지자체가 임대사업자 상대로 공공민간임대주택에 관한 협약을 통한 매매계약 체결시 구체적으로 특정되어야 하는지 여부

 

대법원2023. 9. 14.선고 2023다227500   소유권이전등기   (바)   파기환송

 

지방자치단체가 임대사업자를 상대로 공공지원민간임대주택에 관한 협약을 통한 매매계약이 체결되었다고 주장하면서 소유권이전등기를 청구하는 사건[대법원 2023. 9. 14. 선고 중요 판결]

[지방자치단체가 임대사업자를 상대로 공공지원민간임대주택에 관한 협약을 통한  매매계약이 체결되었다고 주장하면서 소유권이전등기를 청구하는 사건]

◇매매계약의 성립요건◇

  매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 것이므로, 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이며, 그 경우 매매목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 충분하다(대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결, 대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 등 참조), 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액 산정에 관하여 당사자 간에 다툼이 있다면 법원이 이를 정할 수밖에 없다(대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다7940 판결 참조). 매매대금 액수를 일정기간 후 시가에 의하여 정하기로 하였다는 사유만을 들어 매매계약이 아닌 매매예약이라고 단정할 것은 아니다(대법원 1978. 6. 27. 선고 78다551, 552 판결 참조). 그 밖에 특별한 사정이 없는 한 이행시기, 이행장소, 담보책임 등에 관한 합의가 없었더라도 매매계약이 성립하는 데에 지장이 없다.

☞  원심은 이 사건 협약서에 이 사건 각 부동산의 공급(공공기여) 조건으로 그 매매대금이나 지급기일 등이 구체적으로 기재되어 있지 않고, 임대사업자인 피고가 이 사건 협약 체결 직후 이 사건 각 부동산을 지방자치단체인 원고에게 공급할 대상으로 특정하여   통보하였으나, 이는 향후 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약 체결을 예정하고 이루어진 것일 뿐이라는 이유 등을 들어 이 사건 협약 체결 사실만으로 원고와 피고 사이에 이  사건 각 부동산에 관한 매매계약 체결을 인정하기 어렵다고 판단하였음

☞  대법원은, 원고와 피고 사이에 체결된 공공지원민간임대주택에 관한 이 사건 협약에서 민간임대주택법령에 근거하여 피고가 용적률 등이 완화된 역세권 임대주택 사업을 시행할 수 있도록 하되, 공공기여 방안으로서 민간임대주택법에 따라 지방자치단체에 공급하여야 할 세대에 해당하는 31세대를 공급하고, 매매대금도 민간임대주택법령 등에 정해진 표준건축비로 산정하기로 정하였으며, 이 사건 협약 직후 피고가 협약에서 정한 바에  따라 추첨을 실시하여 31세대를 특정하여 원고에게 통보하고 집합건물로서 구분등기까지 마쳤는바, 그렇다면 민간임대주택법령 및 그 법령의 규정에 따라 체결된 협약에 의하여 피고는 이 사건 건물 중 일정한 수의 세대를 반드시 원고에게 공급하여야 하고 그 공급가액 역시 위 법령 및 협약에서 정한 기준에 따라야하기 때문에 이 사건 협약으로써   계약의 목적물과 대금을 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준은 정하여졌고, 원고는 이 사건 협약에 따라 매매계약의 효력을 주장하며 계약의 이행으로서 소유권이전등기절차 이행을 구할 수 있다고 판시하면서 원심판결을 파기·환송함 

