등록 임대사업자 공적 의무 위반 합동점검, 임대보증금 보증부담 완화

등록 임대사업자 공적 의무 위반 합동점검, 임대보증금 보증부담 완화

- 국토부·자치구, 등록임대사업자 의무위반 합동점검 하반기(`20.7~12월) 실시

- 등록임대사업자 의무 전반 준수여부 점검, 6월까지 임대차계약 자진신고

- 개인임대사업자의 임대보증금 보증 부담완화를 위해 보증료율 인하 등 개선

 

□ 서울시는 [‘2020년 등록임대 관리강화 추진계획(국토교통부)]’ 일환으로 추진되는 등록임대사업자 의무위반 합동점검을 올 하반기(7~12월)에 실시한다고 밝혔다.

 

□ 이번 합동점검은 국토교통부와 전국 광역·기초 지자체 합동으로, 전국 동시 추진되며, 서울시는 서울시에 등록임대주택을 둔 임대사업자들을 대상으로 진행된다.

 

□ 점검항목은 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ‘민간임대주택법’)에 따른 임대사업자 의무 전반이며, 핵심 의무사항인 “임대차계약 신고”, “표준임대차 계약서 작성”, “임대료 증액제한(5%이내)”, “임대의무기간 준수”, “임대보증금 보증가입” 등이 중점 점검사항이다.

□ 특히 임대차계약 신고, 표준임대차계약서 작성 의무 위반과 관련하여, 시는 지난 3월부터 6월 30일까지 “임대차계약 자진신고 기간”을 운영하고 있으며, 해당기간 내 자진신고서 등 신청서류를 구비하여 렌트홈 홈페이지(https://www.renthome.go.kr) 또는 등록임대주택 소재지 구청을 방문하여 접수하면 과태료를 면제받을 수 있다.

 

○ 신고대상 : ｢민간임대주택법｣에 따라 등록한 개인 임대사업자

○ 신고항목 : 임대주택 등록 이후 현시점까지 신고 또는 변경신고를 하지 않은 모든 임대차계약

○ 과태료 면제 : 경미한 의무 위반인 “임대차계약 미신고” 및 “표준임대차 계약서 양식 미사용” (현행법상 과태료 1천만원 이하 부과)

※ 임대의무기간 준수, 임대료 증액제한 등 임차인의 주거 안정에 직결되는 임대사업자의 주요 의무 위반 시에는 과태료 정상 부과

 

□ 자진신고 기간이 끝나면 올 7월부터 의무위반 의심자들에 대한 본격적인 점검이 시행된다. 국토부는 시스템 분석을 통해 추출한 의무위반 의심자를 대상으로, 의무위반 사항에 대한 소명자료 요구, 출석조사, 행정조치 등을 올 연말까지 완료할 계획이며, 점검은 등록임대주택의 소재지 구청에서 실시한다.

 

□ 시는 임대사업자의 의무위반 사항이 확인되면, 25개구와 협업을 통해 위반사항에 따라 위반자에 대해 과태료 부과, 임대사업자 등록말소, 세제혜택 환수 등 엄중 조치할 계획이다.

 

○ 임대사업자 의무 위반시 3천만원 이하의 과태료 부과(민간임대주택법 제67조)

○ 임대보증금 보증가입 의무위반의 경우, 2년이하의 징역이나 2천만원 이하벌금 부과(민간임대주택법 제65조)

- 임대보증금 보증은 임대보증금 반환사고 방지를 위해 「민간임대주택법」 제49조에 따라 ①민간건설임대주택 임대사업자, ②분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택의 임대사업자, ③동일 주택단지에서 100호 이상 민간매입임대주택의 임대사업자에 대하여 보증 가입을 의무화함

- 가입기한 :「주택법」제49조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 「건축법」제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인을 신청하기 전에 가입

※ 보증수수료 = 임대보증금 × 보증료율 × 가입기간/365일

 

 

□ 아울러, 개인임대사업자의 임대보증금 보증가입에 대한 부담을 완화하기 위해 주택도시보증공사(HUG)는 보증수수료를 낮추고, 신용평가 절차를 생략하여 보증절차를 간소화하며, 또한, 다중·다가구주택에 대한 임대보증금 보증이 가능하도록 `20. 4. 29일 부터 시행하였다.

○ HUG신용평가 대신 NICE신용평가등급과 부채비율에 따라 보증료율을 신설하여 0.099%~0.876%(공동주택 기준) 적용으로 보증료 부담을 약40~70% 완화하였다.

- 공동주택[개인사업자]: (종전) 0.073%∼1.59% → (개선) 0.099%∼0.876%

- 단독주택[개인사업자]: (종전) 0.286%∼0.94% → (개선) 0.172%∼0.292%

- 다중·다가구주택(신설): [개인사업자]0.129~01.139%, [법인사업자] 0.095~2.067%

 

□ 서울시 주택건축본부장은 “임대사업자 보증보험 가입 등 앞으로도 체계적인 등록임대사업자 관리 및 임차인 권리 보호를 위해 “민특법”상 불합리한 사항을 발굴하고 국토부와 협의 개선하여 등록임대관리 강화방안을 지속적으로 추진할 예정”이라고 밝혔다.

 

붙임  ;  등록 임대사업자 공적 의무사항

 

단계별	공적 의무내용	과태료
임대차 계약 시	1. 임대사업자 설명 의무   ㅇ 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권 등) 등에 대해 설명하여야 합니다.	500만원 이하
	2. 표준임대차계약서 양식 사용 의무   ㅇ 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 법령에 정하는 표준임대차계약서 양식*을 사용하여야 합니다.   * 민간임대주택법 시행규칙 별지 제24호 서식   ㅇ 해당 양식 미사용 시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다.	1,000만원 이하
	3. 임대차계약 신고 의무   ㅇ 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 합니다.   * (신고방법) 지자체(시·군·구) 방문 또는 렌트홈 온라인 신고 * (제출서류) 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서   ㅇ 임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한될 수 있습니다.	1,000만원 이하
임대차 계약 후	4. 임대료 증액 제한 의무   ㅇ 임대료(임대보증금 및 월임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없습니다.   - 또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다.   ㅇ 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다.	3,000만원 이하
	5. 임대의무기간 준수 의무   ㅇ 임대의무기간(4년 또는 8년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 (본인 거주포함) 무단으로 양도할 수 없습니다.	임대주택 당 3,000만원 이하
	6. 임대차계약 유지 의무   ㅇ 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제·해지 및 재계약 거절을 할 수 없습니다.   * (거절사유) 월임대료 3개월 연체, 부대시설 고의 파손·멸실 등	1,000만원 이하
기타	7. 임대사업 목적 유지 의무   ㅇ 준주택(오피스텔)을 등록한 경우 주거용도로만 사용하여야 합니다.	1,000만원 이하
	8. 임대보증금 보증 의무 ㅇ 민간건설임대주택 등 보증 의무대상 주택*은 임대의무기간 동안 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 합니다.   * (적용대상) 민간건설임대주택, 분양주택 전부를 우선공급 받은 민간매입임대주택 또는 동일단지 내 100세대 민간매입임대주택	(벌칙사항) 2년 이하 징역이나 2천만 원 이하 벌금
	9. 보고·검사 요청 시 협조 의무   ㅇ 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다.	500만원 이하