2021. 8. 18.선고 대구고등법원 2019나26398 부당이득금(확정)
[민사] 원고가 건축허가를 받은 아파트건축예정부지 내에 있는 토지는 피고와 소외인이 공유하고 있던 중 그 공유자인 소외인이 원고와 사이에 갑토지 전부를 원고에게 매도하는 제1차매매계약을 체결하였고, 원고는 소외인이 지정한 피고의 예금계좌에 계약금을 입금하였는데, 피고는 계약금을 인출하고 나서 제1차매매계약은 무효라고 주장하면서 원고에게 소유권이전등기할 것을 거부하였고, 원고는 건축자금대출을 받기 위하여 피고와 사이에 새로 제2차매매계약을 체결하면서 제1차매매계약이 정한 대금의 5.6배로 대금을 인상기로 합의한 것은 민법 제104조의 불공정행위이므로, 제2차매매계약이 정한 대금 중 시가의 3배까지는 유효이고 그 초과부분은 무효라고 판단한 예 [대구고등법원 2019나26398 부당이득금(확정)]
| 제104조(불공정한 법률행위) 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다. |
사 건 2019나26398 부당이득금
원고, 항소인 주식회사 H산업개발
부산
대표자 사내이사 A
소송대리인 변호사 ○○, ○○
피고, 피항소인 주0향
대구
송달장소 대구
소송대리인 법무법인 ○○
담당변호사 ○○
제 1 심 판 결 대구지방법원 서부지원 2019. 11. 14. 선고 2018가합53393 판결
변 론 종 결 2021. 6. 23.
판 결 선 고 2021. 8. 18.
주 문
1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고는 원고에게 2,042,500,000원 및 이에 대하여 2019. 1. 11.부터 2021. 8. 18.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 원고가 당심에서 추가한 선택적 청구 중 제1항 기재 금액을 초과하여 청구한 부분을 기각한다.
3. 소송 총비용은 각자 부담한다.
4. 제1항 중 금전지급 부분은 가집행할 수 있다.
청구취지 및 항소취지
제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 4,000,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구를 선택적으로 추가하였다).
이 유
1. 기초사실
가. 원고는 대구 달서구 대천동(이하 ‘대천동’이라고만 한다) 일대(이하 ‘이 사건 사업부지’라 한다) 지상에 아파트를 건설하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 하는 회사이다. 피고는 1992. 2. 4. B와 혼인하였다가, 2013. 5.경 이혼하였다.
나. 이 사건 사업부지 내에 있던 대천동 답 1,000㎡(이하 ‘분할전토지’라 한다)의 2015. 9. 22. 당시 등기부상 소유자는 C과 피고였다(각 공유지분 1/2). D은 E와 B의 위임을 받아(이하 3인을 통틀어 ‘D 등’이라 한다) 등기부상 분할전토지의 1/2 지분의 소유자인 피고가 아니라 D 등이 분할전토지 중 500㎡를 실제로 소유하고 있다고 주장하여서 2015. 9. 22. 피고 명의를 사용하여 원고와 사이에, 피고가 원고에게, 분할전토지 중 500㎡를 대금 1,132,500,000원에 매도하되, 계약금 113,250,000원을 이 사건 사업부지 95%에 대한 계약이 완료될 때 지급받고, 잔금 1,019,250,000원을 이 사건 사업계획 승인완료일로부터 90일 이내에 지급받기로 하는 매매(이하 ‘선행매매’라 한다)의 계약서(갑 제4호증, 이하 갑 제4호증에 의한 계약을 ‘선행매매계약’이라 한다)를 작성하였다. 2016. 11. 4. 분할전토지로부터 대천동 500㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)가 분할되었다.
원고는 2018. 1. 2. 주식회사 ◎◎[이하 ‘(주)◎◎’라 한다] 명의로, 피고 명의 예금계좌(농협 1○○-○○-○○, 이하 ‘피고 계좌’라 한다)에 계약금 113,250,000원을 송금하였다(갑 제5호증의 1, 2).
다. 피고는 원고에게, ① 2018. 1. 15. ‘이 사건 토지에 대한 매매계약서가 매도인의 동의 없이 작성되었고, 계약금이 피고의 계좌에 입금되어 그 사유를 알고자 하니 연락을 바란다’는 내용의 내용증명 우편을 보내고, ② 2018. 1. 29. 다시 ‘원고가 원본 계약서라고 하면서 처음 작성된 계약서와 다른 계약서를 피고에게 교부하였으나 피고가 이를 검토한 결과 원본 계약서라고 볼 수 없으니 원고는 보관 중인 진정한 원본 계약서를 피고에게 교부할 것을 요구한다’는 내용의 내용증명 우편을 보냈다.
이에 대하여 원고는 피고에게, ① 2018. 2. 2. ‘선행매매계약은 정상적으로 체결되었고, 피고가 확인한 계약서 사본은 원본 계약서와 동일한 것이며, 위 계약서에 따라 토지사용승낙서(인감증명서 첨부)를 2018. 2. 5.까지 제출하길 바란다’는 내용의 내용증명 우편을 보내고, ② 위 기한까지 피고로부터 토지사용승낙서를 제출받지 못하자, 다시 2018. 2. 8.과 2018. 2. 19. ‘선행매매계약이 적법하게 체결되었으므로 계약서 조항에 따라 빠른 시일 내에 토지사용승낙서를 교부해 줄 것을 요청하고, 피고가 요청에 불응할 경우 법적 조치를 취하겠다’는 내용의 내용증명 우편을 보냈다.
이에 대하여 피고는 원고에게, ① 2018. 2. 23. ‘피고는 선행매매계약서에 서명을 한 적이 없고, 원고가 피고에게 교부한 계약서는 원본 계약서라고 볼 수 없으니 이를 교부해줄 것과 선행매매계약 체결 경위에 대한 소명을 바란다’는 내용의 내용증명 우편을 보내고, ② 2018. 4. 19. 위 2018. 2. 23.자 내용증명 우편과 같은 내용에다가 ‘원고가 피고에게 송금한 계약금을 반환하고 새로운 계약서를 작성하기를 원하며, 원고가 피고에게 계약금을 송금한 계좌는 폐기할 것이다’는 내용을 추가한 내용증명 우편을 보냈다.
라. 원고는 2018. 4. 10. 피고를 상대로 선행매매계약을 원인으로 하여 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 청구하는 소송(대구지방법원 서부지원 2018가합50905, 이하 ‘원고 선행소송’이라 한다)을 제기하였다. 피고는 위 소송에서 2018. 7. 10. 선행매매계약 체결 사실을 부인한다고 답변하고, 이와 별도로 2018. 5. 4. 원고를 상대로 선행매매계약이 무효임을 확인할 것을 청구하는 소송(대구지방법원 서부지원 2018가단5335로 접수된 후 이송되어 부산지방법원 동부지원 2018가단5616, 이하 ‘피고 선행소송’이라 한다)을 제기하였다.
