혼인한 후 직접 거주할 것을 이유로 재계약을 거절한 것이 계약갱신 거절의 정당한 사유인지 여부

[민사] 임차인의 계약갱신 요구와 이를 거절할 수 있는 사유를 정한 주택임대차보호법 제6조의3 제1항의 규정 취지(전주지방법원 2022가단12253호 및 2023나18693호)

주택임대차보호법 일부개정 2023. 7. 11. [법률 제19520호, 시행 2023. 7. 11.] 법무부 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우  가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우  나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.  1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액  2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 [본조신설 2020.7.31]

 

□ 사안의 개요

○ 원고는 2019. 11. 15. 피고와, 피고 소유의 전주시 덕진구 C아파트 D호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)에 관하여 임대차기간 2020. 1. 7.부터 2022. 1. 6.까지, 임대차보증금 235,000,000원으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 2020. 2. 6. 이 사건 아파트에 입주하여 거주하였다. 

○ 피고의 모친은 2021. 8.경 원고에게, 2022. 3. 무렵 피고가 혼인할 예정이고, 피고가 혼인한 이후에 이 사건 아파트에 입주하여 거주할 것이므로 이 사건 임대차계약을 갱신하기 어려운 사정이 있다고 고지하였다. 

○ 이에 원고는 2021. 12. 13. 전주시 덕진구 C아파트, E호에 관하여 임대차기간 2022. 2. 3.부터 2024. 2. 3.까지, 임대차보증금 260,000,000원, 월 차임 700,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 임대차기간 개시 무렵 이 사건 아파트를 피고에게 인도하고 위 아파트로 이사하였다. 

○ 피고는 2022. 3.경 혼인하지 않았고, F과 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 2022. 4. 7.부터 2024. 2. 28.까지, 임대차보증금 420,000,000원으로 한 임대차계약을 체결하였다. 

□ 당사자들의 주장 요지

○ 원고

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속․직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우’를 명시하고 있다. 

이 사건의 경우, 피고가 이 사건 아파트에 직접 거주하는 것처럼 원고를 기망하여 임차인인 원고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없도록 방해하였으므로, 피고는 위와 같이 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사를 방해한 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해 32,236,000원[= 새로운 임대차계약을 체결하여 원고가 추가로 부담하게 될 차임 합계 16,800,000원(=월 700,000원×24개월) + 중개수수료 1,000,000원 + 입주전 청소비 400,000원 + 이사비용 800,000원 + 에어컨 이전설치비 236,000원 + 정신적 손해에 대한 위자 료 13,000,000원]을 배상할 의무가 있다.

○ 피고

원고가 피고에게 직접 임대차계약 갱신요구권을 행사한 바도 없고, 피고는 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이었으나, 갱신거절 통지기간이 도과한 이후에 사정변경으로 실제거주 계획이 변경된 것일 뿐이므로 피고가 부당하거나 불법하게 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사를 방해한 것이 아니다. 

□ 관련법리(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결)

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다. 

□ 판단

○ 원고가 임대차계약갱신요구권을 행사하였는지 여부

원고가 피고에게 직접 임대차계약갱신요구를 하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있으나, 피고가 직장인으로서 평소 시간이 많지 않아 이 사건 아파트의 관리에 관하여는 피고의 모친이 주로 전담한 것으로 보이는 점 등의 사정에 비추어 볼 때 피고의 모친은 원고의 의사표시를 상대방에게 전달하는 사자(使者)에 해당한다고 할 것이므로, 적어도 2021. 6. 10. 이후 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신요구권을 행사하였는데 피고가 이를 거절하였다고 봄이 타당하다. 

○ 계약갱신거절에 정당한 사유가 있었는지 여부

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 제출된 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고는 원고의 임대차계약 갱신요구가 가능한 기간 중 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보이므로, 피고가 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절하였더라도 이는 정당한 사유에 기한 것이어서 이를 위법하다고 할 수 없다. 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있고, 결국 원고의 이 사건 주장은 받아들일 수 없다. 

