공공건설임대주택을 건설한 임대사업자가 월세없이 보증금만 받는 전환임대보증금을 초과하는 경우 부당이득반환의 범위

2020다253515   부당이득금 등   (자)   파기환송(일부)

[구 임대주택법 시행령(2015. 6. 30. 대통령령 제26369호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항에서 정한 정당한 전환임대보증금을 초과하는 임대보증금에 대하여 부당이득반환을 구한 사건] 

◇전환임대보증금 산정시 공제되는 국민주택기금 융자금의 범위 및 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우 민법 제138조에 따라 무효행위 전환을 인정하기 위한 요건◇

  구 임대주택법(2013. 6. 4. 법률 제11870호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조, 구 임대주택법 시행령(2015. 6. 30. 대통령령 제26369호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 등 공공건설임대주택의 최초 임대보증금 등에 대한 관련 규정의 문언 내용, 표준임대보증금 및 전환임대보증금(이하 ‘표준임대보증금 등’이라 한다)이 갖는 의미와 기능, 표준임대보증금 등 산정시 국민주택기금 융자금을 공제하는 취지, 국민주택기금 융자금의 운용방식 등을 종합하여 보면, 정당한 전환임대보증금의 산정을 위하여 건설원가에서 공제하는 국민주택기금 융자금은 대출약정에 따라 대출이 예정된 융자금 전액이라고 보아야 한다. 

  법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우에 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가질 수도 있다. 다만 이때 다른 법률행위를 하였을 것인지에 관한 당사자의 의사는 그 법률행위가 강행법규 위반으로 무효인 점을 고려하더라도 당시에 무효임을 알았다면 의욕하였을 것으로 평가할 수 있는 가정적 효과의사로서, 당사자가 법률행위 당시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다. 이는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법 취지와 위반의 경위 등을 두루 고려하여 판단할 것이나, 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 됨은 물론, 이러한 전환을 허용하는 것이 강행법규의 입법 취지 및 그 위반행위에 대한 제재의 의미를 전적으로 부정하거나 무력화시키는 것이어서는 안 될 것이다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결, 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 참조).  

☞  공공건설임대주택을 건설한 임대사업자인 피고가 임차인인 원고등(원고들 및 선정자들)과 임대료 없이 임대보증금만 지급받는 채권적 전세 조건으로 임대차계약을 체결하였는데, 그 임대차계약에서 정한 임대보증금은 관계법령에서 정한 정당한 전환임대보증금보다 높은 금액이었음 

☞  정당한 전환임대보증금은 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액으로 산정되는데, 원심은 이때의 국민주택기금 융자금은 최초 입주자모집 내지 임대차계약 체결 당시를 기준으로 ‘실제 실행된 대출금액’에 의하여야 한다고 판단하였음. 그러나 대법원은 이와 달리 ‘대출약정에 따라 대출이 예정된 융자금 전액’을 공제하여야 한다고 보아 원심판결 중 해당 부분을 일부 파기환송함 

☞  또한 대법원은 임대차계약의 체결 경위, 목적, 내용, 이 사건 임대보증금 약정 중 일부가 무효가 된 사유, 전환임대보증금의 상한을 정한 입법취지 등을 고려할 때, 원고등이 임대보증금약정 중 일부가 무효임을 알았을 경우 그에 상응하는 임대료를 지급하는 내용의 임대차계약 체결을 의욕하였으리라고 인정하기 어렵고, 이와 같이 본다 하여 피고에게 일방적으로 불이익하거나 형평에 반한다고 보기 어렵고, 오히려 이러한 전환을 허용하는 것은 강행법규의 입법 취지 및 그 위반행위에 대한 제재의 의미를 사실상 부정하거나 무력화시키는 결과가 된다고 볼 여지가 많다는 이유로, 정당한 전환임대보증금을 초과하여 무효로 되는 임대보증금에 상응하는 임대료를 지급하는 내용으로의 무효행위 전환을 인정할 수 없다고 보아, 같은 취지의 원심을 수긍하였음 

 

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