저당권 말소조건부 매매에서 매도인의 계약해제 요건-06가단23081

대구지법 2006.12.1. 선고 2006가단23081 판결 【소유권이전등기】 항소
[각공2007.2.10.(42),302]

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【판시사항】
매매계약서에 ‘매매목적물에 설정된 저당권 등이 있을 때에는 잔금 수령일까지 이를 제거하여 소유권을 이전한다’라는 취지의 기재가 있는 경우, 매도인이 잔금 지급일에 매수인에게 저당권의 피담보채무액을 확인시켜 주면서 계약의 인수 등에 필요한 서류를 제공하지 않았다면, 매도인이 매매계약을 해제하기 위한 요건인 자기 채무의 이행을 제공하였다고 할 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】
매매계약서에 ‘매매목적물에 설정된 저당권, 지상권, 임차권, 국세, 지방세, 기타 우선특권 등 소유권이전 및 토지사용을 제한하는 사유가 있거나 각종 임차료 및 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수령일까지 그 권리의 하자 및 부담 등 일체를 제거하여 매수인에게 소유권을 이전하여 준다’는 내용의 기재가 있는 경우, 매도인이 잔금 지급일에 매매 목적물에 설정되어 있는 임차권과 저당권을 해지하거나 매수인에게 저당권의 정확한 피담보채무액을 확인시켜 주면서 계약의 인수 등에 필요한 서류를 함께 제공하지 않았다면, 매매계약의 매도인으로서 매매계약을 해제하기 위하여 완전히 적법한 이행의 제공을 하였다고 할 수 없다.

【참조조문】
민법 제460조, 제544조, 제563조, 제568조

【전 문】
【원 고】 명국개발 주식회사 (소송대리인 변호사 김승희)
【피 고】 하주영 (소송대리인 변호사 김군환)

【변론종결】 2006. 11. 10.
【주 문】
1. 피고는 원고로부터 150,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2004. 12. 22. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 이를 2분하여 그 1은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