① 이 사건 임대차기간은 2022. 1. 6.까지로 약정되었으므로, 원고는 이 사건 임대차기간이 끝나기 1개월 전인 2021. 12. 6.까지 계약갱신요구를 할 수 있었다. 따라서 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사 방해 여부는 2021. 12. 6.까지의 사정을 기준으로 판단하여야 한다(원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않는 것을 전제로 원고의 편의를 위하여 임대차 종료일을 2022. 2. 6.로 1개월 늦춘 것은 임대차계약 갱신요구권 행사기간에 영향을 준다고 볼 수 없다). 

② 피고는 2020. 2. 1. 중매를 통하여 G을 만나 결혼을 전제로 하는 교제를 시작하였고, 결혼에 관한 논의는 주로 중매인과 양가 부모님들 사이에서 이루어졌다. 피고 측은 G 측에 결혼하면 이 사건 아파트에서 살자는 제안을 하였고, G 측과 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하고 입주하기 위한 자금조달 방법 등에 대해 논의를 하였다. G과 피고는 2021. 9.경 피고의 부모를 만나 인사를 드리고, 2021. 10.경 G의 부모를 만나 인사를 드리고, 피고는 2021. 11.경 예식장에 전화하여 문의를 하는 등 결혼을 위한 준비를 계속하였지만, 결국 양가 부모들 사이에서 결혼에 관한 협의가 결렬되면서 2021. 12. 말경 헤어졌다. 위와 같은 사실을 종합하면, 피고는 적어도 2021. 12. 말경까지는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보인다. 

③ 원고는, 피고와 G이 양가 식구들과 함께 상견례도 하지 않은 점 등 여러 정황에 비추어 보면 둘이 실제로 결혼에 이르게 될 것인지 여부가 확실하지 않았으므로, 결혼을 전제로 한 피고의 실거주 의사는 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 피고의 결혼 여부가 확실하지는 않았다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 피고가 G과 결혼하여 이 사건 아파트에서 거주하려고 하였던 것은 사실로 인정되는 이상 위와 같은 사정만으로 피고의 실거주 의사를 배척하기는 어렵다. 

④ 원고는, G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 없었고, 피고 또한 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 한 것이 없으며, G에게 대출이 많아서 G이 대출을 받아 이 사건 아파트의 임차인에게 임대차보증금을 돌려주고 이 사건 아파트로 이사하려는 피고의 계획이 실현되기도 어려웠으므로, 피고의 실거주 의사가 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 이를 인정할 만한 증거가 없고, 피고가 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 실제로 한 것이 없다거나 G 혼자서는 이 사건 아파트의 임대차보증금 상당액을 대출받기 어렵다는 등의 사정만으로는 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 없었다고 볼 수 없다. 

⑤ 원고는, 피고의 모친이 2021. 11. 16. 원고와 통화를 하면서는 G이 전세금대출을 받아서 임대차보증금을 돌려줄 것처럼 말했는데, 2021. 12. 11. 통화를 하면서는 피고가 직접 대출을 받을 것처럼 말하였으므로, 피고가 2021. 12. 11. 이전에 G과 파혼을 하고 이 사건 아파트에 거주하려는 의사가 없어졌던 것으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 피고가 G의 대출로 임대차보증금을 반환하는 것을 필수적인 조건으로 하여 G과 결혼을 하려 한 것이라는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, G이 대출받은 돈으로 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하려던 피고 측의 계획이 뜻대로 되지 않았다는 사정만으로 그 즉시 피고의 혼인의사 또는 실거주 의사가 없어졌다고 단정할 수는 없다. 따라서 피고의 혼인의사 및 실거주 의사가 2021. 12. 11. 이전에 없어졌다고 인정할 수 없다.  

