생활숙박시설(이하 생숙) 불법 주거전용, 신규 발생은 원천 차단, 기존 생숙은 합법사용 지원

생활숙박시설(이하 생숙) 불법 주거전용, 신규 발생은 원천 차단, 기존 생숙은 합법사용 지원
 - 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고기준 이상으로만 분양 허용
 - 기존 생숙은 숙박업 신고 또는 용도변경 등 합법사용 맞춤형 지원

 

□ 국토교통부(장관 박상우)는 10월 16일 보건복지부(장관 조규홍), 소방청(청장 허석곤) 등 관계 중앙행정기관과 경기도(도지사 김동연), 인천광역시(시장 유정복) 등 17개 지방자치단체와 합동으로 ｢생활숙박시설 합법사용 지원방안｣(이하 지원방안)을 발표하였다.

 

ㅇ 이번 지원방안은 신규 생숙의 주거전용 가능성을 원천 차단하는 한편, 기존 생숙은 숙박업 신고, 용도변경 등을 통해 합법적으로 사용될 수 있도록 유도하고자 마련하였다.

 

□생숙은 장기체류 외국인의 관광수요 증가에 대응하여 ’12년 공중위생관리법 시행령 개정 등을 통해 당초 취사가능한 숙박시설로 도입되었으나,

 

ㅇ오피스텔 대비 복도폭, 주차장 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약규제도 완화된 기준이 적용되어, ’17년부터 본격화된 집값상승기에 사실상 주거용으로 오용되는 경우가 많았다.

 

□ 이에 정부는 지난 ’21년, 「생숙 불법전용 방지대책」*을 발표하였으나, 숙박업 미신고 물량 5.2만실, 공사 중 물량 6만실 등은 여전히 주거전용 가능성이 있는 만큼,

 

* ① (신규생숙) 건축허가, 분양, 사용승인 단계별 관리강화(숙박업 확인서 서명 의무화 등)
② (기존생숙) 생숙에서 오피스텔 용도변경 시 건축기준 한시적 완화(’21.10~’23.10)

 

ㅇ 생숙 소유자, 사업자단체 등 그간의 의견 수렴* 결과를 토대로 애로요인별 맞춤형 지원방안을 마련하였다.

 

* 정부-지자체 간담회(11회, ‘24.3～10), 복지부·소방청 업무협의(수시),
레지던스 연합회 간담회(8.28, 10.14), 사업자 간담회(9.20, 9.25, 10.4, 10.15)

 

【 신규 생숙 : 주거전용 원천 차단 】

 

□먼저, 앞으로 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준* 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다.

 

* (공중위생법 시행규칙 별표1) 30실 이상 또는 건축물 1/3 이상 또는 독립된 층

 

ㅇ현재는 개별실 단위로 분양이 허용되어 불법 주거전용 가능성은 물론, 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란도 제기되어 왔다.

 

ㅇ그러나 앞으로 신고 기준 이상으로만 분양하게 되면 이러한 문제가 원천 차단되어 생숙시장이 한층 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보인다.

 

ㅇ다만, 생숙 건설 사업자의 예측 가능성 제고를 위하여 개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용될 예정이다.

 

【 기존 생숙 : 숙박업 신고 또는 오피스텔 용도변경 지원 】

 

□ (합법사용 지원) 다음으로 생숙이 합법적으로 사용될 수 있도록 숙박업 신고 또는 용도변경 과정에서 소유자나 건설사들이 부딪치는 실질적 장애요인에 대한 맞춤형 지원을 강화한다.

 

□ (숙박업 신고) 개별실 소유자들의 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 금주 중 보건복지부에서 조례개정 예시안을 시·도에 배포하여, 시·도 조례개정을 독려할 예정이다.

 

*(공중위생법 시행규칙 별표1) 지역 여건 등 고려, 시·도 조례로 객실·면적 기준 완화 가능

 

ㅇ 아울러, 11월부터 생숙 소유자 대상 지자체 담당자 등 정보를 담은 안내문 발송, 숙박업 신고 및 운영방법 등에 대한 설명회 개최를 통해 합법 사용을 촉진해 나갈 예정이다.

