임대인이 선제적으로 실거주이유로 갱신거절하여 임차인이 갱신요구권을 단념한 경우, 임대인이 차후 제3자에게 임대한 경우-손배책임 인정

■ 사건번호 : 의정부지방법원 2023나203178   

■ 판결요지

   임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 있던 중 임대인이 선제적으로 실거주를 이유로 임대차 갱신을 거절하였고 이로 인해 임차인이 갱신요구권 행사를 단념할 수밖에 없었던 경우라고 하더라도, 이후 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대하였다면 임대인에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 소정의 손해배상책임이 인정된다고 판단한 사안 

 

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의 정 부 지 방 법 원  제 5- 3 민 사 부
  

주   문 

 1. 피고의 항소를 기각한다. 
2. 항소비용은 피고가 부담한다. 
 
청구취지 및 항소취지 

1. 청구취지 
피고는 원고에게 42,062,510원 및 그 중 40,604,174원에 대하여 2022. 4. 12.부터, 1,458,336원에 대하여는 2022. 10. 5. 자 청구취지 및 청구원인변경신청서 송달일부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

 2. 항소취지
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분에 대한 원고의 청구를 기각한다. 

이       유 

1. 제1심판결의 인용
 
피고의 항소이유는, 원고가 계약갱신요구권을 행사한 사실이 없으므로 이 사건에는 임차인의 계약갱신 요구를 임대인이 거절하였음을 전제로 임대인의 손해배상책임을 규정한 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 적용될 수 없다고 보아야 하며, 설령 이 사건에 위 조항이 적용될 수 있다고 하더라도 피고가 이 사건 아파트에 실거주하지 않고 제3자와 임대차계약을 체결한 데에는 정당한 사유가 있다는 것인바, 제1심에서의 주장과 크게 다르지 않고, 제1심에 제출된 증거에다가 피고가 이 법원에 제출한 증거들을 보태어 보더라도, 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.  
  이 법원의 판결이유는, 아래와 같이 일부를 고치거나 추가하는 것을 제외하고는 제1심판결의 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 

【고치는 부분】
▣ 제1심판결 6쪽 7행의「내용이 포함되어 있는 사실」 다음에 「한편, 공인중개사 C은 ‘원고가 집주인에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 집주인이 실거주를 한다고 하여 원고는 이사를 가야 한다고 하였다‘는 취지의 사실확인서(갑 제8호증)를 제출한 사실」을 추가한다. 

 ▣ 제1심판결 6쪽 아래에서 9행부터 7쪽 6행까지의 괄호 부분인 「(피고는 원고가 갱신요구 .... 받아들일 수 없다).」를 다음과 같이 고친다.  

「이에 대하여 피고는, 원고가 임대차계약의 갱신을 요구한 사실 자체가 없어 피고는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항이 규정한 손해배상책임을 부담하지 않는다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고가 갱신요구권을 행사하였음이 인정되므로 피고의 위 주장은 받아들이지 않는다.  
설령, 원고가 갱신요구권을 행사하지 않던 중에 피고가 먼저 실거주를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절하였거나 피고의 선제적인 갱신 거절로 인하여 원고가 갱신요구권 행사를 단념하였다고 보더라도, 다음과 같은 이유에서 피고의 주장은 받아들이기 어렵다.  

① 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 규정한 “임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우”라는 사유는, 임대목적물에 실거주하겠다는 임대인의 내심의 의사만을 요건으로 하고 있기 때문에 그러한 사유가 실제 존재하는지 여부는 임차인의 계약갱신 요구가 거절되었을 당시에는 판단하기 어렵다. 즉, 임대인이 위 사유를 들어 계약갱신을 거절하면 그 의사표시 자체만으로 임
대차계약이 갱신되지 않는 효과가 발생한다.  

② 이처럼 임대인의 선제적 갱신거절이 있으면 임대차계약 연장의 효과가 차단되므로, 곧바로 임차인은 갱신요구권 행사 기회를 상실하게 된다. 그런데 주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 강하게 보호하고 있는바, 임대인이 실거주를 이유로 선제적으로 갱신을 거절하는 경우에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않았음을 들어 임대인에게 손해배상책임이 성립하지 않는다고 본다면, 주택임대차보호법이 임차인의 
계약갱신요구권을 보호하는 취지가 몰각되는 결과를 초래한다. 

 ③ 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 “임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.”라고 규정하고 있는바, 임대인의 ‘제8호 사유로 인한 갱신거절’, ‘제3자에 대한 임대’를 손해배상책임 성립요건으로 규정하고 있을 뿐, 임차인의 ‘갱신요구권 행사’를 성립요건으로 명시하고 있지는 않다. 