□ 결론: 원고 청구 기각  

전주지방법원 2022가단12253 판결문 검수완료.pdf

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전주지방법원 2023나18693 판결문(2022가단12253 항소심) 검수완료.pdf

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전  주  지  방  법  원 2022가단12253  

 

손해배상   A
소송대리인 변호사 임익성  B
소송대리인 법무법인 연
담당변호사 정용
 

주       문 

 1. 원고의 청구를 기각한다.
 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 

청 구 취 지
피고는 원고에게 32,236,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 이 판결 선고일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

이       유 

1. 기초사실
 
가. 원고는 2019. 11. 15. 피고와, 피고 소유의 전주시 덕진구 C아파트, D호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)에 관하여 임대기간 2020. 1. 7.부터 2022. 1. 6.까지, 임대차보증금 235,000,000원(월 차임 없음)으로 정한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하고, 2020. 2. 6. 무렵 이 사건 아파트에 입주하여 거주하였다. 

나. 2021. 8.경 피고의 모친은 원고에게, 2022. 3. 무렵 피고가 혼인할 예정이고, 피고가 혼인한 이후에 이 사건 아파트에 입주하여 거주할 것이므로 이 사건 임대차계약을 갱신하기 어려운 사정이 있다고 고지하였다.  

다. 이에 원고는 2021. 12. 13. 전주시 덕진구 C아파트, E호에 관하여 임대차기간 2022. 2. 3.부터 2024. 2. 3.까지, 임대차보증금 260,000,000원, 월 차임 700,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 임대차기간 개시 무렵 이 사건 아파트를 피고에게 인도하고 위 아파트로 이사하였다.  

라. 피고는 2022. 3.경 혼인하지 않았고, F과 이 사건 아파트에 관하여 임대차기간 2022. 4. 7.부터 2024. 2. 28.까지, 임대차보증금 420,000,000원으로 한 임대차계약을 체결하였다. F은 위 임대차계약에 대한 확정일자를 2022. 3. 3. 부여받았다.  

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 

2. 청구원인에 관한 판단 

가. 원고의 주장 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호에서는 임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유로 “임대인(임대인의 직계존속․직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우”라고 기재되어 있다. 이 사건의 경우, 피고가 이 사건 아파트에 직접 거주하는 것처럼 원고를 기망하여 임차인인 원고가 계약갱신요구권을 행사할 수 없도록 방해하였다. 피고의 불법행위가 없었다면 원고는 이 사건 임대차계약에 대한 갱신요구권을 정당하게 행사할 수 있었을 것이므로, 피고는 위와 같이 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사를 방해한 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 

구체적으로 원고가 입은 손해는, 새로운 임대차계약을 체결하여 원고가 추가로 부담하게 될 차임 합계 16,800,000원(=월 700,000원 × 24개월), 중개수수료 1,000,000원, 입주전 청소비 400,000원, 이사비용 800,000원, 에어컨 이전설치비 236,000원, 정신적 손해에 대한 위자료 13,000,000원 합계 32,236,000원이다.  

나. 피고의 주장  

원고가 피고에게 직접 임대차계약 갱신요구권을 행사한 바도 없고, 피고는 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이었으나, 갱신거절 통지기간이 도과한 이후에 사정변경으로 실제거주 계획이 변경된 것일 뿐이므로 피고가 부당하거나 불법하게 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사를 방해한 것이 아니다.  

다. 판단  

1) 관련 법령 

주택임대차보호법 일부개정 2023. 7. 11. [법률 제19520호, 시행 2023. 7. 11.] 법무부 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 [본조신설 2020.7.31]

부칙 <제17470호,2020.7.31> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제8조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항 및 제30조의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(계약갱신 요구 등에 관한 적용례) ① 제6조의3 및 제7조의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. ② 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

 

 2) 구체적 판단 

가) 원고가 임대차계약갱신요구권을 행사하였는지 여부에 관한 판단  

원고가 피고에게 직접 임대차계약갱신요구를 하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있다. 원고는 2021. 6. 10.경부터 2021. 8.경까지 사이에 피고의 모친과 이 사건 임대차계약의 갱신에 관하여 논의하였고 피고의 모친이 피고가 혼인 예정이며, 이 사건 아파트에 실거주할 예정이라는 취지를 고지한 사실을 앞서 본 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있다.  