 

□ (용도변경) 그간 획일적 규제로 복도폭, 주차장 등 건축기준 충족이 어려워 사실상 용도변경이 불가능한 경우가 있었으나, 앞으로는 안전, 주거환경 보호 등 당초 입법취지를 훼손하지 않으면서도 보다 현실적이고 유연한 규제 방식이 도입될 예정이다.

 

➊(복도폭) 금번 지원방안 발표(‘24.10.16) 이전에 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설은 피난·방화설비 등을 보강하여 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정* 받을 경우 오피스텔로 용도변경이 허용된다.

 

*성능위주설계 및 필요시 보강 → 지자체 심의 및 충분한 대피시간 확보 시 안전성능 인정

 

➋(주차장) 내부 주차공간의 확장이 어려운 경우 각 여건에 따라,
1) 인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장 설치,
2) 자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부,
3) 지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안이 제공된다.

 

【주차장 설치 대안별 비교】

	1) 외부주차장 설치	2) 비용 납부	3) 주차기준 완화
세부 내용	일정 거리* 내 외부주차장 설치 *직선 300m 또는 도보 600m	주차장 설치 곤란 인정시(지자체) 비용 납부로 설치의무 면제	지역의 주차여건 양호시 기준의 1/2 범위까지 완화 (지자체 조례)
법적 근거	주차장법 시행령 제7조 (부설주차장의 인근 설치)	주차장법 시행령 제8조 (부설주차장 설치의무 면제 등)	주차장법 시행령 제6조제2항 (부설주차장의 설치기준)
관련 사례	여수시 웅천 자이더스위트 →인근 주차장 조성 및 용도변경 완료(`24.9월)	`24년 10월 3주 유권해석 및 안내공문 발송	제주시 아이파크스위트 → 주차장 기준 완화로 용도변경 완료(`23.7월)

 

➌(지구단위계획) 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다.

 

*(사례) 서울시 마곡 르웨스트는 200억 규모의 기부채납(소유자 분담)을 병행하며 해당 지역에 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경(’24.8)

 

➍ (오피스텔 건축기준) 금번 지원방안 발표(‘24.10.16) 이전에 최초 건축허가를 신청한 생활숙박시설을 오피스텔로 전환하는 경우, 오피스텔 전용출입구* 설치를 면제할 수 있도록 하고 전용면적 산정 시 안목치수**를 적용하지 않되, 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 ｢오피스텔 건축기준｣을 개정한다.

 

*(전용출입구) 소유자가 전용출입구 미설치를 자발적으로 선택한 경우이므로 허용

 

** (안목치수) 전용면적을 실제 사용면적에 가깝게 벽 안쪽을 기준으로 계산(↔중심선 치수), 단순 면적산정 방식 외 기존 생숙의 전용면적 변동이 없는 점 감안, 적용 제외

 

➎ (합리적 비용부담 유도) 각 지자체는 용도변경 과정에서 기존 용도변경 생숙 소유자 및 준법 소유자와 형평성 논란이 발생하지 않도록, 지구단위계획 변경(기부채납) 또는 복도폭(안전성능보강), 주차장 기준(주차장 확보 또는 비용부담) 충족 과정에서 용도변경 신청자들이 적정 비용을 부담하도록 유도해 나갈 계획이다.

 

【 생숙지원센터 운영 및 이행강제금 부과 유예 】

 

□각 지자체는 11월 말까지 지자체별로 미신고 생숙 물량 규모에 따라, 국토교통부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다.

 

【생숙 지원센터 설치 대상】

	광역지자체	기초지자체
설치조건	미신고 물량 3천실 이상	미신고 물량 1천실 이상
대상 지자체 (예시)	경기운영중, 인천, 부산, 제주 등	경기운영중 안산·평택·수원·오산·남양주 인천 연수·중구, 충북 청주, 부산 해운대, 강원 속초시 등

 

*필요시, 광역·기초 통합으로 구성 가능

 

ㅇ 생숙 지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획이다.