대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결 [소유권이전등기][집34(1)민,34;공1986.4.1.(773),437] 【판시사항】 가. 매매의 목적물과 대금이 계약체결시에 구체적으로 특정되어야 하는지 여부 나. 당사자의 진정서에 대한 회신만으로 지방자치단체소유재산에 대한 매매계약이 성립된 것으로 볼 수 있는지 여부 다. 소각하판결에 대하여 패소자가 청구기각 사유를 들어 상고할 수 있는지 여부 라. 사후에 매매목적물이나 대금을 특정하는 것이 인정되는 경우 【판결요지】 가. 매매계약에 있어 매매목적물과 대금은 반드시 그 계약체결 당시에 구체적으로 특정되어 있을 필요는 없고 이를 사후라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다.  나. 지방재정법시행령 제67조 및 제58조, 예산회계법시행령 제116조 및 제93조 내지 제95조 소정의 요건과 절차를 거쳐야 하는 지방자치단체 소유의 재산매각에 있어서 당사자의 진정서에 대한 회신만으로는 그 재산매각의 당사자사이에 곧바로 그 재산에 관한 매매계약이나 또는 예약이 성립하였다고 볼 수 없다.  다. 소 각하판결에 대하여는 그 패소자가 청구기각사유를 들어 상고심에서 다투는 것은 자기에게 불리한 사유를 주장하는 것이어서 상고이유로 삼을 수 없다.  라. 매매계약에 있어서의 목적물 및 대금은 특별한 사정이 없는한 그 계약체결 당시에 약정하였던 목적물 및 그 대금이어야 하고, 사후에 특정되는 목적물이나 대금은 계약체결 당시에 예정하였거나 사후기준을 정하였을 경우에 한하여 그 기준이 된다.  【참조조문】 가.라. 민법 제563조 나. 민사소송법 제187조 다. 제393조 【참조판례】 가. 대법원 1960.7.7. 선고 4292민상819 판결 1978.6.27. 선고 78다551, 552 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 중앙시장 주식회사 소송대리인 변호사 박두환 【피고, 피상고인】 성남시 소송대리인 변호사 이백호 【원심판결】 서울고등법원 1984.10.30. 선고 83나1996 판결 【주 문】 가. 원심판결중 원고의 주위적 청구와 제1차 예비적 청구에 관한 상고를 각 기각한다. 이 부분에 관한 상고 소송비용은 원고의 부담으로 한다. 나. 원심판결중 원고의 제2차 예비적 청구에 관한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 가. 원고 소송대리인의 상고이유 제1점에 관하여 판단한다. 원심은 그 판결이유에서 원시장 부지 415평을 서울시에 당초의 전답 수용가격에 상응한 평당 금 350원씩으로 매도한다는 내용의 매매계약과 서울시는 이에 부수하여 원시장 부지 및 그 주변 토지를 합한 1,000평의 토지를 타시장에 준하여 원고에게 매도한다는 취지의 약정이 포함된 복합계약이 1971.6.10자로 성립된 것으로 보여진다고 전제한 다음, 그와 같은 복합적인 약정이 있기까지의 경과와 배경에 비추어 위 약정 중 1,000평 토지에 관한 부분은 매매의 요건사실인 매매목적물의 특정과 가격결정의 방법 및 매매절차와 방식에 관한 대체적인 기준에 대하여만 합의한 것으로 보여지고, 동 토지에 관하여 대금을 평당 금 10,000원씩으로 확정하여 원·피고간에 71.6.10.자로 매매계약이 체결되었다고 보기 어렵다고 하여 원고의 주위적 청구를 배척하고 있다.  살피건대, 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 것이므로 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 그 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이며, 그 경우 매매목적물과 대금은 반드시 그 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다고 할 것이다( 당원 1960.7.7. 선고 4292민상819 및 78.6.27. 선고 78다551, 552 판결 각 참조). 원심은 위 1971.6.10.자 약정이 이 사건 1,000평의 토지를 타시장에 준하여 매도한다는 약정이 성립된 사실을 인정하면서도 한편으로는 위 약정은 동 토지대금을 평당 금 10,000원씩으로 확정하여 매매계약이 체결되었다고 보기는 어렵다고 판시하고 있는바, 위 "타시장에 준한다"는 의미가 원심이 설시한대로 타시장에 준한 토지대금을 뜻하는 것이라면 이는 계약체결 후에 이를 구체적으로 특정못할 바 아니므로 이는 그 매매대금을 사후에라도 특정못할 사유가 되지 못함에도 그 대금이 계약체결당시에 평당금 10,000원씩으로 확정할 수 없다 하여 매매계약의 성립을 부정한 원심의 조치는 매매계약의 성립에 있어서 매매목적물과 대금에 관한 법리를 오해한 허물이 있다 할 것이니 이점을 탓하는 논지는 이유 있다 하겠다.  그러나 한편 기록에 의하면, 이 사건 토지 1,000평은 원래 지방자치단체인 서울시 소유로서 시유지(잡종재산)임이 명백하므로 이의 매각에는 지방재정법시행령 제67조 및 제58조, 예산회계법시행령 제116조 및 제93조 내지 제95조의 적용을 받는다 할 것인바(서울시가 도시계획법에 의한 일단의 주택지 조성사업을 위하여 사인과 대등한 지위에서 토지를 매수하는 경우 그 사업을 위한 토지매수에 있어서는 도시계획법 또는 토지수용법의 적용을 받는다 하더라도 지방자치단체 소유의 토지를 매각할 때에는 위 지방재정법 및 예산회계법령이 당연히 적용된다고 보아야 한다), 원고가 위 서울시 사이에 맺어졌다고 주장하는 1971.6.4.자 약정의 유일한 직접 증거로는 갑 제8호증(중앙시장 용도지정사본)이 있는바 이는 원고의 진정서에 대한 회신임이 기록상 분명하므로 위 지방재정법 및 예산회계법령 소정의 요건과 절차를 거쳐야 하는 지방자치단체 소유의 재산매각에 있어서는 위 갑 제8호증의 진정서 회신만으로는 그 재산매각의 당사자 사이에 곧바로 그 재산에 관한 매매계약이나 또는 그 예약이 성립하였다고 볼 수는 없고 위 진정서 회신을 기초로 하여 사후에 위에서 설시한 법령소정의 요건과 절차를 거친 후에 이에 따른 매매계약이나 그 예약을 체결하겠다는 일방 당사자의 의사의 통지라고 해석함이 당사자의 진정한 의사에 합치되는 것이라 할 것이다.  그렇다면 결국 위 71.6.4. 당시 원고와 서울시 사이에 원고주장과 같은 매매계약이나 또는 그 예약이 성립되었다고 볼 수는 없으므로 위 매매계약의 성립을 전제로 하는 이 부분 상고논지는 채택할 수 없다.  2. 원고 소송대리인의 상고이유 제2점에 관하여 본다. 원심판결은 이 사건 토지 1,000평에 관한 매매예약이 성립된 것으로 보아야 한다는 피고의 제1차 예비적 청구에 대하여 판시 전단부분에서는 위 매매예약이 성립된 것으로 볼 수 없다라고 판시하고 그 후단 부분에서는 딴 이유를 들어 이 부분 예비적 소는 부적법하다 하여 각하하고 있다.  그러나 피고주장의 매매예약의 성립이 부정되면 이 부분 청구를 기각하여야 하고 각하할 것은 아님에도(그 후단 설시의 가정판단과 같이 매매예약이 있은 경우 완결권을 행사하였다면 곧바로 청구를 인용할 것이지 권리보호의 이익이 없다고 할 수는 없다) 이를 각하하였음은 이유의 모순을 범한 잘못이 있다 아니할 수 없다.  