공공주택 임차인이 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되자 LH공사가 계약갱신을 거절한 경우의 적법여부 (적극)

2019다227732   계약해지무효확인의 소   (가)   파기자판

[공공임대주택의 임차인이 임대차계약기간 중 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 되어 LH공사가 갱신거절의 의사표시를 하자 임차인이 그 무효확인을 구한 사안]

◇1. 확인의 소의 대상적격, 2. 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 구「공공주택 특별법 시행령」(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 일부 개정되기 전의 것) 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에 공공주택사업자가 그 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 있는지(소극), 3. 임대차계약이 갱신된 이후라도 위 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이 해당 주택을 처분하지 않은 경우에는 공공주택사업자는 임대차계약을 해제․해지할 수 있는지(적극)◇
 

  1. 확인의 소는 원칙적으로 분쟁의 당사자 사이에 현재의 권리 또는 법률관계에 관하여 확정할 이익이 있는 경우에 허용되고 과거의 법률관계는 확인의 소의 대상이 될 수 없다(대법원 1996. 5. 10. 선고 94다35565, 35572 판결 등 참조). 

  2. 「공공주택 특별법」제49조의3 제1항은 ‘공공주택사업자는 임차인이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.’고 정하면서 그 제7호로 ’공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우‘를 들고 있다. 그 위임에 따라 구「공공주택 특별법 시행령」(2018. 2. 9. 대통령령 제28630호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ’구 시행령‘이라 한다) 제47조 제2항 제4호는 ’공공임대주택을 고의로 파손ㆍ멸실하는 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우‘로서 ’공공임대주택의 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.‘고 정하면서 그 가목에서 ’상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우‘를 들고 있다. 위와 같은 규정의 문언과 취지에 비추어 보면, 구 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 ‘통보받은 날부터 6개월’의 기간은 임차인을 보호하기 위해 특별히 부여한 법정유예기간에 해당한다. 따라서 임차인이 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 위 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에는 공공주택사업자는 그 사유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다. 다만 임대차계약이 갱신된 이후라도 기존 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이 해당 주택을 처분하지 않은 경우에는 공공주택사업자는 임대차계약을 해제․해지할 수 있다고 보아야 한다. 

☞  원심은, 공공임대주택의 임차인이 임대차계약기간 중 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 되었으나 구 공공주택 특별법 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에서 정한 통보일로부터 6개월이 이내에 기간만료가 되는 경우에는 6개월이 지나기 전이라도 갱신거절을 할 수 있다고 보아, 갱신거절 의사표시 등의 무효확인을 구하는 원고의 청구를 기각하였음 

☞  대법원은 계약기간 만료일 전 6개월 이내에 위 법령상의 통보를 받아 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있는 경우에는 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다고 보면서도, 기존 통보를 받은 날부터 6개월이 지난 시점에도 여전히 임차인이 해당 주택을 처분하지 않을 경우 공공주택사업자는 임대차계약을 해제․해지할 수 있다고 판단함. 이에 따라 임차인이 주택을 계속 처분하지 않았음이 명백하고 이를 이유로 다시 적법하게 해지가 이루어진 이상, 과거에 있었던 갱신계약 거절의 의사표시 등의 무효확인을 구하는 것은 확인의 소의 대상이 될 수 없다고 보아 이를 각하함 

 

공공임대주택-결혼으로 다른 주택소유.pdf

0.08MB