전국 재촉지구 현황(08.6.30.)- 재촉지구 특례

참고	재정비촉진지구 현황(총 58곳 지정, 서울 23)

 

 

‘08.6.30현재

 

 

시․도	지 구	면적(천㎡)	유 형	지정일
서울시 (23)	① 은평 은평	3,495	주거지형	’06.10.19
	② 성북 길음	1,249	”	”
	③ 용산 한남	1,095	”	”
	④ 노원 상계	643	”	”
	⑤ 은평 수색	897	”	”
	⑥ 서대문 북아현	899	”	”
	⑦ 금천 시흥	634	”	”
	⑧ 영등포 신길	1,469	”	”
	⑨ 동작 흑석	898	”	”
	⑩ 관악 신림	527	”	”
	⑪ 송파 거여	738	”	”
	⑫ 동대문 이문․휘경	1,013	”	”
	⑬ 성북 장위	1,851	”	”
	⑭ 중랑 상봉	505	중심지형	”
	⑮ 광진 구의․자양	385	”	”
	강동 천호․성내	277	”	”
	종로․중구 세운	438	”	”
	중랑 중화	510	주거지형	’06.12.21
	양천 신정	700	”	”
	강서 방화	511	”	”
	동작 노량진	762	”	”
	종로 창신․숭인	846	”	’07. 4.30
	구로구 가리봉	279	중심지형	‘08. 5.22
인천시 (4)	서구 가좌	676	주거지형	’07.02.05
	남구 제물포역세권	944	”	’07.03.12
	동구 동인천역	291	중심지형	’07.05.21
	주안 2,4동	1,275	주거지형	‘08.05.26
경기도 (17)	부천 소사	2,567	주거지형	‘07.03.12
	부천 고강	1,775	”	”
	부천 원미	2,128	중심지형	”
	구리 인창․수택	2,072	주거지형	’07.06.04
	광명 광명	2,248	”	’07.07.30
	고양 원당	1,304	”	‘07.09.10
	군포 금정역세권	872	중심지형	‘07.09.10
	고양 능곡	805	주거지형	‘07.11.05
	남양주 덕소	657	”	‘07.11.26
	고양 일산	596	”	‘07.12.31
	안양 만안	1,776	”	‘08.04.07
	의정부 금의	1,010	”	‘08.04.07
	의정부 가능	1,299	”	‘08.04.07
	시흥 은행	610	”	‘08.05.07
	평택 신장	1,182	”	‘08.05.07
	평택 안정	500	”	‘08.05.07
	남양주 도농	600	중심지형	‘08.06.02
대전시 (7)	동구 대전역세권	887	중심지형	’06.12.29
	대전 상서․평촌	2,680	”	’07.08.03
	도마․변동	2,213	주거지형	‘07.08.31
	선화․용두	739	”	‘07.11.09
	유성시장	338	중심지형	‘07.12.31
	신탄진	470	”	‘07.12.31
	동구 신흥	681	주거지형	‘08. 3.28
대구시	동구 신암	1,085	주거지형	’07.05.21
충남도	아산온양중심상권	404	중심지형	‘07.12.10
부산시 (5)	서구 충무	1,005	주거지형	‘07.5.23
	금정구 서․금사	1,508	”	”
	진구 시민공원주변	895	중심지형	”
	영도구 영도제1	1,189	주거지형	”
	사하 괴정	835	주거지형	‘08.5.21

 

 

․주거지형(50만㎡ 이상): 노후․불량주택과 건축물이 밀집한 지역 43개

 

․ 중심지형(20만㎡ 이상) : 상업지역․역세권․도심․부도심 등 15개

 

《참고2》

재정비촉진지구의 주요특례 및 투기방지대책

 

□ 「도시재정비촉진특별법」에 의한 재정비촉진지구의 주요특례

 

① 건축규제 등 완화

 

ㅇ 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 「국토의계획및이용에관한법률」등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함

 

- 용도지역 : 주거‧상업‧공업‧녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용, 위원회 자문시 용도지역간 변경 가능

 

- 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능

 

- 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제

 

- 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2 완화

 

- 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화

 

② 재개발사업의 구역지정요건 완화

 

ㅇ 개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우

 

-「도시및주거환경정비법시행령」에 따라 시․도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시․도 조례로 완화가 가능하도록 하였고

 

※ 완화되는 구역지정요건

 

․ 호수밀도, 주택접도율, 세장형․부정형․과소토지의 비율

 

- 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함

 

- 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능

 

⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대

 

③ 소형주택의무비율 완화

 

ㅇ 전체세대수 중 전용면적 85㎡이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화

 