그러나 한편 위 갑 제8호증의 기재만으로는 이 사건 토지 1,000평에 관한 매매예약이 성립된 것으로 볼 수 없다 함은 위에서 본바와 같으므로 이의 매매예약이 성립되었음을 전제로 하는 이 부분 청구는 이유 없고, 소 각하한 판결에 대하여는 그 패소자가 청구기각 사유를 들어 상고심에서 다투는 것은 자기에게 그 불리한 사유를 주장하는 것으로서 상고이유로 삼을 수 없으므로 결국 이 부분 논지 역시 받아들일 수 없다.  3. 원고 소송대리인의 상고이유 제3점에 관하여 판단한다. 원심은 그 판결이유에서 원시장부지 415평을 당초의 예정 매수가격인 평당 금 350원씩으로 한 매매계약과 이에 부수하여 위 415평을 포함한 1,000평의 시장부지를 용도지정하여 원고에게 타시장에 준하여 불하한다는 약정이 포함된 복합계약이 성립되었다고 전제하고, 위 415평의 매매계약에 부수한 매매예약에 따라 이건 토지에 관하여 평당 금 10,000원씩에 책정한 대금으로 본 계약을 체결할 의무가 피고에게 있다는 전제하에 그와 같은 피고의 의무불이행을 사유로 한 해제의 의사표시는 그 효력이 없다고 판시하고 또한 위 71.6.10.자로 맺어진 약정 중 "타시장에 준하여 불하한다"는 뜻은 그 토지대금을 본 계약 성립시의 감정가격에 따라 결정된다고 풀이함이 상당하다고 전제한 다음, 변론의 전취지에 의하면 피고는 언제라도 원고에게 시가에 따른 매매계약 체결을 바라고 있는 터이므로 위 415평의 매도에 따른 부수약정의 불이행이 가사 위 415평에 관한 매매계약이 해제조건이라 할지라도 조건의 성취라 할 수 없으며 달리 위 415평의 매매계약이 부적법 사유있음을 찾아볼 수 없다하여 원고의 제2차 예비적 청구를 배척하였다.  그러나 기록에 의하면, 원고회사는 1970.3.경 시장개설운영을 목적으로 발기 설립된 회사로서 1970.6.30경 이 사건 원시장 부지인 경기 광주군 (주소 생략) 대 415평을 평당 금 30,000원씩에 매수하고 여기에 1970.8.6. 시장개설허가를 얻고 그해 10.22. 건축허가를 얻어 연건평 306평의 1층 중앙시장 구관 건물을 축조하여 71.2.26. 그 보존등기까지 마침으로써 시장을 개설운영하여 왔는데, 1968년경부터 위 광주군 중부면 일대에 도시계획법 소정의 일단의 주택지 조성사업 시행을 위하여 위 구역내 토지의 매수에 나섰던 위 서울시는 위 사업시행 인가 후 2년여의 세월이 경과하여 그동안 지가가 등귀하고 주민들과의 매수협의가 용이하지 아니하자 전답과 임야만을 협의 매수하기로 하고 또 매수한 전답등을 대지화 한 후 그 면적의 일부를 원래의 토지소유자가 되살 수 있는 매수연고권을 주어 보상하는 등의 방법을 써 오다가 원고와의 사이에는 위 원시장부지 415평이 포함된 부근의 1,000평 가량을 타시장 부지에 준하여 원고에게 불하하여 주기로 대체적인 의론이 되어 원고는 1971.6.1. 위 415평을 평당 금 350원씩으로 결가하여 그 같이 계산된 매매대금은 차후 위 1,000평의 불하시 그 대금에서 공제하여 정산하기로 하여 매도하고 이에 기하여 서울시에 위 415평에 관한 소유권이전등기를 경료한 사실을 알아 볼 수 있다.  그렇다면 당시 주택지조성사업의 시행자인 서울시에게 위 원시장 부지 415평을 매도하게 된 원고회사로서는 위 415평의 매도가 아무런 조건없이 이루어졌다고 한다면 시장개설 회사인 원고가 유일하게 시장부지로 소유하던 기존시장 부지를 매도처분하는 것으로서 이는 특별한 사정이 없는한 그 목적사업을 폐쇄시키는 것과 같은 결과가 되어 극히 이례에 속할 뿐더러 그 대금도 350/30,000의 비율에 따른 극히 저렴한 가격에 그것도 차후 위 1,000평의 매도대금에서 공제하여 정산한다고 하는 것은 지극히 불공평하다(원고에게 일부토지의 매수 연고권을 주어 매수케 하였다 하여 결론이 달라질 수는 없다고 보아야 한다). 따라서 위 415평의 매도가 아무런 조건없이 이루어졌다고 보는 것은 경험칙과 형평의 이념에 심히 반한다 할 것이니 이의 매도는 위 1,000평의 시장부지를 불하하여 줄 것을 조건으로 한 해제조건부 매매라고 봄이 상당하다할 것이다.  그렇다면 위 415평에 관한 매매계약을 조건부 매매가 아닌 전혀 별개의 독립된 복합계약이라고 본 원심의 조치는 채증법칙을 위배하였거나 매매계약의 해석에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 아니할 수 없다.  또한 매매계약에 있어서의 목적물 및 그 대금은 특별한 사정이 없는 한 그 계약체결당시에 약정하였던 목적물 및 그 대금이어야 하고, 사후에 특정되는 목적물이나 대금은 계약체결당시에 예정하였거나 사후 기준을 정하였을 경우에 한하여 그 기준이 된다고 풀이하여야 할 것인바, 원심은 1971.6.4.자 약정당시의 "타시장에 준하여 불하한다는 뜻"은 타시장 부지 불하의 실제 사적에 비추어 본 계약성립시의 감정가격에 따라 결정된다고 풀이 하여야 한다고 해석하였으나 위 1971.6.4. 당시의 약정자료인 위 갑 제8호증의 기재상 타시장 부지 불하의 실제 사적에 따른다는 기재를 찾아볼 수 없을 뿐더러 그 대금을 위 약정이후로 예정하였거나 사후 기준을 정하였음을 인정할 아무런 기재가 없으므로 이는 특별한 사정이 없는한 그 약정이 체결된 무렵의 타시장에 준한 시가(감정가격)로 결정하여 불하하는 것이라고 봄이 상당하다.  그러므로 피고가 원고에게 현재 시가에 따른 매매계약의 체결을 바라고 있다 하더라도 이는 위 415평에 관한 매매계약의 해제조건이 미성취되었다고 단정할 수 없는 것이므로 이와 같이 단정한 위 가정적 판단 역시 조건부 계약에 관한 법리를 오해하였음에 귀착된다고 하지 않을 수 없다.  그러므로 원심으로서는 위 415평에 관한 피고명의의 소유권이전등기의 말소원인인 원인무효의 사유가 무엇인지를 구체적으로 심리하여(위 원인무효의 주장에는 약정해제에 따른 원인무효인지 또는 해제조건부매매에 있어서의 조건성취도 포함되는 것인지 여부를 구체적으로 석명하여 밝히고 피고가 위 1,000평을 위 약정이 체결될 무렵의 타시장에 준한 시가(감정가격)로는 매도의 이행을 하지 아니할 의사를 명백히 하였다면 해제사유의 발생 또는 위 해제조건의 성취로 볼 것이다) 그 원인의 무효여부를 가렸어야 함에도 이에 이르지 아니하고 만연히 원고의 이 부분 청구를 배척하였음은 앞서 본 바와 같은 채증법칙위배 내지 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이고, 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제3항 소정의 파기사유에 해당한다 할 것이므로 논지는 이유 있다.  4. 그러므로 원심판결중 주위적 청구와 제1차 예비적 청구에 관한 원고의 상고는 이유없으므로 이를 기각하고 그 부분에 관한 상고 소송비용은 원고의 부담으로 하기로 하며, 제2차 예비적 청구에 관한 부분은 이를 파기하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   신정철(재판장) 정태균 이정우 김형기

