주택임차인의 계약갱신 요구에 따른 계약의 갱신과 갱신된 계약의 해지
― 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결을 중심으로 ― 권오상
[사건의 개요 및 법원의 판단]
Ⅰ. 사건의 개요
Ⅱ. 법원의 판단
[연구]
Ⅰ. 시작하며
Ⅱ. 주택임대차보호법상 계약의 갱신과 갱신된 계약의 해지
Ⅲ. 대상판결의 타당성 검토
Ⅳ. 맺으며
[사건의 개요 및 법원의 판단]
Ⅰ. 사건의 개요
1. 기본적 사실관계
원고는 2019. 3. 4. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다.1)
| 1) 당초 원고는 2017. 1. 5. 피고와 사이에, 피고 소유의 아파트를 임대차기간 2017. 3. 10.부터 2019. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월 차임 1,500,000원으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결하였다가, 2019. 3. 4. 위 임대차계약의 임대차기간을 2021.3. 9.까지로 연장하면서 월 차임을 1,680,000원으로 변경하였다. |
원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5.피고에게 도달하였다. 그런데 원고는 2021. 1. 28. 다시 “원고의 2021. 1. 4.자 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통보하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의 2에 따라 이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다”는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다)를 하였으며, 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다.
원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였다.
2. 당사자의 주장요지
(1) 원고 주장의 요지
이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.로 갱신되었는데, 원고가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전인 2021. 1. 28. 피고에게 위와 같이 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2에 의하면 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약은 임차인이 ‘언제든지’ 해지할 수 있으며, 그 해지는 임대인이 통지받은 날로부터 3개월이 지나는 때에 효력이 발생하므로 피고가 해지통지를 받은 2021. 1. 29.로부터 3개월이 지난 2021. 4. 30. 임대차계약이 해지되었다. 원고는 2021. 4. 30. 그때까지의 월차임을 모두 지급하고 이 사건 부동산을 피고에게 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금과 장기수선충당금의 합계액및 그에 대한 인도일 다음날부터의 지연손해금에서 기반환한 금원을 뺀 나머지 돈을 반환할 의무가 있다.
(2) 피고 주장의 요지
주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2에서 임차인이 계약갱신요구에 따라 갱신된 계약을 언제든지 임의로 해지할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도, 이는 임대차계약이 갱신된 것을 전제로 하는 것이다. 이 사건과 같이 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 해지를 통지한 경우에는 임대차계약이 갱신된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차계약은 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 때인 2021. 6. 9. 해지되었다. 그러므로 피고는 원고에게 미지급한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임을 지급할 의무가 있고, 피고는 위 월차임 등을 공제한 나머지 돈을 원고에게 모두 반환하였다. 따라서 원고의 주장은 부당하다.
Ⅱ. 법원의 판단
1. 1심의 판단 2)
| 2) 서울중앙지방법원 2022. 9. 30.선고 2021가합531088 판결 |
1심은 이 사건 임대차계약이 적법하게 갱신되었다고 판단한 다음, 주택임대차보호법의 문언해석을 근거로 임차인인 원고의 주장을 인용하였다. 구체적 판단내용은 아래와 같다.
주택임대차보호법 제6조의2에서는 “임대차계약이 묵시적 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”고 규정된바, 임차인은 계약갱신일 이전이라도 ‘언제든지’ 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 보는 것이 위 법률의 문언해석에 부합한다. 이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고는 2021. 1. 28. 피고에게 이 사건 임대차계약에 관한 해지통보를 하였고 그 다음날 피고가 위 해지통보를 수령하였으므로 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29.경 이 사건 임대차계약이 해지되었다. 따라서 2021. 4. 29.을 기준으로 하여 피고가 원고에게 반환할 금원을 계산하면 된다.
2. 원심의 판단 3)
| 3) 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결. |
| 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결 [임대차보증금등반환청구의소][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 신기선) 【피고, 항소인】 피고 【변론종결】 2023. 4. 14. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 2. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 4,645,757원 및 이에 대하여 2021. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 주문 제1, 2항과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 1) 원고는 2017. 1. 5. 피고와 사이에, 피고 소유의 서울 강남구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차기간 2017. 3. 10.부터 2019. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,0000원, 월 차임 1,500,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘2017. 3. 10.자 임대차계약’이라 한다주1) )을 체결하고, 원고는 피고에게 임대차보증금 200,000,000원을 지급하였다. 2) 원고는 2019. 3. 4. 피고와 사이에, 월 차임을 증액하여 계약을 갱신하기로 하고, 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원(2017. 3. 10.자 임대차계약에서 지급된 보증금으로 갈음함), 월 차임을 1,680,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임대차계약(이하 ‘2019. 3. 10.자 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였다. 나. 임대차계약 갱신요구 1) 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간 만료일(2021. 3. 9.)이 임박하자, 원고는 2021. 1. 4.경 “임대차계약 갱신을 요구하고, 관계법령에 따라 월차임은 20분의 1 이상을 초과하여 증액할 수 없다(인상되는 월차임 1,784,833원 = 1,680,000원 + 104,833원주2) )”는 내용의 계약갱신 요구를 통지하였고, 그 통지는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였다. 2) 이에 대하여 피고는 “월차임을 2,500,000원으로 인상하지 아니하면 재계약이 어렵고, 전근일정이나 자녀 기숙사 입소 여부에 따라 직계비속이 실제 거주할 수도 있으므로, 계약을 갱신할 수 없다”는 입장을 밝혔으나, 임대차기간이 만료되기 2개월 전인 2021. 1. 9.까지 실제 거주 등 계약갱신 요구 거절에 대한 정당한 사유를 구체적으로 제시하지 못하였다. 다. 원고의 해지 통보 및 이 사건 부동산의 인도 1) 원고는 2021. 1. 28. 피고에게 “원고의 2021. 1. 4.자 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통보하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의 2에 따라 이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다”는 내용의 계약해지 통지를 하였고, 위 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다. 2) 원고는 2021. 2. 26. 및 2021. 4. 26. 피고에게 “임대차계약 해지 통지를 받은 2021. 1. 29.부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되므로 2021. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도할 예정이니 임대차보증금 200,000,000원 및 원고가 납부한 관리비 중 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원을 지급해 달라”고 요청하였고, 이는 그 즈음 피고에게 도달하였다. 3) 원고는 2021. 4. 30. 피고에게 이 사건 부동산을 인도하였다. 라. 원고의 차임 지급 및 피고의 임대보증금 반환 1) 원고는 피고에게 ① 2021. 3. 10.에 1,784,833원(2021. 3. 10.부터 2021. 4. 9.까지의 월차임), ② 2021. 4. 9.에 1,249,383원(2021. 4. 10.부터 2021. 4. 30.까지의 월차임)을 지급하였다. 2) 피고는 원고에게, 이 사건 제1심 계속 중 ① 2021. 6. 14.에 198,000,000원, ② 2021. 7. 27.에 721,892원, 총 198,721,892원(= 198,000,000원 + 721,892원)을 반환하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 을 제7 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관련규정 ○ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8> 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 제7조(차임 등의 증감청구권) ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 부칙 〈제17470호, 2020. 7. 31〉 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. 3. 당사자 주장의 요지 가. 원고 주장의 요지 이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.로 갱신되었는데, 원고가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전인 2021. 1. 28. 피고에게 위와 같이 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2에 의하면 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약은 임차인이 ‘언제든지’ 해지할 수 있으며, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 피고가 해지통지를 받은 2021. 1. 29.로부터 3개월이 지난 2021. 4. 30. 임대차계약이 해지되었다. 원고는 2021. 4. 30. 그때까지의 월차임을 모두 지급하고 이 사건 부동산을 피고에게 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 200,000,000원과 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원 및 그에 대한 인도일 다음날부터의 지연손해금에서 기반환한 198,721,892원을 뺀 나머지 돈을 반환할 의무가 있다. 나. 피고 주장의 요지 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2에서 임차인이 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도, 이는 임대차계약이 갱신된 것을 전제로 하는 것이다. 이 사건과 같이 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 해지를 통지한 경우에는 임대차계약이 갱신된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차계약은 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 2021. 6. 9. 해지되었다. 그러므로 피고는 원고에게 미지급한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임을 지급할 의무가 있고, 피고는 위 월차임 등을 공제한 나머지 돈을 원고에게 모두 반환하였다. 4. 판단 가. 임차인의 갱신요구에 의한 임대차계약의 갱신 원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지에 해당하는 2021. 1. 4.에 계약갱신을 요구하였고, 피고가 정당한 사유를 들어 거절하지 아니하였으므로(피고는 아들의 실제거주를 이유로 갱신거절의 뜻을 밝혔으나, 월차임 인상을 요구하며 막연한 가능성을 언급한 것으로서 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 정한 거절의 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다), 임대차계약은 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 갱신되었다고 보아야 한다. 나. 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약 해지 및 효력 발생시점 1) 원고는 갱신된 임대차기간이 시작되는 2021. 3. 10. 이전인 2021. 1. 28.에 임대차계약의 해지를 통지하였고, 2021. 1. 29. 위 통지가 피고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같다. 2) 다음과 같은 이유로, 원고는 계약갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약기간이 시작되기 전이라도 계약해지를 통지할 수 있으나, 그 계약해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 봄이 타당하다. ① 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항은 임차인이 ‘(임차인의 계약갱신요구에 의하여) 갱신되는 임대차계약’을 언제든지 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 임차인으로 하여금 계약갱신요구권을 적극적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 계약기간 중 탈퇴할 수 있는 권리를 보장한 것으로, 갱신된 임대차계약의 계약기간 중 해지를 전제로 한 규정이다. ② 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단에 정한 기간인 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전’인 2021. 1. 4.경 계약갱신을 요구한 바 있으므로, 2021. 1. 28.자 계약해지 통지를 하더라도 계약갱신을 저지할 수는 없다. 다만, 2021. 1. 28.자 해지 통지로서 임대차 존속을 원하지 않는 임차인의 의사가 확정적으로 표시되었으므로 ‘갱신된 임대차계약’의 해지 통지로 볼 수는 있다. ③ 다만, 다음과 같은 사정에 비추어 보면 2021. 1. 28.자 해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약기간이 시작된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 때에 발생한다고 보아야 한다. ㉠ 원고의 해지 통지는 원고의 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 계약기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 적법하게 갱신되었다. ㉡ 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 해지에 관한 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 적법하게 갱신되어 임대차계약의 기간이 2년으로 정해졌음에도 불구하고(제6조의3 제2항 2문) 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서, 가능한 한 명확하게 해석하여야 한다. 그런데 위 규정은 ‘갱신된 임대차계약’의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다. ㉢ 위 규정이 준용하고 있는 묵시적 갱신에서도 ‘임대차기간이 끝난 때에’ 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고(제6조 제1항), ‘계약이 갱신된 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있다(제6조의2 제1항). ㉣ 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구 및 해지통지의 효력발생에 관한 법정기간을 정하여 둔 것은 임대차계약 당사자에게 예측가능성의 부여를 통하여 분쟁소지를 미리 예방할 필요성이 있기 때문이고 이러한 필요성이 주거안정 보장이라는 임차인의 보호 목적에 반한다고 볼 수 없다. ㉤ 한편, 원고의 2021. 1. 28.자 해지 통지를 계약갱신요구를 철회한 것으로 볼 수도 없다. 즉, 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로서 그 법적 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가진다. 임차인의 계약갱신 요구에 관하여 임대차기간이 끝나기 2개월 전이라는 법정 행사기간을 둔 이유는 임차인이 다른 주거를 찾는데 필요한 시간을 확보하는 의미 뿐 아니라 임대인에게도 새로운 임차인을 구하거나 보증금 마련을 위한 기회를 제공하여 재산권을 보장할 필요성이 있기 때문으로 보인다. 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다. 원고는 2021. 1. 4.자 갱신요구통지를 한 다음 임대차가 만료되기 2개월전인 2021. 1. 9.까지의 법정기간이 지난 이후인 2021. 1. 28.에 이르러 계약해지를 통보한 것이므로, 위 해지통지를 2021. 1. 4.자 갱신요구통지의 철회로 볼 수도 없다. 5. 임대차보증금 등의 정산 가. 임대차 종료에 따른 정산 등 1) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 2) 또한, 원고는 2017. 3. 10.부터 2021. 4. 30.까지 708,360원의 장기수선충당금을 납부하였고, 공동주택관리법 제30조 제1항, 구 공동주택관리법 시행령 제31조 제7항주3) 에 의하면 공동주택의 소유자인 피고는 사용인인 원고가 장기수선충당금을 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다. 나. 구체적 계산 1) 앞서 인정한 사실 및 판단에 따라 피고가 원고에게 반환할 잔여 보증금은 금 198,388,077원이 된다. ○ 임대차보증금: 200,000,000원 ○ 장기수선충당금: 708,360원 ○ 미납된 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임: 2,320,283원[= 535,450원{= 1,784,833원(2021. 4. 10.부터 2021. 5. 9.까지의 차임) － 2021. 4. 9. 기지급한 1,249,383원} + 1,784,833원(2021. 5. 10.부터 2021. 6. 9.까지의 차임)] ○ 계산: 198,388,077원(= 200,000,000원 + 708,360원 － 2,320,283원) 및 임대차기간이 종료된 다음날인 2021. 6. 10.부터의 지연손해금 2) 피고가 변제한 내역에 관하여 변제충당의 합의나 지정이 있었다고 볼 만한 사정이 없으므로, 민법 제477조에서 정한 법정변제충당 순서에 따라 지연손해금, 원금 순서로 충당하여 계산하면 잔여액이 남지 않게 된다. ○ 2021. 6. 14. 198,000,000원 변제: 198,388,077원에 대한 2021. 6. 10.부터 변제일인 2021. 6. 14.까지의 민법에서 정한 연 5%의 이율로 계산한 지연손해금 135,883원주4) 에 먼저 충당되고, 나머지 197,864,117원이 원금에 충당되어 원금은 523,960원(= 198,388,077원 － 197,864,117원)이 남게 됨 ○ 2021. 7. 27. 721,892원 변제: 위에서 남은 원금을 초과함 3) 피고의 다음 주장은 받아들이지 않는다. ○ 싱크대 및 방문 교체비용 피고는, 2017. 3. 10.자 임대차계약 특약사항으로 원고가 싱크대 및 방문을 교체하기로 약정하였고 특약을 조건으로 월차임을 하향조정하였음에도 이를 이행하지 아니하였는바 그 손해배상으로서 싱크대 교체비용 2,000,000원 및 방문 교체비용 1,500,000원 합계 3,500,000원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다. 그러나 2017. 3. 10.자 임대차계약서(갑 제2호증)의 특약사항란에는 ‘욕실, 씽크대, 방문, 벽지 보수는 임차인이 부담하고, 임대인은 부담없음’이라고만 되어 있는바, 그 문언해석상 이는 임차인이 필요하면 위 시설의 보수공사를 하되, 그 비용은 임차인 스스로 부담하고 임대인에게 그 보수공사 비용을 요구하지 말라는 것으로 보일 뿐 원고가 싱크대, 방문 교체 의무를 부담한다고 보기 어렵다. 을 제14호증의 기재만으로는 원고가 주장하는 특약이 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ○ 관리비 피고는, 임대차계약이 2021. 6. 9. 종료되므로 원고가 퇴거한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 관리비 30만 원 가량도 추가로 공제되어야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 관리비의 발생원인 및 범위와 내역에 관하여 아무런 주장·증명이 없으므로 이를 그대로 인정하기 어렵다. 다. 소결론 따라서 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금이 남아 있음을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다. 6. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리 하는 제1심판결은 부당하므로 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 윤강열(재판장) 정현경 송영복 주1) 임대차계약기간 시점을 기준으로 ‘2017. 3. 10.자 임대차계약’이라 한다. 주2) 주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조 제2항, 제7조의2 제2호에 의하면, 임차인의 계약갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 보증금 및 차임의 증액은 20분의 1의 금액을 초과할 수 없고, 증액된 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 연 2.5%를 초과할 수 없다(한국은행 공시 기준금리 0.5% 기준). 이에 따르면 보증금이 동일한 경우 갱신된 임대차계약에 따라 증액되는 월차임은 104,833원[={(보증금 200,000,000원 × 5%) × 2.5% ÷ 12개월} + (차임 1,680,000원 × 5%)]을 초과할 수 없다. 주3) 제31조(장기수선충당금의 적립 등) ⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다. 주4) 198,388,077원 × 5/365 × 5% |
원심은 이 사건 임대차계약이 갱신되었다는 점에 대해서는 1심과 같은 판단을 하였으나, 계약의 해지통지가 효력을 갖는 시점은 갱신된 임대차계약의 개시일인 2021. 3. 10.부터 3개월 뒤인 2021. 6. 9.에 발생한다고 보았다. 구체적인 판단내용은 아래와 같다.
| 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(갱신거절)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020.6.9> ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8> ③ 2기(기)의 차임액(차임액)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. [전문개정 2008.3.21] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(계약해지)를 통지할 수 있다. <개정 2009.5.8> ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. [전문개정 2008.3.21] |
원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구하였고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 원고는 계약갱신요구로 인해 갱신된 계약의 임대차기간이 시작하기 전이라도 그 계약의 해지를 통지할 수 있고, 이 사건 해지 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다. 하지만 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약기간이 개시되는 2021.3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9. 발생한다고 보아야 한다.
