4년 이상 거주한 임차인이더라도 계약갱신권을 행사하지 않았다면 이를 행사할 수 있다.

■ 사건번호: 2023가단5214477   

■ 판결요지

   - 4년 이상 거주한 주택임차인이더라도 이전에 계약갱신요구권의 행사에 기초하여 갱신하지 않았다면

     주택임대차보호법 제6조의3에 따른 갱신요구권을 행사할 수 있다고 한 판결  

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서 울 중 앙 지 방 법 원   판 결  
사 건 2023가단5214477 건물인도
원 고 주식회사 A
피 고 B
변 론 종 결 2024. 3. 26.
판 결 선 고 2024. 4. 23.  

주 문
1. 원고의 청구를 기각한다. 

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 

 

청 구 취 지  

피고는 원고로부터 50,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지목록 기재 부동산을 인도하라

이 유 

1. 기초사실 

 가. 임대차계약의 체결 

 ⑴ 별지목록 기재 건물(건물 명칭 : ○○○빌, 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)은 소외 C과 D(이하 ‘C등’이라 한다)이 공유하고 있던 부동산으로, 2002. 1. 18. 신축될 당시에는 지하층과 제1, 2층의 공부상 용도가 각 근린생활시설, 제3층 내지 제5층의 용도가 각 다가구주택, 제6층의 용도가 계단실로 되어 있었으나, 제4, 5층에 대하여는 2021. 5. 17.자로, 제3층에 대하여는 2021. 5. 27.자로 건축물대장의 공부상 용도가 모두 근린생활시설로 변경되었다(부동산 등기부에는 2022. 5. 18.자로 용도변경의 표시변경 등기가 이루어졌다).

 

⑵ 피고는 2020. 5. 12. C등으로부터 이 사건 건물 중 5층 전체(문패 표시 501호, 이하 ‘501호’라 한다)를 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 2,500,000원(관리비 20만 원 별도, 매월 1일 선불), 임대차기간 2020. 6. 1.부터 2022. 5. 31.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 임대차계약 당시 501호는 일부가 근린생활시설(사무실) 용도로 사용되고 있었으나 주된 용도는 주거용으로 사용되고 있었고, 이러한 점을 감안하여 부동산(다가구주택)월세계약서 용지에 임대목적물의 용도를 ‘근린생활시설및주택’으로 표시하여 임대차계약서(을 제2호증)가 작성되었다.  

 ⑶ 이후 피고는 2020. 6. 1. 501호에 입주하여 2020. 6. 10. 이 사건 건물의 도로명 주소(= 서울 강남구 ‘이하 주소생략’)로 전입신고를 마치고 거주하여 오고 있는데, 501호 중 사무실 용도로 개조되어 있던 일부분을 그 동안 피고가 운영하여 오던 함흥냉면 프랜차이즈 음식점인 ‘E’의 본점 사무실로 사용하여 왔다.  

 ⑷ 피고와 C등은 이 사건 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 상호 갱신거절의 통지를 하지 아니하여 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다. 그런데 이와 같이 묵시적 갱신이 된 후인 2022. 5. 27. C등의 요청으로 차임 및 관리비를 인상(차임은 월 2,625,000원, 관리비는 월 210,000원)하여 다시 임대차계약서(갑 제1호증, 이하 ‘갱신 임대차계약서’라 한다)를 작성하게 되었는데, 위 갱신 임대차계약서는 임대목적물의 용도는 ‘근린생활시설’로, 임대차 존속기간은 ‘2022. 6. 1.부터 2023. 5. 31.까지(12개월)’로 기재되었다. 그러나 갱신 임대차계약서 작성 시에도 501호의 주된 용도는 여전히 주거용으로 사용되고 있었다. 

 

나. 이 사건 건물의 매매  

 ⑴ C등은 2021. 5.경 공부상 용도가 다가구 주택으로 되어 있는 이 사건 건물의 제3층 내지 제5층의 전부 또는 일부를 사실상 근린생활시설 용도로 변경하였는데, 501호 부분은 주된 용도가 주거용으로 사용되고 있던 관계로 공부상 용도변경을 위해 피고의 양해를 얻어 주방시설을 철거하였다가 2021. 5.경 용도변경 허가를 받은 후 다시 주방시설을 복구하여 주었다.