대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 [소유권이전등기말소]〈매매계약의 성립 여부가 문제 된 사건〉[공2020상,895] 【판시사항】 [1] 매매계약의 성립을 위한 매매목적물과 대금의 특정 정도  [2] 당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우, 계약 내용을 정하는 방법 및 이러한 법리가 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우에도 적용되는지 여부 (적극)   [3] 갑과 을이 각 소유한 대지가 서로 인접해 있으면서 위 대지들에는 갑 소유의 임야가 접해 있는데, 갑이 을에게 위 임야에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 관할 지방자치단체의 장이 을을 건축주로 하여 위 임야 등에 단독주택을 증축하기로 하는 신고를 수리한 후 갑이 위 임야에 관하여 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓는 토목공사를 한 다음 석축을 경계로 하여 갑 소유의 대지와 접해 있는 부분에 대해서만 단독주택 증축을 위한 건축공사를 진행한 사안에서, 갑과 을 사이에 위 임야 중 석축을 경계로 하여 을 소유의 대지와 접해 있는 부분에 관한 매매계약이 성립하였다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례  【판결요지】 [1] 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제563조). 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립한다. 매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다.  [2] 당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우에 당사자에게 계약에 구속되려는 의사가 있고 계약 내용을 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 있다면 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 계약 내용을 정해야 한다. 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우에도 이러한 법리가 적용된다.  [3] 갑과 을이 각 소유한 대지가 서로 인접해 있으면서 위 대지들에는 갑 소유의 임야가 접해 있는데, 갑이 을에게 위 임야에 관하여 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 관할 지방자치단체의 장이 을을 건축주로 하여 위 임야 등에 단독주택을 증축하기로 하는 신고를 수리한 후 갑이 위 임야에 관하여 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓는 토목공사를 한 다음 석축을 경계로 하여 갑 소유의 대지와 접해 있는 부분에 대해서만 단독주택 증축을 위한 건축공사를 진행한 사안에서, 제반 사정에 비추어 갑과 을은 소유권이전등기 당시 갑이 을에게 위 임야 중 을 소유의 대지와 접하는 부분을 매도하되, 구체적인 매매목적물은 경계 부분에 석축공사를 마침으로써 특정하고, 구체적인 대금은 을이 갑의 증축을 위해 건축주 명의를 대여하는 등 편의를 제공한 것을 감안하여 시세보다 저렴하게 하되 향후 구체적인 매매목적물이 특정된 시점에 합의하여 정하며, 소유권이전등기는 증축신고의 대지 위치와 맞추기 위해 실제로 증축을 할 갑 소유 대지에 접하는 부분까지 포함하여 마치기로 합의하였다고 볼 수 있는데, 위 합의 당시 매매목적물을 구체적으로 특정하지 않았더라도 갑이 석축을 쌓아 이를 경계로 갑 소유의 대지와 접해 있는 부분과 을 소유의 대지와 접해 있는 부분을 구분하는 토목공사를 함으로써 매매목적물을 특정하였고, 갑 소유의 대지와 접해 있는 부분에 대해서만 단독주택 증축을 위한 건축공사를 진행하는 등 계약을 이행하였으므로 계약에 구속되려는 의사가 있었으며, 또한 위 합의 당시 대금에 관하여 장래에 확정하기로 유보하였고, 이후 대금에 관한 합의가 이루어지지 않았더라도 계약 체결 경위 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 대금을 정해야 하므로 갑과 을 사이에 위 임야 중 을 소유의 대지와 접해 있는 부분에 관한 매매계약이 성립하였다고 본 원심판단이 정당하다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 민법 제563조 [2] 민법 제105조 [3] 민법 제105조, 제563조 【참조판례】 [1] 대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결(공1986, 437) 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결(공1996상, 1667) [2] 대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420, 70437 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 일현 담당변호사 주형훈 외 1인) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 대구지법 2017. 5. 17. 선고 2016나11163 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심판결 이유와 기록에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 구미시 ○○면 △△리(이하 ‘△△리’라 한다) (지번 1 생략) 대지의 서쪽에는 △△리 (지번 2 생략) 대지가 접해 있고, △△리 (지번 1 생략) 대지와 △△리 (지번 2 생략) 대지의 북쪽에는 △△리 (지번 3 생략) 임야(이하 ‘이 사건 임야’라 한다)가 접해 있다. 피고는 2013. 9. 4. △△리 (지번 2 생략) 대지와 그 지상 일반주택을 매수하여 소유권이전등기를 하였다. 원고는 △△리 (지번 1 생략) 대지와 이 사건 임야의 소유자로서 2013. 10. 4. △△리 (지번 1 생략) 대지 지상에 농업인주택을 신축하여 소유권보존등기를 하였다.  나. 원고는 2015. 2. 27. 피고에게 이 사건 임야에 관하여 매매를 등기원인으로 하여 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 소유권이전등기’라 한다)를 하였다.  다. 구미시장은 2015. 5. 19. 건축주를 피고로 하여 이 사건 임야와 △△리 (지번 2 생략) 대지에 단독주택을 증축하기로 하는 신고(이하 ‘이 사건 증축신고’라 한다)를 수리하였다. 라. 원고는 토목설계비, 토목공사비 등 각종 비용을 지출하여 이 사건 임야에 관하여 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓는 토목공사를 하였다. 이 사건 임야 중 위 석축을 경계로 하여 동쪽에 있는 부분(이하 ‘ㄴ부분’이라 한다)은 원고 소유인 △△리 (지번 1 생략) 대지와 접해 있고, 서쪽에 있는 부분(이하 ‘ㄱ부분’이라 한다)은 피고 소유인 △△리 (지번 2 생략) 대지와 접해 있다. 원고는 ㄴ부분에 대해서만 단독주택 증축을 위한 건축공사를 진행하였다.  2. 원심판단 가. 원고의 주장은 다음과 같다. 이 사건 임야에 관하여 원고 명의로 증축신고를 하는 데 여러 문제점이 있었고, 원고는 피고에게 이 사건 임야를 명의신탁하고 피고 명의로 증축신고를 한 다음 원고 소유인 건물을 증축하기로 피고와 합의하였다. 이 사건 소유권이전등기는 명의신탁약정이나 통정허위표시에 따른 것이어서 무효이다. 피고는 이 사건 소유권이전등기를 말소하고, 이 사건 증축신고 취소절차를 이행하거나 이에 동의할 의무가 있다.  나. 원심은 다음과 같이 판단하였다. 원고는 피고에게 이 사건 임야 중 ㄱ부분을 매도하고 ㄴ부분을 명의신탁하기로 피고와 합의하였다. 이 사건 소유권이전등기 중 ㄱ부분에 관해서는 매매계약에 따른 것이어서 원고의 말소등기청구를 받아들일 수 없고, ㄴ부분에 관해서는 명의신탁약정에 따른 것이어서 무효이므로 원고의 말소등기청구는 정당하다. 증축신고의 취소 여부는 행정청이 직권으로 결정하므로, 원고가 피고를 상대로 민사소송의 방법으로 이 사건 증축신고 취소절차의 이행과 동의를 청구하는 것은 법적 분쟁의 해결에 적합한 수단이라고 볼 수 없어 부적법하다.  3. 대법원판단 가. 이 사건 소유권이전등기의 말소등기청구 (1) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다(민법 제563조). 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자가 합의함으로써 성립한다. 매매목적물과 대금은 반드시 계약 체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고, 이를 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다(대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 94다34432 판결 등 참조).  당사자 사이에 계약을 체결하면서 일정한 사항에 관하여 장래의 합의를 유보한 경우에 당사자에게 계약에 구속되려는 의사가 있고 계약 내용을 나중에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 있다면 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 계약 내용을 정해야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420, 70437 판결 등 참조). 매매대금의 확정을 장래에 유보하고 매매계약을 체결한 경우에도 이러한 법리가 적용된다.  (2) 원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면, 이 사건 소유권이전등기 당시 원고와 피고는 다음과 같이 합의하였다고 볼 수 있다. 원고는 피고에게 이 사건 임야 중 피고 소유인 △△리 (지번 2 생략) 대지에 접하는 부분을 매도한다. 구체적인 매매목적물은 경계 부분에 석축공사를 마침으로써 특정하고, 구체적인 대금은 피고가 원고의 증축을 위해 건축주 명의를 대여하는 등 편의를 제공한 것을 감안하여 시세보다 저렴하게 하되 향후 구체적인 매매목적물이 특정된 시점에 합의하여 정한다. 소유권이전등기는 증축신고의 대지 위치와 맞추기 위해 실제로 증축을 할 원고 소유인 △△리 (지번 1 생략) 대지에 접하는 부분까지 포함하여 마치기로 한다.  원고와 피고 사이에 위 합의 당시 매매목적물을 구체적으로 특정하지 않았더라도 이를 나중에 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준을 정하였다. 원고는 이 사건 임야에 관하여 평탄작업을 하고 그 중간에 석축을 쌓아 이를 경계로 ㄱ부분과 ㄴ부분을 구분하는 토목공사를 함으로써 매매목적물인 ㄱ부분을 특정하였고, ㄴ부분에 대해서만 단독주택 증축을 위한 건축공사를 진행하는 등 계약을 이행하였으므로 계약에 구속되려는 의사가 있었다. 원고와 피고 사이에 위 합의 당시 대금에 관하여 장래에 확정하기로 유보하였는데, 이후 대금에 관한 합의가 이루어지지 않았더라도 계약 체결 경위, 당사자의 인식, 조리, 경험칙 등에 비추어 당사자의 의사를 탐구하여 대금을 정해야 한다.  원심이 원고와 피고 사이에 이 사건 임야 중 ㄱ부분에 관한 매매계약이 성립하였다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하다. 원심판단에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 변론주의, 매매계약과 매매예약에 관한 법리를 오해하고 석명의무를 다하지 않은 잘못이 없다.  나. 이 사건 증축신고 취소절차의 이행과 동의청구 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심판단에 상고이유 주장과 같이 석명의무를 다하지 않은 잘못이 없다. 4. 결론 원고의 상고는 이유 없어 이를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이동원(재판장) 김재형(주심) 민유숙 노태악

