「부동산 중개보수체계」, 시장 현실에 맞게 정상화한다

 

「부동산 중개보수체계」, 시장 현실에 맞게 정상화한다

 

국토교통부(장관 서승환)는 그간 연구용역 결과와 지난 6월초부터 진행해 온 의견수렴* 결과 및 공청회 서면의견 등을 토대로 11월 4일 ｢부동산 중개보수체계 개선(안)｣을 확정·발표하였다.

* 소비자단체(4회), 중개협회(11회), 지자체(2회), 기타 전문가(1회) 협의

현행 부동산 중개보수체계는 15년 전인 2000년에 마련된 것으로, 그간 주택가격과 전세가격이 지속적으로 상승하면서, 매매 6억원 이상, 임대차 3억원 이상의 고가구간에서 현실에 맞지 않거나 불합리한 문제들로, 소비자 부담을 가중시키고 중개업소와의 분쟁이 확산되어 왔다.

 

 

 

* (‘00～’13년 연평균) 소비자 물가상승률 3%, 가구소득증가율 2.1%, 중개보수증가율 7%
=> (중개보수) : (서초 매매) ‘00. 75 → ‘14. 693만원, (노원 전세) ‘00. 30 → ‘14. 320만원
* 한국소비자원 집계 중개민원 중 중개보수 민원건수가 1위(‘13년 총1,516건 중 555건)
 

< 중개보수요율 적용상 주요 문제점 >

① 현실에 맞지 않는 고가주택(매매 6억원/전세3억원) 기준
* ‘00년 당시 1% 내외 기준 → ’13년 25~30%에 달함(서울 100세대 이상 아파트 기준)
* 소득세법은 고가주택 기준을 6억원 → 9억원으로 조정 (‘06년 개정)

② 고가구간 진입시 매매·임대차 중개보수 역전현상* 발생 및 누진적 요율구조**로 인한 부담 가중
* 3억원 계약시 : 매매(0.4%이하) 120만원 < 전세(0.8%이하 협의) 240만원
** 임대차가격 3억원 넘어서면 요율 급격히 상승 : 0.3%이하 → 0.8%내 협의

③ 주거용 오피스텔에 주택 보다 상당히 높은 요율적용 → 형평성 제기
* 2억원 계약시 전세 중개보수 : (주택) 60만원(0.3%) < (오피스텔) 180만원(0.9%)

국토부는 이러한 불합리한 부분을 다음과 같이 개선하였다.

① ｢새 거래구간｣ 신설 및 실제 요율 적용

매매 6~9억원 구간과 임대차 3~6억원 구간을 신설하고, 매매·임대차 역전현상을 해소하면서도 중개업계 손해가 거의 없는 실제 시장에서 통상 형성된 요율인 0.5%이하, 0.4% 이하를 각각 적용하였다.

* (實적용요율) 거래빈도가 가장 높은 요율(정상적 거래형태)
* (현행) 매 매 6억원 이상 : 0.9%이하 협의 → (개선안) 6∼9억원 : 0.5%이하
(현행) 임대차 3억원 이상 : 0.8%이하 협의 → (개선안) 3∼6억원 : 0.4%이하

② 협의요율로 운영되는 ｢고가구간 기준｣ 상향조정

최근 주택가격 수준과 소득세법상 고가주택 기준을 고려하여 매매는 현행 6억원에서 9억원 이상으로, 임대차는 현행 3억원에서 6억원 이상으로 상향조정하되, 요율은 현행수준을 유지하였다.

* (현행) 매 매 6억원 이상 → (개선안) 9억원 이상 : 0.9%이내 협의
(현행) 임대차 3억원 이상 → (개선안) 6억원 이상 : 0.8%이내 협의

③ 주택외에서 ｢주거용 오피스텔｣ 요율 신설

같은 가격대 주택 중개보수 요율을 고려하여 일정설비(입식부엌, 화장실 및 욕실 등)가 있는 85㎡이하의 오피스텔에 해당하면 매매는 0.5% 이하, 임대차는 0.4% 이하를 적용하기로 하였다.

