기획부동산을 운영하여 136명 피해자로부터 54억이 넘는 돈을 가로챈 운영일당에게 징역형

기획부동산을 운영하며 136명의 피해자들로부터 총 54억 원이 넘는 돈을 가로챈 기획부동산 운영 일당에게 가담 정도에 따라 징역 6년 6개월의 실형에서 집행유예까지 선고한 사례

 

피 고 인

1.가. 박회장, 75년생, 남, 회장(S아이앤디) 주거 울산

2.가. 노사장, 75년생, 남, 총무부 사장(S아이앤디) 주거 울산

3.가. 이영업, 63년생, 여, 영업 사장(S아이앤디) 주거 울산

4.가. 박영업, 69년생, 여, 영업 사장(S아이앤디) 주거 울산

5.가.나. 이부사, 72년생, 여, 영업 부사장(S아이앤디) 주거 울산

6.가. 박전무, 71년생, 여, 전무(S아이앤디) 주거 울산 - 2 -

7.가. 김전무, 58년생, 여, 전무(S아이앤디) 주거 울산

8.가. 김육사, 64년생, 여, 전무(S아이앤디) 주거 울산

9.가. 강상무, 64년생, 여, 상무(S아이앤디) 주거 울산

10.가. 정상무, 67년생, 여, 상무(S아이앤디) 주거 울산

11.가. 김상무, 60년생, 여, 상무(S아이앤디) 주거 울산  

 

 

범죄사실 <피고인들의 지위>

 

피고인 박회장은 2012.경 주식회사 T인베스트를 인수하여 주식회사 S에이엠씨를 설 립한 이래 이른바 ‘기획 부동산’ 업체를 운영하여 오던 사람이다. 피고인 박회장은 2013. 2. 8. 피고인 김전무를 대표이사로 하여 부동산매매업 등을 목적으로 하는 주식 회사 S아이앤디를, 2014. 7. 12. 편대표를 대표이사로 하여 주식회사 ◎◎부동산투자개 발을, 2014. 12. 11. 피고인 이영업을 대표이사로 하여 주식회사 S씨앤피를, 2014. 12. 17. 피고인 노사장을 대표이사로 하여 주식회사 S건설시공을, 2016. 4. 20. 이표이를 대표이사로 하여 주식회사 SS알앤디를 순차적으로 설립하였고, 2013.경 울산 남구 달 동 A빌딩에 사무실을 개설하고, 2016. 초경 같은 구 신정동 B빌딩으로 사무실을 이전 하였으며, 피고인 노사장 등을 통하여 물건지 물색, 분할, 등기, 회계 업무 등을 진행하 도록 하는 한편, 동천, 상승, 창조라는 이름으로 3개의 영업팀을 조직함과 아울러 ‘사 장, 전무, 상무, 실장, 부장, 영업과장’의 직급체계 및 월급 및 수당체계1)를 구축하여 피고인 이영업 등으로 하여금 매수자를 모집하도록 하였다.

이에 따라 피고인 노사장은 2014. 5.경 입사하여 2015. 12.경부터 총무부 이사, 2016. 11.경부터 총무부 사장으로서 위 법인에서 고객들에게 판매할 토지를 물색하여 원 지주와 토지매매계약서를 작성하고 토지별 기반시설공사 진행 및 회계업무를 총괄 하였다.

피고인 이영업은 2013.경 입사하여 2015. 중순경부터 동천팀 사장으로서 판매할 토 지에 대한 브리핑 자료를 작성하고 전무, 상무, 실장들을 관리하며 판매를 독려하는 업 무를 담당하고, 피고인 박전무는 2013.경 입사하여 2015.경부터 전무로서, 피고인 강상 무는 2014.경 입사하여 2017. 4.경부터 상무로서, 피고인 정상무는 2013.경 입사하여, 2018. 5.경부터 상무로서 각각 부장, 이사, 차장, 과장들을 지도, 관리하여 고객들을 유 치하도록 하고, 고객들에게 브리핑을 하여 판매를 유도하는 업무를 담당하였다.

피고인 박영업은 2013.경 입사하여 2016. 3.경부터 상승팀 사장으로서 판매할 토지 에 대한 브리핑 자료를 작성하고 전무, 상무, 실장들을 관리하며 판매를 독려하는 업무 를 담당하고, 피고인 김전무는 2013.경 입사하여 2017.경부터 전무로서, 피고인 김상무 는 2014.경 입사하여 2018. 8.경부터 상무로서 각각 부장, 이사, 차장, 과장들을 지도, 관리하여 고객들을 유치하도록 하고, 고객들에게 브리핑을 하여 판매를 유도하는 업무 를 담당하였다.

피고인 이부사는 2013.경 입사하여 2017. 3.경부터 창조팀 부사장으로서 판매할 토 지에 대한 브리핑 자료를 작성하고 전무, 상무, 실장들을 관리하며 판매를 독려하는 업 무를 담당하고, 피고인 김육사는 2014.경 입사하여 2017. 3.경부터 상무로서 각각 부 장, 이사, 차장, 과장들을 지도, 관리하여 고객들을 유치하도록 하고, 고객들에게 브리 핑을 하여 판매를 유도하는 업무를 담당하였다.

 

<피고인들의 토지 판매 현황, 자금 사정>

피고인 박회장은 2014.경부터 과거 포항 물건지 관계로 알게 된 이소개를 통하여 제 주 소재 임야, 농지 등을 소개받고 원 지주에게 계약금 만을 지급한 상태에서, 위와 같 이 조직한 영업팀 임직원을 통하여 실현 여부가 불투명한 해당 물건지 인근 호재를 강조하고 임의로 작성한 가분할도를 제시하면서 바로 주택을 지을 수 있도록 기반시설 및 지분․개별등기를 해준다고 광고함으로써 매수인들을 모집하고 매매계약을 체결한 후 매매대금을 교부받기로 하였다.

피고인들은 2014. 10.경부터 제주 서귀포시 대정읍, 같은 시 조천읍, 같은 시 성산읍 소재 토지를 각각 분할 판매하고, 2015. 12.경부터 같은 시 표선면, 같은 시 안덕면, 같 은 시 대정읍 소재 토지를 각각 분할 판매하고, 2016. 8.경부터 같은 시 표선면 소재 토지를, 2016. 11.경부터 같은 시 한림읍 등 소재 토지를 각각 분할 판매하고, 2017. 7. 경부터 같은 시 서호동 소재 토지를, 2017. 9.경부터 같은 시 안덕면 소재 토지를 각각 분할 판매하고, 2018. 3.경부터는 부산 기장군 정관읍 소재 토지를, 2018. 6.경부터 울 산 북구 산하동 소재 토지를 각각 분할 판매하였다.

피고인 박회장은 당초 매수인들로부터 수취한 매매대금 등의 자금으로 원지주에게 중도금 및 잔금을 지급하고 도로․수도․전기 등 기반시설 공사를 실시하고 지분․개별 등기 이전 절차를 진행할 것을 계획하였으나, 주변 개발 호재의 실현가능성은 차치 하더라도 당초부터 물건지의 현황(고도, 도로 확보 여부 등)을 제대로 살피지 아니하고 관련 규정과 자금 사정에 비추어 매수자들에게 약정한 기반시설, 등기, 허가 이행에 필요한 비용, 시간 등이 얼마나 소요되는지 면밀히 검토하지 아니한 채 막연히 사업을 진행한 결과 매수인들에 대한 약속된 기한 내의 기반시설 및 지분․개별등기의 원만한 이행은 기대하기 어려웠다.