마. 원고는 2018. 초까지 이 사건 사업부지 내 토지소유자들과 사이에, 원고가 토지소유자들로부터 이 사건 사업부지 내 토지들을 매수하되, 계약금을 이 사건 사업부지 95%에 대한 계약이 완료될 때 지급하고, 잔금을 이 사건 사업계획 승인완료일로부터 90일 이내에 지급하기로 하는 매매계약을 체결하고, 토지소유자들에게 계약금 합계 21,038,392,242원을 지급하였다. 원고는 해당 토지의 소유자들로부터 이 사건 사업부 중 95% 이상을 사용할 것을 승낙받은 후 2018. 8. 23. 대구광역시장으로부터 총 사업비 726,609,871,000원, 사업시행기간 2018. 10. 1.부터 2021. 11. 30.까지로 정한 이 사건 사업계획을 승인받았고, 2018. 8. 30. 이 사건 사업계획 승인 및 지형도면이 고시되었다(대구광역시 고시 제2018-177호).
바. 원고는 이 사건 사업부지의 소유자들에게 지급할 매매대금 등을 준비하기 위하여 2018. 9. 20. 대구은행 등 금융기관과 사이에, 3,250억 원 규모의 PF자금 대출약정(이하 ‘PF대출약정’이라 한다)을 체결하였는데, 위 대출의 조건은 ‘2018. 9. 21.까지 이 사건 사업부지 전부에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제출하거나 소유권이전등기를 경료하는 것’이었다.
사. 원고는 2018. 9. 21. 피고와 사이에, 피고가 원고에게 이 사건 토지를 대금 6,493,000,000원에 매도하는 내용의 매매(이하 ‘이 사건 매매’라 한다)의 계약서(갑 제10호증, 이하 갑 제10호증에 의한 계약을 이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)를 작성함(계약체결일자는 2018. 8. 21.로 허위 기재함)과 동시에 매매대금을 전부 지급하였는데, 실제로 지급한 금액은 선행매매계약서에 따라 이미 지급한 113,250,000원을 공제한 나머지 6,379,750,000원(= 6,493,000,000원 - 113,250,000원)이었다. 피고는 2018. 9. 21. 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 2018. 9. 21. 당시 이 사건 토지의 시가는 1,483,500,000원이다(시가감정촉탁결과).
아. 원고는 2018. 10. 16. 원고 선행소송을 취하하였고, 피고는 2018. 12. 24. 피고 선행소송을 취하하였다.
자. 원고는 피고를 부당이득죄로 형사고소(대구지방검찰청 서부지청 2019년 형제8084)하였는데, 검사는 2019. 10. 2. ‘피고가 원고의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취득하였다고 보기 어렵다’는 이유로 피고에 대한 부당이득 피의사실에 대하여 혐의없음(증거불충분) 결정을 하였다.
차. 원고가 매수한 이 사건 사업부지는 아파트 부지, 학교부지, 공원, 녹지, 도로 등을 포함하여 총 27,626.85평(= 91,328.44㎡ × 0.3025평/㎡, 소수점 셋째자리 이하 버림)이고, 매매대금 합계는 303,262,191,002원이며 평당 매매대금은 10,977,081원(= 303,262,191,002원 ÷ 27,626.85평, 원 미만 버림, 이하 같다)이다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 법원에 현저한 사실, 갑 제1 내지 제12호증의 14, 제16, 18, 21호증, 을 제1호증의 1 내지 제3호증의 7, 제5호증의 1 내지 제8호증의 4의 각 기재, 당심 법원의 감정인 최○○에 대한 시가감정촉탁결과 및 감정보완촉탁결과, 변론 전체의 취지
2. 부제소합의 유무 (부정)
가. 피고의 주장
원고는 이 사건 매매계약을 체결할 당시 피고와 사이에, 기왕의 소송 등 분쟁을 취하·종결하고 이 사건 토지에 관하여 추가 소송을 제기하지 않기로 하는 부제소합의를 하였으므로, 이 사건 소는 부적법하다.
나. 판단
을 제4호증의 1 내지 제8호증의 4, 제10호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면,
① 원고가 피고를 상대로 이 사건 토지의 처분을 금지하는 2018. 4. 10.자 가처분결정(대구지방법원 서부지원 2018카합5049)을 받고, 2018. 4. 10. 원고 선행소송을 제기한 사실.
② 원고가 2018. 9. 21. 피고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 후 2018. 9. 28. 위 가처분신청을 취하함과 동시에 집행해제신청을 하였으며, 2018. 10. 16. 원고 선행소송을 취하한 사실,
③ 피고 선행소송에서 ‘피고와 원고는 선행매매계약이 무효임을 확인하고, 피고는 나머지 청구를 포기한다’는 내용의 화해권고결정이 있었고, 원고가 이에 대하여 2018. 12. 21. 이의신청을 하였으나, 그 이의신청사유는 ‘원고와 피고는 피고 선행소송 중 원만히 합의하였으므로 모든 문제가 실질적으로 종결되었다’는 것이며, 그 직후 피고가 2018. 12. 24. 피고 선행소송을 취하한 사실이 인정된다.
위 인정사실에 의하면, 원고는 선행매매계약이 유효라고 전제하여 원고 선행소송을 제기하였고 피고는 선행매매계약이 무효라고 전제한 피고 선행소송을 제기하였는데, 소송 도중 쌍방이 합의하여 선행매매계약이 무효임을 인정하고 두 소송을 취하한 사실이 인정될 뿐이고, 위 인정사실 및 피고가 제출한 증거로는 원고가 이 사건 매매계약의 효력에 관하여 추가 소송을 제기하지 않기로 합의하였음을 인정할 수 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다.
3. 부당이득반환청구 부분 (일부 인용)
가. 원고의 주장
피고는 이 사건 매매계약 당시, 피고 명의로 선행매매계약서가 작성된 사실과 피고 앞으로 계약금이 송금된 사실을 잘 알고 있음에도 불구하고, 원고의 궁박한 상태를 이용하여 다시 선행매매대금의 5.6배 이상의 높은 금액을 매매대금으로 하는 이 사건 매매계약을 체결하였다.
이 사건 매매대금 중 선행매매대금을 초과하는 5,306,500,000원(= 6,493,000,000원 – 1,132,500,000원) 부분은 원고의 궁박한 상태로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위에 해당하여 민법 제104조에 의하여 무효이므로, 피고는 원고에게 위 차액 상당 부당이득을 반환할 의무가 있고, 원고는 일부청구로 그 중 4,000,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
나. 법리
민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 요건이 아니라 그 중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 '궁박'이라 함은 '급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며, 한편 피해 당사자가 궁박한 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 또는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 민법 제104조에 규정된 불공정 법률행위는 성립하지 않는다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 등 참조).