대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다7940 판결 [소유권이전등기][공2002.9.1.(161),1934] 【판시사항】 [1] 국·공유재산을 매각할 때 매매계약 체결 당시의 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하도록 규정한 국유재산법 제34조 및 같은법시행령 제37조 제1항이 효력규정인지 여부 (소극)  [2] 매매계약의 성립요건으로서 목적물과 대금의 특정 정도  【판결요지】 [1] 국·공유재산을 매각할 때 매매계약 체결 당시의 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하여야 하고, 일정 금액 이상의 재산에 대하여는 2개 이상의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하고 그 평가액을 산술평균한 금액을 예정가격으로 하도록 관계 법령에 규정되어 있다고 하더라도(국유재산법 제34조, 같은법시행령 제37조 제1항), 이러한 규정으로 인하여 잡종재산의 처분에 관한 매매계약의 사법상 효력에 영향을 미치는 것은 아니다.  [2] 매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족한 것이고, 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액의 산정에 관하여 당사자 간에 다툼이 있는 경우에는 법원이 이를 정할 수밖에 없다.  【참조조문】 [1] 국유재산법 제34조, 국유재산법시행령 제37조 제1항[2] 민법 제563조 【참조판례】 [2] 대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결(공1986, 437) 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다49447 판결(공1993하, 1999) 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결(공1997상, 632) 【전 문】 【원고,피상고인】 구로연합주택조합 (소송대리인 변호사 김선호) 【피고,상고인】 대한민국 외 1인 (소송대리인 법무법인 호민 담당변호사 조재석) 【원심판결】 서울고법 2000. 12. 21. 선고 2000나4052 판결 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고들의 부담으로 한다. 【이유】 1. 원심 판단의 요지 가. 원심은 내세운 증거를 종합하여, 1994. 3. 16. 등록을 마친 연합주택조합인 원고 조합이 관할 구로구청장(그 후 관할구청이 금천구청으로 변경되었다.)으로부터 같은 해 7. 15. 서울 금천구 독산동 711의 2 외 37필지 31,987.40㎡상에 996세대의 조합아파트를 건축하기 위한 주택건설사업계획 승인신청을 얻게 되었는데 위 승인 당시 착공예정일은 같은 해 7., 준공예정일은 1997. 1.로 되어 있었던 사실, 위 사업계획승인 당시 원고 조합의 사업부지인 38필지 토지에 피고 대한민국 소유의 원심판결문 첨부 제1토지(이하 '제1토지'라고만 한다)와 피고 금천구 소유의 같은 원심판결문 첨부 제2토지(이하 '제2토지'라고만 한다)가 포함되어 있었고, 위 토지 중 독산동 696, 같은 동 716 토지를 제외한 나머지 토지는 도로와 하천으로서 행정재산이었던 사실, 이에 관할구청은 위 사업계획승인을 하면서 사업부지 내의 국, 공유지는 사용검사 전까지 용도폐지 등의 절차를 거쳐 매입하도록 하고 착공시까지 매입하지 않을 경우 시공유재산관리조례 제23조에 의한 사용료가 부가된다는 조건을 붙인 사실, 원고 조합은 1994. 7. 16. 착공신고를 하고 대지조성공사 등 건설사업을 시작하여 1996. 말경 아파트를 완공한 사실, 그런데 피고 금천구는 1995. 10. 20.과 같은 해 10. 30. 이 사건 토지 중의 행정재산을 공유재산심의위원회를 거쳐 잡종재산으로 변경하였고 1996. 3. 5. 재정경제부로부터 매각승인이 내려지자 원고 조합에게 위 토지를 매수하라고 요청하였으나, 원고 조합은 조합원들이 돈을 납부하지 않는다거나 부동산의 시세가 너무 상승하여 그대로 매입할 수 없다는 등의 이유로 이에 응하지 않은 사실, 그러던 중 1996. 말경 아파트가 완공되자 원고 조합은 조합원들이 아파트에 입주할 수 있도록 관할 금천구청장에게 임시사용승인을 신청하였으나 금천구청장은 사업대상토지인 위 토지에 대한 매매계약이 이루어지지 않았다는 이유로 임시사용승인을 거절하는 한편 1996. 12. 9. 위 토지의 감정평가액이 제1토지는 금 3,921,742,850원, 제2토지는 금 178,561,250원으로 결정되어 그 가격으로 매매할 예정임을 원고 조합에 통보한 사실, 이에 원고 조합은 위 감정평가액은 사업계획승인 당시의 시가보다 너무 비싸므로 사업계획승인 당시의 시가대로 매매계약을 체결하기를 바라며 그렇지 못할 때는 법원에 지가에 관한 소송을 제기하여 그 결과에 따라 매수하겠으니 그 이전까지 대부계약을 체결하고 임시사용승인을 하여 달라고 요청하였으나 피고 금천구는 이를 거절하였다가, 결국 원고 조합과 피고 금천구는 여러 차례의 협의를 거친 끝에 1997. 1. 24. 위 토지에 관한 매매계약을 체결하기에 이르렀는데(이하 '이 사건 매매'라고 한다), 위 계약 당시 제1토지(이 토지는 피고 대한민국의 소유이지만 금천구청장이 국유재산법에 따른 권한의 위임을 받아 위 매매계약을 체결하였다)의 매매대금은 금 3,921,742,850원, 제2토지의 매매대금은 금 178,561,250원으로 하고 위 대금 중 제1토지에 대하여 금 392,175,000원, 제2토지에 대하여 금 17,857,000원을 계약 체결일에 납부하고 나머지 금 3,529,567,850원과 금 160,704,250원은 1997. 3. 24.까지 납부하기로 하며, 다만 위 각 매각대금은 위 각 토지의 가격이 원고 조합의 아파트단지 조성공사로 인하여 상승되었음을 참작하여 원고가 그 상승된 금액 부분의 감액을 구하는 소송을 법원에 제기하여 법원의 감액 판결을 얻으면 그에 따라 조정하며(계약조항 제10조), 판결에 따라 대금액수의 조정(감액 또는 조성비 공제 등)이 있을 경우에는 기히 납부된 금액의 이자 또는 미납에 의한 연체료도 동시 비례하여 조정된다(계약조항 제11조)고 약정한 사실(이하 '위 제10항과 제11항을 특약조항'이라고 한다), 원고 조합은 위 약정에 따라 계약 당일 제1토지의 대금 중 금 392,175,000원, 제2토지의 대금 중 금 17,857,000원을 지급하였고, 금천구청장은 같은 해 1. 27. 원고 조합의 아파트에 대하여 임시사용승인을 하였으나 원고 조합은 나머지 매매대금을 아직 지급하지 않고 있는 사실을 각 인정하였다.  나. 먼저 원심은, 이 사건 특약조항은 그 주장과 같은 이유로 효력이 없다는 피고들의 주장에 대하여 피고 제출의 증거 또는 그 주장사실만으로는 이 사건 특약조항이 원고 조합원들의 강박에 의하여 약정되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없고, 국유재산법 시행령에서 잡종재산의 매매가격은 시가를 참작하도록 정하고 있다는 것만으로 당사자 사이의 합의에 의하여 계약에 포함된 위 특약조항의 효력을 부인할 수는 없고, 위 특약조항이 당초의 매매대금을 정한 매매계약 제1조를 변경할 수 없는 하위의 조항이라고 볼 자료도 없다고 하여, 위와 같은 피고들의 주장을 모두 받아들이지 아니하였다.  이어 원심은, 이 사건 제1, 2토지는 1994. 7. 이후 가치가 급격히 상승한 사실을 인정하고 나서 이는 원고 조합의 주택건설사업 시행에서 비롯된 바가 크다고 보이는 점과 원고 조합이 이 사건 매매계약 체결 직전까지 사업계획승인 당시의 시가로 매매대금을 정하자고 요청하다가 결국 위 특약조항이 계약내용에 삽입된 점에 비추어, 원고 조합과 피고들은 매매대금을 일단 계약 당시의 현황에 따른 시가로 정하고 여기에서 원고 조합의 아파트 공사로 인하여 지가가 상승한 부분을 공제하기로 하되 그 구체적인 기준은 법원의 판단에 맡기기로 한 것이라고 한 다음, 그 판시의 여러 사정에 비추어 볼 때 이 사건 제1, 2 각 토지의 적정한 매매대금은 원고 조합의 사업시행 즉 대지조성공사가 시작되기 전인 1994. 7. 16. 이전의 토지현황이 그대로 유지된다고 가정한 상태에서 일반적인 지가변동을 거친 매매계약 체결 당시의 추정시가를 기준으로 정함이 상당하다고 판단하였다.  그리고 원심은, 이러한 기준에 따른 제1심 감정인 소외인의 감정 결과에 의하여, 위 토지의 사업계획승인 당시의 현황을 농경지 또는 잡종지로 보되 건축관계법령상 주택을 건축할 수 있는 준공업지역에 속해 있어 장래 주택지로 전환이 기대되었던 것으로 보아, 인근 표준지의 1997. 1. 1.자 공시지가를 기초로 하고 이 사건 토지의 1994. 7. 15. 당시의 현황을 전제로 매매계약일인 1997. 1. 24. 당시를 가격시점으로 하여 평가한 제1토지에 대한 시가는 합계 금 1,826,227,000원, 제2토지는 금 87,500,000원이라고 판단하여, 위 시가 중 이미 지급된 대금을 뺀 나머지 금액의 지급과 상환으로 위 각 토지에 관한 소유권이전등기절차의 이행을 명하였다.  2. 상고이유에 대한 판단 가. 이 사건 특약조항의 효력에 관하여 관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 피고의 강박에 관한 주장을 배척하고 이 사건 특약조항이 유효하게 성립하였다고 본 원심의 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 채증법칙을 위반하였거나 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 국, 공유재산을 매각할 때 매매계약 체결 당시의 시가를 참작하여 당해 재산의 예정가격을 결정하여야 하고, 일정 금액 이상의 재산에 대하여는 2개 이상의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하고 그 평가액을 산술평균한 금액을 예정가격으로 하도록 관계 법령에 규정되어 있다고 하더라도( 국유재산법 제34조, 같은법시행령 제37조 제1항), 이러한 규정으로 인하여 잡종재산의 처분에 관한 이 사건 매매계약의 사법상 효력에 영향을 미치는 것은 아니라고 할 것이다 . 이 점을 다투는 피고 금천구의 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.  나. 이 사건 특약조항의 해석과 매매대금의 결정 등에 관하여 관련 증거를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 사실관계를 전제로 하여, 원고와 피고들 사이에 이 사건 특약조항을 삽입함으로써 원고 조합과 피고들은 매매대금을 일단 계약 당시의 현황에 따른 시가로 정하고 여기에서 원고 조합의 아파트 공사로 인하여 지가가 상승한 부분을 공제하기로 하되 그 구체적인 기준은 법원의 판단에 맡기기로 한 것이라고 보고, 그 약정의 취지에 따른 매매대금의 산정에 있어 원고 조합의 사업시행 즉 대지조성공사가 시작되기 전의 토지현황이 그대로 유지된다고 가정한 상태에서 일반적인 지가변동을 거친 매매계약 체결 당시의 추정시가를 기준으로 삼은 조치는 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 원심의 판단과정에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 이 사건 각 토지의 현황, 이 사건 지가 상승의 원인과 상승시점 및 지가 상승으로 인한 이익의 공제 등에 대한 채증법칙을 위반하거나 심리를 다하지 아니하거나 계약의 해석을 잘못하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.  그리고 매매계약에 있어서 그 목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족한 것이고( 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다26176 판결 등 참조), 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액의 산정에 관하여 당사자 간에 다툼이 있는 경우에는 법원이 이를 정할 수밖에 없는 것인바, 원심이 그 판시와 같이 매매대금의 결정에 관한 당사자 간의 특약내용을 해석하고 그 약정에 따라 이 사건 각 토지의 대금을 산정한 이상, 그 금액이 당초 예정한 금액과 차이가 크다고 해서 원심판결에 당사자의 의사를 무시하고 사법권의 한계를 벗어났다거나 특약의 취지를 오해하여 매매대금을 정할 기준과 매매대금까지 결정하는 등의 위법이 있다고 할 수는 없고, 이 점을 탓하는 상고이유의 주장은 모두 받아들일 수 없다.  3. 그러므로 상고를 모두 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   유지담(재판장) 조무제 강신욱 손지열(주심)

