2020다260025 공유물분할 (바) 파기환송
[경매에 의한 대금분할의 방법으로 공유물분할을 구하는 사건]
◇공유물분할 사건에서 공유물의 점유·사용관계를 고려하여야 할 특별한 사정이 있는 경우 경매에 의한 대금분할을 명하기 위한 요건◇
재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적ㆍ구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적ㆍ추상적인 사정을 들어 함부로 경매분할을 명하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2018다248350 판결 등 참조).
특히 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었고, 공유자 전부 또는 일부가 분할의 목적이 된 공유토지나 그 지상 건물에서 거주․생활하는 등 공유물 점유․사용의 형태를 보더라도 이러한 합의를 충분히 추단할 수 있는 사안에서, 그러한 공유자 일부의 지분을 경매 등으로 취득한 사람이 공유물 점유·사용에 관한 기존의 명시적·묵시적 합의를 무시하고 경매분할의 방법으로 분할할 것을 주장한다면 법원으로서는 기존 공유자들의 합의에 의한 점유·사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다. 따라서 이러한 경우 법원이 경매분할을 선택하기 위해서는 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다는 사정이 분명하게 드러나야 하고, 현물분할을 위한 금전적 조정에 어려움이 있다고 하여 경매분할을 명하는 것에는 매우 신중하여야 한다.
☞ 피고가 상속을 원인으로 공유하게 된 토지의 지상 건물에서 다른 상속인과 함께 거주·생활하고 있는데, 경매전문업체인 원고가 그 공유토지의 일부 지분을 경매 등으로 취득한 뒤 법원에 공유물분할을 청구하면서 경매에 의한 대금분할의 방법을 주장함
☞ 원심은, 원고와 피고가 공유토지의 지분가격을 협의하지 못하고 있으므로 경매절차에서 상호 지분 매수의 기회를 주는 것이 합리적이라는 이유로 경매분할을 명한 제1심판결을 유지하였음
☞ 대법원은 위와 같이 판시하면서, 기존 공유자들의 합의에 의한 피고의 점유․사용관계를 해치지 않고 공유물분할을 할 수 있는 방법이 있는지 등을 심리하여 공유물분할 방법을 선택하였어야 한다는 이유로 원심판결을 파기·환송함
대 법 원
제 2 부
판 결
사 건 2020다260025 공유물분할
원고, 피상고인 주식회사 매드리치
피고, 상고인 피고
원 심 판 결 수원지방법원 2020. 7. 15. 선고 2019나76702 판결
판 결 선 고 2023. 6. 29.
주 문
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.
이 유
상고이유를 판단한다.
1. 사실관계
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 피고는 1993. 2.경부터 안성시 (주소 생략) 대 60㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 지상 벽돌조 2층 주택(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에서 아버지 소외 1, 어머니 소외 2, 형 소외 3과 함께 거주하였다.
나. 이 사건 토지의 종전 소유자인 소외 1이 사망하자, 2017. 10. 17. 피고가 이 사건 토지의 5/7 지분을, 소외 3이 2/7 지분을 상속을 원인으로 이전받았다.
다. 소외 4와 소외 5는 이 사건 토지 중 소외 3 지분에 관한 강제경매절차(이하 ‘이 사건 강제경매’라 한다)에서 2018. 4. 16. 소외 3 지분을 취득한 다음 2018. 10. 2. 원고에게 지분소유권이전등기를 마쳐주었다. 원고는 부동산매매업과 부동산임대업을 주된 목적으로 설립된 회사로, 소외 4는 원고의 사내이사, 소외 5는 원고의 지배인이었다.
라. 원고는 2018. 12. 19. 이 사건 공유물분할의 소를 제기하면서 이 사건 토지를 경매에 부쳐 매각대금을 원고와 피고 지분비율로 분배하는 방법(이하 이를 ‘경매분할’이라 한다)으로 분할해 달라고 주장하였다.
2. 원심의 판단
원심은, 대지의 최소 분할면적과 이 사건 토지의 현황 등에 비추어 피고가 원고의 지분을 매수하는 것이 바람직하나, 원고와 피고가 그 지분가격을 협의하지 못하고 있으므로 경매절차에서 상호 지분 매수의 기회를 주는 것이 합리적이라는 이유로, 경매분할을 명한 제1심판결을 유지하였다.
3. 대법원의 판단
그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.
