2022. 1. 12. 선고 대구고등법원 2020나21283 매매대금(심불확정)
[판결요지]
원고들 2명을 포함한 4명이 피고와 사이에 위 4명이 공유하는 토지를 피고에게 매도하는 계약을 체결하였고, 매도인들 중 원고들 2명만이 피고를 상대로 매매대금 중 원고들 몫(각 1/4)의 지급을 청구하자, 피고가 소외인 2명의 피고에 대한 공유지분이전등기의무와 피고의 원고들에 대한 매매대금지급의무는 동시이행관계에 있다고 주장한 사건에서, 피고는, 위 4명의 공유지분 전부를 이전받음과 동시에 위 4명에게 대금을 지급하기로 합의한 것이 아니라, 위 4명이 개별적으로 소유하는 공유지분을 이전받음과 동시에 해당 공유지분에 해당하는 대금을 개별적으로 지급하기로 합의하였다고 판단하여, 피고의 동시이행항변을 배척한 예
사 건 2020나21283 매매대금
원고, 피항소인 1. A
2. B
원고들 소송대리인 변호사 김형규, 김현환
원고들 소송복대리인 변호사 안혜림
피고, 항소인 C 주식회사
소송대리인 변호사 김각연, 이종우, 김성엽
제 1 심 판 결 대구지방법원 김천지원 2020. 1. 31. 선고 2019가합15970 판결
변 론 종 결 2021. 11. 24.
판 결 선 고 2022. 1. 12.
주 문
1. 제1심판결을 아래와 같이 변경한다.
가. 피고는, 원고 Ark 피고에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 각 1/4 지분에 관하여
① 대구지방법원 구미등기소 2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채무자 A, 채권최고액 6억 원의 근저당권설정등기,
② 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채무자 D, 채권최고액 6억 원의 근저당권설정등기,
③ 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제68046호로 마친 지상권설정등기의 각 말소등기절차를 마친상태 2017. 5. 23.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행함과 동시에, 원고 A에게 83,750,000원을 지급하라.
나. 피고는, 원고 B이 피고에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 각 1/4 지분에 관하여
① 대구지방법원 구미등기소 2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채무자 A, 채권최고액 6억 원의 근저당권설정등기,
② 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채무자 D, 채권최고액 6억 원의 근저당권설정등기,
③ 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제68046호로 마친 지상권설정등기의 각 말소등기절차를 마친상태로 2017. 5. 23.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행함과 동시에, 원고 B에게 283,750,000원을 지급하라.
2. 소송 총 비용은 각자 부담한다.
3. 제1항은 가집행할 수 있다.
청구취지 및 항소취지
1. 청구취지
피고는 원고 A에게 83,750,000원, 원고 B에게 283,750,000원 및 각 이에 대하여2019. 7. 20.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심판결을 취소하고, 원고들의 청구를 기각한다.
이 유
1. 기초사실
가. 피고는 일반폐기물 수집·처리운반업, 건설폐기물 중간처리업 등을 하는 회사이다. 소외 D는 피고 발행주식의 25%를 보유한 피고 사내이사이고, 소외 E는 피고 회사의감사이고 그 남편 F은 피고 발행주식의 50%를 보유한 피고 회사의 대표이사이고 건축사이다.
나. 원고들, D 및 E(이하 통틀어 ‘원고측4명’이라 한다)는, 2015. 9. 16. 구미시 산동면 (중략) 임야 20,496㎡(이하 ‘위 분할전임야’라 한다), 같은 리 (중략) 전 1,640㎡(이하‘위 분할전농지’라 한다)에 관하여 각 1/4 지분씩 소유권이전등기를 마쳤다. 원고측4명은 같은 날 위 분할전임야 및 분할전농지에 관하여,
① 대구지방법원 구미등기소2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채권최고액 6억 원, 채무자 원고 A, 근저당권자인동농업협동조합(이하 ‘인동농협’이라 한다)인 근저당권설정등기(이하 ‘원고A채무근저당권’이라 한다),
② 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채권최고액 6억,채무자 D, 근저당권자 인동농협인 근저당권설정등기(이하 ‘D채무근저당권’이라 한다),
③ 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제68046호로 마친 존속기간 30년, 지상권자 인동농협으로 된 지상권설정등기를 각 마쳐주었다(이하 위 각 근저당권 및 지상권을 통틀어‘이 사건 제한물권’이라 한다).
다. D는 2016. 2. 3. 위 분할전농지, 분할전임야 중 일부 지상에 건물을 신축하는 건축허가(이하 ‘선행D건축허가’라 한다)를 받았다(갑 제22, 23호증).위 분할전임야는 2016. 5. 24. 구미시 산동면 (생략)(①), (생략)(②)의 2개 필지로분할되었고, 위 분할전농지도 2016. 5. 24. 구미시 산동면 (생략)(③), (생략)(④), (생
략)(⑤), (생략)(⑥)의 4개 필지로 분할되었는데, 선행D건축허가와 관련된 토지는 위 ①,③, ⑥ 토지이다. 위 분할에 따라 이 사건 제한물권등기들도 위 분할된 토지의 등기부에 각 이기되었다(이하 위와 같이 분할된 6개 필지를 통틀어 ‘원고측4명공유토지’라 한다).
