다 (배당요구종기 고지 방식의 문제).

이상의 문제들은 크게 현황조사절차에서의 문제(위 ① 내지 ③)와 현황조사 결과를 기초로 행해지는 배당요
구종기 고지 방식의 문제(위 ④)로 나누어진다. 이에 본 연구보고서는 주택임대차와 관련된 경매절차 개선방안을 현황조사절차를 중심으로 연구하되, 배당요구종기 고지 방식의 개선안도 함께 검토한다. 

 

II. 경매절차에서의 주택임대차 관련 해외 현황 

1. 일본

가. 경매절차 

일본의 부동산 집행절차는 ① 채권자에 의한 경매신청서 제출, ② 경매개시결정 및 압류, ③ 배당요구종기 공
고 및 채권신고 최고, ④ 현황조사명령과 평가명령, ⑤매각기준가액 결정 및 물건명세서 작성, ⑥ 입찰기일 공
고, ⑦ 매각실시, ⑧ 매각허가결정, ⑨ 대금 납부, ⑩ 채권계산서 제출, ⑪ 배당금 등의 지급 절차로 진행된다.
집행재판소로부터 현황조사를 명령받은 집행관은 부동산 출입권한, 질문 또는 문서제시요구권한이 있고, 폐
쇄된 문을 열기 위해 필요한 처분도 할 수도 있다. 또한 부동산 등에 대하여 부과되는 고정자산세와 관련하여 
시정촌 등이 보유하는 도면 및 기타 자료의 사본을 수집할 수 있고, 전기·가스 또는 수돗물의 공급 및 이와 유
사한 계속적 급부를 하는 공익사업 법인에게 필요한 사항의 보고를 요구할 수도 있다[라이프라인(Lifeline) 조
사권한]. 만약 현황조사 대상자가 정당한 이유 없이 진술 또는 문서의 제시를 거부하거나 허위 진술 또는 허위 문서를 제시한 때에는 6월 이하의 징역 또는 50만 엔 이하의 벌금에 처해진다. 현황조사 대상이 건물이라면 실무상 입회조사가 원칙이고, 점유자가 부재중이라도 외관, 이웃의 진술 기타 사유로 고의적인 부재가 아닌 것으로 판단된다면 첫 방문에는 외관의 촬영만 하고 다음 방문 시 강제입회를 하는 경우가 많다. 만약 입회조사 시 문이 폐쇄되어 있다면 열쇠업자를 통해 문을 열거나 문, 유리 등을 파괴하여 강제적으로 입회하기도 한다. 마지막 방문 시까지 점유자를 만날 수 없으면 점유권원 등에 관한 ‘조회 회답서’를 놓고 온다.

나. 부동산 집행절차에서의 대항력과 우선변제권 

차지차가법(借地借家法) 제31조는 “건물의 임대차는 등기가 없어도 건물의 인도가 있었을 때에는 그 후 건물
에 관하여 물권을 취득한 자에 대하여 그 효력이 생긴다.”고 규정한다. 따라서 등기 없는 임차권도 임대차목
적물을 ‘인도’받으면 제3자에 대해 대항력이 있다.

경락인인 매수인에 대한 임차인의 대항력은 다음과 같이 결정된다. 첫째, 임차인이 임대차목적물인 건물을 
2004. 4. 1. 이후에 인도받은 경우, ① 저당권 설정등기 전에 인도되었다면 대항력이 있다. ② 저당권 설정등기 후 경매절차 개시 전에 인도되었다면 ㉠ 임차권 설정등기가 없거나 임차권 설정등기 전에 설정된 저당권자 전원의 동의가 등기되지 않으면 임차인은 경락 후 6개월 동안만 거주할 수 있고, ㉡ 임차권 설정등기가 있고 임차권 설정등기 전에 설정된 저당권자 전원의 동의가 등기되어 있으면 매수인은 기존 임대차관계를 인수하여야 한다. ③ 저당권 설정등기 후 경매절차가 개시된 뒤에 임대차목적물이 인도되었다면 임차인은 경락 즉시 퇴거해야 한다. 둘째, 임차인이 2004. 3. 31.까지 임대차목적물을 인도받은 경우, ① 인도 날짜가 저당권 설정등기 전이라면 매수인에게 기존 임대차관계가 인수된다. ② 인도 날짜가 저당권 설정등기 후인 경우, ㉠ 임대차계약 기간이 3년 이내라면 임대차계약 기간 종료일까지 매수인은 기존 임대차관계를 인수하고, ㉡ 임대차계약 기간이 3년을 초과하면 임차인은 경락 즉시 퇴거해야 한다.
한편, 일본에서 보통 주택의 임차보증금은 월세의 1~2배 정도의 소액이고, 경매절차에서 임차보증금의 
우선변제를 보장하는 특별규정은 없다.

다. 시사점

① 일본은 부동산 경매 구조가 우리나라와 유사하고, 경매목적물의 정보와 관련된 현황조사보고서, 물건명세
서, 평가서 모두가 작성되며 각 작성자가 우리나라와 같다는 특징이 있다. 그러나 ② 대항력으로 ‘인도’만 요구
하고, 경매절차에서 주택임차인에게 우선변제권이 인정되지 않는다는 점에서 우리나라와 다르고, ③ 집행관의 주택 출입과 강제진입에 대한 근거 규정이 있지만 실무상 거의 이용되지 않는 우리나라와 달리, 일본은 실무상 한차례의 예고 후 강제진입이 원칙이다. ④ 또한 조사를 위한 질문이나 문서 제시요구에 불응하는 점유자 등에게 형사 제재까지 가능하다는 점도 우리나라와 다르다. ⑤ ‘라이프라인(Lifeline) 조사권한’은 점유 여부의 확인을 위해 필요한 정보를 법원 이외의 기관에 요구할 수 있다는 점에서 우리나라의 현황조사 개선안 검토 시 참고할만한 하다.

