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「도시 및 주거환경정비법」 제86조의 이전고시에 따라 새로 축조된 건축물 등에 관한 소유권보존등기를 신청할 때에 이미 채무상환으로 소멸한 종전 건축물 등에 마쳐진 근저당권설정등기도 함께 신청하여야 하는지 여부
제정 2019. 9. 10. [등기선례 제9-396호, 시행 ]
1. 「도시 및 주거환경정비법」 제87조제1항에 따르면 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 이전고시가 있게 되면 그 다음 날에 새로 축조된 건축물과 조성된 대지에 설정된 것으로 보게 되므로, 비록 종전 토지 또는 건축물에 마쳐진 근저당권설정등기가 채무상환으로 소멸되었다고 하더라도 아직 말소등기가 되지 아니한 상태에서 관리처분계획서에 이 근저당권설정등기가 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세로서 기재되었다면(도시 및 주거환경정비법 제74조제1항7호), 이전고시 후 사업시행자가 새로 축조된 건축물과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기를 신청할 때에 이 근저당권설정등기도 함께 신청하여야 한다.
2. 조합 명의로 신탁된 부동산에 관하여 신탁해지나 신탁종료원인이 발생한 경우, 이전고시 전에는 이에 따른 소유권이전등기 및 신탁말소등기를 신청할 수 있지만, 이전고시 후에는 종전토지에 대한 권리에 관한 등기와 표시에 관한 등기가 모두 정지되므로 이에 따른 소유권이전등기 및 신탁말소등기를 신청할 수 없다.
(2019. 9. 10. 부동산등기과－2348 질의회답)
참조조문 : 도시 및 주거환경정비법 제74조, 제86조, 제87조, 제88조, 도시 및 주거환경정비 등기규칙 제5조
참조예규 : 제1590호
참조선례 : Ⅸ 제392항
| 도시 및 주거환경정비법 일부개정 2019. 8. 20. [법률 제16493호, 시행 2019. 11. 21.] 국토교통부 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018.1.16> 1. 분양설계 2. 분양대상자의 주소 및 성명 3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다) 4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다. 가. 일반 분양분 나. 공공지원민간임대주택 다. 임대주택 라. 그 밖에 부대시설ㆍ복리시설 등 5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) 6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항 ② 정비사업에서 제1항제3호ㆍ제5호 및 제8호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 다음 각 목의 구분에 따른 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다. 가. 주거환경개선사업 또는 재개발사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 2인 이상의 감정평가업자 나. 재건축사업: 시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자와 조합총회의 의결로 선정ㆍ계약한 1인 이상의 감정평가업자 2. 시장ㆍ군수등은 제1호에 따라 감정평가업자를 선정ㆍ계약하는 경우 감정평가업자의 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규 준수 여부, 평가계획의 적정성 등을 고려하여 객관적이고 투명한 절차에 따라 선정하여야 한다. 이 경우 감정평가업자의 선정ㆍ절차 및 방법 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다. 3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하려는 경우 시장ㆍ군수등에게 감정평가업자의 선정ㆍ계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장ㆍ군수등은 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용을 사업시행자와 정산하여야 한다. ③ 조합은 제45조제1항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제1항제3호부터 제6호까지의 규정에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. ④ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑤ 제1항 각 호의 관리처분계획의 내용과 제2항부터 제4항까지의 규정은 시장ㆍ군수등이 직접 수립하는 관리처분계획에 준용한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 일부개정 2019. 8. 20. [법률 제16493호, 시행 2019. 11. 21.] 국토교통부 제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다. ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. |