【청구취지】 피고는 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2004. 12. 22. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
【이 유】
1. 청구원인에 대한 판단
아래 사실은, 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 제2호증 내지 제5호증, 제8호증, 제13호증의 2 내지 18, 제14호증의 2 내지 11, 제15호증의 2 내지 36, 제16, 18호증의 각 기재, 증인 류한원, 채상준의 각 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 인정할 수 있다.
가. 원고는 2004. 중반경부터 대구 서구 내당동 686 등 일대에서 아파트 건립을 추진하고 있는 회사이다.
나. 피고는 2004. 12. 22. 원고에게 그 소유인 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 매매대금 170,000,000원에 매도하면서 원고로부터 매매대금 중 계약금 20,000,000원은 피고의 토지사용승낙서 교부와 동시에, 잔금 150,000,000원은 향후 피고와 원고가 합의하여 정하되 1년을 초과하지 않는 기간 내에서 원고의 금융기관 프로젝트파이낸싱 승인 및 지급이 이루어질 때 소유권이전등기와 동시에 각 지급받기로 약정하였다(이하 ‘이 사건 매매’라 한다).
다. 원고는 이 사건 매매계약 체결일 다음날인 2004. 12. 23. 피고에게 계약금 20,000,000원을 지급하였고, 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 대한 토지사용승낙서를 교부하였다.
라. 원고 회사의 상무 류한원은 2005. 12. 21. 이 사건 부동산의 실제 소유자로서 피고의 시아버지인 채상준에게 그 다음날인 2005. 12. 22. 이 사건 매매계약에 따른 잔금 지급 및 소유권이전등기 서류 교부 등을 이행하자고 연락하였고, 채상준도 이에 동의하였다.
위 인정 사실에 의하면, 2005. 12. 22. 이 사건 매매계약의 잔금 등 이행일이 도래하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
2. 항변에 대한 판단
가. 피고의 주장
피고는, ① 원고가 이 사건 부동산 일대가 주택재건축정비구역으로 지정된다는 사실을 잘 알면서 재건축에 대한 동의서를 제출하지 않는 등의 방법으로 재건축사업을 방해하면서 그 과정에서 부당한 이득을 얻을 목적으로 위 정비구역 내의 부동산 수 필지에 대한 매매계약을 체결하여 왔고, 이 사건 매매계약도 그 중 하나인데, 도시 및 주거환경정비법에 의하면 주택재건축정비구역 안에서는 재건축조합을 설립하여 재건축을 할 수 있을 뿐 원고가 추진하는 방식의 아파트 건립은 불가능한바, 결국 이 사건 매매계약은 그 목적 달성이 불가능하거나 민법 제103조에 위반하여 무효이거나 또는 권리남용에 해당하므로 원고의 소유권이전등기청구에 응할 수 없고, ② 만약 그렇지 않더라도, 원고는 이 사건 매매계약의 잔금 지급일인 2005. 12. 22. 그 잔금 지급의무를 이행하지 않아 피고가 2005. 12. 26.경 이 사건 매매계약을 해제하였으며, ③ 또한 만약 피고의 위 주장이 모두 인정되지 않는다 하더라도, 피고는 원고로부터 이 사건 매매계약의 잔금 150,000,000원을 지급받기 전에는 원고의 소유권이전등기청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 한다.
나. 판 단
(1) 민법 제103조 위반 등에 관하여
피고의 위 ①의 항변에 관하여 보건대, 을 제5호증의 1 내지 6의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 부동산을 포함한 대구 서구 내당 2, 3동 지역에서는 2004. 초반경부터 주택재건축정비사업을 위한 조합설립이 추진되었는데, 2005. 2. 28. 주택재건축정비구역으로 지정되고 난 후인 2006. 7. 20.경 재건축조합설립인가가 된 사실, 원고가 아파트 건립을 추진하고 있는 구역과 위 주택재건축정비구역은 상당 부분 중복되어 있는 사실을 인정할 수 있다. 그러나 위와 같은 사실만으로는 이 사건 매매계약의 목적 달성이 불가능하게 되어 이 사건 매매계약 자체가 무효라거나 원고의 이 사건 매매계약 체결 자체가 민법 제103조에 위반한다거나, 또는 원고의 이 사건 청구가 권리남용에 해당한다고 볼 수는 없고, 달리 피고의 위 주장 사실을 인정할 증거가 없다.
(2) 계약 해제에 관하여
피고의 위 ②의 항변에 관하여 본다.
일반적으로 쌍무계약에서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 먼저 자기의 채무이행을 제공하고 상당한 기간을 정하여 상대방의 채무이행을 최고함으로써 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 하여야 하는바, 자기의 채무의 이행에 상대방의 행위를 요하는 경우에는 이행의 준비를 완료한 다음 그 사실을 상대방에게 통지하고 수령을 최고하는 구두의 제공을 하면 되는 것이기는 하지만, 이 경우에도 상대방이 협력만 하면 언제든지 현실로 이행을 할 수 있을 정도로 준비를 완료하고 그 사실을 상대방에게 통지하여 수령 기타 상대방의 협력과 상대방의 채무이행을 최고하여야만 하고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 한다( 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다5713 판결, 1993. 4. 13. 선고 92다56438 판결 등 참조).
