토지거래허가구역내 매수인귀책사유로 불허가된 경우-93가합1837

부산지법 울산지원 1994.6.30. 93가합1837 제2민사부판결 : 항소 【부당이득금청구사건】
[하집1994(1),309]

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【판시사항】
허가구역 내의 토지에 대한 매매계약이 확정적으로 무효로 된 원인이 매수인에게 있는 경우 매수인의 계약금반환청구가 신의칙에 반한다고 한 사례

【판결요지】
토지거래허가구역 내의 토지에 대한 매매계약에서 당사자 쌍방이 토지거래허가 신청을 할 의사가 없음이 명백한 경우에 해당하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되었다 하더라도, 유동적 무효의 상태에 있는 매매계약이 확정적으로 무효로 된 직접적이고 궁극적인 원인이 토지거래허가를 책임지기로 한 매수인의 귀책사유로 인하여 토지거래 허가를 받지 못하게 된 데 있다면 매수인이 매매계약의 무효를 주장하면서 매도인에게 계약금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.

【참조조문】
국토이용관리법 제21조의3

【전 문】
【원 고】 권영희
【피 고】 고장용 외 1인
【주 문】
1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.
2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】 원고에게, 피고 고장용은 금 170,000,000원 및 이에 대한 1991.8.19.부터 이 사건 소장송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을, 피고 주식회사 복산개발은 금 500,000,000원 및 이에 대한 1992.1.24.부터 이 사건 소장송달일까지는 연 5푼, 그 다음날부터 완제일까지는 연 2할 5푼의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.
【이 유】
1. 피고 고장용에 대한 청구에 관한 판단
가. 피고 고장용이 1991.8.28. 소외 주식회사 한호주택에 그 소유의 울산시 남구 달동 91 답 2,099평방미터 및 같은 동 97의 1 답 2,562평방미터(이하 이 사건 제1. 토지라고만 한다)를 대금 1,692,000,000원에 매도하고, 당일 계약금으로 금 170,000,000원을 지급받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑 제1호증의 1, 갑 제2호증의 1,2, 갑 제3호증, 갑 제7호증의 1,2, 을 제3호증의 1,2, 을 제5호증의 각 기재, 증인 윤여현, 고문일의 각 증언, 당원의 울산시장 및 울산시 남구청장에 대한 각 사실조회결과에 변론의 전취지를 종합하면, 이 사건 제1. 토지는 국토이용관리법상의 토지거래규제지역에 위치하여 주무관청의 토지거래허가를 받아야만 매매가 가능한데, 위 소외 회사는 조합아파트를 건축하기 위하여 피고 고장용으로부터 이를 매수하면서 잔금 1,522,000,000원은 같은 해 11.8. 지급하되, 매수인이 위 계약을 위반하였을 경우에는 위 계약을 무효로 하고 계약금반환청구를 할 수 없다고 약정하는 한편 토지거래허가는 위 소외 회사가 책임지기로 하고 피고 고장용은 이에 협력하기로 약정한 사실, 위 소외 회사가 잔금지급기일까지도 토지거래허가 신청도 하지 않고, 잔금도 지급하지 않으므로 피고 고장용은 같은 해 11.9. 및 같은 해 12.9. 두 차례에 걸쳐 잔금지급을 최고하면서 같은 해 11.9.자 최고서에서는 잔금을 기일 내 지급하지 않으면 위 약정에 따라 위 계약을 무효로 하고 계약금을 몰취하겠다는 취지를 통지하기도 한 사실, 위 소외 회사는 그 후 무리한 사업경영으로 도산하였고, 그 대표이사인 소외 임한기도 1992.8.20. 부정수표단속법위반죄 등으로 구속되었는데, 위 소외 회사의 원고에 대한 금 560,000,000원의 차용금 채무를 변제하기 위하여 1992.10.5. 원고에게 위 소외 회사의 피고 고장용에 대한 위 계약금 170,000,000원의 반환채권을 양도하고, 같은 해 11.4. 내용증명 우편으로 이를 피고 고장용에게 통지한 사실, 한편 이 사건 제1. 토지에 대하여 현재까지 피고 고장용과 위 소외 회사를 매매당사자로 하는 토지거래허가 신청이 접수된 바는 없는 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없으며, 피고 고장용은 이 사건 소송계속중 1993.6.2.자 준비서면에서 위 소외 회사가 잔금지급을 지체하여 두 차례에 걸쳐 잔금지급을 최고하였음에도 지급하지 않았으므로 피고 고장용과 위 소외 회사 사이의 위 매매계약은 위 소외 회사의 귀책사유로 인하여 위 최고서에서 정한 상당한 기간이 경과한 때 혹은 위 준비서면 송달로서 해제되었고 위 계약금은 위약금으로서 반환할 수 없다고 주장하고 있음은 기록상 명백하다.