| 도시 및 주거환경정비법 일부개정 2019. 8. 20. [법률 제16493호, 시행 2019. 11. 21.] 국토교통부 제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다. ② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다. ③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다. |
| 도시 및 주거환경정비법 일부개정 2019. 8. 20. [법률 제16493호, 시행 2019. 11. 21.] 국토교통부 제88조(등기절차 및 권리변동의 제한) ① 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다. ② 제1항의 등기에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. ③ 정비사업에 관하여 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 날부터 제1항에 따른 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다. |
| 도시 및 주거환경정비 등기규칙 일부개정 2018. 5. 29. [대법원규칙 제2792호, 시행 2018. 5. 29.] 법원행정처 제5조(이전고시에 따른 등기신청) ① 시행자는 법 제86조제2항의 규정에 의한 이전고시를 한 때에는 지체없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하고 다음의 등기를 신청하여야 한다. <개정 2018.5.29> 1. 정비사업시행에 의한 종전 토지에 관한 등기의 말소등기 2. 정비사업시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기 3. 종전 건물과 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정, 처분제한의 등기(이하 "담보권등에 관한 권리의 등기"라 한다)로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기 ② 제1항의 등기를 신청함에 있어서는 1개의 건축시설 및 그 대지인 토지를 1개의 단위로 하여, 1필의 토지 위에 수개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 전부와 그 대지를 1개의 단위로 하여, 수필의 토지를 공동대지로 하여 그 위에 수개의 건축시설이 있는 경우에는 그 건축시설 및 대지전부를 1개 단위로 하여 동시에 하여야 한다. 다만, 법 제86조제1항 단서의 규정에 의하여 시행자가 사업에 관한 공사의 완공 부분만에 관하여 이전고시를 한 때에는 제1항의 등기 중 건물에 관한 등기신청은 그 부분만에 관하여 할 수 있다. <개정 2018.5.29> ③ 제1항의 등기를 신청하는 경우에는 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면과 이전고시를 증명하는 서면을 첨부하여야 한다. |
| 도시 및 주거환경정비법」 제54조제2항의 규정에 따라 이전고시가 된 경우, 종전 토지등기기록에 등기된 조합명의 신탁등기를 말소하여야 하는지 여부(소극) 제정 2012. 7. 17. [등기선례 제9-392호, 시행 ] 1. 재건축정비조합은 「도시 및 주거환경정비법」 제54조제2항의 규정에 의한 이전고시가 있은 후 종전 토지와 건물에 관한 말소 및 멸실등기와 새로 조성된 대지와 축조된 건축시설에 관한 소유권보존등기를 신청하여야 하는바, 이 때 신청서에는 관리처분계획서 및 인가서, 이전고시증명서면 등을 첨부하여야 한다. 2. 종전 토지의 말소등기 및 건물의 멸실등기의 경우, 폐쇄된 토지(건축물)대장등본도 첨부하여야 하며(다만, 종전 건물에 대한 멸실등기는 소유권이전고시 전이라도 폐쇄된 건축물대장등본을 첨부하여 할 수 있다), 신청을 수리한 등기관은 그 등기기록의 표제부에 “정비사업시행으로 인하여 말소”한다는 뜻을 기록하고 그 등기기록을 폐쇄하여야 한다. 이러한 등기는 표시변경등기에 해당하여 그 등기기록의 갑구·을구에 기재된 권리에 관한 등기는 말소할 필요가 없으므로, 종전 토지등기기록에 재건축조합을 수탁자로 하는 신탁등기가 있어도 그 토지의 말소등기를 하는 데에는 아무런 지장이 없다. 3. 새로 조성된 대지와 건축시설에 대한 소유권보존 및 근저당권 등 소유권 이외의 권리에 관한 등기 신청의 경우, 등기관은 신청서에 기재된 등기명의인과 관리처분계획 등에 나타난 권리자가 일치하는지 여부를 심사하면 충분하고, 폐쇄된 종전 토지 및 건물의 등기기록상 명의인과 일치하는지 여부는 등기관의 심사대상이 아니다. 4. 사업시행자는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조제2항의 규정에 의한 이전고시를 한 때에는 지체 없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하여야 하고, 이 통지 후에는 종전 토지등기기록의 권리에 관한 등기와 표시에 관한 등기가 모두 정지되므로, 조합명의로 신탁된 부동산에 관하여 신탁해지나 신탁종료원인이 발생하였다 하더라도 이에 따른 소유권이전 및 신탁말소등기를 신청할 수는 없다. (2012. 07. 17. 부동산등기과－1391 질의회답) 참조조문 : 도시 및 주거환경정비법 제48조, 제56조, 도시 및 주거환경정비등기처리규칙 제5조부터 제14조 참조판례 : 1995. 06. 30. 선고 95다10570 판결 참조예규 : 제1385호 참조선례 : Ⅲ 제821항, Ⅵ 제525항 |