그런데 갑 제1호증의 1, 2, 제2호증, 제6호증의 1, 2, 을 제3호증의 1 내지 3의 각 기재, 증인 류한원, 채상준의 각 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 매매계약의 계약서 제4조에는 “매매목적물에 설정된 저당권, 지상권, 임차권, 국세, 지방세, 기타 우선특권 등 소유권이전 및 토지사용을 제한하는 사유가 있거나, 각종 임차료 및 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수령일까지 그 권리의 하자 및 부담 등 일체를 제거하여 매수인에게 소유권을 이전하여 주기로 함”이라는 기재가 부동문자로 인쇄되어 있는 사실, ② 이 사건 부동산에는 2004. 5. 28.자로 와룡새마을금고의 채권최고액 78,000,000원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있고, 임차인이 거주하고 있었던 사실, ③ 원고 회사의 상무 류한원과 추진위원인 남호수는 2005. 12. 22. 15:00경 내당새마을금고의 이사장으로 재직하고 있는 채상준을 위 새마을금고 사무실로 찾아가 잔금 지급 및 소유권이전등기절차 문제를 의논하던 중 원고 회사에 전화를 걸어 내당새마을금고의 원고 명의 계좌에 이 사건 매매계약의 잔금 상당액인 150,000,000원을 입금시키게 한 후 내당새마을금고 상무 이상도와 채상준 등에게 이를 확인시켰는데, 류한원은 평소 내당새마을금고 원고 계좌의 입출금 업무를 직접 맡아 왔으며, 채상준도 이를 알고 있었던 사실, ④ 채상준은 당일 이 사건 매매계약의 이행에 대비하여 피고 명의의 인감증명서, 주민등록초본, 이 사건 부동산의 등기필증을 준비하고 있었고, 류한원 등에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비했다고 고지하였지만, 실제 위 서류들을 보여 주거나 교부하지는 않은 사실, ⑤ 류한원 등이 채상준에게 잔금 지급과 동시에 이루어져야 할 임차인 보증금 처리 및 저당권 해지 등에 관하여 언급하자, 채상준은 “임대보증금과 저당권의 피담보채무는 잔금에서 공제하면 된다.”고 말하였으나, 구체적인 임대보증금과 피담보채무의 액수를 언급하지는 않았고, 상호 그 이행 방법과 정확한 잔금 액수 등에 관한 논의를 진전시키지 않은 채 류한원 등은 15:40경 내당새마을금고에서 나왔으며, 그 후에도 임대보증금의 승계 등 구체적인 잔금 액수 등에 관한 정보는 교환되지 않은 사실, ⑥ 원고는 그 다음날인 2005. 12. 23. 피고에게 조속한 세입자 처리, 근저당권 해지 등을 요구하는 최고서를 보낸 반면, 피고는 같은 달 26. 원고에게 이 사건 매매계약이 목적 달성 불능 및 민법 제103조 위반에 해당하여 무효이고, 또한 그 전날 원고가 피고에게 잔금을 지급하지 않았으므로 이 사건 매매계약을 해제한다는 내용의 통보서를 보낸 사실, ⑦ 피고는 위 통보서를 보낸 2005. 12. 26. 주택재건축정비사업조합의 조합원으로 가입했고, 원고는 2005. 12. 28. 위와 같이 원고 계좌에 입금되어 있던 150,000,000원을 출금한 사실, ⑧ 당시 내당동 일대 주민들 사이에는 재건축정비사업구역 안에서 또 다른 아파트 건립을 추진하는 원고의 사업 전망과 자금조달 능력이 회의적이라는 소문이 돌고 있었고, 채상준 역시 지역의 새마을금고 이사장으로서 위와 같은 사실을 잘 알고 있었던 사실을 인정할 수 있다.
위 인정 사실들을 종합하여 보면, 이 사건 매매계약의 잔금 지급일로 합의된 2005. 12. 22. 피고측은 원고에게 소유권이전등기의무의 이행 자체와 관련하여서는 일응 적법한 이행의 제공을 했다고 볼 여지도 있지만, 이 사건 부동산에 관하여 임차권과 저당권이 설정되어 있는 상태라면 그 임차권과 저당권을 해지하거나 또는 원고에게 그 정확한 금액을 확인시켜 주면서 계약의 인수 등과 관련하여 필요한 서류도 함께 제공하여야 함이 위 계약서 제4조의 문리해석과 경험칙에 따른 해석이라 할 텐데, 피고측은 원고에게 이와 같은 확인 조치를 취한 바 없으므로 잔금 지급일을 맞은 이 사건 매매계약의 매도인으로서 완전히 적법한 이행의 제공을 하였다고 보기 어렵고, 또한 과연 당시 원고에게 이행지체 책임이 발생하였는지에 관하여 보더라도, 피고측은 원고에게 잔금의 지급을 요구하였을 뿐 정확한 임차보증금 및 저당권의 피담보채무 액수를 확인해 준 바 없으므로, 2005. 12. 22. 또는 그 이후 같은 달 26.까지 사이에 원고가 피고에게 직접 위 원고 계좌의 150,000,000원을 인출하여 교부하지 않았다 하더라도 당시 피고로서는 일종의 수령지체의 상태에 있었다고 할 것이어서, 원고에게 곧바로 이행지체의 책임을 묻기도 어려운 상황이었다고 보인다. 따라서 그런 상황이 계속되고 있던 2005. 12. 26. 피고가 원고에게 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 했다고 하더라도, 이는 적법한 해제의 요건을 갖추지 못하여 그 효력이 없다고 할 것이고, 그 뒤 원고가 2006. 2. 1. 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 이행을 구하는 이 사건 소를 제기한 사실은 기록상 명백하므로, 결국 이 사건 매매계약은 유효하게 존속하고 있다고 할 것이어서, 피고의 위 해제 항변은 이유 없다.
(3) 매매대금 잔금 동시이행 항변에 관하여
피고의 위 ③의 항변에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 원고로부터 매매대금 잔금을 지급받음과 동시에 이행하기로 약정한 사실은, 앞의 1.의 나.항에서 본 바와 같다. 또한 같은 항에서 본 것처럼, 이 사건 매매대금 중 아직 피고에게 지급되지 않은 잔금은 150,000,000원이므로, 결국 피고의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기의무와 원고의 위 잔금 지급의무는 동시이행의 관계에 있다고 할 것이고, 따라서 피고의 위 항변은 이유 있다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 안에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] : 목록 생략]

