임대용 '다가구 주택' 신축 봇물…시세차익보다 중요한 것은-SBS

 

임대용 '다가구 주택' 신축 봇물…시세차익보다 중요한 것은

SBS CNBC | 입력 2011.10.04 14:21

 

■ 정태희 부동산서브 팀장

○ 다가구 주택 신축 인기…동향은?

최근 계속되는 전세난으로 소형주택의 수요가 늘어나면서 다가구 주택이 늘어나고 있다. 단독주택을 허물고 다가구 주택을 지어서 임대를 놓을 경우 매월 수익이 발생하는 수익형 부동산이 되기 때문에 투자자들의 관심이 늘어나고 있다.

국토해양부의 주택건설실적 통계자료에 따르면 2011년 다가구주택 건설 가구수는 1월 25,638가구, 3월 47,233가구, 4월 56,237가구, 8월 53,637가구 등 매월 전국에서 약 5만 가구 정도 늘어나고 있는 것으로 나타났다.

○ 다가구 주택 vs 다세대 주택

다가구 주택은 용도상 단독주택이고 주택으로 쓰는 층수가 3층 이하, 연면적 합계가 660m²이하, 19세대 이하가 거주하는 주택이다. 반면, 다세대 주택은 공동주택으로 분류되고 1개동의 연면적이 660㎡ 이하이고 4층 이하인 주택을 말한다.

다가구 주택은 단독주택이기 때문에 여러 가구가 함께 살더라도 호수별로 등기가 돼 있지 않아서 양도시 하나의 건물로 거래되는 반면, 다세대 주택은 가구별 등기부가 존재하기 때문에 가구별 매매가 가능한 차이점이 있다.

○ 다가구 주택 인기 원인

무엇보다도 수요자 입장에서는 아파트에 비해서는 가격이 비교적 저렴하기 때문이다. 대부분 보안이나 편의시설이 잘 갖춰진 아파트 단지를 선호하기 때문에 물량도 상대적으로 좀 여유가 있는 편이다. 또 투자자 입장에서는 소형 주택에 대한 수요가 꾸준히 증가하면서 수익형 부동산으로 다가구주택이 투자의 대상이 되기 때문이다.

특히 1인 가구 증가가 예상되면서 그에 따른 공급도 늘어날 전망인데, 통계청의 '2005~2030 장래가구 추계' 자료에 따르면 서울시의 1인가구가 2010년 74만3751가구에서 2015년 80만5460가구, 2020년 87만1968가구, 2025년 92만7597가구, 2030년 97만2143가구로 증가할 것으로 집계됐다.

○ 소형주택 공급 과잉 우려는 없나?

소형주택 공급 과잉 문제, 정확한 수요 파악 선행돼야

수요가 늘어나면 늘어난 수요에 맞게 주택을 공급하면 전세난을 해결할 수 있는데, 우선 수요를 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 최근 전세난을 해결한다는 명목으로 소형주택을 많이 공급을 하고 있지만 실제로 전세난의 대상은 3~4인 가구도 상당히 많기 때문에 전세난을 해결하기에는 사실상 한계가 있다.

따라서 전세난은 해결하지 못하고 공급만 과잉되는 결과를 초래할 가능성도 있다. 다가구주택 뿐만 아니라 도시형생활주택도 공급량이 많이 늘었는데, 국토해양부가 올해 상반기 도시형 생활주택의 인허가 실적을 집계한 결과 총 2만9,558가구가 건축 허가 또는 사업승인을 받은 것으로 나타났다.

이 수치는 불과 반년 만에 지난해 전체 인허가 실적인 2만529가구 보다 9,000여 가구나 초과 달성한 것으로 3월~6월까지 4개월 연속 증가세를 보였고 특히 6월의 인허가 실적은 7,186가구로 지난 2009년 5월 제도 도입 이후 월별 공급 물량으로는 사상 최고치로 나타났다. 이렇게 단시간에 공급이 늘어나고 있기 때문에 소형주택 공급이 과잉되지 않을까 우려의 목소리가 나오고 있다.

인허가 물량 조절 · 기반시설 · 편의시설 확충 필요

다가구 주택 등 소형주택이 늘어나게 되면 그만큼 그 지역의 거주 인구도 늘어나게 되는데, 생활에 불편함이 없기 위해서는 인구가 늘어나는 만큼 기반시설도 확충이 되어야 한다.

그러나 대부분 소형주택 밀집지역의 경우 기반시설이 부족하기 때문에 주거환경이 열악해지고 장기간 기반시설이 확충되지 않을 경우 슬럼화 될 수도 있기 때문에 이런 문제가 발생하지 않게 인허가 물량을 조절하고 기반시설과 편의시설 확충에 대한 계획도 필요하다.

○ 다가구 주택 투자시 유의할 점은?

소형주택에 대한 수요증가가 예상되기 때문에 투자자들의 관심도 꾸준할 것이다. 다만, 다가구 주택도 수익형 부동산이기 때문에 투자에 있어서 가장 중요한 점은 수익률이다. 수익률을 높이기 위해서는 첫째로 다가구주택을 매수할 경우 매수가격을 최대한 낮춰야 한다.

공실의 위험이 낮아야 하는데, 인근지역에 수요를 끌어들일 수 있을 만한 요인이 있는지 살펴봐야 한다. 이런 것을 고려하면 교통이 편리한 역세권이나 개통 예정인 역세권, 대학가 주변, 출퇴근이 편리한 도심 업무지구 인근 등이 좋은 투자지역이라고 할 수 있다.

또한 수익형 부동산이기 때문에 시세차익보다는 수익률에 초점을 맞추는 것이 좋겠고 오피스텔이나 도시형생활주택 등 경쟁 상품이 많기 때문에 같은 가격선에서는 어느 상품이 유리한 지 비교해 볼 필요가 있다.

( www.SBSCNBC.co.kr )
(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

( www.SBSCNBC.co.kr )