가. 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 측이 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 할 수 있다. 이 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다. 나아가 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결, 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 등 참조).
| 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결 [공유물분할][공2004.11.15.(214),1805] 【판시사항】 [1] 공유물분할의 소에 있어서 공유물분할의 방법 [2] 공유물을 공유자 중의 1인 단독소유 또는 수인의 공유로 하고 다른 공유자에 대하여는 가격배상만 하는 방법의 공유물분할이 가능한지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. [2] 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다. 【참조조문】 [1] 민법 제269조[2] 민법 제269조 【참조판례】 [1] 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결(공1994상, 336) 대법원 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결(공1997하, 3057) 대법원 2004. 7. 22. 선고 2004다10183, 10190 판결(공2004하, 1511) 【전 문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 변호사 노영대 외 1인) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 광주지법 2004. 5. 14. 선고 2003나9038 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 1. 원심의 판단 요지 원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 21,900분의 21,205 지분, 피고가 21,900분의 695 지분의 각 비율로 소유하고 있는 이 사건 토지와, 이 사건 토지상에 건축되어 구분소유의 대상이 되지 않는 1동의 건물로서 원고가 56,138분의 54,419 지분, 피고가 56,138분의 1,719 지분으로 소유하고 있는 이 사건 건물에 대하여 그 분할방법을 명함에 있어, 이 사건 토지는 하나의 필지로 되어 있는 건물의 부지이고, 이 사건 건물은 집합건물과 같은 독립성이 인정되지 않는 하나의 건물이므로, 이 사건 토지 및 건물에 대한 현물분할은 곤란하거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 인정되고, 또한 협의분할과는 달리 재판상 분할에 있어서는 특정 공유자인 피고에게 가격보상만을 하여 그를 현물분할에서 완전히 배제하는 방법은 형평의 원칙에 반하여 인정되지 아니하므로 결국 이 사건 토지 및 건물을 경매에 부쳐 매각한 대금을 그 공유지분의 비율로 분할함이 상당하다고 판단하였다. 2. 대법원의 판단 공유물의 분할은 공유자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명하여 대금분할을 할 수 있는 것이다. 그리고 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분 비율에 따른 합리적인 분할을 하면 되는 것이다( 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다27819 판결, 1997. 9. 9. 선고 97다18219 판결 등 참조). 따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우에는 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 제반 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분 비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하게 하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용되고, 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다고 할 것이다. 만일 그런 방법이 허용되지 않는다고 한다면 특히 구분건물의 대상이 되지 않는 건물의 공유자가 분할을 원하는 경우에는 그 지분이 적정하고 합리적으로 평가되고, 상대방 공유자가 그 대금을 지불할 능력이 있어 대금분할보다는 가격배상에 의한 분할방법이 더 공평한 방법이 될 수 있는 때에도 항상 경매에 의한 대금분할을 명하여야 하는 불합리한 점을 극복할 수 없게 된다. 그럼에도 불구하고, 이와 달리 가격배상에 의한 분할방법은 허용되지 않는다는 이유로 이러한 방법에 의한 공유물분할이 공평한 분할이 되는지 여부에 관하여 전혀 심리하지도 않고 이 사건 토지 및 건물에 대한 현물분할은 곤란하거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있다고 인정하여 곧바로 경매에 의한 대금분할을 명한 원심판결에는 공유물분할에 관한 법리를 오해하여 심리를 다하지 아니함으로 인하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 3. 