피고가 성인이고, 피고의 모친에게 특별히 대리권을 수여하였다고 볼 만한 증거는 없으나 피고가 직장인으로서 평소 시간이 많지 않아 이 사건 아파트의 관리에 관하여는 피고의 모친이 주로 전담한 것으로 보이는 점 등의 사정에 비추어 볼 때 피고의 모친은 원고의 의사표시를 상대방에게 전달하는 사자(使者)에 해당한다고 할 것이다. 따라서 적어도 2021. 6. 10. 이후 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신요구권을 행사하였다고 봄이 타당하다.  

나) 갱신거절에 정당한 사유가 있는지 여부에 관한 판단  

앞서 본 주택임대차보호법 규정에 의하면, 임대인은 ‘임대인(임대인의 직계존속․직계비속을 포함한다)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우’에는 임대차계약의 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있다. 이는 임대차계약기간이 종료된 이후의 임대인의 장래 계획에 따라서 계약갱신의 거절이 가능하다는 것이므로, 임대인이 ‘실제 거주할 계획’을 고지하면서 계약갱신 거절의 의사를 표시한 경우에는 이로써 갱신거절 사유를 입증하였다고 볼 수 있고, 임차인으로서는 그 계획의 표시가 허위임을 주장하고 입증하여야 할 것이다. 임대인의 실제 거주할 계획이 허위였다는 것은, 임차인의 갱신요구권이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지로 제한하고 있는 점, 그에 따른 임대차계약 갱신의 효과가 위 행사기간이 끝난 때에 발생한다고 규정하고 있는 점 등에 비추어 보면 임대차기간 만료일 1개월 전날까지를 기준으로 평가함이 타당하다.  

이 사건으로 돌아와 살펴보면, 앞서 본 각 증거에 의하면 이 사건 임대차기간 만료일 1개월 전날은 원래 2021. 12. 5.까지라고 할 것이고(당사자 사이에, 원고의 다른 임대차계약 체결 기간 등을 주기 위해서 임대차 기간 만료일을 2022. 2. 6.로 변경하기는 하였으나, 이는 이미 임대차계약 갱신이 되지 않음을 전제로 원고의 퇴거일을 조정한 것에 불과하므로, 갱신요구권 행사기간이 위 임대차기간 만료일 연장에 따라서 연장된다고 보기는 어렵다), 그 무렵 피고가 피고의 모친을 통해 이 사건 아파트에 실제 거주할 의사가 있다고 밝힌 사실을 인정할 수 있다.  

비록 피고가 그 이후인 2022. 3. 3.경 F과 이 사건 아파트에 관한 임대차계약을 체결하기는 하였으나, 2021. 12. 5. 무렵에 피고가 실제 거주 계획이 없었다고 볼 만한 증거는 없고, 오히려 이후에 발생한 사정변경으로 인해(파혼) 피고가 이 사건 아파트에 거주하기 어렵게 되었다고 봄이 타당하다. 피고가 2022. 2.경 이 사건 아파트의 임대를 위하여 공인중개사사무실에 매물로 내놓고, 2022. 3. 3.경 F과 임대차계약을 체결하기는 하였으나 그 시기는 이미 원고도 임대차계약갱신권을 행사할 수 없는 시기이거나 이 사건 아파트에서 퇴거한 시기이기도 하다. 더구나 위와 같은 일련의 과정에서 원고가 신의성실의 원칙에 반하는 행동을 하거나, 갱신거절의 의사표시 정도를 넘어서서 부정한 방법을 동원하여 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하거나, 원고의 임대차계약갱신요구권을 방해하여 불법행위로 평가될 정도의 행위를 하였다고 볼 만한 증거도 없다.  

그렇다면, 원고가 제출한 증거만으로는 피고의 임대차계약갱신요구 거절 자체가 부당하다거나, 임대차계약갱신요구 거절 행사가 불법행위에 해당한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.     

