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연구논단
주택임대차보호법상 계약갱신요구권에 관한 소고
지창구 판사(수원지법) 입력 : 2022-06-09 오전 9:01:59
주택임대차보호법(이하 '법'이라 한다)이 2020년 7월 31일 법률 제17470호로 개정되면서 신설된 제6조의3에 관한 몇 가지 쟁점을 살펴본다.
1. 권리의 법적 성격
법 제6조 제1항 전문은 '임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다'라고 규정하는데, 법 제6조의3 제1항은 '제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'라고 규정하면서 제1호 내지 제9호에서 정당한 사유에 해당하는 경우를 열거하고 있다.
| 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8> ③ 2기(기)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008.3.21] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008.3.21] 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 [본조신설 2020.7.31] |
결국 임차인이 법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사하면 임대인이 갱신거절의 통지를 한다고 하더라도 위 각 호에 해당하는 사유가 존재하지 않는 한 그 갱신거절 통지는 효력이 없고, 임대차계약에 따른 임대차기간의 만료 시부터 2년간 임대차가 갱신되는 효과가 발생한다.
따라서 임차인의 계약갱신요구권은 일방적인 의사표시에 의하여 임대차를 갱신되게 하는 권리이므로 형성권에 해당하고, 임대인이 법 제6조의3 제1항 각 호의 사유로 갱신거절 통지를 하는 경우 그 법적 성격은 형성상대방이 형성권자의 형성력을 저지시키거나 형성권을 무효화시켜서 결과적으로 형성을 방해할 수 있게 하는 권리인 '형성반권' 또는 '형성이의권'이라고 봄이 타당하다.
2. 갱신거절 기한
법 제6조의3 제1항은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간만 규정하고, 이에 대한 임대인의 갱신거절 통지 기한에 관하여는 명시적 규정이 없으나, '제6조에도 불구하고'라는 문구와 임차인이 다른 살 집을 마련하는 데 필요한 시간을 보장해주기 위한 법 제6조 제1항 전단의 입법취지를 종합하면, 갱신거절 통지 또한 '법 제6조 제1항 전단의 기간 이내에' 이루어져야 효력이 있다고 봄이 타당하다. (6개월 전부터 2개월 전까지)
3. 갱신거절 사유
법 제6조의3 제1항 각 호에 열거된 사유 중 ① 제1호, 제2호, 제4호, 제5호, 제9호는 임대차계약의 체결이나 임대차기간 중 임차인이 책임 있는 사유로 임대인과의 신뢰관계를 훼손시킨 경우들이고, ② 제3호는 임대인과 임차인의 합의와 보상이 있는 경우이며, ③ 제6호는 임대차의 목적 달성이 불가능하게 되어 계약갱신이 불가능한 경우이고, ④ 제7호는 목적 주택의 철거나 재건축이 이루어지는 경우이다.
이들은 모두 그 존부의 객관적 판단이 가능한 사유이므로, 그와 같은 사유가 존재하여야 임대인의 갱신거절이 유효하고, 임대인이 그러한 사유를 들어 갱신거절을 하였다고 하더라도 실제로 그 사유가 존재하지 않는다면 갱신거절은 효력이 없어 임차인의 계약갱신요구에 따라 임대차가 갱신되는 효과가 발생하며, 임대인이 제기한 건물인도 청구의 소 등에서 법원의 판단을 통해 그 사유의 존부와 그에 따른 임대차계약의 종료 여부가 결정될 것이다.
그러나 실무적으로 가장 많이 문제되는 법 제6조의3 제1항 제8호(임대인 실거주 사유)의 경우 임대인이 목적 주택에 실제 거주할 것인지 여부는 임대인의 내심의 의사에 달린 것이고 아직 발생하지 않은 장래의 일이어서 갱신거절 당시에는 그 사유의 존부를 확인하거나 판단하는 것이 불가능하므로, 일단 임대인이 실거주 의사를 밝혀 갱신거절을 하면 그로써 임대차가 갱신되지 않는 효과가 발생하여 임대차계약은 기간만료로 종료되는 것으로 볼 수밖에 없고, 그 이후 임대인이 목적 주택에 실제 거주하지 않는 문제는 뒤에서 살펴보는 손해배상으로 해결해야 할 것이다.
4. 임대주택 양수인의 갱신거절 가부
대항력을 취득한 임차인이 주택의 소유자인 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 임대인이 그 주택을 매도하고 소유권이전등기를 마쳐준 경우 신소유자인 임대주택의 양수인은 자신이 목적 주택에 실제 거주하려 한다는 사유를 들어 갱신거절을 할 수 있는지 문제된다.
법 제3조 제4항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다
(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결).
