임대주택의 분양전환시 산정기준에따른 분양전환가격이 초과한 경우에도 부제소하기로 한 합의-강행법규를 위반하여 무효

 2023. 2. 2.선고 대법원 2018다261773

 

대 법 원
제 3 부
판 결
사 건 2018다261773 부당이득금
원고, 상고인 별지 원고 명단 기재와 같다. 원고들 소송대리인 변호사 윤정수
피고, 피상고인 A 주식회사
소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 이원일
원 심 판 결 광주고등법원 2018. 7. 19. 선고 (전주)2017나12009 판결
판 결 선 고 2023. 2. 2.

주 문
원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

 

 이 유
 상고이유를 판단한다. 
 1. 가. 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 등 관련 법령은 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조). 

대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 [소유권이전등기등][공2011상,993] 【판시사항】 [1] 임대사업자가 입주자모집공고에서 분양전환가격 기준을 공고한 후 아직 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계가 종결되지 않은 상태에서 임대주택법 등 관련 법령이 개정된 경우, 개정 법령 시행 후 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 대하여 개정 법령이 적용되는지 여부(원칙적 적극)  [2] 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규인지 여부(적극) 및 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위 내에서 무효)  [3] 임대사업자가 구 임대주택법 등 관련 법령이 시행되기 전에 임차인들과 임대계약을 체결하면서 분양전환가격 산정요소의 하나인 임대주택의 건설원가에 관하여 합의하였으므로 그 건설원가를 기초로 분양전환가격을 산정하여 체결한 분양계약은 유효하다고 주장한 사안에서, 그러한 합의가 있었다 하더라도 위 법령 시행 후 분양전환이 이루어지는 경우 분양전환에 관한 법률관계가 그 시점에 완결적으로 형성되므로 이에 관하여는 위 법령이 적용되어야 하고, 분양전환가격 산정기준에 관한 위 법령의 규정들이 강행법규인 이상 산정기준을 초과하는 분양전환가격으로 체결한 분양계약은 그 한도 내에서 무효라고 한 사례  [4] 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]에서 임대주택의 분양전환가격 산정기초로 정한 ‘건축비’의 의미(=표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비)  [5] 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 그 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비의 산정기준  【판결요지】 [1] 임대사업자가 임대주택법 등 관련 법령에 의하여 입주자모집공고를 하면서 분양전환가격 기준을 공고하였다 하더라도 공고 당시에는 임대사업자와 임차인 사이에 임대주택의 우선분양전환 여부 등이 결정되지 아니하여 임대주택의 분양전환가격 등 분양전환에 관한 법률관계가 아직 종결되지 아니한 상태이므로, 그 후 임대주택법 등 관련 법령이 개정되어 그 법률관계에 관하여 개정 전의 법령과 다르게 규정하였다 하더라도 부칙에서 경과규정을 두지 않는 한 개정된 법령의 시행 후에 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 개정된 법령이 적용되는 것이 원칙이다. 다만 개정 전 규정의 존속에 대한 임대사업자의 신뢰가 개정 규정이 이루고자 하는 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에 그러한 신뢰를 보호하기 위하여 적용이 제한될 여지가 있을 뿐이다.  [2] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인에게서 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라, 만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다. 이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하고 구 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다.  [3] 임대사업자가 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 등 관련 법령이 시행되기 전에 임차인들과 임대계약을 체결하면서 분양전환가격 산정요소의 하나인 임대주택의 건설원가에 관하여 합의하였으므로 그 건설원가를 기초로 분양전환가격을 산정하여 체결한 분양계약은 유효하다고 주장한 사안에서, 그러한 합의가 있었다 하더라도 구 임대주택법 등 관련 법령이 시행된 후에 분양전환이 이루어지는 경우에는 분양전환에 관한 법률관계가 그 시점에 완결적으로 형성되므로 이에 관하여는 구 임대주택법 등 관련 법령이 적용되어야 하고, 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규인 이상 산정기준을 초과하는 분양전환가격으로 체결한 분양계약은 그 한도 내에서 무효라고 한 사례.  [4] 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1]의 각 규정에 의하면, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 그렇다면 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아니라고 해석하여야 한다.  [5] 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 등에 비추어 볼 때, 대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라, 대한주택공사의 존립 목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자 계층에 주거기반을 제공하여 주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법 목적에도 반한다. 따라서 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 그 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비는 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1]과 구 택지개발업무처리지침(택지 58540-647, 1995. 8. 10. 제정) 제18조 제1항 [별표 3] 등 관련 법령을 유추 적용하여 임대주택건설용지의 조성원가를 일정비율로 할인한 택지공급가격이라고 보아야 한다.  【참조조문】 [1] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조), 제3항(현행 제21조 제10항 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 제5항(현행 제13조 제5항 참조), 제13조 제3항(현행 제23조 제8항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항(현행 제9조 제1항 참조) [2] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조), 제3항(현행 제21조 제10항 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 제5항(현행 제13조 제5항 참조), 제13조 제3항(현행 제23조 제8항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항(현행 제9조 제1항 참조), 민법 제105조 [3] 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제15조 제1항(현행 제21조 제1항 참조), 제3항(현행 제21조 제10항 참조), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제9조 제5항(현행 제13조 제5항 참조), 제13조 제3항(현행 제23조 제8항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항(현행 제9조 제1항 참조), 민법 제105조 [4] 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1](현행 제9조 제1항 [별표 1] 참조) [5] 구 대한주택공사법(2009. 5. 22. 법률 제9706호 한국토지주택공사법 부칙 제2조로 폐지) 제1조(현행 한국토지주택공사법 제1조 참조), 제2조(현행 한국토지주택공사법 제2조 참조), 제3조(현행 한국토지주택공사법 제8조 참조), 제5조(현행 한국토지주택공사법 제4조 참조), 제9조(현행 한국토지주택공사법 제19조 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것) 제3조의3 제1항 [별표 1](현행 제9조 제1항 [별표 1] 참조), 택지개발촉진법 제18조 제2항, 택지개발촉진법 시행령 제13조의2 제7항, 구 택지개발업무처리지침(택지 58540-647, 1995. 8. 10. 제정) 제18조 제1항 [별표 3](현행 제22조 제1항 [별표 3] 참조)  【참조판례】 [1] 대법원 2001. 10. 12. 선고 2001두274 판결(공2001하, 2477) 대법원 2008. 11. 27. 선고 2007다61496 판결(공2008하, 1767) [2] 대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다33605 판결(변경) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 70인 (소송대리인 변호사 김성훈) 【피고, 상고인】 대한주택공사의 소송수계인 한국토지주택공사 (소송대리인 변호사 문성탁 1인) 【원심판결】 광주고법 2009. 11. 11. 선고 2008나7054 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 적용법령에 관한 법리오해의 점에 대하여 가. 임대사업자가 임대주택법 등 관련 법령에 의하여 입주자모집공고를 하면서 분양전환가격 기준을 공고하였다 하더라도 그 공고 당시에는 임대사업자와 임차인 사이에 임대주택의 우선분양전환 여부 등이 결정되지 아니하여 임대주택의 분양전환가격 등 분양전환에 관한 법률관계는 아직 종결되지 아니한 상태이므로, 그 후 임대주택법 등 관련 법령이 개정되어 그 법률관계에 관하여 개정 전의 법령과 다르게 규정하였다 하더라도 그 부칙에서 경과규정을 두지 않는 한 개정된 법령의 시행 후에 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 개정된 법령이 적용되는 것이 원칙이다. 다만 개정 전 규정의 존속에 대한 임대사업자의 신뢰가 개정 규정이 이루고자 하는 공익상의 요구보다 더 보호가치가 있다고 인정되는 경우에 그러한 신뢰를 보호하기 위하여 그 적용이 제한될 여지가 있을 뿐이다(대법원 2001. 10. 12. 선고 2001두274 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2007다61496 판결 등 참조).  나. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 임대사업자인 대한주택공사가 2000. 6. 5. 입주자모집공고를 하고 원고들과 임대차계약을 체결한 후 그 임대의무기간이 경과하자 원고들에게 해당 임대주택을 우선분양전환하면서 임대주택법 등 관련 법령의 분양전환가격 규정을 위반하여 분양계약을 체결한 경우 그 사법상 효력이 인정되는지 여부와 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건설원가와 관련하여 건축비와 택지비의 의미를 어떻게 해석하여야 하는지 등에 관하여 심리·판단하면서, 위 입주자모집공고 당시 시행되던 임대주택법 등 관련 법령이 아니라 그 후 개정된 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다), 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다. 원심판결의 ‘2007. 3. 27. 대통령령 제19975호로 전면 개정되기 전의 것’은 오기로 보인다), 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다)을 적용하였다.  다. 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원심이 위와 같이 구 임대주택법 등 관련 법령을 적용한 것은 옳다. 또한 이 사건 임대사업자인 대한주택공사가 입주자모집공고를 할 당시인 2000. 6. 5. 시행되던 임대주택법 등 관련 법령은 원심이 심리·판단한 위 사항들에 관한 한 원심이 적용한 구 임대주택법 등 관련 법령과 비교할 때 해당 조문의 위치나 자구 등이 다를 뿐 그 실질적인 내용은 변함이 없으므로, 임대주택법 등 관련 법령이 위와 같이 개정되기 전의 종전 규정의 존속에 관한 대한주택공사의 신뢰를 보호하기 위하여 위 사항들에 관하여 구 임대주택법 등 관련 법령의 적용을 제한할 여지도 없다. 원심판결에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 적용 법령에 관한 법리오해의 위법이 없다.  2. 분양전환가격 산정기준에 관한 법리오해 등의 점에 대하여 가. 구 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고 있다(제1조). 특히 건설임대주택을 임대받을 수 있는 자격·선정방법 등을 제한하고( 제14조), 임대의무기간이 경과한 후 건설임대주택을 매각하는 경우에는 무주택자인 임차인에게 우선분양전환하도록 함으로써(제15조), 주거 문제를 스스로의 경제력에 의해 해결하기 곤란한 경제적 약자 계층에게 생활에 필수적이고 기본적인 조건인 주거기반을 제공하는 데 주안점을 두고 있다. 