원고측4명은 2017. 5. 23. 피고와 사이에, 원고측4명이 피고에게 (생략)(이하 통틀어‘이 사건 토지들’이라 한다. 이 사건 토지들은 별지 목록 기재 각 토지와 같다)을 매도(이하 ‘이 사건 매매’라 한다)하는 내용의 계약(갑 제2호증, 이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 내용은 아래와 같다.
| 부동산매매계약서 제1조 (목적) 위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다. 매매대금: 2,342,700,000원 계약금: 1억 원은 계약 시에 지불하고 영수함. 중도금: 1억 원은 2017. 8. 1.에 지불하며, (중략) 301,925,000원은 2017. 9. 1. 지불한다. 잔금: 1,840,775,000원은 2017. 9. 20.에 지불한다. 제2조 (소유권이전 등) 매도인은 매매대금의 잔금수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2017. 9. 20.로 한다. 제3조 (제한물권 등의 소멸) 매도인은 위의 부동산에 설정된 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권의 행 사를 제한하는 사유가 있거나 조세공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 수수일 까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. 다만, 승 계하기로 합의하는 권리 및 금액은 그러하지 아니하다. 특약사항: 1. 매도자는 잔금일까지 등기부상 근저당권은 말소한다. |
라. 피고는 이 사건 매매대금으로 원고들에게 2017. 5. 23.부터 2017. 9. 1.까지 각300,962,500원을 지급하였으나, D, E에 대하여는 매매대금을 전혀 지급하지 아니하였다(당심증인 D의 진술, 녹취서 제3면). 피고는 이 사건 매매계약 후 원고측4명으로부터 이 사건 토지들 중 일부에 관한 아래와 같은 토지사용승낙서(을 제10호증)를 교부받아 이를 첨부하여 2017. 7. 10. 구미시에 건축허가를 신청하였다가, 2017. 8. 21. 구미시로부터 민원서류 보완·보정요구를받았는데, 그 보완·보정요구의 내용은 ‘사전재해, 농지전용, 개발행위, 산지전용, 공유수면, 디자인, 수도공급 등 7개 사항에 대한 사항을 2017. 9. 21.까지 보완하라’는 것이고, 그중에는 ‘개발행위와 관련하여, 위 토지사용승낙서에 사용기간과 일자를 명시하고별지 계약서를 첨부할 것’이 포함되어 있었다(을 제11호증)
원고측4명은 잔금일인 2017. 9. 20.경 아래와 같은 내용의 영수증 및 약정서(이하‘2017. 9. 20.자 약정서’라 한다)를 작성하여 피고에게 교부하였다(갑 제3호증).
마. 피고는 2017. 12. 28. 원고측4명을 상대로, 이 사건 매매가 무효 또는 해제로 인해 그 효력이 소멸되었다고 주장하며 매매대금의 반환 등을 구하는 소송을 제기하였으나, 2018. 7. 13. 법원으로부터 피고의 청구를 기각하는 판결을 선고받았고(대구지방법원 김천지원 2017가합16429호), 2019. 5. 1. 항소기각 판결이 선고되어(대구고등법원2018나23569, 피고는 항소심에서 D, E에 대한 소를 취하하였다), 2019. 5. 18. 제1심판결이 확정되었다(갑 제4호증의 1 내지 5호증의 2, 이하 위 소송을 ‘선행소송’이라 하고,판결을 ‘선행확정판결’이라 한다).선행확정판결은, ① 피고의 무효주장을 배척한 이유로 ‘농지취득자격증명은 등기취득의 요건에 불과하므로 이 사건 매매가 무효라고 볼 수 없다’는 것을 들고 ② 피고의해제주장을 배척한 이유로 ‘㉠ 피고가 적법한 잔금지급의무의 이행 또는 이행제공을하지 않은 이상 원고측4명이 토지사용승낙서 추가교부를 거절한 것은 동시이행항변권에 근거한 것이어서 정당하므로 채무불이행이 있었다고 볼 수 없고, ㉡ 원고들 대리인 방성봉이 이 사건 매매대금 외에 2,000만 원의 추가지급을 언급하였더라도 이를 이행거절로 평가할 수 없으며, ㉢ 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정변경도 없다’는 것을들고 있다.