결 론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이규홍(재판장) 윤재식(주심) 이용우 김영란 ************************************************************** 대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 [공유물분할][공2022하,2097] 【판시사항】 공유물분할의 소에서 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이 허용되는 경우 / 이때 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’의 의미(=공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격) 및 그 산정 방법 【판결요지】 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다. 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다. 이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다. 【참조조문】 민법 제269조 【참조판례】 대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결(공2004하, 1805) 【전 문】 【원고(탈퇴)】 원고(탈퇴) 1 외 3인 【원고들 승계참가인, 피상고인】 교보자산신탁주식회사 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대경종합법률사무소 담당변호사 상무균 외 3인) 【원심판결】 대구고법 2022. 5. 11. 선고 2021나22849 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대구고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 관련 법리 공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말하므로, 법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 따라서 여러 사람이 공유하는 물건을 분할하는 경우 원칙적으로는 각 공유자가 취득하는 토지의 면적이 그 공유지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용된다. 나아가 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결 등 참조). 이때 그 가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적·합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다. 2. 원심 판단 원심은 판시와 같은 이유로, 원고들 승계참가인이 이 사건 건물에 관한 피고의 지분을 취득하는 대신 피고에게 지분의 가액을 지급하는 전면적 가격배상 방법에 따른 분할을 명하면서, 이 사건 건물의 시가가 제1심법원의 감정촉탁 결과에 따른 2020. 11. 24. 기준 가액 2,145,356,730원임을 전제로 피고의 지분가격을 산정하였다. 3. 대법원 판단 가. 원심판결 이유 및 적법하게 채택한 증거에 따르면, 아래 사실이 인정된다. 1) 제1심법원의 감정촉탁 결과에 따른 2020. 11. 24. 기준 이 사건 건물의 시가는 2,145,356,730원이고, 대구 동구청에서 2020. 7.경 고지한 재산세 산정 근거인 이 사건 건물의 시가표준액은 2,589,832,279원이다. 2) 원고(탈퇴)들과 피고는 제1심 변론과정에서부터 이 사건 건물의 분할 방법과 관련하여 재건축사업의 시행사 등 제3자에 매각하는 방안에 대해서도 공방을 벌였으나, 의견이 일치되지 못하였다. 3) 이 사건 건물 중 원고(탈퇴)들 소유 지분에 관하여 2021. 11. 30. 재건축사업의 시행사인 주식회사 유(이하 ‘소외 회사’라 한다) 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 그 등기부등본에는 거래가액이 42억 원으로 기재되었으며, 등기원인으로 원심 변론종결일 이전인 ‘2021. 11. 10. 매매’라고 기재되었다. 4) 원고(탈퇴)들은 2020. 9.경 소외 회사에 이 사건 건물의 대지 및 이 사건 건물 중 소유 지분에 관하여 매매계약이 체결되었음을 전제로 위 대지에 관한 ‘토지사용승낙서’를 작성·교부하였고, 원심 변론과정에서 위 등기원인으로 기재된 2021. 11. 10. 이전에 ‘이 사건 건물의 대지 및 이 사건 건물 중 각 소유 지분을 재건축사업의 시행사에 매도하였으나, 매매대금을 지급받지 못한 상태이다.’고 진술하였다. 5) 소외 회사는 2021. 11. 30. 원고들 승계참가인에게 이 사건 건물 중 소유 지분에 관하여 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 나. 위 인정 사실 및 원심판결 이유를 관련 법리에 비추어 보면, 원심판단은 아래와 같은 이유에서 수긍할 수 없다. 1) 원심이 공유물분할 방식으로 채택한 전면적 가격배상 방법에 따른 현물분할이 적법하기 위해서는 피고 소유 지분에 관하여 적정하고도 합리적인 가격을 배상하는 것이 전제되어야 하고, 이는 곧 이 사건 건물의 교환가치에 대한 객관적인 평가 내지 산정이 필수적으로 선행되어야 함을 의미한다. 2) 제1심법원의 감정촉탁 결과에 따른 이 사건 건물의 가액은 감정 기준시점으로부터 불과 4개월 전에 과세관청이 고지한 재산세의 시가표준액보다도 약 4억 4,000만 원이나 적은 금액임에도, 그 4개월 동안 이 사건 건물의 시장가격 또는 매수가격이 하락하였다고 볼 만한 별다른 사정이 보이지 않는다. 오히려, 원고(탈퇴)들은 제1심 변론종결일 이전인 2020. 9.