| 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 [추심금][공2013상,318] 【판시사항】 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도된 경우, 양수인이 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하는지 여부(적극) 및 이 경우 가압류채권자는 양수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [다수의견] 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. [대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견] 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제3항, 민사집행법 제227조, 제276조, 제291조 【참조판례】 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결(공1987, 632) 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울서부지법 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울서부지방법원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 임대차보증금반환채권 가압류에 미치는 효력에 관한 법리 주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다 ( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2004. 4. 16. 선고 2003다58010 판결 등 참조). 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다. 2. 이 사건에 관한 판단 가. (1) 원심판결의 이유와 기록에 의하면, ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 안산시 상록구 (이하 생략) 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음, 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002. 11. 11. 소외 2로부터, 소외 4가 2003. 11. 3. 다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005. 5. 31. 가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007. 8. 2. 소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후, 2007. 10. 10. 임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009. 11. 26. 채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009. 11. 30. 피고에게 송달된 사실을 알 수 있다. (2) 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4 사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다. 나. 그러나 이러한 원심의 판단은 옳지 않다. 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다. 그럼에도 이와 달리 보아 원고의 청구를 배척한 원심판결은 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임대차에서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 임대주택이 양도된 경우의 채권가압류의 효력에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다. 상고이유로 이 점을 지적하는 원고의 주장은 정당하다. 3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 이 판결에 대하여는 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견이 있는 외에는 관여 법관들의 의견이 일치되었으며, 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 다수의견에 대한 보충의견이 있다. 4. 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견 가. 다수의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도되면 양수인이 당연히 채권가압류의 제3채무자 지위도 승계한다고 보고 있다. 그러나 이러한 다수의견의 견해는 ① 금전채권에 대한 집행에 관한 민사집행법의 일반원리에 어긋날 뿐만 아니라, ② 실제 적용에서도 부당한 결과에 이르거나 해결하기 어려운 문제를 낳게 되며, ③ 이는 다른 무엇보다도 주택임대차보호법에 대한 지나치게 경직된 이해에서 비롯된 것이라고 보여 그에 찬성할 수 없다. 나. 먼저 다수의견은 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이라는 실체법적 문제와 위 양도가 임차인의 채권자에 의한 임대차보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 미치는 영향이라는 집행법적 문제를 구분 없이 혼동하고 있는 것으로 보인다. 다수의견이 지적하는 바와 같이 주택임대차보호법 제3조 제3항은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있으므로, 그러한 임대주택이 양도된 경우에 임대주택의 양수인은 임대차보증금반환채무를 포함한 임대인의 실체법상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하게 된다. 그러나 위와 같은 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자의 신청으로 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 위와 같은 실체법상의 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전의 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항에 기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의 처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 물론 제3채무자가 사망하거나 합병으로 소멸하는 경우에는 그 상속인이나 합병 후 존속회사 또는 신설회사에게 압류나 가압류의 효력이 미친다고 보아야 할 것이나, 이는 위와 같은 사망 또는 합병의 경우 그 결과로 제3채무자의 법인격이 소멸하게 되므로 그 법인격의 승계를 전제로 압류나 가압류의 현상보전의 효력을 존속시키기 위함인데, 이 사건과 같은 임대주택의 양도의 경우에는 그 양도인의 법인격이 엄연히 존속하고 있으므로 사망이나 합병의 경우와 같은 법인격 승계의 문제는 발생하지 아니하고, 오히려 그 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 압류나 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞다. 