원심은 원고의 이 사건 해지 통지의 효력 발생 시점을 2021. 6. 9.로 보아야 할 근거로써, 이 사건 임대차계약은 계약기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신된 것으로 보아야 한다는 점, 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 ‘갱신된 임대차계약’의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다는 점, 위 조항이 준용하는 묵시적 갱신에서도 ‘임대차기간이 끝난 때에’ 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고(주택임대차보호법 제6조 제1항) ‘계약이 갱신된 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있는 점(주택임대차보호법 제6조의2 제1항) 등을 들고 있다.
3. 대법원의 판단 4)
| 4) 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결. |
대법원은 갱신의 효력이 발생하는 시점과 계약해지의 통지가 효력이 발생하는 시점을 구분하여, 계약의 갱신은 임대인에게 갱신요구가 도달한 때에 효력이 발생되더라도 계약의 해지는 갱신된 임대차계약 기간과 무관하게 해지통지 후 3개월이 지난 때에 발생한다고 보아 원고 주장을 인용하였다. 구체적인 판단내용은 아래와 같다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그효력이 발생한다”라고 규정한다.
이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때에 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다. 따라서 원심으로서는 이 사건 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다.
| 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 [임대차보증금등반환청구의소][공2024상,373] 【판시사항】 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) / 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때) 【판결요지】 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다. 이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제1항, 제4항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 위온 담당변호사 박찬호 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 사안의 개요 가. 원고는 2019. 3. 4. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월 차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하였다. 나. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다.’는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다)를 하였다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다. 다. 원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월 차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였다. 2. 원심의 판단 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구하였고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 원고의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다. 3. 대법원의 판단 가. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다. 이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다. 나. 원심판결의 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다. 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다. 다. 그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 4. 결론 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노태악(재판장) 김선수 오경미 서경환(주심) |
[연구]
Ⅰ. 시작하며
임대차는 일방 당사자가 상대방에게 목적물의 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방은 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다(민법 제618조). 임대차는 물건을 소유하고 있지 않은 자가 타인의 물건(부동산, 동산)을 이용하는 가장 대표적인 수단이며,5) 당사자들의 인적 신뢰관계가 중요한 계속적 계약으로서 차임 등의 담보를 위하여 임차인이 임대인에게 교부하는 보증금의 액수가 고액이라는 점 등을 특징으로 한다.6)
| 5) 송덕수, 채권법각론 제6판, 박영사, 2023, 250면. 6) 양창수 김형석, 민법 Ⅲ -권리의 보전과 담보 제5판, 박영사, 2023, 657면. |
타인의 부동산을 사용하기 위해서는 지상권과 전세권 등 용익물권과 임대차가 있고, 이 가운데 용익물권은 물권이므로 이용자의 권리가 강하지만 부동산임대차의 경우에는 이용자(임차인)의 지위가 용익물권에 비하여 상대적으로 약하다. 임대차가 채권계약의 성격을 가지므로 임차인이 물건에 대해 지니는 권리 역시 채권에 불과하기 때문이다.7) 이러한 연유로 실제 거래관계에서는 부동산의 소유자에게 불리한 용익물권이 기피되고 부동산임대차가 널리 이용된다.8)
| 7) 송덕수, 앞의 책, 253면. 8) 윤철홍, 채권각론 전정2판, 법원사, 2015, 253면. |
정부가 발표한 주거실태조사를 보더라도, 2022년 전국 가구들의 점유 형태 중38.8%가 임차이고, 특히 인구가 밀집된 서울의 경우에는 53.42%, 경기도는 41.03%의 높은 임차 비율을 나타내고 있다.9)10) 이처럼 임대차 방식을 통한 주거의 비율이높은 현실에서는 임대차 관계를 규율함으로써 주거 안정화를 달성하는 것이 관건이고,11) 이를 위해서는 결국 임차인을 보호하는 것이 중요하다.
| 9) 국토교통 통계누리, “2022년 주거실태조사(Korea Housing Survey) 일반가구 행정구역별 점유형태”,https://stat.molit.go.kr/portal/cate/statView.do?hRsId=327&hFormId=6909&hDivEng=&month_yn=, [최근 방문일 2024. 4. 9.] 10) 국토교통부, “｢2022년도 주거실태조사｣ 결과 발표 보도자료”, 2023, 2면. 11) 정은아, “한국과 미국의 주택 임대차 차임 규제 제도에 관한 비교연구”, 일감부동산법학 제27호, 건국대학교 법학연구소, 2023, 83면. |
민법은 임차인 보호를 위하여 여러 조항을 두고 있다. 구체적으로 민법 제621조와 민법 제622조가 규정한 임차권의 대항력, 민법 제651조 삭제를 통한 임대차 존속기간의 장기화, 민법 제632조를 통한 임차권의 처분을 인정하는 것 등이 그러하다. 위 규정들로 인하여 채권인 부동산임차권이 강화되며 물권화되는 특징을 갖는다(부동산임차권의 물권화).12) 즉 우리 법제는 임대차의 목적물이 부동산인 경우에는 채권관계인 임대차를 순수한 채권관계가 아닌 물권관계로서의 법적 성격을 부여하고 있다.13)
| 12) 곽윤직, 채권각론〔민법강의Ⅳ〕 제6판 중판, 박영사, 2018, 191면. 13) 김상용, 채권각론 제3판, 화산미디어, 2016, 275면 |
한편 민법상 임차인을 보호하는 것을 넘어 임차인의 보호를 더욱 강화하는 내용의 주택임대차보호법이 1981. 3. 5.에 제정되어 시행되고 있다.14) 주택임대차보호법은 그동안 총 27차례 개정되었고 특히 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법은 임대차시장 전반에 걸쳐 큰 파장을 일으켰다.15) 2020년에 개정된 주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 1회에 한하여 보장함으로써 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장하고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항의 ‘계약갱신요구권제’), 임대차계약을 갱신할 때 보증금이나 차임의 증액은 약정차임이나 보증금의 5%의 금액을 초과하지 못하게 제한하며(주택임대차보호법 제7조 제2항의 ‘전월세상한제’), 임대차계약을 체결한 날로부터 30일 내 임대료나 임대기간 등 주요 내용을 신고하도록 한 것(부동산거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항 ‘전월세 신고제’)을 주요 내용으로 한다.16)
| 14) 임차권의 제3자에 대한 대항력, 주택임대차기간의 존속보장, 보증금의 우선변제권 등 민법에 비하여 주택임차인을 더욱 두텁게 보호하는 것을 주요 내용으로 한다. 15) 이도국, “현행 주택임대차보호법상 임차권 보장에 관한 소고 –계약갱신요구권, 전월세상한제 및 조정제도를 중심으로-”, 법과 정책연구 22권 3호, 한국법정책학회, 2022, 5면. 16) 계약갱신요구권제, 전월세상한제, 전월세 신고제를 가리켜 ‘임대차 3법’이라 칭하고, 이 중계약갱신요구권제와 전월세상한제는 주택임대차보호법에서 규정하고 있지만 전월세신고제는 부동산거래신고 등에 관한 법률에서 규율하고 있다. |
특히 임차인의 주거안정은 임대차계약의 존속기간과 밀접한 관련을 지니고 있다는 점에서 임대차 최단존속기간을 2년에서 4년으로 연장한 계약갱신요구권제가 갖는 의미가 크다고 볼 수 있다.17) 그리고 계약갱신요구권제는 비단 임차인뿐 아니라 임대인의 권리, 의무에도 큰 영향을 미칠 수 있다. 왜냐하면 우리나라 부동산 시장의 경우, 임대인이 임대인의 지위에 있을 뿐만 아니라 임차인의 지위도 겸하고 있는 경우가 적지 않기 때문이다. 이 경우 임대인으로서는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서의 예외 사유에 해당하지 않는 한 4년간 자신이 소유한 주택에 입주할 수 없다. 더군다나 임대인이 해당 주택 매입 시 대출을 받아 매입한 경우라면 전월세상한제에 따라 보증금이나 차임의 증액도 제한됨으로 인하여 대출 원리금 상환의 압박이 커지며 임대인이 이중고를 겪는 상황도 얼마든지 발생할 수 있다.
| 17) 참고로 임대차의 최단기간을 정하고 있는 우리나라와는 달리 미국 뉴욕시나 캘리포니아주, 독일 등은 주택임대차에 있어서 기간을 정하지 않은 임대차를 원칙으로 한다. 특히 독일의경우 기간을 정하지 않은 임대차의 경우, 임대인이 임대차계약을 해지려면 임대인에게 정당한 사유가 있어야 하고 정당한 사유가 존재하더라도 계약을 해지하는 것이 임차인에게 지나치게 가혹하다면 임대인의 해지권이 제한된다. 이처럼 독일은 임대차기간을 보장하고 임대인의 해지권을 제한함으로써 임차인의 평균거주기간이 12.8년에 이르고 임대차기간이 20년 이상에 이르는 임대차도 전체의 22.7%에 달할 정도로 장기 임대차를 유지한다. 이에 관하여는 김제완/김남근/이강훈/이대진, “주택임대차 계약갱신제도에 관한 입법사례 분석및 제도 도입 필요성에 관한 연구”, 연구용역보고서, 법무부, 2018, 77면. |
이러한 상황에서 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 그 갱신의 효력이 발생하는 시점은 임대인에게 갱신요구가 도달한 때이고, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 및 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전임대인에게 도달하게 되면 그 효력이 발생하는 시점은 해지통지 후 3개월이 지난 때라고 판단한 대법원 판결이 선고되었다.
대상판결은 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 대하여 대법원이 처음 판단한 사안으로서 향후 동종 분쟁이 발생할 경우 법원의 판단기준이 될 것으로 예상된다. 대상판결에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사함으로써 갱신된 계약을 해지하려는 경우, 그 해지는 갱신된 계약의 임대기간과 무관하게 임차인의 의사대로 해지통지의 효력이 발생하도록 허용하였다는 점에서 임차인의 권리보호가 한층 강화되었다고 평가할 수도 있다. 하지만 계약의 갱신은 물론 갱신된 임대차계약의 기간이 개시되기도 전에 이 계약의 해지 통지의 효력이 발생한다고 보는 것은 임대인의 법적지위를 지나치게 불안정하게 만든다고 볼 여지도 있다.
특히 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하기 위해서는 주택임대차보호법이 정한 예외적인 사유에 해당해야 하는 제한이 있는 반면에, 임차인은 계약의 갱신과 갱신된 계약의 해지를 아무런 제한 없이 할 수 있다는 점에 비추어 볼 때, 갱신된 계약의 해지 통지의 효력이 발생하는 시점을 갱신된 임대차기간 도래 전으로 보는 것이 임차인의 주거안정이라는 입법 취지를 고려하더라도 다소 과한 것은 아닌지 의문이 들 수 있다.
따라서 이 글에서는 대상판결에서 쟁점이 된 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 그 행사에 따라 갱신된 계약의 해지와 관련하여 검토하려 한다. 구체적인 논의의 전제로서 주택임대차보호법이 규정한 임대차의 갱신(묵시의 갱신, 계약갱신요구에 따른 갱신)과 해지 규정을 확인하고, 일정한 경우에 임차인의 해지권을 제한할 수 있을지, 갱신의 효력발생시기 및 갱신된 계약을 해지하고자 할 경우 해지통지의 효력이 언제 발생하는지를 각각 검토한 후(Ⅱ), 이를 바탕으로 대상판결의 타당성을 살펴보는 것으로(Ⅲ) 이 글을 마무리하고자 한다(Ⅳ).
Ⅱ. 주택임대차보호법상 계약의 갱신과 갱신된 계약의 해지
1. 현행 주택임대차보호법상 계약의 갱신과 해지
(1) 묵시의 갱신과 갱신된 계약의 해지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제1항 전문). 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다(주택임대차보호법 제6조제1항 후문). 이러한 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조 제2항).
임대차가 묵시적 갱신이 되더라도 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지를 통지할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의2 제1항), 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항). 다만 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 때에는 묵시적 갱신이 인정되지 않는다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항)
(2) 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신과 갱신된 계약의 해지
(가) 주택임대차보호법 규정
주택임대차보호법은 임대차계약의 묵시적 갱신에 더하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장한다. 즉 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약을 갱신할 것을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문). 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할 수 있는 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에서 총 9가지를 규정하고 있다.18) 특히 임대인(임대인의 직계존속 직계비속을 포함)이 해당 주택에 실제로 거주하려는 때에는 계약갱신의 요구를 거절할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호), 이에 대하여 임차인을 사후적으로 보호하는제도도 마련해 두었다.19)
| 18) 구체적으로 임차인이 2기 차임액에 상당하는 금원에 이르도록 차임 연체를 한 사실이 있는 때(제1호), 임차인이 거짓 혹은 그 밖의 부정한 방법으로 목적물을 임차한 때(제2호),상호 합의하여 임차인이 임대인으로부터 상당한 보상을 제공받은 때(제3호), 임대인의 동의 없이 임차인이 해당 주택의 전부나 일부를 전대한 때(제4호), 임차인이 임차한 주택의 전부나 일부를 고의 혹은 중대한 과실로 파손한 때(제5호), 임차한 주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 때(제6호), 임대인이 일정한 사유로 해당 주택의 전부 혹은 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 때(제7호), 임대인(임대인의 직계존속･직계비속을 포함한다)이 해당 주택에 실제 거주하려는 때(제8호), 그 밖에 임차인이 임차인의 의무를 현저하게 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 때(제9호)를 임차인의 계약갱신요구를 임대인이 거절할수 있는 정당한 사유로 규정하고 있다. 19) 임대인이 실거주 사유를 들어 계약갱신을 거절하였음에도 갱신거절을 하지 않았다면 갱신되었을 기간(2년) 동안에 정당한 사유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대하였다면 임대인은 임차인이 갱신거절로 인해 입은 손해를 배상할 의무가 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항). 이 경우 임차인과 임대인 사이에 손해배상액 예정에 대한 별도의 합의가 없으면, 그 손해배상액은 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 당시의 3개월분의 월차임에 대항다는 금액(제6조의3 제6항 제1호), 제3자에게 임대하여 임대인이 얻은 환산월차임과 임대인이 갱신거절 당시 환산월차임 간의 2년치 차액에 해당하는 금액(제6조의3 제6항 제2호), 임대인의 실거주 사유로 인한 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액(제6조의3 제6항 제3호) 중 큰 금액이다(제6조의2 제6항). |
한편 임차인의 계약갱신 요구에 의해 갱신된 계약의 해지에 관해서는 주택임대차보호법 제6조의2를 준용하므로(주택임대차보호법 제6조의3 제4항), 임차인은 언제든지 임대인에게 계약을 해지할 것을 통지할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의2 제1항) 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항).
(나) 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 적용을 제한할 수 있는지 여부
현행 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 임차인의 계약해지권 행사에 특별한 제한사유를 규정하고 있지 않다. 그럼에도 불구하고 최근 선고된 하급심 판결 중 일정한 경우 주택임대차보호법 제6조의3 제4항의 해지를 허용하지 않는다고 판단한 사례가 있다.20) 비록 하급심 판결이지만 현재 대상판결을 제외하면 주택임대차보호법제6조의3 제4항의 해지에 관하여 다룬 대법원 판례는 없고,21) 2020년 개정된 주택임대차보호법 적용의 시기상 갱신요구 및 해지 관련 분쟁 발생이 향후 증가할 것으로 예상되므로 살펴볼 실익이 있다고 판단된다.
| 20) 서울북부지방법원 2023. 4. 13. 선고 2022가합21044 판결 21) 대상판결을 제외하면 계약갱신요구에 따라 갱신된 계약의 해지를 다룬 대법원 판결을 찾기 어렵다. |
이 사건에서 임차인이 2016. 10. 31. 임대인과 체결한 최초의 임대차계약은 임대기간 2년이 경과한 후 묵시의 갱신이 되었다. 임차인은 임대인과 신규 임대차계약서를 작성하면서 특약사항란에 ‘본 계약은 계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 기재하였고, 갱신된 계약의 임대차기간 중 임대인에게 계약의 해지를 통보한 후 그로부터 약 4개월 뒤에 퇴거하였다. 임차인(원고)은 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 갱신되었다는 것을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 및 제6조의2에 의하여 피고가 원고의 해지 통지를 받은 때로부터 3개월이 경과하면 계약해지의 효력이 발생한다고 주장하였다.