특히 기획부동산 업체의 난립, 난개발에 대한 우려가 커지는 가운데 2015. 5.경 및 2016. 2.경 각각 제주도, 서귀포시 등 관할 당국의 토지 분할, 건축허가 관련 규제가 심화되었고, 2015. 5.경부터 매년 법인세, 근로소득세 등 법인을 유지하고서는 감당할 수 없는 정도로 거액의 세금이 납부 고지되면서 법인 명의 통장 압류 등을 해결하기 위하여 세금을 상당 금액 납입하여야 했으며, 심지어 2017. 4.경에는 위 이소개가 원 지주에게 지급하여야 할 대금을 타에 소비하여 버리는 바람에 물건지 확보가 어려워졌고, 기존의 매수인들에 대한 약정 이행이 지체됨에 따라 환불 요구 등의 문제제기가 누적적으로 증가하여 사업의 지속을 위하여는 이들의 환불 요구에도 일부 응할 수밖에 없는 상황에 처하였다.

그럼에도 피고인 박회장은 개인적으로 신봉하는 종교단체에 수억 원의 기부금을 납 입하고 법인 자금으로 개인 명의의 펜션 공사비로 수억 원을 지출하는 등 사업자금을 방만하게 운영하였고, 피고인들은 기존에 매수하여 판매한 토지와 관련하여 원지주에 대한 대금지급 채무를 이행하고, 기반시설 관련 공사 대금 채무를 변제하거나 매수인 들의 환불 요구에 대처하고자 그에 필요한 추가 자금을 끌어들이기 위해 전체 매매대금 지급을 위한 별다른 자금계획 없이 계약금만으로 새로운 물건지를 물색하여 분할 판매하겠다고 광고함으로써 매수인들을 모집하고 매수인들로부터 매매대금 명목으로 금원을 교부받기로 마음먹었다.

 

1. 피고인 박회장, 피고인 노사장, 피고인 이영업, 피고인 박영업, 피고인 이부사의 공동 범행

 

가. 제주 서귀포시 서호동 토지 관련 사기 피고인들은 공모하여, 2017. 7.경 피고인 박회장, 피고인 노사장은 이소개로부터 제 주 서귀포시 서호동 토지를 소개받아 원 지주인 이지주와 계약을 체결하고, 피고인 이 영업, 피고인 박영업, 피고인 이부사는 ‘서호동 토지는 일반 행정동으로 되어 있으며, 주변에 신화역사공원, 영어교육도시 등이 계획되어 있고 땅 아래쪽에 서귀포 제2청사 와 혁신도시가 있어 5년 내에 2배 이상 지가가 상승한다.자연녹지라 집을 지어도 된다. 이전등기는 3-6개월 내에 해 주겠다’는 내용으로 브리핑 자료를 작성하고, 피고인 박회장은 위 브리핑 자료를 보고받아 확인하고 전무 등 임원들, 부장 등 각 직원들에 게 그들의 지인, 친인척 등 고객을 확보하면 월급에 더하여 높은 판매수당을 지급할 것을 약속하는 등 피고인들은 임직원들에게 맡은 역할에 따라 위 토지를 불특정 다수 의 고객들에게 판매할 것을 독려함으로써 임직원들을 통하여 매수예정자들에게 ‘3~6개 월 이내에 이전등기를 해주겠다’는 취지로 기망하였다.

그러나 사실은 위 토지에 대한 장밋빛 설명과 달리 피고인들이 제시한 지가상승을 기대할 만한 구체적이고 객관적인 근거가 전혀 없어 실현가능성이 불투명한 상황이었 고, 피고인들은 위 토지에 관하여 2017. 7. 10. 원지주인 이지주로부터 매수함에 있어 앞서 기재한 바와 같이 악화된 자금사정으로 인해 온전한 소유권을 확보하지 못하였기 때문에 매수인들로부터 대금을 지급받더라도 이지주가 2016. 2. 16.자로 기설정하였던 근저당권 담보부 채무(채권최고액 13억 원)를 변제하여 매수인들에게 근저당권이 말소 된 소유권이전등기를 경료하여 줄 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 피고인들은 함께, 피고인 박전무를 통하여 2017. 7. 13. 피해자 조피해를 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자로부터 토지대금 명목으로 주식회사 SS알앤디 명 의 계좌로 51,744,000원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2018. 1. 14.까지 별지 범죄일람표1 기재와 같이 피해자 34명으로부터 합계 1,615,794,600원을 교부받았다.

나. 제주 서귀포시 안덕면 ◇◇리 토지 관련 사기 피고인들은 공모하여, 2017. 9.경 피고인 박회장, 피고인 노사장은 이소개로부터 제 주 서귀포시 안덕면 토지를 소개받아 원 지주인 송지주과 계약을 체결하고, 피고인 이 영업, 피고인 박영업, 피고인 이부사는 ‘◇◇리 토지 근처에 첨단과학단지, 영어교육도 시가 조성되어 있고, 생산관리지역이어서 집을 짓는데 문제가 없으며 ◇◇리 토지 주 변 땅 시세가 평당 200~250만 원으로 5년 내 5~10배 상승이 가능하다. 3-6개월 내에 등기이전을 해 주겠다’는 내용으로 브리핑 자료를 작성하고, 피고인 박회장은 위 브리핑 자료를 보고받아 확인하고 전무 등 임원들, 부장 등 각 직원들에게 그들의 지인, 친 인척 등 고객을 확보하면 월급에 더하여 높은 판매수당을 지급할 것을 약속하는 등 피 고인들은 임직원들에게 맡은 역할에 따라 위 토지를 불특정 다수의 고객들에게 판매할 것을 독려함으로써 임직원들을 통하여 매수예정자들에게 ‘3~6개월 이내에 이전등기를 해주겠다’는 취지로 기망하였다.

그러나 사실은 위 토지에 대한 장밋빛 설명과 달리 피고인들이 제시한 지가상승을 기대할 만한 구체적이고 객관적인 근거가 전혀 없어 실현가능성이 불투명한 상황이었 고, 피고인들은 위 토지에 관하여 2017. 9. 15. 원 지주인 송지주으로부터 매수함에 있어 앞서 기재한 바와 같이 악화된 자금사정으로 인해 온전한 소유권을 확보하지 못하 였기 때문에 매수인들로부터 대금을 지급받더라도 기존의 회사 부채, 기존 매수인들에 대한 환불금 지급, 회사 운영경비로 사용하는 등 사실상 돌려막기 형태로 소비할 작정 이었을 뿐 매수인들에게 소유권이전등기를 경료하여 줄 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 피고인들은 함께, 피고인 김전무를 통하여 2017. 9. 21. 피해자 조○순을 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자로부터 토지대금 명목으로 주식회사 SS알앤디 명의 계좌로 90,210,000원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2018. 3. 5.까지 별지 범죄일람표2 기재와 같이 피해자 23명으로부터 1,085,161,200원을 교부받았다.