대법원 1978. 6. 27. 선고 78다551,552 판결 [소유권이전등기][집26(2)민,171;공1978.9.15.(592) 10972] 【판시사항】 매매계약으로 보아야 할 것을 매매예약으로 잘못 본 사례 【판결요지】 매매대금의 액수를 일정기간이 지난 후일의 싯가에 의하여 정하기로 하였다고 하여 그와 같은 사유만을 들어 매매계약이 아닌 매매예약이라고 속단할 수 없다.  【참조조문】 민법 제563조, 제564조 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 소송대리인 변호사 양회경 【피고, 피상고인】 증심사 소송대리인 변호사 이금원, 강봉제 【원 판 결】 광주고등법원 1978.3.9. 선고 77나241,397 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고 사건을 광주고등법원에 환송한다. 【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유 제1점을 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 1968.7.5.자의 원, 피고 사이의 이 사건 토지에 관한 계약은 첫째로, 갑 제3호증(계약서)의 기재내용 즉 '피고는 위 재산을 1968.8.4.까지 원고에게 싯가에 의하여 매도키로 하고 계약금으로 금 267,400원을 수령하여 만약 동일까지 피고가 원고에게 위 재산을 매도치 못할 경우, 원고로 하여금 동 지상에 가옥을 건축함에 있어 토지사용을 승낙함과 동시......'의 내용이나 둘째로, 이 사건 부동산에 관하여 계약당시 문화공보부장관으로부터 처분허가가 없었으며, 그 당시 피고의 대표주지였던 소외인이 토지의 불법처분관계로 수사중에 있었던 점, 셋째로, 위 계약이 있었던 후로도 원고가 피고에게 여러차례 이 사건 토지의 1/2지분의 매수교섭을 한 흔적을 엿볼 수 있었던 사실들에 비추어 보면, 원, 피고 사이의 1968.7.5.자의 계약은 통상 있는 매매계약이 아닌 기한의 정함이 있는 하나의 매매예약임을 인정할 수 있다고 판단하였다.  그러나 원심이 이 사건의 토지에 관한 원, 피고 사이의 약정내용이 매매계약이 아닌 매매예약으로 본 첫째 이유는 매매대금의 액수를 약정일로부터 1개월 후의 싯가에 의하기로 한 까닭이라는 것이나, 매매대금의 액수를 일정기간이 지난 후일의 싯가에 의하여 정하기로 하였다고 하여, 그와 같은 사유만을 들어 매매계약이 아닌 매매예약이라고 속단할 수는 없는 노릇이라 할 것이고(더우기 피고는 원고로부터 계약금 명목으로 금 267,400원까지도 수령하였다는 것이고 보면, 더욱 더 그러하다) 그 둘째 이유는 먼저 계약당시 문화공보부장관의 처분허가가 없었다는 것이나, 문화공보부장관의 처분허가가 매매계약의 성립요건으로 될 수는 없는 것이고 (매매계약의 효력에 관한 것 뿐이다) 다음 피고의 대표주지였던 소외인이 이 사건 토지의 불법처분관계로 수사를 받았기 때문이라는 것이나 이는 피고가 이 사건 토지를 허가관청의 승인없이 처분한 사실에 대한 즉 매매계약을 맺은데 대한 뒷받침은 될지언정, 원심인정과 같은 아직 처분행위에까지 이르지 아니한 매매예약을 한데 대한 뒷받침은 될 수 없다고 봄이 마땅하다할 것이며, 그 셋째 이유는 이 사건 토지에 관한 원, 피고 사이의 전후사정에 비추어 원고가 피고에게 원판시 갑 제3호증(계약서)에 따른 계약내용의 이행을 촉구한 것이라고 보지 못할 바 아니고, 한편 기록에 의하여 보면 1966.7.20.경 당시 이 사건 토지는 도로보다 낮은 답이었으므로 피고는 원고에게 이 사건 토지 중 200평을, 매립비용 금 600,000원의 한도에서 매립하여 줄 것을 의뢰하고, 위 매립비용은 후일 피고가 원고에게 이를 매도할 때에 동 매매대금에서 공제하기로 원, 피고사이에 약정한 사실과 그후 원고는 동 약정에 따라 매립을 한 후 이 사건의 토지에 관한 원판시 매매계약을 맺기에 이른 사실을 엿보기에 어렵지 않으니 그렇다면 원, 피고사이에는 이 사건 토지에 관하여 위 매립계약을 맺을 당시에 이미 매매예약을 맺었던 것이라고 봄이 옳다고 할 것이고 같은 토지에 관하여 같은 당사자사이에 두번씩이나 매매예약을 하였어야 할만한 특별한 사유가 있음을 찾아볼 수도 없다.  따라서 1968.7.5.자 원, 피고 사이의 이 사건 토지에 관한 약정은 매매계약이었다고 봄이 옳았을 것이었음에도 불구하고, 이를 매매예약으로 보아 1968.8.4. 원, 피고 사이에 매매완결의 의사표시가 없었으니 기간의 도과로써 매매예약의 효력이 소멸되었다고 하여 원고의 청구를 배척한 원심판결은 필경 원,피고 사이의 계약의 내용을 제대로 해석하지 못한데에 기인한 매매계약과 매매예약에 관한 법리를 오해하였거나, 사실을 그릇 인정하므로써 판결에 영향을 미쳤다는 비난을 면하기 어렵다고 아니할 수 없다.  이점 논지는 이유있고, 원심판결은 나아가 다른 상고이유에 대한 판단을 가할 필요없이 이점에서 파기되어 마땅하다. 결국 이 사건 상고는 이유 있으므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   이일규(재판장) 민문기 강안희 정태원

