계약갱신요구를 한 임차인의 해지통지시 임대차계약의 종료시기에 관한 고찰-2023다258672 판결 -한민욱

계약갱신요구를 한 임차인의 해지통지시 임대차계약의 종료시기에 관한 고찰- 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결 -한민욱 

 

 ≪ 목차 ≫
 Ⅰ. 서 론
Ⅱ. 사실의 개요
Ⅲ. 소송의 경과
  1. 1심판결 - 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결
  2. 원심판결 - 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결
  3. 대상판결 - 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결
Ⅳ. 대상판결의 평석
  1. 계약갱신요구권의 의의 및 법적 성질
  2. 계약갱신요구권의 행사와 철회 가부
  3. 계약갱신요구로 갱신된 임대차계약의 해지
Ⅴ. 결 론 

 

Ⅰ. 서 론
 
흔히 「임대차3법1)」으로 일컬어지는 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’이라고 함)의 시행으로 임차인은 보다 안정적인 주거를 확보할 수 있게 되었다. 

1) 계약갱신요구권, 전월세상한제, 임대차신고제를 약칭하여 ‘임대차3법’이라 한다.

  주임법 제6조의3 제4항은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 때에도 묵시적 갱신에서의 임차인의 해지권을 규정한 제6조의2를 준용하도록 하여 임차인은 3개월의 유예기간을 두고 자유롭게 해지할 수 있도록 규정하였다.2)  

2) 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)  ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 200 9. 5. 8.>  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 제6조의3(계약갱신 요구 등)  ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.- 중 략  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

  이는 임차인이 갱신요구권을 행사함에 있어 주저함이 있을 수 있다는 우려에서 규정한 것으로 보이나, 명시적으로 갱신요구권을 행사한 임차인이 다시 갱신된 임대차계약을 소멸시키는 해지권을 부여하는 것은 지나치게 임차인을 보호하면서 임대인의 신뢰이익을 침해할 수 있다는 우려도 있다.  
  대상판결3)에서의 대법원과 원심의 견해와 같이 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 뒤 그 갱신기간이 도래하기도 전에 주임법 제6조의3 제4항에 의하여 해지권을 행사한 경우 해지의 효력발생에 요구되는 3개월의 기산점을 임차인이 해지권을 행사한 시점으로 할지, 임대차계약이 갱신된 시점으로 할지에 대한 견해가 갈린다

   이 글에서는 임차인이 갱신요구권을 행사하고도 그러한 갱신기간이 개시되기도 전에 해지권을 행사한 경우에 있어서의 임차인의 해지권의 효력 발생시기와 관련하여 대상판결에 대하여 검토하고 합리적인 해석기준을 제시해 보기로 한다. 

3) 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결.

대법원 2024. 1. 11.선고 2023다258672 판결 【임대차보증금등반환청구의소】, [공2024상,373] 【판시사항】 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 에 따라 임대차계약의 갱신을 요구한 경우, 갱신의 효력이 발생하는 시점(=임대인에게 갱신요구가 도달한 때) / 임차인이 위 법 제6조의2 제1항 에 따라 한 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달한 경우, 그 효력이 발생하는 시점(=해지통지 후 3개월이 지난 때)   【판결요지】 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항 은 “ 제1항 에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2 를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항 은 “ 제6조 제1항 에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항 에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항 은 “ 제1항 에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다.   이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항 에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.   【참조조문】 주택임대차보호법 제6조의2 , 제6조의3 제1항 , 제4항  【전문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 위온 담당변호사 박찬호 외 2인)  【피고, 피상고인】 피고  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.  【이유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.  1. 사안의 개요  가. 원고는 2019. 3. 4. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월 차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하였다.   나. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다.’는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다)를 하였다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다.   다. 원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월 차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였다.   2. 원심의 판단  원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구하였고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 원고의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다.   3. 대법원의 판단  가. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다 .   이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다 .   나. 원심판결의 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다. 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다.   다. 그런데도 원심은 이 사건 통지의 효력이 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 보고, 이날을 기준으로 차임을 공제하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금 및 장기수선충당금이 없다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법 제6조의3 , 제6조의2 에 따른 갱신된 임대차계약 해지 통지의 효력 발생 시점 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.   4. 결론  나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 노태악(재판장) 김선수 오경미 서경환(주심)

 Ⅱ. 사실의 개요 

1. 임대차계약의 체결 
   원고는 2017. 1. 5. 피고와 사이에, 피고 소유의 서울 강남구 C아파트 D호(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)를 임대차기간 2017. 3. 10.부터 2019. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월차임 1,500,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 '2017. 3. 10.자 임대차계약'이라 한다)을 체결하고, 원고는 피고에게 임대차보증금 200,000,000원을 지급하였다. 
  원고는 2019. 3. 4. 피고와 사이에, 월차임을 증액하여 계약을 갱신하기로 하고, 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원(2017. 3. 10.자 임대차계약에서 지급된 보증금으로 갈음함), 월 차임을 1,680,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임대차계약(이하 '2019. 3. 10.자 임대차계약'이라 한다)을 체결하였다. 

 2. 임대차계약 갱신요구

 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간 만료일(2021. 3. 9.)이 임박하자, 원고는 2021. 1. 4.경 “임대차계약 갱신을 요구하고, 관계법령에 따라 월차임은 20분의 1 이상을 초과하여 증액할 수 없다”는 내용의 계약갱신요구를 통지하였고, 그 통지는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였다. 
  이에 대하여 피고는 “월차임을 2,500,000원으로 인상하지 아니하면 재계약이 어렵고, 전근일정이나 자녀 기숙사 입소 여부에 따라 직계비속이 실제 거주할 수도 있으므로, 계약을 갱신할 수 없다”는 입장을 밝혔으나, 임대차기간이 만료되기 2개월 전인 2021. 1. 9.까지 실제 거주 등 계약갱신요구 거절에 대한 정당한 사유를 구체적으로 제시하지 못하였다. 

 3. 원고의 해지 통보 및 이 사건 부동산의 인도
  이후 원고는 2021. 1. 28. 피고에게 “원고의 2021. 1. 4.자 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통보하고, 주임법 제6조의3 제4항, 제6조의2에 따라 이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다”는 내용의 계약해지 통지를 하였고, 위 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다. 
  또한, 원고는 2021. 2. 26. 및 2021. 4. 26. 피고에게 “임대차계약 해지통지를 받은 2021. 1. 29.부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되므로 2021. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도할 예정이니 임대차보증금 및 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원을 지급해 달라”고 요청하였고, 이는 그즈음 피고에게 도달하였다.
원고는 2021. 4. 30. 피고에게 이 사건 부동산을 인도하였다. 

 4. 피고의 임대보증금 반환  
피고는 원고에게, 이 사건 제1심 계속 중 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 공제한 후 임대차보증금과 장기수선충당금을 ① 2021. 6. 14.에 198,000,000원, ② 2021. 7. 27.에 721,892원, 총 198,721,892원(= 198,000,000원 + 721,892원)을 반환하였다. 

 Ⅲ. 소송의 경과  

 1. 1심판결 - 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결
   1심에서 법원은 주임법 제6조의2의 문언해석상 임차인은 계약갱신일 이전이라도 '언제든지' 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 보아야 하므로, 원고가 2021. 1. 28. 피고에게 이 사건 임대차계약에 관한 해지통보를 하였고, 그 다음날인 2021. 1. 29. 피고는 위 해지통보를 수령한 이상 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29.경 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 봄이 타당하다고 판
시하였다.  

 2. 원심판결 - 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결 

(1) 임차인의 갱신요구에 의한 임대차계약의 갱신 
  우선 원심은 원고가 주임법 제6조의3 제1항에 따라 적법하게 계약갱신을 요구하였고, 피고가 정당한 사유를 들어 거절하지 아니하였으므로, 임대차계약은 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 갱신되었다고 보아야 한다고 판시하였다. 

 

(2) 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약 해지 및 효력 발생시점 
  한편 원고는 주임법 제6조의3 제1항, 제6조 제1항 전단에 정한 기간인 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전'인 2021. 1. 4.경 계약갱신을 요구한 바 있으므로, 2021. 1. 28.자 계약해지 통지를 하더라도 계약갱신을 저지할 수는 없으나 2021. 1. 28.자 해지통지로서 임대차 존속을 원하지 않는 임차인의 의사가 확정적으로 표시되었으므로 '갱신된 임대차계약'의 해지통지로 볼 수는 있다고 판시하였다. 
  그러나 다음과 같은 이유로, 갱신된 임대차계약기간이 시작되기 전 원고의 계약해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 봄이 타당하다고 판시하였다. 
 ① 주임법 제6조의3 제4항, 제6조의2 제1항은 임차인이 '(임차인의 계약갱신요구에 의하여) 갱신되는 임대차계약'을 언제든지 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 임차인으로 하여금 계약갱신요구권을 적극적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 계약기간 중 탈퇴할 수 있는 권리를 보장한 것으로, 갱신된 임대차계약의 계약기간 중 해지를 전제로 한 규정이다.  

 ② 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 해지에 관한 주임법 제6조의3 제4항은 적법하게 갱신되어 임대차계약의 기간이 2년으로 정해졌음에도 불구하고(제6조의3 제2항 2문) 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서, 가능한 한 명확하게 해석하여야 한다. 그런데 위 규정은 '갱신된 임대차계약'의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다. 