 

2. 피고인들의 공동 범행

가. 부산 기장군 정관읍 ■■리 토지 관련 사기 피고인들은 공모하여, 2018. 3.경 피고인 박회장, 피고인 노사장은 전소개으로부터 부산 기장군 정관읍 토지를 소개받아 원 지주인 안지주와 계약을 체결하고, 피고인 이 영업, 피고인 박영업, 피고인 이부사, 피고인 박전무, 피고인 김전무, 피고인 김육사, 피고인 강상무, 피고인 정상무, 피고인 김상무는 ‘■■리 토지 인근에 신세계아울렛이 있고, 부지 근처에 이마트가 들어올 예정이며, 정관 신도시가 포화상태로 개발할 수 있는 땅이 여기 밖에 없다. 향후 상업지로 변경가능하고 번지 앞으로 계획도로가 날 예정이 라 5년 내 3-5배 지가 상승이 가능하고, 3개월 내에 이전등기를 해주겠다. 3개월 내에 이전등기가 되지 않으면 전액 환불을 해 주겠다’는 내용으로 브리핑 자료를 작성하고, 피고인 박회장은 위 브리핑 자료를 보고받아 확인하고 전무 등 임원들, 부장 등 각 직 원들에게 그들의 지인, 친인척 등 고객을 확보하면 월급에 더하여 높은 판매수당을 지 급할 것을 약속하는 등 피고인들은 임직원들에게 맡은 역할에 따라 위 토지를 불특정 다수의 고객들에게 판매할 것을 독려함으로써 임직원들을 통하여 매수예정자들에게 ‘토지 앞에 계획도로가 예정되어 있다, 3개월 이내에 이전등기를 해주겠다’는 취지로 기망하였다.

그러나 사실은 ■■리 토지에 붙어있는 옆 번지는 도로구역(도로를 구성하는 일단의 토지로서 도로관리청이 기반시설 또는 도시계획시설인 도로를 설치, 관리하기 위하여 지정하는 구역)으로, 본 번지 앞으로 계획도로가 날 예정은 없는 상태에 있어 위 토지 에 대한 장밋빛 설명과 달리 피고인들이 제시한 지가상승을 기대할 만한 구체적이고 객관적인 근거가 전혀 없어 실현가능성이 불투명한 상황이었음은 물론 환불 요청 시 이에 응할 수 있는 자금여력도 없었으며 피고인들은 위 토지에 관하여 2018. 4. 3. 원 지주인 안지주 등으로부터 매수함에 있어 앞서 기재한 바와 같이 악화된 자금사정으로 인해 온전한 소유권을 확보하지 못하였기 때문에 매수인들로부터 대금을 지급받더라도 기존의 회사 부채, 기존 매수인들에 대한 환불금 지급, 회사 운영경비로 사용하는 등 사실상 돌려막기 형태로 소비할 작정이었을 뿐 매수인들에게 소유권이전등기를 경료하여 줄 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 피고인들은 공모하여, 피고인 정상무를 통하여 2018. 3. 14. 피해자 조○철 을 위와 같이 기망하여 이에 속은 피해자로부터 토지대금 명목으로 주식회사 SS알앤디 명의 계좌로 73,500,000원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2018. 8. 28.까지 별 지 범죄일람표3 기재와 같이 피해자 56명으로부터 2,105,765,000원을 교부받았다.

 

나. 울산 북구 산하동 토지 관련 사기 피고인들은 공모하여, 2018. 6.경 피고인 박회장, 피고인 노사장은 권소개로부터 울 산 북구 산하동 외 24필지를 소개받아 원 지주인 강산하 등과 계약을 체결하고, 피고 인 이영업, 피고인 박영업, 피고인 이부사, 피고인 박전무, 피고인 김전무, 피고인 김육 사, 피고인 강상무, 피고인 정상무, 피고인 김상무는 ‘울산 북구 산하동 토지는 주변에 뽀로로 테마공원, 해안 산악지구, 온천단지 등 강동관광단지 개발이 예정되어 있어 개 발 호재가 있고, 산하동 필지 전체가 시행업체에서 아파트, 다세대 주택을 지으려는 블 루마토지 2차 진행부지에 속해 있어 향후에 아파트나 다세대 주택 건축이 가능한 곳이 다. 5년 이내에 5~10배 시세 상승이 가능하며 등기는 3개월 내에 이전을 해 주겠다. 3 개월 내에 이전등기가 되지 않으면 전액 환불을 해 주겠다’는 내용으로 브리핑 자료를 작성하고, 피고인 박회장은 위 브리핑 자료를 보고받아 확인하고 전무 등 임원들, 부장 등 각 직원들에게 그들의 지인, 친인척 등 고객을 확보하면 월급에 더하여 높은 판매 수당을 지급할 것을 약속하는 등 피고인들은 임직원들에게 맡은 역할에 따라 위 토지 를 불특정 다수의 고객들에게 판매할 것을 독려함으로써 임직원들을 통하여 매수예정 자들에게 ‘향후 아파트나 다세대 주택 건축이 가능하다, 3개월 이내에 이전 등기를 해 주겠다’는 취지로 기망하였다.

그러나 사실 위 토지는 임업용 보전산지로 농림업을 경영하기 위해 실제 거주할 목 적으로 부지면적 660㎡ 미만의 농가주택과 그 부대시설 정도만 설치할 수 있을 뿐, 아 파트 등 토지의 형질변경이 수반되는 개발행위는 일체 불가능한 지역에 속하는 곳이어서 위 토지에 대한 장밋빛 설명과 달리 피고인들이 제시한 지가상승을 기대할 만한 구 체적이고 객관적인 근거가 전혀 없어 실현가능성이 불투명한 상황이었음은 물론 환불 요청 시 이에 응할 수 있는 자금여력도 없었으며 피고인들은 위 토지에 관하여 2018. 6. 12. 원 지주인 강산하 등으로부터 매수함에 있어 앞서 기재한 바와 같이 악화된 자 금사정으로 인해 온전한 소유권을 확보하지 못하였기 때문에 매수인들로부터 대금을 지급받더라도 기존의 회사 부채, 기존 매수인들에 대한 환불금 지급, 회사 운영경비로 사용하는 등 사실상 돌려막기 형태로 소비할 작정이었을 뿐 매수인들에게 소유권이전 등기를 경료하여 줄 의사나 능력이 없었다.

그럼에도 피고인들은 함께, 피고인 김육사를 통하여 2018. 5. 7. 피해자 김○영을 위 와 같이 기망하여 이에 속은 피해자로부터 토지대금 명목으로 주식회사 SS알앤디 명의 계좌로 63,210,000원을 교부받은 것을 비롯하여 그 무렵부터 2018. 9. 20.까지 별지 범 죄일람표4 기재와 같이 피해자 23명으로부터 642,413,000원을 교부받았다. ※ 공소사실 중 피고인들의 방어권행사에 지장이 없다고 보이고, 일부 오기나 잘못된 계산으로 보이는 부분을 수정하였다. 수정된 부분은 기울임체로 표시하였다(별지 범죄 일람표 포함).

 

『2020고단2698(피고인 이영업)』

피고인은 2016. 11. 30.경 피해자 최○옥에게 전화하여 “회사에 돈이 필요하다, 급하게 2,000만 원이 필요하여 그러니 이자 1부로 쳐서 한 달만 사용하고 변제하겠다”라고 거짓말을 하였다. 그러나 사실 피고인은 별다른 재산이 없고 수천만 원 상당의 채무를 부담하고 있는 상태에서 차용금 변제, 카드대금 결제 등에 소비할 작정이었을 뿐 약속 한 기한 내에 피해자에게 금원을 변제할 의사나 능력이 없었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 같은 날 이에 속은 피해자로부터 피고인 명 의 국민은행 계좌로 2,000만 원을 송금받았다.

 

『2020고단2699(피고인 이부사)』

채무자는 법원에 거짓의 재산목록을 내서는 아니 된다. 피고인은 울산지방법원 2018카명○○○호 재산명시사건의 채무자로, 2018. 12. 17. 재산목록을 제출하면서 사실은 피고인 소유인 전라남도 여수시 덕충동(생략)에 관하여 2018. 12. 6. 이○남에게 거래가액 4,000만 원에 매매를 원인으로 이전등기를 경료한 사실이 있음에도 과거의 재산처분에 관한 사항 중 재산명시명령이 송달되기 전 1년 이 내에 유상 양도한 부동산 란에 위와 같은 사항을 기재하지 아니하였다. 이로써 피고인은 위와 같은 사항을 누락한 거짓의 재산목록을 제출하였다.