그런데 이 사건의 1심 법원은 원고의 임대차계약 해지 주장을 받아들이지 않았다.1심은 원고와 피고 간 임대차계약이 계약갱신요구에 따라 갱신되었다고 볼 수 없고,22) (설령 계약갱신요구에 따라 갱신되었다고 볼 수 있는 경우라고 할지라도) 주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 의하여 임차인의 계약갱신요구에 따라 임대차계약이 갱신된 경우에도 준용되는 주택임대차보호법 제6조의2는 조문의 체계와 문언의 취지상 해당 임대차가 별도의 기간을 정하지 않고 갱신된 경우에만 적용된다고 보는 것이 타당하다는 점을 논거로 적시하였다.23) 즉 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 갱신한 계약을 임의로 해지하기 위해서는 임대인과 임대차기간을 합의하지 않은 경우여야만 하고, 그렇지 않고 만일 임대인과 계약기간을 합의하였다면 임차인은 더 이상 갱신계약을 임의로 해지할 수 없다고 본 것이다.
| 22) 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간) 내에 피고에게 계약갱신을 요구하였다고 볼 자료가 없을 뿐 아니라, 단지 신규 임대차계약서의 특약사항란에 ‘계약갱신청구에 의한 재계약’이라고 기재되어 있다는 사정만으로는 신규 임대차계약이 계약갱신요구권에 의한 갱신의 실질을 가지고 있다고 보아 신규임대차가 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신된 것으로 보기 어렵다고 판시하였다. 다만 묵시의 갱신이나 갱신요구에 따른 갱신 모두 임차인의 임의해지권을 인정하므로 양자의 구별에 따라 이 사건 결론이 달라지는 것은 아니다. 23) 다만 법원이 조문의 체계와 문언을 어떻게 이해하고 해석하였는지에 대해서는 판결이유에 판결이유에 구체적으로 기재하지 않았다. |
1심 법원의 판단과는 달리 이 사건의 항소심 법원은 계약갱신요구권을 행사한 임차인의 해지권을 제한할 수 없다는 이유로 1심의 원고 패소 부분을 취소하였다.24)항소심 법원은 원고와 피고 간에 갱신된 계약이 묵시의 갱신이 아닌 원고의 계약갱신요구에 따라 갱신되었다고 인정한 다음, 25) 신규임대차계약서에 임차인의 임의해지권을 배제하는 문구가 없는 점 및 임대기간을 정하여 신규 임대차계약을 체결하였다는 이유로 임차인의 임의해지권을 부정하는 것은 임차인을 두텁게 보호하는 주택임대차보호법의 취지에 배치된다는 점 등을 이유로 원고에게 임의해지권이 인정되어야 한다고 판단하였다.
| 24) 서울고등법원 2024. 1. 19. 선고 2023나2016548 판결. 25) 항소심은 처분문서에 그 성립과 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다는 법리를 들어(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결) 신규 임대차계약의 성격을 묵시의 갱신이 아닌 계약갱신의 요구에 따른 갱신으로 보았다. |
| 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 [건물명도][공2002.8.15.(160),1816] 【판시사항】 [1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법 [2] 표의자의 진정한 의사를 알 수 없는 경우, 의사표시의 요소가 되는 효과의사(=표시상의 효과의사) [3] 임대인이 임차인에 대하여 임대차계약 갱신거절의 의사표시를 하였다고 본 사례 [4] 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조의 적용 여부 (소극) 【판결요지】 [1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [2] 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다. [3] 임대인이 임대차계약기간 중에 임차인에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 기존의 임대차계약을 해지하고 명도절차를 진행하겠다고 통지한 경우, 그 통지는 기존의 임대차계약 기간중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 본 사례. [4] 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. 【참조조문】 [1] 민법 제105조[2] 민법 제105조[3] 주택임대차보호법 제6조 제1항[4] 주택임대차보호법 제7조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1996. 4. 9. 선고 96다1320 판결(공1996상, 1399) 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다48265 판결(공2002상, 785) [1] 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다16601 판결(공1995상, 1290) 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결(공1998상, 256) 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결(공2000상, 1185) 대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결(공2001상, 765) [2] 대법원 1999. 1. 29. 선고 97누3422 판결(공1999상, 391) [4] 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결(공1994상, 338) 【전 문】 【원고,상고인】 주식회사 부영 (소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인) 【피고,피상고인】 피고 【원심판결】 서울지법 2002. 3. 29. 선고 2001나51335 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 1. 원심판결의 요지 원심판결 이유에 의하면, 원심은 기초사실로서, 피고는 1994. 5. 31. 임대주택업 등을 사업목적으로 하는 원고와의 사이에, 원고가 국민주택관리기금 지원을 받아 건축한 그 소유의 고양시 덕양구 (주소 생략) 1110동 408호 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여 임대차보증금 3,300만 원, 월차임 113,000원, 임대차기간 입주일로부터 2년으로 정하는 임대차계약을 체결한 사실, 위 임대차계약은 피고가 1996. 4. 29. 입주한 이후 1998. 4. 29. 묵시적으로 갱신된 사실, 그런데 원고는 위 임대차계약기간 중인 1999. 7.경 피고에게 같은 해 8.분부터 위 임대차보증금 및 차임을 각 5%씩 인상하므로 이를 납부하도록 최고하면서 만약 이를 납부하지 아니하는 경우에는 위 임대차계약이 해지될 수 있음을 통지한 사실, 피고는 위와 같은 임대차보증금 및 차임 인상이 부당하다는 이유로 이에 불응하다 그 연체로 인한 해지를 피하고자 2000. 1.경 원고에게 그 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 다음, 위 임대차보증금 및 차임 인상이 무효라는 이유로 위 납부금액의 반환을 구하는 부당이득반환 소송을 제기하여 2000. 11. 1. 승소판결을 받고 위 판결은 그 무렵 확정된 사실을 인정한 다음, 원고가 1999. 7.경의 위 통지 외에 2000. 1. 3. 피고에게 같은 내용의 통지를 하였으므로 위 임대차계약은 위 해지통지에 따라 해지되었고, 가사 그렇지 않다고 하더라도 이는 피고와의 위 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 한 셈이 되어 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 기간만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여 원고의 임대차보증금 및 차임 인상통지는 피고가 이에 동의하지 않는 한 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없다 할 것인바, 채택 증거들에 의하면, 그 당시 피고는 원고의 임대차보증금 및 차임의 일방적인 인상에 동의하지 않은 사실, 원고와 피고 사이에 당초 약정된 임대차보증금 및 차임은 다른 장기임대주택과 비교해 볼 때 현저히 높은 수준이어서 위와 같은 인상은 부적정한 사실, 그런데 원고는 위 패소판결 이후에도 경제사정에 따라 적절하게 인상된 임대보증금 및 차임의 액수 및 그 납부를 피고에게 통지하지 않다가 2000. 11. 22. 피고에게 이 사건 아파트를 명도하여 달라고 통지한 사실, 피고는 현재까지 차임 및 관리비를 모두 원고에게 납부한 사실이 인정되는바, 위 인정 사실에 의하면, 위와 같이 피고가 원고의 일방적인 임대차보증금 및 임대료 인상에 따르지 아니하였다고 하여 이를 이유로 위 임대차계약을 해지할 수 없다 할 것이고, 또한 위와 같이 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 원고의 일방적인 통지 또한, 그 효력이 없고, 달리 원고가 별도로 위 임대차계약상 정해진 기간 내에 피고에게 위 계약갱신 거절의 통지를 하였음을 인정할 아무런 증거가 없으므로 결국, 위 임대차계약은 2000. 4. 29. 전 임대차계약과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신되어 2002. 4. 29.까지 존속한다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 배척하였다. 2. 대법원의 판단 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 하고, 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다( 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다48265 판결 참조). 그리고 임대주택법 제3조는 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택건설촉진법 및 주택임대차보호법을 적용한다고 규정하고, 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다. 원심이 확정한 사실관계 및 기록에 의하면, 원고는 피고가 위 1999. 7.경의 통지에 따른 인상된 임대차보증금과 차임을 납부하지 아니하자 2000. 1. 3. 피고에게 같은 달 7.까지 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 위 임대차계약을 해지하고 이 사건 아파트의 명도절차를 진행하겠다고 통지한 사실이 인정되는바, 위와 같은 통지의 문언 및 원고가 그와 같은 통지를 하게 된 동기와 경위, 위 통지에 의하여 달성하려는 목적, 그리고 이 사건 아파트 임대차계약의 해지 및 명도절차 착수는 피고와의 위 아파트 임대차계약의 갱신을 하지 아니함을 전제로 한다는 점 등을 고려할 때, 위 통지는 기존의 임대차계약 기간 중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 이 사건 아파트에 대한 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 해석하여야 할 것이고, 한편, 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다 고 할 것이므로( 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조), 위 통지 당시 그 임대차보증금 및 차임 인상분의 적정 여부는 원고의 이 사건 임대차계약 갱신거절의 의사표시 효력과는 아무런 관계가 없다 할 것이다. 결국, 원고가 피고에게 그와 같은 내용의 통지를 한 이상 원고와 피고 사이에 주택임대차보호법 제6조 제1항에서 정한 임대차계약의 묵시적 갱신이 이루어질 여지는 없게 되었다 할 것임에도 불구하고, 원심은 채증법칙에 위배하여 사실을 오인하였거나 주택임대차계약의 묵시적 갱신에 관한 법리를 오해한 나머지 원고와 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 잘못 판단하였다 할 것이고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤다 할 것이다. 3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 송진훈(재판장) 변재승 윤재식(주심) 이규홍 |
생각건대 1심 법원의 판단은 문언의 해석과 주택임대차보호법 규정 체계에 반하여 주택임대차보호법 제6조의3 제4항의 적용범위를 부당하게 제한하고 있어서 받아들이기 어렵다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다”고만 규정할 뿐, 특별히 임차인의 해지권을 제한하고 있지 않기 때문이다. 결국 1심판결은 주택임대차보호법 규정의 적용을 무리하게 제한한 것이어서 부당하고, 주택임대차보호법 취지에 따라 문언을 충실히 해석한 항소심판결이 타당하다.26) 따라서 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항에 따라 갱신된 계약을 자유롭게 해지할 수 있다.
| 26) 같은 취지로 이제우, “주택임대차의 갱신과 임차인의 해지권”, 토지법학 제39권 제2호, 한국토지법학회, 2023, 147면. |
2. 임차인의 계약갱신 요구 시 갱신의 효력 발생시기
임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신되는 경우, 갱신의 효력이 언제 발생하는지 파악하기 위해서는 계약갱신요구권의 법적 성격을 살펴볼 필요가 있다. 계약갱신요구권을 청구권으로 보는지 혹은 형성권으로 보는지에 따라 임차인의 권리관계가 큰 영향을 받기 때문이다.
형성권은 권리자의 일방적 의사표시에 의하여 법률관계의 발생･변경･소멸을 일어나게 하는 권리이다.27) 형성권을 행사하면 그 자체로 직접 형성의 효과가 초래되므로 그 당연한 결과로 국가기관에 의한 강제집행을 요하지 않고 상대방이 의무를 부담하는 것 역시 문제가 되지 않는다.28) 반면에 청구권은 특정인(채권자)이 다른 특정인(채무자)에 대하여 일정한 행위(급부)를 요구하는 권리인데,29) 채무자가 급부를하지 않으면 국가기관에 의하여 강제집행이 수반되어야 한다는 점에서 형성권과 차이가 있다.30)31)
| 27) 곽윤직･김재형, 민법총칙〔민법강의Ⅰ〕 제9판 중판, 2020, 박영사, 65면. 28) 김영희, 형성권 연구, 경인문화사, 2007, 79면. 29) 곽윤직･김재형, 앞의 책(주 27), 64면. 30) 김진우, “형성권에 관한 재고”, 외법논집 제26집, 한국외국어대학교 법학연구소, 2007, 39면. 31) 형성권인지 청구권인지 여부는 명칭과 무관하게 그 권리의 실질에 따라 결정된다. 예컨대 민법 제643조에 의하면 일정한 요건을 갖춘 임차인은 우선 갱신청구권을 행사할 수 있고 (민법 제238조 제1항), 임대인이 계약의 갱신을 원하지 아니한 때에는 임차인은 상당한 가액으로 공작물 등의 매수청구가 가능하다. 임대인은 임차인의 갱신청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고 원하지 않을 경우 갱신을 거절할 수 있으므로 임차인의 갱신청구권은 형성권이 아니라 청구권의 성격을 갖는다. 이에 반해 임대인이 갱신을 거절한 경우에 임차인이 행사할 수 있는 지상시설의 매수청구권은 형성권으로 본다. 즉 계약갱신청구권과 지상물매수청구권 모두 청구권으로 불리지만 그 실질에 따라 형성권으로 해석하는 경우가있다. 이 부분 설명은 곽윤직･김재형, 앞의 책(주27), 65면; 김용덕 편집대표, 주석민법[채권각칙(3)] 제5판, 한국사법행정학회, 2021, 263면. |
형성권은 권리자의 의사표시만으로 효과가 발생하는 것과 소송을 제기하여 법원의 판결에 의하여 법률관계의 변동을 가져오는 것이 있는데,32) 이러한 특성을 갖는 권리들(예컨대 해제권, 취소권, 철회권 등)을 합쳐 형성권이라 부르기 때문에 비록 형성권 자체가 민법에 포함되어 있지는 않더라도 민법에 포함된 주요 권리들의 상위개념으로서 지위를 인정받는다.33) 형성권이 행사되면 기존의 법률관계가 변동되어 특정인의 법적 지위에 중대한 영향을 미치므로 법률의 규정 등 근거가 있어야 하고 원칙적으로 조건이나 기한을 붙이지 못하 철회와도 친하지 않다.34)
| 32) 양형우, 민법총칙 제15판, 정독출판사, 2024, 32면. 권리자의 의사표시만으로 법률관계의 변동을 가져오는 형성권의 예로 법률행위의 동의권(민법 제5조, 제13조), 취소권(민법 제140조 이하), 추인권(민법 제143조 이하), 계약의 해제권과 해지권(민법 제543조), 상계권(민법 제492조), 매매의 일방예약완결권(민법 제564조), 약혼해제권(민법 제805조), 상속포기권(민법 제1041조) 등이 있고, 법원의 판결에 의하여 효과가 생기는 형성권의 예로는 채권자취소권(민법 제406조), 친생부인권(민법 제846조), 재판상 이혼권(민법 제840조), 재판상 파양권(민법 제905조) 등이 있다. 형성권을 소로써 행사하는 것은 그 형성권 행사의 효과가 제3자에게 영향을 미치기 때문이다. 33) 김영희, “형성권 논의의 의미”, 비교사법 제11권 4호, 한국사법학회, 2004, 32면. 34) 지원림, 민법강의 제21판, 홍문사, 2024, 36면. |
임차인의 계약갱신요구권의 성격을 어떻게 볼지에 대해서 학설은 기존의 상가건물임대차보호법상 상가임차인의 계약갱신요구권을 형성권으로 이해해 왔다.35) 상가임대차보호법상 상가건물의 임차인은 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구가 가능하고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못한다. 즉 정당한 사유가 없는 경우 상가건물 임차인의 계약갱신요구에 따라 계약이 갱신되므로 형성권의 일종으로 볼 수 있다.36) 대법원도 간접적으로 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권이 형성권에 해당한다는 것을 전제로 판단한 바 있다.37)
| 35) 이은희, “상가건물임차인의 계약갱신요구권”, 민사법학 제26호, 한국민사법학회, 2004, 130면; 이지은, “상가건물임대차보호법상 계약갱신거절권과 즉시해지권”, 민사법의 이론과 실무 제25권 제1호, 민사법의 이론과 실무학회, 2021, 4면; 임윤수이창기민선찬, “상가임차인의 계약갱신요구권과 묵시적 갱신의 관계 –대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결-”, 법학연구 제48호, 한국법학회, 2012, 220면; 36) 장병주, “상가건물 임차인의 계약갱신요구권과 권리금회수 기회보호”, 민사법학 제88호,한국민사법학회, 2019, 211면. 37) 김영두, “주택임대차보호법의 갱신요구권과 임대인의 실거주”, 집합건물법학 제40집, 한국집합건물법학회, 2021, 99면; 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결에서 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제1호의 예외 규정은 임차인이 3기 차임을 연체한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계를 연장하는 것을 허용하지 않겠다는 취지라고 설시하여 임차인의 계약갱신요구권이 형성권에 해당함을 전제로 판단하였다. |
| 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 [손해배상(기)][공2010하,1342] 【판시사항】 [1] 임차인의 계약갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 규정이 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여도 적용되는지 여부 (소극) [2] 임대인이 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자에게 임차인의 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 부담하는 내용의 묵시적 약정을 인정할 수 있는지 여부(적극) 및 그 판단 기준 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009.1.30] 【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다. [2] 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다. 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항, 제2항, 제4항 [2] 민법 제623조 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 변호사 문윤길) 【피고, 상고인】 한국원자력연구원 (소송대리인 변호사 김형태) 【원심판결】 대전지법 2009. 7. 14. 선고 2008나9059 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 살펴본다. 1. 상고이유 제1점, 제2점에 대하여 구 상가건물임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없는 것을 내용으로 하여서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다. 이에 비하여 같은 조 제4항은 임대인이 위와 같은 기간 내에 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하면 임대차기간이 만료된 때에 임대차의 갱신을 의제하는 것으로서, 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구한다. 이와 같이 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것이므로, 임차인의 갱신요구권에 관하여 전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 같은 조 제2항의 규정은 같은 조 제4항에서 정하는 법정갱신에 대하여는 적용되지 아니한다고 할 것이다 . 원심이 합의갱신에 기하여 5년 이상 존속되어 온 이 사건 임대차계약은 2005. 7. 31.에 그 약정기간이 만료되나 임대인인 피고가 적시에 갱신거절 등의 통지를 하지 아니함으로써 구 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 기하여 갱신된 것으로 간주되어, 결국 이 사건 임대차계약은 2007. 7. 31.에 이르러서야 종료되었다고 판단한 것은 앞에서 본 법리에 좇은 것으로서 그 정당성을 수긍할 수 있다. 거기에 상고이유의 주장과 같이 구 상가건물임대차보호법상의 법정갱신에 관한 법리 오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 상고이유 제3점에 대하여 임대인은 일반적으로 임차인에 대하여 임대차목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다( 민법 제623조). 그리고 건물부분의 임대차에서 별도의 약정이 있는 경우에는 거기서 더 나아가 임대인은 그 소유 건물의 다른 부분에서 제3자가 임차인이 임대차목적물에서 행하는 영업 등 수익활동을 해할 우려가 있는 영업 기타 행위를 하지 아니하도록 할 의무를 임차인에 대하여 부담할 수 있음은 물론이다. 그러한 약정은 다른 계약의 경우와 마찬가지로 반드시 계약서면의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 행하여질 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간 및 그 사이의 경과, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 위와 같은 내용의 약정이 인정될 수도 있다 . 이 사건에서 원심이 인정한 사실관계 및 기록에 나타난 제반 사정에 비추어 보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고가 이 사건 임대차에 기하여 피고 연구원 건물 내에서 행하던 복사영업에 관하여 피고에게 위와 같이 원고의 수익활동을 해하지 아니할 의무가 있음을 전제로 하여 피고가 다른 업체에게 같은 건물 내에서 복사실을 운영하는 것을 허용함으로 말미암아 그 임대차관계의 존속 중에 입은 영업손실의 배상을 명한 것은 그 이유의 제시에 있어서 부족함이 없지 아니하다고 하더라도 결론에 있어서는 정당하다고 할 것이다. 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다. 3. 상고이유 제4점에 대하여 원심은, 원고의 영업손실로 인한 손해액은 피고 연구원 내 신규 복사업체가 같은 기간 동안 영업을 통하여 얻은 수익 상당액이라고 한 다음, 신규 복사업체의 사업자인 소외인의 2007년 소득금액이 41,524,298원이라는 내용의 서대전세무서장에 대한 사실조회결과를 근거로 위 소득금액 전부가 피고 연구원 내 복사 영업을 통하여 얻은 수익이라고 보아 원고의 영업손실액을 산정하였다 그러나 기록에 의하면 소외인은 피고 연구원 외의 다른 곳에서도 복사업체를 운영하고 있어서 위 소득금액 전부가 피고 연구원에서의 복사영업에 의한 것이라고 하기 어렵고, 또 그 소득금액은 2007년도 전체에 대한 것으로서 그에는 소외인이 피고 연구원에서 신규 복사업체로 선정되어 영업을 시작한 2007. 3. 2. 이전의 소득이 포함되어 있을 가능성도 충분히 있으므로, 소외인의 위 2007년 소득금액 전부가 피고 연구원 내에서 영업을 통하여 얻은 수익이라고 단정할 수는 없다고 할 것이다. 그렇다면 원심이 소외인의 2007년 소득금액의 내역을 구체적으로 살펴 위 소득금액이 전부 피고 연구원 내에서의 영업을 통하여 얻은 수익인지 여부를 판단하였어야 할 것임에도 이를 제대로 살피지 아니한 채 곧바로 그 소득금액이 전부 피고 연구원 내에서의 영업을 통하여 얻은 수익이라고 판단한 것에는 손해배상액의 산정에 관하여 필요한 심리를 다하지 아니하고 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고취지는 이유 있다. 4. 결론 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 김지형(재판장) 양승태 전수안 양창수(주심) |