국토이용관리법상 규제지역 내에 위치한 이 사건 제1. 토지에 대한 피고 고장용과 위 소외 회사 사이의 위 매매계약은 토지거래허가를 받을 것을 전제로 한 계약으로 허가를 받을 때까지는 미완성의 법률행위로서 유동적 무효의 상태에 있는 것이나, 이와 같이 유동적 무효의 상태에 있는 위 매매계약은 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 경우에는 확정적으로 무효가 된다고 보아야 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 위 소외 회사는 자신이 책임지기로 한 토지거래허가 신청을 한 바가 없을 뿐만 아니라 피고 고장용에 대하여 허가신청협력의무의 이행을 구하지도 않고 위 매매계약이 무효임을 전제로 피고 고장용에 대한 위 계약금반환채권을 원고에게 양도함으로써 허가신청을 하지 않을 의사를 명백히 하였고, 피고 고장용도 수차례의 독촉에도 불구하고 위 소외 회사가 잔금을 지급하지도 않고 토지거래허가신청 절차도 밟지 아니하므로, 마침내 잔금지급을 독촉하면서 잔금지급이 지체되면 계약을 무효로 하고 계약금을 몰취하겠다고 하였다가 이 사건 소송계속중에는 위 소외 회사의 귀책사유로 위 매매계약은 해제되었으므로 위 계약금은 위약금으로서 몰취되었다고 주장함으로써 더 이상 허가신청에 협력할 의사가 없음을 명백히 하고 있는바, 그렇다면 위 매매계약은 당사자인 피고 고장용과 위 소외 회사가 위 매매계약에 따른 토지거래허가신청을 할 의사가 없음이 명백한 경우에 해당하여 확정적으로 무효가 되었다고 할 것이므로, 특단의 사정이 없는 한 피고 고장용은 위 소외 회사로부터 위 계약금 170,000,000원의 반환채권을 양도받은 원고에게 이를 부당이득금으로서 반환할 의무가 있다 할 것이다.
나. 그러나, 위 소외 회사가 약정기일은 물론 그 이후에도 잔금지급을 하지 못하였을 뿐만 아니라 아파트 건축을 위하여 이 사건 제1. 토지들을 매수하면서 토지거래허가는 자신이 책임지기로 하였고 토지이용계획서를 첨부하여 토지거래허가를 신청하는 경우 허가가 가능하였음에도 이를 지체하던 중 무리한 사업경영으로 도산하자 허가신청을 해보지도 않은 채 위 매매계약이 토지거래허가를 받지 않아 무효임을 전제로 하여 자신의 채무변제를 위해 피고 고장용에 대한 위 계약금 반환채권을 양도한 사실은 앞서 본 바와 같고, 증인 고문일의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고 고장용은 위 소외 회사의 말만 믿고 위 매매계약이 정상적으로 이행될 것으로 생각하여 위 매매계약 직후 매도된 토지의 대토로서 다른 토지를 매수하면서 위 소외 회사로부터 받은 위 계약금 170,000,000원의 대부분을 계약금으로 지급하였으나 위 소외 회사로부터 잔금을 지급받지 못함으로써 자신의 잔금지급의무도 이행하지 못하게 되어 그 계약금을 위약금으로 몰취당하게 된 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없는바, 그렇다면 유동적 무효상태에 있는 이 사건 매매계약이 확정적으로 무효로 된 것은 결국 이 사건 제1. 토지에 대한 토지거래허가를 책임지기로 한 위 소외 회사가 자신의 귀책사유로 잔금지급의 해태는 물론 토지거래허가를 받지 못하게 되었음에 그 직접적이고 궁극적인 원인이 있다고 평가되고, 한편 그로 인하여 피고 고장용에게 위 계약금에 육박하는 손해를 끼친 이상, 위 소외 회사는 물론 위 계약금 반환채권을 양수받은 원고로서도 위 매매계약이 무효라고 주장하면서 피고 고장용에게 이미 지급한 계약금의 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다고 할 것이므로, 이를 주장하는 피고 고장용의 항변은 이유 있다.