 

『2020고단3953(피고인 박회장)』

범죄전력 피고인 박회장은 2017. 8. 29. 울산지방법원에서 업무상횡령죄로 징역 1년에 집행유 예 2년을 선고받고 2017. 9. 6. 위 판결이 확정되었다.

 

범죄사실

 

피고인은 2013. 2. 28. 김전무를 대표이사로 하여 부동산매매업 등을 목적으로 하는 주식회사 S아이앤디를 설립하여 울산 남구 삼산로에 있는 A빌딩에서 사무실을 개설하 고 사장, 전무, 상무, 실장, 부장, 과장의 직급체계를 갖춘 영업팀을 조직함으로써 매수 자를 모집하도록 하였다.

피고인은 2014. 4. 초순경 위 S아앤디 사무실에서 영업팀 과장인 최과장 등으로 하 여금 피해자 권○자에게 “땅이 좋은 게 있다, 땅 바로 옆에 도로가 생기고 그렇게 되 면 3년, 늦어도 5년 정도면 발전이 되고 땅 값이 올라가서 이를 판매하면 그만큼 이익 을 볼 수 있다”고 거짓말을 하고 2014. 4. 9.경 피해자와의 사이에 경북 경주시 외동읍 임야 8,100㎡ 중 495㎡에 관하여 매매대금 5,850만 원(평당 39만 원)에 매매하기로 하 는 계약을 체결하였다.

그러나 사실 위 임야에는 보호수종인 소나무가 식재되어 있고, 경사도가 30~35도에 해당하여 산지관리법, 경주시 도시계획 조례 등 관련 법령에 의해 개발행위가 가능하지 않고, 피해자에게 매도한 임야에 인접한 임야는 개발행위가 가능하지 아니하여 도로 개설을 할 수 없었고, △△리 임야 역시 단순히 토지사용승낙을 받았을 뿐 개발행위를 담보할 만한 아무런 조치가 이루어지지 아니하였으므로 인접 도로 개설을 약속할 수 없는 상황이었다. 피고인은 위와 같이 피해자를 기망하여 이에 속은 피해자로부터 같은 날 위 S아이앤 디 사무실에서 매매대금 명목으로 수표로 5,850만 원을 교부받았다.

 

일부 피고인들의 주장에 관한 판단

 

【피고인 노사장】

1. 주장의 요지

피고인 노사장은 영업 업무를 담당하지 않았으므로, 피해자들에 대한 기망행위에 책 임이 없다. 피고인 박회장의 지시에 따라 행위한 것으로, 다른 피고인들이 피해자들에 게 지가 상승 등에 관하여 기망하였음을 알지 못했고, 피해자들에게 소유권이전등기를 마쳐줄 수 없다는 점을 인식하지 못하였다.

 

2. 판단

가. 직접 기망행위를 하지 않았고, 피고인 박회장의 지시에 따라 행위한 것에 불과하 므로 사기죄가 성립하지 않는다는 주장

⚬ 형법 제30조의 공동정범은 2인 이상이 공동하여 죄를 범하는 것으로서, 공동정범이 성립하기 위하여는 주관적 요건인 공동가공의 의사와 객관적 요건인 공동의사에 의한 기능적 행위지배를 통한 범죄의 실행사실이 필요하고(대법원 2001. 11. 9. 선고 2001도4792 판결 참조), 공동가공의 의사는 공동의 의사로 특정한 범죄행위를 하기 위하여 일체가 되어 서로 다른 사람의 행위를 이용하여 자기의 의사를 실행에 옮기는 것 을 내용으로 하는 것이어야 한다.

공모는 법률상 어떤 정형을 요구하는 것이 아니고 2 인 이상이 공모하여 범죄에 공동가공하여 범죄를 실현하려는 의사의 결합만 있으면 되는 것으로서, 순차적으로 또는 암묵적으로 상통하여 그 의사의 결합이 이루어지면 공모관계가 성립하고, 이러한 공모가 이루어진 이상 실행행위에 직접 관여하지 아니한 사람이라도 다른 공범자의 행위에 대하여 공동정범으로서의 형사책임을 지며(대법원2008. 9. 11. 선고 2007도6706 판결 참조), 이러한 공동가공의 의사는 타인의 범행을 인식하면서도 이를 제지하지 아니하고 용인하는 것만으로는 부족하나 반드시 사전에 치밀한 범행계획의 공모에까지 이를 필요는 없으며 공범자 각자가 공범자들 사이에 구 성요건을 이루거나 구성요건에 본질적으로 관련된 행위를 분담한다는 상호이해가 있으 면 충분하다(대법원 2013. 8. 23. 선고 2013도5080 판결 참조).

⚬ 아래에서 알 수 있는 피고인 노사장의 이 사건에서의 관여 정도, 피고인 노사장 의 편취 고의나 편취에 대한 인식의 정도가 피고인 박회장 다음으로 강하다고 보이는 점, 피고인 노사장의 S에서의 지위나 역할에 비추어 보면, 피고인 노사장이 직접 피해 자들에 대하여 기망행위에 해당하는 이전등기의 보장이나 과장·허위 광고를 한 바 없 다고 하더라도 다른 피고인들이 이와 같은 행위를 분담한다는 충분한 상호이해가 있었다고 판단된다. 따라서 피고인 노사장은 이 사건 사기죄에 있어서 공동정범에 해당하 므로, 피해자들에 대한 직접적인 기망행위를 하지 않았더라도 판시 사기죄는 유죄로 인정된다.

⚬ 또한 피고인 노사장이 피고인 박회장의 지시에 따라 행동하였더라도 아래에서 보 는 바와 같이 편취의 고의가 인정되는 이상, 이와 같은 사정은 양형에 영향을 미칠 뿐 이 사건 사기죄의 성립에는 영향을 미치지 않는다.

 

나. 편취의 고의가 없다는 주장

1) 인정사실 및 사정

이 사건 각 증거에 의하면, 아래 사실 및 사정이 인정된다.

⚬ 판시 범죄사실의 ‘피고인들의 지위’와 같이 피고인 노사장은 피고인 박회장이 지배하고 있는 기획부동산 업체인 주식회사 S에이엠씨, 주식회사 S아이앤디, 주식회사 S 씨앤피, 주식회사 S건설시공, 주식회사 SS알앤디(위 각 회사는 별도의 법인이나 피고인 박회장에 의하여 지배되고 있는 사실상 하나의 회사이므로 이하에서 구분 없이 ‘S’이라 고 한다)에서 상당기간 근무하며, S건설시공의 대표이사이자 S의 총부부 사장의 지위에 있던 사람이다.

⚬ S에서는 법인과 상관없이 판시 범죄사실 ‘피고인들의 지위’와 같이 3개 팀을 나누 고 판시 범죄사실 각주1) 기재와 같이 고정적인 급여를 지급하였다. 또한 토지 판매에 따라 수당을 지급하였는데 토지 판매한 금액의 약 14% 상당이 수당으로 지급되었다 [증거목록 순번 978 수사보고(직원 수당 산정 관련), 이하 증거 거시할 경우 ‘증거목록 순번’기재 생략]. 영업직원의 경우 증감변동이 있으나 동천 A팀의 경우 약 40명, 동천 B팀의 경우 약 20명, 상승팀의 경우 약 30명, 창조팀의 경우 약 15명의 직원을 두었고, 영업조직 외에 토지를 물색하고 교섭, 계약하거나 회계나 기타 업무를 담당하는 직 원은 소수였다. 이와 같이 영업조직 등에 대하여 수당과 급여로 2015. 12.부터 매월 많 게는 9억 원 이상이 지출된 반면, 유일한 수입은 토지를 판매한 대금이었다[952, 수사 보고(이건 기획부동산 각 법인 자금흐름 및 사용처에 대하여)].