 ③ 위 규정이 준용하고 있는 묵시적 갱신에서도 '임대차기간이 끝난 때에' 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고(제6조 제1항), '계약이 갱신된 경우' 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있다(제6조의2 제1항). 

 ④ 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로서 그 법적 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가진다. 임차인의 계약갱신 요구에 관하여 임대차기간이 끝나기 2개월 전이라는 법정 행사기간을 둔 이유는 임차인이 다른 주거를 찾는데 필요한 시간을 확보하는 의미뿐만 아니라 임대인에게도 새로운 임차인을 구하거나 보증금 마련을 위한 기회를 제공하여 재산권을 보장할 필요성이 있기 때문으로 보인다. 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다. 

 ⑤ 주임법에서 임차인의 계약갱신요구 및 해지통지의 효력발생에 관한 법정기간을 정하여 둔 것은 임대차계약 당사자에게 예측가능성의 부여를 통하여 분쟁의 소지를 미리 예방할 필요성이 있기 때문이고 이러한 필요성이 주거안정 보장이라는 임차인의 보호목적에 반한다고 볼 수 없다.

서울고등법원 2023. 6. 16.선고 2022나2043727 판결 【임대차보증금등반환청구의소】, [미간행] 【전문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 담당변호사 신기선)  【피고, 항소인】 피고  【대상판결】 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결  【주문】 1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다.  2. 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.  3. 소송총비용은 원고가 부담한다.  【취지】 1. 청구취지  피고는 원고에게 4,645,757원 및 이에 대하여 2021. 7. 28.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지  주문 제1, 2항과 같다.  【변론종결】 2023. 4. 14.  【이유】 1. 기초사실  가. 임대차계약의 체결  1) 원고는 2017. 1. 5. 피고와 사이에, 피고 소유의 서울 강남구 (주소 생략) (이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차기간 2017. 3. 10.부터 2019. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,0000원, 월 차임 1,500,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘2017. 3. 10.자 임대차계약’이라 한다 주1)  )을 체결하고, 원고는 피고에게 임대차보증금 200,000,000원을 지급하였다.   2) 원고는 2019. 3. 4. 피고와 사이에, 월 차임을 증액하여 계약을 갱신하기로 하고, 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원(2017. 3. 10.자 임대차계약에서 지급된 보증금으로 갈음함), 월 차임을 1,680,000원(매월 10일 선불)으로 정하여 임대차계약(이하 ‘2019. 3. 10.자 임대차계약‘이라 한다)을 체결하였다.   나. 임대차계약 갱신요구  1) 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간 만료일(2021. 3. 9.)이 임박하자, 원고는 2021. 1. 4.경 “임대차계약 갱신을 요구하고, 관계법령에 따라 월차임은 20분의 1 이상을 초과하여 증액할 수 없다(인상되는 월차임 1,784,833원 = 1,680,000원 + 104,833원 주2)  )”는 내용의 계약갱신 요구를 통지하였고, 그 통지는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였다.   2) 이에 대하여 피고는 “월차임을 2,500,000원으로 인상하지 아니하면 재계약이 어렵고, 전근일정이나 자녀 기숙사 입소 여부에 따라 직계비속이 실제 거주할 수도 있으므로, 계약을 갱신할 수 없다”는 입장을 밝혔으나, 임대차기간이 만료되기 2개월 전인 2021. 1. 9.까지 실제 거주 등 계약갱신 요구 거절에 대한 정당한 사유를 구체적으로 제시하지 못하였다.   다. 원고의 해지 통보 및 이 사건 부동산의 인도  1) 원고는 2021. 1. 28. 피고에게 “원고의 2021. 1. 4.자 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통보하고, 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 , 제6조의 2 에 따라 이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다”는 내용의 계약해지 통지를 하였고, 위 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다.   2) 원고는 2021. 2. 26. 및 2021. 4. 26. 피고에게 “임대차계약 해지 통지를 받은 2021. 1. 29.부터 3개월이 지나면 임대차계약이 종료되므로 2021. 4. 30. 이 사건 부동산을 인도할 예정이니 임대차보증금 200,000,000원 및 원고가 납부한 관리비 중 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원을 지급해 달라”고 요청하였고, 이는 그 즈음 피고에게 도달하였다.   3) 원고는 2021. 4. 30. 피고에게 이 사건 부동산을 인도하였다.   라. 원고의 차임 지급 및 피고의 임대보증금 반환  1) 원고는 피고에게 ① 2021. 3. 10.에 1,784,833원(2021. 3. 10.부터 2021. 4. 9.까지의 월차임), ② 2021. 4. 9.에 1,249,383원(2021. 4. 10.부터 2021. 4. 30.까지의 월차임)을 지급하였다.   2) 피고는 원고에게, 이 사건 제1심 계속 중 ① 2021. 6. 14.에 198,000,000원, ② 2021. 7. 27.에 721,892원, 총 198,721,892원(= 198,000,000원 + 721,892원)을 반환하였다.   【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 9호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 을 제7 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지  2. 관련규정  제6조(계약의 갱신)  ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>  ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>  ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.  [전문개정 2008. 3. 21.]    제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)  ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>  ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.  [전문개정 2008. 3. 21.]    제6조의3(계약갱신 요구 등)  ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.  1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.  ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.  ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.  ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 [본조신설 2020. 7. 31.]    제7조(차임 등의 증감청구권)  ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>  ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>  [전문개정 2008. 3. 21.] 3. 당사자 주장의 요지  가. 원고 주장의 요지  이 사건 부동산에 관한 임대차계약은 원고의 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.로 갱신되었는데, 원고가 갱신된 임대차기간이 시작되기 전인 2021. 1. 28. 피고에게 위와 같이 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하였다. 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 , 제6조의2 에 의하면 임차인의 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약은 임차인이 ‘언제든지’ 해지할 수 있으며, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 피고가 해지통지를 받은 2021. 1. 29.로부터 3개월이 지난 2021. 4. 30. 임대차계약이 해지되었다. 원고는 2021. 4. 30. 그때까지의 월차임을 모두 지급하고 이 사건 부동산을 피고에게 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 200,000,000원과 장기수선충당금 708,360원의 합계 200,708,360원 및 그에 대한 인도일 다음날부터의 지연손해금에서 기반환한 198,721,892원을 뺀 나머지 돈을 반환할 의무가 있다.   나. 피고 주장의 요지  주택임대차보호법 제6조의3 제4항 , 제6조의2 에서 임차인이 계약갱신요구에 따라 갱신되는 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도, 이는 임대차계약이 갱신된 것을 전제로 하는 것이다. 이 사건과 같이 갱신된 임대차기간이 시작되기 전에 해지를 통지한 경우에는 임대차계약이 갱신된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 보아야 한다. 따라서 임대차계약은 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 2021. 6. 9. 해지되었다. 그러므로 피고는 원고에게 미지급한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임을 지급할 의무가 있고, 피고는 위 월차임 등을 공제한 나머지 돈을 원고에게 모두 반환하였다.   4. 판단  가. 임차인의 갱신요구에 의한 임대차계약의 갱신  원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 에 따라 2019. 3. 10.자 임대차계약의 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지에 해당하는 2021. 1. 4.에 계약갱신을 요구하였고, 피고가 정당한 사유를 들어 거절하지 아니하였으므로(피고는 아들의 실제거주를 이유로 갱신거절의 뜻을 밝혔으나, 월차임 인상을 요구하며 막연한 가능성을 언급한 것으로서 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호 에 정한 거절의 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다), 임대차계약은 임대차기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 갱신되었다고 보아야 한다.   나. 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약 해지 및 효력 발생시점  1) 원고는 갱신된 임대차기간이 시작되는 2021. 3. 10. 이전인 2021. 1. 28.에 임대차계약의 해지를 통지하였고, 2021. 1. 29. 위 통지가 피고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같다.   2) 다음과 같은 이유로, 원고는 계약갱신요구에 의하여 갱신된 임대차계약기간이 시작되기 전이라도 계약해지를 통지할 수 있으나, 그 계약해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약의 시작일인 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다고 봄이 타당하다.   ① 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 , 제6조의2 제1항 은 임차인이 ‘(임차인의 계약갱신요구에 의하여) 갱신되는 임대차계약’을 언제든지 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 임차인으로 하여금 계약갱신요구권을 적극적으로 사용할 수 있도록 하기 위하여 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 계약기간 중 탈퇴할 수 있는 권리를 보장한 것으로, 갱신된 임대차계약의 계약기간 중 해지를 전제로 한 규정이다.   ② 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 , 제6조 제1항 전단에 정한 기간인 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전’인 2021. 1. 4.경 계약갱신을 요구한 바 있으므로, 2021. 1. 28.자 계약해지 통지를 하더라도 계약갱신을 저지할 수는 없다. 다만, 2021. 1. 28.자 해지 통지로서 임대차 존속을 원하지 않는 임차인의 의사가 확정적으로 표시되었으므로 ‘갱신된 임대차계약’의 해지 통지로 볼 수는 있다.   ③ 다만, 다음과 같은 사정에 비추어 보면 2021. 1. 28.자 해지 통지의 효력은 갱신된 임대차계약기간이 시작된 2021. 3. 10.로부터 3개월이 지난 때에 발생한다고 보아야 한다.   ㉠ 원고의 해지 통지는 원고의 계약갱신요구에 의하여 임대차계약이 계약기간 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지로 적법하게 갱신되었다.   ㉡ 임차인의 갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 해지에 관한 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 은 적법하게 갱신되어 임대차계약의 기간이 2년으로 정해졌음에도 불구하고( 제6조의3 제2항 2문) 임차인에게 일방적인 해지권을 부여한 예외적 조항으로서, 가능한 한 명확하게 해석하여야 한다. 그런데 위 규정은 ‘갱신된 임대차계약’의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없다.   ㉢ 위 규정이 준용하고 있는 묵시적 갱신에서도 ‘임대차기간이 끝난 때에’ 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고( 제6조 제1항 ), ‘계약이 갱신된 경우’ 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있다( 제6조의2 제1항 ).   ㉣ 주택임대차보호법에서 임차인의 계약갱신요구 및 해지통지의 효력발생에 관한 법정기간을 정하여 둔 것은 임대차계약 당사자에게 예측가능성의 부여를 통하여 분쟁소지를 미리 예방할 필요성이 있기 때문이고 이러한 필요성이 주거안정 보장이라는 임차인의 보호 목적에 반한다고 볼 수 없다.   ㉤ 한편, 원고의 2021. 1. 28.자 해지 통지를 계약갱신요구를 철회한 것으로 볼 수도 없다. 즉, 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로서 그 법적 효과가 발생하는 형성권적 성질을 가진다. 임차인의 계약갱신 요구에 관하여 임대차기간이 끝나기 2개월 전이라는 법정 행사기간을 둔 이유는 임차인이 다른 주거를 찾는데 필요한 시간을 확보하는 의미 뿐 아니라 임대인에게도 새로운 임차인을 구하거나 보증금 마련을 위한 기회를 제공하여 재산권을 보장할 필요성이 있기 때문으로 보인다. 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다. 원고는 2021. 1. 4.자 갱신요구통지를 한 다음 임대차가 만료되기 2개월전인 2021. 1. 9.까지의 법정기간이 지난 이후인 2021. 1. 28.에 이르러 계약해지를 통보한 것이므로, 위 해지통지를 2021. 1. 4.자 갱신요구통지의 철회로 볼 수도 없다.   5. 임대차보증금 등의 정산  가. 임대차 종료에 따른 정산 등  1) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 임대차보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고 나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 한다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조).   2) 또한, 원고는 2017. 3. 10.부터 2021. 4. 30.까지 708,360원의 장기수선충당금을 납부하였고, 공동주택관리법 제30조 제1항 , 구 공동주택관리법 시행령 제31조 제7항 주3)  에 의하면 공동주택의 소유자인 피고는 사용인인 원고가 장기수선충당금을 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.   나. 구체적 계산  1) 앞서 인정한 사실 및 판단에 따라 피고가 원고에게 반환할 잔여 보증금은 금 198,388,077원이 된다.  ○ 임대차보증금: 200,000,000원  ○ 장기수선충당금: 708,360원  ○ 미납된 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 월차임: 2,320,283원[= 535,450원{= 1,784,833원(2021. 4. 10.부터 2021. 5. 9.까지의 차임) － 2021. 4. 9. 기지급한 1,249,383원} + 1,784,833원(2021. 5. 10.부터 2021. 6. 9.까지의 차임)]  ○ 계산: 198,388,077원(= 200,000,000원 + 708,360원 － 2,320,283원) 및 임대차기간이 종료된 다음날인 2021. 6. 10.부터의 지연손해금   2) 피고가 변제한 내역에 관하여 변제충당의 합의나 지정이 있었다고 볼 만한 사정이 없으므로, 민법 제477조 에서 정한 법정변제충당 순서에 따라 지연손해금, 원금 순서로 충당하여 계산하면 잔여액이 남지 않게 된다.   ○ 2021. 6. 14. 198,000,000원 변제: 198,388,077원에 대한 2021. 6. 10.부터 변제일인 2021. 6. 14.까지의 민법에서 정한 연 5%의 이율로 계산한 지연손해금 135,883원 주4)  에 먼저 충당되고, 나머지 197,864,117원이 원금에 충당되어 원금은 523,960원(=  198,388,077원 － 197,864,117원)이 남게 됨   ○ 2021. 7. 27. 721,892원 변제: 위에서 남은 원금을 초과함  3) 피고의 다음 주장은 받아들이지 않는다.  ○ 싱크대 및 방문 교체비용  피고는, 2017. 3. 10.자 임대차계약 특약사항으로 원고가 싱크대 및 방문을 교체하기로 약정하였고 특약을 조건으로 월차임을 하향조정하였음에도 이를 이행하지 아니하였는바 그 손해배상으로서 싱크대 교체비용 2,000,000원 및 방문 교체비용 1,500,000원 합계 3,500,000원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다.   그러나 2017. 3. 10.자 임대차계약서(갑 제2호증)의 특약사항란에는 ‘욕실, 씽크대, 방문, 벽지 보수는 임차인이 부담하고, 임대인은 부담없음’이라고만 되어 있는바, 그 문언해석상 이는 임차인이 필요하면 위 시설의 보수공사를 하되, 그 비용은 임차인 스스로 부담하고 임대인에게 그 보수공사 비용을 요구하지 말라는 것으로 보일 뿐 원고가 싱크대, 방문 교체 의무를 부담한다고 보기 어렵다. 을 제14호증의 기재만으로는 원고가 주장하는 특약이 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.   ○ 관리비  피고는, 임대차계약이 2021. 6. 9. 종료되므로 원고가 퇴거한 2021. 5. 1.부터 2021. 6. 9.까지의 관리비 30만 원 가량도 추가로 공제되어야 한다는 취지로 주장한다.  그러나 관리비의 발생원인 및 범위와 내역에 관하여 아무런 주장·증명이 없으므로 이를 그대로 인정하기 어렵다.  다. 소결론  따라서 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금이 남아 있음을 전제로 한 원고의 청구는 이유 없다.  6. 결론  그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것인바, 이와 결론을 달리 하는 제1심판결은 부당하므로 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.   판사 윤강열(재판장) 정현경 송영복 주1) 임대차계약기간 시점을 기준으로 ‘2017. 3. 10.자 임대차계약’이라 한다.  주2) 주택임대차보호법 제6조의3 제3항, 제7조 제2항, 제7조의2 제2호에 의하면, 임차인의 계약갱신요구에 의하여 갱신되는 임대차계약의 보증금 및 차임의 증액은 20분의 1의 금액을 초과할 수 없고, 증액된 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 연 2.5%를 초과할 수 없다(한국은행 공시 기준금리 0.5% 기준). 이에 따르면 보증금이 동일한 경우 갱신된 임대차계약에 따라 증액되는 월차임은 104,833원[={(보증금 200,000,000원 × 5%) × 2.5% ÷ 12개월} + (차임 1,680,000원 × 5%)]을 초과할 수 없다.   주3) 제31조(장기수선충당금의 적립 등) ⑦ 공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.   주4) 198,388,077원 × 5/365 × 5%

