임대사업자 세제혜택 얼마나-머니투데이

임대사업자 세제혜택 얼마나

[머니위크]양도세 비과세에 종부세 감면까지 “나도 임대사업 해볼까?”

머니위크 | 송지유 기자 | 입력 2011.10.04 13:13 |

[[머니위크]양도세 비과세에 종부세 감면까지 "나도 임대사업 해볼까?"]

# 3주택자인 이상열 (가명·48)씨는 세법 개정안이 바뀌는 대로 관할구청을 찾아 임대주택사업자로 등록할 계획이다. 정부가 지난 8월18일 발표한 '전·월세시장 안정화 방안'에 따라 세법이 바뀌면 임대주택사업 요건이 완화돼 1가구 이상만 세를 놓으면 임대사업자로 등록할 수 있어서다. 이씨가 임대사업자로 등록하면 가족들과 함께 거주하고 있는 서울 서초동 아파트는 양도소득세 비과세 대상이 된다. 매년 수백만원씩 납부해온 종합부동산세도 감면받는다.

이번 세법 개정으로 가장 큰 혜택을 보는 대상은 강씨처럼 수도권에 2~3주택(본인 거주용 자가주택 포함)을 보유한 다주택자다. 현행법에선 3주택 이상 세를 놓지 않으면 임대사업자 등록 요건을 충족하지 못해 세제지원을 받을 수 없지만 법이 바뀌면 사업자 등록이 가능하다.

기존 임대주택사업자나 신규 사업자의 세제 혜택은 양도세, 종부세 등 크게 2가지. 양도세는 임대주택 외에 사업자가 거주하는 자가주택이 9억원 이하 1가구이고 3년 보유, 2년 거주 요건을 갖췄을 경우 1주택자와 같이 비과세를 적용한다.

종부세 기준도 상향된다. 임대사업용 주택이 법에서 정한 임대주택 기준을 충족해 세무서에서 '합산배제' 대상으로 인정받으면 종부세 과세기준이 기존 6억원에서 9억원으로 조정돼 세금이 줄어든다.

◆임대사업자 등록하면 다주택자 세금 확 줄어

이씨와 같은 수도권 3주택자가 임대사업자로 등록하면 세제 혜택은 얼마나 될까. 이씨가 자가주택을 6억원에 매입해 3년간 보유·거주한 뒤 9억원에 매각해 양도차익 3억원이 발생했다고 가정할 때 현행 세법상 양도세는 약 9000만원이다. 현재는 2주택 이상 보유자의 경우 임대사업자 등록 여부와 관계없이 다주택자로 간주해 본인이 직접 거주하는 주택을 팔아도 양도세 중과(2012년 12월 말까지 한시적으로 일반세율 과세)가 기본이다.

하지만 이씨가 임대사업자로 등록해 임대주택이 모두 합산배제 대상으로 인정받으면 자가주택에 양도세 비과세가 적용돼 세금을 한푼도 내지 않아도 된다. 자가주택 양도세 비과세 기준인 9억원을 넘는 주택은 초과분에 대해 양도세를 물어야 한다.

임대용 주택 2채의 양도차익이 각각 2억원(각각 6억원 매수, 8억원 매도)이고 내년 말까지 매각할 경우 임대사업자 등록 여부에 따라 약 2000만원의 절세 효과를 볼 수 있다. 사업자로 등록하면 장기보유특별공제가 적용되기 때문이다.

5년 이상 임대한 주택 2채 가운데 1채에 들어가 2년 이상 살면 이 집도 거주용 자가주택으로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있다. 2번째 주택을 처분해 마지막으로 1채만 남았을 경우는 일반적인 1주택자 양도세 비과세 요건처럼 2년 거주요건을 채우지 않아도 비과세 대상이 된다.

다만 최초 거주용 자가주택 이외에 임대주택 2채는 직전 거주용 자가주택 양도일 이후 양도차익에 대해서만 비과세가 적용된다. 비슷한 시기에 두채 이상의 주택이 양도세 비과세 혜택을 중복해 받는 것을 방지하기 위해 비과세 대상 범위를 좁힌 것이다.

마철현 세무법인민화 대표세무사는 "최초 거주용 자가주택만 양도차익 전액을 감면 받을 수 있는 만큼 집값이 가장 많이 올랐거나 오를 것으로 예상되는 집을 거주용 자가주택으로 하는 게 절세에서 유리하다"고 말했다.

종부세 절세 효과도 크다. 임대사업자 등록기준을 충족하지 못한 다주택자의 경우 자가주택 1가구와 임대주택 2가구를 합산해 종부세를 내지만 시행령이 개정돼 임대사업자로 인정받으면 임대주택을 제외한 자가주택 1가구만 놓고 종부세 과세 여부를 가린다.

3주택 합계액이 21억원(9억원+6억원+6억원)이라고 가정할 때 현행법에선 다주택자 공제 6억원을 적용한 15억원에 공정시장가액비율 80%를 적용한 12억원이 과세표준이다. 연간 종부세는 700만원. 하지만 시행령 개정 후에는 거주주택에 대해서만 종부세가 부과돼 1주택자와 똑같이 9억원까지 공제돼 세금이 부과되지 않는다. 매년 700만원의 종부세가 감면되는 셈이다.

◆임대사업자가 되려면

전문가들은 정부의 세법 개정으로 매입임대주택사업자로 등록하려는 다주택자들이 증가할 것으로 예상한다. 임대사업자 등록기준이 대폭 완화된 데다 양도세, 종부세 감면 효과가 큰 만큼 다주택자의 임대사업 등록이 잇따를 가능성이 크다는 분석이다.

현재 서울을 포함한 수도권에선 전용면적 149㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 주택을 3가구 이상, 5년간 임대해야 세제혜택을 볼 수 있다. 하지만 세법이 개정되면 지방처럼 1가구만 임대해도 임대사업자 등록이 가능해 세금을 감면받을 수 있다. 1주택 보유자가 주택(오피스텔 포함) 1가구만 더 사서 세놓고 사업자로 등록하면 양도세, 종부세 등을 깎아주는 것이다.

부동산 정보업체 부동산114에 따르면 민간 임대사업자로 세제 지원을 받을 수 있는 전용 149㎡ 이하, 6억원 이하 아파트 물량은 전국 620만6308가구에 달한다. 수도권에선 경기도(179만4523가구)가 가장 많다. 서울(86만576가구)의 경우 ▲노원구(12만7423가구) ▲도봉구(5만8307가구) ▲구로구(5만6123가구) ▲강서구(5만5511가구) ▲성북구(5만3607가구) 등에 집중돼 있다.

주택을 임대하고 세제혜택을 받으려면 우선 임대사업자로 등록해야 한다. 등록절차는 시·군·구청 등 기초자치단체에서 임대주택사업 등록을 하고 사업을 시작한 지 20일 이내에 관할 세무서에 사업자 신고를 해야 한다.

보유주택이 있는 관할 세무서에 신고하는 것이 원칙이지만 편의상 사업자 거주지 관할 세무서에 신고해도 무관하다. 취득세를 감면받으려면 부동산 취득일 이전에 임대사업자로 등록을 마쳐야 한다. 등록을 마친 뒤 한달 이내에 세금감면 신청을 해야 감면 혜택을 누릴 수 있다. 세무서 신고가 마무리되면 면세 대상이 되는 사업자등록증이 발급된다.


머니투데이 송지유기자 clio@