| 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 [손해배상(기)][공2011상,412] 【판시사항】 [1] 불공정한 법률행위의 성립 요건 [2] 하도급대금의 부당감액을 금지하는 하도급거래 공정화에 관한 법률 제11조를 위반한 계약의 사법상 효력(유효) [3] 하도급거래 공정화에 관한 법률 제11조 제2항 각 호에 해당하는 행위를 한 원사업자가 우월적 지위를 이용하여 수급사업자의 자발적 동의에 의하지 않고 하도급대금을 부당하게 감액한 경우 불법행위에 기한 손해배상책임을 지는지 여부(적극) 및 이때 하도급대금의 감액 약정이 수급사업자의 자발적인 동의에 의한 것인지 여부의 판단 기준 【판결요지】 [1] 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 요건이 아니라 그 중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 ‘궁박'이라 함은 ‘급박한 곤궁'을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며, 한편 피해 당사자가 궁박한 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 또는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 민법 제104조에 규정된 불공정 법률행위는 성립하지 않는다. [2] 하도급거래 공정화에 관한 법률 제11조는 그 규정에 위반된 대금감액 약정의 효력에 관하여는 아무런 규정을 두지 않는 반면 그 규정을 위반한 원사업자를 벌금형에 처하도록 하면서 그 규정 위반행위 중 일정한 경우만을 공정거래위원회에서 조사하게 하여 그 위원회로 하여금 그 결과에 따라 원사업자에게 시정조치를 명하거나 과징금을 부과하도록 규정하고 있을 뿐이므로, 위 규정은 그에 위배한 원사업자와 수급사업자 간의 계약의 사법상의 효력을 부인하는 조항이라고 볼 것은 아니다. [3] 하도급거래 공정화에 관한 법률의 입법 목적과 입법 취지 등에 비추어 보면, 같은 법 제11조 제2항 각 호에 해당하는 행위를 한 원사업자가 우월적 지위를 이용하여 수급사업자의 자발적 동의에 의하지 않고 하도급대금을 부당하게 감액한 경우에는 그 하도급대금의 감액 약정이 민법상 유효한지 여부와 관계없이 그 자체가 하도급거래 공정화에 관한 법률 제11조를 위반한 불공정 거래행위에 해당하는 것으로서 위 규정에 의하여 보호되는 수급사업자의 권리나 이익을 침해하는 불법행위를 구성하고, 원사업자는 이로 인하여 수급사업자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 여기서 하도급대금의 감액 약정이 수급사업자의 자발적인 동의에 의한 것인지 여부는 수급사업자에 대한 원사업자의 거래상 우월적 지위의 정도, 수급사업자의 원사업자에 대한 거래의존도, 거래관계의 지속성, 거래의 특성과 시장상황, 거래 상대방의 변경가능성, 당초의 대금과 감액된 대금의 차이, 수급사업자가 완성된 목적물을 인도한 시기와 원사업자가 대금 감액을 요구한 시기와의 시간적 간격, 대금감액의 경위, 대금감액에 의하여 수급사업자가 입은 불이익의 내용과 정도 등을 정상적인 거래관행이나 상관습 및 경험칙에 비추어 합리적으로 판단하여야 한다. 【참조조문】 [1] 민법 제104조 [2] 하도급거래 공정화에 관한 법률 제11조, 제25조 제1항, 제25조의3 제1항 제3호, 제30조 제1항 제1호 [3] 하도급거래 공정화에 관한 법률 제1조, 제11조, 민법 제750조 【참조판례】 [1] 대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결(공2002하, 2793) 대법원 2010. 9. 30. 선고 2009다76195, 76201 판결 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 한서플랜트 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 담당변호사 정일성 외 1인) 【피고, 피상고인】 대한조선 주식회사 (소송대리인 변호사 정찬원) 【원심판결】 광주고법 2010. 6. 9. 선고 2008나5805 판결 【주 문】 원심판결의 원고 패소 부분 중 하도급대금 부당감액에 의한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주고등법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 민법 제104조 위반에 관한 법리오해, 채증법칙 위반, 판단누락 등의 점에 대하여 가. 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 요건이 아니라 그 중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며, 한편 피해 당사자가 궁박한 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 또는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 민법 제104조에 규정된 불공정 법률행위는 성립하지 않는다 ( 대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결 등 참조). 나. 원심판결 이유를 위 법리와 기록에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 피고가 원고에게 제대로 공사대금을 지급하지 않아서 원고가 심각한 경영난에 빠졌다고 볼 수 없으므로, 이 사건 각 정산합의가 원고의 궁박한 상태에서 이루어진 불공정한 법률행위로서 무효라는 원고의 주장을 배척하고, 나아가 원고와 피고가 S-404호에 대한 도급계약의 이행을 조건으로 하여 S-401 내지 S-403호에 대한 정산합의를 하고, H-502호 내지 H-504호에 대한 도급계약의 이행을 조건으로 하여 H-501호에 대한 정산합의를 하였다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, S-404호와 H-502호 내지 H-504호에 도급계약이 이행되지 않아 이 사건 각 정산합의가 무효라는 원고의 주장을 배척한 것은 모두 정당하다. 또한 원심이 피고가 원고에게 H-505호 내지 H-510호의 선박거주구에 관한 도급계약을 체결할 것이라는 신뢰 내지 정당한 기대를 부여하였다고 볼 수 없다고 판단한 데에는, H-501호의 정산합의가 H-505호 내지 H-510호의 계약 체결을 전제로 한 것이라는 주장을 배척하는 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있다. 원심판결에는 상고이유에서 주장하는 바와 같은 민법 제104조 위반에 관한 법리오해, 채증법칙 위반, 판단누락 등의 위법이 없다. 이 부분 상고이유의 주장은 이유 없다. 2. 하도급거래 공정화에 관한 법률 제11조의 강행규정 여부에 관한 법리오해의 점에 대하여 하도급거래 공정화에 관한 법률 (이하 ‘하도급법’이라 한다) 제11조는 그 규정에 위반된 대금감액 약정의 효력에 관하여는 아무런 규정을 두지 않는 반면 그 규정을 위반한 원사업자를 벌금형에 처하도록 하면서 그 규정 위반행위 중 일정한 경우만을 공정거래위원회에서 조사하게 하여 그 위원회로 하여금 그 결과에 따라 원사업자에게 시정조치를 명하거나 과징금을 부과하도록 규정하고 있을 뿐이므로, 위 규정은 그에 위배한 원사업자와 수급사업자 간의 계약의 사법상의 효력을 부인하는 조항이라고 볼 것은 아니다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하다. 원심판결에는 상고이유에서 주장하는 바와 같은 하도급법 제11조의 해석·적용에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 이 부분 상고이유의 주장도 이유 없다. 3. 하도급법 제11조 위반에 의한 불법행위 성립에 관한 법리오해 등의 점에 대하여 하도급법은 공정한 하도급거래질서를 확립하여 원사업자와 수급사업자가 대등한 지위에서 상호보완적으로 균형 있게 발전할 수 있도록 함으로써 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 제정된 법으로서, 하도급거래에 있어서 원사업자의 부당한 행위를 억제하고 수급사업자의 열위적 지위를 보완하여 하도급거래가 상호보완적인 협조관계에서 이루어지도록 유도함으로써 분업화와 전문화를 통한 생산성의 향상에 기여하려는 데 그 취지가 있다. 