 

ㅇ 아울러, 관계법령·조례 개정에 소요되는 시간 등을 고려하여 ’25.9월까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비신청* 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 ’27년 연말까지 이행강제금 부과절차 개시를 유예할 예정이다

 

*’25.9월까지 시·도가 숙박업 신고기준 완화를 위한 조례 개정안을 발의한 경우

 

【 향후 계획 】

 

□ 정부는 이번에 발표한 생숙 합법사용 지원방안의 차질 없는 후속조치를 위해 국토부-복지부-지자체 등으로 구성된 관계기관 협의체를 통해,

 

ㅇ 신속한 법령 개정과 지자체별 생숙 지원센터 설치․운영 상황을 주기적으로 점검해 나갈 예정이다.

 

□ 국토교통부 장우철 건축정책관은 “이번 대책으로 복도 폭, 주차장 등 실질적 장애요인에 대한 보다 유연하고 다양한 규제방식이 도입됨에 따라, 안전, 주거환경, 형평성 등 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 현실적으로 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다.”면서,

 

ㅇ “지자체는 배포된 생숙 가이드라인에 따라, ➊ 입지(주거․상업․관광), 지역별 수급(숙박시설, 오피스텔 등), 교통 및 주차(역세권․교외) 여건, ➋ 도시발전방향 및 지구단위계획 특성(관광리조트지구 등), ➌ 개별 생숙별 숙박업 신고 및 용도변경 요건 충족 정도 등을 감안한 장애요인별 맞춤형 지원방안을 신속히 마련하여 안내해 줄 것”을 당부하였다.

 

ㅇ아울러, “아직까지 숙박업 신고를 하지 않은 생숙 소유자께서는 이행강제금 부과 유예가 종료되기 전에 관할 지자체의 생숙 지원센터를 찾아 숙박업 신고 또는 오피스텔 용도변경을 신청하는 등 지자체와 적극 협의해 주시기를 바란다”고 밝혔다. 

 

※ 자세한 사항은 붙임 생숙 합법사용 지원방안과 지자체 가이드라인을 참고해 주시기 바랍니다.

 

241017(조간) 지자체별 생숙 지원센터 운영 및 생숙 유형별 지원방안 가이드라인_.pdf

1.35MB

241017(조간) 생활숙박시설 합법사용 지원방안_.pdf

0.65MB

 

지자체별 생숙 지원센터 운영 및 생숙 유형별 지원방안 가이드라인 -- 2024. 10.

 

Ⅰ. 지원센터 설치 및 운영 가이드라인·········· 1
  [1] 지원센터 설치 ·························································· 1
  [2] 지원센터 역할···························································· 2
 Ⅱ. 유형별 지자체 맞춤형 지원방안 안내······ 7
  [1] 대규모 미신고 생숙 ················································ 7
  [2] 용도복합형 생숙 ······················································ 8
  [3] 중·소규모 미신고 생숙 ········································ 8
  [4] 건설 중 생숙 ···························································· 9
 Ⅲ. 붙임
  [1] 광역지자체 담당자 연락처 ································· 10
  [2] 숙박업 신고 예비신청서 ····································· 12
  [2] 성능위주설계 전문업체 리스트···························· 13
  [3] 용도변경 컨설팅 신청서 양식안·························· 14

 

Ⅰ. 지원센터 설치 및 운영 가이드라인
(1) 지원센터 설치
□ 11월 중 미신고 물량이 많은 지자체는 생숙 소유자를 체계적으로 지원하기 위해 지원센터 설치, 그 외 지자체는 전담인력 지정
ㅇ (센터설치) 미신고 물량이 많은 지자체는 생숙 관련 부서 담당자로구성된 지원센터를 설치하여 단일 소통 및지원창구 제공- (설치대상) 광역미신고 물량 3천실 이상, 기초미신고 물량 1천실 이상
* (광역대상) 경기운영중, 인천, 부산, 제주 등
(기초대상) 경기(안산, 평택, 수원, 오산, 남양주), 인천(연수·중구), 충북(청주), 부산(해운대), 강원(속초)
 ** 광역·기초 통합 구성 가능(경기도의 경우, 기초지자체와 통합 운영 중) 