3. 결론
원고의 청구는 이유 없어 이를 기각한다. 

 

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전  주  지  방  법  원  제 2- 2 민 사 부
 
원고, 항소인
피고, 피항소인
2023나18693  손해배상  A
소송대리인 변호사 김도근  B
소송대리인 법무법인 연 담당변호사 정용
제1심판결
변 론 종 결
판 결 선 고
전주지방법원 2023. 9. 12. 선고 2022가단12253 판결
2024. 8. 14.
 2024. 10. 2.

 

주       문
 1. 원고의 항소를 기각한다.
 2. 항소비용은 원고가 부담한다.

청구취지 및 항소취지 

제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 32,236,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 
부본 송달일 다음날부터 제1심판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 - 1 
연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 

이       유 

 

1. 제1심판결의 인용  
 
이 법원의 판결이유는 제1심판결 제3면 제2행을 “2. 주장 및 판단”으로, 제5면 제8행을 “행사하였는데 피고가 이를 거절하였다고 봄이 타당하다.”로 각 변경하고, 제5면 제9행부터 제6면 아래로부터 제2행까지를 다음과 같이 고쳐 쓰는 것 외에는 제1심판결의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.  
[고쳐 쓰는 부분] 

나) 계약갱신거절에 정당한 사유가 있었는지 여부에 관한 판단  

피고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호(임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)에 따라 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있었다고 주장한다.   
임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당  
한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결 참조). 

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인정하였거나 갑 제4, 8호증, 을 제2~5, 8호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고는 원고의 임대차계약 갱신요구가 가능한 기간 중에는 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보이므로, 피고가 원고의 임대차계약 갱신요구를 거절하였더라도 이는 정당한 사유에 기한 것이어서 이를 위법하다고 할 수 없다. 이를 지적하는 피고의 주장은 이유 있고, 결국 원고의 이 사건 주장은 받아들일 수 없다.  

① 이 사건 임대차기간은 2022. 1. 6.까지로 약정되었으므로, 원고는 이 사건 임대차기간이 끝나기 1개월 전인 2021. 12. 6.까지 계약갱신요구를 할 수 있었다. 따라서 원고의 임대차계약 갱신요구권 행사 방해 여부는 2021. 12. 6.까지의 사정을 기준으로 판단하여야 한다(원고와 피고가 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않는 것을 전제로 원고의 편의를 위하여 임대차 종료일을 2022. 2. 6.로 1개월 늦춘 것은 임대차계약 갱신요구권 행사기간에 영향을 준다고 볼 수 없다).

 ② 피고는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 거주하려 하였다고 주장하는바, 이에 관한 사실관계는 다음과 같다.  
○ 피고는 2020. 2. 1. 중매를 통하여 G을 만나 결혼을 전제로 하는 교제를 시작하였다. 
○ G은 피고가 좋은 사람이니 결혼해야겠다는 생각은 있었지만(갑 제8호증 제8면), 결혼에 관한 논의는 주로 중매인과 양가 부모님들 사이에서 이루어졌다. 피고 측은 G 측에 결혼을 하면 이 사건 아파트에서 살자는 제안을 하였고, G 측과 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하고 입주하기 위한 자금조달 방법 등에 대해 논의를 하였다.  
○ G과 피고는 2021. 9.경 피고의 부모를 만나 인사를 드리고, 2021. 10.경 G의 부모를 만나 인사를 드리고, 피고는 2021. 11.경 예식장에 전화를 하여 문의를 하는 등 결혼을 위한 준비를 계속하였지만, 결국 양가 부모들 사이에서 결혼에 관한 협의가 결렬되면서 2021. 12.월 말경 헤어졌다.    