바. 소외 D는 2019. 8. 6. 원고들, E를 상대로, 이 사건 토지들을 포함한 원고측4명 공유토지 전부에 대한 공유물분할청구의 소를 제기하였고, 제1심법원은 2020. 5. 20.대금분할판결을 선고하였으며, 이에 불복하여 원고들이 항소하였으나, ‘원고측4명공유토지를 경매에 부쳐 경매비용을 공제한 나머지를 각 1/4씩 분배한다’는 내용의 2020.12. 21.자 화해권고결정이 2021. 1. 13. 확정되었다(을 제27, 28호증, 이하 ‘이 사건 공유물분할결정’이라 한다). D의 신청에 따라 이 사건 토지들을 포함한 원고측4명공유토지에 관하여 2021. 1. 26. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 내려졌고, 2021. 1. 27.위 경매개시결정의 기입등기가 마쳐졌다(이하 위 경매를 ‘이 사건 공유물분할경매’라한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 5호증의 2, 제16, 17호증, 제18호증의 1, 2, 제22 내지 27, 34호증, 을 제1호증의 1 내지 3호증의 6, 제5호증, 제9호증의 1 내지 9, 제10, 11호증, 제25 내지 31, 35호증의 각 기재, 당심증인 D의 증언, 변론 전체의 취지
2. 매매대금 지급의무의 발생 (긍정)
가. 원고의 주장
이 사건 매매는, 원고측4명이 피고에게 이 사건 토지들에 관한 원고들 지분 각 1/4씩을 합계 23억 4,270만 원에 매도하는 것인바, 원고들의 각 지분에 해당하는 매매대금은 원고별로 각 585,675,000원(= 23억 4,270만 원 × 1/4)이다. 원고들은 피고로부터각 301,925,000원을 지급받았고, 피고가 승계하여 부담하기로 약정한 원고A채무근저당권의 피담보채무 2억 원도 공제되어야 하므로, 피고는 원고 B에게 283,750,000원(=585,675,000원 – 301,925,000원), 원고 A에게 83,750,000원(= 위 283,750,000원 –200,000,000원) 및 각 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 판단
앞서 본 이 사건 매매계약서에 의하면, 원고측4명은 피고에게 이 사건 토지들을 23억 4,270만 원에 매도하면서 매도인별로 각각 지급받을 매매대금을 구분하여 계약서에기재하지 않은 사실이 인정된다.
살피건대 피고가 원고측4명 중 1명에게 대금의 전액을 지급하기로 합의하였다는 증거가 없는 점, 원고측4명은 이 사건 매매목적물 동일한 비율로 공유하고 있는 점을 종합하면, 이 사건 매매계약은 피고가 원고측4명에게 1인당 이 사건 매매대금 중 1/4인585,675,000원(= 23억 4,270만 원 × 1/4)을 지급하기로 합의한 것으로 봄이 타당하다.
따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 위 585,675,000원의 범위 내에서 원고들이구하는 바에 따라 원고 B에게 283,750,000원, 원고 A에게 83,750,000원을 지급할 의무가 있다.
다. 지연손해금 부분 (부정)
원고들의 주장은, 피고가 원고들에게 위 매매대금의 지연손해금도 지급할 의무가 있다는 것이다.
살피건대, 뒤에서 보는 것과 같이 원고들은 피고에게 이 사건 토지들 중 원고들 지분에 관한 이 사건 제한물권등기들을 말소하고 그 소유권을 이전할 의무가 있고, 이러한 의무는 피고의 대금지급의무와 서로 동시이행관계에 있는 점, 매수인은 목적물의 인도를 받은 날부터 매매대금에 대한 이자를 지급할 의무가 발생하는 점(민법 제587조)을 종합하면, 피고는, 원고들이 피고에게 이 사건 제한물권등기를 말소한 상태에서 원고들 공유지분에 관한 소유권이전등기를 절차를 이행한 후에 비로소 매매대금지급의 무의 이행지체에 빠진다고 볼 것이다.
갑 제6, 7, 8호증의 각 기재에 의하면, 원고들의 대리인 김형규 변호사가 2019. 6.3. 및 2019. 6. 24. 피고에게 각 내용증명을 발송하였고, 그 내용은 ‘이 사건 토지들의 소유권이전등기에 필요한 서류와 원고들 인감을 소지하고 있으니, 그 교부를 받음과 동시에 매매대금을 지급하라’인 사실이 인정된다.
그러나 위 인정사실 및 원고들이 제출한 증거로는, 원고들이 피고에게 자신들의 채무(이 사건 제한물권의 말소등기 및 소유권이전등기)의 이행을 제공하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고가 대금지급채무의 이행지체 상태에 빠졌다고 볼 수 없으니, 원고들의 지연손해금 주장은 이유 없다.
3. 착오에 기한 이 사건 매매의 취소 여부 (부정)
가. 피고의 주장
이 사건 매매 당시, 피고는 장차 이 사건 토지들을 포함한 3,000평 이상의 사업부지를 확보하여 자원시설 파분쇄업을 위한 공장 등을 신축하고 폐기물재활용시설을 설치하여 운영하려고 계획하고 있었고, 원고들도 이를 잘 알고 있었다.
그런데 이 사건 토지들은 개발규모가 5,000㎡인 경우의 개발행위허가에 필요한 폭6m 이상의 진입도로를 갖추지 못하여 관련 법령에 따라 개발행위허가를 받을 수 없는하자가 있었고, 피고는 개발행위허가를 받을 수 있다고 믿고 착오에 빠져 이 사건 매매에 이르렀으며, 이는 원고들이 유발한 계약의 중요 부분에 관한 착오에 해당하므로, 피고는 이 사건 매매를 취소한다.
나. 법리
동기의 착오가 법률행위의 내용 중 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 처지에 있었더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 중요한 부분에 관한것이어야 한다(대법 2000. 5. 12. 선고 2000다12259 판결 등 참조).
공장의 신축부지로 사용하기 위하여 매입한 토지가 농지의 전용을 제한하는 법령에 의한 복잡한 절차를 거쳐야만 공장의 부지로 사용할 수 있다는 사실을 매수인이 알고 있었고, 또 그 토지가 곧바로 공장의 부지로 전용될 수 있다는 것을 당사자들이 의사표시의 내용으로 삼지 않은 경우, 매수인은 동기의 착오를 이유로 의사표시를 취소할 수 없다(대법원 1997. 4. 11. 선고 96다31109 판결 등 참조).