 3. 대상판결 - 대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결

대법원은 「주임법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주임법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생하고, 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있으며 이러한 해지통지는 통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하고 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지라는 전제에서, 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하는 것이고, 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니」라고 판시하여 원심법원의 판결을 파기환송하였다. 

 Ⅳ. 대상판결의 평석 

1. 계약갱신요구권의 의의 및 법적 성질

 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주임법에서 신설된 계약갱신요구권은 임대차기간이 만료하기 6개월 전부터 2개월 전까지의 사이에 임차인의 일방적인 의사로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리로서 이에 대하여 임대인은 예외적인 사유가 없는 한 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있다. 
  이는 주택시장의 불안정 속에 전세에서 월세로의 전환이 빨라지고 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고 있으나, 묵시적 갱신 또는 임대인과의 합의에 따른 갱신만을 인정하고 있는 당시 주임법으로는 안정적인 주거를 보장하기에 충분하지 아니하다는 지적이 꾸준히 제기되었고, 이에 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장하고, 계약갱신시 차임이나 보증금의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하도록 제한하여 임차인의 주거안정을 보장하기 위함이다.4)  

4) 법제처 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr/), 주택임대차보호법[법률 제17 470호, 2020. 7. 31., 일부개정] 개정이유.

  이로써 임차인은 임대인의 거절의 통지가 있을 때까지 기다릴 필요 없이 적극적으로 갱신의 의사표시를 할 수 있고 임차인은 임대주택에서 거주를 시작하면 원칙적으로 최소 4년 (최초 2년 + 갱신에 의한 2년)의 기간 동안 주거의 안정을 누릴 수 있게 된 것이다. 

  한편, 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로 임대차계약의 갱신이라는 법적효과가 발생하는 형성권에 해당하는 것으로서 일단 임차인이 그 의사에 따라 임대차계약을 갱신하는 의사를 표시한 때에는 이를 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인에게 불측의 손해를 가할 수 있으므로 임대인의 승낙이 없는 이상 임의로 철회할 수는 없다고 본다.5)  

5) 이성진, “주택임대차보호법상 계약갱신요구권과 전월세 상한제 - 계약갱신요구권의 보호대상과 그 행사를 중심으로”, 민사법의 이론과 실무 제24권 제3호, 민사법의 이론과 실무학회 (2021.8), 344면.