2. 프랑스

가. 부동산 집행절차

프랑스의 부동산 집행절차는 ① 압류와 동일시되는 요약보고서이므로 인용을 금합니다. ‘불최고’의 송달, ② 부동산 현황조사, ③ 매각조건명세서 작성, ④ 절차결정기일 실시, ⑤ 매각(임의매각 또는 강제매각), ⑥ 대금 지불, ⑦ 배당절차(합의배당 또는 사법배당)의 순서로 진행된다.부동산 집행절차는 채권자의 요청에 따라 압류와 동일시되는 지불최고서(commandement de payer valant saisie)를 집행관이 채무자에게 송달함으로써 개시된다. 지불최고서에는 “부동산이 임대차 대상인 경우, 임차인의 성명 및 주소를, 임차인이 법인이라면 회사명과 본사 소재지를 집행관에게 고지해야 한다.”는 내용이 포함된다.

채무자가 지불최고서를 송달받은 후 8일 안에 변제하지 않으면, 집행관은 부동산 현황조서(procès-verbal 
de description des lieux)를 작성하기 위해 지불최고서에 기재된 부동산에 들어갈 수 있다. 단, 해당 부동산
에 살고 있는 ‘채무자에게 대항력이 있는 권리를 가진 제3자(예: 임차인)’가 집행관의 출입을 거부하면 집행
판사의 사전 승인이 있어야 출입할 수 있다.

현황조서에는 ① 부동산 현황, 구조 및 면적, ② 점유 상황, 점유자 신분 및 그가 주장하는 점유권원, ③ 구분
소유 건물일 경우에 그 관리인의 성(姓)과 주소, ④ 점유자가 제공하는 부동산에 관한 다른 유용한 정보가 기재되어야 한다. 이 내용들은 압류채권자 측이 작성해야 하는 매각조건명세서(cahier des conditions de vente)
의 기반이 되며, 매각조건명세서에는 현황조서가 첨부되어야 한다. 지불최고서에 기재된 바와 같이 현황조사 
시 채무자는 집행관에게 임차인의 성명 및 주소 등의 임대차정보를 알려주어야 하나, 그 불이행에 대한 법적 제재는 없는 것으로 보인다. 

매각조건명세서는 압류채권자의 책임 하에 작성되는데, 여기에 ‘합의된 임차권에 대한 내용’도 기재된다.

나. 부동산 집행절차에서의 대항력과 우선변제권

 

민법 제1743조는 “임대인이 임차물을 매도한 경우에 매수인은 공정증서에 의하거나 확정일자가 있는 정액토지임차인·분익토지임차인·건물임차인에 대하여 인도를 청구하지 못한다. 그러나 임대차계약에서 이의를 유보한 때에 매수인은 농업용이 아닌 재산의 임차인에 대하여 인도를 청구할 수 있다.”고 규정하고 있다. 한편, 경매절차에서는 압류 후 채무자가 체결한 임대차계약이 그 기간에 관계없이 매수인 및 압류채권자에게 대항력을 갖지 아니한다는 규정이 있으나(민사집행법전 제L321-4조), “압류와 동일시되는 지불최고 송달 후에 체결되고 매수인이 매각 전에 그 존재를 알고 있던 모든 임대차계약은 매수인에게 대항력을 갖는다.”는 취지의 대법원 판결이 있다.

한편, 프랑스는 주택의 임차보증금이 소액에 불과하고, 경매절차에서 임차보증금의 우선변제를 보장하는 
특별규정은 없다.

다. 시사점

① 프랑스는 임차권의 대항요건으로 확정일자나 공정증서를 요구한다는 점과 임차인에게 경매절차에서의 
우선변제권을 인정하지 않는다는 점에서 우리나라와 다르다. ② 집행법원의 명령이 별도로 있어야 현황조사
가 가능한 우리나라와 달리 프랑스는 지불최고서 송달후 8일이 경과하도록 채무자가 변제하지 않으면 곧바로 집행관이 현황조사를 위해 대상 부동산에 출입할 수 있다. ③ 우리나라의 현황조사에서는 점유자의 점유권원의 종류와 상관없이 주거에 출입할 수 있으나, 프랑스에서는 채무자에게 대항력 있는 점유자가 집행관의 출입을 거부하면 집행판사의 사전 승인이 있어야 출입할 수 있다. ④ 임차인정보를 집행법원이 알아내는 데 채무자가 전혀 기여하지 않는 우리나라와 달리 프랑스에서는 요약보고서이므로 인용을 금합니다.

임차인정보를 집행관에게 제공하여야 할 의무가 채무자에게 있으나, 의무 위반 시 제재가 없어 그 실효성에
는 한계가 있는 것으로 보인다. 

3. 독일

가. 부동산 집행절차

독일의 부동산 집행절차는 ① 강제경매개시결정, ② 거래가액 감정(감정인에 의한 평가서 작성), ③ 경매기
일 지정 결정, ④ 공고, ⑤ 경매기일 실시, ⑤ 경락허가결정, ⑥ 배당의 순서로 진행된다.
‘부동산의 압류’와 ‘임대차관계의 대항력’ 사이의 우열을 정하기 위해 경매개시결정 송달대상자인 ‘부동산의 
사용임차인 혹은 용익임차인’의 확정이 중요하다. 이를 위해 압류채권자의 신청이 있으면 집행법원은 부동산의 사용임차인 혹은 용익임차인의 확정을 위한 조사를 하여야 하고, 이 때 집행법원은 집행관 또는 특별한 공무원에게 조사를 위탁할 수 있으며, 토지관할 관청에 알려진 사용임차인 또는 용역임차인이 있다면 해당 관청에게 그 정보의 통지를 요청할 수도 있다. 이와 같이 임대차조사의 의미가 압류채권자를 위함에 있다는 특이점이 있다.
경매기일공고에서 열람 가능한 정보 중 ‘진술서(Exposé)’는 감정인이 매각부동산의 현황을 간단히 기술한 것으로, 그 내용 중 ‘사용현황’에는 ‘채무자로부터 임차인 목록을 받은 점’. ‘현재 임대하고 있는 부분’, ‘총 차임’, ‘임대차로 인하여 전체 매각부동산의 가격에 영향이 있으면 그 내용’ 등이 기재된다.