다. 다수의견의 견해를 법리로서 적용할 경우 여러 부당한 결과와 해결하기 어려운 문제를 피할 수 없다. 앞서 본 대로 우리 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하기 때문에 임대주택의 양도가 발생했을 때 이를 민사집행법의 체계로 편입하는 절차를 전혀 두고 있지 않다. 따라서 임대주택의 양수인은 집행법원으로부터 압류나 가압류의 존재 및 그 내용에 관하여 어떠한 통지도 받지 못하며, 집행법원 스스로 임대주택의 양도사실을 알 수도 없을 뿐만 아니라, 설령 집행채권자가 이를 집행법원에 알려 임대주택의 양수인에게 통지해 주도록 요청하더라도 이에 응할 수 있는 아무런 절차법적 근거가 없다. 결국 다수의견에 따르게 되면 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 양수하고자 하는 자는 스스로의 책임과 부담하에 임대차보증금반환채권에 관한 압류나 가압류의 존부와 내용을 조사하여 파악할 수밖에 없는데, 임대주택의 양도가 빈번히 발생하는 우리의 현실과 종전 임대인인 양도인이 매매계약의 체결 등이 무산될 것을 염려하여 압류나 가압류의 존부와 내용에 관하여 묵비할 가능성이 상존하는 점에 비추어 위와 같은 양수인에 대한 조사의무의 부과가 상당한 거래비용의 증가로 이어지리라는 점은 충분히 예상할 수 있다. 더욱이 경매에 의한 주택 취득의 경우에는 매수인이 종전 소유자로부터 압류나 가압류의 존부나 내용에 관하여 고지받는다는 것을 아예 기대조차 하기 어렵다. 뿐만 아니라 대부분의 주택 매매에 부동산 중개인들이 관여하는 현실에 비추어 그 중개인과 사이에 압류나 가압류의 조사의무나 책임의 소재 및 범위를 둘러싸고 분쟁이 발생할 가능성도 적지 않다. 또한 임대주택이 전전양도되고 그 사이에 시기와 제3채무자를 달리하는 여러 압류 또는 가압류가 이루어진 경우 위와 같은 문제는 더욱 심각해진다. 이러한 경우 임대주택의 최종 소유자가 집행공탁을 통하여 임대차보증금반환채무를 면하려면 현재 임차인이 최초 거주할 당시부터의 임대주택 소유자를 모두 추적하여 그 소유자들을 제3채무자로 하는 압류나 가압류가 있었는지 여부 및 그 내용을 모두 파악하여야 하고, 그렇지 않고서는 공탁서에 일부 집행채권자에 관한 기재가 누락되는 것을 피할 수 없으며, 만일 그와 같이 일부 집행채권자가 누락되면 그 공탁금을 배당하여야 하는 집행법원으로서도 다른 집행채권자의 존부를 알 길이 없어 공탁서에서 누락된 집행채권자는 배당절차에서도 배제되게 되고, 결국 이를 둘러싼 손해배상책임의 공방으로 이어질 가능성이 크다. 아울러 다수의견에 따르면 집행법원은 임대차보증금반환채권에 관한 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 제3채무자의 형식적 동일성을 확인하는 것을 넘어 집행채권자가 주장하는 임대주택의 양도 여부 및 그 효력 유무라는 실체법적 법률관계까지 심사하여야 할 부담을 지게 된다는 점도 지적하지 않을 수 없다. 한편 다수의견과 같이 임대주택의 양도로 인하여 집행법상 관계인인 제3채무자의 지위가 법률상 당연히 승계된다고 본다면 소송법상 당사자의 지위 또한 당연히 승계된다고 보아야 그 논리가 일관될 것인데, 이는 우리의 소송 실무와 전혀 맞지 않는 태도이다. 즉 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금반환청구소송을 제기하여 그 소송이 진행되는 도중에 임대인이 임대주택을 제3자에게 양도한 경우, 다수의견의 취지를 관철하면 단순히 실체법적 법률관계인 임대차보증금반환채무라는 소송물이 양수인에게 이전되는 것을 넘어 소송법상 당사자인 피고의 지위까지 당연히 양수인에게 이전된다고 보아야 할 것이고, 이 경우 민사소송법 제81조, 제82조에 따른 승계인의 소송참가나 소송인수의 절차가 아닌 당사자 사망에 관한 민사소송법 제233조나 법인의 합병에 관한 민사소송법 제234조의 규정을 유추하여 소송절차의 중단과 양수인에 의한 수계절차를 밟아야 하는 결과가 된다. 그리고 양도인이 소송과정에서 위와 같은 임대주택의 양도사실을 묵비하여 소송절차의 중단과 수계절차를 거치지 않은 채 양도인을 피고로 한 판결이 선고되도록 하고 그 패소판결이 확정된 경우에도, 양도인은 기판력의 시적 제한에 구애받지 않고 언제든지 임대주택의 양도사실을 내세워 패소당사자의 지위에서 벗어날 수 있게 된다. 다수의견이 이러한 결론까지 용인하려는 것인지는 알 수 없으나, 만약 이러한 견해가 아니라면 임대주택의 양도로 인한 권리실현과정에서 당사자 지위의 승계 여부와 관련하여 소송법과 집행법 사이에서 차이를 두어야 할 이유가 무엇인지 다시 궁금해진다. 라. 결국 다수의견은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우 그 임대차보증금반환채무가 면책적으로 양수인에게 승계된다는 실체법적 법률관계에 관한 판례의 법리를 절차법적 법률관계에까지 제한 없이 확장하여 그 절차적 안정성을 해치는 결과를 용인하는 셈인데, 그와 같이 해석하여야 할 필요성이나 정당성을 찾기 어렵다. 아마도 다수의견은 임대주택을 양수하여 소유한 사람에게 압류나 가압류의 효력이 당연히 미친다고 보아야만 이 사건 원고와 같은 집행채권자의 이익이 보호된다고 생각하는 것 같다. 그러나 앞서 거듭 언급한 것처럼 우리 민사집행법은 오로지 처분금지효력을 통하여 집행채권자의 이익을 보호하고 있을 뿐이고, 그러한 보호 외에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택의 임차인에 대한 채권자라고 하여 다른 절차법적 특혜를 부여할 이유는 없다. 즉 임대인이 임대차보증금반환채권에 관한 압류명령이나 가압류명령을 송달받은 이후에 임대주택을 양도함으로써 그의 임대차보증금반환채무가 소멸한 상태에서 형식적으로 제3채무자의 지위에 남아 있게 되면 그 집행채권자는 압류나 가압류의 실효를 거두지 못하는 불이익을 입게 되나, 이는 불확실한 장래의 금전채권 또는 조건부 금전채권을 집행대상으로 삼은 데 따라 집행채권자가 불가피하게 감수하여야 할 위험의 한 단면일 뿐, 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에게만 국한된 특별한 문제가 아니다. 오히려 임대차보증금반환채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들로서는 임대주택의 양수인을 상대로 새로운 집행절차를 개시할 수 있는 기회라도 남아 있다는 점에서 다른 금전채권에 대한 강제집행을 시도하는 채권자들에 비하여 훨씬 유리하다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 것이지 임차인의 채권자를 보호하기 위한 것이 아니다. 다수의견은 주택임대차보호법의 특별법으로서 지위를 내세워 위와 같은 민사집행법의 일반원리를 벗어나 임대주택의 임대차보증금반환채권을 가압류한 채권자에게 특혜를 부여하는 것을 정당화하고 있으나, 다수의견이 논의의 출발점으로 삼고 있는 주택임대차보호법 제3조 제3항도 새로운 임대주택 소유자에 대한 임대인 지위의 당연승계를 통해 임차인의 계속 거주와 임대차보증금반환채권을 보장하는 데 그 입법 취지가 있다고 할 것인데, 위와 같은 임차인의 채권자에 대하여 다수의견과 같이 민사집행법상 특별한 지위를 부여한다고 하여 임차인 보호의 입법 취지가 더 충실하게 실현되는 것도 아니라면 다수의견과 같이 민사집행법의 기본원리에도 어긋나고 실제 운용에서도 부당한 결과를 피할 수 없는 해석을 택할 이유가 없다. 