⚬ S에서는 이 사건 범죄일람표 1(이하 ‘서호동 토지’), 범죄일람표 2(이하 ‘◇◇리 토 지’), 범죄일람표 3(이하 ‘■■리 토지’), 범죄일람표 4(이하 ‘산하동 토지’, 위 토지들을 합하여 ‘이 사건 각 토지’라고 한다)를 피해자들에게 판매하기 이전에도 이미 판시 범 죄사실 ‘피고인들의 토지 판매 현황, 자금사정’에서 설시한 바와 같이 제주도에 있는 ◆◆리, ＃＃리, ＆＆리, §§리, ※※리, ☆☆리, ★★리, ▲▲리에 있는 토지(이하 합하여 ‘종전 토지’라고 한다)를 판매하였다.

⚪ 그런데 이 사건 각 토지 판매 이전에 이미 S에서 피고인들이 2015년경 무렵부터 판매한 종전 토지가 상당수 고객에 대하여 소유권이전등기절차가 이행되지 않거나 거 액의 근저당권이나 가압류 등의 등기가 마쳐져 있는 채로 소유권이전등기가 되어 고객 들로부터 상당한 환불요청을 받았고, 거칠게 항의하거나 법적 조치를 취한 일부 고객 들에게만 환불을 해주었으나 그 환불건수도 상당하였다.

⚬ 종전 토지의 소유권이전등기절차가 제대로 이행되지 않은 것은 행정적인 문제뿐 아니라 종전 토지를 고객들에게 판매한 후에도 자금부족으로 원 지주에게 잔금 등을 미지급하여 S 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지지 아니하였거나 잔금 등을 지급할 돈이 없어 거액의 근저당권설정등기를 경료하는 등의 문제가 있었기 때문이었다. 반면 S의 사실상 유일한 수입은 고객들에게 토지를 판매한 대금이었다.

 

2) 구체적인 판단

나아가 판시 각 증거에 의하면, 다음 사실 및 사정이 인정되고, 이를 종합하여 보면, 피고인 노사장은 이 사건 각 토지를 피해자들에게 판매하더라도 소유권이전등기가 제 대로 마쳐질 수 없다는 점을 충분히 알고 있었다고 판단된다.

또한 아래 【피고인 박 영업, 강상무, 김상무】의 ‘3. 과장·허위 광고가 기망행위에 해당하는지 여부에 관한 판 단’ 부분에서 인정된 사실 및 사정과 피고인 노사장의 S에서의 지위나 역할에 비추어 보면, 피고인 노사장이 직접 피해자들에 대하여 기망행위에 해당하는 이전등기의 보장 이나 과장·허위 광고를 한 바 없다고 하더라도 다른 피고인들이 이와 같은 행위를 분 담한다는 충분한 상호이해가 있다고 판단된다. 따라서 피고인 노사장의 편취의 고의는 인정되므로, 판시 사기죄는 유죄로 판단된다

⚬ 피고인 노사장은 S에 대한 2015년경 세무조사 이후부터는 박회장의 지시를 받아 S의 재무상황을 관리하며, 회계직원 한회계로부터 아침, 저녁으로 법인계좌의 잔고를 보고받고, 지출금을 승인하였다. 따라서 S의 재무상황을 잘 알고 있었다. 또한, 피고인 노사장은 위 ‘피고인들의 토지 판매 현황, 자금사정’에서 설시한 이소개의 횡령 및 임 의 근저당권 설정, 피고인 박회장의 모텔 공사대금 임의 사용 등의 사정도 그 발생 무 렵 모두 알고 있었다. 나아가 피고인 노사장은 종전토지나 이 사건 각 토지의 환불고 객의 응대를 도맡았었다.

⚬ 피고인들이 피해자들에게 이 사건 각 토지를 판매한 대금으로 문제를 모두 해결 하기 위해서는 이 사건 각 토지 판매대금으로 종전토지의 완전한 이행, 종전토지 환불 고객 환불, S의 과도한 영업조직에 따른 거액의 수당과 급여 등의 고정비 지출과 더불 어 이 사건 각 토지를 원 지주로부터 매수할 대금까지 모두 마련한다는 것이므로, 이 는 불가능한 일이었고, 피고인 노사장은 S의 재무상황을 잘 알고 있었으므로, 불가능한 사정도 충분히 알고 있었다. ⚬ 그럼에도 피고인 노사장은 S에서 영업에 관한 부분을 제외한 나머지 업무를 사실 상 총괄하며 이 사건 각 토지를 피해자들에게 판매하는 데 깊이 관여하였다.

 

【피고인 박영업, 강상무, 김상무】

1. 주장의 요지

⚪ 위 피고인들(이하 ‘부인 피고인들’이라고 한다)은 S의 재정상황을 알지 못하였고, 피해자들에게 이 사건 각 토지를 판매한 대금은 이 사건 각 토지를 원 지주로부터 매 수하기에 충분하였으므로, 피해자들에게 소유권이전등기가 마쳐지지 않으리라는 점을 알지 못하였다. 따라서 편취의 고의가 없다. ⚬ 부인 피고인들이 피해자에게 이 사건 각 토지에 관하여 설명한 부분은 사실에 근 거한 것이었으므로 다소간의 과장된 선전과 광고가 있더라도 기망행위에 해당할 정도 가 아니다. ⚪ 피해자들로부터 받은 돈은 모두 S에 귀속되고, 부인 피고인들은 정해진 급여와 수당을 지급받았을 뿐이므로, 불법영득의사가 없었다.

 

2. 소유권이전등기에 관한 기망행위에 대한 판단

가. 인정사실 및 사정

판시 각 증거에 의하면 아래 사실 및 사정이 인정된다.

⚬ 판시 범죄사실의 ‘피고인들의 지위’와 같이 부인 피고인들은 피고인 박회장이 지 배하고 있는 기획 부동산 업체인 S에서 상당기간 근무하였다.

⚬ S에서는 판시 범죄사실 ‘피고인들의 지위’와 같이 3개 팀을 나누고 범죄사실 각주 1) 기재와 같이 고정적인 급여를 지급하였다. 또한 토지 판매에 따라 수당을 지급하였 는데 토지를 판매한 금액의 약 14% 상당이 수당으로 지급되었다[978, 수사보고(직원 수당 산정 관련)]. 영업직원의 경우 증감변동이 있으나 동천 A팀의 경우 약 40명, 동천 B팀의 경우 약 20명, 상승팀의 경우 약 30명, 창조팀의 경우 약 15명의 직원을 두었 고, 영업조직 외에 토지를 개발하거나 회계나 기타 업무를 담당하는 직원은 소수였다.

영업직원에게 매월 급여와 수당이 지급되었는데 2015. 12.부터는 많게는 9억 원 이상 이 지급되었다. 임원들에 대한 급여 지급이 중단된 후인 2018. 3.경에도 직원 급여로 약 4억 6,600만 원이 지출되었다[615, 수사보고(부산 기장군 정관읍 ■■리 관련 종합수사보고)] 반면, 유일한 수입은 토지를 판매한 대금이었고[952, 수사보고(이건 기획부 동산 각 법인 자금흐름 및 사용처에 대하여)], 환불된 경우에도 임직원에게 지급된 수 당은 반환되지 않는다.