나. 부동산 집행절차에서의 대항력과 우선변제권

민법 제566조 제1항은 “임대인이 임대한 주거공간을 임차인에게 인도한 후 이를 제3자에게 양도한 때에는 양
수인은 그의 소유권이 존속하는 동안 임대차관계로부터 발생하는 권리·의무에 관하여 임대인의 지위를 갖는
다.”고 규정하고 있다. 따라서 임차인은 임대차목적물을 ‘인도’받기만 하면 대항력을 취득하고, 경매절차에서의 매수인도 임대차관계에 관한 모든 권리의무를 인수한다.

한편, 독일에서는 보통 3개월 정도의 차임에 불과한 주택 임차보증금이 수수되고 있고, 경매절차에서 임차
보증금의 우선변제를 보장하는 특별규정은 없다.

다. 시사점 

① 독일에서는 주택의 인도만으로 임차권의 대항력이 인정되고, 경매절차에서 그 보증금을 우선변제 받을 권
리도 보장되지 않는 점에서 우리나라와 다르다. ② 임대차정보를 제공하기 위해 현황조사보고서, 물건명세서, 감정서가 작성되는 우리나라와 달리, 독일은 오직 감정인이 작성한 서류를 통해 임대차정보를 매수희망자에게 제공하고, 그 서류 작성 시 채무자로부터 임차인 목록이 제출된다. ③ 강제집행에 있어서는 ‘부동산의 압류’와 ‘임대차관계의 대항력’ 사이의 우열을 정하기 위해 경매개시결정 송달대상자인 ‘부동산의 사용임차인 혹은 용익임차인’의 확정이 중요한데, 이를 위해 ‘압류채권자의 신청’이 있을 때 집행법원이 임차인의 확정을 위한 조사 또는 조사 위탁을 한다는 점에서, 경매개시결정이 있으면 직권으로 임차인 파악을 포함한 현황조사를 명하는 우리나라와 차이가 있다. ④ 임차인조사 시 토지관할 관청에 알려진 사용임차인 또는 용역임차인이 있다면 해당 관청에 그 정보의 통지를 요청할 수 있다는 점도 우리나라 현황조사절차의 개선안 강구 시 참조할만하다.

III. 현황조사에서 수집되는 주택임대차정보 부족 문제의 해결

1. 수집 정보 부족의 원인과 해결방향

현황조사가 전입자의 전입신고일자에 한정되는 데는 요약보고서이므로 인용을 금합니다. 다음과 같은 다양한 원인이 발견된다. 

첫째, 현황조사 대부분이 평일 주간에 행해져, 직장인과 같이 평일 주간에 주거지에 부재중인 주택임차인
을 집행관이 대면하기 힘들다. 그런데 통계에 의하면 1인 가구, 특히 고령 1인 가구까지 증가하고 있어, 집행
관이 그 동거인을 통해 임대차정보를 확인하는 것조차 불가능해질 가능성도 높아지고 있다. 

둘째, 집행관 대상 설문조사에서 “경매 대상 주택에의 출입을 위해 열쇠업체를 불러 잠긴 문을 강제로 연 적이 있는지”라는 질문에 대해 응답자 154명의 72.7%(112명)가 부정적 답변을 하였는바, 이러한 강제개문 기피 경향도 주택임대차정보 부실의 원인이다. 

셋째, 집행관이 전입자나 그 동거가족을 대면하더라도 ‘전입자의 전입신고일자’만 기재되고 나머지 정보(점유기간, 보증금, 차임, 확정일자)는 공란인 보고서들이 다수인데, 이는 전입자나 그 가족이 임대차정보를 집행관에게 바로 제시할 수 없거나, 집행관에 대한 제시로 인해 집행법원에 권리신고와 배당요구를 하지 않아도 된다고 임차인 측이 오해할 수 있어 집행관이 ‘집행법원에 직접 임대차 관련 정보를 제공할 것’을 임차인에게 권유하기 때문으로 추측된다.

넷째, 전입세대 현관문에 집행관이 붙인 안내문을 소유자가 제거하는 경우도 있고, 이웃 간 교류가 예전 같지 않아 이웃으로부터 얻은 정보의 정확성이 담보되기 힘들며, 공동현관문이 전자키 등으로 시정되어 있어 개별 세대 방문이 어렵다는 등도 수집 정보 부족의 원인으로 분석된다.

이상과 같이 현황조사 시 충분한 임대차정보가 수집되고 있지 못한 주된 원인은 임차인 측으로부터의 임대
차정보 수집 부족인바, 임차인의 협조가 없어도 임대차정보를 수집할 수 있는 방안이 실효성 있는 해결책으로 보인다. 현재 주택임대차계약 당사자 이외의 자에 의해 그 임대차정보가 수집·관리되고 있는 제도로 ‘확정일자부제도’와 ‘주택임대차계약 신고제도’가 있는데, 각 제도의 운영과정에서 수집되는 주택임대차정보에 집행관이 접근할 수 있게 된다면 현황조사에서 수집되는 주택임대차정보의 확충에 도움이 될 것으로 보인다. 