다. 판단
아래 2) 기재 사실 내지 사정에 비추어 볼 때, 아래 1) 기재 사실 내지 사정 및 피고가 제출한 증거로는, 이 사건 매매 당시 피고가 원고들에게 표시한 착오에 빠져 있었다거나, 그 착오가 법률행위의 내용이 된 중요 부분에 착오에 해당한다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 착오취소 주장은 이유 없다.
1) 위 인용증거, 을 제22, 23, 24, 26호증의 각 기재에 의하면, 아래 ①, ② 기재 사실 내지 사정이 인정된다.
① 피고는 이 사건 매매계약 후 원고측4명로부터 교부받은 토지사용승낙서를 첨부하여 2017. 7. 10. 구미시에 이 사건 토지들 지상에 건물을 신축하는 건축허가를 신청하였으나, 2017. 8. 21. 구미시로부터 민원서류 보완·보정요구를 받았다. 그 보완·보정 요구의 내용에는 ‘부지내 진출입로 중간부 선형완화 검토(3. 개발행위 관련)’, ‘산동면도중리 산154-2번지 진입도로에 대해 건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로공사 준공 후 재협의 바람’이라는 진입도로 관련 사항이 포함되어 있다.
② ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 제58조 제3항, 같은 법 시행령 제56조 제4항의 위임에 따라 개발행위의 기준을 구체화한 국토부훈령인 개발행위허가운영지침(을제22호증, 이하 ‘국토부지침’이라 한다)에 의하면, ‘도로에 접속되지 않은 토지에 관한 개발행위의 허가를 받으려면 진입도로를 개설해야 하고 진입도로의 폭은 개발규모가 5,000㎡ 미만은 4m 이상, 5,000㎡ 이상 3만㎡ 미만은 6m 이상, 3만㎡ 이상은 8m 이상으로서 개발행위규모에 따른 교통량을 고려하여 적정 폭을 확보하여야’ 한다.
이 사건 토지들의 진입도로로 사용될 예정이었던 구미시 산동면 도중리 산154-2 구거(이하 ‘산154-2구거’라 한다)에 관한 토지이용계획확인서에는, 위 토지에 관하여 ‘소로2류(폭8m~10m)’라는 기재가 있으나, 2017. 9.경 피고가 한국국토정보공사 구미지사에 의뢰하여 한 경계복원측량 결과에 의하면 산154-2구거의 도로폭은 6,550mm,5,290mm, 6,867mm, 5,724mm, 6,714mm이고(을 제24호증), 지적경계선을 기준으로 한 측량감정결과에 의하더라도 폭 6m에 미달하는 부분이 있다(을 제26호증).
2) 위 인용증거, 갑 제11, 13, 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래 ①, ②, ③, ④ 기재 사실 내지 사정이 인정된다.
① 이 사건 매매계약 당시 피고가 원고들에게 ‘이 사건 토지들을 매수한 뒤 일정한 폭 이상의 진입도로가 요구되는 개발행위를 위하여 이 사건 매매계약을 한다’는 점을 알렸다거나, 이러한 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 표시하였음을 인정할 객관적 증거가 없다.
② 이 사건 토지들의 지목은 임야, 전이고, 임야 또는 전으로 사용할 경우 피고가 주장하는 폭 이상의 진입도로가 있어야 하는 것은 아니므로, 현재 피고 주장하는 폭이상의 진입도로가 없다는 것은 이 사건 토지들 자체의 객관적 하자라고 볼 수 없다.
피고는 이 사건 토지들의 소유권을 취득한 후 인접 토지를 매수하거나 인접토지 소유자로부터 토지사용승낙을 얻는 등 스스로의 노력에 의하여 진입도로를 개설할 수 있다고 보인다.
③ D는 2016. 2. 3. 위 분할전농지, 분할전임야 중 일부 지상에 건물을 신축하는 선행D건축허가(대지면적 4,836㎡, 건축면적 1,398.4㎡)를 받으면서 이 사건 토지들의 진입로와 동일한 산154-2구거를 도로부지로 삼았는데, D는 선행D건축허가를 받을 당시 설계자를 건축사 F로 신고하여 허가를 받았다(갑 제24, 25호증). 피고의 대표이사 F은 개발행위의 전문가인 건축사 자격이 있으므로, 피고가 추진하는 개발행위의 가능성을 스스로 평가한 뒤 이 사건 매매에 이른 것으로 보인다.
④ 피고가 구미시로부터 받은 건축허가 관련 보완요구 사항에는 진입도로에 관한 사항 이외에도, 사전재해, 농지전용, 개발행위, 산지전용, 공유수면, 디자인, 수도공급등 크게 7개 항목과 관련된 다수의 세부적인 보완사항이 포함되어 있다.