(인력구성) 건축 인·허가(용도변경, 피난) 지구단위계획, 주차장, 위생관리 등 생숙 관련 부서별 담당자 1명
* 지자체 여건에 따라 구성하되 최소 2명 이상으로 구성

 

ㅇ (전담인력) 센터설치 대상 外 지자체는 생숙 소유자에게 지원방안등을 안내하는 건축·위생 전담인력 지정
* 지자체 여건에 따라 지정하되 최소 1명 이상 지정  

(2) 지원센터 역할
□ (정부 지원대책 안내) 정부 대책의 방향 및 주요 지원내용 설명
* ｢생숙 합법사용 지원방안｣(‘24.10.16. 발표)을 참고하여 소유자에게 안내
ㅇ 지원대책 설명 시 법령 개정 등 후속조치 현황도 안내
* 매월 말 법령 개정 등 현황을 업데이트하여 지자체와 공유 예정
□ (숙박업 신고 안내) 숙박업 신고 관련 지자체 정책방향 등 안내
① (지자체 정책방향) 지자체별 숙박시설 수급 상황*, 도시 내 특정지구발전방향** 등 감안, 숙박업 정책방향 결정 및 안내
* (00경제) 코로나 때 호텔 줄폐업, 돌아온 외국인들 “잘 곳이 없어요”(’24.4.7)
 ** A시의 경우 생숙 입지 구역이 지구단위계획상 관광특구로 지정되어 있어 용도변경보다는 숙박업 신고 활성화 중심으로 관리 계획
② (숙박업 신고요건·절차) 생숙 소유자에게 공중위생관리법령상 신고요건 및 신고절차 안내
③ (신고촉진) 본래 취지인 숙박용도로 사용되도록 숙박업 신고 촉진- (안내문 발송) 신고 관련 담당자 연락처, 숙박업 관리 업체 관련정보
등을 포함한 숙박업 신고방법 안내우편 개별 발송- (설명회 개최) 숙박업 신고 및 운영 방법, 지자체별 신고물량 관리계획 등 소유자 질의에 대하여 적극 응대하는 설명회 개최 
* 특히, 센터설치 대상 지자체와 숙박업 신고 유도 활성화가 필요한 지자체는 12월 중 설명회 개최- (조례 개정) 숙박시설 공급이 필요하고 신고율 제고가 필요한 지자체는 숙박업 신고기준 완화를 위한 조례개정* 적극 검토 
* 숙박업 신고기준은 「공중위생관리법 시행규칙」 별표1에 따라 시·도 조례로 완화 가능

** 조례개정 방안 등에 대해선 보건복지부에서 안내공문 발송(10월 3주)

□ (용도변경 안내) 오피스텔 용도변경 관련 지자체 정책방향 등 설명
① (지자체 정책방향) 오피스텔 등 주택수급 여건, 주차여건, 도시 내 특정지구 개발방향 등 고려, 용도변경 관련 정책방향 결정*
 * B 지자체는 주택 공급부족을 감안하여 적극적 오피스텔 전환 지원 입장- 주택수급, 주차여건 등을 고려하여 용도변경 지원으로 정책방향을 결정할 경우, 지구단위계획 변경·주차장 조례완화 등 적극 검토
② (용도변경 절차) 건축법령에 따른 용도변경 절차를 안내 

 

③ (맞춤형 지원방안) 복도폭 등 애로요인별 맞춤형 지원방안 안내- (복도폭) 지원방안 발표(’24.10.16) 이전 최초 건축허가 신청한 생숙은 복도폭이 1.5m여도 피난시설 또는 설비 보완 시 안전성능 인정
* 성능위주설계 관련 인허가 절차 등을 안내하는 가이드라인 마련 및 배포 예정

- (주차장) 인근 추가 주차장 설치를 위한 부지확보 여건, 지자체 주차장 수급현황 등을고려하여다양한 선택지 제공

- (지구단위계획) 오피스텔 입지 불가능 지역은 주택수급 상황, 도시발전방향 등을 고려하여 기부채납*을 전제로 계획변경을 검토
* 용도변경에 따른 가치상승으로 인한 형평성 문제 등을 고려하여, 기부채납 등 적정 비용부담 병행(D지자체는 형평성을 고려하여 기부채납을 병행한 지구단위계획 변경)