2. 계약갱신요구권의 행사와 철회 가부 

(1) 행사의 주체와 상대방
계약갱신요구권은 주임법 제2조에서 정한 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임차인은 당연히 행사할 수 있고, 수인이 공동하여 주택을 임차한 때에는 해지권의 불가분성에 관한 민법 제547조을 준용하여 공동임차인 전원이 행사해야 할 것이다.   
  계약갱신요구권의 상대방은 임대인이다. 임대인은 반드시 건물의 소유자일 필요는 없고, 임차건물의 소유자인 임대인이 건물을 제3자에게 양도한 경우 대항력 있는 임차인은 새로운 소유자에게 갱신요구를 할 수 있다(주임법 제3조 제2항). 임대인은 주임법 제6조의3 제1항의 정당한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있고, 이러한 임대인의 갱신거절권은 형성반권으로서 임대인의 지위에 있는 자에게만 인정되는 형성권이라 할 것이다.6)  

6) 이은희, “주택임차인의 계약갱신요구권”, 민주법학 제81호, 민주주의법학연구회 (2023. 3), 223면.

한편, 주택이 양도된 경우 양수인이 임차인의 갱신요구에 대하여 실거주 목적 갱신거절을 할 수 있는지가 문제된 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결에서는 아래와 같이 긍정하는 취지로 판시한 바 있다.   

대법원 2022. 12. 1.선고 2021다266631 판결 【건물인도】, [공2023상,164] 【판시사항】 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도 임대인이나 같은 법 제3조 제4항 에 따라 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인이 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 제6조의3 제1항 단서 제8호 에 따라 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부(원칙적 적극)   【판결요지】 주택임대차보호법 제6조 , 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 같은 법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호 에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항 에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호 에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다.    【참조조문】 주택임대차보호법 제3조 제4항 , 제6조 , 제6조의3 제1항  【전문】 【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 로플렉스 담당변호사 구본진 외 2인)  【피고, 피상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 원비전 담당변호사 김범식 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 20. 선고 2021나22762 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 사안의 개요  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.  가. 피고 1 은 2019. 3. 6. 소외인 으로부터 그 소유의 이 사건 아파트를 임대차기간을 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고들은 그 무렵부터 이 사건 아파트에서 거주하고 있다.   나. 원고들은 2020. 7. 5. 소외인 으로부터 이 사건 아파트를 매수하고 2020. 10. 30. 각 1/2 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.   다. 피고 1 은 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정되어 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제6조의3 에 따라 2020. 10. 5.부터 같은 달 20일까지 사이에 4회에 걸쳐 소외인 에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차기간을 2년 연장하여 거주하고자 계약갱신을 청구한다.’는 취지의 임대차계약갱신 요구를 하였다. 이에 대하여 소외인 은 피고 1 에게 갱신을 거절하는 답신을 하였고, 2020. 10. 15. 내용증명우편으로 ‘원고들에게 이 사건 아파트를 매도하였고, 원고들이 실제 거주하여야 되기 때문에 임대차를 갱신할 수 없다.’는 취지의 통지를 하였다.   2. 원심의 판단  원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 아니하였다.  주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호 는 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 ‘임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 정하고 있다. 그런데 피고 1 이 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 당시 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 임대인의 지위에 있지 아니하였고, 임대인인 소외인 은 이 사건 아파트를 매도하여 자신이 이 사건 아파트에 실제 거주할 예정이 아니었으므로, 원고들이나 소외인 은 위 규정을 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.   또한 주택임대차법에서 계약갱신요구권을 도입한 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제9호 가 보충적 일반조항이라는 점 등을 고려하면, 이 사건과 같은 사안을 위 제9호 가 정한 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당한다고 볼 수도 없다.   3. 대법원의 판단  그러나 원심의 위와 같은 판단은 그대로 수긍하기 어렵다.  가. 주택임대차법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다 . 구체적인 이유는 다음과 같다.   1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 “ 제6조 에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우( 제8호 )를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호 로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다.   2) 주택임대차법 제6조의3 제1항 의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각호 에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다.   3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호 가 정한 ‘임대인’을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항 에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다.   나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴본다.  1) 피고 1 이 이 사건 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간인 2020. 10. 16. 소외인 에게 계약갱신을 요구하였을 당시 소외인 은 이미 원고들과 사이에 이 사건 아파트를 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, 소외인 은 원고들이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치기 전에 계약갱신에 동의하는 등의 통지를 하지 않고 오히려 곧바로 매수인인 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였다. 또한 기록에 의하면 원고들은 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 피고 1 에게 원고들이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다고 주장하고 있기도 하다.   2) 사정이 이러하다면, 원심으로서는 원고들이 피고 1 의 계약갱신 요구 이후에 소외인 으로부터 이 사건 아파트를 양수하여 임대인의 지위를 승계한 사실이 확인되는 이상, 임대인 지위를 승계한 원고들이 위 아파트에 실제 거주하려는 것인지, 구 주택임대차보호법(2020. 6. 9. 법률 제17363호로 일부 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내에 자신들의 실제 거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 사실이 있는지 등을 확인하고, 원고들 주장의 당부를 심리·판단하였어야 한다.   3) 그럼에도 불구하고 원심은, 임대인의 실제 거주를 이유로 한 계약갱신 거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호 의 계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호 의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 개정된 주택임대차법 시행 전에 이 사건 아파트 매매계약을 체결한 원고들이 실제 거주할 목적으로 이 사건 아파트를 매수하고 임대인 지위를 승계하였으므로 피고 1 의 계약갱신 요구를 거절할 정당한 사유가 있다는 상고이유에는 이러한 취지가 포함되어 있다고 볼 수 있으므로, 원고들의 상고이유 주장은 이유 있다.  4. 결론   그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 이흥구(재판장) 안철상 노정희(주심)

 1) 주택임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 신설하여 제6조의3 제1항 본문에서 "제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다."라고 정하고, 단서에서 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(제8호)를 비롯하여 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제1호 내지 제9호로 정하고 있다. 이러한 주택임대차법의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다. 

 2) 주택임대차법 제6조의3 제1항의 문언, 계약갱신요구권과 갱신거절권의 관계, 계약갱신제도의 통일적 해석의 필요성 등에 비추어 볼 때, 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 각호에 따른 정당한 사유가 있는 경우 임대인은 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간에 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 그렇다면 위 각호의 사유가 임차인의 갱신요구권 행사 후에 발생한 때에도 임대인은 위 기간 내라면 갱신거절권을 행사할 수 있다. 

 3) 주택임대차법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 '임대인'을 임차인이 갱신을 요구할 당시의 임대인만으로 제한하여 해석하기 어렵고, 구 임대인이 갱신거절 기간 내에 실거주 여부를 자유롭게 결정할 수 있다면 그 기간 내에 실거주가 필요한 새로운 임대인에게 매각할 수도 있다고 보아야 할 것인 점 등을 고려하면, 위 기간 내에 주택임대차법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 양수인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경
우에는 위 제8호 사유를 주장할 수 있다고 할 것이다. 

 (2) 철회 가능여부 및 사전 포기특약의 효력
앞서 본 바와 같이 계약갱신요구권은 임차인의 일방적 의사표시로 임대차계약의 갱신이라는 법적 효과가 발생하는 형성권에 해당하는 것으로서, 임대인에게 불측의 손해를 줄 수도 있으므로 임차인이 그 의사에 따라 임대차계약을 갱신하는 의사를 표시한 때에는 그 후 이를 임의로 철회할 수 없다.7)

7) 이성진, 앞의 논문, 344면.

   대상판결의 원심인 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결에서도 임차인의 계약갱신요구에 관하여 임대차기간이 끝나기 2개월 전이라는 법정 행사기간을 둔 이유는 임차인이 다른 주거를 찾는데 필요한 시간을 확보하는 의미 뿐 아니라 임대인에게도 새로운 임차인을 구하거나 보증금 마련을 위한 기회를 제공하여 재산권을 보장할 필요성이 있기 때문으로 계약갱신요구권을 행사한 후 임의로 철회할 수 있다고 한다면 임대인은 예상하지 못한 불이익을 부담하게 된다고 하여 같은 취지로 판시한 바가 있다. 
  한편, 임대인과 임차인이 사전에 즉 임대차계약 체결시 또는 계약체결 후 계약갱신요구권 행사시기 이전에 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대차기간 만료시에 퇴거하기로 약정하였다고 하더라도 즉 임차인의 사전 포기특약이 있었다 하더라도 이는 주임법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 것으로 임차인에게 불리한 약정이므로 주임법 제10조에 의하여 효력이 없다고 보아야 한다.8)  다만, 갱신요구권 행사의 시기가 도래한 이후에 임차인의 선택에 따른 포기나 불행사 약정은 적법한 것으로 임대인의 신뢰를 보호하는 측면에서도 이를 무효라고 볼 수는 없다고 본다.9) 

8) 법무부 / 국토교통부, 「2020. 7. 31. 개정 주택임대차보호법 해설집」, 26면. 9) 이성진, 앞의 논문, 345면.