 

판사   신진화

(출처 : 대구지법 2006.12.1. 선고 2006가단23081 판결 : 항소【소유권이전등기】 [각공2007.2.10.(42),302])

 

 

참조판례

 

대법원 1992.7.14. 선고 92다5713 판결 【소유권이전등기】
[공1992.9.1.(927),2396]

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【판시사항】
가. 부동산매매계약에 있어서 매도인이 매수인에게 지체책임을 지워 매매계약을 해제하기 위한 요건
나. 위 “가”항의 경우 매매계약해제를 위하여 필요한 매도인의 이행제공의 정도
다. 매도인이 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 본 사례

【판결요지】
가. 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말한다.
나. 위 “가”항의 경우 매수인의 잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다고 할 것이고, 매수인으로서는 매도인이 이와 같은 모든 구비서류를 완비하여 제공하지 아니한 때에는 그 잔대금의 지급을 거절할 수 있고 매도인으로서는 매수인이 이와 같은 이유로 잔대금의 지급을 거절할 때에는 이를 이유로 매수인을 지체에 빠뜨릴수 없다고 할 것이나, 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 아니한 경우에는 매도인으로서는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사등에게 위임하여 이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있음으로써 족하다고 할 것이다.
다. 매도인이 매매계약해제를 위하여 필요한 이행의 제공을 다하였다고 본 사례.

【참조조문】
민법 제544조, 제460조

【참조판례】
가. 대법원 1987.9.8. 선고 86다카1379 판결(공1987,1553), 1990.11.13. 선고 90다카23882 판결(공1991,88), 1991.7.12. 선고 90다8343 판결(공1991,2134)