2. 확정일자부제도의 활용 방안

가. 확정일자부제도 운영 현황

2014. 1. 1.부터 시행된 개정 주택임대차보호법 제3조의6에 따라 주택임대차에 이해관계가 있는 자나 주택
임대차계약을 체결하려는 자로서 임대인의 동의를 받은 자는 확정일자 부여기관에 확정일자부에 등재된 정
보의 제공을 요청할 수 있다(이하 동조의 내용을 ‘확정일자부제도’라 한다). 
2014년부터 2022년까지 각 연도별 확정일자 건수는 대체적으로 증가하고 있다. 특히 2022년에 확정일자 
건수가 급격히 증가하고 있는데, 이는 일정 범위의 주택임대차계약을 의무적으로 신고하는 과정에서 확정일자도 함께 부여될 수 있는 ‘주택임대차계약 신고제’가 2021. 6. 1.부터 시행되었기 때문일 것으로 추측된다. 
2014년부터 2022년까지 확정일자를 받은 외국인인 주택임차인 통계도 비슷한 추이를 보이고 있다. 

나. 활용 시 고려사항

(1) 확정일자부 정보 활용의 근거와 정보 제공방식집행관이 확정일자부 정보의 제공을 요청하기 위해서
는 주택임대차보호법 제3조의6에 집행관의 정보접근권을 인정하는 내용을 추가하는 개정이 필요하다. 집행관이 요청할 수 있는 확정일자 정보는 ‘임대차목적물’, ‘임대인·임차인의 인적 정보’, ‘확정일자 부여일’, ‘차임·
보증금’, ‘임대차기간’으로 한다. 정보제공 대상인 확정일자 부여신청일자는 무제한으로 하되, 임대차계약의 
당사자가 전입자나 매각부동산의 소유자인 경우로 한정하여 정보를 제공할지는 정책결정의 문제로 본다. 

(2) 경매절차에서의 활용방식

‘확정일자 부여현황서’의 활용안은 다음과 같다. ① 집행관은 ‘확정일자 부여현황서’를 참고하여 주택임차
인을 조사하고 현황조사보고서를 작성한 후 위 서류를 현황조사보고서와 함께 집행법원에 제출하고, 집행법
원은 그 내용을 기초로 임차인통지서 송달 대상자를 파악하는 등의 조치를 취하면서 매각물건명세서를 작성
한다. ② 2014. 1. 1. 이전에 부여되었거나 공증인법에 따라 공증인이 부여한 확정일자 정보는 제공 대상에서 
제외된다는 점(정보 범위의 한정성)은 경매절차에서 중요한 사항이므로, ㉠ 집행관이 현황조사보고서 작성 시 ‘확정일자 부여현황서’를 참고하였다면 “확정일자 부여현황서를 참고하였다.”는 내용도 현황조사보고서에 기재하고, ㉡ 매각물건명세서 양식에 정보범위의 한정성을 상용구로 추가하며, 집행관이 ‘확정일자 부여현황서’를 참고하여 주택임대차정보를 보고하였을 경우에 사법보좌관은 매각물건명세서의 ‘정보출처 구분’에 ‘확정일자 부여현황’이라 기재한다. ③ ‘확정일자 부여현황서’에는 주민등록번호 전체가 표시되므로, 매각기일 등에 집행과 사무실 등에 비치할 서류에서 위 서류는 제외하여 개인정보를 보호한다.

다. 경매절차에서의 활용을 위한 개선점 

‘확정일자 부여현황서’에는 “확정일자 부여 당시 부여신청서에 신청인이 기재한 주소와 동일한 주소를 검색
조건으로 제시하지 않으면 임대차정보가 제대로 조회되지 않는다.”는 주의문구가 기재되어 있다. 이는 확정일
자 부여현황의 제공을 요청하는 자는 확정일자 부여신청인이 부여신청서에 기재하였던 ‘임대차목적물의 주
소’가 무엇인지를 정확하게 알지 못해, 확정일자 부여현황이 제대로 검색되지 않을 위험이 있음을 의미한다. 주소와 관련된 이러한 문제는 주로 ‘상세주소’와 관련하여 발생하고, 현황조사 시 필요한 다른 서류들의 발급 시에도 공통적으로 발생하는바, 별도의 부분에서 일괄하여 그 개선안을 검토하였다.

3. 주택임대차계약 신고제도의 활용 방안

가. 주택임대차계약 신고제도 운영 현황 

2021. 6. 1.부터 주택(주택임대차보호법 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함
한다. 이하 같다)에 대하여 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한
정한다)·구(자치구를 말한다)에서 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월 차임이 30만 원을 초과하는 주택임대
차계약이 체결된 경우, 계약 당사자는 그 보증금 또는 차임 등 국토교통부령으로 정하는 사항을 임대차계약 
체결일부터 30일 이내에 주택 소재지를 관할하는 신고관청에 공동으로 신고해야 하고, 신고 후 임대차 가격이 변경되거나 계약이 해제되면 그 확정일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 미신고 시 과태료가 부과되고, 신고 항목은 ① 임대차계약 당사자의 인적사항, ② 임대차 목적물(주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약인 경우에는 그 권리의 대상인 주택)의 소재지, 종류, 임대 면적 등 임대차 목적물 현황, ③ 보증금 또는 월 차임, ④ 계약 체결일 및 계약 기간, ⑤ 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권의 행사 여부이다. 

주택임대차계약 신고제 시행 전인 2020년 6월부터 2021년 5월까지 집계된 전·월세 거래건수 통계에 의
하면 매월 평균 18.4만 건의 전·월세 거래건수가 국가에 의해 파악되고 있었다. 그런데 주택임대차계약 신고
제가 시행된 2021년 6월부터 파악된 전·월세 거래건수 통계에 의하면, ① 1차 과태료 부과유예 기간(2021. 
86. 1.~2022. 5. 31.)의 월별 전·월세 거래량 평균이 22.9만 건이었고, ② 2차 과태료 부과유예 기간(2022. 
6. 1.~2023. 5. 31.) 중인 2022년 6월부터 2023년 3월까지의 월별 전·월세 거래량 평균이 22.25만 건에 달
하고 있다. 또한 서울특별시에서 확정일자를 부여받은 외국인 임차인의 수가 2022년 7월에 11,085명으로 전
년 동기 1,452명에 비해 7.6배 증가하였고, 4년 전 동기기준 30배 가까이 늘어났는데, 주택임대차계약 신고제
의 영향으로 평가되고 있다.