구 임대주택법은 이러한 목적을 달성하기 위하여 국민주택기금을 장기 저리로 융자하여 임대주택의 건설에 우선 사용할 수 있도록 함과 아울러 정부로 하여금 매년 예산의 범위 안에서 임대주택의 건설에 소요되는 자금을 세출예산에 계상하도록 하고(제5조), 국가·지방자치단체 또는 정부투자기관으로 하여금 그가 소유한 택지 또는 개발한 택지를 매각하는 경우 건설임대주택을 건설하고자 하는 임대사업자에게 우선적으로 매각할 수 있도록 하며(제7조), 주택을 공급하는 사업주체가 분양·임대되지 아니한 주택이 있는 경우 이를 임대사업자에게 우선 공급할 수 있도록 하고(제9조), 임대주택의 건설사업 또는 임대주택건설을 위한 대지조성사업에 필요한 간선시설을 다른 주택건설사업이나 대지조성사업에 우선하여 설치하도록 하며( 제10조), 일정한 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 의한 사업인정을 받은 것으로 보아 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있도록 하는(제10조의2) 등 각종 지원을 하고 있고, 그 외 다른 법률에서도 임대주택 용적률의 완화와 각종 세금의 감면 등 다방면의 지원을 하고 있다.  한편 구 임대주택법은 위와 같은 각종 지원에 상응하는 제한으로 임대의무기간이 경과되지 아니한 임대주택은 이를 매각할 수 없도록 규정하고(제12조), 건설임대주택의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준을 대통령령으로 정하도록 규정하며(제14조), 임대사업자는 임대의무기간이 경과한 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설한 소정의 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선분양전환하여야 하고, 그 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다(제15조 제1항, 제2항). 이에 따라 구 임대주택법 시행령 제13조 제3항은 “ 법 제15조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택(제9조 제5항 각 호의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 국토해양부령이 정하는 바에 의한다.”고 규정하고, 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항은 “ 영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 [별표 1]과 같다.”고 규정하면서 그 [별표 1] ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’에서 분양전환가격의 산정기준에 관하여 매우 상세하게 규정하고 있다. 나아가 구 임대주택법 제22조 제5호는 무주택 임차인의 우선분양전환권이 임대사업자 등에 의하여 함부로 침해당하지 않도록 하기 위하여 같은 법 제15조의 규정에 위반하여 임대주택을 분양전환한 자를 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.  위와 같이 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하면서, 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 그런데도 임대사업자가 위와 같은 분양전환가격 산정기준에 기속되지 않는다고 해석하게 되면, 임대사업자가 임대의무기간이 경과한 후 임의로 분양전환가격 산정기준을 초과하여 분양전환가격을 정한 다음 임차인에게 그에 따라 분양계약을 체결할 것을 통고하고 이에 응한 임차인으로부터 분양전환가격 산정기준을 초과한 분양대금을 수령하여 이를 보유하는 것이 허용되게 되어 구 임대주택법 등 관련 법령의 입법 취지를 심하게 훼손할 뿐만 아니라, 만일 임차인이 구 임대주택법 등 관련 법령이 정한 분양전환가격 산정기준에 따를 것을 요구하면서 분양계약 체결을 거절할 경우 임대사업자가 이를 이유로 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 그 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려도 있다.  이는 구 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 것이므로, 이를 방지하고 구 임대주택법의 입법 목적을 달성하기 위해서는 구 임대주택법 등 관련 법령에 정한 분양전환가격 산정기준을 위반하여 임대주택을 분양전환한 임대사업자에게 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 그 산정기준을 위반하여 정한 분양전환가격에 의한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 따라서 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이다.  이와 달리 임대주택법 시행규칙에서 정한 산정기준에 위배된 분양전환가격으로 분양계약을 체결하였다는 사정만으로 그 사법상의 효력까지 부인된다고 할 수는 없고, 그 분양전환가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양전환권을 사실상 박탈하는 것과 같은 정도에 이르러 임대주택법의 입법 목적을 본질적으로 침해하는 경우에만 위 규정에 위배되어 허용될 수 없다고 판시한 대법원 2004. 12. 10. 선고 2004다33605 판결은 이 판결의 견해에 배치되는 범위에서 이를 변경하기로 한다.  나. 원심판결 이유를 위 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준을 위반한 가격으로 체결된 분양계약은 그 산정기준의 범위 내에서만 유효하고 이를 초과하는 부분은 무효로 보아야 한다는 취지로 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같이 구 임대주택법 등 관련 법령이 규정하는 분양전환가격 산정기준의 해석·적용에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.  3. 입주자모집공고의 해석 및 분양전환가격 산정기준에 관한 합의의 효력에 관한 법리오해 등의 점에 대하여 가. 임대사업자와 임차인 사이에 구 임대주택법 등 관련 법령이 시행되기 이전에 분양전환가격 산정요소의 하나에 불과한 임대주택의 건설원가에 관한 합의가 있었다고 하더라도, 구 임대주택법 등 관련 법령이 시행된 이후에 분양전환이 이루어지는 경우에는 분양전환에 관한 법률관계는 그 시점에서 완결적으로 형성되는 것이므로, 그에 관하여는 구 임대주택법 등 관련 법령이 적용된다. 따라서 임대사업자는 구 임대주택법 등 관련 법령이 정하는 기준에 따라 분양전환가격을 산정하여야 하고, 앞서 본 바와 같이 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규인 이상, 그 산정기준을 초과하는 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 한도 내에서 무효이다.  나. 원심판결 이유에 따르면, 원심은 원고들이 대한주택공사와 임대차계약을 체결할 당시 입주자모집공고에서 공고한 건설원가를 기초로 분양전환가격을 산정한다고 합의하였다고 하더라도 대한주택공사는 분양전환 시에 구 임대주택법 등 관련 법령에 따른 정당한 건설원가를 기준으로 분양전환가격을 산정하여야 한다는 취지로 판단하였다. 이는 앞서 본 법리에 좇은 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 입주자모집공고의 해석이나 분양전환가격 산정기준에 관한 합의의 효력에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.  4. 건축비 산정에 관한 법리오해 등의 점에 대하여 가. 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]은 “임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 ‘산정가격’이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.”라고 규정하고[제1항 (나)목], “건설원가 ＝ 최초 입주자모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비”라고 규정하며[제2항 (가)목], 최초 입주자모집 당시의 주택가격에 관하여 “건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정한다.”고 규정하고[제2항 (가)목 (1)], “건축비의 상한가격은 국토해양부장관이 따로 고시하는 가격(이하 ‘표준건축비’라 한다)으로 한다.”고 규정하고 있다[제2항 (라)목 (1)(가) 전문].  위 각 규정에 의하면, 표준건축비는 분양전환가격에 반영되는 건축비의 상한가격을 의미하는 것으로서 건축비와는 명확히 구별되고, 분양전환가격의 산정기초가 되는 건설원가는 표준건축비가 아닌 건축비를 기준으로 하고 있음이 분명하다. 그렇다면 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건축비를 의미하는 것은 아니라고 해석함이 상당하다.  나. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]의 해석·적용에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.  5. 택지비 산정에 관한 법리오해 등의 점에 대하여 가. 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 (라)목 (2)(가)는 택지비의 산정기준에 관하여 “국가·지방자치단체와 한국토지공사·대한주택공사 등 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)의 경우에는 그 공급가격”이라고 규정하고, 택지개발촉진법 제18조 제2항, 같은 법 시행령 제13조의2 제7항에 의하여 순차 위임을 받은 택지개발업무처리지침(택지 58540-647, 1995. 8. 10. 제정) 제18조 제1항 본문은 “사업시행자가 개발된 택지를 공급하고자 할 경우에는 [별표 3]에서 정하는 공급가격기준에 의한다.”고 규정하며, 그 [별표 3] ‘택지공급가격기준’은 임대주택건설용지의 경우 조성원가를 일정비율로 할인한 가격을 공급가격기준으로 규정하고 있다. 그러나 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 등은 대한주택공사 등 공공기관이 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 택지비를 어떻게 산정하여 분양전환가격에 반영하여야 하는지에 관하여는 아무런 규정을 두지 않고 있다.  구 대한주택공사법(2009. 5. 22. 법률 제9706호로 폐지)에 의하면, 대한주택공사는 주택을 건설·공급 및 관리하고 불량주택을 개량하여 국민생활의 안정과 공공복리의 증진에 이바지하게 함을 목적으로 정부가 자본금 전액을 출자하여 설립한 공법인으로서(제1조, 제2조, 제5조, 제9조) 주택의 건설·공급·임대 및 관리, 대지의 조성 및 공급 등의 업무를 수행하고 있는데(제3조 제1항 제1, 4호), 그 일환으로 임대주택의 건설·임대·분양 등의 업무도 수행하고 있다. 위와 같은 대한주택공사의 존립 목적과 업무 범위 등에 비추어 볼 때, 대한주택공사가 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하려는 민간 임대사업자에게 택지를 공급하는 경우에는 조성원가의 할인가격을 적용하면서, 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설하여 임대·분양하는 경우에는 아무런 제한 없이 조성원가 혹은 그 이상으로 택지비를 산정하여 무주택 임차인에게 그 비용을 부담시킬 수 있다고 보는 것은 합리적 이유가 없고 형평을 상실한 것일 뿐만 아니라, 대한주택공사의 존립 목적에 정면으로 배치되고 경제적 약자 계층에 주거기반을 제공하여 주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법의 입법 목적에도 반한다. 따라서 대한주택공사가 스스로 개발한 택지 위에 직접 공공건설임대주택을 건설한 경우 그 공공건설임대주택의 분양전환가격에 반영되는 택지비는 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]과 택지개발업무처리지침 제18조 제1항 [별표 3] 등 관련 법령을 유추 적용하여 임대주택건설용지의 조성원가를 일정비율로 할인한 소정의 택지공급가격이라고 봄이 상당하다.  한편 1993. 10. 14. 건설부고시 제1993-399호 ‘표준임대보증금 및 표준임대료’는 “당해 주택의 건설원가는 주택분양가원가연동제시행지침에 의하여 산출한 가격으로 하되, 주택건설주체가 택지를 직접 개발한 경우의 택지비는 조성원가(당해 지구 내에 유사용지를 공급한 사례가 있는 경우, 그 공급가격)를 기준으로 한다.”고 규정하고 있으나, 이는 구 임대주택건설촉진법(1993. 12. 27. 법률 제4629호 임대주택법으로 전부 개정되기 전의 것)하에서 표준임대보증금 및 표준임대료의 산정기준을 정한 것에 불과하므로, 이 사건과 같이 구 임대주택법 제15조 등 관련 법령에 의하여 공공건설임대주택의 분양전환 시 분양전환가격을 산정하는 경우에는 적용될 여지가 없다.  나. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1]과 택지개발업무처리지침 제18조 제1항 [별표 3] 및 건설부고시 제1993-399호의 해석·적용에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.  6. 택지비·건축비의 산정에 관한 채증법칙 위반의 점에 대하여 분양전환가격 산정의 기초가 되는 택지비와 건축비의 의미에 관한 피고의 사실조회 신청을 배척한 원심의 결정을 탓하는 상고이유의 주장은 사실심인 원심의 전권사항인 증거의 취사선택을 문제 삼는 것이므로 적법한 상고이유가 될 수 없다. 따라서 이 부분 상고이유의 주장도 받아들이지 않는다.  7. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법원장   이용훈(재판장)        대법관   박시환 김지형 이홍훈(주심) 김능환 전수안 안대희 차한성 양창수 신영철 민일영 이인복 이상훈   ******************************************  대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 [약정금][미간행] 【판시사항】 [1] 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들이 강행법규인지 여부(적극) 및 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위 내에서 무효)  [2] 법률행위의 일부가 강행법규인 효력규정에 위반되어 무효가 되는 경우, 그 부분의 무효가 나머지 부분의 효력에 영향을 미치는지 판단하는 기준 및 복수의 당사자 사이에 어떠한 합의를 하였으나 그중 한 당사자의 의사표시가 무효인 것으로 판명된 경우, 나머지 당사자 사이의 합의가 유효한지 판정하는 기준  [3] 민사소송절차에서 변론주의 원칙의 적용 범위 및 법률효과를 발생시키는 요건을 구성하는 사실에 관한 주장이 아니라 단순히 법률의 해석이나 적용에 관한 의견을 표명한 경우, 법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 직권으로 판단할 수 있는지 여부(적극)  【참조조문】 [1] 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제1조(현행 민간임대주택에 관한 특별법 제1조 및 현행 공공주택 특별법 제1조 참조), 제21조(현행 공공주택 특별법 제50조의3 참조) [2] 민법 제137조 [3] 민사소송법 제203조  【참조판례】 [1] 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결(공2011상, 993) [2] 대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다41465 판결(공2010상, 795) 대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다9068 판결(공2013상, 918) [3] 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다258124 판결(공2017상, 844) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 동일토건 (소송대리인 법무법인(유한) 강남 담당변호사 정종식 외 1인) 【피고, 피상고인】 파산채무자 평창토건 주식회사의 파산관재인 피고 【원심판결】 서울고법 2015. 6. 18. 선고 2014나35206 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다. 【이 유】 1. 상고이유 제1점에 관하여 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라고 한다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 일정한 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등 참조).  원심은 이 사건 분양전환 합의와 이에 기하여 피고와 임차인들 사이에 체결된 분양계약은 구 임대주택법 등에서 정한 분양전환가격 산정기준을 위반한 가격으로 체결되었고 그 합의가 임차인들에게 불리하지 않다고 보기도 어려우므로, 이 사건 분양전환 합의는 위 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과하는 범위 내에서 무효로 보아야 한다는 취지로 판단하였다.  앞서 본 법리와 기록에 비추어 보면 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법상 강행규정의 입법 취지에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 잘못이 없다.  2. 상고이유 제2점에 관하여 가. 법률행위의 일부가 강행법규인 효력규정에 위반되어 무효가 되는 경우 그 부분의 무효가 나머지 부분의 유효·무효에 영향을 미치는가의 여부를 판단할 때에는, 개별 법령이 일부 무효의 효력에 관한 규정을 두고 있는 경우에는 그에 따르고, 그러한 규정이 없다면 민법 제137조 본문에서 정한 바에 따라서 원칙적으로 법률행위의 전부가 무효가 된다. 그러나 당사자가 위와 같은 무효를 알았더라면 그 무효의 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는 경우에는 같은 조 단서에 따라서 그 무효 부분을 제외한 나머지 부분이 여전히 효력을 가진다. 이때 당사자의 의사는 법률행위의 일부가 무효임을 법률행위 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사를 가리키는 것이다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다9068 판결 참조).  또한 복수의 당사자 사이에 어떠한 합의를 한 경우 그 합의는 전체로서 일체성을 가진다. 따라서 그중 한 당사자의 의사표시가 무효인 것으로 판명된 경우 나머지 당사자 사이의 합의가 유효한지의 여부는 민법 제137조에 정한 바에 따라 당사자가 그 무효 부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정되는지의 여부에 의하여 판정하여야 한다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다41465 판결 참조).  나. 원심판결 이유 및 원심이 적법하게 채택한 증거들에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다. (1) 평창토건 주식회사(이하 ‘평창토건’이라고 한다)는 국민주택기금의 지원을 받아 울산 북구 진장, 명촌, 효문, 연암동 일원에 746세대의 평창리비에르 1차 아파트, 1,579세대의 평창리비에르 2차 아파트, 827세대의 평창리비에르 3차 아파트(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 건설하였다.  (2) 평창토건은 임대사업자로서 임대의무기간을 5년으로 정하여 이 사건 아파트의 임대를 개시하였는데, 임차인모집공고 당시 ‘분양전환 조건’에 ‘임차인의 임대계약 체결 후 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정한 확정일자를 갖출 수 있으며, 보증금의 우선변제권이 있음.’이라는 내용이 포함되어 있었다.  (3) 평창토건은 분양전환 완료 시까지 이 사건 아파트에 관한 소유권을 관리·보존하기 위하여 주식회사 한국토지신탁(이하 ‘한국토지신탁’이라고 한다)과 사이에 부동산관리신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라고 한다)을 체결한 후 한국토지신탁 앞으로 이 사건 아파트에 관한 신탁등기 및 소유권이전등기를 마쳐 주었다.  이 사건 신탁계약서에 의하면 ① 수익자는 평창토건이고, ② 신탁원본은 이 사건 아파트와 회사가 보관하고 있는 임대차보증금, 신탁부동산의 물상대위로 취득한 재산 및 기타 이에 준하는 것으로 하며, ③ 신탁기간은 신탁계약 체결일부터 분양전환 완료 시까지로 하고, ④ 신탁기간 만료 등 신탁종료 시 수익자는 수탁자에게 신탁보수 등을 지급, 정산하고 신탁재산에 대한 소유권이전등기 및 신탁등기말소 등을 신청할 수 있다고 기재되어 있다.  (4) 평창토건은 그 후 원고와 원심 공동원고들(이하 통틀어 ‘원고 등’이라고 한다)에 대한 채무를 담보하기 위하여 이 사건 신탁수익권을 목적으로 하는 근질권을 설정하였고, 한국토지신탁은 이를 승낙하였다.  (5) 평창토건은 2008. 4. 25. 파산선고를 받았고, 그 후 시행된 ‘2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정된 임대주택법’의 신설 규정에 따라 이 사건 아파트의 임차인대표회의가 2008. 7. 4. 울산 북구청장으로부터 직접 분양전환승인을 받았다.  (6) 평창토건의 파산관재인인 피고와 한국토지신탁, 원고 등은 2010. 1. 21. 평창 2차 아파트 임차인대표회의와 사이에, 2010. 4. 8. 평창 3차 아파트 임차인대표회의와 사이에, 2010. 4. 14. 평창 1차 아파트 임차인대표회의와 사이에, 각 이 사건 아파트의 분양전환 등에 관한 합의(이하 ‘이 사건 분양전환 합의’라고 한다)를 체결하였다. 그 주요 내용은 다음과 같다.  ① 임차인들이 승인받은 분양전환가격에 더하여 이른바 ‘추가분담금’을 지급하는 것을 조건으로 이 사건 아파트에 관한 분양전환을 실시한다. 다만 임차인들은 분양전환 합의금에서 국민주택기금 대출금, 임대차보증금을 공제한 금액만을 파산재단의 보관금 계좌로 입금한다.  ② 피고는 파산재단의 보관금 계좌로 입금된 금원 중 일부금으로 조세채권 등을 변제하고 나머지 금액은 원고 등에게 그 피담보채권액의 비율에 따라 안분하여 지급한다.  (7) 이 사건 분양전환 합의 당시 분양전환에 따른 환가대금도 신탁수익에 포함되는지 여부에 관하여는 당사자 사이에 견해 차이가 있었지만, 분양전환에 따른 당사자들 사이의 법률관계를 일거에 정리하기 위한 목적으로 이 사건 분양전환 합의를 체결하게 되었다(이 사건 분양전환 합의서 제1조 제3항).  다. 이러한 사실관계를 위에서 본 법리에 비추어 본다. (1) 이 사건 분양전환 합의는 이 사건 아파트의 분양전환에 따른 당사자들 사이의 법률관계를 일거에 정리하기 위한 목적으로 체결된 것으로서, 피고가 임차인들로부터 파산재단 보관금 계좌로 입금받은 금원 중 일부를 원고 등에게 지급하기로 하는 것을 주요 골자로 하므로, 전체로서 일체성을 가진다.  (2) 임차인들은 평창토건에 대하여 파산선고가 있은 후 이 사건 분양전환 합의에 따라 피고에 대하여 매매대금지급채무를 부담하게 된 반면, 임차인들의 피고에 대한 임차보증금반환채권은 평창토건에 대한 파산선고 전의 임대차계약에 기하여 생긴 채권에 해당한다. 따라서 임차인들의 피고에 대한 매매대금지급채무에서 위 임대차보증금반환채권을 공제할 수 없고, 임차인들과 피고 사이에 그와 같이 공제하기로 합의하였더라도 이 역시 강행법규인 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라고 한다) 제422조 제1호에 반하여 효력이 없다. 그러나 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인들은 채무자회생법 제415조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 파산절차에 의하지 아니하고 임차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있다. 또한 이러한 임차인들은 파산절차에서 별제권자에 준하는 지위에 있으므로, 파산관재인인 피고가 채무자회생법 제492조 제14호에 따라 ‘별제권의 목적의 환수’에 관한 회생법원의 허가 등을 얻어 임차인들에게 임대차보증금반환채무액 상당의 환수대금을 지급하는 것도 가능하다. 나아가 이러한 경우 임차인들의 환수대금채권은 파산선고 전의 원인으로 발생한 파산채권이 아니므로 그러한 환수대금채권으로 피고의 매매대금지급채권과 대등액에서 상계하는 것도 가능하다.  이와 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 분양전환 합의 중 승인받은 분양전환 가격을 초과하는 부분이 무효이고 또한 임차인들의 매매대금지급채무에서 임대차보증금반환채권액을 공제하기로 한 부분 역시 무효임을 이 사건 분양전환 합의 당시 임차인들과 피고가 알았더라도 이 사건 분양전환 합의를 체결하지 않았을 것이라고 단정하기는 어렵다. 따라서 이 사건 분양전환 합의 중 피고와 임차인들 사이의 합의가 전부 무효라고 볼 수는 없다.  (3) 그러나 이 사건 분양전환 합의 중 피고와 원고 등 사이의 합의는 아래와 같은 사정을 더하여 보면 그 전부가 무효라고 보아야 한다.  (가) 원고 등은 별제권자로서, 파산절차에 의하지 아니하고 별제권을 행사할 수 있으며, 다만 별제권의 행사에 의하여 채권 전액을 변제받을 수 없는 경우 파산절차에 참가하여 파산채권자로서 배당받을 수 있을 따름이다.  (나) 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인들은 임대주택(대지 포함, 이하 같다)의 환가대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 있다. 따라서 임차인들의 매매대금지급채무에서 임대차보증금반환채권액을 공제하기로 한 합의가 채무자회생법 제422조 제1호에 위반되어 무효라고 하더라도, 파산관재인인 피고로서는 임대주택의 환가대금인 이 사건 분양전환 합의금으로 임대차보증금을 우선변제할 의무가 있다.  (다) 피고가 이 사건 분양전환 합의에 따라 파산재단의 보관금 계좌로 입금된 금원 중 일부를 원고 등에게 그 피담보채권액의 비율에 따라 안분하여 지급하기로 약정한 것은 임차인들로부터 이른바 ‘추가분담금’을 지급받는 것을 전제로 한다. 그런데 앞서 본 바와 같이 이 사건 분양전환 합의 중 승인받은 분양전환가격을 초과하는 부분은 효력이 없다.  (라) 사정이 이러하다면, 파산채권자 전체의 공동의 이익을 위하여 선량한 관리자의 주의로써 그 직무를 행하여야 할 지위에 있는 피고가 위와 같이 피고와 임차인들 사이의 합의에 무효 부분이 있는데도 굳이 원고 등과 이 사건 분양전환 합의를 체결함으로써 별제권자인 원고 등의 피담보채권 회수에 조력하는 것을 의욕했으리라고 보이지 않는다.  라. 원심의 이유설시에 다소 부적절한 부분이 있기는 하나, 원심이 결론적으로 피고가 원고 등 이 사건 근질권자들에게 이 사건 분양전환 합의에 따른 금원을 지급할 의무가 없다고 보아 원고의 주장을 배척한 것에 상고이유 주장과 같이 법률행위의 일부 무효에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 잘못이 없다.  3. 상고이유 제3점에 관하여 민사소송절차에서 변론주의 원칙은 권리의 발생·변경·소멸이라는 법률효과 판단의 요건이 되는 주요사실에 관한 주장·증명에 적용된다. 그러나 권리의 발생·변경·소멸이라는 법률효과를 발생시키는 요건을 구성하는 사실에 관한 주장이 아니라 단순히 법률의 해석이나 적용에 관한 의견을 표명한 것에 불과한 경우에는 변론주의가 적용되지 않으므로 법원이 당사자의 주장에 구속되지 않고 직권으로 판단할 수 있다(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다258124 판결 참조).  그러므로 피고가 이 사건 분양전환 합의 중 일부 무효인 부분을 제외한 나머지 부분은 유효함을 전제로 이 사건 분양전환 합의가 일부 무효라는 주장만을 하였음에도 원심이 원고 등에 대한 이 사건 분양전환 합의가 전부 무효라고 판단하여 변론주의를 위반하였다는 취지의 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.  4. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관   조희대(재판장) 고영한 권순일 조재연(주심)