※ 현행「도시및주거환경정비법」에 의한 전용 85㎡이하 건설비율

 

․ 주택재개발사업의 경우 80퍼센트 이상

․ 주거환경개선사업의 경우 90퍼센트 이상

 

④ 교육환경 개선

 

ㅇ 재정비촉진계획 수립시 학교설치계획 포함, 교육감의 학교부지 매수계획수립 의무화, 교육감의 우수학교 적극 유치

 

ㅇ 지자체가 소유하는 토지 등을 학교부지로 임대하는 경우 임대기간은 50년으로 하고, 50년 범위 안에서 갱신가능

 

ㅇ 지자체가 소유하는 토지 등을 임대․매각하는 경우 조성원가를 기준으로 임대․매각할 수 있으며, 매각의 경우 20년의 범위내에서 분할 납부 가능

 

⑤ 기반시설 설치지원

 

ㅇ 국가 등이 기반시설의 설치에 소요되는 예산을 지원하거나 국민주택기금을 융자할 수 있는 근거 마련

 

ㅇ 시장․군수․구청장이 기반시설을 사전 설치후 개별사업 시행자로부터 비용 징수 가능

 

※ 주택기금 등으로 구청장 등을 대행한 총괄관리사업자가 도로․공원 등 기반시설을 우선 설치하여 지구내 사업촉진을 기대

 

ㅇ 문화시설․복지시설 등 생활권시설 확보를 위해 일단의 구역을 수익시설을 허용하는 복합시설로 민자유치할 수 있도록 근거 마련

 

⑥ 기타 지원

 

ㅇ 재정비촉진지구내 재정비촉진사업의 활성화를 위하여

 

- 지방세감면․ 과밀부담금 면제, 특별회계의 설치 등 특례 부여

 

□ 재정비촉진지구의 부동산 투기방지 및 저소득층 주거안정 규정

 

① 원활한 사업시행을 저해하지 않은 범위내에서 개발이익을 환수

 

- 특별법의 특례로 인해 증가된 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설토록 의무화

 

※ 수도권 과밀억제권역은 50～75%(기타 지역은 25～75%)의 범위에서 시‧도 조례가 정하는 비율

 

- 재정비촉진계획 수립시 개별 사업구역별로 공통된 기반시설의 비용분담계획을 포함하고 이를 징수

 

② 토지거래허가 등 투기방지대책

 

ㅇ 지구지정과 동시에 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 하여 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지

 

※ 지구지정 이전이라도, 시․도지사는 투기우려 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 투기적 거래 및 개발행위를 차단

 

ㅇ 재정비촉진지구 지정후 계획결정시까지 개발행위허가 제한, 재정비촉진계획 결정후 계획에 적합하지 않은 건축행위 제한

 

ㅇ 지구지정일 이후 아래와 같이 토지등이 분할되는 경우 해당 토지 또는 주택등 건축물의 분양받을 권리를 제한

 

※ 다만, 지구지정이전의 주택재개발사업은 서울시 도시및주거환경정비조례에 따라 ‘03.12.30이후 토지등이 분할되는 경우 분양받을 권리가 제한됨

 

- 재정비촉진지구의 지정․고시일 이후에 1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우

 

- 재정비촉진지구의 지정․고시일 이후에 단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우

 

- 재정비촉진지구의 지정․고시일 이후에 주택 등 건축물이 분할되거나 공유자의 수가 증가되는 경우

 

- 재정비촉진지구의 지정․고시일 이후에 하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우

 

③ 세입자 및 저소득층 주거안정대책

 

ㅇ 낙후된 구시가지의 광역개발을 효율적으로 추진하기 위하여, 지자체의 장 및 사업시행자로 하여금 재정비촉진지구 안의 세입자 및 소규모의 주택 또는 토지 소유자의 주거안정을 위하여 노력하도록 하였고

 

ㅇ 이를 위하여, 재정비촉진계획 수립권자인 지자체의 장은 재정비촉진지구안의 주거실태 및 임대주택 수요 등 저소득층의 재정착을 유도하기 위한 주택수요를 조사하여 재정비촉진계획중 임대주택 건설계획에 반드시 반영하도록 의무화

 

ㅇ 사업시행자는 인근지역에 자체 건설하는 국민임대주택 또는 매입임대주택 등을 임시거주시설로 활용하고, 순환개발방식을 통한 단계별 순차적 개발로 전세난 등 주거불안 최소화할 수 있도록 함

 

ㅇ 순환개발방식에 의한 순차적 개발로 대규모 이주 수요에 따른 부동산가격 상승 억제