임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 그 양수인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.

[민사] 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 그 양수인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단한 사안(수원지방법원 2021가단110)

 

[판결요지]   

주택임차인인 피고가 임대인에게 계약갱신을 요구하였으나, 임대인이 그 요구 전에 해당 주택의 양수인이 될 원고가 주택에 실제 거주할 것임을 알렸고, 그 후 원고가 해당 주택을 양수하여 소유권이전등기를 마친 다음 피고에게 계약갱신 요구를 거절한다고 통지한 사안에서, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 그 양수인은 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것) 제6조의3 제1항 단서 및 제8호에 따라 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단한 사안

수원지방법원_2021가단110.pdf

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판 결
사 건 2021가단110 부동산명도

원 고 이○○
화성시 목동
소송대리인 변호사 

피 고 석○○
화성시 능동

변 론 종 결 2021. 7. 20.
판 결 선 고 2021. 8. 24.

주 문
1. 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 

 

청 구 취 지
주문과 같다. 이 유

 

1. 기초사실
 가. 임○○은 2015. 7. 4. 정○○으로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 매매대금 2억 7,900만 원에 매수하였고, 2015. 7. 9. 소유권이전등기를 마쳤다. 나. 임○○은 피고에 ① 2018. 12. 1. 이 사건 아파트를 보증금 2억 1,000만 원(계약금 2,100만 원은 계약 시에, 잔금 1억 8,900만 원은 2019. 1. 29.에 각 지불), 임대차기간 2019. 1. 29.부터 2021. 1. 28.까지로 정하여 임대(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하였고, ② 2019. 1. 29. 이 사건 아파트를 인도하였다.  

 다. 원고는 2020. 7. 1. 임○○으로부터 이 사건 아파트를 매매대금 3억 6,750만 원(매매대금 중 2억 1,000만 원은 이 사건 임대차계약에 따른 피고에 대한 보증금반환채무를 승계하는 것으로 그 지급에 갈음하고, 나머지 1억 5,750만 원 중 계약금 3,700만 원은 계약 시에, 중도금 2,000만 원은 2020. 7. 24.에, 9,050만 원은 2020. 8. 19.에, 잔금 1,000만 원은 2020. 11. 20.에 각 지불)에 매수하였고, 2020. 10. 19. 소유권이전등
기를 마쳤다. 위 매매계약의 특약사항 중 주요내용은 아래와 같다. 

 

4. 본 계약은 현 임대차계약(보증금 2억 1,000만 원, 만기 2021. 1. 28.)을 매수인이 승계하는 조건의 계약이다. 5. 매도인은 현 임차인에게 매도사실과 매수인이 임차기간 만료 후에 입주한다는 사실을 통지하기로 한다.  6. 현 임차인이 필요시에 전세반환보증금 중 10%를 요구 시에는 매수인이 지불하여주기로 한다.  8. 잔금일자는 쌍방합의하에 앞당길 수 있다

라. 임○○은 피고에게 ① 2020. 7. 19. “이 사건 아파트 매도계약이 지난 2020. 7. 1. 체결되었습니다. 매도계약은 2020. 11. 20. 완료됩니다. 신규 매수하시는 분은 원고입니다. 매수인은 본 임대차계약(2021. 1. 28.) 종료 후에 직접 입주할 계획입니다.”라는, ② 2020. 7. 30. “이 사건 아파트의 임대기간은 2021. 1. 28.까지로 발신일자 기준으로 잔여계약기간이 6개월 미만 남은 상황입니다. 상기 임대물건은 제3자에게 매도되어 새로운 매수인이 계약종료 후 직접 입주하여 사용코자하오니 임대기간이 만료되는 시점에 상기 임대물건을 임대차계약에 의거 원상복구하여 새로운 매수인에게 양도하여주시기 바랍니다.”라는 각 휴대전화 문자메시지를 보냈다.

 

마. 피고는 2020. 9. 11. 임○○에게 “이 사건 아파트 임차인입니다. 아직 임대인이 임○○씨가 맞다면 계약갱신을 신청합니다.”라는 휴대전화 문자메시지를 보냈다.

 

바. 피고는 2020. 10. 10. 원고에게 “갱신청구된 집이니 실거주는 2023. 1. 28.이 되어야 할 수 있다.”라는 취지의 휴대전화 문자메시지를 보냈.