경 이미 소외 회사에 이 사건 건물 중 소유 지분을 42억 원에 매도한 후 이를 전제로 2021. 11. 30. 소유권이전등기를 마쳐 주었던 것으로 보인다. 따라서 이 사건 건물의 감정 기준시점인 2020. 11. 24.경 객관적인 시장가격 또는 교환가치도 위 감정평가액보다는 소외 회사의 원고(탈퇴)들의 소유 지분에 관한 매수가격을 기준으로 산정함이 합리적이다. 3) 설령, 원고(탈퇴)들이 2020. 9.경 소외 회사에 매도한 이 사건 건물 중 소유 지분가격이 42억 원에 미치지 못하였더라도, 적어도 이 사건 건물의 등기부등본에 등기원인으로 기재된 2021. 11. 10.경 위 지분가격이 42억 원임은 명백하다. 따라서 공유물분할 시점에 가까운 원심 변론종결일인 2022. 3. 2.경 이 사건 건물의 객관적인 교환가치 역시 달리 특별한 사정이 없는 한 그로부터 약 1년 4개월 이전인 2020. 11. 24. 기준 감정평가액보다는 약 4개월 이전에 소외 회사가 실제로 매수한 위 지분가격을 기준으로 산정하는 것이 보다 적정하므로, 어느 모로 보나 위 감정평가액을 훨씬 상회한다고 봄이 상당하다. 4) 만일, 원심 변론종결일로부터 약 1년 4개월 이전인 2020. 11. 24. 기준 감정평가액을 기초로 이 사건 건물의 가액을 산정하여 공유물분할을 명한다면, 소외 회사는 2021. 11. 10. 스스로 이 사건 건물의 객관적인 교환가치를 산정한 후 그에 따라 원고(탈퇴)들로부터 이 사건 건물 중 7/9 지분을 42억 원에 매수하였음에도, 공유물분할의 상대방인 피고에 대하여는 스스로 책정한 이 사건 건물의 가액에 비해 약 40%에 불과한 2,145,356,730원을 전제로 나머지 지분가격을 산정한 후 이를 대가로 지급하여 그 지분까지 취득할 수 있게 된다. 이는 결과적으로 소외 회사 또는 원고들 승계참가인으로 하여금 피고 소유 지분을 객관적인 교환가치보다도 훨씬 낮은 가격에 취득하게 한 후 재건축사업까지 진행할 수 있도록 함으로써 상당한 경제적 이익을 부여하는 것이 되는 반면, 피고로 하여금 현재 공유자인 원고들 승계참가인이나 원고(탈퇴)들의 소유 지분을 매수한 소외 회사에 대하여 원고(탈퇴)들과 비교하여 객관적인 교환가치보다도 훨씬 낮은 가격에 그 소유 지분을 강제로 매각시키는 것이 되므로, 공유자 간의 실질적인 공평을 해칠 뿐만 아니라 현물을 소유하게 되는 원고들 승계참가인 또는 소외 회사로 하여금 피고에 대하여 그 소유 지분에 관하여 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할이라고는 도저히 볼 수 없다. 5) 소외 회사는 재건축사업을 위해 이 사건 건물 중 원고(탈퇴)들의 소유 지분을 취득한 후 이를 원고들 승계참가인에게 신탁함에 따라 원고들 승계참가인이 원고(탈퇴)들을 승계하여 이 사건 소송에 참가하였으므로, 이 사건 소송에서 공유물분할을 명하게 되면 사실상 소외 회사가 이 사건 건물의 소유권을 완전히 취득한 후 재건축사업을 위해 원고들 승계참가인에게 신탁하는 결과를 낳게 된다. 그럼에도 원심은 이러한 사정과 이에 기초한 공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율·분할 목적·사용계획 및 분할된 경우의 경제적 가치 등의 제반 사정을 도외시한 채, 원고(탈퇴)들의 소유 지분에 관한 매도가격이 재건축사업의 시행사인 소외 회사에 대한 것이어서 이 사건 건물의 객관적인 교환가치를 반영하는 것이 아니라고 보아 원심 변론종결일로부터 약 1년 4개월 이전을 기준으로 한 감정평가액에만 의존하여 피고 소유 지분의 가격을 산정하여 공유물분할을 명하였는바, 이러한 원심의 판단에는 공유물분할 및 전면적 가액배상 방법에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 4. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심) |
한편 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이므로, 불가피하게 경매분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적ㆍ구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적ㆍ추상적인 사정을 들어 함부로 경매분할을 명하는 것은 허용될 수 없다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다40219, 40226 판결, 대법원 2020. 12. 10. 선고 2018다248350 판결 등 참조). 특히 공동상속을 원인으로 하는 공유관계처럼 공유자들 사이에 긴밀한 유대관계가 있어서 이들 사이에 공유물 사용에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있었고, 공유자 전부 또는 일부가 분할의 목적이 된 공유토지나 그 지상 건물에서 거주․생활하는 등 공유물 점유․사용의 형태를 보더라도 이러한 합의를 충분히 추단할 수 있는 사안에서, 그러한 공유자 일부의 지분을 경매 등으로 취득한 사람이 공유물 점유․사용에 관한 기존의 명시적․묵시적 합의를 무시하고 경매분할의 방법으로 분할할 것을 주장한다면 법원으로서는 기존 공유자들의 합의에 의한 점유․사용관계를 해치지 않고 공유물을 분할할 수 있는 방법을 우선적으로 강구하여야 한다. 따라서 이러한 경우 법원이 경매분할을 선택하기 위해서는 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할하게 되면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다는 사정이 분명하게 드러나야 하고, 현물분할을 위한 금전적 조정에 어려움이 있다고 하여 경매분할을 명하는 것에는 매우 신중하여야 한다.