하도급법은 원사업자의 수급사업자에 대한 불공정거래 행위에 대한 규제로서 제11조 제1항에서 “원사업자는 수급사업자에게 책임을 돌릴 사유가 없음에도 불구하고 제조 등의 위탁을 할 때 정한 하도급대금을 부당하게 감액(이하 ‘부당감액’이라 한다)하여서는 아니 된다”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 “다음 각 호의 1에 해당하는 원사업자의 행위는 제1항의 규정에 의한 부당감액으로 본다”고 규정하고 있다. 위와 같은 하도급법의 입법 목적과 입법 취지 등에 비추어 보면, 위 규정 각 호에 해당하는 행위를 한 원사업자가 우월적 지위를 이용하여 수급사업자의 자발적 동의에 의하지 않고 하도급대금을 부당하게 감액한 경우에는 그 하도급대금의 감액 약정이 민법상 유효한지 여부와 관계없이 그 자체가 하도급법 제11조를 위반한 불공정 거래행위에 해당하는 것으로서 위 규정에 의하여 보호되는 수급사업자의 권리나 이익을 침해하는 불법행위를 구성한다고 할 것이고, 원사업자는 이로 인하여 수급사업자가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 여기서 하도급대금의 감액 약정이 수급사업자의 자발적인 동의에 의한 것인지 여부는 수급사업자에 대한 원사업자의 거래상 우월적 지위의 정도, 수급사업자의 원사업자에 대한 거래의존도, 거래관계의 지속성, 거래의 특성과 시장상황, 거래 상대방의 변경가능성, 당초의 대금과 감액된 대금의 차이, 수급사업자가 완성된 목적물을 인도한 시기와 원사업자가 대금 감액을 요구한 시기와의 시간적 간격, 대금감액의 경위, 대금감액에 의하여 수급사업자가 입은 불이익의 내용과 정도 등을 정상적인 거래관행이나 상관습 및 경험칙에 비추어 합리적으로 판단하여야 한다. 원심은, 피고가 S-401호 내지 S-403호와 H-501호에 대한 각 공사대금의 지급과정에서 부당하게 공사대금을 감액하여 정산합의를 강요하였는데, 이는 모두 하도급법을 위반한 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 실제 지급하여야 할 공사대금과 위 각 정산합의에 따라 부당감액된 공사대금의 차액 상당의 손해를 배상할 의무가 있다는 취지의 원고의 주장에 대하여, 공정거래위원회가 2008. 2. 19. 2007서제34호 ‘피고의 불공정하도급거래행위에 대한 건’에서 “피고는 수급사업자인 원고에게 시멘트 운반선과 다목적 운반선의 선박거주구 제조위탁과 관련하여 수급사업자에게 책임을 돌릴만한 사유가 없음에도 불구하고 S-401호에 대하여 부당하게 감액한 하도급대금 60,747,000원과 S-403호에 대하여 부당하게 감액한 하도급대금 10,990,000원 등 71,737,000원과 이 금액에 대하여 각각 2005. 1. 26., 2005. 11. 8.부터 실제 지급하는 날까지의 기간에 대해 연 25%의 이율에 의한 이자를 지체 없이 지급하여야 한다”는 내용의 의결을 한 사실 등을 인정하면서도, 피고가 하도급법에 위반하여 공정거래위원회로부터 시정명령이나 과징금을 부과받았다는 점만으로는 원고와 피고 사이에 이루어진 각 정산합의의 사법상 효력이 무효라고 볼 수 없고, 달리 피고가 정산합의과정에서 원고에 대하여 불법행위를 하였다는 점을 인정할 증거도 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였다. 그러나 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 피고가 원고와 사이에 S-401호 내지 S-403호와 H-501호에 관하여 체결한 각 정산합의가 원고에게 책임을 돌릴 사유가 없음에도 불구하고 피고의 우월적 지위를 이용하여 원고의 자발적 동의에 의하지 않고 하도급대금을 부당하게 감액한 것이라고 인정되는 경우에는, 위 각 정산합의가 민법상 유효한지 여부 및 위 각 정산합의 과정에서 사기·강박 등의 정도에 이르는 행위가 있었는지 여부와 관계없이 그 자체가 하도급법 제11조에 위반되는 불공정 거래행위에 해당하는 것으로서 위 규정에 의하여 보호되는 원고의 권리와 이익을 침해하는 불법행위를 구성하므로, 피고는 원고에게 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 따라서 원심으로서는 먼저 위 각 정산합의가 하도급법 제11조에 위반되는 불공정 거래행위에 해당되는지 여부를 먼저 심리·판단한 후 만일 그것이 인정되는 경우에는 피고에게 불법행위에 기한 손해배상책임을 인정하여야 할 것이다. 그런데도 원심이 이와 같은 점에 대하여 심리·판단함이 없이 그 판시와 같은 사정을 들어 원고의 위 주장을 섣불리 배척한 데에는 하도급법 제11조를 위반한 불공정 거래행위 시 불법행위의 성립에 관한 법리 등을 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 4. 결론 그러므로 원심판결의 원고 패소 부분 중 하도급대금 부당감액에 의한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 양창수(재판장) 양승태 김지형(주심) 전수안 |
다. 불공정행위 여부 (긍정)
아래 1) 내지 4) 기재 사실 및 사정을 종합하면, 이 사건 매매계약에는 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 피고가 원고의 궁박한 상태를 이용하여 이 사건 매매계약을 체결하였다고 봄이 타당하므로, 이 사건 매매계약은 현저하게 공정을 잃은 법률행위에 해당하여 민법 제104조에 의하여 일부 무효라고 할 것이다.
1) 위 인정사실에 의하면, ① 이 사건 매매대금 6,493,000,000원은 선행매매대금 1,132,500,000원의 5.7배 정도이고, 이 사건 매매계약 체결 당시(2018. 9. 21.) 이 사건 토지 시가 1,483,500,000원의 4.3배 정도이며, ② 이 사건 매매대금의 평당 단가는 42,928,925원[= 6,493,000,000원 ÷ 1531.25평(500㎡ × 0.3,025평/㎡)]으로, 원고가 매수한 이 사건 사업부지의 평당 매매대금 10,977,081원의 3.9배에 이르므로, 이 사건 매매계약이 정한 급부(이 사건 토지의 소유권이전)와 반대급부(매매대금지급) 사이에 현저한 불균형이 존재한다.
2) 갑 제2, 19호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 토지의 면적은 이 사건 사업부지 63,203㎡의 약 0.79%인 500㎡에 불과하나, 그 위치가 이 사건 사업부지의 가운데이므로(갑 제19호증 도면 참조), 원고로서는 이 사건 토지를 제외한 채 이 사건 사업을 하는 것이 불가능하다. 앞서 본 인정사실과 증거에 의하면, ① 원고가 체결한 이 사건 사업부지 내 토지들에 관한 매매계약에 의하면, 원고는 이 사건 사업계획 승인완료일인 2018. 8. 23.부터 90일 내인 2018. 11. 21.경까지 위 매매대금을 전부 지급할 의무가 있었던 사실,
② 원고는 위 매매대금을 조달하기 위하여 2018. 9. 20. 금융기관과 사이에 이 사건 사업부지를 담보로 하여 합계 3,250억 원의 PF대출을 받기로 약정하였는데, 이 사건 매매계약체결일인 2018. 9. 21.까지 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마치지 못하면 PF대출 조건을 충족할 수 없고, PF대출을 받지 못하면 자금부족으로 인하여 이 사건 사업(총사업비 726,609,871,000원)을 중단하고 이미 투입한 비용을 회수하지 못하는 손실
을 입게 되는 사실이 인정된다. 따라서 원고는 이 사건 매매계약 당시 ‘궁박’한 상태에 있었다고 인정된다.
3) 아래 ①, ② 기재 사정을 종합하면, 피고는 이 사건 매매계약을 체결할 당시, 원고가 PF대출조건이 정한 기한까지 이 사건 토지의 소유권을 이전받지 못하면 이 사건 사업을 진행할 수 없는 궁박한 상태에 있음을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의를 가지고 있었다고 봄이 타당하다.