 

사. 원고는 피고에게 각 “아파트 임대기간 종료시 즉시 명도요구”라는 제목으로 ① 2020. 10. 30. “임대인이 계약갱신청구를 거절하고 입주한다고 하였음에도 불구하고 세입자가 이사 나가지 않을 경우에는 법적 절차를 밟을 예정입니다.”라는, ② 2020. 12. 23. “임○○이 귀하에게 2020. 7. 19. 매수계약을 체결한 본인이 입주할 예정임을 알려드린바 있으며, 2020. 10. 30. 다시 한 번 임대기간 종료 시 본인이 실거주 입주한다는 사실을 내용증명으로 보내드린바 있습니다. 귀하가 요구하는 갱신요구권(2020. 9. 11.)은 본인이 실거주할 예정으로 수용할 수 없음을 다시 한 번 알려드리니”라는 각 내용증명우편을 보냈다. 

 

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 갑 제5호증의 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취

 

2. 청구원인에 관한 판단

 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택임대차법’이라 한다) 제6조 제1항 전문에 의하면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다
[구 주택임대차법이 위와 같이 개정되면서 위 “6개월 전부터 1개월 전까지의 기간”이 “6개월 전부의 2개월 전까지의 기간”으로 바뀌었으나, 위 개정법률 부칙에 의하면 ① 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행하고(제1조), ② 제6조 제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용하므로(제2조), 2018. 12. 1. 체결된 이 사건 임대차계약에는 구 주택임대차법 제6조 제1항이 적용된다]. 

 

 임대인인 임○○이 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 해당하는 2020. 7. 30. 임차인인 피고에게 갱신거절의 통지를 한 사실은 앞서 본 것과 같은바, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차계약은 2021. 1. 28. 기간만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.

 

3. 항변에 관한 판단

가. 피고는 임○○에게 계약갱신을 요구하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변한다.

 

나. 주택임대차보호법이 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되면서(이하 이와 같이 개정된 주택임대차보호법을 ‘개정 주택임대차법’이라 한다) 제6조의3이 신설되었는데, 그 ① 제1항 본문에 의하면 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, ② 제2항에 의하면 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 개정 주택임대차법 부칙에 의하면 ① 이 법은 공포한 날부터 시행하고(제1조), ② 제6조의3의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다(제2조 제1항). 임차인인 피고가 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 해당하는 2020. 9. 11. 임대인인 임○○에게 계약갱신을 요구한 사실은 앞서 본 것과 같다. 

 그러나 개정 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 및 제8호에 의하면 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는바, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하면 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 보므로, 위 규정에 의해 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 임차주택의 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에도 그 양수인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하다. 이 사건 임대차계약의 임대인인 임○○이 피고에 2020. 7. 19.과 2020. 7. 30. 두 차례에 걸쳐 이 사건 아파트의 양수인이 될 원고가 이 사건 아파트에 실제 거주할 것임을 알렸고, 2020. 10. 19. 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 아파트의 양수인이 되었고 이로써 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계한 것으로 간주된 원고가 피고에 2020. 10. 30.과2020. 12. 23. 두 차례에 걸쳐 피고의 계약갱신 요구를 거절한다고 통지한 사실은 앞서 본 것과 같으므로, 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 계약갱신 거절에 의해 2021. 1. 28. 기간만료로 종료되었다 할 것이니, 이를 지적하는 원고의 재항변은 이유 있고, 결국 피고의 위 항변은 이유 없다.

 

다. 또한 피고의 위 항변은 아래와 같은 이유로도 받아들일 수 없다. 즉, 개정 주택임대차법 부칙 제2조 제2항에 의하면 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 이는 개정 주택임대차법 제6조의3 시행 전에 갱신을 거절하고 이에 따라 장차 임대차계약이 갱신되지 않을 것을 전제로 법률행위를 한 임대인의 신뢰를 보호하기 위한 것이다. 

 임○○이 2020. 7. 30. 피고에게 적법한 갱신거절의 통지를 하였음은 앞서 본 것과 같고, 이는 개정 주택임대차법 제6조의3의 시행일인 2020. 7. 31.보다 전의 시점이다. 또한 임○○은 장차 이 사건 임대차계약이 갱신되지 않을 것을 전제로 2020. 7. 1. 원고에게 이 사건 아파트를 매도하였다. 

 따라서 개정 주택임대차법 부칙 제2조 제2항의 유추적용에 의하더라도 개정 주택임대차법 제6조의3은 이 사건 임대차계약에 적용되지 않는다고 봄이 타당하다.

 

4. 결론 

 

그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 인용한다