| 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 [건물명도][미간행] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부(적극) 제640조(차임연체와 해지) 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 민법 제640조 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 풍산개발 【피고, 상고인】 피고 【원심판결】 인천지법 2012. 6. 13. 선고 2011나22894 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1, 2, 3, 5점에 대하여 피고의 이 부분 각 상고이유는 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실의 인정을 비난하는 것에 불과하거나, 원심판결의 어떤 점이 법령에 어떻게 위반되었는지에 관한 구체적이고 명시적인 상고이유 기재가 없으므로, 적법한 상고이유가 되지 못한다. 2. 상고이유 제4점에 대하여 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 상가건물의 임대차에 관하여 위 법이 규정하고 있는 사항에 대하여는 민법의 적용이 배제된다. 그런데 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하면서, 예외 사유의 하나로 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다. 위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 한편 민법 제640조는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로(대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 참조), 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다. 이와 같이 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다. 그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다. 원심은 피고의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르렀으므로 이 사건 임대차계약이 원고의 해지권 행사로 인하여 적법하게 해지되었다고 판단하였는바, 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 상가건물 임대차계약의 해지에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석 |
| 대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 [보증금반환등][공2014상,1094] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절 통지에 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 경우, 임대인의 갱신 거절 통지의 선후와 관계없이 임차인의 계약갱신요구권 행사로 종전 임대차가 갱신되는지 여부(적극) [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 신규 임대차계약의 형식으로 체결한 계약을 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것인지 여부(한정 소극) [3] 구 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항에 따른 차임 증액비율을 초과하여 지급된 차임에 대하여 임차인이 부당이득으로 반환을 구할 수 있는지 여부(적극) 【판결요지】 [1] 임차인의 계약갱신요구권에 관한 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다. [2] 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다. [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다)의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다 【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 [2] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제10조 [3] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것) 제1조, 제11조 제1항, 제15조, 민법 제741조 【참조판례】 [1] 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결(공2010하, 1342) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 나눔 담당변호사 김성 외 1인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 조수현 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2013. 4. 12. 선고 2012나48939 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제11조 제1항에서 “차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다(대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 참조). 그리고 법 제10조는 제1항에서 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다고 규정하고, 제2항에서 제1항에 따른 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하면서, 제3항에서 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고 차임과 보증금은 제11조의 범위 안에서 증감할 수 있다고 규정하는 한편, 제4항에서 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있기도 하다. 이러한 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법 제10조 제1항 내지 제3항과 임대인의 갱신 거절의 통지에 관한 법 제10조 제4항의 문언 및 체계와 아울러, 법 제10조 제1항에서 정하는 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것인 반면 법 제10조 제4항은 기간의 만료로 인한 임대차관계의 종료에 임대인의 적극적인 조치를 요구하는 것으로서 이들 두 법조항상의 각 임대차갱신제도는 그 취지와 내용을 서로 달리하는 것인 점(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조) 등을 종합하면, 법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다고 할 것이다. 나아가 위와 같이 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다. 원심판결 및 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은 원고와 피고가 2005. 1. 15. 상가건물인 이 사건 점포에 관하여 임대차기간 만료일을 2006. 1. 15.로 정한 임대차에 대하여, 법 제10조 제4항에 따른 피고의 갱신 거절의 통지가 법 제10조 제1항에 따른 원고의 계약갱신요구권 행사보다 먼저 있었다 하더라도 피고의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없었다는 전제에서 원고의 계약갱신요구권 행사가 유효하다고 본 다음, 원고와 피고가 2006. 1. 16. 체결한 신규 임대차계약은 그 체결 경위 및 내용 등에 비추어 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 종전 임대차를 갱신한 것으로 봄이 타당하다는 이유로 갱신된 임대차에 관하여 차임의 증감청구권에 관한 법 제11조가 적용된다고 판단하고, 종전 임대차기간 만료 이후에 원고와 피고가 합의하여 재계약을 체결하고 차임을 증액하였다는 피고의 주장을 배척하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 법 제10조 제1항, 제11조의 적용범위에 관한 법리오해의 위법이 없다. 상고이유에서 내세우는 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 임차인의 계약갱신요구권에 관한 규정이 없는 주택임대차보호법에 관한 것으로 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 아니하다. 2. 불법원인급여에 관한 법리오해의 상고이유에 대하여 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하면서(제1조), 차임이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자가 장래의 차임에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하되 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하고 있고(제11조 제1항), 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 하여 강행규정임을 명시하고 있다(제15조). 이러한 법의 입법 목적, 차임의 증감청구권에 관한 규정의 체계 및 취지 등에 비추어 보면, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 그 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이고, 임차인은 그 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 할 것이다. 원심이 같은 취지에서, 갱신된 임대차의 차임에 관한 약정이 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아 피고에 대하여 그 초과 부분에 해당하는 부당이득의 반환을 명하고, 위 증액비율을 초과한 차임의 지급이 불법원인급여에 해당한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 불법원인급여에 관한 법리오해의 위법이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 양창수(재판장) 고영한 김창석(주심) 조희대 |
| 대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다251727 판결 [손해배상(기)][미간행] 【판시사항】 [1] 임대인이 임차인에 대하여 임차인이 임대차목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하도록 하여야 하고 이를 침해할 우려가 있는 행위를 하지 않도록 할 의무를 부담하는 내용의 약정을 묵시적으로 인정할 수 있는지 여부(적극) 및 그 판단 기준 [2] 제소전 화해의 창설적 효력이 미치는 범위 및 화해조서를 해석하는 방법 【참조조문】 [1] 민법 제623조 [2] 민사소송법 제216조, 제220조, 제386조 【참조판례】 [1] 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결(공2010하, 1342) [2] 대법원 1997. 1. 24. 선고 95다32273 판결(공1997상, 625) 대법원 2001. 4. 27. 선고 99다17319 판결(공2001상, 1227) 【전 문】 【원고, 피상고인】 주식회사 비케이메디케어 (소송대리인 법무법인 신성 담당변호사 강동규 외 2인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 유석 담당변호사 백태균 외 2인) 【원심판결】 부산고법 2016. 9. 7. 선고 2015나55403 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사실관계 원심이 인정한 사실관계는 다음과 같다. 가. 원고는 의약품인 밴드(band) 제조를 목적으로 하는 공장의 확장 이전을 위해 2014. 4. 25.경 피고로부터 피고 소유의 각 단층공장(이하 개별적으로 ‘이 사건 제○호 공장’이라 하고, 위 각 공장을 통틀어서 ‘이 사건 각 공장’이라 한다)을 임대차보증금 1억 3,000만 원(제1, 2호 1억 원, 제3호 3,000만 원), 월 차임 1,000만 원(제1, 2호 700만 원, 제3호 300만 원), 임차기간 2014. 5. 1.부터 2019. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다). 이 사건 임대차계약에는 “원고가 임차물건을 사용하는 중에 피고의 승인 없이 원고의 영업상 필요한 건물 내외의 구조물 형태, 성능, 용량 등을 변경할 수 없다.”라는 조항이 포함되어 있다. 나. 원고는 2014. 5. 20. 소외 1에게 이 사건 제1, 2호 공장에 공정별 구분 시설을 설치하기 위한 준2층 시설 공사를 1억 2,000만 원에 도급하여 2014. 7. 10.경 위 공사를 마쳤고, 2014. 7. 11. 이 사건 각 공장 1층의 작업실을 구분하기 위한 칸막이 공사를 4,000만 원에 도급하여 2014. 7. 20.경 위 공사를 마쳤다(이하 위 각 공사를 통틀어 ‘이 사건 공사’라 한다). 다. 원고와 피고는 이 사건 공사 중 준2층 시설 공사가 진행 중이던 2014. 6. 20. 양측 변호사가 출석한 가운데 이 사건 임대차에 관하여 “원고는 위 임대차기간 중 피고의 서면동의 없이 위 건물의 구조 및 용도변경, 담보제공, 임차권의 양도, 전대 등 일체의 점유권 변동을 하여서는 아니 된다.”라는 내용의 화해조항(이하 ‘이 사건 화해조항’이라 한다)이 포함된 제소전 화해(부산지방법원 2014자360, 361호, 이하 ‘이 사건 제소전 화해’라 한다)를 하였다. 라. 원고가 공장 직원용 식당이 필요하여 별도의 식당 건물을 짓기 위해 피고에게 승낙을 부탁하자, 피고는 2014. 7. 23. 원고에게 무단으로 건물을 증축하였음을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 내용증명을 발송하였으며, 위 내용증명은 그 무렵 원고에게 도달하였다. 마. 원고는 2014. 8. 3. 소외 1에게 원고가 시설한 위 각 시설물의 철거공사를 3,000만 원에 도급하여 같은 해 8월 이를 철거하였다. 피고는 2014. 8. 22. 이 사건 임대차보증금 1억 3,000만 원에서 8월분 임대료·전기료·수도료를 공제한 나머지 117,663,890원을 원고에게 반환하였다. 2. 상고이유 제1점에 관한 판단 가. 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다(민법 제623조). 통상의 임대차관계에서 임대인의 임차인에 대한 의무는 특별한 사정이 없는 한 단순히 임차인에게 임대목적물을 제공하여 임차인으로 하여금 이를 사용·수익하게 하는 것으로 충분하다. 그러나 별도의 약정이 있는 경우에는 임대인은 약정의 내용에 따라 임차인이 임대차목적물을 사용·수익에 필요한 상태를 유지하도록 하여야 하고 이를 침해할 우려가 있는 행위를 하지 않도록 할 의무를 부담할 수 있다. 위와 같은 약정은 다른 계약과 마찬가지로 반드시 계약서의 한 조항 등을 통하여 명시적으로 할 필요는 없고, 임대차계약의 목적, 목적물 이용의 구체적 내용, 임대차계약관계의 존속기간, 임대차계약 체결 이후의 이용상황, 당사자 사이의 인적 관계, 목적물의 구조 등에 비추어 묵시적으로 인정될 수도 있다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 참조). 나. 원심은 다음과 같은 사정을 종합하여, 피고가 이 사건 임대차계약 당시 이 사건 공사에 관해 명시적 또는 묵시적으로 승낙하였는데도 원고의 이 사건 공사를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시를 하고 시설물의 철거와 공장의 인도를 요구하였는데, 이는 임대인으로서 부담하는 임대목적물을 사용·수익하게 할 의무를 다하지 않은 것이라고 판단하였다. (1) 원고는 의약품인 밴드의 제조를 목적으로 이 사건 각 공장을 임차하였고, 의약품 제조허가를 받기 위한 공정별 구분 시설을 설치하기 위해서는 이 사건 공사를 하는 것이 필요하였다. (2) 이 사건 임대차계약은 원고의 기존 공장 준2층 사무실에서 체결되었다. 원고의 실질적인 운영자인 소외 2는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고에게 준2층과 칸막이 공사를 하여 공정별 시설 구분이 되어 있는 기존 공장의 현황을 보여주면서 이 사건 각 공장에도 같은 시설이 필요하다는 것을 설명하였다. (3) 피고는 이 사건 공사가 진행되던 중 2회에 걸쳐 이 사건 각 공장에 들러 준2층 공사가 진행되는 상황과 준2층 시설이 설치된 것을 보았으나 별다른 이의를 제기하지 않았다. (4) 이 사건 공사에 관해 행정관청으로부터 준2층 설치에 관한 건축허가를 받은 것이 불가능하다거나 피고로 하여금 임대차계약을 유지하도록 하는 것이 사회통념상 현저히 부당하다고 볼 만한 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다. 따라서 준2층 등의 시설공사에 대하여 허가를 받을 수 있도록 협력할 의무도 임대목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무에 포함된다. 다. 원심의 이러한 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다. 3. 상고이유 제2점에 관한 판단 가. 제소전 화해는 확정판결과 동일한 효력이 있고 당사자 사이의 사법상 화해계약이 그 내용을 이루는 것이면 화해는 창설적 효력을 가져 화해가 이루어지면 종전의 법률관계를 바탕으로 한 권리의무관계는 소멸한다. 그러나 제소전 화해의 창설적 효력은 당사자 간에 다투어졌던 권리관계에만 미치는 것이지 당사자가 다툰 사실이 없었던 사항은 물론 화해의 전제로서 서로 양해하고 있는 사항에 관하여는 미치지 않는다. 따라서 제소전 화해가 있다고 하더라도 화해의 대상이 되지 않은 종전의 다른 법률관계까지 소멸하는 것은 아니다(대법원 1997. 1. 24. 선고 95다32273 판결, 대법원 2001. 4. 27. 선고 99다17319 판결 등 참조). 화해조서의 내용은 원칙적으로 그 문언에 따라 해석하여야 한다. 따라서 화해조서에 있는 조항을 이른바 예문이라고 하여 쉽사리 그 효력을 부정해서는 안 된다. 그러나 그 문언만으로 그 의미가 명확하지 않은 경우에는 문언의 내용, 화해조서를 작성한 동기와 경위, 당사자가 화해조서에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험의 법칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 나. 위 2.나.에서 보았듯이 이 사건 임대차계약 당시 피고가 이 사건 공사에 관해 명시적 또는 묵시적으로 승낙한 사실이 인정된다. 원고는 이 사건 공사를 할 수 없으면 이 사건 각 공장을 의약품제조공장으로 사용할 수 없어 임차할 이유가 없어 보인다. 따라서 이 사건 공사에 대한 승낙은 이 사건 화해조서 작성 당시 당사자 사이에 다툼이 없었거나 당사자가 화해의 전제로서 서로 양해하고 있었던 사항이어서 이 사건 제소전 화해에 의해 그 효력을 잃지 않는다. 오히려 위 승낙은 이 사건 제소전 화해 당시 분쟁의 대상으로 삼지 않은 사항으로서 제소전 화해에서 달리 규정하거나 무효로 한다는 조항이 없는 한 여전히 그 효력을 갖는다. 따라서 이 사건 화해조항에 피고의 서면 동의 없이 건물의 구조 및 용도변경 등을 할 수 없다고 기재되어 있더라도, 이 사건 공사에 대해 이미 이루어진 피고의 승낙을 무효로 하기로 한 것이라고 볼 수는 없고, 이 사건 공사 이외에 이 사건 각 공장의 구조나 용도 등을 변경하는 공사에 대해서는 피고의 서면 동의가 필요하다는 의미로 보아야 한다. 원심은 이 사건 제소전 화해에 포함된 이 사건 화해조항의 내용이 예문에 불과하거나 당사자 사이의 묵시적인 의사의 합치에 따라 원고와 피고를 실제로 구속하는 효력이 없다는 이유로 원고가 이 사건 화해조서를 위반하였다는 피고의 주장을 배척하였다. 원심판결의 이유에서 이 사건 화해조항을 예문이라고 한 부분 등은 부적절하지만, 원심이 피고의 이 부분 주장을 배척한 결론은 정당하다. 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 화해조서에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다. 4. 피고의 상고는 이유 없어 상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박보영(재판장) 박병대 권순일 김재형(주심) |
| 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 [건물명도(인도)]〈점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건〉[공2021하,1197] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지 여부 (적극) [2] 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부 (원칙적 적극) 【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다. [2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다. 【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호, 제10조의8 [2] 민법 제105조, 제741조, 부가가치세법 제11조, 제31조 【참조판례】 [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 [2] 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결(공2003상, 154) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 3인) 【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 율한 담당변호사 주대경 외 5인) 【원심판결】 창원지법 2020. 7. 17. 선고 2019나59513 판결 【주 문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제1점에 관하여 가.「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조). 위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다. 나. 원심은 판시와 같은 이유로, 임차인인 피고가 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 2. 상고이유 제2점에 관하여 가. 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다(대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조). 나. 원심은 같은 취지에서, 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였으므로, 임대차계약 종료 후 점유를 계속함으로써 생긴 차임 상당 부당이득에 대하여도 부가가치세 상당액을 부담하여야 한다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다. 3. 결론 그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 박정화(재판장) 이기택(주심) 김선수 |
주택임대차보호법상 계약갱신요구권에 대해서도, 비록 관련 논의가 많지는 않으나, 그 법적 성격을 형성권으로 이해하는 것이 다수이다.38) 생각건대 주택임대차보호법상 계약갱신요구권도 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권의 구조와 크게 다르지 않은 점, 임대인으로서는 법이 정한 몇 가지 예외적인 사유에 해당하지 않으면 임차인의 갱신요구를 임의로 거부할 수 없다는 점, 임차인의 주거 안정의 측면 등을 고려할 때 형성권으로 보는 것이 타당하다.