 

이러한 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 민간 임대사업자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결 참조). 

대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결 [부당이득금]〈공공 임대주택의 분양전환 시 법령에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급한 분양대금에 대하여 부당이득반환을 구하는 사건〉[공2020하,1861]  【판시사항】 [1] 자유심증주의의 한계 [2] 갑 주식회사가 스스로 건설하여 을 등에게 임대하였다가 분양전환하는 임대아파트의 분양전환가격을 산정하면서 그 산정의 기초가 되는 ‘건설원가’의 한 요소인 ‘실제 건축비’를 위 아파트의 취득세 과세표준이 아닌 건축비 감정 결과를 토대로 인정할 수 있는지 문제 된 사안에서, 위 아파트에 관하여 신고·확정된 취득세 과세표준이 실제 건축비를 반영하는 유력한 증거자료인데도, 합리적인 근거 없이 취득세 과세표준의 증명력을 전부 배척한 다음 건축비 감정 결과를 토대로 실제 건축비를 인정한 원심판단에는 자유심증주의의 한계를 벗어나 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다고 한 사례  [3] 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정이 강행법규인지 여부(적극) 및 위 산정기준에 따른 금액을 초과하는 분양전환가격으로 체결된 분양계약의 효력(=초과하는 범위에서 무효) / 이러한 일부 무효의 법리는 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극)  [4] 공공 임대주택의 분양전환가격을 산정하기 위하여 시장 등이 2곳의 감정평가법인에 의뢰하여 시행한 최초의 감정평가에 대한 이의신청이 있어 재평가를 한 경우, 재평가된 금액을 기초로 분양전환가격을 산정하여야 하는지 여부(원칙적 적극)  【판결요지】 [1] 민사소송법 제202조가 선언하고 있는 자유심증주의는 형식적, 법률적인 증거규칙으로부터의 해방을 뜻할 뿐 법관의 자의적인 판단을 용인한다는 것이 아니다. 법관은 적법한 증거조사절차를 거쳐 증거능력 있는 증거에 의하여 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실 주장의 진실 여부를 판단하여야 하고, 비록 사실의 인정이 사실심의 전권에 속한다고 하더라도 이와 같은 제약에서 벗어날 수 없다.  [2] 갑 주식회사가 스스로 건설하여 을 등에게 임대하였다가 분양전환하는 임대아파트의 분양전환가격을 산정하면서 그 산정의 기초가 되는 ‘건설원가’의 한 요소인 ‘실제 건축비’를 위 아파트의 취득세 과세표준이 아닌 건축비 감정 결과를 토대로 인정할 수 있는지 문제 된 사안에서, 위 아파트와 같이 임대의무기간이 5년인 공공 임대주택의 분양전환가격은 ‘건설원가’와 ‘감정평가금액’을 산술평균한 가격을 기초로 하고, 여기서 ‘건설원가’는 ‘최초 입주자 모집 당시의 주택가격’에 ‘자기자금이자’를 더하고 ‘감가상각비’를 뺀 금액을, ‘최초 입주자 모집 당시의 주택가격’은 ‘건축비’와 ‘택지비’를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정한 금액을 말하며, 위 ‘건축비’는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하는데, 위 아파트에 관하여 신고·확정된 취득세 과세표준은 법인장부인 공사원가명세서(재료비, 설계비, 외주비 등 각종 비용 항목별로 지출금액이 상세히 기재되어 있다)를 기초로 한 것으로 실제 건축비를 반영하는 유력한 증거자료로 볼 수 있는 반면, 건축비 감정 결과는 아파트의 사용승인도면(자재의 구체적인 사양이나 단가가 전혀 기재되어 있지 않다)과 통계자료만을 기초로 공사비를 추정한 것이어서 실제 투입된 비용과는 차이가 있을 수밖에 없는 등 위 아파트의 취득세 과세표준보다 실제 건축비를 잘 반영하는 자료로 보기 어려우므로, 갑 회사가 위 아파트의 건축비로 실제 지출하였으나 취득세 과세표준에서 제외되거나 누락된 비용이 있다는 점이 밝혀진 경우 원칙적으로 취득세 과세표준에 그 제외되거나 누락된 비용만 추가하여 실제 건축비를 산정하는 것이 합리적인데도, 합리적인 근거 없이 위 아파트의 취득세 과세표준의 증명력을 전부 배척한 다음 건축비 감정 결과를 토대로 실제 건축비를 인정한 원심판단에는 자유심증주의의 한계를 벗어나 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다고 한 사례.  [3] 구 임대주택법(2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 것을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에게 각종 지원을 하는 한편 각종 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 따라서 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다.  기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정됨에 따라 분양전환승인제도(제21조 제3항, 제4항)가 신설되어, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한 임대사업자(이하 ‘민간 임대사업자’라 한다)는 공공건설 임대주택을 분양전환할 때 시장·군수·구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)의 분양전환승인을 받아야 한다. 시장 등은 해당 임대주택이 임대의무기간 경과 등으로 분양전환 요건을 충족하는지 여부와 분양전환승인신청서에 기재된 분양전환가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지를 심사하여 승인하여야 한다. 앞서 본 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 이와 같이 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다.  [4] 구 임대주택법(2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제9항, 제10항, 구 임대주택법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23584호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제8항, 구 임대주택법 시행규칙(2012. 2. 3. 국토해양부령 제441호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [별표 1]에 따르면, 임대의무기간이 5년인 공공 임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가격으로 하되, 분양전환 당시 산정한 주택가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 상한으로 하여야 한다(위 [별표 1]의 1. 나.). 이때 분양전환가격을 위한 감정평가는 시장 등이 감정평가법인 2곳을 선정·의뢰하여 시행한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 하되(구 임대주택법 시행령 제23조 제1항, 위 [별표 1]의 2. 나.), 그 감정평가 결과에 대해 임대사업자나 임차인의 이의신청이 있고 그 감정평가가 관계 법령을 위반하여 이루어졌거나 부당하게 평가되었다고 인정되는 등 이의가 정당한 경우 시장 등은 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다. 이 경우 당초 감정평가한 곳과 다른 감정평가법인 2곳을 선정·의뢰하여야 한다(구 임대주택법 제21조 제9항, 구 임대주택법 시행령 제23조 제5항, 제6항).  위와 같은 관련 규정을 살펴보면, 분양전환가격 산정 시 최초의 감정평가에 대한 이의신청이 있고 이의사유가 인정되어 재평가를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 재평가된 금액을 기초로 분양전환가격을 산정하여야 한다.  【참조조문】 [1] 민사소송법 제202조 [2] 민사소송법 제202조, 법인세법 제41조 제1항 제2호, 제112조, 법인세법 시행령 제72조 제2항 제2호, 구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것) 제111조 제5항 제3호(현행 제10조 제5항 제3호 참조), 제115조(현행 제18조 참조), 제120조(현행 제20조 참조), 제121조(현행 제21조 참조), 구 지방세법 시행령(2004. 12. 30. 대통령령 제18610호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항(현행 제18조 제1항 참조) [3] 민법 제105조, 제137조, 구 임대주택법(2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것) 제1조(현행 민간임대주택에 관한 특별법 제1조 및 현행 공공주택 특별법 제1조 참조), 제21조 제3항(현행 삭제), 제4항(현행 삭제), 제10항(현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 참조), 구 임대주택법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23584호로 개정되기 전의 것) 제23조 제8항(현행 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2012. 2. 3. 국토해양부령 제441호로 개정되기 전의 것) 제9조 [별표 1](현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조), 제14조(현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조) [4] 구 임대주택법(2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것) 제21조 제9항(현행 공공주택 특별법 제50조의3 제3항 참조), 제10항(현행 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 참조), 구 임대주택법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23584호로 개정되기 전의 것) 제23조 제1항(현행 공공주택 특별법 시행령 제56조 제1항 참조), 제5항(현행 공공주택 특별법 시행령 제56조 제4항 참조), 제6항(현행 공공주택 특별법 시행령 제56조 제5항 참조), 제8항(현행 공공주택 특별법 시행령 제56조 제7항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2012. 2. 3. 국토해양부령 제441호로 개정되기 전의 것) 제9조 [별표 1](현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조), 제14조(현행 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 [별표 7] 참조)  【참조판례】 [1] 대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다35766 판결 대법원 2018. 4. 12. 선고 2016다223357 판결(공2018상, 875) [3] 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결(공2011상, 993) 대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 【전 문】 【원 고】 별지 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 상록 담당변호사 김성훈 외 2인) 【피고, 상고인 겸 피상고인 겸 부대피상고인】 주식회사 부영주택 (소송대리인 법무법인 양헌 외 5인) 【원심판결】 서울고법 2016. 12. 28. 선고 2015나2072413 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간 도과 후 제출된 서면은 상고이유를 보충하는 범위 내에서)와 부대상고이유를 판단한다. 1. 원고들의 상고이유 및 부대상고이유에 관하여 가. 민사소송법 제202조가 선언하고 있는 자유심증주의는 형식적, 법률적인 증거규칙으로부터의 해방을 뜻할 뿐 법관의 자의적인 판단을 용인한다는 것이 아니다. 법관은 적법한 증거조사절차를 거쳐 증거능력 있는 증거에 의하여 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실 주장의 진실 여부를 판단하여야 하고, 비록 사실의 인정이 사실심의 전권에 속한다고 하더라도 이와 같은 제약에서 벗어날 수 없다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2006다35766 판결, 대법원 2018. 4. 12. 선고 2016다223357 판결 등 참조).  나. 원심은 다음과 같은 이유로 이 사건 아파트의 취득세 과세표준이 아닌 건축비 감정 결과를 받아들여 이 사건 아파트의 분양전환가격 산정의 기초가 되는 ‘실제 건축비’를 인정하였다.  1) 피고가 이 사건 아파트를 건축하기 위하여 실제로 투입한 직간접의 비용이 얼마인지를 가장 정확하게 산정하는 방법은, 이 사건 아파트 건축공사 시 지출한 비용과 관련된 모든 근거자료를 통해 금액을 산정하는 것이다. 그런데 이 사건 소는 이 사건 아파트가 준공된 때로부터 8년이 지나 제기되어 피고가 그 자료를 모두 보관하고 있지 않아 위와 같은 방식으로 실제 건축비를 심리하는 것이 불가능하다. 따라서 이 사건 아파트의 건축에 투입된 비용을 추정하여 산정하는 방식으로 건축비를 산정하여야 한다.  2) 지방세법상 건물의 신축에 따른 취득세 과세표준을 건설원가, 즉 ‘건축공사비와 그 부대비용의 합계액’으로 본다고 하더라도, 지방세법상 과세표준으로서의 건축공사비와 구 임대주택법(2012. 1. 26. 법률 제11242호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)상 분양전환가격으로서의 건축비는 그 제도의 취지와 규율대상이 다른 별개의 개념이다. 따라서 취득세 과세표준에서 말하는 ‘건축공사비와 그 부대비용’이 구 임대주택법상의 분양전환가격을 산정하기 위한 요소인 ‘건축비’와 동일한 항목으로 구성된다고 볼 근거가 없다. 오히려 과세물건이 아닌 다른 물건이나 권리를 취득하기 위하여 지출한 비용이나 취득 목적이 아닌 관리 등의 목적으로 지출하는 비용, 판매를 위한 비용은 취득세 과세표준에 포함되지 않으므로, 아파트의 조경공사비, 도로공사비, 일반관리비 등은 분양전환가격 산정요소인 건축비에는 포함되지만 취득세 과세표준에는 포함되지 않는다.  3) 취득세 과세표준은 특별한 사정이 없는 한 취득자가 신고한 가액 그대로 정해진다. 일반적으로 취득자가 세금을 덜 내기 위하여 과세표준과 세액을 실제보다 과소 신고하는 경우가 적지 않은 점을 고려하여 볼 때, 취득세 과세표준에 포함되어 있지 않은 건축비가 존재할 개연성이 매우 높다.  4) 건설원가 산정의 기초가 되는 건축비를 ‘실제로 투입된 건축비’로 보아야 한다는 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결이 선고되기 전에는 피고가 건축비와 관련된 모든 자료를 후에 발생할 수 있는 분쟁에 대비하여 보관할 필요성이 없었을 것으로 보인다. 따라서 위와 같은 자료의 부존재로 인한 불이익을 모두 피고가 부담하도록 하는 것은 형평에 반한다.  5) 이 사건 아파트의 감정 결과는 아파트 사용승인도면을 기초로 각 공사에 투입된 재료와 수량을 파악하고, 국토해양부의 건설표준품셈표, 이 사건 아파트의 입주자 모집공고 당시의 물가조사기관이 작성한 물가정보지에서의 단가를 적용하여 비용을 산출한 다음 공동주택의 3년간 조달청 평균 낙찰률을 적용하여 이 사건 아파트의 건축에 소요된 것으로 추정되는 공사비를 감정한 것이다. 이는 이 사건 아파트의 건축에 실제 투입한 비용을 추인함에 타당한 방법으로 이루어졌다고 보이고, 달리 이 사건 감정에서의 건축비 산정방식에 문제점이 있다는 점을 인정할 자료가 없다. 실제의 공사 관련 자료를 기초로 실제로 투입된 건축비를 산정할 수 없는 현재의 상태에서 이 사건 아파트의 실제 건축비를 추인할 수 있는 가장 적절한 방법은 이 사건 감정 결과를 기초로 하는 것이다.  다. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다. 1) 기록에 의하면, 피고는 이 사건 아파트의 취득세를 신고·납부하면서 공사원가명세서를 첨부하여 과세표준을 신고하였고, 공사원가명세서에는 재료비, 설계비, 외주비, 급여, 건설자금이자, 안전관리비, 세금과 공과금을 비롯하여 각종 비용 항목별로 지출금액이 상세히 기재되어 있음을 알 수 있고, 위와 같이 이 사건 아파트에 관하여 신고 확정된 취득세 과세표준은 법인장부인 공사원가명세서를 기초로 한 것으로 실제 건축비를 반영하는 유력한 증거자료로 볼 수 있다.  가) 법인의 순자산을 증가시키는 소득에 대해 법인세가 부과되므로, 법인세 납세의무가 있는 피고는 자산의 증감·변동을 정확하게 드러내기 위하여 장부를 작성·보존할 의무가 있다(법인세법 제112조). 