① 갑 제5호증의 2, 제16호증의 각 기재, 당심 증인 D, B의 각 증언과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래 ㉠ 내지 ㉥ 사정을 종합하면, 피고는, 이 사건 매매계약일(2018. 9. 21.)보다 8개월 전인 2018. 1. 5.경에 D 등이 피고 명의로 선행매매계약을 체결하였음을 잘 알았다고 인정된다.
㉠ F은 2005. 7. 30. 대천동 답 2,000㎡의 소유자 G로부터 그 중 1/2 지분을 매수하는 매매계약을 체결하고 2005. 9. 13. F 앞으로 위 토지 중 1/2 지분에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 매매대금을 지급한 사람들은 F이 아니라 D 등이다. 즉 D 등은 위 매매매금으로 각 175,000,000원씩 지급하였으므로, 대천동 300-1 답 2,000㎡의 매수자금을 부담한 자는 D 등이다. 피고의 주장은, B가 지급한 위 매매대금 중 75,000,000원은 B가 아니라 피고가 부담하였으므로, 피고도 위 매수자금 중 75,000,000원을 부담하였다고 주장한다. 그러나
금융거래내역서(을 제13호증)에 의하면, 피고 명의의 KB국민은행 금융계좌에서 2005. 8. 25. 현금 70,000,000원이 출금된 사실이 인정될 뿐이고 나아가 피고가 출금한 70,000,000원이 위 토지의 매도인에게 지급된 사실까지 인정하기에 부족하므로, 피고의 주장은 이유 없다.
㉡ 2005. 10. 13. 대천동 답 2,000㎡로부터 분할전토지(대천동 답 1,000㎡)가 분할된 후, F은 2007. 1. 16. 분할전토지 중 C 명의의 1/2 지분에 관하여 2007. 1. 12.자 공유물분할을 원인으로 소유권이전등기를 마침으로써 등기부상 분할전토지의 단독소유자가 되었다. F은 2011. 10. 27. 분할전토지 중 1/2 지분에 관하여 당시 B의 처였던 피고 앞으로 2011. 10. 7.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤으므로, 그때부터 F과 피고가
분할전토지를 등기부상 공유하게 되었다(각 공유지분 1/2). D 등은 2015. 9. 22. 분할전토지 중 500㎡의 실제 소유자는 등기부상 공유자인 피고가 아니라 자신들이라고 주장하면서 원고와 사이에, 피고가 원고에게, 분할전토지 중 500㎡를 매매대금 1,132,500,000원에 매수하는 선행매매계약서(갑 제4호증)를 작성하였는데, D 등은 피고 본인 명의로 선행매매계약서를 작성하였다. D 등은 대천동 답 2,000㎡ 중 1/2 지분을 5 7,000만 원에 매수하였고, 위 매수지분은 분할전토지(대천동 답 1,000㎡)와 사실상 동일하므로, 분할전토지의 매수자금은 D 등이 지출하였고 피고는 D 등에 포함되지 아니한다.
㉢ E과 피고의 전 남편 B는 D에게 분할전토지 중 500㎡를 원고에게 매도하는 계약을 체결하는 권한을 위임하였고, D은 2015. 9. 22. 분할전토지 중 500㎡의 실제 소유자는 등기부상 분할전토지 중 1/2 지분을 소유한 피고가 아니라 D 등이라고 주장하면서, 원고와 사이에, 피고가 분할전토지 중 500㎡를 원고에게 11억 3,250만 원에 매도하는 내용으로 선행매매계약서를 작성하였고, D은 선행매매계약서에 매매대금을 송금받을 매도인 계좌번호로 피고 계좌번호를 기재하였다.
당심 증인 D의 증언은, 선행매매계약을 체결하기 전에 B에게 선행매매계약을 체결할 것임을 알렸고, B가 알려준 피고 계좌번호를 선행매매계약서에 기재하였으며, 선행매매계약서를 휴대폰으로 촬영하여 B에게 전송하였다는 것이다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 적어도 선행매매계약이 체결된 직후에는 D 등이 자신이 공유자로 등기된 분할전토지 중 500㎡를 원고에게 매도하는 선행매매매계약의 체결사실을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 타당하다.
㉣ 원고는 2018. 1. 2. 선행매매계약서에 기재된 피고 계좌로 선행매매 계약금 113,250,000원을 송금하였는데, 피고는 3일 후인 2018. 1. 5. 전 남편인 B의 구두지시에 따라 직접 피고 계좌에서 액면 각 37,750,000원인 수표 2장 합계 75,500,000원 상당을 인출하여 D 및 E에게 수표 1장씩을 교부하였으며, 나머지 입금액 37,750,000원을 반환하지 않은 채 계속 보유하다가 2018. 7. 2. 피고 계좌를 해지하면서 출금하여 사용하였다.
피고는, 피고 계좌에 기재된 계약금의 송금명의인이 ‘㈜◎◎’였음에도 불구하고, 원고를 선행매매계약의 상대방으로 특정하여 2018. 1. 15.부터 2018. 4. 19.까지 원고에게 내용증명 우편을 발송하였고, 2018. 5. 4. 피고 선행소송을 제기하여 피고에 대한 선행매매계약의 효력이 없다고 주장하였다. 피고는 2018. 9. 21. 원고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 후에 위와 같이 소비한 선행매매 계약금 113,250,000원을 이 사건 매매대금으로 지급 받은 것으로 인정하였다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 늦어도 피고 계좌에 선행매매 계약금 113,250,000원이 입금되었음을 안 날(2018. 1. 5.)에는 D 등이 피고 명의로 선행매매계약을 체결한 사실을 알았다고 인정된다.
㉤ 원고는 2018. 4. 10. 피고를 상대로 제기한 원고 선행소송의 소장에서 ‘원고는 피고에게 선행매매계약금을 송금할 당시 이미 이 사건 사업부지의 95% 이상 토지에 관하여 매매계약을 체결한 상태였는데, 피고가 매매계약을 체결한 적이 없다고 주장하는 바람에 허가관청에 사업승인신청조차 하지 못하는 등 엄청난 손해를 입고 있다’는 주장을 하였고, 피고는 2018. 7. 10. 위 소송에서 ‘선행매매계약 체결을 부인한다’는 내용의 답변서를 제출하였다.
㉥ 피고의 주장은, 피고가 실제로 공유지분을 소유한 D과 E 사이에 내부적으로 명의신탁관계가 있었다가 선행매매계약 후인 2016. 11.경 피고가 D 등으로부터 이 사건 토지에 설정된 근저당권의 피담보채무인 대출금채무를 전부 인수함으로써 위 D 및 E의 공유지분을 이전받았다는 것이나, 을 제17, 18호증, 당심 증인 B 등 피고가 제출한 증거로는 피고 주장사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다. 설령 피고의 주장대로 피고가 선행매매계약 후인 2016. 11.경 내부적으로 위 D 및 E의 공유지분을 이전받았다고 가정하더라도, 피고는 2018. 1. 5.경 D 등이 피고 명의로 선행매매계약을 체결한 사실을 알았다고 인정된다.
② 이 사건 매매대금 액수가 선행매매대금 액수의 5.7배 정도인 점, 피고는 피고 계좌에 입금되어 있던 선행매매 계약금 113,250,000원을 2018. 1. 5.부터 2018. 7. 2.까지 전부 인출하여 소비한 점, 피고는 선행매매계약의 무효확인을 구하는 피고 선행소송을 제기한 후에도 위 계약금을 원고에게 반환하지 않은 점, 원고 선행소송과 피고 선행소송의 경위 등을 종합하면, 피고는 2018. 9. 21. 이 사건 매매계약을 체결할 당시 원고가 이 사건 사업을 추진하기 위하여 반드시 이 사건 토지를 매수하여야 하는 궁박한 상태에 있음을 알고 이를 이용하려는 의사를 가지고 있었다고 봄이 타당하다.