마. 이상에서 살펴본 바와 같이 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다. 같은 취지의 원심판결은 정당하고, 거기에 주택임대차보호법 제3조 제3항에 관한 법리를 위반한 위법은 없다. 그러므로 이상과 같이 다수의견에 대하여 반대하는 취지를 밝힌다. 5. 다수의견에 대한 대법관 민일영, 대법관 박병대, 대법관 김용덕의 보충의견 대법관 신영철, 대법관 이인복, 대법관 이상훈, 대법관 박보영, 대법관 김신의 반대의견은 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 채권가압류의 제3채무자 지위를 승계하지 않으므로 양수인에게는 가압류의 효력이 미치지 않으며, 나아가 임대주택의 양도에 의하여 양도인은 임대차보증금반환채무를 면하므로 양도인을 상대로 한 가압류도 그 효력이 소멸한다는 것이다. 가. 반대의견의 주된 논거는 우선 민사집행법상 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에만 그의 지위가 타인에게 승계되는 것이 가능할 뿐 그 밖에 당사자의 처분행위에 의해서는 제3채무자의 지위 승계가 인정되지 않는데, 다수의견은 이러한 기본원리에 배치된다는 것이다. 그러나 민사집행법이 사망이나 합병으로 인하여 제3채무자의 법인격이 소멸할 경우에 그의 법률상의 지위가 타인에게 승계되는 것을 인정하는 것이 일반적이기는 하나, 그런 경우에 국한하여 지위의 승계를 인정하는 것은 아니며, 특별법에 의하여 지위 승계가 인정되는 것까지 부정하는 것은 아니다. 주택임대차보호법 제3조 제3항은 임대주택의 소유권이 양도된 경우에 임대인의 법률상의 지위가 일체로 양수인에게 이전됨을 선언하고 있다. 즉, 당해 임대주택의 임대차관계로부터 발생하는 모든 권리·의무관계가 양도인으로부터 양수인에게 승계되는 것이며, 이러한 법리를 그대로 승인하고 있는 것이 대법원판례의 확립된 입장이다. 따라서 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다. 이러한 법률효과는 실체법상으로는 물론이거니와 집행법상으로도 임대차계약의 당사자들에게 그대로 미친다고 보는 것이 합당하다. 그 이유는 다음과 같다. 일반적인 임대차에 있어서는 임대차보증금반환채권의 가압류 후에 임대인이 임대목적물을 타에 양도하더라도 임차인은 임대인에 대하여 여전히 임대차보증금반환채권을 가지고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 그대로 부담하며, 임대목적물의 양수인은 임대차보증금반환채무를 부담하지 않는다. 따라서 가압류권자는 여전히 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 있다. 반면에 그 임대목적물이 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택인 경우에는 이와 달리 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환청구를 할 수 없고 임대인은 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 더는 부담하지 않으며, 오히려 양수인이 그 의무를 부담한다. 따라서 반대의견도 인정하듯이 가압류권자는 임대인에 대하여 자기의 가압류를 주장할 수 없다. 이처럼 달리 취급하는 이유는 임대주택의 양도로 인한 법률관계가 다른 일반적인 임대차의 경우와는 달리 포괄적으로 양수인에게 이전되는 데서 기인하는 것이다. 이와 같이 종전 제3채무자(즉, 종전 임대인)가 피압류채권에 대한 채무부담을 면하는 이유가 그 피압류채권의 채무자 지위의 포괄적 이전에 있다면, 그 가압류의 효력도 새로운 제3채무자(즉, 양수인)에게 그대로 승계된다고 하는 것이 보다 합리적이라 할 것이다. 한편 임대주택의 양도 전에 존재하던 임대차계약의 법률관계가 그 모습 그대로 양수인과의 사이에서 존속한다고 하여 양도인의 법인격이 소멸하는 것이 아님은 물론이다. 임대주택의 양도가 상속이나 합병과 다르다는 것은 상속이나 합병의 경우에는 임대주택에 관한 법률관계뿐만 아니라 그 밖의 다른 모든 법률관계도 포괄적으로 이전된다는 점에서 다르다는 것뿐이지, 임대주택에 관한 권리·의무관계가 일체로 이전된다는 점에서는 하등 다를 게 없다. 따라서 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 상속이나 합병과 마찬가지의 법률효과가 발생한다. 상법 제530조의9 제3항에서 규정하고 있는 분할합병의 경우에는 법인격이 소멸하지 않으면서 분할되는 부분에 관한 권리·의무의 포괄적인 이전이 일어나는바, 주택임대차보호법에 의한 임대차의 승계에 있어서도 당해 임대주택의 임대차를 둘러싼 법률문제만 놓고 본다면 위 분할합병의 경우와 유사한 법률효과가 발생하는 것이다. 나아가 임대차를 둘러싼 이러한 권리·의무관계의 포괄적 이전은 바로 주택임대차보호법 제3조 제3항이 그렇게 규정하고 있기 때문에 생기는 법률효과이지, 단지 임대주택의 소유권을 이전하겠다는 의사를 지닐 뿐인 양도인과 양수인의 양도·양수의사에 기한 처분행위에 의해서 일어나는 것이 아니다. 심지어 양도인과 양수인이 그것을 원하지 않는 경우에조차도 임대차에 관한 권리·의무가 일체로서 이전된다. 요컨대, 주택임대차보호법 제3조 제3항이라는 특별조문이 존재하기 때문에 그로 인하여 금전채권에 대한 가압류의 일반적인 효력이 달라지는 것이다. 그러므로 위 조문의 존재와 그 효력을 부정하면 모를까, 그렇지 않은 마당이라면 다수의견이 민사집행법의 기본이론에 반하는 것이라고 할 것은 아니다. 나. 반대의견은 다수의견처럼 제3채무자 지위의 승계를 인정하는 것은 가압류권자에게 특혜를 주는 것으로서, 그 필요성이나 정당성이 없다고 한다. 통상적으로 금전채권 가압류의 경우에 제3채무자가 그 가압류된 채권을 변제 등으로 소멸시킴으로써 가압류채무를 면하는 것이 불가능하다. 그리고 위에서도 언급한 바와 같이 일반적인 임대차보증금반환채권 가압류에 있어 제3채무자인 임대인이 임대차의 목적물인 주택을 양도한들 가압류권자에게 대항할 수 없다. 반면에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우에 임대인은 임대주택을 양도함으로써 그 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 따라서 이 경우에는 제3채무자의 지위를 양수인에게 승계시키지 않으면 가압류가 효력을 상실하게 되어 가압류권자가 피해를 입게 된다. 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자라고 해서 일반 임대차보증금반환채권의 가압류권자와는 달리 특별히 이러한 불이익을 감수하여야 할 이유가 없으므로, 다수의견은 이를 막자는 것이지 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금반환채권의 가압류권자에게 무슨 특혜를 주자는 것이 아니다. 다른 사람들에게 인정 안 되는 권리를 주는 것이 특혜이지, 다른 사람들은 안 입어도 될 손해를 특정인만 입는 것을 방지하는 것이 특혜는 아닌 것이다. 