-(오피스텔건축기준)지원방안발표(’24.10.16)이전최초건축허가신청한생숙은전용출입구설치및안목치수적용이제외됨을설명 
     * 다만, 오피스텔 건축기준을 개정하여 전용출입구 면제 및 안목치수 적용 제외된 생숙은 해당 사항을 건축물대장에 명기하도록 규정 예정 
④(용도변경 컨설팅)경기도가시행중인‘사전검토제도’를참고하여, 신청자에게용도변경가능성,예상비용등을알려주는컨설팅제공-(절차)소유자컨설팅신청*→시·군접수및용도변경가능여부검토**  →시·군신청자에게검토결과안내***
     *지자체 시·군 건축부서에 우편 또는 팩스 등을 통해 양식(붙임4)을 제출하여 신청
    **지역건축사회와 협업하여 신청자의 생숙 건물 용도변경 가능여부 및 방안 검토

 

□ (공공임대 안내) 오피스텔 용도변경 등 일정 요건 충족시 LH가 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 방안을 안내하며 수요 조사
* (LH 비주택 리모델링 사업) 1인 주거수요 증가에 대응하기 위해 도심내 우량입지의 호텔, 상가, 오피스 등을 리모델링 또는 철거 후 신축하여 공공임대주택으로 공급  
ㅇ (요건) ①리모델링, 설계변경 등을 통해 생숙→오피스텔 용도변경
②소유주간 협의를 통해 독립된 층 단위 이상 매각 합의
ㅇ (매입절차) 매입공고LH→ 용도변경 후 매도신청매도자→매입심의·계약LH
 * 감정평가 등 엄격한 심사를 거쳐 매입가격 산정 

 

ㅇ (특징)소유자대부분이용도변경희망할것으로추정
ㅇ (지원방향)지자체별지침에따라오피스텔용도변경을지원하되, 용도변경시가치상승에상응하는비용부담유도

-(복도폭)성능위주설계시뮬레이션결과를확인하여안전여부판단

-(주차장)인근추가주차장설치를위한부지확보여건,지자체 주차장수급현황등을고려하여안내방향결정

 

-(지구단위계획)특정지구(관광지구등)정체성및발전방향과의상충, 학교과밀유발등사유가없다면지구단위계획변경을적극검토
     *다만, 지구단위계획 변경 시 그에 상응하는 기부채납 등을 병행 

 

ㅇ (지원방향) 소유자들에게 용도변경 시 발생비용을 설명하는 한편, 위탁업체 매칭 및신고방법 등을안내하여숙박업 신고 적극 유도

- (숙박업 안내) 숙박업 신고 절차 등을 지원센터를 통해 적극 안내하고, 숙박업 관련 설명회 개최*
 * 미신고 물량이 많은 지자체는 12월 중 숙박업 설명회 개최- (용도변경 관련) 비용부담을 감수하면서 용도변경을 희망하는 소유자는 정부가 마련한 맞춤형 지원방안에 따라 동일하게 지원  

 

ㅇ (지원방향) 분쟁해결 지원 및 용도변경을 통한공공임대 활용 등설명

- (분쟁해결 지원) 불완전판매 등 집단 민원 발생 시 지자체는 사실관계 확인 등 실태조사 추진, 필요 시 분쟁 조정 절차* 안내
* 「소비자기본법」상 소비자분쟁조정위원회에서 오피스텔, 아파트 등 분양계약 분쟁 조정 다수

- (공공임대 매입신청) 시행사·수분양자가 설계변경을 통한 용도변경합의시 공공임대주택으로 LH에 매입신청을 할 수 있음을 안내
* (매입요건) ①리모델링, 설계변경 등을 통해 생숙→오피스텔 용도변경
②독립된 층 단위 이상 매각 합의
** 만약 수분양자간 합의가 안될 경우, 소유권 이전 등기 후 일부 용도변경 지원