 3. 계약갱신요구로 갱신된 임대차계약의 해지 

(1) 문제의 소재

  주임법 제6조의3 제4항은 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우에도 묵시적 갱신에서의 임차인의 해지권을 규정한 제6조의2를 준용하여, 임차인이 3개월의 유예기간을 두고 자유롭게 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 이는 임차인이 갱신요구권을 행사한 후 중간에 이사를 해야 하는 등의 사정이 생길 경우, 임대인과의 해지 협의가 원활하지 않아 갱신기간을 모두 채워야 할 상황을 방지하고자 마련된 규정으로 보인다.10) 

10) 노순범, “주택임대차보호법 개정에 따른 법적쟁점에 대한 소고”, 서울법학 제29권 제1호, 서울시립대학교 법학연구소 (2021.5), 164면.

   그러나 이러한 규정은 임대차계약이 임대인과 임차인 간의 강한 신뢰관계를 바탕으로 하는 계속적 계약이라는 점에서, 명시적으로 갱신요구권을 행사한 임차인에게 다시 갱신된 임대차계약을 소멸시키는 해지권을 부여하는 것이 지나치게 임차인을 보호하고 임대인의 신뢰이익을 침해할 수 있다는 견해도 있다.11) 

11) 김상현, “주택임대차보호법상 계약갱신에 관한 고찰”, 일감법학 제50호, 건국대학교 법학연구소 (2021.12), 97면.

 

  또한, 계약갱신의 효력을 발생시키는 형성권인 계약갱신요구권을 행사한 임차인에게 다시 계약해지를 강제하는 형성권을 부여하는 것은 법논리적으로 모순이며, 양 당사자의 균형을 훼손할 수 있다는 지적도 있다.12) 

12) 최재석, “주택임대차 갱신 임차인의 해지권에 관한 고찰”, 법조신문, 2023. 3. 27. (https://news.koreanbar.or.kr/news/articleView.html?idxno=27100).

  특히, 대상판결에서처럼 임차인이 갱신기간이 도래하기 전에 해지권을 행사한 경우, 그 효력이 발생하는 3개월의 기산점을 해지권 행사 시점으로 할지, 임대차계약이 갱신된 시점으로 할지에 대해 견해가 나뉜다. 이처럼 임차인이 갱신요구권을 행사하고도 갱신기간이 시작되기 전에 해지권을 행사한 경우, 해지권의 효력 발생 시기에 대해 대상판결을 검토하고, 합리적인 해석기준을 제시하고자 한다. 

 (2) 해지의 효력 발생시기 - 대상판결의 검토 
 1) 준용규정의 해석방법
주임법 제6조의3 제4항은 임대차의 해지에 관하여 제6조의2 규정을 준용함으로서 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 임대차계약이 갱신된 경우에도 임의로 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 위 규정을 해석함에 있어서는 준용 방식에 따라 규정한 그 특성에 맞게 해석할 필요가 있다. 
  준용은 특정 조문을 그와 성질이 유사한 규율 대상에 대해 그 성질에 따라 다소 수정하여 적용하도록 하 것을 의미하는 바13), 준용방식은 동일한 규정의 반복을 회피한다는 점에서 입법 경제를 촉진할 수 있는 장점이 있으나, 준용하는 규정만으로는 무엇이 법령의 내용인지를 명확히 알 수 없는 경우가 있고 다른 법령 규정을 함께 보아야 법령의 내용을 알 수 있다는 점에서 규정의 내용을 이해하기 어렵게 만들기도 한다.14)  

13) 이러한 준용과 구별하여야 할 규율방식으로서 ‘적용’은 어떤 사항을 규율하기 위하여 만들어진 조문을 조금도 수정하지 않고 그와 성질이 같은 다른 규율 대상에 사용할 때에는 ‘적용한다’로 표현한다. ‘적용’은 이미 규정되어 있는 조문을 수정하지 않고 그대로 따르도록 한다는 점에서 기존 조문의 범위를 확장하는 의미가 있다.  14) 법제처, 법령 입안 심사기준 (2023), 796면.

  따라서 주임법 제6조의3 제4항의 해석을 위해서는 우선 당해 규정이 준용하고 있는 주임법 제6조의2 규정의 의미를 해석하고, 이러한 해석이 제6조의3 제4항에서의 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에도 그대로 적용될 수 있는지 검토하는 방식에 따르기로 한다. 

 2) 주택임대차보호법 제6조의2 규정의 해석
① 개정연혁

  주임법은 1981. 3. 5. 법률 제3379호로 제정 및 시행되었는데 제6조 제1항에서는 「임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다」고 하여 묵시적 갱신(법정갱신)에 관하여 규정하고 있었다. 당시 주임법은 묵시적 갱신의 경우에 임대차의 존속기간에 있어 기간의 정함이 없는 임대차계약으로 보았고, 이에 따라 임차인은 민법 제635조에 따라 1개월의 기간(임대인은 6개월)을 두고 해지권을 행사할 수 있었다. 
  이후 1989. 12. 30. 법률 제4188호 개정 주임법 제4조 제1항에서는 기간의 정함이 없는 임대차의 경우 그 기간을 2년으로 보는 것으로 개정하였는데 판례15)는 이를 전제로 묵시적으로 갱신된 계약은 기간의 정함이 없는 임대차계약으로서 그 임대차기간은 주임법 제4조에 의하여 2년으로 의제된다고 판시하였다.16)  
  그러나 위 판결에 따르면 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 2년이 경과하기 전에 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는지와 그 효력 발생시기에 대하여 논란이 있었는데, 민법 제635조가 적용되어 임차인이 언제든지 해지를 할 수 있다면 임대인은 위 해지통지 도달 후 1개월 안에 거액의 보증금을 마련하여야 하여야 하는 부담을 안게 되어 지나치게 불리한 지위에 놓이게 되고, 반대로 민법 제635조가 적용되지 않는다고 본다면 임차인은 묵시적 갱신 후 2년 동안은 해지를 할 수 없어 원하는 시기에 이사를 할 수 없게 되어 임차인 보호에 역행하는 결과를 초래한다는 비판이 있었다.17)  

  이에 따라 1999. 1. 21. 법률 제5641호 개정 주임법에 신설된 제6조의2에서는 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3월이 경과한 때에 해지의 효력이 발생하는 것으로 규정하였다. 이로 인하여 해지의 효력 발생에 3개월이 소요되므로 민법 제635조에 정한 1개월보다는 상대적으로 임대인의 지위를 안정시키는 결과가 되었다. 다만 임대인의 해지통지에 대하여는 별도로 규정하지 않았는데, 이로써 임대인은 묵시의 갱신이 된 후 2년의 법정 임대차기간에 구속되어 2기 이상 차임 연체나 임차인의 현저한 의무위반 등의 사유가 없는 한 그 기간 내에는 임차인을 상대로 해지통지를 할 수 없게 된 것이다. 

15) 대법원 1992. 1. 17. 선고 91다25017 판결. 16) 이후 주택임대차보호법은 2009. 5. 8. 법률 제9653호로 묵시의 갱신이 된 임대차계약의 존속기간을 2년으로 명문화하였다. 17) 전휴재, 「온주 주택임대차보호법 제6조의2」, LAWnB(로앤비) 온라인 주석서, 2021. 3. 2., 1면

대법원 1992. 1. 17.선고 91다25017 판결 【건물명도】, [공1992.3.15.(916),864] 【판시사항】 1989.12.30.자로 개정된 주택임대차보호법 제4조 의 적용과 같은 날짜로 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 존속기간   【판결요지】 임대차기간 만료일이 1989.12.30.인 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에 있어 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 전의 임대차와 동일한 조건(존속기간은 제외)으로 다시 임대차를 한 것으로 보아야 하므로 같은 날짜인 1989.12.30.자로 개정된 주택임대차보호법의 시행 당시 존속중이던 종래의 임대차계약이 계속되는 것이 아니라 종래의 임대차계약과는 별개의 임대차계약이 그 법 시행 이후에 개시된 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 이에 대하여는 구 임대차보호법이 적용될 여지가 없고 개정된 주택임대차보호법 제4조 의 규정이 적용되어 위 계약은 기간의 정함이 없는 임대차계약으로서 그 임대차기간은 2년으로 의제된다.   【참조조문】 주택임대차보호법 제4조 제1항 , 제6조 제1항 , 동법 부칙 제4항  【참조판례】 대법원 1992.1.17. 선고 91다25758 판결(동지) , 1992.1.17. 선고 91다25765 판결(동지) , 1992.1.17. 선고 91다25772 판결(동지)  【전문】 【원고, 상고인】 경남종합건설주식회사  소송대리인 변호사 박경구  【피고, 피상고인】 피고  【대상판결】 【원심판결】 마산지방법원 1991.6.4. 선고 91나166 판결  【주문】 상고를 기각한다.  상고비용은 원고의 부담으로 한다.  【이유】 원고  소송대리인의  상고이유에  대하여  원심판결 이유에 의하면, 이 사건 임대차계약은 원고가 그 임대차기간 만료일인 1989.12.30. 이전 6개월부터 1개월까지 사이에 피고에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니함으로써 주택임대차보호법 제6조 제1항 의 규정에 따라 그 기간이 만료된 위 날에 전과 동일한 조건으로 갱신된 사실을 인정한 다음 이 경우의 임대차기간은 주택임대차보호법(1989.12.30. 법률 제4188호로 개정) 제4조 제1항 에 정해진 2년이라고 판단하였다.   위의 경우처럼 묵시적으로 갱신된 임대차계약은 전의 임대차와 동일한 조건(존속기간은 제외)으로 다시 임대차를 한 것으로 보아야 하므로 (주택임대차보호법 제6조 제1항, 민법제639조 제1항) 개정된 주택임대차보호법의 시행 당시 존속중이던 종래의 임대차계약이 계속되는 것이 아니라 종래의 임대차계약과는 별개의 임대차계약이 그 법 시행 이후에 개시된 것이라고 보아야 할 것이고, 따라서 이에 대하여는 구 임대차보호법이 적용될 여지가 없고 개정된 주택임대차보호법이 적용된다 할 것이다. 그리하여 위 계약은 기간의 정함이 없는 임대차계약으로서 그 임대차기간은 주택임대차보호법 제4조에 의하여 2년으로 의제 된다 고 할 것이다.   위와 같은 취지의 원심판결은 정당하고 소론과 같은 법리오해의 위법이 없다. 논지는 이유 없다.  이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 윤영철(재판장) 박우동 김상원 박만호