이와 관련하여 반대의견은 임대주택의 양수인에게 가압류 효력의 승계를 인정하지 아니하는 것이 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 맞는다고 한다. 그러나 양도인과 양수인 사이의 임대주택의 양도를 가압류권자에게 통지해 주는 법적인 절차가 있는 것도 아니므로, 반대의견에 따른다면 가압류권자는 수시로 임대주택의 양도가 있는지 여부를 조사하여 양도사실을 아는 즉시 새로이 임차인의 양수인에 대한 임대차보증금반환채권을 가압류하여야 하고, 그런 조치를 취하지 않은 사이에 양수인이 임차인에게 임대차보증금을 반환하면 가압류소멸로 인한 불이익을 받을 수밖에 없다는 것인데, 가압류권자를 제외한 나머지 이해관계인들의 의사에 따라 가압류의 효력을 이처럼 쉽게 무위로 돌릴 수 있도록 허용하는 것이 어떻게 가압류의 본래 효력인 현상보전의 취지에 부합한다는 것인지 의문이다. 가압류의 현상보전효를 관철하려면 오히려 당사자의 임의처분에 의하여 가압류의 효력이 좌우되는 것을 방지하는 방법을 모색하는 것이 요구된다 할 것이다. 다. 반대의견은 주택임대차보호법이 임차인을 보호하는 법률이지 임차인의 채권자를 보호하는 법률이 아님을 강조한다. 주택임대차보호법이 본래 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법률임에는 이론이 없다. 그러나 이는 임대주택의 양도에 따른 법률효과를 어떻게 정할 것이냐 하는 것과는 별개의 문제이다. 이 사건의 쟁점은 가압류의 제3채무자인 양도인 및 그로부터 임대주택을 양수한 양수인의 의무에 관한 것이지, 가압류채무자인 임차인의 보호와는 아무런 상관이 없다. 여기서 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 후에 임대주택이 양도된 경우에 가압류의 제3채무자인 양도인의 지위가 양수인에게 이전되느냐 안 되느냐에 따라 임차인 보호의 문제가 어떻게 달라지는지 살펴보자. 먼저 다수의견처럼 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계된다고 하면 양수인은 임대차보증금을 임차인에게 반환해서는 안 되며, 가압류권자가 나중에 집행권원을 취득하면 그에게 반환하여야 한다. 반면에 반대의견처럼 가압류가 소멸하고 가압류의 제3채무자의 지위가 양수인에게 승계되지 않는다고 하면 어떤가. 이 경우 새로이 임대차보증금반환채무를 승계한 양수인이 임차인에게 반환채무를 부담할 따름인데, 그는 가압류의 제3채무자가 아니므로 임차인에게 변제하여도 되는 것인가. 이를 용인한다면 설령 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 알고 있더라도 임차인의 임대차보증금반환요구에 응하지 않을 수 없으므로, 임차인은 자기의 임대차보증금반환채권이 가압류되었음을 알면서도 아무런 제한 없이 보증금을 돌려받을 수 있는 뜻밖의 이익을 얻게 된다. 이런 이익까지 보호하려는 것이 주택임대차보호법이 추구하는 바는 아닐 것이다. 라. 반대의견은 다수의견에 따르면 임대차보증금반환채권에 관한 가압류 후 임대주택이 양도되고 다시 그 후 가압류를 본압류로 이전하는 압류명령을 발령할 때 집행법원이 임대주택의 양도에 관하여도 심사하여야 할 부담을 지게 되어 부당하다고 주장한다. 그러나 집행절차에서 승계에 관한 당사자 주장의 당부를 심리함은 집행법원이 마땅히 하여야 할 일이고, 임대주택의 소유자 변동은 일반적으로 등기부등본만 확인하면 쉽게 확인할 수 있으므로 여타 승계에 관한 경우와 비교하여 임대주택의 양도 여부를 심리함에 특별한 어려움이 있는 것이 아니다. 나아가 필요하다면 채권자의 신청을 받거나 또는 그 동의하에 임대주택의 양수인을 심문하는 등으로 운영의 묘를 살릴 수도 있을 것이다. 마. 반대의견은 다수의견에 따를 경우 임대주택 양수인이 불측의 손해를 입을 우려가 크다는 것을 특히 강조한다. 양도인을 제3채무자로 하여 임대차보증금반환채권에 관한 가압류가 이루어진 경우에 이를 모르고 그 주택을 양수하거나 경매에 의하여 소유권을 취득한 양수인은 예상하지 못한 손해를 입을 수 있다는 것이다. 위와 같은 지적에 수긍이 가는 측면이 없는 것은 아니다. 그러나 이 문제는 임차인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 숨기고 양수인으로부터 임대차보증금을 반환받아 간 경우에 생기는 전형적인 이익충돌의 장면에서 가압류권자와 양도인, 양수인의 3자 관계에서 누구로 하여금 임차인의 무자력 등으로 인한 위험을 부담하도록 할 것이냐에 관한 선택의 문제인 동시에, 어느 쪽을 선택하는 것이 법체계에 더 부합하느냐에 관한 문제이다. 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 보증금을 반환한 경우에 그 양수인도 선의이지만, 주택임대차보호법에 의하여 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 임대차보증금반환채권에 대한 집행은 확보되어 있다고 믿은 가압류권자 또한 선의라고 할 수 있다. 따라서 그 임대차보증금을 받아가 버린 임차인의 무자력 등으로 그로부터 상환을 받을 현실적 가능성이 없는 경우에 당연히 양수인을 우선적으로 보호하여야 한다고 할 필연적인 이유는 없다. 때문에 다수의견은 이 경우 주택임대차보호법이 임대주택이 양도된 경우에 임대인의 지위는 포괄적으로 주택양수인에게 이전된다고 규정하고 있어 결국 법률의 규정에 의한 계약상 지위의 이전이 일어나는 이상, 거기에 포섭되어 있는 임대차보증금반환채무자의 지위, 나아가 그에 대한 가압류의 제3채무자의 지위도 양수인에게 이전하는 것으로 새기는 것이 현행법의 규범체계에 부합한다고 새기는 것뿐이다. 임대주택이 양도된 경우 양도인은 종전 임대차계약관계에서 완전히 이탈하고 양수인만이 당사자가 되도록 한 주택임대차보호법의 입법태도가 과연 모든 경우에 타당한 것이냐에 관하여는 논의가 있을 수 있지만, 이는 어디까지나 입법론적인 문제일 뿐 해석론의 영역을 벗어난다. 법이 그렇게 규정한 이상 임대주택이 양도되면 그 임대인의 지위는 전적으로 양수인에게 이전하며, 그에 앞서 이루어진 임대차보증금반환채권에 대한 가압류 사실을 모르고 임차인에게 지급함으로 인한 위험을 양수인이 부담하게 되는 것은 그와 같은 법률규정의 적용에 의한 결과적 현상일 따름이다. 양수인으로서는 자신의 의사와는 무관하게 임대차보증금반환채무를 승계하고 그 승계에 따른 위험을 감수하여야 하므로, 그 보증금을 반환할 때 이를 정당하게 수령할 수 있는 사람이 누구인지를 살펴보고 반환하여야 하며, 그에게 이러한 것을 요구한다고 하여 부당하다고 할 것은 아니다. 그것은 본질적으로 주택임대차보호법의 당부와도 직결되는 문제인 것이다. 다만 양수인이 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 과실 없이 임차인에게 변제할 경우에 그것에 채권의 준점유자에 대한 변제 효과를 인정하여 선의·무과실의 양수인을 보호하는 것을 생각해 볼 수는 있으나, 이는 이 사건의 쟁점이 아니므로 더 이상 언급을 하지 않는다. 이상으로 다수의견을 보충한다. 대법원장 양승태(재판장) 대법관 양창수 신영철 민일영(주심) 이인복 이상훈 박병대 김용덕 박보영 고영한 김창석 김신 김소영 *********************************************************************************************************************** 서울서부지방법원 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결 [추심금][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 신용보증기금 (소송대리인 법무법인 다비다 담당변호사 박성규) 【피고, 피항소인】 피고 【제1심판결】 서울서부지방법원 2010. 