공공임대주택에서 정당한 전환임대보증금을 초과하는 임대보증금에 대한 부당이득반환

2016다255361(본소),255378(병합),255385(반소)   부당이득금(본소), 부당이득금(반소), 임대보증금 등 청구의 반소(반소)   (가)   파기환송

[구 임대주택법 시행령(2009. 12. 16. 대통령령 제21892호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항에서 정한 정당한 전환임대보증금을 초과하는 임대보증금에 대하여 부당이득반환을 구한 사건]

◇1. 최초의 임대보증금은 건설원가의 90%를 초과하지 못한다고 정한 구 임대주택법 시행령(2009. 12. 16. 대통령령 제21892호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항이, 전환임대보증금으로 임대차계약을 체결한 경우에도 적용되는지 여부(적극), 2. 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우 민법 제138조에 따라 무효행위 전환을 인정하기 위한 요건◇

  구 임대주택법 시행령(2009. 12. 16. 대통령령 제21892호로 개정되기 전의 것) 제21조 제3항은 ‘최초의 임대보증금’의 상한을 정하면서 그 임대보증금을 상호전환하기 전의 것으로만 한정하고 있지 않으므로, 위 상한은 임대료를 임대보증금으로 전환한 임대보증금에도 적용된다고 보아야 한다. 표준임대료 고시에서 임대보증금을 상호전환할 경우 최초의 임대보증금은 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 차감한 금액을 초과할 수 없다고 정한 것은 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항 각호에서 정한 임대보증금의 여러 상한을 모두 포괄하는 취지로 볼 수 있다. 따라서 민간 임대사업자가 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항을 위반하여 최초의 임대보증금을 정해 임대차계약을 체결한 경우 그 상한을 초과하는 부분은 무효이고, 이는 그 임대보증금이 전환임대보증금인 경우에도 마찬가지이다.   

  법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우에 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다. 이때 다른 법률행위를 하였을 것인지에 관한 당사자의 의사는 법률행위 당시에 무효임을 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사로서, 당사자가 법률행위 당시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 등 참조). 이는 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유와 강행법규의 입법 취지 등을 두루 고려하여 판단할 것이나, 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 참조). 

  임대주택법령에서 임대보증금과 임대료의 상호전환을 인정하고 있는 것은 두 약정이 불가분의 결합관계에 있음을 전제하기 때문이고 거래관념도 그러하다. 이 사건 임대차계약 체결 당시에도 원고들은 피고가 제시하는 ① 표준임대보증금과 표준임대료를 지급하는 조건과 ② 임대료는 없는 대신 계약상 임대보증금이 정당한 전환임대보증금을 초과하는 조건 가운데 후자를 선택하여 임대차계약을 체결하였다. 이 사건 임대보증금약정 중 일부가 무효로 판단된 이유는, 피고가 입주자 모집공고 당시 건설원가를 산정했던 것과 다른 방법으로 사후적으로 건설원가를 산정하고, 전환임대보증금에 관해서도 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항에서 정한 ‘최초의 임대보증금’의 상한에 관한 규정이 적용되는지에 관한 법령해석에 대하여 피고의 주장을 받아들이지 않았기 때문이다. 이러한 사정은 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 피고가 쉽게 예상할 수 있었던 사정이라고 보기 어렵다. 이와 같이 임대차계약 당시 임대보증금을 정하게 된 법률행위의 경위와 내용, 거래관행과 신의성실의 원칙에 비추어 볼 때, 당사자들은 이 사건 임대보증금 약정 중 정당한 전환임대보증금을 초과하는 부분이 무효임을 알았다면 무효로 되는 임대보증금의 액수에 해당하는 만큼 임대료를 지급하는 계약의 체결을 의욕하였을 것이라고 볼 여지가 있다. 

☞  공공건설임대주택을 건설한 임대사업자인 피고가 임차인인 원고들과 임대료 없이 임대보증금만 지급받는 채권적 전세 조건으로 임대차계약을 체결하였음. 이때 피고는 임대차계약 체결 당시 건설원가를 산정하고 그 100%에 해당하는 금액이 관계법령에서 정한 정당한 전환임대보증금이라고 보아, 그 금액을 넘지 않는 한도에서 임대보증금의 액수를 정하였음 

☞  구 임대주택법 시행령 제21조 제1항은 공공건설임대주택의 최초 임대보증금과 임대료는 국토해양부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다고 정하고 있고, 같은 조 제3항은 위 최초의 임대보증금은 다음 각호의 구분에 따라 정하는 금액을 초과할 수 없다고 정하면서, 민간 임대사업자가 수도권 지역에서 임대주택을 건설한 경우 최초의 임대보증금은 임대보증금 상한선의 90%에 해당하는 금액으로 정하고 있음. 한편, 구 「임대주택의 표준임대보증금 및 표준임대료」(2004. 4. 2. 건설교통부고시 제 2004-70호, 이하 ‘표준임대료 고시’) 제4조는 임대보증금을 상호전환할 경우 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)은 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 차감한 금액을 초과할 수 없다고 정하고 있음 

☞  대법원은 위 각 규정의 내용 및 취지를 모두 고려할 때, 전환임대보증금에 대하여도 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항에서 정한 임대보증금 상한에 관한 규정이 적용된다고 보아, 전환임대보증금 중 건설원가의 90%를 초과하는 부분을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 본 원심을 수긍하였음 

☞  한편, 대법원은 이 사건 임대보증금약정에서 정한 임대보증금 중 일부가 무효로 판단된 이유는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 피고가 쉽게 예상할 수 있었던 사정이라고 보기 어렵고, 임대차계약 당시 임대보증금을 정하게 된 법률행위의 경위와 내용, 거래관행과 신의성실의 원칙에 비추어 볼 때, 무효행위 전환에 따라 이 사건 임대차계약이 정당한 전환임대보증금 및 이를 초과하는 임대보증금에 상응하는 임대료 채권의 임대 조건에 따라 유효하게 존속한다고 볼 수 있고, 이것이 이 사건의 경과에 비추어 거래관념이나 형평에 반하지 않는다고 보아, 이와 달리 무효행위 전환을 부정한 원심을 파기환송 하였음 

 

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