| 38) 이제우, “주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 계약갱신거절권 –대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결의 비판적 검토-”, 고려법학 제108호, 고려대학교 법학연구원, 2023,133면; 김영두, 위의 논문, 99면. |
이와 달리 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 정당한 거절 사유가 존재하지 않거나 정당한 거절사유가 존재하더라도 임대인이 거절하지 않으면 효력이 발생하는 일종의 조건부형성권으로 보는 견해가 있다.39) 그러나 원칙적으로 형성권에 조건을 붙일 수 없을 뿐만 아니라 예외적으로 형성권에 조건을 붙이더라도 계약해제에 조건을 붙이는 정지조건부 계약해제 정도만이 유효하다고 보는 판례의 태도에 비추어 볼 때 임차인의 계약갱신요구권을 조건부형성권으로 파악하는 견해를 타당하다고 보기는 어렵다.40)
| 39) 김유명, “[판례평석] 주택임차인의 계약갱신요구시 계약이 갱신되는 시기에 대하여”, 법조신문, 2024. 3. 25. 40) 대법원 1979. 9. 25. 선고 79다1135 판결; 대법원 1990. 3. 27. 선고 89다카14110 판결;대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결 |
| 대법원 1979. 9. 25. 선고 79다1135, 1136 판결 [건물철거등][공1979.12.1.(621),12263] 【판시사항】 가. 최고와 상당기간의 명시요부 나. 이행최고기간을 경과하면 계약을 해제하겠다는 의사표시를 한 경우 【판결요지】 1. 이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행최고는 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것이 아니고, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다. 2. 일정한 기간을 정하여 채무이행을 최고함과 동시에 그 기간내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 경우에는 그 기간의 경과로 그 계약은 해제된 것으로 보아야 한다. 【참조조문】 민법 제544조 【참조판례】 대법원 1965.3.23. 선고 64다1224 판결 1970.9.29. 선고 70다1508 판결 【전 문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) 소송대리인 변호사 김창욱 【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) 소송대리인 변호사 유백 【원 판 결】 서울고등법원 1979.5.17. 선고 78나2513,2514 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고 소송비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다. 【이 유】 피고(반소원고) 소송대리인의 상고이유를 본다. 이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서의 그 전제요건인 이행최고는 미리 일정한 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것이 아니고, 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생하는 것일 뿐만 아니라(대법원 1965.3.23. 선고 64다1224 판결 참조) 일정한 기간을 정하여 채무이행을 최고함과 동시에 그 기간내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제하겠다는 의사를 표시한 경우에는 그 기간의 경과로 그 계약은 해제된 것으로 볼 것인 바(대법원 1970.9.29. 선고 70다1508 판결 참조), 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면, 원고는 소외인에게 이 사건 토지의 소유권이전등기 소요서류를 이행 제공하여 동 소외인의 중도금 및 잔대금 채무이행을 최고하였으나 동 소외인이 이를 이행하지 아니하자 원고는 다시 1977.9.28 동 소외인에게 중도금 및 잔대금의 지급을 최고하면서 같은 달 30까지 이행하지 아니하면 계약을 해제하겠다는 의사를 표시하였다는 것이니, 그렇다면 원고와 소외인 사이의 이 사건 토지 매매계약을 1977.9.30.이 경과함으로써 적법히 해제되었다고 볼 것이고, 같은 취지의 원심판단은 정당하다 할 것이며, 거기에 소론과 같은 계약해제에 관한 법리오해로 인한 사실오인이나 권리남용 내지 조리에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유없다. 따라서 이 상고는 이유없으므로 이를 기각하기로 하고 상고 소송비용은 패소자의 부담으로 하여 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민문기(재판장) 이일규 김용철 정태원 |
| 대법원 1990. 3. 27.자 89다카14110 결정 [주식반환][공1990.7.1.(875),1225] 【판시사항】 가. 약정해제권의 유보 또는 위약벌에 관한 특약이 채무불이행으로 인한 법정해제권을 배제하는지 여부 (소극) 나. 기존채무의 변제를 위하여 교부된 약속어음에 관하여 강제집행 수락의 공정증서가 작성되거나 어음금지급판결이 확정된 경우 채무의 이행이 있은 것으로 볼 수 있는지 여부 (소극) 다. 계약해제의 전제요건인 이행최고에 반드시 일정한 기간을 명시하여야 하는지 여부 (소극) 【결정요지】 가. 계약서에 명문으로 위약시의 법정해제권의 포기 또는 배제를 규정하지 않은 이상 계약당사자 중 어느 일방에 대한 약정해제권의 유보 또는 위약벌에 관한 특약의 유무 등은 채무불이행으로 인한 법정해제권의 성립에 아무런 영향을 미칠 수 없다. 나. 기존채무의 변제를 위하여 약속어음을 교부한 경우에 당사자 사이에 특별한 의사표시가 없으면 기존채무의 변제를 확보하거나 또는 그 지급방법으로 이를 교부한 것으로 추정되는데 불과하므로 그 약속어음에 관하여 강제집행수락의 공정증서가 작성되어 있다거나 어음금청구소송의 승소판결이 확정된바 있다는 사유만으로는 기존채무의 이행이 있은 것으로 볼 수 없다. 다. 채무의 이행지체를 이유로 하는 계약해제에 있어서 그 전제요건인 이행최고는 반드시 미리 일정한 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니고 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 볼 것이다. 【참조조문】 가. 민법 제543조 나. 민법 제460조 다. 민법 제544조 【참조판례】 가. 대법원 1983.8.23. 선고 83다카1366 판결(공1983,1408) 나. 대법원 1970.6.30. 선고 70다517 판결 1976.11.23. 선고 76다1391 판결 다. 대법원 1979.9.25. 선고 79다1135,1136 판결(공1979,12263) 【전 문】 【원고, 상대방】 유명화 외 10인 원고들 소송대리인 변호사 김성만 【피고, 신청인】 박영배 소송대리인 변호사 차상근 【원심판결】 서울고등법원 1989.4.26. 선고 88나36842 판결 【주 문】 상고허가신청을 기각한다. 【이 유】 피고 소송대리인의 상고허가신청이유 제1점을 본다. 계약서에 명문으로 위약시의 법정해제권의 포기 또는 배제를 규정하지 않은 이상, 계약당사자 중 어느 일방에 대한 약정해제권의 유보 또는 위약벌에 관한 특약의 유무 등은 채무불이행으로 인한 법정해제권의 성립에 아무런 영향을 미칠 수 없다 할 것이고( 당원 1983.8.23. 선고 82다카1366 판결 참조), 이러한 법리는 특별한 사정이 없는 한 회사의 영업양도계약이라 하여 그 적용이 배제될 수 없는 것이다. 원심이 이와 같은 취지에서 원고들과 피고 사이의 이 사건 주식양도계약은 피고의 잔대금지급채무불이행을 이유로 하는 원고들의 법정해제권의 행사에의하여 이 사건 소장송달로써 적법히 해제되었고 피고에 대한 약정해지권한의 유보가 원고들의 위 법정해제권을 배제시키는 것으로 보기 어렵다고 판단한것은 정당하며 논지와 같은 해약권에 관한 법리오해가 있다고 할 수 없다. 그리고 기존채무의 변제를 위하여 약속어음을 교부한 경우에 당사자 사이에 특별한 의사표시가 없으면 기존채무의 변제를 확보하거나 또는 그 지급방법으로 이를 교부한 것으로 추정되는 데 불과하므로 그 약속어음에 관하여 강제집행수락의 공정증서가 작성되어 있다거나 어음금청구소송의 승소판결이 확정된바 있다는 사유만으로는 기존채무의 이행이 있은 것으로 볼 수 없으며, 또한 채무의 이행지체를 이유로 하는 계약해제에 있어서 그 전제요건인 이행최고는 반드시 미리 일정한 기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니고 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 볼 것이다( 당원 1979.9.25. 선고 79다1135, 1136 판결 참조). 그런데 원심이 적법히 확정한 사실에 의하면, 피고는 위 주식양도잔대금을 그 지급기일경과 후에도 지급하지 않고 그 지급을 위하여 원고 김종택에게 발행하여 강제집행수락부 공정증서를 작성하여 준 약속어음도 지급하지 아니할 뿐만 아니라, 같은 원고에게 교부한 다른 약속어음의 어음금지급청구소송에서 원고승소판결이 1985.12.30.경 확정되었음에도 불구하고 피고가 이를 지급하지 아니하므로 원고들이 이 사건 송장 송달(1987.11.23.)로써 위 계약을 해제하였다는 것인바, 원심이 채용한 제1심 증인 박경춘의 증언에 의하면, 원고 심호섭이 이사건 소송제기(1987.11.18.)를 전후하여 피고에 대해 잔대금지급을 최고한 사실이 인정되므로 이와 같은 사실관계하에서는 원고들의 위 해제권 행사는 적법하다고 할 것이다. 원심이 위와 같은 취지에서 원고들의 위 해제권행사 이후에 이루어진 피고의 잔대금상당액 공탁을 적법한 변제공탁으로볼 수 없다고 판단한 조치는 정당하고 논지가 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유없다. 2. 같은 제2점을 본다. 기록에 의하면, 원고들의 이 사건 청구는 원·피고 사이의 강해수산주식회사(뒤에 홍강산업주식회사로 상호변경)의 주식양도계약이 해제된 데에 따른 원상회복청구로서 위 회사자체에 대한 주주로서의 권한행사가 아님이 명백하므로, 원고들 일부와 소외인 사이에 주식양도약정이 있었다거나 위 원고들의 주주지위상실 여부 등은 원.피고 사이의 위 원상회복청구에 아무런 영향을 미칠 수 없다. 이와 같은 취지의 원심판단에는 주식양도에 관한 법리오해가 있다할 수 없으므로 논지는 이유없다. 3. 같은 제3점을 본다. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 주식양도 계약에 있어서 계약해제시의 주식반환에 관하여 양도후 증자된 주식의 인수대금을 원고들이 피고에게 지급하기로 약정한 바 없을 뿐만 아니라 위 인수대금의 지급이 증자주식반환과 선이행 또는 동시이행관계에 있다고 볼만한 자료도 없으며, 위와 같은 증자주식의 반환약정이 상법 제331조에 위반되거나 공서양속에 반하는 것이라고 볼 수 없다는 취지로 판시하고 있는 바, 이와 같은 판단 및 그 과정에 소론과 같은 법리오해가 없다. 그리고 위 증자주식 15,000주의 신주발행이 그 절차의 하자로 인하여 무효라고 주장하는 논지는 사실심에서는 전혀 주장되지 않았던 것으로 상고허가신청이유에서 비로소 제기된 것일 뿐만 아니라, 원심이 채용한 갑제2호증(회사등기부) 및 원심이 배척하지 않은 을제6호증(정관)을 보면, 위 등기부 및 정관에 회사주식의 1주당 가액이 명기되어 있고 또 위 등기부에 보통주 15,000주의 증자사실이 기재되어 있으므로, 신주의 가액이 특정되지 않았다거나 기타 절차상 이유로 인하여 신주발행의 법률적 효력이 없다고 주장하는 논지 역시 그 이유없다. 4. 그 밖에 원심판결에 법령의 해석에 관한 중요사항이 포함되어 있다고 볼만한 점이 없으므로 상고 허가신청을 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다. 대법관 김상원(재판장) 이회창 배석 김주한 |
| 대법원 1994. 11. 25. 선고 94다35930 판결 [소유권확인][공1995.1.1.(983),102] 【판시사항】 가. 중도금 미지급을 이유로 매매계약해제의 통고를 한 경우, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 중도금을 지급받지 못했다면 매매계약을 해제할 수 있는지 여부 나. 과다한 이행최고에 터잡은 계약해제의 효력 【판결요지】 가. 이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는 이로써 중도금 지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다. 나. 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 금액의 이행을 요구하는 내용일 때에는 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약해제는 그 효력이 없다. 【참조조문】 민법 제544조 【참조판례】 가. 대법원 1979.9.25. 선고 79다1135,1136 판결(공1979,12263) 1990.1.12. 선고 89다카11685 판결(공1990,465) 1990.3.27. 자 89다카14110 결정(공1990,1225) 나. 대법원 1990.6.26. 선고 89다카34022 판결(공1990,1573) 1994.5.10. 선고 93다47615 판결(공1994상,1650) 1994.10.11. 선고 94다24565 판결(공1994하,2962) 【전 문】 【원고, 피상고인】 원고 【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 정기승 【원심판결】 서울고등법원 1994.6.15. 선고 91나30981 판결 【주 문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【이 유】 상고이유를 본다. 1. 제3점에 대하여 원심이, 원고를 대리한 소외 1이 1988.3.23. 피고와 사이에 피고 소유인 이 사건 부동산에 관하여 매매계약을 체결할 당시 매수인란에 소외 1라고 기재하였을 뿐 원고를 대리한다는 취지의 기재를 한 바 없으나, 피고는 소외 1이 원고의 대리인으로서 위 계약을 체결하는 것이라는 점을 알고 있었으므로, 이 사건 매매계약의 효력이 원고에게 미친다고 인정·판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 법리오해나 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다. 2. 제2점에 대하여 원심이, 원고가 피고에게 이 사건 매매계약의 중도금조로 1988.7.4. 금 1,000,000원, 같은 해 8.4. 금 2,000,000원을 각 지급하였다고 인정하였음은 옳고, 거기에 심리미진이나 채증법칙 위배로 인한 사실오인의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지도 이유가 없다. 3. 제1점에 대하여 소론은, 피고는 1989.8.9. 및 1990.10.26. 원고에게 중도금 미지급을 이유로 해약통고를 하였는 바, 이는 적어도 중도금의 이행의 최고로서의 효력은 가진다고 할 것이므로 그로부터 상당기간이 경과한 뒤에 이루어진 1990.10.26. 및 1990.11.2.의 해약통고로 이 사건 매매계약은 적법히 해제되었다고 할 것이고, 따라서 최후의 해약통고일인 1990.11.2.로부터 4주 경과후에 이루어진 원고의 변제공탁은 이 사건 매매계약이 해제된 후에 이루어진 것으로서 무효임에도 불구하고, 원심이 위 각 해약통고를 중도금의 이행최고로 보지 아니하여 이행의 최고가 없으니 피고의 각 해약통고는 해제권이 없이 한 해제로서 무효라고 판시한 것은 이행지체를 이유로 하는 계약해제의 전제가 되는 이행의 최고와 해제권의 발생에 관한 법리를 오해하고 당원의 판례(1990.1.12.선고 89타카11685 판결)에 위배되는 것이라는 취지이다. 원심은 원고가 위 매매계약상의 중도금 지급기일인 1988.4.30.을 넘긴 같은 해 5.7. 중도금 30,600,000원 중 일부인 금 20,000,000원만을 피고에게 지급하였고 같은 해 7.4. 금 1,000,000원, 같은 해 8.4. 금 2,000,000원, 1989.3.10. 금 2,000,000원, 같은 달 27. 금 1,000,000원, 같은 해 7.1. 금 2,000,000원 등을 중도금조로 더 지급하여 결국 원고가 위 중도금 지급기일로부터 1년이 지나도록 그 중도금으로 합계 금 28,000,000원만을 지급하였을 뿐 나머지 금 2,600,000원의 지급을 지체하고 있었고, 피고는 1989. 8.9.과 1990.10.26. 및 같은 해 11.2. 등 3회에 걸쳐 각 내용증명우편으로 원고에게 중도금 미지급을 이유로 위 매매계약을 해제한다는 내용의 각 해약통고서를 발송하여 그 무렵 원고에게 각 도달한 사실을 인정한 다음, 매매계약에서 정한 중도금 지급기일에 중도금을 지급하지 아니하는 매수인의 채무불이행을 이유로 매도인이 계약을 해제하기 위하여는 매수인이 중도금을 약정 지급기일에 지급하지 아니하였다는 것만으로는 부족하고 매도인이 매수인에게 상당한 기간을 정하여 중도금의 지급을 최고하고 그 기간내에 지급하지 아니한 때에 비로소 계약을 해제할 수 있다 할 것인데, 이 사건에 있어서, 비록 원고가 중도금 지급기일에 중도금을 지급하지 아니하였고, 그 때로부터 1년이 훨씬 경과하도록 미지급된 중도금이 2,600,000원 남아 있기는 하나, 위 각 해약통고서의 기재내용은 원고가 중도금 지급을 지체하였기 때문에 계약을 해제한다는 것에 불과하여 특별한 사정이 없는 한 이로써 원고에게 중도금의 이행을 최고하는 것이라고 볼 수 없을 뿐만 아니라, (1) 이 사건 부동산은 피고가 상속받은 재산이기는 하나 소유자미복구 토지로서 미등기인 채로 있었으므로, 매수인측의 명의로 소유자미복구토지의복구등록과소유권보존등기등에관한특별조치법에 정한 절차를 밟아 보증서와 확인서를 발급받은 뒤 직접 소유권보존등기를 낼 예정이었으나 이것이 불가능하다는 점 및 피고가 사업에 실패하여 빚에 쪼들린 나머지 이 사건 부동산을 매도처분하게 되었다는 등의 사정을 뒤늦게 알게 된 원고로서는, 과연 피고 명의로 소유권보존등기가 되더라도 가압류 등의 제한이 없는 상태로 그 이전등기를 받을 수 있을지가 불안한 나머지 위 중도금 지급기일에 중도금 전액의 지급을 꺼려하였고, 위 계약을 중개한 소외 2는 자신 소유의 임야에 관하여 원고의 처인 소외 3 앞으로 가등기를 경료하여 주면서까지 원고를 안심시켜 원고가 1988.5.7. 중도금중 일부인 금 20,000,000원만을 피고에게 우선 지급하게 된 사실, (2) 피고는 처음에는 중도금 전액의 지급을 요구하였으나 위 금 20,000,000원을 지급받은 뒤로는 별다른 이의를 제기하지 아니하고 있던 중 1988.7.5. 소외 5가 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기를 경료하고 나서 같은 날 소외 4에게 소유권이전등기를 경료하여 준 사실이 밝혀지게 되자 더 이상 중도금 미지급에 관하여는 언급함이 없이 춘천지방법원 속초지원 88가단1280호로써 위 소외인들을 상대로 위 각 등기의 말소청구소송을 제기한 뒤 이에 필요한 경비를 원고로부터 지급받아 충당하면서 그 금원을 위 중도금의 지급에 갈음하기로 하는 등 앞서 본 바와 같이 1989.7.1.까지 사이에 5차례에 걸쳐 합계 금 8,000,000원을 중도금조로 더 지급받은 사실, (3) 1989.7.28. 위 지원에서 피고(당해 소송의 원고) 승소판결이 선고되자 피고는 그 당시 이 사건 부동산의 가격이 예상밖으로 크게 오른 관계로 이 사건 부동산을 너무 싸게 팔았다고 억울하게 느낀 나머지 중도금 30,600,000원 중 금 2,600,000원이 미지급인 채로 있음을 기화로 그 지급최고도 없이 앞서 본 바와 같이 1989.8.9. 중도금이 지급되지 않았다는 이유로 해약통고서를 발송한 사실, (4) 그뒤 1990.2.2. 위 소송의 항소심인 춘천지방법원에서 위 소외 5, 소외 4 등의 항소를 기각하는 판결이 선고되었고, 이에 원고가 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차의 조속한 이행을 촉구하였음에도 불구하고 피고는 오히려 위 소외 1 등을 통하여 원고에게 위 매매계약을 합의해제하여 달라고 수차에 걸쳐 요청하였고, 원고가 끝내 이에 불응하자 위 매매계약서상의 매수인의 명의가 소외 1로 되어 있음을 기화로 피고와 소외 1은 공모하여 1990.3.24. 해약합의서를 작성한 다음 그후부터는 마치 위 계약은 소외 1고 피고 사이에 체결되었다가 합의해제된 것일 뿐 원고는 애당초 매수인이 아니었다고 주장하기 시작한 사실, (5) 피고는 1990.6.27. 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기를 마치고 나서도 중도금이나 잔금을 지급받을 생각은 하지도 아니한 채 오히려 원고는 위 계약당사자가 아니기 때문에 소유권이전등기를 넘겨 줄 수 없다는 뜻을 더욱 분명히 하여 원고가 부득이 1990.8.29. 이 사건 소송을 제기하자, 피고는 새삼스럽게 이 사건 제1심 소송계속중이던 1990.10.26. 소외 1에게, 같은 해 11.2. 원고에게 각 중도금 미지급을 이유로 한 해약통고서를 발송한 사실 등에 비추어 볼 때, 피고가 원고에게 중도금 및 잔금의 이행을 최고하기 위하여 1989.8.9. 및 1990.10.26. 해약통고를 한 것이라고 볼 수 없다는 이유로 피고의 계약해제 주장을 배척하였다. 이행지체를 이유로 계약을 해제함에 있어서 그 전제요건인 이행의 최고는 반드시 미리 일정기간을 명시하여 최고하여야 하는 것은 아니며 최고한 때로부터 상당한 기간이 경과하면 해제권이 발생한다고 할 것이고, 매도인이 매수인에게 중도금을 지급하지 아니하였으니 매매계약을 해제하겠다는 통고를 한 때에는, 이로써 중도금 지급의 최고가 있었다고 보아야 하며, 그로부터 상당한 기간이 경과하도록 매수인이 중도금을 지급하지 아니하였다면 매도인은 매매계약을 해제할 수 있다고 할 것인 바(당원 1990.3.27. 선고 89다카14110 판결; 1990.1.12. 선고 89다카11685 판결 참조), 원심이 피고의 1989.8.9. 및 1990.10.26.자 해약통고를 나머지 중도금의 이행최고로 보지 아니하고, 따라서 이행의 최고가 없이 한 1990.10.26. 및 1990.11.2.의 해약통고는 해제권이 없이 한 해제로서 모두 무효라고 판단한 것은 잘못이라 할 것이다. 그러나. 채권자의 이행최고가 본래 이행하여야 할 채무액을 초과하는 금액의 이행을 요구하는 내용일 때에는 그 과다한 정도가 현저하고 채권자가 청구한 금액을 제공하지 않으면 그것을 수령하지 않을 것이라는 의사가 분명한 경우에는 그 최고는 부적법하고 이러한 최고에 터잡은 계약해제는 그 효력이 없다고 할 것인 바(당원 1994.5.10. 선고 93다47615 판결; 1990.6.26. 선고 89다카34022 판결 등 참조), 기록에 의하면, 피고는 위 각 해약통고를 함에 있어 미지급 중도금이 금 2,600,000원임에도 금 10,000,000원 또는 금 10,600,000원이라고 현저히 과다하게 최고하였으며, 위에서 원심이 인정한 사실들에 비추어 볼 때 원고가 위 금 2,600,000원만을 이행제공 하였더라도 피고가 이를 수령하지 않았을 것임이 명백하다고 할 것이므로, 결국 위 각 해약통고는 이행의 최고로서 부적법하고 그 최고에 기한 계약해제는 효력이 없다고 할 것이다. 따라서 원심이 이 사건 매매계약이 적법히 해제되었다는 피고의 주장을 배척하였음은 결과적으로 옳고, 논지 역시 이유가 없다. 4. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈 |
대법원도 대상판결을 통해 형성권으로서의 성격을 갖는다는 점을 명확히 하였다. 즉 대상판결은 “이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다“고 판시하여 임차인의 계약갱신요구권을 형성권으로 파악하고 있다.41) 그리고 대상판결의 원심법원은 임차인의 계약갱신요구권을 임차인의 일방적 의사표시로서 그 법적 효과가 발생하는 형성권적 성질을 갖는다고 직접 명시하였다.42)
| 41) 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다248672 판결; 참고로 하급심판결에서는 계약갱신요구권이 형성권임을 직접적으로 인정한 판결들이 있다. 서울중앙지방법원 2021. 8. 20. 선고2021나22762 판결; 서울동부지방법원 2021. 8. 12. 선고 2021가단105843 판결 42) 서울고등법원 2023. 6. 16.선고 2022나2043727 판결 |
| 서울중앙지방법원 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결 [건물인도][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 로플렉스 담당변호사 구본진 외 2인) 【피고, 항소인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 원비전 담당변호사 김범식 외 1인) 【변론종결】 2021. 7. 23. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2021. 4. 8. 선고 2020가단5302250 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송 총비용은 각자 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들은 원고들에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라(원고들은 이 법원에서 청구취지를 위와 같이 정정하였다). 2. 항소취지 주문과 같다. 【이 유】 1. 인정사실 가. 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 보증금 50,000,000원, 차임 월 1,300,000원, 임대차기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하였고, 이 사건 아파트에는 피고 1 및 피고 1의 부모인 피고 2, 피고 3이 함께 거주하고 있다. 나. 2020년경 결혼한 부부인 원고들은 2020. 7. 5. 이 사건 아파트의 소유자인 소외인과 사이에 이 사건 아파트를 1,350,000,000원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 소외인에게 매매대금을 지급한 후 2020. 10. 30. 이 사건 아파트에 관하여 각 1/2 지분에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 그런데 2020. 7. 31.자로 아래와 같은 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법(법률 제17470호)이 시행되었다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. (단서 생략) 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 부칙 〈제17470호, 2020. 7. 31.〉 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다 라. 임대인인 소외인은 피고 1이 2020. 10. 5.경부터 이 사건 임대차계약에 대한 2년 기간 연장을 요구하는 문자메시지를 보내자 위 요구를 거절하는 답신을 하였고, 이 사건 임대차기간이 끝나기 6개월 전 이후인 2020. 10. 15.경 피고 1에게 내용증명우편으로 ‘이 사건 아파트에 관하여 실거주를 해야 하는 매수인들과 2020. 7. 5.자로 매매계약이 체결되었고, 이러한 사정은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 해당한다’는 이유를 들어 이 사건 임대차계약에 대한 갱신거절의 통지를 하였다. 마. 피고 1은 2020. 10. 16. 임대인인 소외인에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차 기간을 2년 연장, 거주하고자 계약갱신을 청구한다’는 내용으로 위 주택임대차보호법상의 계약갱신을 요구하였고, 이에 대하여 임대인인 소외인은 ‘실거주를 해야 하는 매수인들과 이 사건 매매계약을 체결하였다’는 이유로 위 계약갱신 요구를 거절하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 5, 7 내지 9, 23호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 요지 가. 원고들 피고 1이 이 사건 임대차계약에 대하여 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 계약갱신을 요구하였으나, 임대인인 소외인은 실거주를 해야 하는 매수인과 이 사건 아파트에 관하여 매매계약을 체결하였고, 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당하므로, 임대인인 소외인은 임차인인 피고 1의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 이 사건 임대차계약상 임대차기간이 이미 종료되었으므로, 이 사건 아파트를 점유하고 있는 피고들은 이 사건 아파트의 소유자이자 임대인의 지위를 승계한 원고들에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다. 나. 피고들 피고 1의 계약갱신 요구에 대한 소외인의 계약갱신 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호에 해당하지 아니하여 효력이 없고, 따라서 이 사건 임대차계약은 피고 1의 계약갱신 요구에 따라 그 기간이 연장되었으므로, 원고들의 청구는 이유 없다. 3. 청구원인에 관한 판단 가. 원고들은 피고 1이 이 사건 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 자신들이 실제 거주하려는 이유로 위 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 ‘임대인의 지위’에 있지 아니하고, 임대인인 소외인은 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 이 사건 아파트에 ‘실제 거주’할 예정이 아니므로, 매수인의 지위에 있던 원고들이나 임대인인 소외인은 모두 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 기하여 위 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다. 나. 임대인인 소외인이 개정 주택임대차보호법이 시행되기 이전에 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 이러한 사정이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 사유(그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유)에 해당한다고 주장하여 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부에 관하여 본다. (1) 임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 주택임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다고 할 것이다. (2) 임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법 취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다. (3) 임대인의 계약갱신 거절 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 위 제8호에서 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있다. 위 제8호를 제외한 제1호 내지 제7호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인 측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거·재건축 계획 등이 고지된 경우 등이고, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 소유자(임대인의 지위를 승계한 자이다)가 실제 거주하려는 의사가 있는 경우에는 더욱 그러하다. 또한 제9호에서는 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’라고 규정함으로써 제1호 내지 제8호의 구체적 열거 규정으로 규율하지 못하는 경우에 대한 보충적 일반조항을 두고 있다. (4) 앞서 본 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성에 더하여, ① 개정 주택임대차보호법 부칙 제2조 제1항에서 ‘위 계약갱신요구권은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용된다’고 규정하면서, 부칙 제2조 제2항에서 ‘위 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다’고 규정하여, 적용 예외 사유를 명시하고 있는 점, ② 개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있고, 위 제9호는 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’라고 규정하여 보충적 일반조항을 두고 있는데, 이러한 관련 규정의 내용 및 체계, 부칙 제2조 제2항에서 적용 예외 사유를 명시한 취지 등에 비추어, 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 ‘임대인이 임차주택을 매도하였고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우’를 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 사유에 해당한다고 보는 것은, 예외적으로 열거하고 있는 임대인의 계약갱신 거절 사유를 해석론을 통하여 새로 추가하는 결과가 되어 받아들이기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 ‘임대인’만을 기준으로 봄이 상당하다고 할 것이다. (5) 이 사건의 경우, 피고 1은 원고들이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전인 2020. 10. 16. 임대인인 소외인에게 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 소외인에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하는바, 이 사건 임대차계약은 피고 1의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 적법하게 갱신되었다고 할 것이다. 원고들은 2020. 10. 30. 이 사건 아파트에 관하여 그 소유권이전등기절차를 마침으로써 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하게 되었는바, 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 피고 1의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 할 것이다. (6) 결국 이와 달리 이 사건 임대차계약이 2021. 4. 14. 기간 만료로 종료되었음을 전제로 한 원고들의 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심판결 중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로, 피고들의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다(다만 여러 사정을 참작하여 소송 총비용은 각자 부담하는 것으로 한다). [별지 생략] 판사 주채광(재판장) 석준협 권양희 |
| 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결 [임대차보증금등반환청구의소][미간행] 【전 문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 신기선) 【피고, 항소인】 피고 【변론종결】 2023. 4. 14. 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결 【주 문】 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다. 2. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고는 원고에게 4,645,757원 및 이에 대하여 2021. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 주문 제1, 2항과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 임대차계약의 체결 1) 원고는 2017. 1. 5. 피고와 사이에, 피고 소유의 서울 강남구 (주소 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차기간 2017. 3. 10.부터 2019. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,0000원, 월 차임 1,500,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘2017. 3. 10.자 임대차계약’이라 한다주1) )을 체결하고, 원고는 피고에게 임대차보증금 200,000,000원을 지급하였다. 2) 원고는 2019. 3. 4. 피고와 사이에, 월 차임을 증액하여 계약을 갱신하기로 하고, 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원(2017. 3. 10.자 임대차계약에서 지급된 보증금으로 갈음함), 월 차임을 1,680,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임대차계약(이하 ‘2019. 3. 10.자 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였다. 나. 임대차계약 갱신요구 1) 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간 만료일(2021. 3. 9.)이 임박하자, 원고는 2021. 1. 4.경 “임대차계약 갱신을 요구하고, 관계법령에 따라 월차임은 20분의 1 이상을 초과하여 증액할 수 없다(인상되는 월차임 1,784,833원 = 1,680,000원 + 104,833원주2) )”는 내용의 계약갱신 요구를 통지하였고, 그 통지는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였다. 2) 이에 대하여 피고는 “월차임을 2,500,000원으로 인상하지 아니하면 재계약이 어렵고, 전근일정이나 자녀 기숙사 입소 여부에 따라 직계비속이 실제 거주할 수도 있으므로, 계약을 갱신할 수 없다”는 입장을 밝혔으나, 임대차기간이 만료되기 2개월 전인 2021. 1. 9.까지 실제 거주 등 계약갱신 요구 거절에 대한 정당한 사유를 구체적으로 제시하지 못하였다. 다. 원고의 해지 통보 및 이 사건 부동산의 인도 1) 원고는 2021. 1. 28. 피고에게 “원고의 2021. 1. 4.자 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통보하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의 2에 따라 이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다”는 내용의 계약해지 통지를 하였고, 위 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다. 2) 원고는 2021. 2. 26. 및 2021. 4. 26. 피고에게 “임대차계약 해지 통지를 받은 2021. 1. 29.부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되므로 2021. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도할 예정이니 임대차보증금 200,000,000원 및 원고가 납부한 관리비 중 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원을 지급해 달라”고 요청하였고, 이는 그 즈음 피고에게 도달하였다. 3) 원고는 2021. 4. 30. 피고에게 이 사건 부동산을 인도하였다. 라. 원고의 차임 지급 및 피고의 임대보증금 반환 1) 원고는 피고에게 ① 2021. 3. 10.에 1,784,833원(2021. 3. 10.부터 2021. 4. 9.까지의 월차임), ② 2021. 4. 9.에 1,249,383원(2021. 4. 10.부터 2021. 4. 30.까지의 월차임)을 지급하였다. 2) 피고는 원고에게, 이 사건 제1심 계속 중 ① 2021. 6. 14.에 198,000,000원, ② 2021. 7. 27.에 721,892원, 총 198,721,892원(= 198,000,000원 + 721,892원)을 반환하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 을 제7 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 관련규정 ○ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. 제7조(차임 등의 증감청구권) ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 부칙 〈제17470호, 2020. 7. 31〉 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. 3. 당사자 주장의 요지 가. 원고 주장의 요지 이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.로 갱신되었는데, 원고가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전인 2021. 1. 28. 피고에게 위와 같이 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2에 의하면 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약은 임차인이 ‘언제든지’ 해지할 수 있으며, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 피고가 해지통지를 받은 2021. 1. 29.로부터 3개월이 지난 2021. 4. 30. 임대차계약이 해지되었다. 원고는 2021. 4. 30. 그때까지의 월차임을 모두 지급하고 이 사건 부동산을 피고에게 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 200,000,000원과 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원 및 그에 대한 인도일 다음날부터의 지연손해금에서 기반환한 198,721,892원을 뺀 나머지 돈을 반환할 의무가 있다. 나. 피고 주장의 요지 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2에서 임차인이 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도, 이는 임대차계약이 갱신된 것을 전제로 하는 것이다. 이 사건과 같이 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 해지를 통지한 경우에는 임대차계약이 갱신된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차계약은 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 2021. 6. 9. 해지되었다. 그러므로 피고는 원고에게 미지급한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임을 지급할 의무가 있고, 피고는 위 월차임 등을 공제한 나머지 돈을 원고에게 모두 반환하였다. 4. 판단 가. 임차인의 갱신요구에 의한 임대차계약의 갱신 원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지에 해당하는 2021. 1. 4.에 계약갱신을 요구하였고, 피고가 정당한 사유를 들어 거절하지 아니하였으므로(피고는 아들의 실제거주를 이유로 갱신거절의 뜻을 밝혔으나, 월차임 인상을 요구하며 막연한 가능성을 언급한 것으로서 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에 정한 거절의 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다), 임대차계약은 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 갱신되었다고 보아야 한다. 나. 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약 해지 및 효력 발생시점 1) 원고는 갱신된 임대차기간이 시작되는 2021. 3. 10. 이전인 2021. 1. 28.에 임대차계약의 해지를 통지하였고, 2021. 1. 29. 위 통지가 피고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같다. 2) 다음과 같은 이유로, 원고는 계약갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약기간이 시작되기 전이라도 계약해지를 통지할 수 있으나, 그 계약해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 봄이 타당하다. ① 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항은 임차인이 ‘(임차인의 계약갱신요구에 의하여) 갱신되는 임대차계약’을 언제든지 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 임차인으로 하여금 계약갱신요구권을 적극적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 계약기간 중 탈퇴할 수 있는 권리를 보장한 것으로, 갱신된 임대차계약의 계약기간 중 해지를 전제로 한 규정이다. ② 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단에 정한 기간인 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전’인 2021. 