법인장부에는 자산의 취득가액을 정확히 기재하여야 하는데, 법인세법 제41조 제1항 제2호는 법인 스스로 건설하여 취득한 자산의 취득가액은 ‘제작원가에 부대비용을 더한 금액’이라고 정하고 있다. 법인세법 시행령 제72조 제2항 제2호는 이를 더 구체화하여 ‘원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액’이라고 정하고 있다.  취득세는 신고 납부의 방식에 의하지만, 취득자는 적법한 과세표준과 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고·납부해야 한다[구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제115조, 제120조]. 위와 같이 법인이 물건을 취득하여 법인장부에 의해 물건의 취득가격이 증명되는 경우 그 물건의 과세표준은 임의의 금액이나 시가표준액에 의할 수 없고 법인장부상 취득가격에 따라야 한다(구 지방세법 제111조 제5항 제3호). 이러한 취득가격에는 물건의 취득시기 이전에 그 물건을 취득하기 위해 든 일체의 비용이 모두 포함되고[구 지방세법 시행령(2004. 12. 30. 대통령령 제18610호로 개정되기 전의 것) 제82조의3 제1항], 건물 신축 시에는 건설원가, 즉 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이 된다(대법원 2010. 2. 11. 선고 2007두17373 판결 참조).  위와 같은 구 지방세법과 법인세법의 관련 규정에 따르면, 피고가 이 사건 아파트에 대해 피고의 법인장부(공사원가명세서는 법인장부의 일종인 보조장이다)를 기초로 신고하여 확정된 취득세 과세표준은 피고가 이를 신고하는 과정에 오류나 탈루가 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 실제 지출한 공사비를 반영한 것으로 볼 수 있다.  나) 이 사건 아파트는 임대주택으로 관련 법령에 따라 취득세와 등록세가 감면되고, 임대의무기간이 지나면 분양전환을 할 것이 당연히 예정되어 있으며, 법인인 피고가 이 사건 아파트의 취득가격을 낮게 신고하면 향후 분양전환 시 양도소득이 더 커져 법인세 부담이 늘어나게 된다. 또한 법인장부상 취득가격과 취득세 과세표준을 다르게 신고할 경우 장부와 대조하면 과소 신고 여부를 쉽게 알 수 있고, 이것이 적발될 경우 부족세액뿐만 아니라 신고불성실가산세가 부과되며(구 지방세법 제121조), 탈세로 인한 세무조사 등 불이익을 입을 수 있다. 따라서 피고가 법인세에 비해 세율이 훨씬 낮은 취득세나 재산세를 적게 내기 위해 이 사건 아파트의 취득세 과세표준을 낮게 신고할 유인이 있다고 단정하기 어렵다.  2) 한편 이 사건 아파트에 대한 건축비 감정 결과는 이 사건 아파트의 취득세 과세표준보다 실제 건축비를 잘 반영하는 자료로 보기 어렵다. 위 감정 결과는 이 사건 아파트의 사용승인도면을 기준으로 건축 당시 표준품셈과 물가정보지 단가, 시중노임을 적용하여 직접 공사비를 산출하고 이에 일정 비율을 적용한 간접비를 산출한 다음 2003년부터 2005년까지 조달청의 공동주택에 관한 평균 낙찰률 77.939%를 적용하여 산출한 금액이다. 사용승인도면(자재의 구체적인 사양이나 단가가 전혀 기재되어 있지 않다)과 통계자료만을 기초로 공사비를 추정한 것이므로 실제 투입된 비용과는 차이가 있을 수밖에 없고, 특히 관급공사에 적용되는 표준품셈과 원가비율을 적용하여 공사비를 산출하였으므로 민간기업인 피고가 투입한 실제 공사비보다 과다하게 산정될 가능성이 크다(실제 이 사건 아파트의 감정 결과는 건축비의 상한인 이 사건 아파트의 표준건축비보다도 높은 금액이다).  대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등 확립된 판례가 분양전환가격의 산정기준으로 표준건축비나 입주자모집공고 당시 건축비가 아닌 ‘실제 투입된 건축비’를 기초로 하도록 한 것은, 추정 또는 예상치인 표준건축비나 공고된 건축비보다 실제 소요된 건축비가 낮을 수 있음을 고려하여 임대주택 건축에 실제로 투입된 비용을 토대로 분양전환가격을 산정하라는 취지이다. 실제 투입된 건축비를 인정할 수 있는 유력한 증거자료가 있는데도 위와 같이 추정하여 산정한 감정 결과를 건축비로 인정할 경우 위 판례의 취지에 반하여 ‘실제 건축비’를 표준건축비 또는 그에 근접한 금액으로 인정하는 결과를 가져올 수 있다(원심이 이 사건 아파트의 건축비를 감정 결과에 따라 인정함으로써 건축비의 상한인 표준건축비가 분양전환가격 산정의 기초가 되었다). 반면 앞서 본 것과 같이 피고가 이 사건 아파트에 관하여 작성한 법인장부를 토대로 신고한 취득세 과세표준은 실제 지출한 비용을 토대로 한 것이므로, 그 신고 과정에 오류나 탈루가 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 분양전환가격의 산정요소인 실제 건축비를 인정함에 있어 도면과 통계자료로 추정한 감정 결과보다 증거가치가 훨씬 높다고 볼 수 있다.  3) 분양전환가격의 산정요소인 ‘실제 건축비’는 임대사업자가 임대주택을 건축하기 위하여 투입한 직간접의 비용 전부를 의미하므로(대법원 2015. 12. 23. 선고 2014다17206 판결), ‘실제 건축비’에는 포함되지만 취득세 과세표준에서 제외되는 비용 항목이 있을 수 있다. 또한 피고가 이 사건 아파트의 취득세 과세표준을 신고하면서 누락한 비용이 있을 수도 있다.  피고가 이 사건 아파트의 건축비로 실제 지출하였으나 취득세 과세표준에서 제외되거나 누락된 비용이 있다는 점이 밝혀진 경우 원칙적으로 취득세 과세표준에 그 제외되거나 누락된 비용만 추가하여 실제 건축비를 산정하는 것이 합리적이다. 원심이 일부 비용이 취득세 과세표준에 반영되지 않았다는 이유로 취득세 과세표준을 모두 배척하고 전체 공사비를 감정 결과에 따라 인정하는 것은, 앞서 본 취득세 과세표준과 감정 결과의 증거가치의 차이를 간과한 것으로서 이를 수긍하기 어렵다(기록에 의하면 피고는 취득세 과세표준에서 누락된 비용에 대해서만 감정신청을 하였다가, 취득세 과세표준이 실제 지출한 공사비를 반영하지 못한다고 주장하면서 감정사항을 전체 공사비로 변경하였는데 이를 뒷받침할 수 있는 일체의 자료를 제출하지 않았다. 건축비로 실제 지출한 항목이 있음이 인정되지만 문서보관기간의 경과 등으로 그 금액에 관한 자료가 존재하지 않는 경우에는 이와 같이 문제 된 해당 항목에 대한 감정 등을 통해 이를 증명할 수도 있다).  라. 그런데도 원심은 합리적인 근거 없이 이 사건 아파트의 취득세 과세표준의 증명력을 전부 배척하고 감정 결과를 토대로 분양전환가격 산정을 위한 실제 건축비를 인정하였다. 이러한 원심의 판단에는 논리나 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 필요한 심리를 다하지 않은 위법이 있다. 이를 지적하는 원고의 상고이유는 이유 있다.    2. 피고의 상고이유에 관하여 가. 분양전환가격 산정기준이 강행법규가 아니라는 주장 1) 구 임대주택법 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 것을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에게 각종 지원을 하는 한편 각종 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 따라서 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조).  2) 기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정됨에 따라 분양전환승인제도(제21조 제3항, 제4항)가 신설되어, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 ‘국가 등’이라 한다)를 제외한 임대사업자(이하 ‘민간 임대사업자’라 한다)는 공공건설 임대주택을 분양전환할 때 시장·군수·구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)의 분양전환승인을 받아야 한다. 시장 등은 해당 임대주택이 임대의무기간 경과 등으로 분양전환 요건을 충족하는지 여부와 분양전환승인신청서에 기재된 분양전환가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지를 심사하여 승인하여야 한다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결). 앞서 본 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 이와 같이 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다. 그 구체적 이유는 다음과 같다.  가) 임차인의 분양대금 지급의무는 시장 등의 분양전환승인처분이 아니라 임대사업자와 체결한 각 분양계약을 원인으로 발생한다. 시장 등의 분양전환승인처분이 있었다고 하여 별도의 계약 체결 없이도 승인된 분양전환가격으로 분양계약이 체결된 것으로 간주되거나 곧바로 임차인의 분양대금 지급의무가 발생하는 것이 아니다. 따라서 분양전환승인처분에 공정력이 발생하였다고 하여 법령에서 정한 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약이 사법적으로 항상 유효하다고 할 수 없다.  나) 공공 임대주택의 분양전환에 관한 법령 규정은 무주택 임차인의 우선분양전환권을 보장하기 위해 합리적인 가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 정하고 있다. 기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 전부 개정된 후에도 공공 임대주택을 우선분양전환하는 경우 법령에서 정한 기준에 따라 분양전환가격을 산정하여야 하고, 이러한 산정기준은 국가 등이 건설한 임대주택이나 민간 임대사업자가 건설한 공공 임대주택에 대해 동일하게 적용된다. 다만 민간 임대사업자는 종전에는 시장 등에게 분양전환가격 산출 근거서류 등을 첨부한 분양전환계획서를 제출하면 충분하였으나, 이제는 분양전환 관련 규정의 준수 여부에 대한 통제가 강화되어 시장 등으로부터 분양전환가격을 포함한 분양전환승인을 받아야 분양전환을 할 수 있게 되었다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다30963 판결 참조).  그런데 분양전환가격 산정기준이 분양전환승인처분을 하는 시장 등만을 구속하고 민간 임대사업자는 구속하지 않는다고 보아 민간 임대사업자가 분양전환승인을 거치면 위 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약도 유효하다고 하는 것은 위와 같은 임대주택 관련 법령의 입법 목적에 반하는 것이다.  다) 시장 등은 분양전환승인처분을 할 때 별도의 기준을 적용하거나 분양전환가격을 조정하거나 변경해서는 안 되고(구 임대주택법 제21조 제4항) 분양전환가격이 법령에서 정한 산정기준을 준수하여 올바로 산정되었는지만을 심사할 수 있을 뿐이므로, 시장 등에게는 분양전환가격을 결정할 권한이 없다. 시장 등이 법령에서 정한 산정기준을 위반하여 잘못 산정된 분양전환가격으로 분양전환승인을 하였더라도 그로 인한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 막고 임차인을 보호할 필요가 있다.  3) 원심은 같은 취지에서, 임대사업자인 피고가 우선분양전환권자인 원고들로부터 지급받은 분양대금이 구 임대주택법 등 관련 법령에 따라 산정한 분양전환가격을 초과한다면 그 초과하는 범위에서 분양계약은 무효이고, 피고는 원고들에게 초과 범위에 해당하는 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에 상고이유와 같이 구 임대주택법 등 관련 규정의 효력, 판례의 적용 범위, 임대주택 분양전환계약의 일부 무효에 관한 법리를 오해하거나 판결 이유에 모순이 있거나 판단을 누락하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  나. 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비에 관한 주장 구 임대주택법 시행규칙(2012. 2. 3. 국토해양부령 제441호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제9조 제1항 [별표 1]에서 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2015. 8. 27. 선고 2014다66727 판결 등 참조).  원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 원심의 판단에 상고이유와 같이 분양전환가격의 산정의 기초가 되는 건축비에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  다. 분양전환가격 산정의 기초가 되는 택지비에 관한 주장 1) 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1]의 2. 라. 2) 가)에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비에 관하여, “국가·지방자치단체나 한국토지공사 등 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)의 경우에는 그 공급가격”이라고 정하고 있다. 여기에서 ‘공급가격’은 택지가 공급될 당시 시행되는 택지개발촉진법 등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 않는 범위에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 뜻한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결, 대법원 2013. 2. 14. 선고 2012다55884 판결 등 참조). 따라서 임대사업자가 공급받은 공공택지의 대금을 선납함으로써 대금을 일부 할인받은 경우 분양전환가격의 기초가 되는 택지비를 산정할 때에는, 선납할인금을 공제하고 임대사업자가 실제 납부한 대금을 기준으로 하여야 한다.  2) 원심은 피고가 택지공급자에게 대금을 선납하면서 할인받은 금액을 공제하고 실제 납부한 대금을 택지비로 산정하였다. 위와 같은 원심의 판단에 상고이유와 같이 분양전환가격 산정의 기준이 되는 택지비의 해석에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 없다.  라. 분양전환가격 산정의 기초가 되는 감정평가금액에 관한 주장 1) 구 임대주택법 제21조 제9항, 제10항, 구 임대주택법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23584호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제23조 제8항, 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제1항 [별표 1]에 따르면, 임대의무기간이 5년인 공공 임대주택의 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가격으로 하되, 분양전환 당시 산정한 주택가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 상한으로 하여야 한다(위 [별표 1]의 1. 나.). 이때 분양전환가격을 위한 감정평가는 시장 등이 감정평가법인 2곳을 선정·의뢰하여 시행한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 하되(구 임대주택법 시행령 제23조 제1항, 위 [별표 1]의 2. 나.), 그 감정평가 결과에 대해 임대사업자나 임차인의 이의신청이 있고 그 감정평가가 관계 법령을 위반하여 이루어졌거나 부당하게 평가되었다고 인정되는 등 이의가 정당한 경우 시장 등은 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다. 이 경우 당초 감정평가한 곳과 다른 감정평가법인 2곳을 선정·의뢰하여야 한다(구 임대주택법 제21조 제9항, 구 임대주택법 시행령 제23조 제5항, 제6항).  위와 같은 관련 규정을 살펴보면, 분양전환가격 산정 시 최초의 감정평가에 대한 이의신청이 있고 이의사유가 인정되어 재평가를 한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 재평가된 금액을 기초로 분양전환가격을 산정하여야 한다.  2) 기록에 의하면, 이 사건 아파트 단지에 대해서는 당초 주식회사 가온감정평가법인과 한국감정원이 감정평가를 하였으나 원고들과 피고가 이의신청을 하였고 시장 등이 이의를 받아들여 대일감정원, 주식회사 대화감정평가법인이 재평가를 하였던 사실이 인정되므로, 특별한 사정이 없는 한 재평가된 금액을 기초로 분양전환가격을 산정하여야 한다.  3) 그럼에도 원심은 특별한 사정이 있는지에 관해 별다른 이유를 제시하지 않은 채 주식회사 가온감정평가법인과 한국감정원의 1차 감정평가금액의 산술평균을 감정평가액으로 인정하여 위 금액을 기초로 분양전환가격을 산정하였다. 이러한 원심의 판단에는 분양전환가격 산정의 기초가 되는 감정평가금액에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.  3. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  [[별 지] 원고 명단: 생략] 대법관   노정희(재판장) 박상옥(주심) 안철상 김상환