피고는 2017. 9. 21. 및 2017. 12. 10. 위 보완요청에 대한 연기신청서를 제출하였을 뿐 다른 보완요구사항을 이행하지 아니한 상태에서, 2018. 1. 24. 스스로 건축허가신청을 취하하였다(갑 제11, 13, 14호증). 위 보완요구사항 중 진입도로와 관련된 내용은, ‘부지내 진출입로 중간부 선형완화검토(3. 개발행위 관련)’, ‘(생략) 진입도로에 대해 건축법 제2조 제1항 제11호나목에 따른 도로공사 준공 후 재협의 바람[5. 공유수면(건설과) 관련]’인바, ㉮ 피고가 특정 폭이상의 진입도로를 확보할 것을 명시하여 요구받지는 아니한 점, ㉯ 국토부지침에 의하더라도 일정한 경우에는 개발규모에 따른 도로폭 기준이 적용되지 아니하고[3-3-2-1도로, (3)항)], 지역여건이나 사업특성을 고려하여 법령의 범위 내에서 도시계획위원회심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수도 있는 점[3-3-2-1 도로, (4)항], ㉰ 위 구거의폭 중 좁은 구간은 5,290㎡, 넓은 구간은 6,867㎡에 이르러 국토부지침상 개발규모 5,000㎡ 이상인 경우 개발허가 시 요구되는 6m과 크게 차이가 나지 않고, 이 사건 토지들에 인접하여 피고 측 사내이사인 D가 이미 선행D건축허가를 받기도 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 이 사건 토지들에 건축허가 및 개발행위허가를 받는 것이 전혀 불가능하다고 볼 수 없다.
4. 이 사건 매매의 해제 여부 (부정)
가. 피고의 주장
이 사건 토지들의 개발행위허가에 필요한 폭의 진입도로가 확보되어야 피고는 건축허가를 받아 공장을 신축할 수 있고, 특히 이 사건 토지들 중 지목이 농지인 토지의 경우 법인인 피고로서는 농지전용허가를 받아 농지취득자격증명을 받거나 농지의 지목을 변경하여야만 소유권을 취득할 수 있다.
그런데 이 사건 토지들에 필요한 진입도로가 없을 뿐 아니라, 원고측4명이 토지사용승낙서 추가교부를 거절함으로써 건축허가가 실효되어 피고가 건축허가에 따른 농지전용허가의제 및 농지취득자격증명을 받지 못하게 되었으므로, 피고가 그 소유권을 취득하는 것이 불가능하고 계약목적을 달성할 수 없게 되었다. 이 사건 매매에 기한 원고들의 의무는 원고들의 귀책사유로 이행불능이 되었는바, 피고의 해제통지에 따라 이 사건 매매는 적법하게 해제되었다.
나. 판단
앞서 본 것과 같이, 피고는 원고측4명로부터 교부받은 토지사용승낙서를 첨부하여 건축허가를 신청하였다가 구미시장으로부터 보완요구를 받은 사실, 원고들은 피고에게 토지사용승낙서를 추가로 교부하지 아니하였고, 피고는 2018. 1. 24. 건축허가 신청을 취하한 사실이 인정된다.
살피건대, 위 인용증거, 변론 전체의 취지 및 앞서 본 바에 따른 아래 ① 내지 ④기재 사실 내지 사정에 비추어 볼 때, 위 인정사실 및 피고가 제출한 증거로는, 피고가 이 사건 매매의 계약목적을 달성할 수 없게 되었다거나, 원고들의 의무가 그 귀책사유로 이행불능이 되었다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 해제 주장은 이유 없다.
① 원고측4명과 피고 사이에 이 사건 토지들과 관련한 개발행위를 할 것을 이 사건 매매계약의 내용 또는 조건으로 하였다고 인정할 수 없으므로, 설령 피고가 당초 계획하였던 대로 개발행위를 할 수 없게 되었더라도, 원고들이 채무를 불이행한 것으로 볼수 없다.
앞서 본 것과 같이, 피고는 스스로 건축허가신청을 취하한 것이고, 피고가 이 사건토지들에 관한 진입도로를 확보하여 건축허가 및 개발행위허가를 받는 것이 불가능하였다고 볼 수도 없다.
② 농지를 취득하려는 자가 농지에 대한 매매계약을 체결하는 등으로 농지에 관한 소유권이전등기청구권을 취득하였다면, 농지취득자격증명 발급신청권을 보유하게 된다 (대법원 2018. 7. 11. 선고 2014두36518 판결 등 참조). 농지취득자격증명은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐 농지취득의 원인이되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니라고 할 것이므로 농지에 관한 소유권 이전등기청구소송에서 원고가 농지취득자격증명을 발급받지 못하였다고 하더라도 피고는 자신의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 내세워 원고의 청구를 거부할 수 없다(대법원 2006. 1. 27. 선고 2005다59871 판결 참조).
따라서 이 사건 토지들의 소유권을 취득하기 위하여 농지취득자격증명을 받아야 하는 책임은 피고에게 있으므로, 피고는 농지취득자격증명을 발급받을 수 없다는 이유로대금지급을 거절할 수 없다.
③ 이 사건 매매계약의 잔금일에 작성된 2017. 9. 20.자 약정서에 의하면, 원고측4명은 피고의 대금지급과 동시이행으로 토지사용승낙서 등 이 사건 토지들 중 지목이 농지인 토지의 전용허가에 필요한 서류를 제출하는 데 협조할 의무를 부담한다.
피고가 원고측4명에게 잔금을 지급할 의무의 이행을 제공하였다고 볼 수 없으므로, 원고들이 그와 동시이행관계에 있는 토지사용승낙서 등 이 사건 토지들 중 농지의 전용허가에 필요한 서류를 제출하는 데 협조할 의무의 이행을 거절한 것은 정당하다.