 ② 임차인의 해지 의사표시 효력발생 시기 
임차인이 임대차기간 만료 전 2개월 이후 임대차기간 만료 시까지 사이에 해지의 통지를 한 경우 해지의 효력 발생 유무 및 시기에 대하여 본조의 해석이 문제되는데, 우선 법정기간 내에 갱신거절의 통지가 없었으므로 임대차계약의 묵시적 갱신은 이루어진다고 본다. 다만 임차인의 해지의 통지가 있었던 때로부터 3개월의 기간이 도래한 시점에 해지의 효력이 발생하는지가 문제되는바, 대상판결은 본조에서 임차인이 언제든지 해지의 통지를 할 수 있는 것으로 규정한 이상 임대차기간 만료 전 2개월 이후 만료 시까지 사이의 기간에도 해지의 통지를 할 수 있고 그로부터 3개월의 기간이 도과한 때에 해지되는 것으로 해석하고 있다.  
  그러나 임대차계약이 양당사자 사이에 묵시적으로 갱신된 이상 임차인도 갱신된 임대차기간이 개시되기 전까지는 해지의 의사표시를 할 수 없는 것으로 보아야 하고 설령 해지의 의사표시를 인정하더라도 그 효력은 갱신된 시점 이후에 발생하는 것으로 보아야 할 것이다. 왜냐하면 주임법 제6조 제1항에서 임대인으로 하여금 임대차계약 만료 2개월 전까지 갱신거절 등의 의사가 없으면 갱신되는 것으로 정한 이유는 임차인으로 하여금 향후 임대차계약 만료에 미리 대비하게 하여 주거생활의 안정을 도모하기 위하여 미리 법률관계를 정하도록 한 것으로 임대차계약 만료 2개월 전부터 만료시까지의 기간에도 임차인이 임의로 해지의사를 표할 수 있다고 해석하는 것은 이러한 법의 취지에 부합하지 않기 때문이다.  
   또한 묵시적 갱신에 관한 주임법 규정의 개정연혁에 비추어 보면 제6조의3 규정이 신설되기 전에는 기간의 정함이 없는 임대차계약으로 보아 민법 제635조에 따라 해지할 수 있었으나 민법 제639조18)에서의 법정갱신은 임대차기간이 만료된 후에 상당한 기간 이의를 하지 않음으로 인하여 인정되는 것으로서 임차인이 갱신된 계약을 해지하는 것은 당연히 기존 임대차계약이 갱신된 이후의 해지가 되어 주임법 제6조의3 규정에서와 같은 해석의 문제가 발생하지 않았다. 입법자는 1999. 1. 21. 법률 제5641호로 주임법을 개정할 당시 묵시적 갱신이 되는 경우 2년의 임대차기간을 보장하여 임대인을 구속하게 함과 동시에 임차인은 3개월의 기간을 두고 해지의 의사표시를 하게 함으로써 양자의 균형을 도모하고자 하였고, 이에 따라 임차인은 적어도 갱신기간이 도과한 시점 이후에 비로소 해지의 의사표시를 할 수 있는 것으로 해석함이 옳다고 본다.   

18) 민법 제639조 (묵시의 갱신)  ① 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다

   임차인이 임대차기간 만료 전 2개월 후 임대차기간 만료 전까지의 사이에 해지 의사표시를 한 경우 갱신기간 도과 이후 다시 해지의 의사표시를 하여야 하는지에 대하여는 이미 임대차 존속을 원치 않는 임차인의 의사가 확정적으로 드러난 이상 해지의 의사표시를 다시 할 필요는 없고, 그 해지의 효력만이 주임법 제6조의2 제2항 규정에 따라 임대차기간 만료일로부터 3개월이 경과한 때에 발생한다고 봄이 타당하다.19) 

19) 박해식 / 박정삼, 「주택임대차 분쟁소송[이론과 실무]」, 법률정보센터, 2006, 3 80면.

  이처럼 묵시적 갱신의 경우 임차인의 해지의 의사표시는 갱신기간이 개시된 시점을 기준으로 그 효력 발생 시기를 기산하여야 한다. 그렇다면 이를 준용하고 있는 주임법 제6조의3 제4항의 계약갱신요구에 따른 갱신의 경우에도 이와 마찬가지로 임차인은 갱신된 기간이 개시된 이후에 해지 의사표시를 할 수 있다고 보아야 할 것이고, 설사 갱신기간 개시 전에 해지의사가 있더라도 3개월의 기산점은 갱신기간이 개시된 시점을 기준으로 삼는 것이 타당하다.  
  다만, 준용규정의 특성상 이를 준용하고 있는 임차인의 계약갱신요구에 따른 갱신의 경우 임차인이 해지의 의사표시를 하는 경우에 있어 위 해석기준을 그대로 준용하는 것이 타당할지에 대한 검토가 필요하다. 이하에서는 별도로 주임법 제6조의3 제4항 규정에 대하여 구체적인 해석기준을 제시하여 보기로 한다.

 3) 주택임대차보호법 제6조의3 제4항 규정의 해석 

① 해석의 기준
   법규정의 해석기준에 대하여 판례는 「법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 하고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 위와 같은 법해석의 
요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 한다」고 판시하고 있다.20) 

20) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결.