나. 활용 시 고려사항 

(1) 주택임대차계약 신고정보 활용의 근거와 정보 제공방식

집행관이 주택임대차계약 신고정보의 제공을 요청하기 위해 부동산거래신고법 제25조에 집행관의 주택임
대차계약 신고정보 제공요청권과 개인정보 보호의무를 부과하는 규정을 신설하고, 동법 제26조 제4항에 의무 위반 시 제재 규정을 신설한다. 신고정보는 가칭 ‘주택임대차계약 신고정보현황서’로 제공하고, 정보제공 대상인 계약의 신고일자는 무제한으로 하되, 임대차계약의 당사자가 전입자나 매각부동산의 소유자인 경우로 한정하여 정보를 제공할지는 정책결정의 문제로 본다.

(2) 경매절차에서의 활용방식

‘주택임대차계약 신고정보현황서’의 활용안은 다음과 같다. ① ‘주택임대차계약 신고정보현황서’를 발급받은 
집행관은 그 내용을 참고하여 임차인을 조사하고 현황조사보고서를 작성한 후, 위 서류를 현황조사보고서와 
함께 집행법원에 제출하고, 집행법원은 그 내용을 기초로 임차인통지서 송달 대상자를 파악하는 등의 조치를 
취하면서 매각물건명세서를 작성한다. ② 주택임대차계약 신고제가 실시된 2021. 6. 1.부터 신고대상인 계
약 정보만 제공될 수 있다는 점(정보 범위의 한정성)은경매절차에서 중요한 사항이므로, ㉠ 집행관이 현황조
사보고서 작성 시 ‘주택임대차계약 신고정보현황서’를 참고하여 작성하였다면, “주택임대차계약 신고정보현
황서를 참고하였다.”는 내용을 현황조사보고서에 기재하고, ㉡ 매각물건명세서 양식에 정보범위의 한정성을 
상용구로 추가하며, 집행관이 ‘주택임대차계약 신고정보현황서’를 참고하여 주택임대차정보를 보고하였을 
경우에 사법보좌관은 매각물건명세서의 ‘정보출처 구분’에 ‘주택임대차계약 신고현황’이라 기재한다. ③ ‘주
택임대차계약 신고정보현황서’에 기재된 당사자의 주민등록정보 보호를 위해, ‘주택임대차계약 신고정보현
황서’의 양식 자체에서 주민등록번호 앞자리 6개만 노출되도록 하거나, 매각기일 등에 집행과 사무실 등에 비
치할 서류에서 ‘주택임대차계약 신고정보현황서’를 제외한다.

다. 경매절차에서의 활용을 위한 개선점

(1) 신고대상을 금액·지역적으로 제한한 문제

부동산거래신고법 제6조의2, 제6조의3, 동법 시행령 제4조의3에 의해 신고대상인 주택임대차계약은 ① 경
기도 외 도(道) 관할 군(郡)지역을 제외한 전역에 있는주택을 대상으로 한 임대차계약으로, ② 보증금이 6천
만 원을 초과하거나 월차임이 30만 원을 초과하는 경우로 한정되고, ③ 보증금이 6천만 원 이하 또는 월차임이 30만 원 이하로 갱신된 계약도 신고대상에서 제외된다.

이러한 제한과 관련하여 찬반 논의가 있는바, 신고범위의 제한으로 인해 월세를 낮추고 관리비를 인상하는 
등의 탈법이 난무하여 ‘임대차시장에서의 정보제공과 적정가격 형성에의 도움’이라는 주택임대차계약 신고
제의 취지에 반하는 결과가 초래되고, 주택임대차계약신고제도를 통해 경매절차에서 활용할 임대차정보에 
 공백이 야기된다. 이에 주택임대차계약의 신고대상을 모든 주택임대차계약으로 확대할 것을 제안한다. 

 

(2) 계약조건과 관련된 신고대상 제외 계약의 문제 

계약조건과 관련된 신고대상 제외 계약은 다음과 같은 개선이 필요하다. ① 신고제도 운영상 주택임차인과 
체결한 전대차계약은 신고대상이 아니나, 전대차계약도 경매절차에서 고려되어야 하는 임대차계약인바, 신
고대상에 전대차계약도 포함된다면 전대인과 전차인의 전출입에도 불구하고 말소기준권리자보다 앞선 임대차관계가 있다는 정보가 경매절차에 현출되어 그 운영에 도움이 될 것이다. ② 부동산거래신고법 제6조의3 제1항은 신고된 계약의 변경과 관련된 신고사항을 보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경된 경우로 제한하고 있어, 임대차기간, 면적의 변경과 같이 보증금 또는 차임의 증감과 관련 없는 갱신은 신고대상에서 제외되는 것으로 해석된다. 또 신고된 임대차계약이 해제된 경우만 신고대상이고 해지된 경우는 신고대상이 아니다. 그러나 면적이나 임대차기간이 변경된 경우도 신고토록 하면 경매절차에 반영될 임대차정보의 정확성이 제고될 것이다. 또한 동일한 임대차계약에 대하여 중복하여 정보가 수집되는 등의 혼란을 막기 위해 임대차계약의 해지도 신고대상에 포함시킬 것을 제안한다. 

(3) 주소 검색기능 문제 

확정일자 부여현황 조회 부분에서 살펴본 ‘상세주소’로 인한 문제는 주택임대차계약 신고정보 현황의 조회 
시에도 발생할 수 있는바, 별도의 부분에서 그 해결책을 제안한다.