 나. 부제소합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것이다. 따라서 권리 의무의 주체인 당사자 사이에서 체결된 부제소합의라도 그 당사자가 처분할 수 있는 특정된 법률관계에 관한 것으로서 그 합의 당시 각 당사자가 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다80449 판결, 대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결 등 참조). 

대법원 2013. 11. 28. 선고 2011다80449 판결 [낙찰자지위확인등][공2014상,22] 【판시사항】 [1] 합유재산의 보존행위를 각 합유자 단독으로 할 수 있도록 한 취지 및 민법상 조합인 공동수급체가 경쟁입찰에 참가하였으나 다른 경쟁업체가 낙찰자로 선정되자 그 공동수급체의 구성원 중 1인이 낙찰자 선정 무효확인의 소를 제기하는 것이 합유재산의 보존행위에 해당하는지 여부(적극)  [2] 부제소 합의에 위배된 소의 적법 여부가 직권조사사항인지 여부(적극) [3] 당사자들이 부제소 합의의 효력이나 범위에 관하여 다투지 않는데도 법원이 직권으로 부제소 합의에 위배되었다는 이유로 소가 부적법하다고 판단하기 위한 요건  【판결요지】 [1] 합유재산의 보존행위는 합유재산의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적·법률적 행위로서 이러한 합유재산의 보존행위를 각 합유자 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 합유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이다. 민법상 조합인 공동수급체가 경쟁입찰에 참가하였다가 다른 경쟁업체가 낙찰자로 선정된 경우, 그 공동수급체의 구성원 중 1인이 그 낙찰자 선정이 무효임을 주장하며 무효확인의 소를 제기하는 것은 그 공동수급체가 경쟁입찰과 관련하여 갖는 법적 지위 내지 법률상 보호받는 이익이 침해될 우려가 있어 그 현상을 유지하기 위하여 하는 소송행위이므로 이는 합유재산의 보존행위에 해당한다.  [2] 특정한 권리나 법률관계에 관하여 분쟁이 있어도 제소하지 아니하기로 합의(이하 ‘부제소 합의’라고 한다)한 경우 이에 위배되어 제기된 소는 권리보호의 이익이 없고, 또한 당사자와 소송관계인은 신의에 따라 성실하게 소송을 수행하여야 한다는 신의성실의 원칙(민사소송법 제1조 제2항)에도 어긋나는 것이므로, 소가 부제소 합의에 위배되어 제기된 경우 법원은 직권으로 소의 적법 여부를 판단할 수 있다.  [3] 부제소 합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것으로서 그 합의 시에 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하고, 그 효력의 유무나 범위를 둘러싸고 이견이 있을 수 있는 경우에는 당사자의 의사를 합리적으로 해석한 후 이를 판단하여야 한다. 따라서 당사자들이 부제소 합의의 효력이나 그 범위에 관하여 쟁점으로 삼아 소의 적법 여부를 다투지 아니하는데도 법원이 직권으로 부제소 합의에 위배되었다는 이유로 소가 부적법하다고 판단하기 위해서는 그와 같은 법률적 관점에 대하여 당사자에게 의견을 진술할 기회를 주어야 하고, 부제소 합의를 하게 된 동기 및 경위, 그 합의에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등에 관하여도 충분히 심리할 필요가 있다. 법원이 그와 같이 하지 않고 직권으로 부제소 합의를 인정하여 소를 각하하는 것은 예상외의 재판으로 당사자 일방에게 불의의 타격을 가하는 것으로서 석명의무를 위반하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니하는 것이다.  【참조조문】 [1] 민법 제272조 [2] 민사소송법 제1조 제2항, 제248조 [3] 민사소송법 제136조 제1항, 제4항 【참조판례】 [1] 대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결(공1995상, 1810) [2] 대법원 1980. 1. 29. 선고 79다2066 판결(공1980, 12595) 대법원 1993. 5. 14. 선고 92다21760 판결(공1993하, 1693) [3] 대법원 1999. 3. 26. 선고 98다63988 판결(공1999상, 780) 【전 문】 【원고, 상고인】 주식회사 신평엔지니어링종합건축사사무소 (소송대리인 법무법인 주성 담당변호사 석동규 외 1인) 【피고, 피상고인】 사모2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 지평지성 담당변호사 이공현 외 3인) 【원심판결】 대전고법 2011. 8. 18. 선고 (청주)2011나567 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 대하여 합유재산의 보존행위는 합유재산의 멸실·훼손을 방지하고 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적·법률적 행위로서 이러한 합유재산의 보존행위를 각 합유자 단독으로 할 수 있도록 한 취지는 그 보존행위가 긴급을 요하는 경우가 많고 다른 합유자에게도 이익이 되는 것이 보통이기 때문이다(대법원 1995. 4. 7. 선고 93다54736 판결 등 참조). 민법상 조합인 공동수급체가 경쟁입찰에 참가하였다가 다른 경쟁업체가 낙찰자로 선정된 경우, 그 공동수급체의 구성원 중 1인이 그 낙찰자 선정이 무효임을 주장하며 무효확인의 소를 제기하는 것은 그 공동수급체가 경쟁입찰과 관련하여 갖는 법적 지위 내지 법률상 보호받는 이익이 침해될 우려가 있어 그 현상을 유지하기 위하여 하는 소송행위이므로 이는 합유재산의 보존행위에 해당한다.  원심판결 이유를 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원고와 주식회사 선엔지니어링종합건축사사무소가 이 사건 입찰에 참가하기 위하여 구성한 컨소시엄(이하 ‘원고 조합’이라고 한다)은 공동수급체로서 특별한 사정이 없는 한 민법상 조합에 해당한다고 볼 수 있고, 원고가 피고의 임시총회에서 경쟁업체인 주식회사 정림건축종합건축사사무소와 주식회사 유민엔지니어링종합건축사사무소(이하 ‘정림건축 등’이라고 한다)를 낙찰자로 선정하고 정림건축 등과의 건축설계계약 체결을 승인한 결의(이하 ‘이 사건 결의’라고 한다)에 대하여 무효확인을 구하는 이 사건 소를 제기한 것은, 원고 조합이 이 사건 입찰과 관련하여 갖는 법적 지위 내지 법률상 보호받는 이익이 침해될 우려가 있어 그 현상을 유지하기 위한 것이므로 합유재산의 보존행위에 해당한다. 따라서 원고 조합의 구성원 중 1인인 원고가 단독으로 이 사건 소를 제기하였다고 하여 이를 부적법하다고 할 수는 없다.  그런데도 원심은 이와 달리 이 사건 소는 합유재산의 멸실·훼손을 방지하고, 그 현상을 유지하는 것에 그치는 것이 아니라 원고 조합의 목적 사업을 적극적으로 달성하기 위한 행위로서 고유필수적 공동소송에 해당하므로, 원고 조합의 구성원 중 1인인 원고만이 제기한 이 사건 소는 부적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 합유재산의 보존행위와 고유필수적 공동소송에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.  2. 상고이유 제2점에 대하여 확인의 소에서 오로지 당사자 사이의 권리관계만이 확인의 대상이 될 수 있는 것은 아니고, 당사자 일방과 제3자 사이의 권리관계 또는 제3자 사이의 권리관계에 관하여도 그에 관하여 당사자 사이에 다툼이 있어서 당사자 일방의 권리관계에 불안이나 위험이 초래되고 있고, 다른 일방에 대한 관계에서 그 법률관계를 확정시키는 것이 당사자의 권리관계에 대한 불안이나 위험을 제거할 수 있는 유효·적절한 수단이 되는 경우에는 당사자 일방과 제3자 사이의 권리관계 또는 제3자 사이의 권리관계에 관하여도 확인의 이익이 있다[대법원 1997. 6. 10. 선고 96다25449, 25456(참가) 판결, 대법원 2008. 2. 15. 선고 2006다77272 판결 등 참조].  원심판결 이유를 위 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 정림건축 등을 낙찰자로 선정하고 정림건축 등과의 건축설계계약 체결을 승인한 이 사건 결의의 효력 유무에 따라 이 사건 입찰에 참가한 원고 조합의 법적 지위나 법률상 보호되는 이익에 직접 영향을 받게 되므로, 원고로서는 정림건축 등이 건축설계계약에 따른 의무 이행을 완료하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그에 관한 불안이나 위험을 유효·적절하게 제거하기 위하여 이 사건 결의에 대하여 무효확인을 구할 수 있고, 이 경우 이 사건 결의가 무효로 확인되면 원고가 이 사건 입찰절차에서 반드시 낙찰자로 선정된다거나 선정될 개연성이 있다는 요건까지 갖추어야 하는 것은 아니다.  그런데도 원심은 이와 달리 이 사건 결의가 무효가 되어 원고 등이 이 사건 입찰절차에 참가한 유일한 입찰자가 되었다 하더라도 피고가 재입찰을 실시하지 않고 이 사건 입찰절차에서 원고 등을 낙찰자로 선정하겠다는 입장을 취하고 있다고 볼 만한 사정이 없는 이상 이 사건 결의의 무효확인을 구하는 것만으로는 피고에 대하여 낙찰자로서의 지위 내지 권리를 주장할 수 있게 되는 것이 아니므로, 이 사건 소는 원고의 법적 지위에 현존하는 불안·위험을 유효·적절하게 제거하기 위한 수단이라고 볼 수 없어 확인의 이익이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 확인의 이익에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.  3. 상고이유 제3점에 대하여 가. 특정한 권리나 법률관계에 관하여 분쟁이 있어도 제소하지 아니하기로 합의(이하 ‘부제소 합의’라고 한다)한 경우 이에 위배되어 제기된 소는 권리보호의 이익이 없고, 또한 당사자와 소송관계인은 신의에 따라 성실하게 소송을 수행하여야 한다는 신의성실의 원칙(민사소송법 제1조 제2항)에도 어긋나는 것이므로(대법원 1993. 5. 14. 선고 92다21760 판결 등 참조), 소가 부제소 합의에 위배되어 제기된 경우 법원은 직권으로 소의 적법 여부를 판단할 수 있다(대법원 1980. 1. 29. 선고 79다2066 판결 등 참조).  이와 달리 원심이 직권으로 이 사건 소가 부제소 합의에 위배되어 부적법한지 여부를 판단한 데에 변론주의를 위반한 위법이 있다는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.  나. 한편 민사소송법 제136조 제1항은 “재판장은 소송관계를 분명하게 하기 위하여 당사자에게 사실상 또는 법률상 사항에 대하여 질문할 수 있고, 증명을 하도록 촉구할 수 있다.”라고 규정하고 있고, 그 제4항은 “법원은 당사자가 간과하였음이 분명하다고 인정되는 법률상 사항에 관하여 당사자에게 의견을 진술할 기회를 주어야 한다.”라고 규정하고 있다.  부제소 합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것으로서 그 합의 시에 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하고(대법원 1999. 3. 26. 선고 98다63988 판결 등 참조), 그 효력의 유무나 범위를 둘러싸고 이견이 있을 수 있는 경우에는 당사자의 의사를 합리적으로 해석한 후 이를 판단하여야 한다. 따라서 당사자들이 부제소 합의의 효력이나 그 범위에 관하여 쟁점으로 삼아 소의 적법 여부를 다투지 아니하는데도 법원이 직권으로 부제소 합의에 위배되었다는 이유로 소가 부적법하다고 판단하기 위해서는 그와 같은 법률적 관점에 대하여 당사자에게 의견을 진술할 기회를 주어야 하고, 부제소 합의를 하게 된 동기 및 경위, 그 합의에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등에 관하여도 충분히 심리할 필요가 있다. 법원이 그와 같이 하지 않고 직권으로 부제소 합의를 인정하여 소를 각하하는 것은 예상외의 재판으로 당사자 일방에게 불의의 타격을 가하는 것으로서 석명의무를 위반하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니하는 것이다.  원심은 이 사건 입찰지침서에 첨부된 이행각서에 의하면, 원고 조합은 이 사건 입찰절차에 참가하면서 피고가 정한 업체 선정방법 및 피고 조합총회의 낙찰자 및 계약자의 선정 결과에 대하여 어떠한 이의를 제기하지 않고 이를 따르기로 약정한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고 조합은 피고와 사이에 이 사건 결의에 관하여 부제소 합의를 한 것으로 보이고, 이에 위반하여 제기된 이 사건 소는 부적법하다는 취지로 판단하였다.  그러나 기록에 의하면, 피고는 원심 변론종결일에 이르기까지 원고 조합이 이 사건 입찰절차에 참가하면서 위와 같은 내용의 문구가 기재된 이행각서를 제출한 것이 부제소 합의에 해당한다고 주장한 바 없고, 원고와 피고는 원고가 이 사건 소를 단독으로 제기할 당사자적격과 확인의 이익을 갖추고 있는지 여부와 피고가 정림건축 등을 낙찰자로 선정한 조치에 무효사유가 있는지 여부 등만을 다투었을 뿐이다. 위 이행각서의 문구가 부제소 합의에 해당하는지 여부 및 입찰참가자가 이 사건 입찰에서 입찰을 무효로 하기로 합의한 사유인 개별 홍보행위 등을 하여 그 입찰을 무효로 볼 여지가 있는데도 피고가 그 입찰참가자를 낙찰자로 선정하는 경우까지도 이의를 제기하지 않기로 한 것인지 등에 관하여 원심은 당사자에게 의견진술의 기회를 준 적이 없고, 위 이행각서를 제출하게 된 동기 및 경위, 위 이행각서에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등에 관하여도 충분한 심리가 이루어지지 아니하였다.  그런데도 원심이 단지 위 이행각서의 문구만을 근거로 직권으로 원고 조합과 피고 사이에 이 사건 결의에 관하여 부제소 합의가 이루어졌다고 보아 이 사건 소가 부적법하다고 판단한 데에는 석명의무를 위반하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.  4. 결론 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   이상훈(재판장) 신영철 김용덕 김소영(주심)   ************************************************************  대법원 2019. 8. 14. 