대법원 2009.4.23.선고 2006다81035 판결 【건물명도등】, [공2009상,724] 【판시사항】 [1] 법률 해석의 방법과 한계  [2] 임대주택의 분양전환시 우선분양권을 갖는 구 임대주택법 제15조 제1항 에 정한 ‘임차인’의 의미 및 이에 ‘실질적 의미의 임차인’도 포함되는지 여부(소극)   【판결요지】 [1] 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 한다. 그리고 실정법이란 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록, 즉 구체적 타당성을 가지도록 해석할 것도 요구된다. 요컨대, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데 두어야 한다. 그리고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 앞서 본 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 한다. 한편, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다.   [2] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항 에서 규정하는 ‘임차인’이란 어디까지나 그 법률이 정한 요건과 절차에 따라 임대주택에 관하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한 당사자 본인으로서의 임차인을 의미하고, 이와 달리 당사자 일방의 계약 목적, 경제적 부담이나 실제 거주 사실 등을 고려한 ‘실질적 의미의 임차인’까지 포함한다고 변경, 확장 해석하는 것은 법률 해석의 원칙과 기준에 어긋나는 것으로서 받아들일 수 없다.   【참조조문】 [1] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항 (현행 제21조 제1항 참조) / [2] 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것) 제15조 제1항 (현행 제21조 제1항 참조)   【전문】 【원고, 상고인】 대한주택공사 (소송대리인 변호사 김영호)  【피고, 피상고인】 피고 1외 1인  【대상판결】 【원심판결】 대전고법 2006. 11. 1. 선고 2006나1846 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 대전고등법원에 환송한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 법은 원칙적으로 불특정 다수인에 대하여 동일한 구속력을 갖는 사회의 보편타당한 규범이므로 이를 해석함에 있어서는 법의 표준적 의미를 밝혀 객관적 타당성이 있도록 하여야 하고, 가급적 모든 사람이 수긍할 수 있는 일관성을 유지함으로써 법적 안정성이 손상되지 않도록 하여야 한다. 그리고 실정법이란 보편적이고 전형적인 사안을 염두에 두고 규정되기 마련이므로 사회현실에서 일어나는 다양한 사안에서 그 법을 적용함에 있어서는 구체적 사안에 맞는 가장 타당한 해결이 될 수 있도록, 즉 구체적 타당성을 가지도록 해석할 것도 또한 요구된다. 요컨대, 법해석의 목표는 어디까지나 법적 안정성을 저해하지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 데에 두어야 할 것이다. 그리고 그 과정에서 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적·논리적 해석방법을 추가적으로 동원함으로써, 앞서 본 법해석의 요청에 부응하는 타당한 해석이 되도록 하여야 할 것이다.   한편, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다.   2. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거에 의하여 판시와 같은 사실을 인정한 뒤, 다음과 같은 요지로 판단하였다. 즉, 임대주택법은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 공익적 목적에서 제정되었으므로 위 법률을 해석하고 적용함에 있어서는 위와 같은 입법 목적을 충분히 참작하여야 하고, 구 임대주택법(2005. 7. 13. 법률 제7598호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제1항 (원심은 ‘ 임대주택법 제15조 제1항 제1호 ’라고 기재하고 있으나, 이는 2005. 7. 13.자로 개정된 법에 신설된 조항으로서 이 사건에 적용되지 않는 것이므로, 잘못된 기재로 보인다) 및 그 시행령(2005. 9. 16. 대통령령 제19051호로 개정되기 전의 것) 제13조 제2항 에서 ‘무주택자인 임차인’을 임대주택에 대한 우선분양 권리의 발생요건으로 정하고 있는 것은 임대주택이라는 한정된 자원의 분양에 있어 아직 주택을 소유하고 있지 못한 서민이자 그 주택에 대한 실수요자를 우선적으로 배려하기 위한 목적이므로 위 규정에서 말하는 ‘임차인’의 의미를 밝히고 이 사건에서 피고 2 가 그 임차인에 해당하는지를 판단함에 있어서는 위와 같은 규정의 목적을 충분히 고려하여야 한다고 전제하였다.   그리고 이 사건의 구체적 사안에 대하여, 이 사건 임대주택의 임차 목적은 분명히 피고 2 의 주거공간을 구하는 것이었고, 이 사건 임대주택을 임차하여 그 곳에 거주하겠다는 결정을 한 자도 피고 2 이었으며, 보증금으로 지급된 자금 역시 그의 것이었던 사실, 다만 피고 2 가 처의 병수발로 자리를 뜰 수 없었던 절박한 사정이 있었기 때문에 직접 원고 공사의 사무실을 찾아가 자신의 명의로 임대차계약을 체결하지 못하고 출가(출가)한 딸인 피고 1 에게 임대차계약의 체결을 부탁하였는데, 피고 1 은 법적 권리에 관하여 정확한 지식과 정보를 갖지 못하였기 때문에 계약 체결과정에서의 실수로 인하여 아버지( 피고 2 )의 이름이 아닌 자신( 피고 1 )의 명의로 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 피고 1 이 법적으로 허용되지 않는 어떤 이익을 얻거나 법적 규제를 회피하기 위하여 그렇게 한 것은 아니었던 사실, 피고 2 는 현재 75세의 고령에 홀로 살고 있는 노인으로서 경제적 활동을 할 능력을 잃었고 넉넉한 재정능력도 갖고 있지 못한 사실을 인정하였다.   그런 다음 임대주택법이 달성하고자 한 정책적 목표, 위 법이 의도한 계획과 보호 범위 등 법해석학의 관점에서 볼 때, 임대주택법 제15조 제1항 의 ‘임차인’의 의미를 문언적, 법형식적으로만 해석할 것이 아니라 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있는 이 사건에서는 임대차계약의 목적, 재정적 부담과 실제 거주자라는 실질적 측면에서 사회적 통념상 임차인으로 여겨지는 피고 2 가 이른바 ‘실질적 의미의 임차인’에 해당되어 이 사건 임대주택에 관하여 우선분양을 받을 권리를 가지므로, 임대차계약 기간 만료를 이유로 피고들에게 명도와 퇴거를 구하는 원고의 청구는 허용되지 않는다고 판단하였다.   3. 그러나 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 원심의 위 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.  이 사건에서 문제되는 임대주택법 제15조 제1항 및 그에 따른 이 사건 임대차계약서의 계약특수조건 제9조 제2항에서 사용된 ‘임차인’의 개념은, 임대주택을 건설하여 임대의무기간 동안 임차·사용하게 하다가 그 기간이 경과하면 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 임차인에게 우선 분양함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하려는 임대주택법과 이 사건 임대차계약의 근간이 되는 중심개념으로서, 그것이 객관적으로 명확하게 해석되지 않으면 임대사업자와 임차인 등이 법과 계약에서 정한 의무를 이행하고 권리를 실현함에 있어서 상당한 혼란과 지장이 초래될 것이다.   그런데 임대주택법상 임대주택의 ‘임차인’에 관하여 특별한 해석규정은 없고, 원심이 말하는 이른바 ‘실질적 의미의 임차인’을 포함한다는 취지의 규정도 없다. 다만, 같은 법 제3조 에서 “임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용한다”고 규정하고 있을 뿐인데, 주택법은 물론이고 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 주택임대차보호법에서도 특별히 ‘임차인’이라는 용어에 관한 해석규정은 보이지 않는다(다만, 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 에서 일정한 법인을 임차인에 포함시키고, 제9조 에서 일정한 경우 사망한 임차인의 권리의무를 사실상의 혼인관계에 있는 자 등이 승계하도록 규정하고 있을 뿐이다).   결국, 임대주택법상의 임차인이라는 용어는 임대차에 관한 일반법인 민법의 규정, 그리고 사회에서 통상적으로 이해되는 ‘임차인’의 의미로 돌아가 해석할 수밖에 없는바, 그것은 민법 제618조 가 규정하는 바와 같이 임대차계약에서 목적물의 사용수익권을 가짐과 동시에 차임지급의무를 부담하는 측의 일방당사자를 의미한다고 보는 것이 문언에 충실하면서도 가장 보편타당한 해석이라고 할 것이다.   그런데 여기에서 임대차의 일방당사자라는 것은 위와 같은 사용수익 및 차임지급을 약정하여 임대차계약을 체결한 당사자를 말하는 것이지, 목적물을 실제로 사용·수익하거나 보증금·차임 등을 실제 출연하는 자의 의미가 아니다. 이는 임대주택법의 다른 규정들의 취지에 비추어 보아도 알 수 있다. 즉, 임대주택법은 건설임대주택의 임차인의 자격·선정방법·임대보증금·임대료 등 임대조건에 관한 기준을 법정하는 한편( 제14조 ), 특별한 경우를 제외하고는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다고 규정하며( 제13조 ), 사위(사위) 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 자나 법에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있다( 제22조 ). 또한, 임대주택에 대하여 임대차계약을 체결할 때에는 법령이 정하는 사항이 포함된 표준임대차계약서를 사용하도록 하고 임대사업자와 임차인은 위와 같이 체결된 임대차계약을 준수하여야 한다고 규정하고( 제18조 ), 임대사업자와 임차인이 위 법 또는 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우에는 소관청이 시정명령 등 필요한 조치를 할 수 있도록 하는 등( 제19조 ) 엄격한 규제와 감독을 하고 있다. 그렇다면 임대주택법은 일정한 자격요건을 갖추고 선정절차를 거친 자로서 일정한 형식의 계약서 작성을 통하여 임대차계약을 체결한 자를 임차인으로 취급하면서, 그로 하여금 임대차계약의 내용을 준수할 것, 특히 무단 임차권양도나 주택의 전대를 금지하도록 함으로써, 계약체결 당사자로서의 임차인과 그 임대주택에 실제로 거주하는 자가 함부로 분리되는 것을 불허하는 취지임이 분명하다.   따라서 임대주택법에서 말하는 ‘임차인’이란 임대주택법에 따라 임대차계약을 체결하고, 그 법의 규율을 받으면서 권리를 행사하고 의무를 이행하여야 할 당사자로서의 임차인이라고 하여야 한다. 그런데 이와 달리 원심과 같이, 임대차를 통하여 달성하려는 목적, 재정적 부담 또는 실제 거주자와 같은 실질적 측면에서 사회통념상 임차인으로 여겨지는 자를 ‘실질적 의미의 임차인’이라 하여 위 법상 임차인의 의미를 확대하거나 변경하여 해석하는 것은, 우선 ‘실질적 의미의 임차인’이라는 개념 자체가 모호한데다가, 그 판단 기준으로 거론되는 것들이 임대차계약 이면(이면)의 사정 또는 임대주택에 대한 다양한 사용·수익의 방식 등에 불과하다는 점, 그러한 해석은 위에서 본 임대주택법의 취지와 전체 법체계, 법률용어의 일반적 의미에 반할 뿐만 아니라 상대방 당사자인 임대사업자측의 의사와 신뢰에 반하는 것인 점, 나아가 임대주택법에 따른 임대주택의 공급 및 관리에도 혼란을 초래할 우려가 있다는 점에서 그대로 받아들일 수 없다.   특히 이 사건에서 문제가 되는 임대주택법 제15조 는, 임대주택의 임대의무기간이 경과한 후 기존 임차인 중에서 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 자에게 우선분양전환권이라는 특혜를 부여하는 규정인데, 여기에서의 임차인을 위와 같이 ‘실질적 의미의 임차인’이라고 해석한다면, 당초 임대주택법이 정한 요건과 절차에 따라 임차인으로 선정되어 임대차계약을 체결한 당사자로서의 임차인이 아니더라도 따로 실질적 측면에서 임차인이라고 해야 할 자가 있으면 그를 임차인으로 인정하고 그에게 우선분양전환권을 부여하게 되어 임대주택법의 기본 취지에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라, 나아가 임대차계약을 체결하였던 임차인이 중도에 우선분양전환권자로서의 자격요건을 상실한 후 무주택자인 친·인척 등을 입주시키고 그를 내세워 임대주택을 분양받는 등 다양한 방법으로 임대주택법의 취지를 몰각시킬 우려마저 있다. 이는 임대주택법을 포함하여 법질서의 규범성과 안정성을 크게 해치는 결과가 될 뿐이다.   한편, 원심은 이 사건에서의 특별한 사정에 대한 구체적 타당성 때문에 위와 같은 법적 안정성의 요청이 후퇴되어야 한다고 판단한 것으로도 보인다. 하지만, 특별한 사정이 있는 예외적 사안을 구체적 타당성 있게 해결한다는 명분으로 위와 같은 법률 해석의 본질과 원칙을 뛰어넘을 수는 없다. 무엇이 구체적 타당성 있는 해결인가 하는 문제는 차치하고서라도, 법률 해석의 본질과 원칙에서 벗어나 당해 사건에서의 구체적 타당성 확보라는 명분으로 1회적이고 예외적인 해석이 허용된다면, 법원이 언제 그와 같은 해석의 잣대를 들이댈지 알 수 없는 국민은 법관이 법률에 의한 재판이 아닌 자의적인 재판을 한다는 의심을 떨치지 못할 것이며, 이는 법원의 재판에 대한 국민의 신뢰를 크게 해칠 뿐만 아니라 모든 분쟁을 법원에 가져가 보지 않고서는 해결할 수 없게 함으로써 법적 안정성을 심히 훼손하게 될 것이기 때문이다. 임대주택법 제15조 제1항 이 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 임대주택이 피고 2 와 같은 실수요자에게 우선공급되도록 하려는 공익적 목적을 가진다고 하더라도 위와 같은 법리는 마찬가지로 적용되어야 한다.   결론적으로, 임대주택법 제15조 제1항에서 규정하는 ‘임차인’이란 어디까지나 위 법률이 정한 요건과 절차에 따라 임대주택에 관하여 임대사업자와 임대차계약을 체결한 당사자 본인으로서의 임차인을 의미한다고 할 수밖에 없고, 이와 달리 당사자 일방의 계약목적, 경제적 부담이나 실제 거주사실 등을 고려한 ‘실질적 의미의 임차인’까지 포함한다고 변경, 확장 해석하는 것은 앞서 본 법률 해석의 원칙과 기준에 어긋나는 것으로서 받아들일 수 없다.   4. 나아가 원심에는, 피고 1 이 피고 2 를 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하는 과정에서 단지 수고와 번잡함을 피할 생각으로 자신 명의로 임대차 계약을 체결한 것이므로, 피고 2 가 이 사건 임대차계약의 당사자 본인으로서의 임차인에 해당된다는 판단이 포함되었다고 볼 여지도 있다.   일반적으로 계약의 당사자가 누구인지는 그 계약에 관여한 당사자의 의사 해석의 문제에 해당한다. 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 그 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다.   원심판결의 이유와 기록을 종합하여 보면, ① 원고와 임대차계약을 체결하는 행위를 한 자는 피고 1 이고 그 임대차계약서상 임차인 명의도 피고 1 로 되어 있으며, 그것이 특별히 타인을 위한 ‘대리행위’라든지 ‘제3자를 위한 계약’으로서 체결되는 것이라는 등의 사정은 전혀 나타나 있지 않은 점, ② 이 사건 임대차계약은 임대주택법이 규율하는 바대로 일정한 자격요건과 필요한 구비서류들을 갖추어 체결되었을 터인데 그러한 것들도 모두 피고 1 을 기준으로 구비되었을 것으로 추정되는 점, ③ 피고 2 가 자신의 주거를 마련하기 위하여 피고 1 에게 임대차계약 체결을 부탁하였음에도 피고 1 이 계약 과정에서 단지 ‘실수로’ 업무를 잘못 처리한 것에 불과한 것인지에 관하여는, 이에 부합하는 증거로 원심이 채용한 을 제3호증이 있기는 하나 이는 피고 1 본인의 인증자술서에 불과하여 그대로 믿기는 어렵고, 오히려 피고 1 이 원심 변론기일에 출석하여 “ 피고 2 의 보증채무를 피하기 위하여 피고 1 이 피고 2 의 돈을 보관하고 있다가 … 피고 1 명의로 계약을 체결하게 되었다”고 진술한 것에 의하면 피고들은 대외적인 법률행위는 피고 2 의 명의로는 하지 않을 의도였다고 추측되는 점, ④ 피고측이 주장하는 특수한 사정들이란 모두 그들 내부의 문제에 불과할 뿐이고, 계약 당시 원고측도 그러한 사정을 잘 알면서 계약의 명의와 관계없이 계약당사자를 피고 2 로 한다거나 계약에 따른 법률효과를 아예 직접 피고 2 에게 귀속시키기로 한다는 의사의 합치가 있었다는 등의 특별한 사정에 관한 증거자료는 전혀 보이지 않는 점, ⑤ 이 사건 임대차계약을 위한 보증금이 피고 2 의 자금이었다는 주장에 부합하는 증거로는 앞서 본대로 피고 1 의 자술서인 을 제3호증이 있을 뿐 금융자료 등의 객관적인 자료는 제출되지 않은 점, ⑥ 피고 2 가 이 사건 임대주택에 주민등록을 하고 계속 거주하였다고는 하나, 피고 1 역시 이 사건 임대차계약상의 입주일 무렵인 1999. 6. 4. 이 사건 임대주택으로 주민등록 전입신고를 한 이래 중간에 합계 약 1년 6개월 정도를 제외하고는 이 사건 임대주택의 분양전환 무렵까지 계속 그곳에 주민등록을 하고 있었던 사실 등을 알 수 있다.   위와 같은 여러 사정들을 앞서 본 계약당사자의 확정 등에 관한 법리에 비추어 볼 때, 이 사건 임대차계약의 당사자 본인으로서의 임차인은 계약체결행위를 실제로 하였고 또한 계약서상으로도 임차인으로 표시되어 있는 피고 1 이라고 볼 수밖에 없다.  5. 그럼에도 불구하고, 원심은 그 판시와 같은 이유만을 내세워 임대주택법 제15조 제1항 소정의 임차인의 의미를 이 사건과 같은 특별하고도 예외적인 사정을 참작하는 실질적 의미의 임차인으로 해석하고 이 사건 임대주택에 있어서 피고 2 가 그러한 임차인에 해당한다고 보아 원고의 이 사건 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 앞에서 본 바와 같은 임대주택법상 임차인 개념의 해석에 관한 법리, 임대차계약 당사자의 확정 내지 계약의 해석에 관한 법리, 처분문서의 증명력 등 증거법칙 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 법령 위반의 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.   6. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 이홍훈(재판장) 김영란 김능환 차한성(주심)