IV. 현황조사에서의 상세주소 관련 문제 해결

1. 상세주소의 다양한 표기로 인한 문제와 해결방안 

가. 상세주소의 다양한 표기로 인한 경매절차에서의 문제

‘주민등록 시 기록된 주소’와 조금이라도 불일치하는 주소로 전입세대확인서의 발급을 신청하면, 주소불일
치를 이유로 확인서가 발급되지 않는 것이 아니라, 전입자가 있어도 전입세대가 없다는 확인서가 발급되고 있
다. 이러한 전입세대확인서를 기초로 조사대상 주택을 방문한 집행관이 누구도 만나지 못하고 현관문에 부착
한 안내문에 대한 반응도 받지 못했다면, 현황조사보고서에는 “해당 매각부동산에는 전입자나 점유자가 없
다.”고 기재될 것이고, 이 보고서를 받은 집행법원도 임차인통지서를 송달하지 않은 채 “임차인이 없다.”는 매
각물건명세서를 작성하여 경매절차를 진행할 것이다. 

이로 인해 전입자인 임차인은 권리신고나 배당요구를 하지 못하고, 매수인은 임대인으로서의 의무를 인수하
게 되는 불측의 손해를 입을 수 있다. 이러한 우려는 집행관 대상 설문조사나 집행관연찬과정 등에서 그 현실
화가 확인되고 있고, ‘전입자 조회 주소의 다양화’라는 실무상 대책도 검색 결과 오류를 원천적으로 예방하고 
있지 못하는 상황이다. 

또한, 관련 부분에서 살펴본 바와 같이, 상세주소의 다양한 표기로 인해 전입세대 확인 시 발생하는 문제가 
확정일자부 정보와 주택임대차계약 신고정보를 조회할 때도 발생할 수 있다. 이에 전입세대, 확정일자부 정보, 주택임대차계약 신고정보 등 주택임대차와 관련된 정보의 조회 결과에 상세주소의 다양한 표기로 인한 문제가 영향을 끼치지 않을 방안이 강구되어야 한다.

나. 해결방안

각종 신고정보 상 주소와 공부상 주소를 서로 연관시켜 어느 주소를 기준으로 조회를 하더라도 연관된 정보
가 조회되도록 하는 방안을 해결책으로 제안한다. 이를 위해 ‘주택임대차정보시스템’(RHMS: Rent Home 
Management System)을 이용한다면 등기기록상 주소와 각종 신고정보에서 관리되는 주소의 표기가 상이
하더라도 등기기록상 주소로 각종 신고정보를 정확히 조회할 수 있을 것이다. RHMS의 활용을 위해 「민간임
대주택에 관한 특별법」 제60조 제5항, 제6항, 제65조 제1항에 국토교통부 이외에 각 신고정보 관리기관도 
RHMS를 활용하여 정보를 검색할 수 있는 권한을 인정하는 근거와 그 이용 시 준수해야할 의무, 의무 위반 시 
제재에 대한 내용을 추가할 것을 제안한다. 

2. 상세주소 미부여 문제와 해결방안

가. 상세주소 미부여로 인한 경매절차에서의 문제

다가구주택 등에는 복수의 가구가 거주할 수 있음에도 불구하고, 주민등록표에 호실 구분에 따른 상세주소
의 표기가 강제되지 않는다. 이로 인해 현황조사 시 어느 호실을 누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지를 확인
하기 곤란하고, 임차인통지서를 임차인이 실제로 수령하기 어려워, 집행관이 주택임대차정보를 수집하거나 
집행법원이 특정 호수의 임차인에게 경매개시사실과 배당요구가 필요함을 알리는 등의 조치를 하여 경매절
차가 원활히 진행되는 데 지장이 있다. 이 문제는 집행관 대상 설문조사나 집행법원 실무자 인터뷰에서도 그 
심각성이 확인되고 있다. 

나. 개선안

(1) 본인이 등재 신청한 동·호수 정보의 활용 범위 확대

「주민등록법 시행령」 제9조 제5항에 따라 다가구주택의 거주자는 주민등록표상 거주지의 도로명주소나 지
번 주소의 뒷부분에 ‘건축물의 이름, 동번호, 호수’를 기재해달라는 신청을 할 수 있는데, 위 정보를 현황조사에서도 활용할 것을 제안한다. 이를 위해 「주민등록법 시행령」 제9조 제6항에 ‘현황조사 목적’을 추가하고, 위 정보를 기재한 가칭 ‘주민등록법 시행령 제9조 제5항에 의한 건축물의 명칭, 동번호, 호수 정보서’를 만들어 현황조사에서 활용할 수 있게 하며, 위 서류에 기재된 개인정보의 보호조치도 병행한다. 

(2) 상세주소 부여 주택의 확대

도로명주소법 제14조에 따라 다가구주택 등의 소유자나 임차인의 신청 또는 특별자치시장 등의 직권에 의
해 다가구주택 등에도 상세주소가 부여될 수 있다(상세주소 부여제도). 그런데 부여가 강제되지 않음으로써 
임대차로 인해 상세주소 부여가 필요한 주택 모두에 상세주소가 부여되지 못하고 있다. 이에 다가구주택 등을 임대하거나 임대하려는 경우에는 ‘반드시’ 상세주소를 부여받도록 하고, 그 위반 시 과태료를 부과하는 조치도 병행할 것을 제안한다. 

V. 취약계층 관련 경매절차의 개선

1. 외국인·외국국적동포가 임차인인 경우의 개선방안

가. 외국인등에 대한 경매절차 안내의 중요성

판례에 따르면 외국인등의 주택임차권도 주택임대차보호법의 적용대상이다. 따라서 집행법원은 경매절차 
운영 시 외국인등이 임차인이라면 내국인과 같은 정도의 절차적 보장을 해 주어야 한다. 그런데 집행관이 현
황조사 시 제공하는 안내문은 한국어로 기재되어 있어 이를 받은 외국인등이 그 내용을 이해하지 못할 가능성
이 높고, 외국인등을 만나지 못한 집행관이 안내문을 현관문에 부착해놓기만 하면 외국인등은 안내문이 가지
는 중요성을 간과하고 경매절차에서 그 권리를 행사할 기회를 놓칠 수 있다. 