10. 13. 선고 2010가소7017 판결 【변론종결】 2011. 4. 14. 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 19,552,605원과 이에 대하여 2009. 11. 30.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초 사실 가. 소외 1은 2002. 4. 7. 소외 2로부터 안산시 상록구 (이하 생략) 지상 다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)를 임대차보증금 30,000,000원으로 정하여 이를 지급하고 임차한 후 2002. 5. 23. 전입신고를 하고 거주하였다. 나. 소외 4는 2003. 9. 20. 소외 2로부터 이 사건 주택을 매수하고 2003. 11. 3. 소유권이전등기를 마침으로써 주택임대차보호법에 따라 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였다. 다. 원고는 2005. 5. 31. 수원지방법원 여주지원 2005카단1098호로 소외 1에 대한 30,000,000원의 사전구상금채권을 보전하기 위하여, 소외 1이 소외 4에 대하여 보유하는 이 사건 주택에 관한 임대차보증금반환채권을 가압류하고 제3채무자인 소외 4에 대하여 위 임대차보증금의 지급을 금지하는 내용의 채권가압류결정(이하 ‘이 사건 가압류결정’이라고 한다)을 받았고, 이 사건 가압류결정은 2005. 6. 20. 소외 4에게 송달되었다. 라. 원고는 소외 1에 대하여 서울중앙지방법원 2005가단363523호로 구상금청구소송을 제기하여 2006. 4. 25. 위 법원으로부터 90,029,213원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 명하는 판결을 받았고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다. 마. 피고는 2007. 7. 19. 소외 4로부터 이 사건 주택을 매수하고 2007. 8. 2. 소유권이전등기를 마침으로써 주택임대차보호법에 따라 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였다. 바. 피고는 2007. 10. 10. 임대차계약이 종료됨에 따라 소외 1에게 임대차보증금 30,000,000원을 반환하였다. 사. 한편, 원고는 2009. 11. 26. 위 확정판결을 집행권원으로 삼아 청구금액을 19,552,605원으로 정하여 수원지방법원 여주지원 2009타채2772호로 소외 1의 피고에 대한 이 사건 주택의 임대차보증금반환채권에 관하여 이 사건 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령(이하 ‘이 사건 채권압류 및 추심명령’이라고 한다)을 받았고, 위 명령은 2009. 11. 30. 피고에게 송달되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 2호증의 1, 2, 3호증의 1, 2, 을 1호증, 2호증의 각 기재, 당심 증인 소외 1의 증언, 이 법원의 안산시 부곡동사무소에 대한 사실조회 회보결과, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 및 판단 가. 원고의 주장 피고는 주택임대차보호법에 따라 소외 4로부터 이 사건 주택을 양수함으로써 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였으므로, 이 사건 가압류결정의 효력은 피고에게 미치고 이를 토대로 한 이 사건 채권압류 및 추심명령은 적법하다. 따라서 피고는 이 사건 가압류결정 후 이루어진 소외 1에 대한 임대차보증금의 지급으로 원고에게 대항할 수 없고, 추심권자인 원고에게 이 사건 주택의 임대차보증금 중 19,552,605원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 이 사건의 쟁점은 주택임차인의 구소유자에 대한 임대차보증금반환채권에 관한 가압류결정의 효력이 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계한 신소유자에게도 미치는지 여부이다. 살피건대, 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 가압류결정은 그 대상이 소외 1의 ‘ 소외 4’에 대한 임대차보증금반환채권으로 특정되어서 당해 채권자인 원고, 채무자인 소외 1, 제3채무자인 소외 4 사이에만 효력이 있고, 제3채무자인 소외 4가 이 사건 가압류결정을 송달받은 후 임대차목적물인 이 사건 주택을 피고에게 양도하여 피고가 주택임대차보호법에 따라 소외 4로부터 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 피고는 소외 4의 특정승계인에 불과할 뿐, 포괄승계인이라고 볼 수 없으므로, 이 사건 가압류결정은 가압류대상인 소외 1의 ‘ 소외 4’에 대한 임대차보증금반환채권이 소멸됨으로써 그 효력을 상실하였고, 제3자인 피고에 대하여 그 효력이 미치지 않는다고 판단된다. 1) 채권가압류에서 제3채무자는 가압류채권을 특정해 주고 가압류의 직접적인 영향을 받기는 하지만 보전처분의 당사자는 아니다. 2) 채권가압류는 채권에 대한 것이어서 채무자와 제3채무자에게 결정을 송달하는 외에 현행법상 이를 공시하는 방법이 없어 당해 채권자와 채무자 및 제3채무자 사이에만 효력을 가진다( 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결 등 참조). 3) 채권가압류가 제3채무자에게 도달되어 효력이 발생하면 제3채무자는 채권자에게 채무자에 대한 가압류채권의 지급 등으로 대항할 수 없으나 가압류채권의 발생원인인 법률관계에 대한 처분까지 구속하는 효력은 없으므로, 제3채무자는 가압류 이후 위 법률관계를 해지 등으로 종료하고 가압류채권이 소멸되었다는 사유를 들어 채권자에게 대항할 수 있고, 이에 따라 채권가압류결정은 실효될 수밖에 없다( 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다10869 판결, 대법원 2001. 6. 1. 선고 98다17930 판결 등 참조). 4) 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 경우라도 제3채무자인 임대인이 임대차목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유한다( 대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다23773 판결 등 참조). 5) 채권가압류결정의 효력이 발생된 후 제3채무자가 변경된 경우 종전의 제3채무자의 지위가 상속, 합병 등에 따라 포괄적으로 승계되는 경우에 한하여 그 효력이 유지된다(법원실무제요 민사집행 III 318~319쪽 참조). 