 

⑵ C등은 2022. 4. 29. 이 사건 건물을 매매대금 158억 원에 원고에게 매매하였다. 위 매매계약 체결 당시 매수인인 원고가 기존의 임대차계약을 모두 포괄적으로 승계하고 그 임대차보증금 합계액에 해당되는 금액은 매매대금액에서 제외하기로 약정하였는데, 승계 대상 임대차계약 중 이 사건 임대차계약에 대하여는 “업종 : E(사무실), 보증금 50,000,000원, 월세 2,500,000원, 관리비 200,000원, 만기 2022. 5. 31.”로 내역을 알려주었다.  

 다. 이 사건 임대차계약에 대한 분쟁의 발생 

 ⑴ 원고는 2022. 6. 14. 이 사건 건물에 대한 잔금을 지급하고 원고 앞으로 소유권이전등기를 마친 후 이 사건 건물 중 제3, 4, 5, 6층에 대한 리모델링을 하기 위하여 2023. 1. 11. 대수선허가를 받고, C등으로부터 승계받은 이 사건 임대차계약의 임대차 존속기간이 2023. 5. 31.까지로 되어 있으므로 2023. 5. 31.까지 퇴거하여 줄 것을 요청하였다.  

 ⑵ 그러나 피고는 원고의 2023. 5. 31.자 인도요구에 대하여, C등과 사이에 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지인데 C등이 편의상 갱신계약서는 1년 단위로 쓰자고 하여 존속기간을 2023. 5. 31.까지로 하여 갱신 임대차계약서를 작성한 것이라고 주장하며 원고의 2023. 5. 31.자 인도 요청을 거절하였다.  

 ⑶ 그러자 원고는 피고가 임대료를 보내오던 계좌를 폐쇄시키고 피고로부터의 차임 수령을 거부하는 한편, 2023. 6. 15. 이 사건 임대차계약의 종료를 이유로 501호의 인도를 구하는 이 사건 소송을 제기하였다. 원고는 당초 이 사건 소 제기시에는 501호는 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다)이 적용되는 주택이 아니라 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)이 적용되는 상가건물이라고 주장하였으나, 이 점에 대하여 공방이 진행되던 중 제6회 변론기일(2024. 3. 26.)에 501호의 실제 주된 용도는 주거용이라는 점에 대하여 인정하였다.  

 ⑷ 피고는 2023. 9. 25. 제출한 준비서면을 통하여, 이 사건 임대차계약의 종료일은 2024. 5. 31.이고 유효하게 존속 중이므로 원고의 이 사건 인도청구는 부당하다고 다투는 한편, 예비적 주장으로 피고가 501호에 대하여 지출한 개선공사비 70,000,000원에 대한 비용상환청구권을 행사한다고 주장하였다.  

 ⑸ 이후 피고는 이 사건 소송에 대응하기 위하여 2023. 12. 19. 피고 소송대리인을 선임하였고, 피고 소송대리인은 2024. 1. 12.자 준비서면을 통하여 갱신된 이 사건 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지라는 주장을 유지하며, 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 현행 주택임대차법 제6조의3 제1항1) 규정에 따른 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사표시를 하였고, 위 의사표시는 2024. 1. 14. 원고에게 도달되었다.

1) 주택임대차법 제6조의3 (계약갱신요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 【인정 근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 15호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같음), 을 제1 내지 10호증의 각 기재 또는 녹음파일 내용, 변론 전체의 취지 

2. 원고의 청구원인에 대한 판단 

 가. 원고의 주장 요지 

 ⑴ 이 사건 임대차계약은 임대목적물이 상가건물이므로 상가임대차법이 적용되는 임대차계약인데, 피고는 501호 주소지로 사업자등록을 하지도 않아 대항력을 취득하지 않았으므로 이 사건 건물의 신소유자인 원고에게는 대항력을 주장할 수 없고, 원고가 이 사건 임대보증금반환 채무액을 매매대금에서 공제하기로 한 것은 단순한 이행인수일 뿐 임대인의 지위승계라고 할 수도 없다.  

 ⑵ 원고가 이 사건 임대차계약에 대한 임대인의 지위를 승계하였다고 하더라도 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2023. 5. 31.까지이므로 이 사건 임대차계약은 존속기간의 만료로 이미 종료되었을 뿐 아니라, 피고가 501호를 주거용도로 사용한 것은 임대목적물에 대한 용도외 무단사용으로서 이 사건 임대차계약의 해지 사유에 해당한다. 