【전 문】
【원고, 피상고인】 최미자 소송대리인 변호사 이성렬
【피고, 상고인】 오형관 소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 담당변호사 김인섭 외 3인
【원심판결】 서울민사지방법원 1991.12.27. 선고 90나28315 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】
상고이유를 본다.
제1점에 대하여
1. 원심이 인정한 사실의 요지는 다음과 같다.
가. 피고는 1983.6.27. 소외 고후상(이하 소외인이라고 한다)에게 피고 소유의 이 사건 토지(경기 포천군 소흘면 무봉리 278의 1 전 3392m2)와 이와 인접한 같은리 279의 2 전 1,427평, 같은 리 279의 1 대 101평, 같은 리 283 대 119평 등 4필지 토지 및 그 지상건물 약 10여 동 전부를 대금 66,500,000원에 매도하는 계약을 체결함에 있어, 계약금 6,000,000원은 계약당일에, 중도금 30,000,000원은 같은 해 7. 20.에 잔대금 30,500,000원은 같은 해 8. 30.에 각 지급받기로 약정하였다.
나. 소외인은 계약당일 계약금의 일부인 금 2,000,000원만을 지급한 후, 위 계약상의 중도금 및 잔대금 지급기일을 무시하고 형편에 따라 수시로 일부씩 지급하는 방법으로 위 잔대금 지급기일이 훨씬 지난 같은 해 10.초순경까지 위 매매대금중 계약금을 포함하여 도합 금 53,500,000원만을 지급하였고, 위 매매대금중 잔대금 13,000,000원이 남아 있던 상태에서 같은 해 10.초순경 소외인이 피고를 찾아와, 남은 잔대금 13,000,000원을 당장 마련하기가 어려우니 그 동안 지급해 온 대금액을 감안하여 우선 위 4필지 토지 중 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 위 279의 2 지상주택에 관하여서만 먼저 소유권이전등기를 해 주면, 대신 남은 잔대금에 대하여는 완제일까지 월 3푼의 비율에 의한 이자를 지급하고, 이 사건 토지는 후에 잔대금을 지급한 후 소유권이전등기를 해 가겠다고 요청하였다.
다. 피고는 소외인의 요청을 받아들여 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 위 279의 2 지상주택에 관하여 먼저 소유권이전등기를 해 주되, 대신 위 이전등기를 해준 후에도 피고가 새로 조성할 농장부지에 주택을 마련할 동안은 위 3필지 토지 중 피고가 여태까지 거주해 온 위 279의 1 지상가옥을 피고가 당분간 임차하여 계속 거주하기로 하고, 그 전세보증금은 금 3,000,000원으로 하여 소외인이 피고에게 지급하여야 할 남은 잔대금에서 이를 공제하기로 약정하였다.
라. 한편 소외인은 평소 금전거래관계가 있던 그의 처형인 원고와의 사이에 그의 원고에 대한 차용금채무를 담보하기 위하여 이 사건 토지와 위 279의 2 토지 및 그 지상주택의 소유명의를 원고 앞으로 이전해 주기로 약정한 뒤, 같은 해 10.중순경 매도인은 피고, 매수인은 원고, 잔대금 10,000,000원의 지급기일은 1984.4.15.로 된 1983.9.5.자의 매매계약서와 위 279의 1 지상가옥을 피고가 금 3,000,000원에 전세하는 내용의 전세계약서를 작성하여 피고에게 가지고 와서 남은 금 10,000,000원의 지급이 많이 늦어질 것 같으니 그 지급기일을 1984.4.15.로 하였으면 좋겠다고 사정을 보아달라고 부탁하므로 피고는 이를 받아들여 소외인이 가지고 온 위 각 계약서에 날인을 해 주는 한편, 같은 달 19. 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지 토지 및 그 지상주택에 관하여 소외인의 요청에 따라 소외 이향자, 정법묵 등의 명의로 소유권이전등기를 하여 주었다.
마. 피고는 소외인이 새로 약정한 잔대금 지급기일인 1984.4.15.이 지나도록 약정한 이자의 일부만을 지급할 뿐, 전세보증금 3,000,000원을 공제한 잔대금 10,000,000원은 지급하지 아니한 채 소식이 끊어지자 할 수 없이 1984. 가을경 새로 조성한 농장으로 이사하였다.