 ④ 한편, 위 조항 중 ‘갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에’ 부분은 ‘제3자에 대한 임대’의 시간적 한계를 규정하고 있는바, 위 부분을 들어 임차인의 갱신요구권 행사가 손해배상책임의 성립요건이 된다는 반론이 있을 수 있다(피고의 주장도 이와 같다). 그럼에도 불구하고 다음과 같은 이유로 임차인의 갱신요구권 행사가 실제로 있어야만 손해배상책임이 성립한다고 해석하기는 어렵다.  

㉮ 위 부분은 문언상 임차인에게 보장되었던 갱신가능기간 중에 임대인이 제3자에게 임대하는 경우에 손해배상책임이 성립한다는 취지이다. 즉, 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 목적 주택을 임대하더라도 그 임대시점이 갱신가능기간을 지난 이후라면 손해배상책임을 부담하지 않는다는 것이다. 위와 같이 제3자에 대한 임대 시점을 갱신가능기간 이내로 제한하지 않으면 실거주를 하려던 임대인 입장에서는 정당한 사유가 없으면 영원히 제3자에 대한 임대가 제한되어 재산권 행사가 불가능하게 되므로, 이러한 시적 한계를 둠으로써 임대인의 재산권 행사가 어느 정도 보호받게 된다.  

㉯ 그런데 문제된 사안과 같이 임대인이 임차인의 갱신요구권 행사에 앞서 미리 갱신을 거절하는 경우에는, 임차인 입장에서는 명시적․묵시적 갱신이 모두 차단당하게 되므로 명시적․묵시적 갱신기간 중에서 더 짧은 기간만큼은 주택임대차보호법이 보장하는 갱신가능기간을 박탈당하게 된다. 이러한 사안에서 임차인에게 보장하는 최소한의 갱신가능기간에 한정하여 임대인이 정당한 사유 없이 임대목적물을 제3자에게 임대하는 
경우에만 손해배상책임이 성립한다고 본다면, 시적 한계를 둠으로써 임대인의 재산권 행사를 보호하려는 위 부분의 목적이 달성됨과 아울러 임차인에게는 최소한의 갱신가능기간을 보장할 수 있게 된다.  

㉰ 이러한 취지로 위 조항을 해석ㆍ적용하면, 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않은 경우라 하더라도 임대인의 불이익을 지나치게 확대하지 않는 것이 가능하다. 즉, 법에서 보장하는 임차인의 최소한의 갱신요구기간(명시적ㆍ묵시적 갱신 중에서 짧은 기간) 중에 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에만 손해배상책임을 진다고 해석하면, 임대인에게 불측의 과도한 제한을 부여하지 않게 된다.  

⑤ 또한 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않더라도 임대인의 손해배상책임을 인정하게 되면, 애당초 계약 갱신을 바라지 않았던 임차인(즉, 최초 계약 기간 동안만 임대차계약을 유지할 의사가 있었던 임차인)에 대하여도 임대인이 부당하게 손해배상책임을 지게 될 우려가 있다는 반론이 있을 수 있다(피고도 이와 같은 취지로 반론을 제기하고 있다). 그러나 임대인의 선제적인 갱신거절로 인하여 임차인이 갱신요구권을 제대로 행사하지 못하게 되었는지 여부 또는 갱신요구가 단념되었는지 여부는 제출된 증거에 의하여 이러한 사정의 유무를 심리하면 충분하다. 즉, 심리결과 임차인에게 애당초 갱신을 요구할 의사가 없었음이 밝혀지면, 임차인에게 갱신요구권 침해로 인한 손해가 발생할 여지가 없고, 따라서 임대인도 그로 인한 손해를 배상할 책임이 없다. 그런데 이 사건에서는 앞서 본 바와 같이 임차인인 원고가 피고에게 피고의 실입주로 인하여 이 사건 아파트에 더 이상 거주하지 못하게 된 것에 대하여 아쉬움을 표현하는 문자메세지를 보냈는바, 그 내용에 비추어 보면 원고로서는 피고의 갱신거절 이전부터 계약의 갱신을 바라고 있었음이 인정된다. 이처럼 임대인의 선제적인 갱신거절로 인하여 임차인이 계약의 갱신을 단념하였음이 인정되는 경우라면, 임차인의 계약 갱신에 대한 기대권이 박탈되었다는 점에서 임차인이 먼저 갱신요구권을 행사하였으나 갱신이 거절된 경우와 마찬가지이므로, 위 두 경우를 달리 취급할 합리적 이유가 없다. 따라서 임대인의 선제적인 갱신거절로 임차인이 갱신을 요구를 단념한 경우에 임대인에게 손해배상책임이 성립한다고 보더라도, 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 규정 취지를 벗어났다고 보이지는 않는다.」  

▣ 제1심판결 7쪽 8~12행의 가)부분을 아래와 같이 고친다. 