⚬ S에서는 이 사건 각 토지를 피해자들에게 판매하기 이전에도 이미 판시 범죄사실 ‘피고인들의 토지 판매 현황, 자금사정’에서 설시한 바와 같이 제주도에 있는 ◆◆리, ＃＃리, ＆＆리, §§리, ※※리, ☆☆리, ★★리, ▲▲리 토지 등의 종전 토지를 판매하였 다. ⚪ 그러나 아래 ‘다. 세부적인 사실 및 사정’에서 보는 바와 같이 이 사건 각 토지 판매 이전에 이미 S에서 피고인들이 2015년경 무렵부터 판매한 종전 토지는 상당수 고객에 대하여 소유권이전등기절차가 이행되지 않거나 거액의 근저당권이나 가압류 등 의 등기가 마쳐져 있는 채로 소유권이전등기가 되어 고객들로부터 상당한 환불요청을 받았고, 일부 고객들에게만 환불을 해주었으나 그 환불건수도 상당한 점, 부인 피고인 들이 피고인 박회장의 횡령은 알지 못하였다고 보이지만, S에 대한 2015년경의 세무조 사에 이은 거액의 세금 부과 및 납부 사실과 이소개의 횡령 및 이소개가 임의로 근저 당권을 설정한 사실은 알고 있었다고 보이는 점, 종전 토지의 소유권이전등기절차가 제대로 이행되지 않은 것은 행정적인 문제뿐 아니라 종전 토지를 고객들에게 판매한 후에도 자금부족으로 원 지주에게 잔금 등을 미지급하여 S 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지지 아니하였거나 잔금 등을 지급할 돈이 없어 거액의 근저당권설정등기를 경료 하는 등 등기부등본을 통하여 쉽게 확인할 수 있는 문제도 상당수 있었던 점, S은 위 에서 본 바와 같이 과도한 영업조직을 운영하여 거액의 수당과 급여 등의 고정비를 지 출하고 있었던 점, S의 사실상 유일한 수입은 고객들에게 토지를 판매한 대금인 점 등의 사정이 인정된다.

 

나. 구체적 판단

따라서 부인 피고인들이 이 사건 각 토지를 판매하여 그와 같은 문제를 모두 해결하 기 위해서는 이 사건 각 토지 판매대금으로 종전토지의 완전한 이행, 종전토지 환불고 객 환불, S의 상당한 수당과 급여 등의 고정비 지출과 더불어 이 사건 각 토지를 원 지주로부터 매수할 대금까지 모두 마련한다는 것이므로, 이 사건 각 토지의 판매대금 으로 문제를 해결할 수 있다는 것은 단순한 낙관적인 기대를 넘어 납득할 수 없는 변 명으로 판단된다. 이와 같은 점과 이하 다.에서 살펴볼 세부적인 사실 및 사정을 더하 여 보면, 판시와 같이 피고인 박영업은 이 사건 각 토지 전부에 대하여, 피고인 강상 무, 김상무는 이 사건 ■■리, 산하동 토지에 대하여 피해자들로부터 매매대금을 지급 받더라도 소유권이전등기를 마쳐줄 수 없었음을 미필적으로 인식하였음에도 판시와 같 이 소유권이전등기가 마쳐질 것처럼 피해자들을 기망하였다고 판단된다.

 

다. 세부적인 사실 및 사정

판시 각 증거에 의하면 아래 사실 및 사정이 인정된다.

1) 세무조사

부인 피고인들은 S이 2015년경 세무조사를 거쳐 수십억 원의 거액의 세금을 부과받 고 이를 납부하였다는 점을 인식하고 있었다.

 

2) 임금 미지급

⚪ S의 자금난으로 2017. 11.경부터 임원들에 대하여는 수당을 제외한 급여가 제대 로 지급되지 못했다(104, 압수한 전자정보중 급여, 수당파일 예시).

⚪ 피고인 김상무는 S에서 임원들에 대하여 급여가 지급을 정지한 이유로 급여보다 ◇◇리 토지의 매매대금을 먼저 지급하여야 하기 때문이라고 들었다(324, 김상무 경찰 피의자신문조서). 다른 부인 피고인들도 마찬가지로 S의 어려운 재무상황과 종전토지 문제 해결을 위하여 임원들에 대한 급여 지급을 정지하였다고 인식하였다고 보인다. 그럼에도 아래 ‘4) 종전토지의 미이행, 환불 등 문제점’에서 보는 바와 같이 종전토지 나 이 사건 각 토지 중 서호동, ◇◇리 토지와 관련하여 가장 기본적인 소유권이전등 기조차 해결된 것이 없음에도 부인 피고인들은 2018. 3. 14.부터 ■■리, 산하동 토지 를 판매하기 시작하였다.

 

3) 이소개의 횡령

⚪ S의 실장이던 주실장은 2017년도 초경부터 소유권이전등기가 되지 않은 고객들의 항의가 많았고, 본인도 그때 고객에게 판매한 ★★리 토지에 7억 원의 근저당권설정등 기가 마쳐져 있었음을 알게 되었으며, 구체적인 ★★리 토지와 관련된 이소개의 횡령 및 임의 근저당권 설정은 2017. 7.경에 S에서 이야기해주어 알았다[309, 주실장 경찰 진술조서(제2회)]. ⚬ 이는 피고인 박전무 또한 마찬가지로 피고인 박전무는 2017년 중순경 피고인 박 회장 주재의 임원회의를 통하여 ★★리, ▲▲리에서의 이소개의 횡령 사건에 대하여 알게 되었다고 진술한 바 있다(320, 박전무 경찰 제1회 피의자신문조서). 피고인 박영 업 역시 2017. 7.경 고객들이 환불을 해달라고 소송도 들어오고 하면서 박회장으로부터 이소개의 자금 횡령을 들었다고 진술한 바 있다(323, 박영업 경찰 제1회 피의자신 문조서).

⚪ 2018년경까지는 피고인 박회장과 영업사장인 피고인 이영업, 박영업, 이부사가 잦은 빈도로 사장 회의를 하고(회의에서 원 지주에게 언제까지 중도금 및 잔금을 지급 하기로 되어 있는지에 관하여 말한다. 증인 박회장의 법정진술), 이어 영업팀 임원들이 참석하는 회의를 하였다.

⚪ 이와 같은 사정과 부인 피고인들보다 하위 직급자인 주실장, 하위 직급자이거나 같은 직급자인 피고인 박전무 등이 2017. 7.경 이소개의 횡령을 알고 있었던 점에 비 추어 부인 피고인들 역시 2017. 7. 무렵에는 이소개의 임의 근저당권설정 및 횡령 사 실을 알았다고 판단된다.

 

4) 종전토지의 미이행, 환불 등 문제점

⚪ 피고인 박영업은 ◇◇리 토지는 3개월안에 무조건 소유권이전등기해주기로 하였 다고 진술한 바 있고(323, 박영업 1회 경찰 피의자신문조서), 피고인들은 제주도가 아 닌 ■■리, 산하동 토지는 3개월 내로 반드시 소유권이전등기해 주기로 약정하였다.

부동산을 매매하면 잔금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기를 마쳐주어야 함은 매도인 의 당연한 의무이다. 고객들에게는 경우에 따라서는 소유권이전등기에 1년까지 걸릴 수 있다고 설명한 것으로 보이지만, 피고인들이 사용한 매매계약서에는 하나같이 “매 도회사는 잔금 수령과 동시에 위 부동산에 대한 소유권이전등기 절차를 이행하고, 위 부동산을 명도 및 인도한다”고 기재하여 놓고 있다.