* (현행) 0.9%이내 협의 → (개선안) 매매 0.5%이하, 임대차 0.4%이하

국토부는 오늘 확정·발표한 중개보수요율체계 개선(안)에 따라, “주택의 중개보수 시·도 조례 개정 권고(안)”을 각 시·도에 시달하여 조례 개정을 요청하고, 주거용 오피스텔 요율에 대해서는 국토부가 “공인중개사법 시행규칙 개정”을 추진하며, 가능한 2014년 12월말까지 모든 입법절차를 완료하여 빠르면 내년 초부터 개정된 요율체계를 적용할 계획이다.

국토부 관계자는 “금번 개선안으로 중개보수가 합리적인 수준으로 정상화되어, 소비자와 중개업소간 분쟁도 많이 줄어들면서 거래 활성화에도 기여할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

참고1

중개보수 요율 개선안 요약

 

 

      ① 주택요율 (조례 개정)

       

매매․교환

임대차 등

현 행

개선안

현 행

개선안

거래금액

상한        요율

한도액

거래금액

상한        요율

한도액

거래금액

상한         요율

한도액

거래금액

상한       요율

한도액

5천만원 미만

1천분의 6

250,000원

현행 유지

5천만원 미만

1천분의 5

200,000원

현행 유지

5천만원 이상           ～2억원 미만

1천분의 5

800,000원

5천만원 이상            ～1억원 미만

1천분의 4

300,000원

2억원 이상          ～6억원 미만

1천분의 4

-

1억원 이  상              ～3억원 미만

1천분의 3

-

거래금액

요율

거래금액

상한요율

한도액

거래금액

요율

거래금액

상한요율

한도액

6억원 이상

1천분의 9이내 에서 협의

6억원 이상         ～9억원 미만

1천분의5

-

3억원 이상

1천분의 8이내 에서 협의

3억원 이상            ～6억원 미만

1천분의 4

-

거래금액

요율

거래금액

요율

9억원 이상

1천분의 9이내 에서 협의

6억원 이상

1천분의 8이내 에서 협의

 

 

② 주거용 오피스텔 요율 (공인중개사법 시행규칙 개정)

매매․교환		임대차 등
현 행	개선안	현 행	개선안
요율	상한요율	요율	상한요율
1천분의 9이내 에서 협의	1천분의 5	1천분의 9이내 에서 협의	1천분의 4

 

 

                        * (적용대상) 전용면적이 85제곱미터 이하 오피스텔로서 상․하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 경우(다만, 실제 사용용도가 업무용이 명확한 경우는 적용 제외)

 

참고2

Q&A

 

 

 

 

1. 중개보수체계 개선(안)은 어떤 과정을 통해 마련되었나?

 

 

      □ 작년말 매매/전세 중개보수간 역전 현상 등이 거론되면서, 정부는 연구용역 및 이해당사자와의 협의를 지속 진행

 

       ㅇ 연구용역(‘13.11∼’14.10, 국토연), ’14.6월초부터 10여차례에 걸쳐 소비자단체/중개협회/지자체 협의, 공청회(10.23) 등을 통해 노력

 

          * 중개협회(9회), 소비자단체(3회), 전문가(1)·지자체(1) 등

 

      ㅇ 공청회 이후에도, 3자 회의(10.29, 소비자단체․중개협회․정부) 등을 통해 계속 협의하였으나, 원만한 합의에는 이르지 못함

 

 

2. 중개업계, 소비자(시민)단체와 의견차이 및 정부 입장은?