따라서, 피고 고장용에 대하여 위 계약금의 반환을 구하는 원고의 청구는 이유 없다.
다. 한편 가사 원고가 피고 고장용에게 위 계약금의 반환을 구하는 것이 신의성실의 원칙에 반하지 않는다 하더라도, 을 제4호증의 1,2의 각 기재, 증인 고문일의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 위 소외 회사는 아파트 건축을 위하여 조합원을 모집하고 그들로부터 조합비 명목으로 금원을 지급받았다가 위와 같이 도산하게 되자 대표이사인 위 임한기가 구속되기 전인 1992.7.29. 위 조합원들이 구성한 주택조합 추진위원회의 대표인 소외 유영국, 황혜만, 최칠규에게 위 소외 회사의 피고 고장용에 대한 위 계약금 반환채권을 양도하고 채권양도통지 권한까지 위임하였고, 위 유영국 등 3인이 같은 해 9.28. 위 소외 회사를 대리하여 내용증명 우편으로 피고 고장용에게 채권양도 통지를 한 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없는바, 그렇다면 원고가 위 소외 회사로부터 위 계약금 반환채권을 양도받았고 그 양도통지가 1992.11.4. 확정일자 있는 증서에 의하여 이루어졌다 하더라도 그 이전에 이미 위 주택조합 추진위원회가 위 소외 회사로부터 동일한 채권을 양도받아 1992.9.28. 확정일자 있는 증서로써 피고 고장용에게 양도통지까지 한 이상 원고는 위 채권양도로써 위 주택조합 추진위원회는 물론 채무자인 피고 고장용에게도 대항할 수 없는 것이므로, 원고의 피고 고장용에 대한 이 사건 청구는 이 점에서도 이유 없다.
3. 피고 주식회사 복산개발에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고는 피고 주식회사 복산개발(이하 피고 회사라고만 한다)에 대한 이 사건 청구원인으로서, 피고 회사는 1992.1.23. 위 소외 회사에 울산시 남구 달동 1단지 택지조성지구 내 제1지구 1블록 1놋트, 2블록 1놋트 및 제2지구 2블록 3놋트, 5놋트, 4블록 1놋트, 4놋트 약 3,900평(이하 이 사건 제2. 토지라고만 한다)을 대금 8,900,000,000원에 매수하고 당일 계약금 명목으로 현금 500,000,000원 및 당좌수표 금 5,730,000,000원을 지급받았으나, 이 사건 제2. 토지는 국토이용관리법상의 토지거래규제지역에 해당하여 관할관청으로부터 토지거래허가를 받아야 매매가 가능한데 아직 토지거래허가를 받지 않았으므로 위 매매계약은 무효이고, 원고는 위 소외 회사로부터 위 매매계약이 무효가 됨으로써 위 소외 회사가 피고 회사에 대하여 가지는 위 계약금 500,000,000원의 부당이득금 반환채권을 양도받았으므로, 그 지급을 구한다고 주장한다.