그럼에도 소유권이전등기절차의 3 개월 내 이행을 이와 같이 강조한 것은 그동안 종전토지나 이 사건 서호동, ◇◇리 토지의 소유권이전등기가 약정한 기한 내에 이행되지 않아 문제가 상당수 있었고 직접 고객들에 대한 영업을 담당한 부인 피고인들을 포함한 피고인 모두는 이를 인식하였다고 판단된다.

⚪ 이와 같이 이 사건 이전에 종전 토지를 구매한 사람 중 소유권이전등기를 받지 못하거나 상당한 액수의 근저당권이 남아 있는 채 소유권이전등기를 받는 등의 문제가 있어 피고인들 등을 고소한 사람은 약 80여 명에 이른다(957, 각 고소인별 기망행위 정리자료). 종전 토지 중 기반시설을 마치고 분필해주기로 한 토지의 경우 이른바 ◆◆ 리 1차, 4차만 일부 이행되었고, 나머지 종전토지는 제대로 이행되지 않았다고 보인다. 이에 고객들이 항의하며 환불을 요청하였으나, 부인 피고인들 등은 제주도의 분필절차 나 각종 행정절차의 지연 등을 핑계 삼아 환불 요청을 무마하기에 급급하였다.

다만 일부 거칠게 항의하거나 민사소송 등을 제기한 고객에 대하여는 환불해주기도 하였는데, 그에 따라 고소에 이르지 않고 환불받거나 민사적 법적조치를 한 고객의 수만도 아래와 같이 상당한 규모에 이른다(986, 고소에 이르지 않은 환불, 보전조치, 계약의 해제 및 손해배상관련 내역). - 환불된 토지: ◆◆리, ＃＃리, ＆＆리, §§리, ※※리, ☆☆리, ★★리, ▲▲리 및 이 사건 각 토지의 각 일부 (지번 생략) - 이 사건 서호동 토지 범행 개시일인 2017. 7. 13. 이전까지 환불개시되거나 법적조 치가 이행된 사건 수: 약 41건 - 이 사건 ■■리 토지 범행 개시일인 2018. 3. 14. 이전까지 환불개시되거나 법적조 치가 이행된 사건 수: 약 59건(위 41건에서 18건 추가됨)

⚪ 피고인 김상무에 의하여 종전 토지 중 ★★리 토지를 구매한 김○옥에 의하면 (512, 김○옥 경찰 진술조서), 김○옥은 2016. 11.경 ★★리를 구매하게 되었는데, 소유 권이전등기가 이루어지지 않아 등기부등본을 확인하여 보니 2016. 7. 25. 주식회사 D 명의 채권최고액 7억 3,000만 원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있는 것을 발견하고 피 고인 김상무에게 항의하자, 피고인 김상무가 움찔하며 한두달 정도면 해결한다고 하였 다는 것이다. 그러나 이 역시 전혀 해결되지 않았음에도 부인 피고인들은 이 사건 각 토지를 판매하였다. ⚪ 피고인 강상무에 의하여 ■■리 토지를 구매한 진○미에 의하면(704, 진○미 경 찰 진술조서), 피고인 강상무는 “S은 부동산 개발하고 매매하는 회사로서 기획부동산이 아니고 이전에도 등기된 것이 있다”고 말하며 매수를 권유하였다는 것이다. 이 역시 피고인 강상무가 종전 토지의 소유권이전등기절차 미이행 등으로 상당수 문제가 있었 음을 인식하고 있었음을 간접적으로 보여준다.

⚪ 나아가 피고인 박영업은 상승팀 사장으로 2016. 1.부터 2018. 4.까지 급여와 수당 등으로 236,780,000원을 지급받았다(S으로부터 열건이 넘는 토지를 산 피고인 박전무 를 제외하면 가장 많은 액수를 급여와 수당으로 지급받았다). 피고인 박영업은 이와 같 은 많은 수당을 지급받고, 상승팀 사장의 지위에 이르기 위하여 여러 건의 토지를 판 매하였는바, 이를 위하여 상당한 정도의 과도한 홍보를 하였을 것으로 보인다. 그런데 피고인 김전무(다만, 피고인 김전무의 경우 위 기간 동안 급여와 수당 등으로 받은 돈 이 108,710,000원으로 영업팀 소속 피고인들 중 가장 작다), 피고인 박회장, 피고인 노 사장을 제외한 나머지 피고인들은 적게는 여러 건 많게는 십여 건의 토지를 스스로 매 수하기도 하였음에도, 피고인 박영업은 종전 토지를 판매하기 시작한 이후부터는 단 한 건의 토지도 매수하지 않았다[981, 수사보고(임원인 피의자 및 회사운영 관련자 근무경위 등 진술청취)].

이는 피고인 박영업이 S에서 판매하는 이 사건 각 토지들이 장 밋빛 전망과 다르고, 제대로 이행되지 않으리라는 것을 미필적으로나마 인식하였다는 점을 간접적으로 보강하게 한다. ⚬ 한회계 등이 업무를 보던 회계팀 사무실 화이트보드에 당월에 지출이 필요한 공 사대금, 환불건 등과 부동산 판매현황 등을 기재해 놓았는데, 임원들이 회계팀 사무실 에 환불이 언제 되는지 확인하기 위하여 들어왔었고, 한회계은 그때마다 기다려달라고 만 말하였는바, 한회계 역시 임원들도 환불이 밀려있었다는 것은 알았을 것으로 생각 한다고 진술한 바 있다.

 

5) 그 밖의 사정

⚪ 피고인들은 S에서 이 사건 각 토지의 소유권을 완전히 확보한 상태에서 고객들에 게 판매하는 것이 아니라 계약금 정도만 지급한 상태였거나 잔금마련을 위하여 거액의 근저당권을 설정해 둔 상태에서 피해자들에게 판매한 것으로, 판매한 대금으로 원 지 주에게 중도금, 잔금 등을 지급하였어야 한다는 점을 알았다고 보인다[2018년경까지는 피고인 박회장과 영업사장인 피고인 이영업, 박영업, 이부사가 잦은 빈도로 사장 회의 를 하고, 회의에서 원 지주에게 언제까지 중도금 및 잔금을 지급하기로 되어 있는지에 관하여 말하였고(증인 박회장의 법정진술), 사장 회의 후에는 각 사장별로 임원회의를 하였다].

⚪ 피해자들과 하위 직급자들에게는 계약서를 작성하기 전까지는 판매할 토지의 지번 도 알려주지 않아 등기부등본을 확인할 수도 없었지만, 상위직급자인 부인 피고인들은 판매할 토지의 지번을 파악하고 있었거나 파악할 수 있었다고 보인다. 이점 역시 부인 피고인들이 S에서 종전 토지의 소유권을 제대로 확보하지 못하였거나, 잔금 마련 등을 위하여 거액을 채권최고액으로 한 근저당권설정등기가 마쳐져 있는 등의 종전 토지 및 이 사건 각 토지의 문제점을 인식할 수 있었다고 판단된다.

 

3. 과장·허위 광고가 기망행위에 해당하는지 여부에 관한 판단

가. 이 사건 각 토지의 경우 기망으로 인정된 주된 내용은 ‘3~6개월 이내에 이전 등 기를 해주겠다(서호동 토지, ◇◇리 토지)’ 또는 ‘3개월 이내에 이전등기를 해주겠다(■ ■리 토지, 산하동 토지)’는 취지로 말한 부분이고, 이 부분에 관하여는 앞에서 본 바와 같이 부인 피고인들의 편취의 고의가 인정된다. 다만, 판시 범죄사실 중 ■■리 토지의 경우 ‘토지 앞에 계획도로가 예정되어 있다’ 는 등의 부분이, 산하동 토지의 경우 ‘향후 아파트나 다세대 주택 건축이 가능하다’는 등의 부분이 기망의 내용으로 포함되어 있으므로 이하에서는 이에 관하여 살펴본다.