4) 피고의 주장과 같이 원고는 원고 선행소송 등 법적 절차에서 패소할 가능성, 소송을 하는 동안의 금융비용의 증대, 사업지연으로 인한 추가비용의 지출 등 손해와 피고의 매매대금 증액 요구를 비교하여 이 사건 매매계약을 체결하는 것이 원고에게 유리하다고 판단하여 이 사건 매매계약을 체결한 점이 인정되나, 위와 같은 사정으로 인하여, 원고가 궁박 상태를 자초하였고 볼 수 없고, 피고가, 원고가 궁박한 상태에 있음을 잘 알고 이를 이용하려는 의사를 가지고 이 사건 매매계약을 체결한 것이 아니라고 볼 수도 없다.
라. 무효인 범위
매매계약이 약정된 매매대금의 과다로 말미암아 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 민법 제138조가 적용될 수 있다. 따라서 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 대금을 다른 액으로 정하여 매매계약에 합의하였을 것이라고 예외적으로 인정되는 경우에는, 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유효하게 성립한다고 할 것이다. 이때 당사자의 의사는 매매계약이 무효임을 계약 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사로서, 당사자 본인이 계약 체결시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 참조).
| 대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 [부당이득금반환][공2010하,1566] 【판시사항】 [1] 매매계약 등 쌍무계약이 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효인 경우, 그 계약에 관한 부제소합의의 효력 (무효) [2] 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’의 성립요건 및 그 판단 기준 [3] 매매계약이 약정된 매매대금의 과다로 말미암아 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 민법 제138조가 적용될 수 있는지 여부(적극) 제138조(무효행위의 전환) 무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률행위로서 효력을 가진다. [4] 매매계약이 매매대금의 과다로 말미암아 불공정한 법률행위에 해당하지만 그 매매대금을 적정한 금액으로 감액하여 매매계약의 유효성을 인정한 사례 【판결요지】 [1] 매매계약과 같은 쌍무계약이 급부와 반대급부와의 불균형으로 말미암아 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효라고 한다면, 그 계약으로 인하여 불이익을 입는 당사자로 하여금 위와 같은 불공정성을 소송 등 사법적 구제수단을 통하여 주장하지 못하도록 하는 부제소합의 역시 다른 특별한 사정이 없는 한 무효이다. [2] 민법 제104조의 불공정한 법률행위는 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있고 상대방 당사자가 그와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 폭리행위의 악의를 가지고 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는 법률행위를 한 경우에 성립한다. 여기서 ‘궁박’이란 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, 당사자가 궁박 상태에 있었는지 여부는 당사자의 신분과 상호관계, 피해 당사자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해 당사자의 이익, 피해 당사자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다. 또한 급부와 반대급부 사이의 ‘현저한 불균형’은 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다. 그 판단에 있어서는 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험의 정도가 아울러 고려되어야 하고, 당사자의 주관적 가치가 아닌 거래상의 객관적 가치에 의하여야 한다. [3] 매매계약이 약정된 매매대금의 과다로 말미암아 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 민법 제138조가 적용될 수 있다. 따라서 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 대금을 다른 액으로 정하여 매매계약에 합의하였을 것이라고 예외적으로 인정되는 경우에는, 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유효하게 성립한다. 이때 당사자의 의사는 매매계약이 무효임을 계약 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적(가정적) 효과의사로서, 당사자 본인이 계약 체결시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다. 이와 같이 여기서는 어디까지나 당해 사건의 제반 사정 아래서 각각의 당사자가 결단하였을 바가 탐구되어야 하는 것이므로, 계약 당시의 시가와 같은 객관적 지표는 그러한 가정적 의사의 인정에 있어서 하나의 참고자료로 삼을 수는 있을지언정 그것이 일응의 기준이 된다고도 쉽사리 말할 수 없다. 이와 같이 가정적 의사에 기한 계약의 성립 여부 및 그 내용을 발굴·구성하여 제시하게 되는 법원으로서는 그 ‘가정적 의사’를 함부로 추단하여 당사자가 의욕하지 아니하는 법률효과를 그에게 또는 그들에게 계약의 이름으로 불합리하게 강요하는 것이 되지 아니하도록 신중을 기하여야 한다. [4] 재건축사업부지에 포함된 토지에 대하여 재건축사업조합과 토지의 소유자가 체결한 매매계약이 매매대금의 과다로 말미암아 불공정한 법률행위에 해당하지만, 그 매매대금을 적정한 금액으로 감액하여 매매계약의 유효성을 인정한 사례. 【참조조문】 [1] 민법 제104조, 민사소송법 제248조 [2] 민법 제104조 [3] 민법 제104조, 제138조 [4] 민법 제104조, 제138조 【참조판례】 [2] 대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결(공2002하, 2793) 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006도3366 판결 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도8577 판결(공2009상, 189) 【전 문】 【원고, 피상고인 겸 상고인】 강동시영1차아파트 주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 김조영) 【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 1외 1인 (소송대리인 법무법인 바른외 1인) 【원심판결】 서울고법 2009. 5. 14. 선고 2008나61655 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자 부담한다. 【이 유】 1. 본안전 항변에 관한 피고들의 상고이유에 대한 판단 가. 부제소합의 주장에 대하여 매매계약과 같은 쌍무계약이 급부와 반대급부와의 불균형으로 말미암아 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효라고 한다면, 그 계약으로 인하여 불이익을 입는 당사자로 하여금 위와 같은 불공정성을 소송 등 사법적 구제수단을 통하여 주장하지 못하도록 하는 부제소합의 역시 다른 특별한 사정이 없는 한 무효라고 할 것이다. 원심은, 원고와 피고들이 2005. 4. 22. 서울 강동구 ○○동 (지번 1 생략) 임야 198㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 중 피고들의 7분의 3 지분을 18억 원에 매매하면서(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다) “이후 가격의 높고 낮음에 관한 일체의 민·형사상의 문제나 민·형사상의 소송은 양측이 제기하지 아니한다”는 부제소합의를 한 사실을 인정한 다음, 이 사건 매매계약이 불공정행위로 무효인 이상 그 폭리를 계속 유지하기 위하여 이 사건 매매계약에 포함시킨 위 부제소합의 역시 무효라고 판단하였다. 