「 가) 정당한 사유가 있는지 여부  

(1) 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우에도 ’임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우‘임을 들어 이를 거절할 수 있다. 다만 이러한 경우 임대차계약이 종료된 후 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. 여기서 ‘정당한 사유’란 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 목적 부동산을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정을 의미한다고 할 것인데, 아래와 같은 점을 고려할 때 실제 거주 의무를 위반한 임대인이 ‘정당한 사유’를 이유로 임차인에 대한 손해배상 책임까지 면하기 위해서는, 실제 거주 의무를 위반할 수밖에 없었던 불가피한 사정뿐만 아니라 목적 부동산을 ‘제3자에게 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정’까지 임대인이 적극적으로 주장․증명해야 할 것이고, 나아가 임대인이 손해배상 책임을 면할 수 있는 ‘정당한 사유’는 제3자와의 임대차계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 예외적인 경우에만 인정될 수 있다. 

 ① 앞서 본 바와 같이, 주택임대차보호법이 임차인의 계약갱신요구권을 강하게 보호하고 있음에도 임대인은 목적 부동산에 ‘실제 거주할 계획’임을 밝히는 것만으로 임차인의 계약갱신 요구를 간단히 거절할 수 있다. 그리고 ‘실제 거주할 계획’은 임대인의 내심의 의사일 뿐만 아니라 장래에 일어날 일이어서, 임차인은 실제 거주 의사의 존부나 진위를 알지 못한 채 임대인의 갱신거절을 일단 받아들일 수밖에 없다. 이처럼 ‘실제 거주’를 이유로 한 임대인의 갱신거절은 임차인의 계약갱신청구권을 사실상 형해화시킬 위험이 크므로, 주택임대차보호법은 ‘실제 거주’를 이유로 한 임대인의 갱신거절권을 인정하는 한편 임대인이 실제 거주 의무를 위반하였을 경우에는 임대인에게 손해배상 책임을 부과함으로써 임대인의 실제 거주를 강제하고 있다. 

 ② 갱신거절 당시 임대인에게 실제 거주 의사가 있었다 하더라도 추후 사정이 변경되어 임대인의 실제 거주가 어렵게 될 수 있다. 그러나 이는 어디까지나 임대인의 사정에 불과할 뿐만 아니라, 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절함으로써 임차인은 주거 이전을 위해 상당한 비용을 지출할 수밖에 없었으므로, 사정 변경으로 임대인의 실제 거주가 어려워졌다면 임차인이 갱신거절로 인해 지출할 수밖에 없었던 비용은 임대인에게 부담시키는 것이 신의칙 및 공평의 원칙에 부합한다. 그리고 임대인이 단순히 실제 거주 의무를 위반한 것을 넘어 제3자에게 새로 목적 부동산을 임대한 경우, 그로 인하여 임대인이 실제 거주 의무를 이행할 의사가 없음이 객관적으로도 명백해진다. 따라서 주택임대차보호법은 임대인이 ‘목적 부동산에 실제 거주하지 않았을 것’ 대신 ‘제3자에게 목적 부동산을 임대하였을 것’을 손해배상 책임의 요건으로 규정하고 있고, 나아가 갱신거절로 인하여 임차인이 주거 이전 비용으로 적어도 ‘갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액’ 상당을 지출하였을 것으로 간주하여 임대인에게 이를 배상하도록 명하고 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제1호). 

 ③ 나아가 임대인이 제3자와 새로 임대차계약을 체결함으로써 기존의 임대차계약이 갱신되는 경우에 비하여 추가적인 이득을 얻었다면, 이는 임차인의 계약갱신 요구를 거절함으로써 비로소 임대인이 얻게 된 이득이므로 이를 임대인에게 그대로 귀속시키는 것은 신의칙 및 공평의 원칙상 부당하다. 이러한 취지 아래 주택임대차보호법은 ‘임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 기존 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액’을 법정 손해배상액 중 하나로 별도로 규정하고 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제6항 제2호).  