바. 그 후 1986.2.초순경에 이르러 비로소 소외인이 피고에게 잔대금을 지급하겠다는 연락을 해 오자 피고는 같은 해 2.4. 매수인을 원고로 한 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓은 후 같은 해 2.6. 소외인에게 잔대금 10,000,000원 및 이에 대한 약정이자를 1986.2.28.까지 지급하지 아니할 때에는 이 사건 토지를 피고 임의로 처분하겠다는 내용의 통고서를 발송하였고, 이에 소외인이 남은 잔대금 액수는 금 8,018,000원이라고 다투면서, 같은 해 5.30.까지 이 사건 토지에 관하여 설정되어 있는 가등기(당시 이 사건 토지에 가등기는 설정되어 있지 않았으나 1982.8.21.자로 서울축산업협동조합을 근저당권자, 피고를 채무자로 한 채권최고액 금 9,500,000원의 근저당권이 설정되어 있었다)를 말소함과 아울러 소외인으로 부터 잔대금 8,018,000원을 수령하고 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용의 답변서를 보내오자, 다시 같은 달 25. 소외인에게 1차로 보낸 통고서 내용과 같은 취지의 통고서를 발송하였고, 한편 같은 달 22. 원고에게도 위와 같은 통고서를 발송하였다.
사. 피고는 같은 달 27. 이 사건 토지에 설정되어 있던 위의 근저당권설정등기를 말소하였고, 같은 해 2.28.이 되어도 잔대금지급의 이행이 없자 같은 해 여름경부터 불도저 등을 동원하여 이 사건 토지를 다시 개간하고 그 지상에 약 10동의 건물을 지어 점유해 오고 있다.
2. 원심은 이 사건 토지에 대한 매매계약은 매수인인 소외인의 잔대금지급채무불이행을 이유로 한 피고의 계약해제 의사표시에 의하여 1986.2.28. 적법하게 해제되었다는 피고의 주장에 대하여, 다음과 같이 판단하여 배척하였다.
가. 이 사건과 같이 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한, 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기 서류교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 있어서 매도인이 매수인에게 이행지체책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말하는 것인데,
나. 피고가 원고에게 소유권이전등기를 위한 서류로서 제공한 인감증명서만으로는 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마칠 수 없는 것이므로 피고가 자기의 채무의 이행을 제공한 것이라고 할 수 없고, 달리 피고가 위 등기이전에 필요한 각 서류를 원고에게 제공하였음을 인정할 자료가 없으니, 잔대금지급이 소유권이전등기서류의 제공과 동시이행관계에 있는 이 사건에 있어서 피고가 원고에게 잔대금의 지급을 독촉하고 그 지급이 없음을 이유로 매매계약을 해제하였다고 하더라도 그것만으로는 계약해제의 효과가 발생할 수 없다.
3. 쌍무계약인 부동산매매계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금지급의무와 매도인의 소유권이전등기서류 교부의무는 동시이행관계에 있다 할 것이고, 이러한 경우에 매도인이 매수인에게 지체의 책임을 지워 매매계약을 해제하려면 매수인이 이행기일에 잔대금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 매도인이 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류를 수리할 수 있을 정도로 준비하여 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고함으로써 이를 제공하여야 하는 것이 원칙이고, 또 상당한 기간을 정하여 상대방의 잔대금채무이행을 최고한 후 매수인이 이에 응하지 아니한 사실이 있어야 하는 것이며, 매도인이 제공하여야 할 소유권이전등기신청에 필요한 일체의 서류라 함은 등기권리증, 위임장 및 부동산매도용 인감증명서 등 등기신청행위에 필요한 모든 구비서류를 말하는 것임은 원심이 설시한 바와 같다고 하겠다. ( 당원 1987.9.8. 선고 86다카1379 판결 참조).
그러나 그렇다고 하여 매수인의 잔대금의 준비나 제공 여부와는 관계없이 매도인에게 일률적으로 즉시 소유권이전등기가 가능할 정도로 구비서류를 완성하여 매수인에게 현실의 제공을 할 의무까지는 없다고 할 것이고, 매수인으로서는 매도인이 이와 같은 모든 구비서류를 완비하여 제공하지 아니한 때에는 그 잔대금의 지급을 거절할 수 있고 매도인으로서는 매수인이 이와 같은 이유로 잔대금의 지급을 거절할 때에는 이를 이유로 매수인을 지체에 빠뜨릴 수 없다고 할 것이나, 매수인이 매매대금을 준비하지 아니하고 대금지급기일을 넘기는 등 계약을 이행함과 동시에 소유권이전등기를 수령할 준비를 하지 아니한 경우에는 매도인으로서는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 놓고, 인감도장이나 등기권리증 등을 준비하여 놓아, 잔대금수령과 동시에 법무사 등에게 위임하여 이전등기신청행위에 필요한 서류를 작성할 수 있도록 준비함으로써 이행의 제공을 하고 잔대금지급의 최고를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우 위의 서류 등은 자신의 집에 소지하고 있음으로써 족하다고 할것이다.