 

 

      □ 적용 요율의 수준 및 고정화 여부 등에 대한 의견이 있었음

 

      ① (요율 수치) [협회] 매매(6∼9억) : 0.6%, 임대차(3∼6억) : 0.5%

        [소비자단체] 매매(6∼9억) : 0.4%, 임대차(3∼6억) : 0.3%

 

          ☞ 전문가 의견 등을 감안하여, 1) 일반적으로 요율은 하방형(거래금액 증가 → 보수액은 증가하되, %요율은 차츰 낮아짐)이 원칙이나,
2) 실제 적용되는 요율을 감안하여 개선(안) 결정

 

       ② (고정요율) [협회] : 업계 현실 감안할 때, 고정 요율 전환 필요

      [소비자단체] : 서민층의 부담 증가, 시장경쟁 제한 → 곤란

 

          ☞ 고정요율은 시장에서의 공정한 경쟁을 저해하는 것으로, 소비자의 권익을 침해할 우려가 높아 수용 곤란

         ③ (주택외 요율 자율화) [협회] 서비스 수준 상이 → 시장 자율화

 

        ☞ 유사 중개보수(가치상승에 대한 성공보수) 합법화로 인한 부동산거래비용 증가, 상가 임차인 등 소상공인 보호정책에 배치되어 수용 곤란

 

 

3. 주거용 오피스텔 요율을 신설하면서 85㎡이하 오피스텔로 제한하는 이유는?        * (대상) 일정 설비(부엌, 화장실 및 욕실 등)를 갖춘 85㎡이하 오피스텔     (요율) 주택수준의“별도 요율표(매매 0.5% 이하/임대 0.4% 이하)” 적용

 

 

       □ 일반적으로 주거용 오피스텔에는 전용 부엌/화장실/욕실/바닥 난방이 기본적으로 필요

 

       ㅇ 국토부 고시 “오피스텔 건축기준”은 85㎡초과 오피스텔에 대해 바닥난방 설치를 금지하고 있으며,

 

       ㅇ 임대주택법에서도 임대주택으로 사용하는 오피스텔은 85㎡ 이하를 대상으로 하고 있다는 점을 고려

 

 

4. 이번 중개보수 개편으로 기대하는 효과는?

 

 

      □ 그동안 알면서도 고치지 못했던 “비정상”적인 부분을 정상화

 

      1) ‘00년에는 고가였던 주택(매매 6억원/전세3억원)이 현재는 일반적인 주택(서울(아파트)은 25∼30% 차지) →누진적 상승구조* 완화

 

       * 6억(매매가)을 기준으로 중개보수요율이 0.4%에서 0.9%로 급격히 상승

 

     2) 매매․임대차간 요율 역전현상도 해소

 

                                                                                             * (예) 매매(3억원) 120만원 vs. 임대차(3억원) : (종전) 240만원(0.8%협의)

→ (개선)120만원(0.4%)

 

      □ 협상에 익숙하지 못하거나 다급한 처지로 인한 소비자의 과중한 부담이 해소되고, 소비자와 중개업소간 분쟁도 감소

 

              * 한국소비자원 집계 중개민원중 중개보수 민원건수가 1위(‘13년 총1,516건중 555건)

 

     ㅇ장기적으로는 주택거래를 촉진하여 중개업계에 중개수입 증가 및 수입 안정화 효과가 있을 것으로 예상

 

 

5.중개업계가 정부의 중개보수체계 개선안에 대하여 계속 반발하고 있는 데, 이에 대한 향후 대책은?

 

 

      □ 정부안이 합리적이라는 점을 적극적으로 설득

 

     ㅇ 중개업계 손실을 최소화하면서 불합리한 요율구조를 개선

 

     ㅇ 대다수 국민들이 개선에 공감하고 있다는 점

 

    ㅇ 주택거래 활성화를 통해 중개업계 수입 안정에도 도움

 

     ☞ 지자체의 조례 개정이 조속히 이루어질 수 있도록 협조체제 강화

 

      □ 이와 별도로, 중개업이 국민들이 원하는 다양한 서비스를 제공하여 신뢰를 받을 수 있는 방안에 대해 중개협회 등과 함께 다각도로 검토

 

  

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