③ 위와 같은 사실을 종합하면, 피고는 적어도 2021. 12. 말경까지는 G과 결혼을 하여 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 있었던 것으로 보인다(이와 달리 피고와 G이 실제로 결혼을 하려는 마음이 있었는지도 증명되지 않았다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다).1)  

1) 피고와 G의 관계가 일반적으로 생각하는 결혼을 약속한 연인들의 모습과 일치하지 않는다는 이유만으로 그 혼인 의사 자체를 부정하고 피고가 혼인을 빙자하여 원고를 내쫓으려 하였다고 인정할 수는 없다.

○ 원고는, 피고와 G이 양가 식구들과 함께 상견례도 하지 않은 점 등 여러 정황에 비추어 보면 둘이 실제로 결혼에 이르게 될 것인지 여부가 확실하지 않았으므로, 결혼을 전제로 한 피고의 실거주 의사는 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 피고의 결혼 여부가 확실하지는 않았다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 피고가 G과 결혼하여 이 사건 아파트에서 거주하려고 하였던 것은 사실로 인정되는 이상 위와 같은 사정만으로 피고의 실거주 의사를 배척하기는 어렵다.  
○ 원고는, G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 없었고, 피고 또한 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 한 것이 없으며, G에게 대출이 많아서 G이 대출을 받아 이 사건 아파트의 임차인에게 임대차보증금을 돌려주고 이 사건 아파트로 이사하려는 피고의 계획이 실현되기도 어려웠으므로, 피고의 실거주 의사가 인정되어서는 아니 된다는 취지로 주장하나, 갑 제8호증의 기재만으로는 G에게 이 사건 아파트에서 살 생각이 전혀 없었다고 인정하기에 부족하고,2) 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으며, 피고가 이 사건 아파트로 이사하기 위한 준비를 실제로 한 것이 없다거나 G 혼자서는 이 사건 아파트의 임대차보증금 상당액을 대출받기 어렵다는 등의 사정만으로는 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려는 의사가 없었다고 볼 수 없다.  
○ 원고는, 피고의 모친이 2021. 11. 16.경 원고와 통화를 하면서는 G이 전세금대출을 받아서 임대차보증금을 돌려줄 것처럼 말했는데, 2021. 12. 11.경 통화를 하면서는 피고가 직접 대출을 받을 것처럼 말하였으므로, 피고가 2021. 12. 11. 이전에 G과 파혼을 하고 이 사건 아파트에 거주하려는 의사가 없어졌던 것으로 보아야 한다고 주장한다. 그러나 피고가 G의 대출로 임대차보증금을 반환하는 것을 필수적인 조건으로 하여 G과 결혼을 하려 한 것이라는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 이상, G이 대출 받은 돈으로 이 사건 아파트의 임대차보증금을 반환하려던 피고 측의 계획이 뜻대로 되지 않았다는 사정만으로 그 즉시 피고의 혼인의사 또는 실거주 의사가 없어졌다고 단정할 수는 없다(피고는 2021. 12. 11. 이후에도 G과 연락을 주고받았다). 따라서 갑 제4호증 및 변론종결 후 제출된 을 제11호증3)의 각 기재만으로는 위 인정을 뒤집고 피고의 혼인의사 및 실거주 의사가 2021. 12. 11. 이전에 없어졌다고 인정할 수 없다.   

2) 갑 제8호증에서 확인되는 G의 의사는, 피고 측의 제안에도 불구하고 대출 등의 문제 때문에 굳이 이 사건 아파트에서 살고 싶지는 않지만, 결국 주거 문제는 양가 부모님들이 정하는 대로 따르겠다는 것이다.   3) 원고는 변론 종결 후 제출한 참고서면에서 을 제11호증 사실확인서를 원고에게 유리한 증거로 거시하고 있으나, 위 사실확인서의 내용은 G 및 부모가 임대차보증금 분담을 하지 못하겠다고 하여 피고 측이 대출을 받아 임대차보증금을 반환하겠다고 하였는데, 이후 이로 인해 피고의 모친이 불쾌해 하는 것이 G의 부모에게 전해지면서 갈등이 생겨 파혼이 된 것 같다는 취지여서, 위 증거는 피고의 주장에 부합한다.

2. 결론
제1심판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각한다