④ 원고측4명은 피고로부터 잔금을 수령함과 동시에 피고가 농지취득자격증명을 발급받을 수 있도록 토지사용승낙서를 피고에게 교부할 가능성이 있으므로, 피고가 농지취득자격증명을 발급받을 수 없는 것이 이미 확정되었다고 볼 수 없다.
5. 공유물분할 관련 항변에 관한 판단 (배척)
가. 당사자의 주장
1) 피고의 주장
이 사건 토지들에 관하여, D의 공유물분할청구에 따라 법원이 이 사건 토지들을 경매에 부쳐 그 대금을 분할하는 내용으로 2020. 12. 12.자 화해권고결정을 하여 그 결정이 확정되었고, 그에 따라 이 사건 공유물분할경매 개시결정이 내려져 그 기입등기가 마쳐졌다. 피고가 원고측4명에게 매매대금을 지급하고 그 지분을 이전받더라도 이사건 공유물분할경매에 의하여 소유권을 상실할 염려가 있으므로, 원고들의 각 지분에관한 소유권이전의무는 이행불능이 된 것이나 마찬가지인바, 피고는 불안의 항변권 등을 유추적용하여 매매대금지급을 거절할 수 있다.
2) 원고들의 주장
원고들이 이 사건 토지들에 관한 공유지분을 상실하지 않은 이상 소유권이전의무가 이행불능으로 되었다고 볼 수 없다. 원고들이 피고에게 소유권이전의무의 이행을 제공하여 피고를 이행지체에 빠뜨린 후 이 사건 공유물분할결정이 내려진 점, 피고와 이해관계를 같이 하는 D가 제기한 소송에서 이 사건 공유물분할결정이 내려진 점 등을 고려하면, 이 사건 공유물분할결정은 피고의 귀책사유로 내려진 것이므로 피고는 그것을 이유로 대금지급을 거절할 수 없다.
나. 법리
민법 제588조에 의하면, 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다.
민법 제536조 제2항에 따라 선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란한 현저한 사유가 있는 때에 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 경우란, 선이행의무를 지게 된 채권자가 계약성립 후 채무자의 신용불안이나 재산상태의 악화 등 사정으로 반대급부를 이행받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 인하여 당초의 계약내용에 따른 선이행의무를 이행케 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 말하는 것으로, 이와 같은 사유는 당사자 쌍방의 사정을 종합하여 신중히 판단하여야 한다(대법원 2005. 6. 24. 선고 2005다17501 판결 등 참조).
공유물분할은 형식적으로 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매이나 실질적으로는 공유물에 분산되어 있는 지분을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 소유형태를 변경한 것에 불과하다(대법 2016. 5. 27. 선고 2014다230894 판결 참조).
공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 부쳐 그 매각대금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 공유자우선매수가 적용되지 아니한다(대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정 등 참조).
다. 판단
앞서 본 바에 의하면, 이 사건 토지들을 경매에 부쳐 대금분할하는 내용의 이 사건 공유물분할결정이 확정되었고, 그에 따라 임의경매개시결정이 내려져 그에 관한 기입등기가 마쳐진 사실이 인정된다.
살피건대 ① 현재 원고들은 이 사건 매매목적물을 소유하고 있고 피고에게 이 사건 매매목적물의 소유권을 이전할 의사가 있는 점, ② 이 사건 공유물분할경매를 신청한D는 피고 발행주식의 25%를 보유한 피고의 사내이사이므로, 만일 원고들이 이 사건공유물분할경매에 의하여 이 사건 토지들에 관한 공유지분을 상실하기 전에 피고에게 그 공유지분을 이전할 경우, 피고는 D에게 영향력을 행사하여 이 사건 공유물분할경매의 신청을 취하시킬 가능성이 있는 점, ③ 피고의 대금지급의무는 원고들의 공유지분이전의무와 동시이행관계에 있으므로 피고가 대금지급을 거절할 수 있는 시기는 원고들이 공유지분이전의무를 이행할 때까지인 점 등에 비추어 볼 때, 피고가 이 사건 공유물분할결정의 존재 또는 이 사건 공유물분할경매의 존속을 사유로 하여 대금지급의 무의 이행을 거절할 수는 없다고 할 것이므로, 피고의 주장은 이유 없다.
6. D, E 지분 관련 동시이행항변에 대한 판단 (배척)
가. 당사자들의 주장
1) 피고의 주장
피고는 이 사건 토지들 지상에서 개발행위를 하여 폐기물사업을 진행할 계획을 가지고 있었고 이를 이 사건 매매의 목적 내지 계약내용으로 삼았는바, 원고측4명은 피고에게 이 사건 토지들에 관한 지분 전부를 일체로서 이전할 불가분채무를 부담하므로, 피고는 원고들로부터 D, E의 각 1/4 지분을 포함한 이 사건 토지들 전부에 관한 소유권이전등기를 받음과 동시에 매매대금을 지급할 의무가 있다.
2) 원고들의 주장
이 사건 매매계약에 의하면, 원고들의 의무는 원고들의 공유지분을 피고에게 이전하는 것일 뿐 소외 D, E의 공유지분을 이전하는 것이 아니므로, 피고의 동시이행항변은 이유 없다.