나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사정을 알 수 있다.
1) 피고와 소외 3은 소외 1이 이 사건 토지를 소유하고 있을 때부터 이 사건 토지 위에 건축된 이 사건 건물에 거주하였고, 소외 1의 사망 후 이 사건 토지를 공동상속한 이후에도 이러한 사용관계가 변하지 않았다. 피고와 소외 3 사이에서는 이 사건 건물의 소유 및 그곳에서의 거주를 위하여 이 사건 토지를 사용하기로 하는 공유관계에 관한 합의가 있었음을 충분히 알 수 있다.
2) 이 사건 건물이 미등기 상태이기는 하나, 소외 4와 소외 5는 이 사건 강제경매에 나타난 이 사건 토지 등기부, 감정평가서 등을 통하여 이 사건 토지 지상에 이 사건 건물이 있고, 피고와 소외 3이 거주하고 있음을 쉽게 확인할 수 있었다. 따라서 소외 4와 소외 5는 이러한 사정을 통하여 피고와 소외 3 사이의 공유관계에 관한 합의가 있었음을 충분히 추단할 수 있었을 것으로 보이고, 원고과 소외 4, 소외 5의 관계에 비추어 원고도 마찬가지였을 것이다.
3) 원고는 물론 소외 4와 소외 5도 소외 3 지분에 관한 소유권을 취득한 후 이 사건 토지를 점유․사용하지 않았을 뿐만 아니라 공유자인 피고와 이 사건 토지의 점유․사용방법에 관한 합의를 시도하지 않았고 소외 3 지분을 취득한 후 곧바로 건물철거의 소에 이어 공유물분할의 소를 제기하였을 따름이다.
4) 원심은 피고의 이 사건 토지 사용현황 등을 고려하였을 때 원고와 피고 사이에서 가장 바람직한 공유물분할 방법은 피고가 원고 지분을 매수하는 방법이라고 판단하였다. 다만 원고와 피고 사이에서 원고 지분에 관한 가액의 합의가 이루어지지 않았다는 사정을 이유로 이러한 방법을 선택하지 않았다.
다. 이러한 사정을 바탕으로 원심판결 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다.
1) 피고가 기존 공유자인 소외 3과 합의한 이 사건 토지 점유․사용관계를 해치지 않는 공유물분할 방법은 다른 특별한 사정이 없다면 원심 판단과 같이 피고가 원고 지분을 매수하여 이 사건 토지 전체의 소유권을 갖게 하는 방법일 수 있다. 이때 지분의 적정한 매수가격은 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적ㆍ합리적으로 평가하여 산정하면 되므로(위 대법원 2022다244805 판결 등 참조), 이 사건에서 당사자가 제출한 각 감정평가서 등을 근거로 지분의 적정한 가격을 산정하는 것이 그리 어려워 보이지는 않는다. 나아가 이 사건 토지 중 원고 지분에 관하여 근저당권이 설정되어 있기는 하나, 위와 같은 분할방법 등으로 원고가 피고로부터 가액보상금을 지급받을 경우 피담보채무액을 정산할 수 있으므로 당사자 사이의 법률관계가 크게 복잡해지지도 않는다.
2) 따라서 원심으로서는 기존 공유자인 피고의 점유․사용관계를 해치지 않고 공유물분할을 할 수 있는 방법이 있는지, 그러한 방법이 객관적으로 불가능한 것이라거나 그와 같은 분할을 하게 되면 이 사건 토지의 가액이 현저히 감손될 것이 명백한 것인지 등을 심리하여 원고와 피고 사이의 공유물분할 방법을 선택하였어야 했다. 그런데도 원심은 원고와 피고가 지분가격을 협의하지 못하고 있다는 이유만으로 경매분할을 명하였는바, 이러한 원심판결에는 공유물분할에 관한 법리 등을 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 위법이 있다.
4. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리․판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.