선고 2017다217151 판결 [구상금][공2019하,1722] 【판시사항】 [1] 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’라는 요건을 갖추지 않았지만 대법원이 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 판단할 수 있는 경우 [2] 부제소합의가 존재하는지에 관하여 당사자의 의사를 해석하는 방법 및 권리의무의 주체인 당사자 간의 부제소합의가 유효하기 위한 요건 [3] 갑 보험회사의 자동차종합보험계약에 가입된 차량과 을 보험회사의 자동차종합보험계약에 가입된 차량 사이에 발생한 교통사고에 관하여 자동차보험 구상금분쟁심의에 관한 상호협정에 따라 구성된 심의위원회가 조정결정을 하여 그 결정이 확정되었는데, 위 조정결정의 확정으로 갑 회사와 을 회사 사이에 부제소합의가 성립한 것인지 문제 된 사안에서, 제반 사정과 관련 법리에 비추어 보면 부제소합의의 존재를 부정할 수밖에 없고, 설령 상호협정의 해석상 조정결정이 확정된 경우에 부제소합의가 성립된 것으로 볼 여지가 있다고 하더라도, 이는 상호협정의 당사자들이 재판청구권을 구체적인 분쟁이 생기기 전에 미리 일률적으로 포기한 것으로서 부제소합의 제도의 취지에 위반되어 무효라고 한 사례  [4] 갑 보험회사의 자동차종합보험계약에 가입된 차량과 을 보험회사의 자동차종합보험계약에 가입된 차량 사이에 발생한 교통사고에 관하여 자동차보험 구상금분쟁심의에 관한 상호협정에 따라 구성된 심의위원회가 갑 회사 측 차량 운전자와 을 회사 측 차량 운전자의 과실비율을 정하는 내용의 조정결정을 하여 그 결정이 확정되자, 갑 회사가 조정결정이 정한 대로 구상금을 지급한 다음 을 회사를 상대로 위 사고에 대해 갑 회사 측 차량 운전자는 과실이 전혀 없다며 위 구상금 상당의 부당이득반환을 구한 사안에서, 조정결정이 확정된 경우 당사자 사이에 조정결정의 주문과 같은 내용의 합의가 성립되어 민법상 화해계약에 관한 법리가 적용될 수 있는데도, 이와 달리 조정결정이 확정되더라도 당사자 사이에 법률관계를 종국적으로 정하는 효력이 인정되지 않음을 전제로 갑 회사 측 차량 운전자에게 과실이 전혀 없다고 보아 갑 회사가 지급한 구상금이 부당이득으로 반환대상이 된다고 본 원심판단에는 상호협정에 따라 확정된 조정결정의 효력에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례  【판결요지】 [1] 소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원 판례가 아직 없는 상황인데 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건이 하급심에 계속되어 있을 뿐 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우에는, 소액사건이라는 이유로 대법원이 법령의 해석에 관하여 판단을 하지 아니한 채 사건을 종결한다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다. 따라서 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’라는 요건을 갖추지 아니하였더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 판단할 수 있다고 보아야 한다.  [2] 부제소합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것이다. 이와 같이 그 합의의 존부 판단에 따라 당사자들 사이에 이해관계가 극명하게 갈리게 되는 소송행위에 관한 당사자의 의사를 해석할 때는 표시된 문언의 내용이 불분명하여 당사자의 의사해석에 관한 주장이 대립할 소지가 있고 나아가 당사자의 의사를 참작한 객관적·합리적 의사해석과 외부로 표시된 행위에 의하여 추단되는 당사자의 의사조차도 불분명하다면, 가급적 소극적 입장에서 그러한 합의의 존재를 부정할 수밖에 없다. 그리고 권리의무의 주체인 당사자 간에서의 부제소합의라도 그 당사자가 처분할 수 있는 특정된 법률관계에 관한 것으로서 그 합의 당시 각 당사자가 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하게 된다.  [3] 갑 보험회사의 자동차종합보험계약에 가입된 차량과 을 보험회사의 자동차종합보험계약에 가입된 차량 사이에 발생한 교통사고에 관하여 자동차보험 구상금분쟁심의에 관한 상호협정(이하 ‘상호협정’이라 한다)에 따라 구성된 심의위원회가 조정결정을 하여 그 결정이 확정되었는데, 위 조정결정의 확정으로 갑 회사와 을 회사 사이에 부제소합의가 성립한 것인지 문제 된 사안에서, 상호협정은 그에 의해 구성된 심의위원회가 한 조정결정이 일정한 절차를 거쳐 확정된 경우에 당사자 사이에 조정결정의 주문과 같은 내용의 합의가 성립된 것과 동일한 효력이 있다고 규정하고 있을 뿐, 더 나아가 부제소합의가 성립된 것과 동일한 효력이 있다는 점을 명시하고 있지는 않은 점, 상호협정은 조정결정이 확정된 이후 정당한 이유 없이 소를 제기한 당사자에 대해서는 일정한 액수의 제재금이 부과될 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 사후적 제재 가능성을 정하는 것으로서 소 제기 자체를 금지하는 취지라고 보기는 어려운 점 등의 사정과 관련 법리에 비추어 보면 부제소합의의 존재를 부정할 수밖에 없고, 설령 상호협정의 해석상 조정결정이 확정된 경우에 부제소합의가 성립된 것으로 볼 여지가 있다고 하더라도, 이는 상호협정의 당사자들이 재판청구권을 구체적인 분쟁이 생기기 전에 미리 일률적으로 포기한 것으로서 부제소합의 제도의 취지에 위반되어 무효라고 한 사례.  [4] 갑 보험회사의 자동차종합보험계약에 가입된 차량과 을 보험회사의 자동차종합보험계약에 가입된 차량 사이에 발생한 교통사고에 관하여 자동차보험 구상금분쟁심의에 관한 상호협정(이하 ‘상호협정’이라 한다)에 따라 구성된 심의위원회가 갑 회사 측 차량 운전자와 을 회사 측 차량 운전자의 과실비율을 정하는 내용의 조정결정을 하여 그 결정이 확정되자, 갑 회사가 조정결정이 정한 대로 구상금을 지급한 다음 을 회사를 상대로 위 사고에 대해 갑 회사 측 차량 운전자는 과실이 전혀 없다며 위 구상금 상당의 부당이득반환을 구한 사안에서, 상호협정의 참가자와 적용대상, 조정결정을 하는 심의위원회의 구성과 심의절차 및 불복절차 등을 고려하면, 상호협정은 적법·유효하므로 협정회사들 사이에서 구속력이 있고, 상호협정의 내용상 심의위원회의 조정결정이 일정한 절차를 거쳐 확정된 경우에 당사자 사이에 조정결정의 주문과 같은 내용의 합의가 성립되는데, 이러한 합의는 민법상 화해계약에 해당하므로 여기에는 특별한 사정이 없는 한 민법상 화해계약에 관한 법리가 동일하게 적용될 수 있는데도, 이와 달리 상호협정에 따른 조정결정이 확정되더라도 당사자 사이에 법률관계를 종국적으로 정하는 효력이 인정되지 않음을 전제로 위 조정결정과 달리 갑 회사 측 차량 운전자에게 과실이 전혀 없다고 보아 갑 회사가 을 회사에 지급한 구상금은 법률상 원인 없이 지급된 것이어서 부당이득으로 반환대상이 된다고 본 원심판단에는 상호협정에 따라 확정된 조정결정의 효력에 관한 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.  【참조조문】 [1] 소액사건심판법 제3조 제2호 [2] 민사소송법 제248조[소의제기], 민법 제105조 [3] 민사소송법 제248조[소의제기], 민법 제105조, 보험업법 제125조 [4] 민법 제105조, 제731조, 제741조, 보험업법 제125조 【참조판례】 [1] 대법원 2018. 12. 27. 선고 2015다50286 판결(공2019상, 345) [2] 대법원 2002. 2. 22. 선고 2000다65086 판결(공2002상, 750) 대법원 2002. 10. 11. 선고 2000다17803 판결(공2002하, 2659) 【전 문】 【원고, 피상고인】 삼성화재해상보험 주식회사 【피고, 상고인】 현대해상화재보험 주식회사 (소송대리인 법무법인 청지 담당변호사 유동승) 【원심판결】 서울중앙지법 2017. 2. 2. 선고 2016나37357 판결 【주 문】 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 본다. 1. 소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원 판례가 아직 없는 상황인데 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건이 하급심에 계속되어 있을 뿐 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우에는, 소액사건이라는 이유로 대법원이 법령의 해석에 관하여 판단을 하지 아니한 채 사건을 종결한다면 국민생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다. 따라서 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’라는 요건을 갖추지 아니하였더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 판단할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2015다50286 판결 등 참조).  원심은, 자동차보험 구상금분쟁심의에 관한 상호협정(이하 ‘이 사건 상호협정’이라 한다)에 의해 구성된 심의위원회가 한 조정결정은 설령 확정되더라도 부제소합의에 해당하지 않고 또 소송에서 법원을 구속하지도 않는다고 판단하였다. 이어서 피고의 자동차종합보험계약에 가입된 피고차량과 원고의 자동차종합보험계약에 가입된 원고차량이 충돌한 이 사건 사고에 관하여 심의위원회가 원고차량 운전자의 과실을 30%, 피고차량 운전자의 과실을 70%로 정하는 내용의 조정결정(이하 ‘이 사건 조정결정’이라 한다)을 하여 그 조정결정이 그대로 확정되었음에도, 이와 달리 이 사건 사고는 피고차량 운전자의 전적인 과실로 인한 것이라고 판단하였다.  원심의 위 판단 중 조정결정의 효력 부분에 대하여는 대법원 판례가 없고 하급심의 판단이 엇갈리고 있으므로, 앞서 본 법리에 따라 대법원은 원심의 이 부분 해석 및 적용의 당부에 관하여 판단할 수 있다. 이외에 다른 사항에 관한 피고의 상고이유 주장은 소액사건에서 인정되는 적법한 상고이유가 아니다.  2. 이 사건 조정결정이 부제소합의인지 여부 부제소합의는 소송당사자에게 헌법상 보장된 재판청구권의 포기와 같은 중대한 소송법상의 효과를 발생시키는 것이다. 이와 같이 그 합의의 존부 판단에 따라 당사자들 사이에 이해관계가 극명하게 갈리게 되는 소송행위에 관한 당사자의 의사를 해석할 때는 표시된 문언의 내용이 불분명하여 당사자의 의사해석에 관한 주장이 대립할 소지가 있고 나아가 당사자의 의사를 참작한 객관적·합리적 의사해석과 외부로 표시된 행위에 의하여 추단되는 당사자의 의사조차도 불분명하다면, 가급적 소극적 입장에서 그러한 합의의 존재를 부정할 수밖에 없다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2000다17803 판결 등 참조). 그리고 권리의무의 주체인 당사자 간에서의 부제소합의라도 그 당사자가 처분할 수 있는 특정된 법률관계에 관한 것으로서 그 합의 당시 각 당사자가 예상할 수 있는 상황에 관한 것이어야 유효하게 된다(대법원 2002. 2. 22. 선고 2000다65086 판결 등).  이 사건 상호협정은 그에 의해 구성된 심의위원회가 한 조정결정이 일정한 절차를 거쳐 확정된 경우에 당사자 사이에 조정결정의 주문과 같은 내용의 합의가 성립된 것과 동일한 효력이 있다고 규정하고 있을 뿐(제28조 제1항) 더 나아가 부제소합의가 성립된 것과 동일한 효력이 있다는 점을 명시하고 있지는 않다. 한편 이 사건 상호협정은 조정결정이 확정된 이후 정당한 이유 없이 소를 제기한 당사자에 대해서는 일정한 액수의 제재금이 부과될 수 있다고 규정하고 있는데(제30조 제2호), 이 규정은 사후적 제재 가능성을 정하는 것으로서 소 제기 자체를 금지하는 취지라고 보기는 어렵다. 이외에 달리 이 사건 상호협정에 참가한 협정회사들이 부제소합의를 인정할 의사를 가지고 있었다고 볼 만한 자료도 없다. 결국 이 사건 상호협정에는 조정결정이 확정된 경우에 부제소합의가 성립된 것으로 인정하기에 충분한 근거 규정이 없으므로, 앞서 본 법리에 따라 부제소합의의 존재를 부정할 수밖에 없다.  그리고 설령 이 사건 상호협정의 해석상 조정결정이 확정된 경우에 부제소합의가 성립된 것으로 볼 여지가 있다고 하더라도, 이는 이 사건 상호협정의 당사자들이 재판청구권을 구체적인 분쟁이 생기기 전에 미리 일률적으로 포기한 것으로서 부제소합의 제도의 취지에 위반되어 무효라고 할 것이다(대법원 2002. 2. 22. 선고 2000다65086 판결 등 참조).  따라서 원심이 원고와 피고 사이에 이 사건 상호협정에 따른 조정결정이 확정되었으나 부제소합의가 성립되지는 않았음을 전제로 이 사건 소의 권리보호이익을 긍정한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 권리보호이익의 존부에 관한 법리를 오해한 잘못은 없다.  3. 이 사건 상호협정에 따른 조정결정의 효력에 관하여 가. 원심판결 이유 및 기록 등에 의하면, 이 사건 조정결정의 근거가 되는 이 사건 상호협정에 관하여 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  1) 이 사건 상호협정은, 보험업법 제125조에 따라 금융위원회의 인가를 받아 체결되고 개정된 것으로서 자동차손해배상 보장법 등에 정한 자동차보험 또는 자동차공제의 책임이 경합되었음을 이유로 그 책임의 유무와 범위에 관하여 보험사업자 또는 공제사업자 사이에 발생된 분쟁을 합리적·경제적으로 신속히 해결함을 목적으로 한다(제1조).  2) 이 사건 상호협정은 이에 가입한 협정회사들 사이에서 적용되는데, 협정회사는 보험사업자와 공제사업자들이다. 협정회사들은 운영위원을 1명씩 지명하고, 이러한 운영위원들 등으로 구성된 운영위원회는 이 사건 상호협정의 시행에 필요한 규약(이하 ‘이 사건 상호협정 시행규약’이라 한다)을 제정한다. 운영위원회가 위촉한 심의위원 등은 심의위원회(소심의위원회, 재심의위원회)를 구성하여 협정회사들 사이의 구상금 분쟁을 심의하고 그에 따른 결정을 한다(제5조, 제11조). 심의위원으로 위촉되기 위해서는 판사 또는 검사로 재직한 경력이 있거나 변호사로서 직무를 3년 이상 수행한 경력이 있어야 하고 변호사법상 변호사의 결격사유가 없어야 한다(제11조). 당사자는 주장서면이나 증거자료를 제출할 수 있고, 심의위원회의 의견청취, 증거조사, 전문적 감정의견의 청취 등 심의절차에 참여할 수 있다(이 사건 상호협정 시행규약 제15조, 제16조, 제21조).  3) 심의위원회의 조정결정이 있는 경우 당사자들이 이 사건 상호협정에 정해진 절차에 따라 그 결정통보서를 송달받은 날로부터 14일 이내에 재심의를 청구하거나 제소 등을 할 수 있고, 그러한 조치를 취하지 않으면 그 조정결정이 그대로 확정된다(제27조). 조정결정이 확정되면 당사자들 사이에 조정결정 주문과 같은 내용의 합의가 성립한 것과 동일한 효력이 있고, 당사자는 조정결정대로 이행할 의무를 부담한다(제28조).  4) 조정결정이 확정된 이후 당사자들이 정당한 이유 없이 동일한 분쟁에 대해 소를 제기하거나 조정결정대로 이행하지 않는 경우 운영위원회의 의결에 따라 제재금이 부과될 수 있다(제30조).  나. 이와 같은 이 사건 상호협정의 참가자와 적용대상, 조정결정을 하는 심의위원회의 구성과 심의절차 및 불복절차 등을 고려하면, 이 사건 상호협정은 적법·유효하므로 협정회사들 사이에서 구속력이 있다. 그리고 이 사건 상호협정의 내용상, 심의위원회의 조정결정이 일정한 절차를 거쳐 확정된 경우에 당사자 사이에 조정결정의 주문과 같은 내용의 합의가 성립되는데, 이러한 합의는 민법상 화해계약에 해당하므로 여기에는 특별한 사정이 없는 한 민법상 화해계약에 관한 법리가 동일하게 적용될 수 있다.  다. 원심판결 이유 및 기록 등에 의하면, 피고가 원고를 상대로 제기한 분쟁조정신청에 대하여 심의위원회는 2015. 8. 17. 원고차량 운전자의 과실비율을 30%로 정하는 내용의 이 사건 조정결정을 하였고, 그 결정통보서는 조정결정일로부터 10일이 경과한 2015. 8. 27. 원고에게 송달된 것으로 간주되었는데(이 사건 상호협정 시행규약 제26조 제4항), 원고는 이때부터 14일이 지난 후인 2015. 10. 30.경 이 사건 조정결정이 정한대로 피고에게 구상금을 지급하고 2015. 12. 31.경 이 사건 소를 제기하였고, 이외에 이 사건 조정결정에 무효나 취소사유가 있다고 볼 만한 사정은 없다. 이에 의하면 이 사건 조정결정은 그대로 확정되었으므로, 피고가 이 사건 조정결정에 따라 원고로부터 구상금을 지급받은 것은 정당하다.  라. 그럼에도 원심은 이와 달리 이 사건 상호협정에 따른 조정결정이 확정되더라도 당사자 사이에 법률관계를 종국적으로 정하는 효력이 인정되지 않음을 전제로 이 사건 조정결정과 달리 원고차량 운전자에게 과실이 전혀 없다고 보아 원고가 피고에게 지급한 구상금은 법률상 원인 없이 지급된 것이어서 부당이득으로 반환대상이 된다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 이 사건 상호협정에 따라 확정된 조정결정의 효력에 관한 법리를 오해한 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관   안철상(재판장) 박상옥 노정희 김상환(주심)