나. 법리
하나의 부동산을 수인이 공유하는 경우 각 공유자는 각 그 소유의 지분을 자유로이 처분할 수 있으므로, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 그 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약에 의하여 동일한 매수인에게 매도하는 경우라도 당사자들의 의사표시에 의하여 각 지분에 관한 소유권이전의무, 대금지급의무를 불가분으로 하는 특별한 사정이 없는 한 실질상 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다고 할 것이다(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다59745 판결 등 참조).
다. 판단
앞서 본 것과 같이, 원고측4명은 2015. 9. 16. 위 분할전임야, 분할전토지에 관하여 각 1/4 지분씩의 소유권이전등기를 마쳤고, 이 사건 토지들에 관하여 이 사건 제한물권의 설정등기를 한 사실, 위 각 토지 중 일부에 관하여 D가 그 앞으로 선행D건축허가를 받고 그 건축부지에 불포함된 이 사건 토지들이 분필되었고, 이후 이 사건 토지들에 관하여 이 사건 매매가 체결된 사실, 이 사건 매매계약서에 원고측4명의 지분별로 매매대금이 특정되어 있지 않은 사실이 인정된다.
살피건대, 위 인용증거, 당심증인 D의 증언, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래 ①, ②, ③ 기재 사실 내지 사정을 종합하면, 피고는, 원고측4명의 공유지분 전부를 이전받음과 동시에 원고측4명에게 대금을 지급하기로 합의한 것이 아니라, 원고측4명이 개별적으로 소유하는 공유지분을 이전받음과 동시에 해당 공유지분에 해당하는 대금을 개별적으로 지급하기로 합의하였다고 봄이 타당하므로, 피고의 동시이행항변은 이유 없다.
① 이 사건 매매의 매도인 중 D는 피고 회사 발행주식의 25%를 보유한 피고회사의 사내이사이고, E는 피고 회사의 감사이고 그 남편 F이 피고 회사 발행주식의 50%를 보유한 피고 회사의 대표이사이다(갑 제37호증, 당심증인 D의 증언). F은 선행D건축허가 당시 건축설계를 하였고, D는 선행소송의 본인신문과정에서는 피고 회사를 F과 동업으로 경영하고 있다고 진술하였다(갑 제40호증 4면). 따라서 원고측4명의 일부인 D,E는 원고들보다는 피고와 이해관계를 같이 한다고 인정된다.
원고측4명의 일부인 D, E는 피고에게 이 사건 토지들에 관한 공유지분을 이전할것인지 여부를 결정함에 있어서 원고들이 아니라 피고의 의사를 반영할 것이므로, 만일 피고가 원고측4명의 공유지분 전부를 이전받을 때까지 원고들에게 대금을 지급하기를 거절할 수 있다고 할 경우, 원고들은 피고와 이해관계를 같이 하는 D, E가 피고에게 공유지분을 이전할 경우에 한하여 피고에게 대금을 청구할 수 있다는 결과가 된다.
② 피고는 원고들에게 이 사건 매매대금으로, 2017. 5. 23. 각 5,000만 원, 2017. 6.30. 각 5,000만 원, 2017. 8. 1. 각 5,000만 원, 2017. 9. 1. 각 150,962,500원을 지급하여 원고별로 합계 300,962,500원을 지급한 반면, 이 사건 토지들의 공유자들 중 D, E에게는 전혀 매매대금을 지급하지 아니하였다.
피고는 잔금일인 2017. 9. 20. 그 은행직원에 302,143,627원을 보관한 상태에서, 그 직원에게 ‘원고 B에게 8,450만 원, 원고 A에게 8,900만 원을 송금해라’는 취지의 문자메시지를 보냈는데, 피고가 잔금일 이전에 지급한 매매대금은 601,925,000원이고 위송금예정액을 더하더라도 775,425,000원이어서 매매대금 총액 23억 4,270만 원에 현저히 미달한 점에 비추어 볼 때, 피고는 D, E에게는 매매대금을 지급하지 않은 상태에서 먼저 원고들의 공유지분을 이전받을 것을 예정한 것으로 보인다.
피고가 선행소송에서 한 주장은, ‘이 사건 매매 시 이 사건 토지들에 설정되어 있던 원고 A, 소외 D의 각 근저당채무를 공제하기로 합의하였고, D, E의 지분매매대금은 피고가 이 사건 토지들의 소유권을 취득한 뒤 이를 담보로 대출을 받아 별도로 지급하기로 약정하였으므로, 피고는 D, E에 대하여 당장 잔금지급의무가 없다’는 것인데(갑 제4호증의 2 제7면), 이는 원고들에 대한 대금지급의무와 D, E에 대한 대금지급의무는 별 개임을 전제로 한 것이다.
③ 피고가 이 사건 매매를 통하여 이 사건 토지들을 취득한 뒤 개발행위를 하여 폐기물처리사업을 하려고 계획하고 있었더라도, 이러한 사정이 계약의 내용이 되지 아니하였음은 앞서 본 것과 같다. 피고는 원고들로부터 이 사건 토지들의 각 원고들 지분을 이전받은 뒤, 피고와 특수관계에 있는 D, E로부터 나머지 지분을 순차로 이전받음으로써 이 사건 토지들의 소유권을 전부 취득할 수 있다.