그러므로 살피건대, 도시계획법 제86조 제1항에 의하면 도시계획법에 의한 주택지조성사업을 실시함에 있어 환지의 필요가 있을 경우에는 그 환지에 관하여는 토지구획정리사업법 제43조 내지 제66조 등을 준용하도록 규정하고 있는데, 토지구획정리사업법은 시행자는 구획정리사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약, 정관, 시행규정 또는 사업계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 지정하지 아니하고 이를 체비지로 정할 수 있고( 제54조 제1항), 시행자는 구획정리사업을 시행하기 위하여 필요한 때에는 시행구역 안의 토지에 대하여 환지예정지를 지정할 수 있으며( 제56조 제1항), 체비지에 관하여 환지예정지가 지정된 때에는 시행자는 구획정리사업의 비용에 충당하기 위하여 이를 처분할 수 있도록( 제57조 제4항) 규정하고 있고, 한편 국토이용관리법 제21조의9 제2항 및 동법시행령 제30조 제5호에 의하면 토지구획정리사업법 제56조의 규정에 의하여 환지예정지를 지정하는 경우, 동법 제61조의 규정에 의한 환지처분의 경우와 동법 제57조 제4항 및 동법 제66조 제1항의 규정에 의하여 체비지를 매각하는 경우에는, 토지거래 허가구역 안에 있는 토지에 관하여 토지거래계약을 체결하고자 하는 당사자는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다고 규정한 국토이용관리법 제21조의3을 적용하지 아니한다고 규정하고 있으며, 갑 제1호증의 2, 갑 제2호증의 1,2, 갑 제3호증, 갑 제4호증(을 제6호증과 같다), 갑 제6호증, 갑 제7호증의 1,2, 을 제12호증의 1 내지 5, 을 제13호증의 1 내지 5, 을 제14호증, 을 제15호증, 을 제16호증, 을 제20호증의 1,2의 각 기재, 증인 윤여현, 김세용, 양종석의 각 증언, 증인 심경섭의 일부 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고 회사는 1991.3.22. 소외 울산시로부터 울산시 남구 달동 일원의 토지에 대하여 도시계획법상 주택지조성사업 허가를 받은 후 그 시행자로서 직접 환지를 위한 토지구획정리공사를 시공하면서 같은 해 10.30. 공사대금으로 지급받을 체비지를 포함한 구획정리지구에 대하여 환지계획을 공고하고 토지소유자들에게 공람하도록 한 다음 1992.1.23. 위 소외 회사에 피고 회사가 장차 체비지에 관한 환지예정지로 지급받게 될 토지 중 이 사건 제2. 토지를 대금 8,900,000,000원에 매도하고 당일 계약금 명목으로 현금 500,000,000원 및 당좌수표 액면 금 2,500,000,000원 및 액면 금 3,230,000,000원 2매 합계 금 5,730,000,000원을 지급받은 사실(매매계약서에는 대금을 금 5,460,000,000원으로, 계약금을 금 540,000,000원으로 기재하였고, 위 당좌수표는 그 후 모두 부도처리되었다) 피고 회사는 1992.7.24. 위 울산시로부터 이 사건 제2. 토지를 포함한 17필지를 위 구획정리사업지구의 체비지에 대한 환지예정지로 지정인가를 받았고(1992.7.24. 환지계획 자체에 대한 인가 및 환지예정지 지정인가가 있었으므로 환지예정지 지정의 효력은 이때 발생하는 것으로 볼 것이다), 같은 해 10.1.에는 이 사건 제2. 토지에 대한 체비지 증서가 발급된 사실, 위 소외 회사는 위 소외 회사의 원고에 대한 금 560,000,000원의 차용금 채무를 변제하기 위하여 1992.10.5. 원고에게 위 소외 회사의 피고 회사에 대한 위 계약금 중 금 500,000,000원의 반환채권을 양도하고, 같은 해 11.4. 내용증명 우편으로 이를 피고 회사에 통지한 사실을 인정할 수 있고, 이에 일부 반하는 듯한 증인 심경섭의 일부 증언은 믿지 아니하고, 달리 반증이 없는바, 사실관계가 위와 같다면 이 사건 제2. 토지에 대한 피고 회사와 위 소외 회사 사이의 위 매매계약 자체가 비록 체비지로서 환지예정지 지정인가를 받기 이전에 체결된 것이라고 하더라도 그것은 위 토지가 체비지로 환지예정지 지정됨을 전제로 하여 체결된 것이라고 할 것인데(매매계약서상으로도 매매목적물을 종전토지 지번이 아닌 환지예정지 지정된 후의 지번으로 표시하였고, 체비지 예정지로 지정됨을 전제로 하지 않았다면 피고 회사가 이를 처분권자로서 처분할 수도 없는 것이다) 그 후 체비지로 환지예정지 지정이 된 이상 위 토지구획정리사업법 제57조 제4항의 규정에 비추어 위 매매계약에 대하여는 토지거래허가를 받을 필요가 없다고 봄이 상당하다 할 것이어서, 토지거래허가를 받지 않았다고 하여 이를 무효라고 할 수는 없고, 따라서 피고 회사와 위 소외 회사 사이의 위 매매계약이 무효임을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.