 

⑶ 이 사건 임대차계약이 주택임대차계약이라고 하더라도, 피고는 주택임대차법에 따른 전입신고를 제대로 하지 않았을 뿐 아니라 실질적으로 계약갱신요구권을 이미 행사하여 그에 따라 2022. 5. 27. C등과 갱신계약을 체결한 것이므로, 갱신된 이 사건 임대차계약의 만료일은 주택임대차법 제6조의3 제2항에 따라 최초 임대차계약의 만료일로부터 2년 후인 2024. 5. 31.이 되고, 피고는 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므로 갱신된 임대차계약도 2024. 5. 31. 종료되었다. 

제1호 ~ 제9호(생략)

 나. 이 사건 임대차계약에 적용되는 법률에 대한 판단 

   앞서 본 사실관계에 의하면, 이 사건 임대차계약의 목적물은 그 일부가 주거 외의 목적으로 사용되기는 하였으나 주된 용도가 주거용으로서 주택임대차법 제2조의 주거용 건물에 해당함이 명백하므로, 이 사건 임대차계약에는 주택임대차법이 적용된다. 따라서 이 사건 임대차계약이 상가건물에 대한 임대차계약임을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 판단할 필요 없이 모두 이유 없다.  
  한편 원고는 피고가 501호에 대한 전입신고를 하지 않아 주택임대차법에 따른 전입신고가 이루어지지 않았다는 취지로도 주장한바 있다. 그러나, 다가구용 단독주택으로 소유권보존등기가 경료된 건물의 일부를 임차한 임차인은 이를 인도받고 임차 건물의 지번을 정확히 기재하여 전입신고를 하면 주택임대차보호법 소정의 대항력을 적법하게 취득하는데(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다70516 판결 등), 앞서 본 사실관계에 의하면 피고는 이 사건 건물의 도로명 주소를 정확하게 기재하여 전입신고를 한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 이 사건 임대차계약에 대하여 적법하게 대항력을 취득하였음이 명백하고, 이에 반하는 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. 

 다. 이 사건 임대차계약의 존속기한에 대한 판단  

 ⑴ 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신 여부 및 그 존속기간 

 우선, 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 주거용 건물 임대차계약인 이 사건 임대차계약의 당초 존속기간은 2022. 5. 31.까지였던 사실, 이후 2022. 5. 27. C등과 피고는 임대차 존속기간을 1년으로 하여 갱신 임대차계약서를 작성한 사실을 각 인정할 수 있다. 
   이와 관련하여 원고는 이 사건 임대차계약은 피고가 주택임대차법 제6조의3 제1항에 규정된 계약갱신요구권을 행사하여 2022. 5. 27. 갱신된 것이라고 주장한다. 그러나 원고가 제출한 모든 증거를 살펴도 이러한 원고 주장을 인정할 아무런 증거가 없고, 오히려 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 임대차계약은 주택임대차법 제6조 제1항에서 정한 갱신거절 통지기간(임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간) 내에 상호 갱신거절의 통지를 하지 아니하여 이 사건 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 것인 사실을 인정할 수 있다.  
   한편, 주택임대차법상 묵시적으로 갱신된 주택 임대차의 존속기간은 2년이고(주택임대차법 제6조 제2항), 주택임대차법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 무효이므로(주택임대차법 제10조), 이 사건 갱신 임대차계약서의 존속기간이 1년으로 기재된 경위가 C등과의 존속기간 합의에 기한 것이든 피고의 주장처럼 편의상 작성된 것이든 어느 경우나 모두 갱신된 임대차계약의 존속기간이 2년임에는 변함이 없다고 할 것이므로, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지임이 명백하다.  

 ⑵ 피고의 계약갱신요구권의 행사 가능 여부  

    2020. 7. 31. 개정시 신설된 임차인의 계약갱신요구 조항은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간과 그 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 대하여 규정하면서도, 임차인의 계약갱신요구권의 행사 없이 임대인과 임차인 사이의 명시적 합의 또는 묵시적 갱신에 의하여 이미 임대차가 갱신되어 임차인이 4년 이상 거주한 경우에도 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지에 대하여는 이를 명확하게 규정하지 아니하여 그 해석·적용과 관련하여 다툼의 여지가 있을 수 있으므로, 이 점에 대하여 본다.  
   살피건대, 아래에서 인정되는 주택임대차법의 계약갱신요구 조항이 신설되게 된 배경과 그 문언 내용, 입법목적 및 입법취지 등 여러 사정을 종합하여 살펴보면, 주택임대차법 제6조의3 제1항에서 정한 계약갱신요구권은 임차인의 계약갱신요구권의 행사 없이 임대인과 임차인 사이의 명시적 합의 또는 묵시적 갱신에 의하여 임대차가 갱신되어 이미 임차인이 4년 이상 거주한 경우에도 임차인은 1회에 한하여 행사할 수 있다고 해석하는 것이 합리적이다. 따라서 피고는 이미 1회의 묵시적 갱신을 통하여 총 거주기간이 4년이 되었으나, 임대인의 지위를 승계한 원고가 임대차 종료를 주장하며 501호의 인도를 요구하고 있는 이상 주택임대차법 제6조의3 제1항에 의하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 할 것이다. 