7. 제한물권말소와 대금지급의 동시이행 여부 (긍정)
가. 당사자의 주장
1) 피고의 주장
원고들은 피고에게 근저당권설정등기 등 원고들의 공유지분에 관한 부담을 제거한상태로 완전한 소유권을 이전할 의무가 있고, 이는 피고의 대금지급의무와 동시이행관계에 있다.
2) 원고들의 주장
이 사건 제한물권 중 D채무근저당권의 경우 원고들과 무관하므로 원고들이 말소할 의무가 없고, 원고A채무근저당권의 경우 피고가 그 피담보채무를 인수하고 매매대금에서 그 피담보채무액을 공제하기로 합의함에 따라 원고들은 위 공제액 2억 원을 제외한 나머지 매매대금을 청구하고 있으므로, 원고들은 이 사건 제한물권설정등기들이 그대로 존속한 상태로 피고에게 공유지분을 이전할 의무가 있을 뿐이다.
나. 법리
매매목적물인 부동산에 지상권설정등기, 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 이와 같은 등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결, 대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다50688 판결 등 참조).
근저당권설정등기가 되어 있는 부동산을 매매하는 경우에는 매수인이 근저당권의 피담보채무를 인수하여 그 채무금 상당을 매매잔대금에서 공제하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 매도인의 근저당권설정등기의 말소 및 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행관계에 있다. 근저당권설정등기의 말소의무에 관한 이행제공은 그 근저당채무가 변제되었다는 것만으로는 부족하고 근저당권설정등기의 말소에 필요한 서류까지도 준비함이 필요하다(대법원 1979. 11. 13. 선고 79다1562 판결 등 참조).
다. 동시이행관계 유무 (긍정)
앞서 본 이 사건 매매계약에 의하면, 원고측4명은, 피고가 승계하기로 합의하는 권리 및 금액을 제외하고는 이 사건 제한물권을 말소하여 완전한 소유권을 피고에게 이전하여야 하고, 이 사건 제한물권의 효력은 원고들의 공유지분에도 미치므로, 원고들은 특별한 사정이 없는 한 피고에게 원고들의 공유지분에 관한 이 사건 제한물권을 말소한 상태로 완전한 공유지분을 이전할 의무가 있다.
살피건대, 위 인용증거, 을 제16호증의 1 내지 15의 각 기재, 당심증인 D의 증언, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래 ①, ② 기재 사실 내지 사정에 비추어 볼때, 원고들이 제출한 증거로는, 피고가 이 사건 제한물권의 피담보채무 중 일부를 승계하기로 합의하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들은 이 사건 제한물권설정등기를 전부 말소한 상태로 완전한 소유권을 피고에게 이전할 의무가 있고, 이는 피고의 대금지급의무와 동시이행관계에 있다고 할 것이니, 원고들의 주장은 이유 없다.
① 이 사건 매매계약서에는 피고가 이 사건 제한물권의 부담을 인수한다는 기재가 없다. 선행확정판결도, 원고측4명과 피고 사이에 이 사건 제한물권의 피담보채무 8억원을 균분하여 매매대금에서 공제하기로 합의하였다거나, 이 사건 제한물권의 피담보채무 중 원고A채무에 대한 면책적 채무인수약정이 있었다고 보기 어렵다고 판단하였다.
② 피고의 주장은, 이 사건 토지들의 매매대금 2,342,700,000원으로부터 원고 A 근저당권, D 근저당권의 피담보채무 합계액 8억 원을 공제한 뒤 이를 지분비율로 나눈 금액인 385,675,000원[= (2,342,700,000원 – 800,000,000원) × 1/4]이 원고별 매매대금이고, 원고들이 각 지급받은 301,925,000원을 공제한 84,712,500원이 그 잔액이라는 것일 뿐이므로, 피고가 이 사건 제한물권을 말소하지 않기로 합의하였다는 원고들의 주장을 자백한 것은 아니다
라. 소결론
따라서 피고는,
(1) 원고 A이 피고에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 각 1/4 지분에 관하여 ① 대구지방법원 구미등기소 2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채무자A, 채권최고액 6억 원의 근저당권설정등기, ② 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채무자 D, 채권최고액 6억 원의 근저당권설정등기, ③ 같은 등기소 2015. 9.16. 접수 제68046호로 마친 지상권설정등기의 각 말소등기절차를 마친 상태로 2017.5. 23.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행함과 동시에, 원고 A에게83,750,000원을 지급할 의무가 있다,
(2) 원고 B이 피고에게 별지 목록 기재 각 부동산중 각 1/4 지분에 관하여 ① 대구지방법원 구미등소 2015. 9. 16. 접수 제68045호로 마친 채무자 A, 채권최고액 6억 원의 근저당권설정등기, ② 같은 등기소 2015. 9. 16.
접수 제68045호로 마친 채무자 D, 채권최고액 6억 원의 근저당권설정등기, ③ 같은 등기소 2015. 9. 16. 접수 제68046호로 마친 지상권설정등기의 각 말소등기절차를 마친 상태로 2017. 5. 23.자 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기절차를 이행함과 동시에, 원고 B에게 283,750,000원을 지급할 의무가 있으므로, 원고들의 매매대금지급 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있고, 그 나머지는 이유 없다.
8. 결론
원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.