 

나. 관련 법리

사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래행위에 있어서 서로 지켜야 할 신 의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 및 소극적 행위로서 사람으로 하여금 착오 를 일으키게 하는 것을 말하며, 사기죄의 본질은 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득에 있고 상대방에게 현실적으로 재산상 손해가 발생함을 그 요건으로 하지 아니하 는바, 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것 이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다 할 것이나 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 과장, 허위광고의 한계 를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001도5789 판결 등 참조).

 

다. 인정사실 및 사정

이 사건 각 증거에 의하면, 다음 사실 및 사정이 인정된다.

⚬ ■■리 토지에 관하여, 피해자 9명(명단 생략) 등이 피고인들 등 S 임직원으로부 터 ■■리 토지는 수년 내 지가의 몇 배 상승이 가능한 토지로서 그 근거로 피고인들 이 제시한 ‘토지 앞에 도로가 예정되어 있다’는 등의 취지의 말을 듣고 매수하게 된 것 이라고 진술하고 있다. ⚬ 산하동 토지에 관하여, 피해자 8명(명단 생략) 등이 피고인들 등 S 임직원으로부 터 산하동 토지는 수년 내 지가의 몇 배 상승이 가능한 토지로서 그 근거로 피고인들 이 제시한 ‘향후 아파트나 다세대 주택 건축이 가능하다’는 등의 취지의 말을 듣고 매 수하게 된 것이라고 진술하고 있다.

⚬ 그러나 판시 각 증거에 의하면, 범죄사실에서 인정한 바와 같이 ■■리 토지 앞 에 도로가 날 계획은 없는 상태이고, 산하동 토지 역시 아파트나 다세대 주택 건축이 가능하지 않다는 사실이 인정된다. ⚬ 피해자들이 구매한 판시 ■■리, 산하동 각 토지는 피해자들과 별다른 연고가 없 는 토지이다. 대부분의 피해자들은 S에서 상당한 규모의 영업조직을 이용한 이른바 지 인영업 방식으로 접근한 피고인들 말만 들은 후, 소개해준 지인과 피고인들을 믿고 구 체적인 현황이나 법적, 행정적 제한사항 등을 확인하지 않은 것은 물론 매수할 토지의 지번조차 모른 채 매수하였다. 심지어 피해자들 상당수는 투자할 여력이 없음에도 피 고인들의 권유로 대출을 받거나 모아둔 자녀결혼자금, 노후자금을 무리하게 동원하여 토지를 매수하기도 하였다. 이러한 점에 비추어 보면, ■■리 토지, 산하동 토지 지가 가 수년 내 몇 배 상승 가능하고, 그 근거로 개발계획이 마치 확정된 것처럼 ‘도로가 예정되어 있다’라거나 ‘향후 아파트나 다세대 주택 건축이 가능하다’는 등의 허위 또는 심히 과장된 말을 피고인들로부터 듣고 이를 전적으로 신뢰하여 매수한 것이라는 피해 자들의 진술이 신빙성이 있다.

⚬ 더구나 피고인들은 판시 ■■리, 산하동 각 토지에 관하여 S에서 토지의 소유권 을 완전히 확보한 상태에서 고객들에게 판매하는 것이 아니라 계약금 정도만 지급한 상태에서 피해자들에게 판매한 것으로, 판매한 대금으로 원 지주에게 중도금, 잔금을 지급하였어야 한다는 점을 알았다고 보인다[2018년경까지는 피고인 박회장과 영업사장 인 피고인 이영업, 박영업, 이부사가 잦은 빈도로 사장 회의를 하고, 회의에서 원 지주 에게 언제까지 중도금 및 잔금을 지급하기로 되어 있는지에 관하여 말하였고(증인 박 회장의 법정진술), 사장 회의 후에는 각 사장별로 임원회의를 하였다]. 따라서 원 지주 에게 지급하여야 할 중도금, 잔금지급기일과 S의 열악한 재정 상황에 이 사건 ■■리, 산하동 토지의 판매기한이 정해져 있었다. 또한 피고인들은 S의 여러 문제점을 해결하 기 위한 유일한 방안이 이 사건 각 토지를 판매하는 것으로 생각하였다.

그러므로 판 시 ■■리, 산하동 각 토지를 짧은 기간 내에 판매하기 위하여 상당한 판매 독려와 이 를 실행하기 위한 기망행위에 달하는 허위·과장 광고를 하였을 개연성이 매우 높다는 점도 피해자들의 진술의 신빙성을 보강한다.

⚬ 피해자들은 주로 이 사건 각 토지의 소유권이전등기의 미이행이나 불완전 이행을 문제 삼고 있지만 소유권이전등기는 부동산 매매의 기본적인 문제임에도 완전한 이행 이 되지 않았으므로 이를 가장 문제 삼는 것이지, 피고인들의 기망행위에 달하는 과장· 허위 광고를 용인하는 것으로는 볼 수 없다. 라. 구체적인 판단 위에서 살펴본 사실 및 사정에 비추어 보면, 피고인들이 피해자들에 대하여 ■■리 토지의 경우 ‘토지 앞에 계획도로가 예정되어 있다’고 선전, 광고한 부분이나, 산하동 토지의 경우 ‘향후 아파트나 다세대 주택 건축이 가능하다’는 부분으로 선전, 광고한 부분은 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무 에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 과장·허위 광고한 것으로 사기죄의 기망행위에 해당한다고 판단된다. 또한 판시 각 증거에 의하면, 부인 피고인들은 공동정범으로 인 정되므로, 설령 부인 피고인들이 허위·과장 광고를 직접 실행하지 않았다고 할지라도, 다른 피고인들의 기망행위에 달하는 허위·과장 광고에 대하여 공동정범으로서 책임을 진다.

 

4. 불법영득의사가 없다는 주장에 관한 판단

위 2항, 3항에서 살펴본 것처럼 이 사건 각 토지의 판매에 관한 기망행위가 인정되 고, 위 피고인들의 편취의 고의도 모두 인정된다. 판시 각 증거에 의하면, 부인 피고인 들은 피고인 박회장과 공동정범관계에 있을 뿐만 아니라 나아가 피고인 박회장이 지배 하는 S으로 하여금 편취금액을 취득할 의사가 인정된다. 따라서 부인 피고인들에게 피 고인 박회장나 S을 위한 불법영득의사가 인정된다(대법원 1992. 9. 14. 선고 91도2994 판결, 대법원 2009. 1. 30. 선고 2008도9985 판결 등 참조).

 

법령의 적용

1. 범죄사실에 대한 해당법조 및 형의 선택

⚬ 피고인 박회장, 노사장, 이영업, 박영업, 박전무, 김전무, 김육사, 강상무, 정상무, 김상무

각 형법 제347조 제1항, 형법 제30조(징역형 선택)

⚬ 피고인 이부사

각 형법 제347조 제1항, 형법 제30조(사기의 점), 민사집행법 제68조 제9항(거짓 의 재산목록 제출의 점),

각 징역형 선택 1. 경합범처리(피고인 박회장) 형법 제37조 후단, 제39조 제1항 전문 1.

경합범가중(피고인들)

형법 제37조 전단, 제38조 제1항 제2호, 제50조

1. 집행유예(피고인 이부사, 박전무, 김전무, 김육사, 강상무, 정상무, 김상무)

형법 제62조 제1항

1. 사회봉사명령(피고인 이부사, 박전무, 김전무, 김육사, 강상무, 정상무, 김상무) 형법 제62조의2

 

 

울산지방법원_2020고단1783_기획부동산50억대사기.pdf

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