1. 4.경 계약갱신을 요구한 바 있으므로, 2021. 1. 28.자 계약해지 통지를 하더라도 계약갱신을 저지할 수는 없다. 다만, 2021. 1. 28.자 해지 통지로서 임대차 존속을 원하지 않는 임차인의 의사가 확정적으로 표시되었으므로 ‘갱신된 임대차계약’의 해지 통지로 볼 수는 있다. ③ 다만, 다음과 같은 사정에 비추어 보면 2021. 1. 28.자 해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약기간이 시작된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 때에 발생한다고 보아야 한다. ㉠ 원고의 해지 통지는 원고의 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 계약기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 적법하게 갱신되었다. ㉡ 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 해지에 관한 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 적법하게 갱신되어 임대차계약의 기간이 2년으로 정해졌음에도 불구하고(제6조의3 제2항 2문) 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서, 가능한 한 명확하게 해석하여야 한다. 그런데 위 규정은 ‘갱신된 임대차계약’의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다. ㉢ 위 규정이 준용하고 있는 묵시적 갱신에서도 ‘임대차기간이 끝난 때에’ 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고(제6조 제1항), ‘계약이 갱신된 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있다(제6조의2 제1항). ㉣ 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구 및 해지통지의 효력발생에 관한 법정기간을 정하여 둔 것은 임대차계약 당사자에게 예측가능성의 부여를 통하여 분쟁소지를 미리 예방할 필요성이 있기 때문이고 이러한 필요성이 주거안정 보장이라는 임차인의 보호 목적에 반한다고 볼 수 없다. ㉤ 한편, 원고의 2021. 1. 28.자 해지 통지를 계약갱신요구를 철회한 것으로 볼 수도 없다. 즉, 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로서 그 법적 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가진다. 임차인의 계약갱신 요구에 관하여 임대차기간이 끝나기 2개월 전이라는 법정 행사기간을 둔 이유는 임차인이 다른 주거를 찾는데 필요한 시간을 확보하는 의미 뿐 아니라 임대인에게도 새로운 임차인을 구하거나 보증금 마련을 위한 기회를 제공하여 재산권을 보장할 필요성이 있기 때문으로 보인다. 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다. 원고는 2021. 1. 4.자 갱신요구통지를 한 다음 임대차가 만료되기 2개월전인 2021. 1. 9.까지의 법정기간이 지난 이후인 2021. 1. 28.에 이르러 계약해지를 통보한 것이므로, 위 해지통지를 2021. 1. 4.자 갱신요구통지의 철회로 볼 수도 없다. 5. 임대차보증금 등의 정산 가. 임대차 종료에 따른 정산 등 1) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 2) 또한, 원고는 2017. 3. 10.부터 2021. 4. 30.까지 708,360원의 장기수선충당금을 납부하였고, 공동주택관리법 제30조 제1항, 구 공동주택관리법 시행령 제31조 제7항주3) 에 의하면 공동주택의 소유자인 피고는 사용인인 원고가 장기수선충당금을 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다. 나. 구체적 계산 1) 앞서 인정한 사실 및 판단에 따라 피고가 원고에게 반환할 잔여 보증금은 금 198,388,077원이 된다. ○ 임대차보증금: 200,000,000원 ○ 장기수선충당금: 708,360원 ○ 미납된 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임: 2,320,283원[= 535,450원{= 1,784,833원(2021. 4. 10.부터 2021. 5. 9.까지의 차임) － 2021. 4. 9. 기지급한 1,249,383원} + 1,784,833원(2021. 5. 10.부터 2021. 6. 9.까지의 차임)] ○ 계산: 198,388,077원(= 200,000,000원 + 708,360원 － 2,320,283원) 및 임대차기간이 종료된 다음날인 2021. 6. 10.부터의 지연손해금 2) 피고가 변제한 내역에 관하여 변제충당의 합의나 지정이 있었다고 볼 만한 사정이 없으므로, 민법 제477조에서 정한 법정변제충당 순서에 따라 지연손해금, 원금 순서로 충당하여 계산하면 잔여액이 남지 않게 된다. ○ 2021. 6. 14. 198,000,000원 변제: 198,388,077원에 대한 2021. 6. 10.부터 변제일인 2021. 6. 14.까지의 민법에서 정한 연 5%의 이율로 계산한 지연손해금 135,883원주4) 에 먼저 충당되고, 나머지 197,864,117원이 원금에 충당되어 원금은 523,960원(= 198,388,077원 － 197,864,117원)이 남게 됨 ○ 2021. 7. 27. 721,892원 변제: 위에서 남은 원금을 초과함 3) 피고의 다음 주장은 받아들이지 않는다. ○ 싱크대 및 방문 교체비용 피고는, 2017. 3. 10.자 임대차계약 특약사항으로 원고가 싱크대 및 방문을 교체하기로 약정하였고 특약을 조건으로 월차임을 하향조정하였음에도 이를 이행하지 아니하였는바 그 손해배상으로서 싱크대 교체비용 2,000,000원 및 방문 교체비용 1,500,000원 합계 3,500,000원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다. 그러나 2017. 3. 10.자 임대차계약서(갑 제2호증)의 특약사항란에는 ‘욕실, 씽크대, 방문, 벽지 보수는 임차인이 부담하고, 임대인은 부담없음’이라고만 되어 있는바, 그 문언해석상 이는 임차인이 필요하면 위 시설의 보수공사를 하되, 그 비용은 임차인 스스로 부담하고 임대인에게 그 보수공사 비용을 요구하지 말라는 것으로 보일 뿐 원고가 싱크대, 방문 교체 의무를 부담한다고 보기 어렵다. 을 제14호증의 기재만으로는 원고가 주장하는 특약이 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ○ 관리비 피고는, 임대차계약이 2021. 6. 9. 종료되므로 원고가 퇴거한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 관리비 30만 원 가량도 추가로 공제되어야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 관리비의 발생원인 및 범위와 내역에 관하여 아무런 주장·증명이 없으므로 이를 그대로 인정하기 어렵다. 다. 소결론 따라서 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금이 남아 있음을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다. 6. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리 하는 제1심판결은 부당하므로 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 윤강열(재판장) 정현경 송영복 주1) 임대차계약기간 시점을 기준으로 ‘2017. 3. 10.자 임대차계약’이라 한다. 주2) 주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조 제2항, 제7조의2 제2호에 의하면, 임차인의 계약갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 보증금 및 차임의 증액은 20분의 1의 금액을 초과할 수 없고, 증액된 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 연 2.5%를 초과할 수 없다(한국은행 공시 기준금리 0.5% 기준). 이에 따르면 보증금이 동일한 경우 갱신된 임대차계약에 따라 증액되는 월차임은 104,833원[={(보증금 200,000,000원 × 5%) × 2.5% ÷ 12개월} + (차임 1,680,000원 × 5%)]을 초과할 수 없다. 주3) 제31조(장기수선충당금의 적립 등) ⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다. 주4) 198,388,077원 × 5/365 × 5% |
| 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 [건물인도][공2023상,164] 【판시사항】 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극) 【판결요지】 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제4항, 제6조, 제6조의3 제1항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 로플렉스 담당변호사 구본진 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 원비전 담당변호사 김범식 외 1인) 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 사안의 개요 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 피고 1은 2019. 3. 6. 소외인으로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다. 나. 원고들은 2020. 7. 5. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 피고 1은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20일까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다.’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인은 피고 1에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다.’는 취지의 통지를 하였다. 2. 원심의 판단 원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 아니하였다. 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있다. 그런데 피고 1이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외인은 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다. 또한 주택임대차법에서 계약갱신요구권을 도입한 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호가 보충적 일반조항이라는 점 등을 고려하면, 이 사건과 같은 사안을 위 제9호가 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수도 없다. 3. 대법원의 판단 그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다. 가. 주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다. 구체적인 이유는 다음과 같다. 1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다. 2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다. 3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다. 나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다. 1) 피고 1이 이 사건 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간인 2020. 10. 16. 소외인에게 계약갱신을 요구하였을 당시 소외인은 이미 원고들과 사이에 이 사건 아파트를 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, 소외인은 원고들이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 계약갱신에 동의하는 등의 통지를 하지 않고 오히려 곧바로 매수인인 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였다. 또한 기록에 의하면 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 피고 1에게 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하고 있기도 하다. 2) 사정이 이러하다면, 원심으로서는 원고들이 피고 1의 계약갱신 요구 이후에 소외인으로부터 이 사건 아파트를 양수하여 임대인의 지위를 승계한 사실이 확인되는 이상, 임대인 지위를 승계한 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리·판단하였어야 한다. 3) 그럼에도 불구하고 원심은, 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 개정된 주택임대차법 시행 전에 이 사건 아파트 매매계약을 체결한 원고들이 실제 거주할 목적으로 이 사건 아파트를 매수하고 임대인 지위를 승계하였으므로 피고 1의 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다는 상고이유에는 이러한 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 원고들의 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 결론 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 이흥구(재판장) 안철상 노정희(주심) |
| 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 [임대차보증금등반환청구의소][공2024상,373] 【판시사항】 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) / 임차인이 위 법 제6조의2 제1항에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때) 【판결요지】 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다. 이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다. 【참조조문】 주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3 제1항, 제4항 【전 문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 위온 담당변호사 박찬호 외 2인) 【피고, 피상고인】 피고 【원심판결】 서울고법 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결 【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다. 1. 사안의 개요 가. 원고는 2019. 3. 4. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월 차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하였다. 나. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다.’는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다)를 하였다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다. 다. 원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월 차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였다. 2. 원심의 판단 원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구하였고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 원고의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다. 3. 대법원의 판단 가. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다. 이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다. 나. 원심판결의 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다. 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다. 다. 그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3, 제6조의2에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 4. 결론 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노태악(재판장) 김선수 오경미 서경환(주심) |
이처럼 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 형성권이고, 임차인이 임대인을 상대로 계약의 갱신을 요구할 경우 임대인으로서는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유를 내세워 갱신 요구를 거절할 수 있지만43) 이러한 예외사유가 없다면 갱신의 효력을 저지할 수 없다. 결국 임차인이 계약의 갱신을 요구하는 경우 갱신의 효력이 발생하는 시점은 임차인이 갱신의 의사를 표시하여 그 의사표시가 임대인에게 도달하는 때라고 보아야 한다.
| 43) 김영두, 앞의 논문, 101면. 이 경우 임대인의 갱신거절권 행사는 임차인의 형성권 행사를 저지하는 이의제기권에 해당하므로 형성반권이라고 할 수 있다. |
다만 계약갱신의 효력이 발생하는 시점과 갱신기간이 개시되는 시점은 달리 파악해야 할 것이다. 즉 임차인의 계약갱신요구가 임대인에게 도달한 시점에 계약은 갱신되지만, 그 갱신된 계약기간의 시작일은 기존 임대차계약기간의 만료일 다음날부터로 보아야 한다. 왜냐하면 임대차계약이 갱신되는 경우 기존 임대차계약의 만료일 다음날부터 갱신된 임대차계약의 기간이 개시되는 것으로 이해하는 것이 일반의 법상식에 부합할 뿐만 아니라, 만약 이와 달리 갱신의 효력 발생과 동시에 갱신된 계약기간이 진행된다고 보면 임차인은 해당 주택에서 거주하는 기간을 조금이라도 더늘리기 위하여 애초부터 갱신의 의사표시를 최대한 늦은 시점 즉 기존 임대차계약기간의 만료 직전에 해야 하는데 이렇게 되면 계약갱신요구권의 행사기간을 ‘만기 6개월 전부터 2개월 전까지’로 규정한 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 의미가 퇴색될 수 있기 때문이다.
3. 임차인이 갱신된 계약의 해지를 통지하여 그 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 해지의 효력 발생시기
임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차가 갱신되면 기존 임대기간이 만료하는 때로부터 2년 동안의 새로운 임대존속기간이 진행된다(주택임대차보호법 제6조의3 제2항). 임차인은 갱신된 계약을 언제든지 해지할 수 있고(주택임대차보호법 제6조의3제4항, 제6조의2 제1항), 그 해지는 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의2 제2항).
그런데 임차인이 갱신된 계약을 해지하기 위해 임대인을 상대로 해지를 통지하였는데 그 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우를 가정하면, 위 각 규정에 비추어 보더라도 해지의 효력이 언제 발생하는지가 명확하지 않다. 대상판결이 나오기 전까지 이에 관하여 학계나 실무에서 특별한 논의는 없었던 것으로 보인다. 다만 주택임대차보호법의 각 규정을 고려하였을 때 갱신계약해지의 효력 발생시점에 대하여 크게 두 가지 견해의 대립을 상정할 수 있다.
(ⅰ) 갱신계약의 임대기간이 개시된 때부터 3개월이 지난 후에 해지의 효력이 발생한다고 보는 견해44)
| 44) 대상판결 사안에서 원심법원의 태도이다. |
이 견해는 갱신된 임대차계약의 해지는 새로운 임대기간이 개시된 때로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 보는 입장이다. 이에 따르면 만일 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단에 정한 기간인 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전’에 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하더라도 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에서 정한 ‘통지를 받은 날로부터 3개월’의 기산점은 임대인이 통지를 받은 때가 아닌 새로운 임대기간이 시작된 때로 본다. 즉 기존 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전에 갱신된 임대차계약에 대한 유효한 해지 통지가 있더라도 그 통지의 효력이 바로 발생하는 것이 아니라 갱신된 임대차계약의 기간이 개시되는 시점을 기다렸다가 그때부터 발생하는 것이다.
이에 대해서는 몇 가지 논거를 생각해 볼 수 있다. 먼저 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 임차인의 갱신요구에 따라 갱신된 임대차의 해지는 동법 제6조의2를 준용하고, 제6조의2 제1항은 ‘제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우’에 임차인이 계약의 해지를 통지할 수 있다고 규정하고 있으며, 제6조 제1항은 ‘전 임대차기간이 끝난 때에’ 전 임대차와 동일 조건으로 묵시적 갱신이 되는 것으로 규정하였다. 따라서 위 각 규정의 문언에 충실하게 해석하면 기존 임대차계약은 그 임대차기간이 끝난 때에 갱신되는 것이므로 임차인은 이때부터 갱신된 계약을 해지할 수 있는 것으로 파악할 수 있다.