④ 다만, 임대인의 사정 변경으로 목적 부동산에 실제 거주하는 것이 어려워졌을 뿐만 아니라, 목적 부동산을 제3자에게 임대하여 임대차보증금 등을 새로 취득하지 않으면 임대인이 경제적으로 몹시 곤란해지는 상황 역시 생길 수 있고, 이러한 경우까지 임대인에게 손해배상책임을 부담시키는 것은 오히려 공평에 반할 수 있을 뿐만 아니라 임대인의 재산권 행사에 대한 과도한 제한이 될 수 있다. 이러한 취지에서 주택임대차보호법은 ‘정당한 사유’가 인정될 경우 제3자에게 목적 부동산을 임대하더라도 임대인이 손해배상책임을 면할 수 있도록 규정함으로써 임대인의 사정을 특별히 고려하고 있다. 한편, 임대인의 손해배상책임은 임대인에게 실제 거주를 강제할 사실상 유일한 법적 수단인데 손해배상책임의 면책이 폭넓게 인정될 경우 임차인의 계약갱신요구권은 사실상 형해화 될 것이므로, ‘정당한 사유’는 제3자와의 임대차계약 체결을 금지하는 것이 임대인의 재산권 행사에 중대한 제한이 되는 등의 극히 예외적인 경우에 한하여 인정되어야 할 것이다. 

 (2) 위에서 본 법리에 비추어 피고가 ‘정당한 사유’, 즉 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 목적 부동산을 임대할 수밖에 없었던 불가피한 사정이 있었는지 살펴본다.  
   피고는, 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고는 딸 D과 함께 이 사건 아파트에 실거주함으로써 D이 이 사건 아파트와 가까운 E고등학교에 진학하려 하였으나, D의 성적이 좋지 않아 E고등학교에 입학하지 못하고 제주도에 있는 고등학교에 진학하는 바람에 실거주 계획에 차질이 발생하게 된 점, ② 피고의 이러한 실거주 계획이 진실하였다는 것은, 이 사건 아파트는 입주가 시작된 지 불과 2년밖에 경과하지 않은 새 아파트임에도 실거주를 위하여 내부 수리를 하고 새 가전제품을 구입한 정황에 의하여 뒷받침되는 점 등을 들어, 피고가 이 사건 아파트에 실거주를 하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 주장한다.  
을 제4, 5, 8 내지 12, 13, 15, 16, 24, 25호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고의 딸 D은 2021년(원고가 이 사건 아파트에서 이사를 나간 시점)에 남양주시 F에 있는 G중학교 3학년에 재학 중이었는데, 중학교에 졸업한 이후 2022년에 제주에 있는 H고등학교에 진학한 사실, 피고가 2021. 8.경 식기세척기, 인덕션, 에어컨 등을 구매하여 이 사건 아파트에 설치한 사실이 인정되기는 한다. 
그러나 ① 피고가 제3자와 임대차계약을 체결한 시점은 2021. 9. 8.로서 D의 중학교 3학년 2학기 최종 성적이 통보된 시점보다 이른 시점에 계약이 체결된 것으로 보이는바, 피고는 D의 중학교 3학년 2학기 성적을 확인하지도 않고 미리 제3자와 임대차계약을 체결하였을 뿐만 아니라, D이 실제 E고등학교에 지원하였음을 인정할 자료는 제출되지 않은 점, ② 피고가 이 사건 아파트에 새로운 가전제품을 설치하고 비용을 지출한 최종 시점은 2021. 8. 26.경으로 제3자와 임대계약을 체결하기 불과 10여일 전의 시점인데, 피고가 원활한 임대차계약을 위하여 새로운 가전제품을 설치하였을 가능성을 배제할 수 없는 점(제3자와 체결한 임대차계약에서 책정된 월 임료는 200만 원으로 비교적 적지 않은 금액인바, 월 임료는 아파트 내부 시설이 어떠한지에 따라 금액의 편차가 발생하기도 한다), ③ 피고가 가전제품 설치 및 내부수리에 투입한 총 비용은 약 270만 원 가량인데, 이는 대수선에 준하는 정도의 비용투입으로 보기는 어려운 점 등을 고려하면, 피고가 주장하는 사정만으로는 피고에게 갱신거절 당시에 예측할 수 없었던 불가피한 사정이 있었다고 인정하기 어렵고, 달리 피고에게 정당한 사유가 있음을 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.」 

2. 결론 
그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 하는바, 제1심판결은 이와 결론이 같아 정당하므로 피고의 항소를 기각한다.