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대        법        원
제     2     부
판           결
사       건 2023다227500  소유권이전등기
원고, 상고인 서울특별시
    소송대리인 법무법인 세정
    담당변호사 박영운
피고, 피상고인 주식회사 포씨즈
   소송대리인 법무법인 인의
   담당변호사 박경준 외 4인
원 심 판 결 서울고등법원 2023. 3. 9. 선고 2022나2016428 판결
판 결 선 고 2023. 9. 14.

주       문

원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.

이       유

  상고이유를 판단한다.

  1. 원심은 원고가 피고를 상대로 소유권이전등기절차 이행을 구할 소의 이익을 긍정하면서도, 이 사건 협약서에 이 사건 각 부동산의 공급(공공기여) 조건으로 그 매매대금이나 지급기일 등이 구체적으로 기재되어 있지 않고, 피고가 이 사건 협약 체결 직후 추첨을 통해 이 사건 각 부동산을 원고에게 공급할 대상으로 특정하여 통보하였으나, 이는 향후 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약 체결을 예정하고 이루어진 것일 뿐이라는 이유 등을 들어 이 사건 협약 체결 사실만으로 원고와 피고 사이에 이 사건 각 부동산에 관한 매매계약 체결을 인정하기 어렵다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각하였다.  

  2. 그러나 원심의 판단은 수긍하기 어렵다.