또한 임차인이 갱신을 요구하여 갱신된 임대차계약의 해지를 규율하는 주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 적법하게 갱신되어 임대차계약의 기간이 2년으로 정해졌음에도 불구하고 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적인 조항이다. 따라서 가능한 한 명확하게 해석해야 하는데 이 조항이 갱신된 계약기간의 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료에 대한 권한을 부여한 것으로 볼 특별한근거가 없다.45)
| 45) 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결 |
(ⅱ) 임대인에게 해지통지가 도달한 때로부터 3개월이 지난 후에 해지의 효력이 발생한다고 보는 견해 46)
| 46) 대상판결 사안에서 1심법원과 대법원의 태도이다. |
이 견해는 갱신된 임대차계약이 주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항 및 동조 제2항에 따라 적법하게 해지된 이상, 그 해지의 효력은 임차인의 해지의사표시가 임대인에게 도달한 때부터 3개월이 지나면 발생한다고 본다. 그러므로 임차인의 계약해지 통지가 갱신된 계약의 임대차기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생하는 것이 아니라, 해지 통지가 임대인에게 도달한 때부터 3개월이 지났다면 그 시점이 갱신된 계약의 임대차기간이 개시된 때로부터 3개월이 지나지 않았더라도 해지의 효력은 발생한다.
이 견해 역시 앞의 견해처럼 주택임대차보호법 규정에 따른 충실한 문언해석을 논거로 들 수 있다. 즉 주택임대차보호법 제6조의2에서 임대차계약이 묵시적 갱신이 되면, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고(제6조의2 제1항), 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다(제6조의2 제2항)고 규정하였으므로 임차인은 계약의 갱신일 이전이라도 ‘언제든지’ 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 보는 것이 법률의 문언해석에 부합한다고 해석하는 것이다. 47) 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지로 본다.48)
| 47) 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결. 48) 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 |
생각건대 갱신된 계약의 해지 통지가 갱신된 임대차계약의 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였다면 그 해지의 효력은 갱신된 계약의 임대차기간이 개시된 때로부터 3개월이 지난 후에 발생한다고 보는 것이 타당하다,
우선 주택임대차보호법 문언해석의 측면에서 살펴보면, 임차인이 계약갱신을 요구하여 계약이 갱신된 때 이를 해지하기 위해서는 계약이 묵시적으로 갱신된 경우의 해지 규정을 준용해야 한다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항, 제6조의2). 계약이 묵시적으로 갱신된다는 것은 기존 계약의 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다는 의미이고(주택임대차보호법 제6조 제1항), 이렇게 계약이 갱신될 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으므로(주택임대차보호법 제6조의2 제1항) 결국 임차인의 해지 통지는 기존 계약의 기간이 끝나고 갱신된 계약의 임대기간이 개시된 때에 효력이 발생하고, 그로부터 3개월이 경과한 후에 계약이 해지된다고 보는 것이 조문의 체계적 해석에 부합한다고 판단된다.
이에 대하여 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에서 제1항에 의한 계약해지는 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정하고 있으므로 계약기간과 상관없이 임대인이 해지의 통지를 받은 때를 기준으로 3개월의 기간을 계산하면 충분하다는 반론이 있을 수 있다. 다른 조항을 고려하지 않고 주택임대차보호법 제6조의2 제2항만을 고려한다면 위 반론이 타당하다고 볼 수도 있다.
하지만 주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 이 조항만 놓고 볼 것이 아니라 제6조 제1항 및 제6조의2 제1항의 해석을 통해 체계적이고 유기적으로 해석하여 적용하여야 할 것이다. 즉 주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 갱신된 계약기간이 개시된 상황에서 적용되고, 이와 달리 갱신된 계약기간이 개시되기 전에 임대인에게 해지의 통지가 도달하였다면 그 해지의 통지는 갱신된 계약기간이 개시되는 때에 비로소 효력을 갖는다고 보아야 한다. 이렇게 해석해야 위 각 조항이 앞서 살핀 문언의 체계적 해석에 부합하는 결과에 이를 수 있기 때문이다.
두 번째로 임차인의 해지 통지가 임대인에게 도달한 때로부터 3개월이 지나면 무조건 해지의 효력이 발생한다고 보는 것은 임대인에게 과중한 부담을 지운다. 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시에 의하여 효력이 발생하는 형성권의 성격을 가지므로 임차인은 계약갱신요구권을 보유한 것만으로도 강한 법적 지위를 누린다. 그리고 주택임대차보호법은 임차인에게 갱신된 계약의 임의해지권도 부여하고 있다. 현행법상 임대인으로서는 이미 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인하여 계약이 갱신됨으로써 자신의 재산권 행사가 제한을 받고 있음에도, 임차인이갱신된 계약을 일방적으로 종료하는 상황도 받아들여야만 한다.
이러한 임차인의 계약갱신요구권이나 갱신된 계약의 해지권 모두 임차인을 보호하기 위한 규정이지만 이에 대한 비판적 견해가 적지 않다. 임차인의 계약갱신요구권은 임대인의 사적자치나 재산권 행사를 과도하게 제한한다거나 임대료 폭등의 주된 요인이라는 등의 지적을 꾸준히 받고 있고, 49) 갱신된 계약의 해지에 대해서는 관련 논의가 많지 않으나 이 역시 임대인에게 지나치게 불리하다거나 임대인의 법적지위를 불안정하게 하는 과도한 입법이라는 비판이 기존에도 있었다. 50)
| 49) 김세준, “개정 주택임대차보호법의 몇 가지 쟁점에 대한 평가 –계약갱신요구권과 주택임대차분쟁조정제도를 중심으로-”, 법학논총 제28권 제1호, 조선대학교 법학연구원, 2021,154면; 노현숙, “임대료규제의 문제점과 개선 방향”, 일감부동산법학 제27호, 건국대학교 법학연구소, 2020, 17면; 이도국, 앞의 논문, 8면; 지원림, “저간의 부동산임대차 법제에 대하여”, 부동산법학 제24집 제3호, 한국부동산법학회, 2020, 6면; 한수현･신국미, “개정 주택임대차보호법상 계약갱신청구권의 문제점과 개선방안”, 한국지적학회지 제38권 제2호,한국지적학회, 2022, 46면. 50) 김상현, “주택임대차보호법상 계약갱신에 관한 고찰”, 일감법학 제50호, 건국대학교 법학연구소, 2021, 97면; 최재석, “[자유기고] 주택임대차 갱신 임차인의 해지권에 관한 고찰”, 법조신문, 2023. 3. 27. |
그런데 이에 더하여 갱신된 계약의 해지 역시 그 효력이 발생하는 기준점(해지의 통지가 효력을 갖는 기산점)을 명확하게 정하지 않고 전적으로 임차인의 의사에 맡기는 것은 갱신계약의 종료에 대한 불확실성을 추가하는 것이어서 임대인에게 갱신계약에 대한 예측가능성을 현저히 떨어트려 더욱 불리한 상황을 강제하는 것이고, 이는 임차인을 보호한다는 주택임대차보호법의 취지를 고려하더라도 임대인에게 과중한 부담을 지우는 것으로 보인다.
세 번째로 임대인에게 해지통지가 도달한 때로부터 3개월이 지난 후에 해지의 효력이 발생한다고 보는 견해는 실무적으로 또 다른 문제를 불러올 가능성이 크다. 즉 대상판결 사안처럼 임차인이 기존 임대차가 종료되기 2개월 전부터 종료되는 시점사이에 갱신된 계약의 해지를 통보한 경우, 두 견해 중 어느 견해를 따르더라도, 갱신된 계약의 종료시점이 새로운 임대기간이 개시된 시점 이후가 되기 때문에 적어도 갱신되기 전의 기존 임대차계약의 기간은 영향을 받지 않는다.51)
| 51) 대상판결의 사실관계를 보면, 기존 임대차계약의 종료시점은 2021. 3. 9., 임차인의 계약갱신요구 통지가 임대인에게 도달한 시점은 2021. 1. 5., 임차인의 갱신된 계약의 해지통지가 통지가 임대인에게 도달한 시점은 2021. 1. 29., 임차인의 해지통지가 임대인에게 도달한 때로부터 3개월이 경과한 시점은 2021. 4. 29.이다. 따라서 해지통지의 효력 발생시점에 관하여 어느 견해를 취하더라도 갱신 전 임대차계약의 임대기간은 영향을 받지 않는다. |
그런데 만약 임차인이 임대차계약이 끝나기 5개월 전에 갱신을 요구하였다가 그로부터 한 달 뒤에(임대차계약이 끝나기 4개월 전에) 갱신된 계약의 해지를 통지하였고, 그 즈음에 임대인에게 통지의 의사표시가 도달한 경우를 가정해 보자.52) 이 경우 임대인에게 해지통지가 도달한 때로부터 3개월이 지나더라도 여전히 기존 임
대차기간의 만료 시까지 1달이 남게 된다. 이때에도 무조건 임대인에게 해지통지가 도달한 때로부터 3개월이 지난 시점에 갱신된 계약이 해지된다고 보면, 이미 당사자 사이에 합의한 기존 임대차계약의 임대기간을 임차인이 자의적으로 단축해 버리는 문제가 발생한다.53) 동 조항이 임차인에게 부여하는 임의해지권은 그 대상이 갱신된계약인 것이지 기존 임대차계약이 아니라는 점을 고려해 보면, 이러한 결과는 바람직하지 않다고 판단된다.
| 52) 서울고등법원 2024. 3. 1.자 판례공보 스터디 자료에서도 같은 문제를 제기한다. 53) 김유명, “[판례평석] 주택임차인의 계약갱신요구시 계약이 갱신되는 시기에 대하여”, 법조신문, 2024. 3. 25. |
결국 위와 같은 점들을 고려하였을 때, 임차인이 갱신된 계약의 해지를 통지하여 그 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였다면 그 해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 시점에 발생하고, 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 해지의 효력은 갱신된 계약의 임대기간이 개시된 때로부터 3개월이 지난 시점에 발생하는 것으로 보는 것이 타당하다.
4. 소결
주택임대차보호법은 임대차계약의 존속기간을 보장하기 위해 묵시의 갱신과 임차인의 계약갱신요구에 의한 갱신을 규정하고 있고, 임차인은 갱신된 계약을 해지할 수도 있다. 계약갱신요구에 따라 계약이 갱신된 경우, 임대인과 임차인 사이에 갱신된 계약의 임대기간에 관한 합의가 있으면 갱신된 계약의 해지를 규정한 주택임대차보호법 제6조의3 제4항이 적용되지 않으므로 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없다고 판단한 하급심 판례가 있으나, 이는 명문의 규정에 반하여 동 조항의 적용범위를 제한하는 것이어서 타당하지 않다.
한편 임차인의 계약갱신요구권은 형성권의 성격을 가지므로 갱신의 의사표시가 임대인에게 도달하는 때에 갱신의 효력이 발생한다. 다만 갱신의 효력이 발생하는 시점과 갱신기간이 개시되는 시점은 달리 파악해야 할 것이고, 갱신기간이 개시되는 시점은 기존 임대차계약의 기간이 만료된 다음 날로 보아야 한다. 임대차계약의 당사자들은 달리 약정하지 않는 한 기존 임대차계약의 만료일 다음 날부터 갱신된 계약의 기간이 기산되는 것으로 이해할 것이고, 만약 갱신의 효력 발생과 동시에 갱신된 계약의 임대기간이 진행된다고 보면 계약갱신요구권의 행사기간을 정해 둔 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 의미가 퇴색될 수 있기 때문이다.
또한 임차인이 갱신된 계약의 해지를 통지하여 그 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였다면 해지의 효력이 언제 발생하는지와 관련하여서는, 해지의 통지는 갱신계약의 임대기간이 개시된 시점에 효력이 발생하고 이에 따라 해지는 갱신계약의 기간이 개시된 때로부터 3개월이 지나는 시점에 효력이 발생한다고 보는 것이 타당하다.
왜냐하면 임대인에게 임차인의 해지통지가 도달한 때로부터 3개월이 지난 후에 무조건 해지의 효력이 발생한다고 보면, 주택임대차보호법 규정의 문언해석에 부합하지 않을 뿐만 아니라, 임대인에게 일방적으로 불리한 상황을 강제하는 것이어서 그의 법적 지위를 지나치게 불안정하게 하는 데다가 실무적으로도 또 다른 문제를 불러일으킬 가능성이 크기 때문이다.
Ⅲ. 대상판결의 타당성 검토
1. 임대차계약 갱신의 효력이 발생하는 시점
대상판결은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 이 규정한 임차인의 계약갱신요구권이 형성권이라는 전제 아래, 원고의 계약갱신요구 통지가 피고에게 도달한 2021. 1. 5. 임대차계약이 갱신되었다고 보았다. 즉 대법원은 임차인이 이 조항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때에 갱신의 효력이 발생한다고 판시하였다. 또한 갱신된 계약의 임대차기간도 기존 계약의 임대차기간이 만료된 다음 날인 2021. 3.10.부터 2년의 존속기간을 기산하는 것으로 보았다.
대상판결의 이 부분 판단은 임차인의 계약갱신요구권의 법적 성격이 형성권이라는 점과 계약갱신의 효력이 발생하는 시점과 갱신된 계약의 계약기간이 개시되는 시점은 달리 파악하여야 한다는 점에 비추어 볼 때 타당하고 특별히 문제가 되는 부분은 없다고 판단된다.
2. 갱신된 임대차계약 해지의 효력이 발생하는 시점
대상판결은 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 따라 임차인은 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 동조 제2항에 따라 그 해지는 해지통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라고 판단하였다. 즉 대법원은 대상판결 사안에서 원고의 갱신된 계약의 해지통지가 피고에게 도달한 시점은 2021. 1. 29.이어서 비록 갱신된 계약의 임대차기간이 개시되는 2021. 3. 10. 이전이었지만, 해지의 의사표시가 도달한 때로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다고 판시하였다.
이 부분 대법원의 판단은 타당하다고 보기 어렵다. 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신된 계약을 해지하고자 하는 경우 묵시의 갱신 및 그 해지에 관한 조항을 준용하도록 규정하고 있는데, 묵시적 갱신에서는 ‘기존 임대차계약의 기간이 끝난 때에’ 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고(주택임대차보호법 제6조 제1항), ‘계약이 갱신된 경우’에 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있다(주택임대차보호법 제6조의2 제1항). 54)
| 54) 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결. |
대상판결 사안에서 기존 임대차계약은 그 임대기간이 끝난 때에 갱신되고, 비록 갱신된 계약에 대한 해지통지가 새로운 임대기간이 개시되기 전에 이루어졌지만, 그 해지통지의 효력은 기존 임대차계약의 기간이 만료된 다음 날 즉 갱신된 임대차계약의 기간이 개시되는 시점에 발생한다고 보는 것이 주택임대차보호법 조문의 체계적 해석에 부합한다고 판단된다.
또한 대상판결의 태도는, 이미 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권과 그 해지 조항으로 인하여 이미 자신의 재산권 행사 등에 제한을 받는 임대인에게 더욱 큰 부담을 지우는 것일 뿐만 아니라, 임차인이 기존 임대차계약이 종료하기 전 6개월 전부터 3개월 전까지 계약갱신요구를 하여 계약을 갱신하였다가 곧바로 갱신된 계약의 해지통지를 할 경우 기존 임대차계약기간이 만료되기도 전에 종료되어 버리는 문제를 일으킬 수 있다는 점에서도 타당하지 않다.
결국 원고의 갱신된 계약에 대한 해지통지는 새로운 임대기간이 시작하는 2021.3. 10.에 그 효력이 발생하고, 갱신된 계약의 해지는 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따라 위 시점으로부터 3개월이 지난 시점인 2021. 6. 9.에 해지되었다고 보는 것이 타당하다.
Ⅳ. 맺으며
가구들의 점유형태 중 높은 비율을 차지하고 있는 임대차 관계에서는 임차인의 주거 안정화를 달성하기 위해 임차인을 보호하는 것이 중요하다. 이를 위해 민법과 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위한 여러 조항을 두고 있다. 그중 2020년 개정된 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 도입하여 임대차의 최단존속기간을 2년에서 4년으로 연장하였고, 임차인에게 갱신된 계약의 임의해지권도 보장하여 임대인과 임차인에게 미치는 영향이 크다.
이러한 상황에서 대법원은 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신된 계약을 해지하겠다는 통지가 갱신된 계약의 임대차기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달할 경우, 그 해지의 효력이 발생하는 시점은 해지통지 후 3개월이 지난 때라고 판단하였다.
대상판결의 타당성을 검토하기 위해 주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 해지 관련 규정을 우선 살펴보았고, 임대인과 임차인 사이에 갱신된 계약의 임대기간에 관한 합의가 있으면 임차인의 해지권 행사가 제한된다는 하급심 판례가 타당하지 않다는 점도 함께 살펴보았다.
한편 갱신의 효력발생 시점과 관련하여, 임차인의 계약갱신요구권은 형성권의 성격을 가지므로 갱신의 의사표시가 임대인에게 도달하는 때에 갱신의 효력이 발생한다 있다. 다만 갱신의 효력이 발생하는 시점과 갱신기간이 개시되는 시점은 달리 파악해야 할 것이고, 갱신기간이 개시되는 시점은 기존 임대차계약의 기간이 만료된 다음 날로 보아야 한다.
또한 임차인이 갱신된 계약의 해지를 통지하여 그 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였다면 해지의 효력이 언제 발생하는지와 관련하여, 갱신계약의 기간이 개시된 때로부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생한다고 보는 것이 타당하다. 이와 달리 임대인에게 임차인의 해지통지가 도달한 때로부터 3개월이 지난 후에 해지의 효력이 발생한다고 보면, 주택임대차보호법 규정의 문언해석에 반하고, 임대인에게 지나치게 가혹한 면이 있는 데다가 실무적으로 또 다른 문제가 발생할 여지가 크기 때문이다.
결국 위와 같은 점에 비추어 보았을 때, 대상판결의 결론에는 동의하기 어렵다.
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