나. 개선방안

 
집행관이 사용하는 안내문의 내용을 다양한 외국어로 번역한 정보로 연결되는 바코드(본 보고서에서는 ‘정
보번역 바코드’라 한다)를 안내문에 표시하고, 정보번역 바코드로 문서의 내용을 알 수 있음을 표시하기 위해 
바코드 근처에 영문·중문·일문으로 “이 부분을 확인하세요.”를 번역하여 기재하는 등의 조치를 할 것을 제
안한다. 이 조치는 임차인통지서나 기일통지서 등의 각종 서류에도 적용토록 한다.

또한 법원이 운영하는 외국인·이주민에게 안내하는 홈페이지에 집행절차에 대한 안내와 관련 양식을 등재
하고, 번역된 외국어 수도 늘리며, 현황조사 시 사용되는 안내문, 임차인통지서나 기일통지서 등의 각종 서류
에 위 홈페이지 주소를 추가할 것을 제안한다. 

2. 장애인이 임차인인 경우의 개선방안

가. 경매절차에서 장애인에 대한 조력이 필요한 이유 

헌법 제27조, 제11조 제1항 등에 근거하여 장애인차별금지법 제26조는 사법절차 및 서비스 제공에 있어 장
애인의 재산권 보장을 위한 각종 조치를 취할 의무를 사법부에 부과하고 있다. 또한 주거기본법, 「장애인·고
령자 등 주거약자 지원에 관한 법률」은 장애인을 포함한 주거약자의 주거권을 보호하기 위한 정책 마련과 지원에 대해 규정하고 있다. 장애인에 대한 위와 같은 입법취지는 경매절차에서도 반영될 필요가 있다. 경매절차에서 주택임차인은 권리신고를 하여 이해관계인이 될 수 있고, 배당요구의 방식으로 우선변제권을 행사할 수 있는데, 이를 위해서는 주택임대차와 관련된 법률적 내용을 기재한 일정한 양식에 주택임대차계약서 사본을 첨부하여 집행법원에 제출해야 하고, 제출기한이 정해져 있기도 하여 경매절차에서 권리를 행사하는 데 있어서의 어려움과 매각 후 인도과정에서의 심적 부담이 일반인보다 장애인이 더 클 수 있기 때문이다.

조사한 바에 의하면 집행관은 현황조사 시 주택임차인이 장애인인 경우를 상당수 경험하고 있으나 장애인
에 대한 현황조사를 어떻게 해야 할지에 대한 대책이 마련되어 있지 않은 상황이고, 현황조사 단계에서 인지된 장애인 정보도 현황조사보고서의 형식으로 집행법원에 알려지지 않아 현황조사보고 이후 진행되는 경매절차에서 장애인인 임차인과 관련된 지원 조치는 전혀 행해질 수 없는 환경이다. 

나. 장애인 임차인에 대한 지원 방안

「장애인·고령자 등 주거약자 지원에 관한 법률」 제17조 제1항 각 호와 동법 시행령 제9조 제1항 각 호를 종합
하면, 주택임차인인 장애인의 주거에 경매절차가 개시되었을 경우에 주거약자 주거지원센터가 배당요구 관련 조치나 인도명령에 대한 대책 강구, 법률구조공단과의 연계 지원 등 경매절차에서 장애인의 주거대책에 도움을 줄 수 있을 것으로 보인다. 이에 집행관이 현황조사 시 전입세대 조회를 요청한 매각부동산 소재지에 전입한 자가 주민센터등에 등록된 장애인인 경우, ① 주민센터등은 즉시 주거약자 주거지원센터에 그 지원을 요청하도록 하고, ② 집행관은 전입자가 장애인이라는 점을 현황조사보고서에 특이사항으로 기재하며, ③ 이를 보고받은 집행법원은 해당 장애인의 배당요구종기 준수 여부 등에 관심을 두면서 그 장애인의 배당요구 종기 연기 신청에 대해 배려하는 조치를 취할 필요가 있다.

또한 주택임차인인 시각장애인을 위해 재판서 등에 표시하는 음성생성용 바코드를 현황조사 시 제공하는 안내문이나 임차인통지서에 표시토록 하고, 안내문의 경우에 음성생성용 바코드가 표시되어 있다는 것을 시각장애인 스스로 알 수 있도록 촉각돌기를 음성생성용 바코드 둘레 전체에 표시할 것을 제안한다.

VI. 배당요구종기 고지 방식의 개선

1. 배당요구종기 고지의 중요성

 

배당요구종기가 정해지면 법원에 알려진 민사집행법 제88조 제1항의 채권자에게 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구종기를 고지해야 하고(동법 제84조 제2항), 배당요구종기가 연기되거나 새로 지정된 경우에도 같은 조치가 취해져야 한다(동법 제84조 제7항, 제87조 제3항). 이러한 고지의무는 임차인통지서의 송달에 의해 이행되고 있는데, 배당요구종기까지 배당요구를 하고 대항력을 유지해야만 배당금에서 우선변제 받을 수 받을 수 있는 주택임차인에게 임차인통지서의 수령은 중요하다.