   가. 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 것이므로, 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이며, 그 경우 매매목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 충분하다(대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결, 대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결 등 참조), 이 경우 그 약정된 기준에 따른 대금액 산정에 관하여 당사자 간에 다툼이 있다면 법원이 이를 정할 수밖에 없다(대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다7940 판결 참조). 매매대금 액수를 일정기간 후 시가에 의하여 정하기로 하였다는 사유만을 들어 매매계약이 아닌 매매예약이라고 단정할 것은 아니다(대법원 1978. 6. 27. 선고 78다551, 552 판결 참조). 그 밖에 특별한 사정이 없는 한 이행시기, 이행장소, 담보책임 등에 관한 합의가 없었더라도 매매계약이 성립하는 데에 지장이 없다. 

   나.「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다)이 2018. 1. 16. 개정되면서 공공지원민간임대주택에 관한 규정이 신설되었다. 민간임대주택의 공공성 강화를 위해 주택도시기금 출자, 용적률 완화 등의 공공지원을 받아 건설 또는 매입되는 주택은 공공지원민간임대주택으로 구분하고(제2조 제4호), 역세권 등 임대주택 수요가 높은 곳에 공공지원민간임대주택이 원활하게 공급될 수 있도록 공급촉진지구 지정요건을 조례로 완화할 수 있는 근거를 마련하였다(제22조 제1항 제2호 단서). 위와 같은 공적지원에 상응하여 무주택자인 청년ㆍ신혼부부 등 주거지원계층 배려, 임대료 제한 등 규제를 통해 공공성을 확보하고(제42조 제1항 제1호, 제44조 제1항 제1호 등), 30호 이상의 공공지원민간임대주택 건설 시 용적률 완화의 공공지원을 받은 경우 증가된 용적률과 연계하여 임대주택을 시ㆍ도지사에게 공급하거나 주거지원대상자에게 우선 공급하도록 하는 등 4가지 공공기여 방안을 마련하였는데(제21조의2 제1항), 그중 시ㆍ도지사에게 공급하는 방안은 증가된 용적률의 일정 비율에 해당하는 임대주택을 공개추첨의 방법으로 선정하여 공급하되 공급가격은「공공주택 특별법」제50조의3 제1항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준에서 정하는 건축비로 하며, 그 부속토지는 시ㆍ도지사에게 기부채납한 것으로 본다(제21조의2 제1항 제1호, 민간임대주택법 시행령 제17조의2 제2항). 「공공주택 특별법」제50조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제56조 제7항의 위임에 따른 같은 법 시행규칙 별표 7은 ‘공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준’을 정하고 있는데, 건축비의 상한으로서 국토교통부장관이 고시하는 표준건축비를 규정하고 있고, 국토교통부장관은 ‘공공건설임대주택 표준건축비’를 고시하고 있다.  

   다. 원심판결 이유에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 

    1) 원고는 피고의 제안서에 따라 2019. 5.경 당초 관광숙박시설이었던 이 사건 건물의 용도를 역세권 청년주택으로 변경해주고 신축 당시 구「관광숙박시설 확충을 위한 특별법」(2017. 1. 1.부터 실효) 및 같은 법 시행령에 근거하여 완화된 약 129%의 추가 용적률을 그대로 인정해주는 대신, 이 사건 건물을 임대주택(역세권 청년주택) 238세대로 그 용도를 변경하는 공사가 완료되면 원고가 피고로부터 그중 31세대를 공공기여로 공급받아 공공임대주택으로 이용하고, 위 31세대의 부속토지도 기부채납받기로 하는 내용의 지구단위계획을 결정하여 이를 고시하였다.  

    2) 원고는 위 지구단위계획 결정ㆍ고시에 따라 2019. 6. 17. 피고와 이 사건 협약을 체결하였는데, 협약서에는 피고의 공공기여 방안으로서 원고가 건축물의 13.46%(31세대)를 표준건축비로 매입하고, 부속토지의 12%를 기부채납받기로 하였다(협약서 제7조 제5항). 

    3) 피고는 2019. 10.경 원고에게 공급할 31세대 동ㆍ호수 추첨 결과에 따라 이 사건 각 부동산을 특정하여 통보하였고, 이 사건 건물의 용도변경 공사가 마쳐져 2020. 5.경 용도변경 사용승인이 이루어졌다.  

    4) 원심 변론종결일 무렵인 2023. 2. 1. 개정 전까지 구 공공건설임대주택 표준건축비 고시(2016. 6. 8. 국토교통부 고시 제2016-339호)가 시행되고 있었는데, 피고는 위 고시가 개정되면 변경되는 표준건축비에 따라 매매대금을 조정한다는 조항을 추가해달라고 주장하면서 매매계약서 작성과 소유권이전등기절차 이행을 거부하고 있으나, 피고가 특정한 매매 목적물인 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기 의무를 부정하지는 않고 그 대금액에 관하여만 다투고 있다(원심 제2차 변론준비기일조서 등 참조).    

   라. 지방자치단체인 원고와 임대사업자인 피고 사이에 체결된 공공지원민간임대주택에 관한 이 사건 협약에서 민간임대주택법령에 근거하여 피고가 용적률 등이 완화된 역세권 임대주택 사업을 시행할 수 있도록 하되, 공공기여 방안으로서 민간임대주택법에 따라 지방자치단체에 공급하여야 할 세대에 해당하는 31세대를 공급하고, 매매대금도 민간임대주택법령 등에 정해진 표준건축비로 산정하기로 정하였으며, 이 사건 협약 직후 피고가 협약에서 정한 바에 따라 추첨을 실시하여 31세대를 특정하여 원고에게 통보하고 집합건물로서 구분등기까지 마쳤는바, 그렇다면 민간임대주택법령 및 그 법령의 규정에 따라 체결된 협약에 의하여 피고는 이 사건 건물 중 일정한 수의 세대를 반드시 원고에게 공급하여야 하고 그 공급가액 역시 위 법령 및 협약에서 정한 기준에 따라야하기 때문에 이 사건 협약으로써 계약의 목적물과 대금을 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준은 정하여졌다고 할 것이다. 따라서 원고는 이 사건 협약에 따라 매매계약의 효력을 주장하며 계약의 이행으로서 소유권이전등기절차 이행을 구할 수 있고, 그 매매대금 역시 협약에서 정한 기준에 따라 산정된 금액으로 특정될 것이다. 만약 그 대금액 산정에 관하여 원고와 피고 사이에 다툼이 있는 경우 이는 계약 해석 문제로서 법원이 판단하여 정할 것이다. 이 사건 협약에서 매매대금 지급시기를 정하지 않았더라도 매매계약 성립에 지장이 없고, 원고는 이 사건 건물에 관하여 세대별로 구분등기가 마쳐진 이후부터는 피고에게 매매대금 지급과 상환으로 언제든지 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 있다. 

   마. 따라서 이 사건 협약으로 정해진 대금으로 매매계약이 체결되었다고 볼 여지가 충분하고 원심으로서는 이를 전제로 원고의 매매대금 지급과 동시이행조건부 소유권이전등기청구 및 손해배상청구의 당부에 관하여 판단하였어야 한다.  

    그럼에도 원심은 원고와 피고 사이의 매매계약 체결을 인정할 수 없다고 판단하였으니, 그와 같은 판단에는 매매계약 성립에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.      

  3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.