   ① 구 주택임대차법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되기 전의 것, 이하 개정전의 구 주택임대차법을 ‘구법’이라 하고, 개정된 법은 ‘개정법’이라 한다)은 주택 임차인의 주거 안정을 도모하기 위하여 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”고 규정하여(제4조), 일시 사용을 위한 임대차가 아닌 경우에는 주택 임차인이 희망하는 경우에는 계약 내용이나 임대인의 반대의사에 불구하고 최소 2년을 거주할 수 있도록 하는 한편, 묵시적 갱신 제도(구법 제6조, 이는 개정법에서도 동일하게 유지되고 있다)를 통하여 계속하여 거주할 수 있도록 함으로써 주택 임차인의 주거 안정을 도모하고자 하였다.  
   ② 그런데 2020년경에 이르러 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되는 상황이 초래되면서, 구법에 규정된 내용만으로는 주택 임차인의 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 있게 되었다. 이 2020. 7. 31. 구법을 개정하면서 주택 임차인의 주거 안정을 더 확대·보장하기 위하여 임차인이 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보는 내용의 계약갱신요구권 제도를 신설함으로써 임대차 최소 보장기간을 종전의 2년에서 4년으로 연장하고, 이와 함께 이른바 전월세상한제를 연계 도입하여 계약갱신 시 차임이나 보증금을 5% 이상 증액하지 못하도록 제한하는 내용도 도입하였다. 따라서 개정법에서 계약갱신요구권을 도입한 목적과 입법취지는 임차인의 일방적인 권리행사로 거주할 수 있는 임대차보장기간을 최소 2년에서 최소 4년으로 늘림으로써 임차인의 주거안정을 더욱 확대하여 주고자 한 것이었음이 명백하다.  
 ③ 개정법이 시행된 직후인 2020. 8. 소관부처인 국토교통부와 법무부는 국민들에게 개정법의 내용을 설명하고 알리기 위하여 해설집을 발간·배포하였는데, 위 해설집에는 ① 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, ② 개정법은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니라 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것이므로 연장계약‧묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있으며, ③ 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않는다는 해석론이 명시적으로 기재되어 있다. ④ 주택 임대차의 경우 임차인이 주택의 인도와 주민등록 또는 전입신고를 마쳐야 대항력을 취득하게 되는데, 주민등록 및 전입신고 업무를 처리하는 주민센터에서도 현행법의 계약갱신요구권에 대하여 “임차인은 기존 계약 횟수에 상관없이 1회에 한해 임대기간이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전까지 임대인에게 임대차 계약갱신을 요구할 수 있는 권리(2020. 12. 10. 이전의 임대차계약의 경우 임대기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구)”로 안내하고 있다. ⑶ 계약갱신요구권 행사에 따른 이 사건 임대차계약의 존속기간  묵시적 갱신에 의하여 갱신된 이 사건 임대차계약의 존속기간은 2024. 5. 31.까지이고, 피고는 그 갱신된 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내인 2024. 1. 12. 갱신된 임대차계약에 대하여 계약갱신요구권을 행사하겠다는 의사표시를 하였고, 위 의사표시는 2024. 1. 14. 원고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 이 사건 임대차계약의 임대차기간은 피고의 적법한 계약갱신요구권 행사에 의하여 임대차계약이 다시 갱신되어 2026. 5. 31.까지 연장되었다고 할 것이다.

 

 라. 소결론 

 그렇다면 이 사건 임대차계약이 피고의 계약갱신요구권 행사에 의하여 다시 갱신되었다는 피고의 주장은 이유 있고, 이와 달리 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 이미 만료하였음을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구는 받아들일 수 없다.  

 3. 결론  

 따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다