| 도시 및 주거환경정비 등기에 관한 업무처리지침 개정 2015. 12. 8. [등기예규 제1590호, 시행 2016. 1. 11.] 1. 목적 이 예규는 「도시 및 주거환경정비법」 제54조에 따른 이전의 고시가 있은 때의 등기업무 처리절차에 관하여 규정함을 목적으로 한다. 2. 이전고시의 통지를 받은 경우 가. 기타 문서 접수장에 기재 등기관이 정비사업시행자(이하 "시행자"라 한다)로부터 이전고시의 통지를 받은 때에는 기타 문서 접수장에 기재하고 통지서의 여백에 도달 연월일시 및 문서 접수번호를 기재하여야 한다. 나. 이전고시의 기록 (1) 등기관은 위 가. 의 절차를 마친 후 지체 없이 해당 사업지역 내의 토지의 등기기록에 아래 예시와 같은 내용을 표제부 상단에 기록하고 등기사항증명서 발급시 그 내용이 표시되도록 한다. － 아 래 － 부전지 : 2007년 2월 9일 이전고시 (2) 제(1) 항의 기록은 도시 및 주거환경정비 등기를 완료한 후 즉시 삭제하여야 한다. 다. 다른 등기의 정지 (1) 다른 등기가 정지되는 시점|이전고시가 있은 후에는 종전 토지에 관한 등기를 할 수 없다. (2) 정지되는 다른 등기소유권이전등기, 근저당권설정등기, 가압류등기, 경매개시결정등기(정지되는 시점 이전에 설정된 근저당권에 기한 경우도 마찬가지임) 등 권리에 관한 등기뿐만 아니라 표시에 관한 등기도 할 수 없다. (3) 다른 등기가 마쳐진 경우이전고시가 있었음에도 불구하고 종전 토지에 관한 등기가 마쳐진 경우, 등기관은 그 등기를 「부동산등기법」 제58조를 적용하여 직권으로 말소한다. 3. 등기신청서 양식 시행자가 신청할 대위등기신청서는 등기의 목적에 따라 별지 제1-1호 양식, 별지 제1-2호 양식, 별지 제1-3호 양식, 종전건물에 관한 등기의 말소 등기신청서는 별지 제2호 양식, 종전 토지에 관한 등기의 말소 등기신청서는 별지 제3호 양식, 건축시설에 관한 등기신청서는 별지 제4호 양식, 대지에 관한 등기신청서는 별지 제5호 양식에 의하여야 한다. 4. 도시 및 주거환경정비 등기의 기록 도시 및 주거환경정비 등기의 기록은 별지주) 기록례에 의하고 동 기록례에 예시하지 아니한 사항은 통상의 부동산등기 기록례에 의한다. 주 : 위 기록례는 부동산등기기재례집 제596항부터 제599항까지 참조 부 칙(2007. 12. 11. 제1229호) 이 예규는 2007. 12. 11.부터 시행한다. 다만 별지 제1-2호 개정양식은 2008. 1. 1.부터 시행한다. 부 칙(2011. 10. 11. 제1385호) 이 예규는 2011년 10월 13일부터 시행한다. 부 칙(2015. 12. 08. 제1590호) 이 예규는 2016년 1월 11일부터 시행한다. |
| 도시재개발사업의 시행에 따른 소유권보존등기신청과 담보권에 관한 등기신청 제정 1991. 8. 9. [등기선례 제3-821호, 시행 ] 도시재개발사업의 시행에 의한 관리처분계획에 따라 대지 또는 건축시설을 분양받을 자는 분양처분의 고시가 있은 다음 날에 그 분양받을 대지 또는 건축시설에 대한 소유권을 취득( 도시재개발법 제49조 제1항)하므로, 소유권보존등기는 위 분양을 받은 자의 명의로, 담보권에 관한 등기는 위 분양을 받은 자를 등기의무자로 하여 각 경료되어야 하는 것이며(다만 사업시행자가 등기신청인이 됨), 설사 첨부된 건축물대장 등본상 소유자 명의가 재개발사업시행자로 되어 있더라도 이는 위와 같은 등기를 함에 어떠한 영향을 미치지 아니한다. 91.8.9. 등기 제1681호 서울민사지방법원장 대 질의회답 |
| 도시재개발사업으로 조성된 대지에 대한 소유권보존등기 절차 제정 1999. 3. 5. [등기선례 제6-525호, 시행 ] 가. 도시재개발법의 규정에 의한 분양처분이 있은 후 재개발사업의 시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 관리처분계획 및 그 인가를 증명하는 서면과 분양처분의 고시를 증명하는 서면을 첨부하여야 하는바, 그 경우 소유권보존등기의 등기명의인은 위와 같은 첨부서면에 나타난 분양대상자와 일치하여야 하며, 종전의 대지 또는 건축물에 관한 등기부상 소유명의인과 일치할 필요는 없다(다만 관리처분계획이나 분양처분에 있어 분양대상자를 누구로 할 것인지는 별개의 문제임). 나. 도시재개발법의 규정에 의한 분양처분이 있은 후 재개발사업시행으로 축조된 건축시설과 조성된 대지에 관한 소유권보존등기를 신청하는 경우에는, 종전 건물과 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정, 처분제한의 등기로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기를 함께 신청하여야 할 것이고, 관리처분계획 후 분양처분 전에 위 권리에 관하여 변동이 있는 때에는 관리처분계획을 변경하여 변경된 관리처분계획에 따라 분양처분을 한 후 그에 따른 등기를 신청하여야 한다. (1999. 3. 5. 등기 3402-222 질의회답) 참조조문 : 도시재개발법 제6조, 제34조, 제39조, 도시재개발등기처리규칙 제5조 |