한편 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약을 체결하면서 이에 부수하여 부제소합의를 한 때와 같이, 부제소합의로 인해 그 계약이 강행법규에 반하여 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 강행법규의 입법 취지를 몰각하는 결과가 초래되는 경우 그 부제소합의는 특별한 사정이 없는 한 무효라고 봄이 타당하다. 

 2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.

 

가. 피고는 1999. 2. 3.경 공공건설 임대주택 이 사건 아파트를 건축하여 그 무렵 원고들에게 원심 판시 해당 세대를 임대하였다. 피고는 2013. 10. 14. 완주군으로부터 이 사건 아파트에 관하여 임대주택 분양전환승인을 받았다.

 

나. 피고는 2013. 11.경 원고들과 위 각 세대의 분양전환가격을 원심 판시 금액으로 정하기로 합의하면서 그 분양전환가격에 대하여 일체의 민ㆍ형사상 청구를 하지 않겠다는 부제소합의를 하였다(이하 ‘이 사건 부제소합의’라 한다). 

 

다. 원고들은 위와 같은 합의에 따라 피고에게 원심 판시 해당 분양대금을 납입하고, 피고로부터 이 사건 아파트 중 위 각 세대를 분양받았다. 라. 원고들은 이 사건 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 금액을 초과하였다는 이유로 피고에게 지급한 분양대금 중 정당한 분양전환가격을 초과한 금액을 부당이득반환으로 구하는 이 사건 소를 제기하였다. 

 

3. 가. 원심은, 강행법규인 분양전환가격 산정기준 위반 여부에 대한 별다른 판단 없이 이 사건 부제소합의로 인하여 원고들이 강행법규 위반으로 인한 무효 주장을 하지 못하게 되더라도 그러한 사정만으로 이 사건 부제소합의가 강행법규에 위반되어 무효로 되는 것은 아니라는 이유로, 원고들의 이 사건 소는 이 사건 부제소합의에 위반되어 부적법하다고 판단하였다. 

 나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. 이 사건 분양전환가격이 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하였다면 그 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다. 이 사건 부제소합의는 위 분양계약에 부수하여 체결된 것으로서 이로 인해 위 분양계약이 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는 범위 내에서 무효임을 주장하지 못하게 됨으로써 위 강행법규의 입법 취지가 몰각될 여지가 있다. 그렇다면 원심으로서는 이 사건 분양전환가격이 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과하는지 여부와 이에 따라 이 사건 부제소합의가 무효인지 여부를 심리ㆍ판단하였어야 한다. 

 다. 따라서 원심의 위와 같은 판단에는 부제소합의의 유효요건 등에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 원심이 들고 있는 대법원 2008. 2. 14. 선고 2006다18969 판결은 위약벌 약정에 부수하여 부제소합의를 체결하였는데 그 위약벌 약정에 무효 사유가 없는 사안에 관한 것으로서, 이 사건과 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다. 

 4. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장 대법관 오석준
 대법관 안철상
주 심 대법관 노정희
 대법관 이흥구