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 매매계약이 불공정한 법률행위임이 인정되는 이상, 원심의 위 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로 정당하다. 거기에 부제소합의에 관한 법리 오해의 위법이 없다. 나. 신의칙 위반 주장에 대하여 원심은 이 사건 매매계약 중 ‘정당한 매매대금’을 초과하는 부분이 불공정행위로 무효이고(이 판단에 대하여는 뒤의 3. 말미부분 참조) 위 부제소합의 역시 무효로 인정되는 이상, 피고들이 주장하는 사정만으로는 이 사건 소가 신의칙에 위배되는 부적법한 소라고 볼 수 없다고 판단하였다. 관련 법리 및 기록에 비추어 보면, 이 사건 소가 신의칙에 위배되지 아니한다는 원심의 판단은 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같은 신의칙 위반에 대한 법리 오해의 위법이 없다. 2. 불공정 법률행위에 관한 피고들의 상고이유에 대한 판단 가. 민법 제104조의 불공정한 법률행위는 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있고 상대방 당사자가 그와 같은 피해 당사자측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 폭리행위의 악의를 가지고 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는 법률행위를 한 경우에 성립한다 ( 대법원 2002. 10. 22. 선고 2002다38927 판결 참조). 여기서 ‘궁박’이란 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, 당사자가 궁박 상태에 있었는지 여부는 당사자의 신분과 상호관계, 피해 당사자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해 당사자의 이익, 피해 당사자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 여러 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다( 대법원 2009. 1. 15. 선고 2008도8577 판결 참조). 또한 급부와 반대급부 사이의 ‘현저한 불균형’은 단순히 시가와의 차액 또는 시가와의 배율로 판단할 수 있는 것은 아니고 구체적·개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 한다( 대법원 2006. 9. 8. 선고 2006도3366 판결 참조). 그 판단에 있어서는 피해 당사자의 궁박·경솔·무경험의 정도가 아울러 고려되어야 하고, 당사자의 주관적 가치가 아닌 거래상의 객관적 가치에 의하여야 한다. 나. 원심판결 이유 및 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 원고는 서울 강동구 ○○동 (지번 2 생략) 및 같은 구 △△동 (지번 3 생략) 지상의 강동시영1차아파트 48개 동 및 상가 3개 동의 재건축사업을 목적으로 하는 재건축정비사업조합으로 2002. 5. 28. 조합설립인가를 받았다. 피고 2는 원고의 상가조합원이고, 피고 1의 딸인 소외 1 원고의 재건축정비사업 전문관리업자인 소외 2 주식회사의 직원으로 2003년 6월부터 2004년 3월까지 원고의 사무실에서 근무하였다. 위 설립인가 당시 재건축사업부지에는 아파트단지의 부지 외에도 그 부지에 접한 이 사건 토지 및 같은 구 ○○동 (지번 4 생략) 대 10,267.8㎡, 같은 동 (지번 5 생략) 임야 496㎡, △△동 (지번 6 생략) 대 1,851.9㎡가 포함되어 있었고, 서울특별시는 2002년 12월 위 4필지의 각 일부는 암사대교 건설에 따른 도로예정지에 편입되고 나머지는 원고의 재건축사업부지에 포함되는 내용의 ○○·△△아파트지구개발기본계획을 확정하였다. 이에 원고는 2002. 12. 24. 이 사건 토지를 제외한 3필지의 소유자인 도시개발공사로부터 3필지 중 재건축사업부지에 포함된 면적인 7,460㎡를 매수하였다. 이 사건 토지에 관하여는 2001. 8. 13. 소유권보존등기가 행하여졌고 위 설립인가 당시 소외 3, 소외 4가 각 7분의 2 지분, 소외 5가 7분의 3 지분을 소유하고 있었으며, 위 기본계획의 확정에 따라 78.1㎡가 도로예정지에 포함되고 나머지 119.9㎡는 재건축사업부지에 포함되었다. 원고는 이 사건 토지를 매수하기 위하여 위 공유자들과 협상을 하였으나 결렬되자 2003. 6. 27. 위 공유자들에 대하여 매도청구에 따른 소유권이전등기청구소송( 서울동부지방법원 2003가단28942호. 이하 ‘선행 1차소송’이라고 한다)을 제기하였다. 피고들은 선행 1차소송 제기 직전인 2003. 6. 17. 위 공유자들 중 소외 5의 7분의 3 지분을 3억 8,000만 원(피고마다 각 1억 9,000만 원)에 공동으로 매수하여 같은 해 7. 3. 각 7분의 1.5 지분(면적으로 환산하면 42.42㎡ 또는 12.83평이다. 이하 ‘이 사건 각 지분’이라고 한다)에 관한 이전등기를 마쳤다. 이에 원고는 2003. 12. 30. 선행 1차소송에서 소외 5에 대한 소를 취하하는 한편, 피고들을 상대로 매도청구에 기한 소유권이전등기청구소송( 서울동부지방법원 2003가단59755호. 이하 ‘선행 2차소송’이라고 한다)을 제기하였다. 한편 강동구청장은 2003. 12. 30. “착공 전까지 이 사건 토지의 소유권을 확보할 것”을 조건으로 위 재건축사업에 관하여 사업계획을 승인하였다. 이에 원고는 2004. 1. 13. 소외 3, 소외 4로부터 이 사건 토지의 도합 7분의 4 지분을 4억 원에 매수하였으나, 2005. 2. 2. 선행 2차소송 제1심에서 패소하여 이 사건 각 지분은 이를 취득하지 못하였다. 원고는 이 사건 각 지분을 취득하지 못한 상태에서 착공신고를 하였으나 강동구청의 권유에 따라 이를 취하하였고, 강동구청장은 2005. 4. 13. 원고에게 “착공 전까지 이 사건 토지의 소유권을 확보할 것을 조건으로 사업계획을 승인하였으므로, 원고가 그 소유권을 확보하지 못하면 착공신고 및 입주자모집은 불가하다”는 취지의 통지를 하였다. 이에 원고는 2005. 4. 22. 이 사건 각 지분을 합계 18억 원(피고마다 각 9억 원. ㎡당 21,216,407원, 평당 70,148,090원)에 매수하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하였다. 다. 원심은 위 사실관계에 기초하여, 사업계획승인조건에 따라 원고가 재건축사업을 계속 추진하기 위하여는 반드시 이 사건 토지를 매수하여야 했던 점, 이 사건 토지를 제외한 나머지 부분으로 사업범위를 축소·변경하여 사업계획승인을 받는 것은 사실상 불가능하여 이 사건 각 지분을 매수하지 못할 경우 사업계획승인이 취소될 상황에 처하게 된 점, 원고로서는 재건축사업을 위하여 피고들이 요구하는 가격으로 이 사건 각 지분을 매수하는 외에는 다른 대안이 없었던 점 등 그 판시와 같은 이유를 들어 이 사건 매매계약 당시 원고가 궁박한 상태에 있었다고 판단하였다. 나아가 원심은, 원고가 재건축사업을 수행하기 위하여 이 사건 토지가 반드시 필요하다는 사정을 피고들이 알고 있었다고 보이는 점, 원고가 이 사건 토지의 종전 공유자들을 상대로 매매협상을 하다가 선행 1차소송을 제기할 즈음 피고들이 그 공유자 중 1인으로부터 이 사건 각 지분을 매수한 점, 이 사건 토지는 면적이 비교적 작고 그 지목이 임야로 이 사건 각 지분만으로는 피고들에게 별다른 효용이 없는 점 등 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 피고들에게 원고의 궁박한 상태를 이용하고자 하는 폭리행위의 악의가 있었다고 판단하였다. 또한 원심은, 피고들이 이 사건 각 지분을 각 1억 9,000만 원에 매수하여 각 9억 원에 매도한 점, 이 사건 토지의 다른 공유자들인 소외 3, 소외 4는 각 7분의 2 지분을 각 2억 원(㎡ 당 3,535,353원)에 매도하였고 원고가 조합원에게 보상한 토지의 가격도 평당 22,127,090원(㎡ 당 6,693,445원)에 불과한 점 등을 종합하여, 이 사건 매매계약의 급부인 이 사건 각 지분과 반대급부인 매매대금 사이에는 객관적으로 현저한 불균형이 존재한다고 판단하였다. 