6) 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 후 주택의 소유권이 이전되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이며 이에 따라 양도인의 임대차보증금반환채무는 소멸한다( 대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결 등 참조). 7) 임차인의 전소유자에 대한 임대차보증금반환채권이 가압류된 사실을 모르고 임차인에게 임대차보증금을 반환한 주택양수인에게 위 가압류의 효력을 유지시켜 그 후 추심명령을 얻은 가압류채권자에게 이중지급을 하게 하는 것은 가혹하다. 8) 가압류채권자는 주택소유관계를 조사한 후 주택양수인을 제3채무자로 정하여 동일한 가압류결정을 받을 수 있는데, 이러한 채권보전행위를 방치한 가압류채권자를 보호할 필요성이 상대적으로 적다. 따라서 이 사건 가압류결정의 효력이 피고에게 미친다는 점을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. 3. 결론 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 그 이유설시에 부적절한 점이 있으나 원고의 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 서경환(재판장) 박성윤 김미경 |
| 대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결 [추심금][공2018하,1356] 【판시사항】 [1] 구 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 이를 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우, 임대인이 같은 조 제3항에 따라 임대차관계에서 탈퇴하여 임대차보증금반환채무를 면하게 되는지 여부(적극) [2] 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우, 사업자가 약관의 내용을 따로 설명할 의무가 있는지 여부(소극) 및 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지인지 여부(적극) / 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점에 관한 증명책임의 소재(=사업자) 【판결요지】 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차계약상 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. [2] ‘약관의 규제에 관한 법률’에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다. 【참조조문】 [1] 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3항(현행 제3조 제4항 참조) [2] 약관의 규제에 관한 법률 제3조 제3항, 민사소송법 제288조 【참조판례】 [1] 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결(공2013상, 318) [2] 대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결(공2010하, 1884) 【전 문】 【원고, 상고인】 현대캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 오윤경 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 김기범) 【원심판결】 서울남부지법 2017. 12. 7. 선고 2017나55259 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가. 구 주택임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12043호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라고 한다) 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 이는 임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에도 마찬가지라고 보아야 한다. 따라서 이 경우에도 임대인은 구 주택임대차법 제3조 제3항에 의해 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 나. 원심은, 근질권의 목적이 된 임대차보증금반환채권의 채무자이자 임대인인 피고가 질권자인 원고에게 근질권이 설정된 보증금을 반환할 의무가 있다고 하면서, 다음과 같은 이유로 피고의 면책항변을 받아들였다. 즉, 소외 1은 이 사건 아파트에 관하여 대항력 있는 임차인인데, 소외 2는 이 사건 아파트에 대한 소유권을 취득해 피고의 소외 1에 대한 임대인의 지위를 승계하였으므로, 피고는 임대차보증금반환채무를 면하게 된다. 임대인이 임대차보증금반환채권에 대하여 질권 설정을 승낙한 사실이 있다고 하여 이와 달리 볼 근거는 없다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 민법 제349조 제2항, 제451조 제1항, 구 주택임대차법 제3조 제3항의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 가. 「약관의 규제에 관한 법률」에서 사업자에 대하여 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과한 입법 취지 등을 종합하면, 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로, 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없다고 보는 것이 상당하다. 이는 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에도 마찬가지이다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자가 증명하여야 한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결 등 참조). 나. 원심판결 이유에 의하면, 피고가 서명한 ‘질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서’에 “임대차 목적물의 매매로 인하여 주택의 소유자(임대인)가 변경될 경우에 매매계약서에 귀사에서 전세자금대출이 취급되었고, 질권 설정 내용과 새로운 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 동 내용을 귀사에 통보하기로 합니다.”라는 약관조항이 있는 사실을 알 수 있다. 그러나 기록을 살펴보아도 상고이유 주장과 같이 위 약관조항이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 보험계약자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이라는 점을 인정할 만한 증거가 없다. 이러한 사정을 위에서 본 법리에 비추어 보면, 원심이 원고가 약관의 중요한 내용에 해당하는 위 약관조항에 대한 명시·설명의무를 이행하였음이 인정되지 않는다는 이유로 위 약관조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단한 것에 상고이유 주장과 같이 약관의 명시·설명의무에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박정화(재판장) 박상옥 이기택(주심) ************************************************************************ 서울남부지방법원 2017. 