4. 이 사건에서 보건대, 원심이 채택한 을 제17호증(통고서)의 기재에 의하면 피고가 1986.2.25.자로 소외인에게 제2차 잔대금지급채무의 이행을 최고함에 있어서 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고있고 이 사건 토지상의 가등기는 없고, 근저당권설정등기는 말소하였으니 같은해 2.6.자 제1차 통고서(을 제14호증)대로 잔대금 10,000,000원 및 이에 대한 약정이자를 1986. 2. 말까지 지급하지 아니할 때에는 이 사건 토지를 피고 임의로 처분하겠다는 내용의 통지를 한 것으로 되어 있고, 을 제3호증(인감증명서)의 기재에 의하면 피고가 1986.2.4.자로 원고를 매수인으로 하는 부동산매도용 인감증명서를 발급받아 둔 사실을 알 수 있으며, 이 사건 토지에 대한 등기권리증은 특별한 사정이 없는 한 등기명의자인 피고가 소지하고 있다고 추정할 것이고, 이전등기용의 위임장은 인감도장만 있으면 그 용지에 날인함으로써 쉽게 작성할 수 있는 것이고, 피고가 이전등기용 인감증명서를 발급받아 두었다면 인감도장도 소지하고 있었다고 추정할 것이므로, 이 사건에서 피고가 잔대금채무의 이행을 최고하면서 매도용 인감증명서를 발급받아 두고 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하고 있음을 상대방에게 통지하였다면, 특별한 사정이 없는 한 피고는 일단 그 이행의 제공을 하였다고 보는 것이 옳을 것이다.
원래 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지에는 탄약고가 설치되어 있는 군사보호지역이어서 소외인은 이 사건 토지를 제외한 나머지 3필지의 토지만을 매수하고자 하였으나 피고가 위 4필지 전부가 아니면 팔지 않겠다고 하여 4필지 전부에 관한 매매계약이 이루어진 것임은 원심이 인정한 사실이고, 소외인은 이 사건 토지에 대한 매매잔대금의 지급을 지체하여 오다가 피고의 최고를 받고서는 그 액수를 다투고 존재하지도 않는 가등기를 피고가 최고하는 기일보다 3개월이나 늦은 1986.5.30.까지 말소하라고 요구하고 피고의 최고를 묵살하였음은 위에서 본 바와 같으며, 원심증인 손석융의 증언에 의하면 1989년에 이르러 이 사건 토지 위에 위치하고 있던 탄약고가 이전되어 땅값이 폭등하였다는 것인바, 이로 미루어 보면 소외인이나 원고가 잔대금을 지급하지 아니한 것은 피고가 소유권이전등기의무의 이행을 제공하지 아니하여 동시이행의 항변권을 행사하여 그렇게 한 것이 아니고, 잔대금의 준비가 되지 아니하였거나 잔대금을 이행하고 이전등기를 받아갈 의사가 없어서 그렇게 하였다가, 땅값이 오르자 그 태도를 바꾸어 이 사건 소송에 이른 것으로 짐작하기가 어렵지 않다.
이와 같은 경우에도 쌍무계약에 있어 일방 당사자의 자기채무에 관한 이행의 제공을 엄격히 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있을 것이므로, 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 할 것이다.
5. 그리고 원심이 인정한 사실에 의하면, 이 사건 토지에는 근저당권설정등기가 되어 있다는 것이므로 매도인이 이행의 최고를 함에 있어서는 근저당권설정등기의 말소에 필요한 서류도 함께 제공하여야 한다고 할 것인데, 피고는 1986.2.25. 이행의 최고를 하면서 근저당권설정등기를 말소하였다고 통지하였으나 실제로 말소등기가 된 것은 같은 해 2.27.이라는 것이어서 피고의 이행최고 당시에 근저당권이 말소되지는 않았다고 할 것이지만, 그 이틀 후에 말소가 실현된 점에 비추어 보면 피고는 적어도 말소에 필요한 서류를 준비하고 있었다고 보여지고, 더욱이 위 등기는 피고가 최고에 제시한 기한인 같은 해 2.28. 이전에 말소되었다는 것이므로, 이것을 이유로 하여서는 피고가 한 계약해제의 효력을 부정할 수 없다고 보아야 할 것이다.
6. 그렇다면, 원심판결에는 계약해제의 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이유 있다.
그러므로 상고이유 제2점에 대한 판단을 할 것 없이 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관   김석수(재판장) 이회창 배만운

(출처 : 대법원 1992.7.14. 선고 92다5713 판결【소유권이전등기】 [공1992.9.1.(927),2396])