앞서 본 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 모두 정당한 것으로 수긍할 수 있다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 불공정행위에 관한 사실오인 또는 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 3. 이 사건 매매대금액에 관한 원고 및 피고 2의 각 상고이유에 대한 판단 매매계약이 약정된 매매대금의 과다로 말미암아 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 민법 제138조가 적용될 수 있다. 따라서 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 대금을 다른 액으로 정하여 매매계약에 합의하였을 것이라고 예외적으로 인정되는 경우에는, 그 대금액을 내용으로 하는 매매계약이 유효하게 성립한다고 할 것이다. 이때 당사자의 의사는 매매계약이 무효임을 계약 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적(가정적) 효과의사로서, 당사자 본인이 계약 체결시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다. 이와 같이 여기서는 어디까지나 당해 사건의 제반 사정 아래서 각각의 당사자가 결단하였을 바가 탐구되어야 하는 것이므로, 계약 당시의 시가와 같은 객관적 지표는 그러한 가정적 의사의 인정에 있어서 하나의 참고자료로 삼을 수는 있을지언정 그것이 일응의 기준이 된다고도 쉽사리 말할 수 없다. 이와 같이 가정적 의사에 기한 계약의 성립 여부 및 그 내용을 발굴·구성하여 제시하게 되는 법원으로서는 그 ‘가정적 의사’를 함부로 추단하여 당사자가 의욕하지 아니하는 법률효과를 그에게 또는 그들에게 계약의 이름으로 불합리하게 강요하는 것이 되지 아니하도록 신중을 기하여야 한다. 원심은, 원고는 재건축사업의 수행을 위하여 이 사건 토지 중 이 사건 각 지분을 매수하는 것이 반드시 필요하고 피고들 역시 이제 이 사건 각 지분의 자신들 앞으로의 환원을 원하지 아니하는 점, 피고들은 당초 원고 조합원에 대한 보상가격인 평당 2,200만 원을 매매대금으로 요구하였고, 선행 2차소송의 제1심법원이 이 사건 각 지분 중 재건축사업에 필요한 면적인 각 7분의 0.1169 지분(약 1평)을 5,001만 원에 매도하는 내용의 조정결정을 하였음에 대하여 피고 2는 “평당 5,000만 원 선으로 조정하여 준 것에는 감사하나 다만 위 결정에서 장차 도로로 편입될 부분이 제외되어 응할 수 없다”는 취지로 이의신청을 한 점, 이 사건 각 지분을 매수하는 과정에서의 어려움은 기본적으로 재건축사업을 추진하는 원고가 부담하여야 하는 점 등 그 판시와 같은 사정을 종합하여, 이 사건 각 지분에 관한 매매대금은 평당 5,000만 원으로 계산한 641,500,000원(5,000만 원 × 12.83평)이 정당하고, 원고 및 피고들은 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금이 무효일 경우 위 금액을 매매대금으로 하여 이 사건 매매계약을 유지하였을 것이라고 인정된다고 판단하였다. 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은, 이 사건 매매계약 중 ‘정당한 매매대금’을 초과하는 부분만이 무효라고 하거나 ‘정당한 매매대금’(이 표현은 이른바 ‘정당한 가격(iustum pretium)’의 이론, 즉 매매대금 기타 계약상의 대가는 계약목적물의 객관적 가치에 상응하여야 하고, 그렇지 아니한 계약은 그 이유만으로 그 효력이 제한된다는 주장을 연상시킨다. 위의 이론은 교회법 등에서 논의되었으나, 우리 법이 원칙적으로 그러한 법리를 채택하지 아니하였음은 명백하다)을 새로운 계약내용의 지표로 제시하는 등 그 이유제시에 있어서 부적절한 점이 없지 아니하나, 대체로 앞서 본 법리에 좇은 것으로 이해될 수 있고 또 그 결과도 굳이 수긍할 수 없다고는 말하기 어렵다. 거기에 원고와 피고 2의 각 상고이유의 주장과 같이 당사자의 가정적 의사에 관한 채증법칙 위반 또는 입증책임에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 4. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 각자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김지형(재판장) 양승태 전수안 양창수(주심) |
이 사건 매매계약이 불공정하여 무효인 점은 앞서 본 바와 같은데, 원고는 이 사건 사업을 진행하기 위해 이 사건 토지를 매수하는 것이 반드시 필요한 점, 피고 역시 이 사건 토지의 주변 토지들이 모두 이 사건 사업부지에 포함되어 있는 상황에서 이 사건 토지를 다른 용도로 활용하거나 제3자에게 매도하기 어려운 점 등을 종합하면, 원고와 피고는 이 사건 매매계약이 무효임을 알았더라도 합리적인 금액을 대금으로 하여 매매계약을 체결하였을 것이라고 인정된다. 앞서 본 인정사실, 앞서 든 증거 및 갑 제20호증, 을 제12호증의 1 내지 3의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고가 의욕하였을 것으로 인정되는 합리적인 매매대금은 이 사건 토지의 이 사건 매매계약 당시 시가의 3배인 4,450,500,000원(= 시가 1,483,500,000원 × 3배)으로 인정함이 타당하므로, 이 사건 매매계약은 매매대금을 위 금액으로 하는 범위에서 유효하게 성립하였고, 그 나머지 부분은 무효라고 할 것이다.
마. 소결
따라서 피고가 원고로부터 지급받은 매매대금 6,493,000,000원 중 정당한 매매대금 4,450,500,000원을 초과하는 2,042,500,000원(= 6,493,000,000원 – 4,450,500,000원)은 법률상 원인 없이 수령한 것이므로, 피고는 부당이득 반환으로 원고에게 2,042,500,000원및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2019. 1. 11.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 당심 판결선고일인 2021. 8. 18.까
지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 손해배상청구 부분 (기각)
가. 원고의 주장
피고는 이 사건 매매계약 당시, 피고 명의로 선행매매계약서가 작성된 사실과 피고 앞으로 계약금이 송금된 사실을 잘 알고 있음에도 불구하고, 원고의 궁박한 상태를 이용하여 다시 선행매매대금보다 5.6배 이상 높은 매매대금을 지급받기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하였다.
피고의 행위는 계약체결에 관한 정당한 권리행사를 넘어 원고에게 부당하게 손해를 가한 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 이 사건 매매대금 중 이 사건 사업부지 내 토지의 평균 매매대금인 평당 10,977,081원을 적용하여 산출한 매매대금 1,657,539,231원을 초과하는 4,835,460,769원(= 6,493,000,000원 - 1,657,539,231원) 상당 손해배상금을 지급할 의무가 있고, 원고는 일부청구로 그중 4,000,000,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다.
나. 판단
앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 중 무효인 대금을 제외한 나머지 대금을 지급하는 부분은 유효이므로, 피고가 그 대금을 수령한 것이 위법하다고 볼 수 없으니, 원고의 불법행위 주장은 이유 없다.
5. 결론
원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결 중 위 인정금액에 해당하는 원고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고, 피고에 대하여 위 인정금액의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소와 원고가 당심에서 추가한 선택적 청구 중 위 인용금액을 초과한 부분은 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.