나. 원고는, 가사 피고 회사와 위 소외 회사 사이의 위 매매계약이 토지거래허가를 받을 필요가 없어 유효하게 성립되었고, 위 소외 회사의 잔금지급의무 불이행으로 인하여 피고 회사가 위 매매계약을 해제함으로써 피고 회사가 위 계약금을 위약금으로 몰취한다고 하더라도 위 계약금 상당인 위약금 500,000,000원은 그 금액이나 매매경위로 보아 지나치게 과다하므로 금 250,000,000원으로 감액되어야 한다고 주장하면서 그렇다면 위 소외 회사는 피고 회사에 대하여 나머지 차액 금 250,000,000원의 계약금 반환채권을 가지므로, 피고 회사는 이를 양도받은 원고에게 위 금 250,000,000원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
그러므로 살피건대, 을 제6호증, 을 제7호증, 을 제8호증의 각 기재, 증인 김세용의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고 회사와 위 소외 회사는 위 매매계약 당시 잔금은 1992.5.30.까지 지급하기로 하고 매수인이 위약하는 경우 위 계약은 무효로 하며 계약금 반환청구를 할 수 없다고 약정하는 한편 당좌수표로 지급된 계약금 중 1차분이 기재된 날짜에 결재되지 않을 경우 위 계약은 자동해약된다고 약정한 사실, 그런데 위 당좌수표 2매가 모두 부도처리되고 위 임한기가 이 사건 제2. 토지를 전매하려고 하는 등 계약이행이 의심스러워지므로 피고 회사는 이를 이유로 위 매매계약을 해제하려 하였으나, 위 임한기가 1992.2.28. 부도처리된 위 당좌수표 대신 위 소외 회사 명의로 새로운 당좌수표를 발행할 것이니 기간을 유예해달라고 하면서 만일 새로운 지급기일에도 지급되지 않으면 위 매매계약은 자동해약되는 것으로 하며 손해배상도 위 소외 회사가 책임지겠다고 부탁하므로, 이를 받아들여 위 소외 회사로부터 새로운 당좌수표를 지급받고 그 지급기일을 연장하여 주었는데, 이 또한 부도처리되고 위 임한기가 여전히 이 사건 제2. 토지를 전매하려 하므로 이에 강력하게 항의한 결과 위 소외 회사는 1992.3.16. 계약이행 능력이 없음을 자인하고 피고 회사에 대한 위 계약금 반환채권을 포함한 위 매매계약상의 모든 권리를 포기한 사실을 인정할 수 있고, 이에 반하는 증인 심경섭의 일부 증언은 믿지 아니하며 달리 반증이 없는바, 사실관계가 위와 같다면, 피고 회사와 위 소외 회사 사이의 위 매매계약은 위 소외 회사가 계약금 중 일부로 지급한 위 당좌수표 및 그 후 새로 발행된 당좌수표가 모두 부도처리되는 등 위 소외 회사의 귀책사유로 인하여 위 약정에 따라 해제되었다고 할 것이고, 위 매매계약 해제로 인한 원상회복으로서 피고 회사가 위 소외 회사에 대하여 부담하는 위 계약금 500,000,000원의 반환채무는 위 소외 회사가 1992.3.16. 계약금 반환채권을 포함한 위 매매계약상의 모든 권리를 포기함으로써 소멸하였다 할 것이므로, 위 계약금 500,000,000원의 반환채권이 존재함을 전제로 하는 원고의 위 주장은 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
그렇다면, 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 모두 이유 없으므로, 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

판사   백현기(재판장) 윤병철 정진호

(출처 : 부산지법 울산지원 1994.6.30.  93가합1837 제2민사부판결 : 항소【부당이득금청구사건】 [하집1994(1),309])