2. 배당요구종기 고지 수단의 개선

가. 고지 절차 개선의 필요성 

실무상 임차인통지서의 송달은 주택임차인 측이 ‘배당요구종기’를 인식할 수 있는 상태에 있는지와는 상관
없이 ‘배당요구종기의 고지라는 법률상 의무 이행’이 완료된 것으로 처리되는 ‘발송송달’로 종료되고 있다. 이
는 경매절차의 신속한 운영을 위함이지만, 임차인통지서의 내용을 인지하지 못한 주택임차인은 배당요구를 
하지 못해 우선변제를 받을 수 없을 수 있고, 후순위권리자가 받아간 배당금에 대한 부당이득반환청구도 할 
수 없다. 또한 주택임차인이 배당요구종기의 연기를 신청하면서 임차인통지서를 송달받지 못했다거나 배당요구종기를 알지 못했다고 주장하면 집행법원은 유연하게 연기의 가부를 판단하고 있는데, 이로 인해 경매절차가 평균 4개월 정도 지연될 수 있다. 

또한 주택임차인은 등기부나 경매개시결정의 공고, 집행관이 교부하는 안내문, 임차인통지서의 송달 등에 
의해 경매절차의 개시를 알 수 있는데, 등기부 열람이나 공고 확인은 일상적으로 경매절차의 개시를 인식할 수 있는 경로가 아니다. 집행관이 안내문을 교부하거나 집행법원이 임차인통지서를 송달하는 방식 역시 유학, 해외출장, 병원에의 장기입원 등으로 인해 거주지에 거주할 수 없는 사정이 있는 임차인에게 적합한 인식 계기가 되기 어렵다. 

나. 개선방안 

첫째, 임차인통지서의 내용을 임차인측이 실제 인식할 확률을 높이기 위해 ‘집행관에 의한 통합송달’ 후 발
송송달을 하는 방식으로 임차인통지서를 송달할 것을 제안한다. 둘째, 배당요구종기 등 경매절차정보 제공 
수단의 다양화 측면에서 ① 확정일자부 정보와 주택임대차계약 신고정보에 대한 집행관의 접근권이 인정되
는 것으로 제도가 변경된다면, 위 정보들을 집행관이 조회할 때 임차인에게 통보되는 서비스도 제공하고, ② 주민등록표 등·초본이 발급될 경우에 그 발급사실이 문자메세지등으로 통보될 수 있는 「주민등록법 시행령」 
제47조 제8항의 통보서비스제도를 경매정보의 제공에 활용할 것을 제안한다. 

3. 변경된 배당요구종기 고지 방식의 개선

가. 문제점

배당요구종기가 연기되거나 새로 정해지면 변경된 종기를 다시 공고하고, ‘법원에 알려진 민사집행법 제88조 제1항의 채권자’에게 고지를 하되 이미 배당요구를 한 사람에게는 고지를 하지 않는다(동법 제84조 제7항, 제87조 제3항). 그런데 ① 이미 배당요구를 한 임차인은 변경된 종기를 고지 받지 못함으로써 변경된 종기까지 대항요건을 갖추지 못해 배당받지 못할 위험에 처하게 되고, ② 아직 배당요구를 하지 않은 임차인에게 고지되는 현행 임차인통지서 양식은 임차인에게 “변경된 종기까지 대항요건을 유지해야 한다.”는 점을 명백히 인식시키지 못하여, 변경된 종기 전에 전출한 임차인이 배당받지 못할 수도 있다.

나. 개선방안

첫째, 민사집행법 제84조 제7항, 동법 제87조 제3항과 관련 예규를 개정하여 ‘주택임대차보호법에 의하여 
우선변제청구권이 있는 임차인’에 대해서는 배당요구 여부와 상관없이 변경된 배당요구종기를 무조건 고지하고, 임차인이 ‘종기가 변경되었음’을 명백히 인식할 수 있는 양식을 개발하여 고지 시 사용할 것을 제안한다.

 

VII. 결론

주택임대차와 관련된 경매절차는 앞으로 큰 변화가 있을 것으로 보인다. 최근 주택임대차와 관련된 법·제도적 변화 중 경매절차와 관련된 가장 큰 이슈는 주택임대차계약 신고제도의 전격시행이다. 이 제도의 기반은 ‘과태료에 의한 신고의무 강제’라는 점에서, 임대인에게 등기의무를 강제할 수 없어 등기 대신 주택의 인도와 주민등록이라는 간이한 방식으로 주택임차권의 대항력과 우선변제권까지 보장하는 주택임대차보호법이 앞으로도 그 내용의 변경 없이 명목을 유지할 지 주목하여야 한다.

또한 사회 환경의 변화로 인해 대면 방식의 주택임대차관계 조사는 그 틀을 변경하여야 할 수 있다. 특히 향
후 전자경매의 도입이 논의될 경우에 그 정보수집방안으로 국가가 보유하는 임대차정보의 활용이 대두될 것
으로 보인다. 이미 국토교통부는 주택임대차가 추정되는 것을 넘어 간주될 수 있는 정도까지의 정보를 수집할 수 있는 시스템을 운영하고 있다. 이러한 시스템을 집행법원이 직접 이용할 수 있게 한다면, 집행법원은 조사대상 소재지 정보만 제공한 채 현황조사를 명하고 그 후의 절차는 집행관과 주민등록 정보를 관리하고 있는 기관의 처리 결과에 의존하는 위치에서 벗어나, 시스템에서 얻은 정보로 직접 주택임대차관계를 정립하는 등 경매절차를 주도적으로 운영할 수 있다.

이와 같은 흐름을 참고삼아 경매절차의 기본적인 틀은 유지하되 시스템적 개선을 통해 시대의 변천과 그 맥
을 같이 하는 새로운 경매제도를 마련한다면, 경매절차뿐만 아니라 국가 경제 전체의 운영에도 바람직할 것으
로 보인다  

 

이혜정,+경매절차의+개선방안+-+주택임대차관계의+현황조사+절차를+중심으로,+사법정책연구원(2023).pdf

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이혜정,+경매절차의+개선방안+-+주택임대차관계의+현황조사+절차를+중심으로,+사법정책연구원(2023)(요약보고서).pdf

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