12. 7. 선고 2017나55259 판결 [추심금][미간행] 【전 문】 【원고, 항소인】 현대캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 김민혁) 【피고, 피항소인】 피고 (소송대리인 변호사 김기범) 【변론종결】 2017. 11. 16. 【제1심판결】 서울남부지방법원 2017. 4. 25. 선고 2016가단213088 판결 【주 문】 1. 원고의 항소를 기각한다. 2. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 109,817,124원 및 그중 108,000,000원에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 129,600,000원의 범위 내에서 지급하라. 【이 유】 1. 제1심판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 아래의 추가판단사항을 추가하는 외에는 제1심판결 이유 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 추가판단사항 원고는, 피고가 임대차 목적물을 매도하면서 매매계약서에 질권설정사실을 기재하고 질권자인 원고에게 매매사실을 통지할 계약상 의무를 이행하지 아니하여 원고에게 발생한 질권설정액 상당의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다. 갑 제4호증의 기재에 의하면, 피고가 2013. 5. 14. “질권자 : 원고 귀하, 본인은 아래의 임대차계약 내용이 사실이며, 동 계약에 따라 본인이 수령한(또는 수령할) 임차보증금 채권에 대하여 귀사가 질권을 설정하는 것을 승낙합니다”라고 기재되어 있는 ‘질권설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서’라는 서류의 하단 임대인란에 서명한 사실, 위 서류에 “임대차 목적물의 매매로 인하여 주택의 소유자(임대인)가 변경될 경우에 매매계약서에 귀사에서 전세자금대출이 취급되었고, 질권 설정 내용과 새로운 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 동 내용을 귀사에 통보하기로 합니다”라는 기재가 있는 사실은 인정된다. 그러나 위 질권설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서는 원고가 전세자금대출 및 질권설정계약시 제3채무자인 다수의 임대인으로부터 질권설정에 관한 승낙을 받기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약의 내용으로 약관에 해당하고, 질권설정사실을 알았다는 것을 표시하는 제3채무자의 행위에 불과한 질권설정의 승낙부분과 달리 소유자 변경시 매매계약서 명기의무 및 통보의무 부분은 피고에게 새로운 의무를 부과하는 것이어서 약관의 중요한 내용에 해당하므로 원고가 이를 계약 내용으로 주장하기 위하여는 그 내용을 명시하고 피고가 이해할 수 있도록 설명하여야 할 것인데, 갑 제6호증의 기재만으로는 원고가 그와 같은 명시설명의무를 이행하였다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고는 위 소유자 변경시 매매계약서 명기의무 및 통보의무를 피고에게 계약의 내용으로 주장할 수 없고, 그렇다면 피고의 채무불이행을 전제로 하는 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 정창근(재판장) 김수연 김병진 ***************************************************************************************** 서울남부지방법원 2017. 4. 25. 선고 2016가단213088 판결 [추심금][미간행] 【전 문】 【원 고】 현대캐피탈 주식회사 (소송대리인 법무법인 화현 담당변호사 김민혁 외 2인) 【피 고】 피고 (소송대리인 변호사 김기범) 【변론종결】 2017. 3. 21. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 109,817,124원 및 그중 108,000,000원에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 129,600,000원의 범위 내에서 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 소외 1은 2013. 4. 9. 피고로부터 서울 금천구 (주소 생략) ○○○동 △△△△호 아파트를 보증금을 210,000,000원으로, 임대차기간을 2013. 5. 15.부터 2015. 5. 15.까지로 정하여 임차하고 그 무렵 피고에게 위 보증금을 지급하였다. 소외 1은 2013. 5. 13. 위 임대차계약 내용이 적힌 임대차계약서(갑 제2호증)에 확정일자를 받았다. 나. 원고는 2013. 5. 10. 소외 1에게 108,000,000원을 대여한 사람으로서, 그 대여금채권에 관한 소송(서울남부지방법원 2014가단233125)에서 ‘소외 1은 원고에게 109,817,124원 및 그중 108,000,000원에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 지급하라’는 취지의 확정판결을 받았다. 다. 원고는 소외 1에게 금전을 대여할 때 소외 1로부터 소외 1의 피고에 대한 위 임차보증금반환채권에 관하여 담보한도액을 129,600,000원으로 정해 근질권을 설정받았고, 피고는 위 근질권 설정을 승낙하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 제1항 기재 사실들에 의하면, 피고는 근질권의 목적이 된 임차보증금반환채권의 채무자로서 질권자인 원고에게 109,817,124원 및 그중 108,000,000원에 대하여 2014. 9. 6.부터 다 갚는 날까지 연 18%의 비율로 계산한 돈을 약정 담보한도액 129,600,000원의 범위 내에서 지급할 의무가 있다. 나. 이에 대하여 피고가 면책항변을 하므로 본다. 을 제1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고가 2014. 4. 10. 소외 1과 사이에 체결된 임대차계약의 목적물인 제1의 가.항 기재 아파트를 소외 2에게 매도한 사실, 위 매매계약 체결 당시 소외 2가 임대차관계를 승계하기로 특약한 사실, 위 임대차 목적물에 관하여 같은 해 5. 30. 소외 2 앞으로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 각 인정할 수 있다. 이러한 사실들과 제1의 가.항 기재 사실에 주택임대차보호법을 적용하면, 소외 1은 제1의 가.항 기재 아파트에 관하여 대항력 있는 임차인이고, 소외 2는 위 아파트에 대한 소유권을 취득해 피고의 소외 1에 대한 임대인지위를 승계(임차보증금반환채무를 면책적으로 인수)한 자이므로, 피고는 소외 1에 대한 임차보증금반환채무를 면하게 된다. 한편 임대인이 임차보증금반환채권에 관하여 질권의 설정을 승낙한 사실이 있다고 하여 이와 달리 볼 근거는 없다. 피고의 면책항변이 이유 있으므로, 원고의 청구는 이유 없다. 3. 결론 원고의 청구를 기각한다. 판사 남기주 |