실거주목적으로 계약갱신 거절 후 2개월 시점에서 제3자에게 임대-손배인정과 손해범위

2024.2.7. 수원지방법원 2023가단503651 

[민사]임대인이 실거주를 이유로 임대차 갱신을 거절한 후 임대차계약 종료 2개월 시점에 제3자에게 아파트를 임대한 것이 임차인에게 갱신 거절로 인한 손해배상 책임이 있다고 판단한 사안 

 

[판결요지]

임대인이  스스로 실거주할 예정이라는 이유로 임대차계약 갱신을 거절하였는데, 실제로는 기존 임대차계약 종료 후 2개월 경과한 시점에 제3자에게 아파트를 임대한 사안에서, 실거주한다며 임대차계약 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 아파트를 임대하였다고 보아 그 갱신 거절로 인한 손해를 임차인에게 배상하라고 명한 사례  

수원지방법원_2023가단503651.pdf

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수 원 지 방 법 원   판 결   
사 건 2023가단503651 손해배상
원 고 A
소송대리인 변호사 최형석
피 고 B
소송대리인 변호사 김승환, 이정하
변 론 종 결 2024. 1. 17.
판 결 선 고 2024. 2. 7.  

주 문
1. 피고는 원고에게 11,500,008원 및 이에 대하여 2023. 1. 26.부터 2024. 2. 7.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 

3. 소송비용은 각자 부담한다. 

4. 제1항은 가집행할 수 있다. 

 

청 구 취 지  

피고는 원고에게 34,204,500원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

 

이 유 

1. 기초사실 

 가. 원고는 2019. 3. 25. 피고로부터 용인시 기흥구 C아파트 D동 E호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 임대차보증금 4억 1,000만 원 임대차기간 2021. 3. 24.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 이 사건 부동산을 인도받아 거주하였다.  

 나. 피고는 2020. 10. 13.경 및 2021. 2. 19.경 각 원고에게 내용증명우편을 보내어 피고가 이 사건 부동산에 실거주할 예정이니 이 사건 임대차계약을 갱신할 수 없다고 하였다.  

 다. 원고는 2021. 4. 3.경 이 사건 부동산에서 퇴거하였고, 피고는 2021. 6. 26. 제3자에게 이 사건 부동산을 임대차보증금 6억 4,000만 원에 임대하여 이를 인도하였다.  

 [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8, 11호증의 각 기재, 변론 전체의 취지  

2. 손해배상책임의 발생 

 가. 당사자의 주장 

 1) 원고의 주장 

 피고는 이 사건 부동산에 실거주할 의사 없이 실거주할 예정이라고 하면서 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하였고, 정당한 사유 없이 제3자에게 이 사건 부동산을 임대하였으므로 갱신거절로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.  

 2) 피고의 주장   

 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 이 사건 부동산에서 실제 거주하다가 이직을 하게 되어 부득이 제3자에게 이 사건 부동산을 임대하게 되었으므로, 정당한 사유가 있었다.  

 나. 판단  

   임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 계약갱신을 요구하더라도 임대인 또는 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 계약갱실을 거절할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호), 그럼에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).

   을 제4호증의 기재에 의하면 피고가 이 사건 임대차계약 종료 후 2021. 4. 5. 이 사건 부동산에 전입신고를 한 사실을 인정할 수 있으나, 앞서 본 증거들과 갑 제12호증의 1, 2의 각 기재, 이 법원의 C 관리사무소장에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉

① 원고는 이 사건 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 중인 2020. 11. 17. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 피고는 이 사건 부동산에 실제 거주하여야 한다고 하면서 계약갱신을 거절한 점,

② 그러나 원고가 이 사건 부동산에서 퇴거한 2021. 4. 3.부터 제3자가 이 사건 부동산의 관리사무소에 입주신고를 한 2021. 7. 30.까지 이 사건 부동산에 대하여 입주신고를 하거나 차량등록을 한 입주민이 없고 위 기간 중 세대 관리비도 거의 발생하지 아니한 점,

③ 피고는 이 사건 임대차계약 종료 당시 성남시 분당구 F G호에 거주하고 있었는데, 그 후 2022. 12. 31.까지 사이에 F G호에 관하여 전출입이 신고된 바 없는 점,

④ 피고는 원고가 이 사건 부동산에서 퇴거한 후 내부 수리공사를 하였고, 그로부터 얼마 지나지 아니한 2021. 6. 26. 제3자에게 이 사건 부동산을 임대한 점,

⑤ 피고는 이 사건 부동산에 거주하던 중 아래 층 누수 문제로 수리를 하기도 하였다고 하나, 아래 층 거주자는 2021. 5.경 피고에게 연락하고 이 사건 부동산에 방문하였을 때 아무도 살고 있지 않았다고 하는 점,

⑥ 제3자가 2021. 7. 30. 이 사건 부동산에 입주신고를 하였고, 피고는 그로부터 상당한 기간이 경과한 2022. 3. 29.에야 이 사건 부동산에서 용인시 기흥구 H, I동 J호로 전입신고를 한 점

등에 비추어 보면, 피고가 이 사건 부동산에 실제 거주하겠다고 하면서 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하였음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 이 사건 부동산을 임대하였다고 봄이 타당하므로, 피고는 원고에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 

 

3. 손해배상책임의 범위  

 앞서 본 것과 같이 임대인이 임차인에 대하여 손해배상을 하여야 하는 경우 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 ① 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액과 ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, ③ 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 한다. 

   먼저 원고는 피고의 갱신거절로 인하여 다른 주거지를 임대차보증금 6억 8,250만 원에 임차하는 바람에 위 금액과 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 4억 1,000만 원의 차액인 2억 7,250만 원 또는 적어도 이 사건 부동산과 같은 면적의 부동산을 신규 임차하는데 필요한 임대차보증금과 위 4억 1,000만 원의 차액인 2억 2,000만 원에 대하여 2년간 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 이자 상당 금액과 중개수수료 4,504,500원, 이사비용 245만 원의 손해를 입었다고 주장한다.

   그러나 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 부동산과 새로 임차한 부동산의 동일성, 임대차보증금으로 6억 8,250만 원을 지급할 수밖에 없었던 사정 및 그 적정성을 알기 어려워 원고가 주장하는 손해가 이 사건 임대차계약의 갱신거절과 상당인과관계에 있는 통상손해에 해당한다는 점을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 또한 나머지 중개수수료와 이사비용에 해당하는 금액을 갱신거절로 인한 손해로 보더라도 그 합계 금액이 아래에서 보는 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호의 금액을 초과하지 아니한다. 

 주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호에 따른 손해배상금액은 2,562,500원(= 4억 1,000만원 × 2.5%1) ×

1) 갱신거절 당시(이 사건 임대차계약의 만료일인 2021.3. 24.경) 한국은행 기준금리 연 0.5% + 주택임대차보호법 시행령 제9조  제2항에 따른 연 2%

 

1/12 × 3개월)이고, 제2호에 따른 손해배상금액은 11,500,008원[= {제3자에게 임대하여 얻은 월차임

1,333,333원(= 6억 4,000만 원 × 2.5% × 1/12, 원 미만 버림) - 갱신거절 당시 환산월차임 854,166원(= 4억 1,000만 원 × 2.5% × 1/12, 원 미만 버림)} × 24개월]이므로, 피고는 원고에게 그 중 다액인 11,500,008원 
및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2023. 1. 26.부터 피고가 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 사건 판결선고일인 2024. 2. 7.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 

 

4. 결론  

 그렇다면 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.