  한편 대전고등법원 2006. 11. 1. 선고 2006나1846 판결21)을 파기환송한 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결에서는 「법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없고, 어떠한 법률의 규정에서 사용된 용어에 관하여 그 법률 및 규정의 입법 취지와 목적을 중시하여 문언의 통상적 의미와 다르게 해석하려 하더라도 당해 법률 내의 다른 규정들 및 다른 법률과의 체계적 관련성 내지 전체 법체계와의 조화를 무시할 수 없으므로, 거기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다」고 하여 문언적 해석과 다른 해석방법 사이의 우선순위에 대한 일정한 기준을 제시하고 있다.22)23) 

   따라서 구체적 사안에 적용되는 법률 규정을 해석함에 있어서는 ① 문언적 해석방법에 따라 법문언이 가지는 통상적이고도 가능한 의미의 범위 안에서 해석함을 우선으로 하되 ② 법률 규정의 체계적 연관성에 따라 문언의 논리적 의미를 분명히 밝히는 체계적·논리적 해석방법과 ③ 입법 당시의 정치, 사회, 문화, 경제 등의 상황을 총체적으로 고려한 입법자의 입법의도를 추론하여 해석하는 역사적 해석방법 및 ④ 법규범이 규율하고자 하는 객관적인 목적에 따라 법문언을 해석하는 목적론적 해석방법을 종합적으로 고려하여야 할 것이다.
이 글에서는 위 네가지 해석방법에 따라 주임법 제6조의3 제4항과 이에 의해 준용되는 제6조의2 규정의 해석에 대한 대상판결을 비판하고 나름의 해석기준을 제시하고자 한다.  

21) 주택임대차보호법상 임차인의 의미를 ‘실질적 임차인’까지 확대해석한 위 판결은 「법의 해석과 집행도 차가운 머리만이 아니라 따뜻한 가슴도 함께 갖고 하여야 한다」고 판시하여 이른바 아름다운 판결로 일컬어지고 있다. 22) 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결. 23) 오세혁, “법해석방법의 우선순위에 대한 시론적 고찰”, 중앙법학 제21집 제4호(통권 제74호), 중앙법학회 (2019.12), 426면.

 ② 문언적 해석 방법
법 문언은 통상적인 의미에 따라 이해되어야 한다. 문언적 해석은 법 문언을 해석의 출발점으로 삼아 그 의미를 탐구하고자 한다. 전통적 견해에 따르면 법의 문언은 해석의 출발점이자 한계이다. 문언적 해석은 법 문언의 통상적 의미에서 시작하여 법 문언의 가능한 의미에서 종료된다. 즉 법 문언의 가능한 의미는 법해석의 한계로서 기능하게 된다.24)  

24) 오세혁, “법 문언의 언어적 의미 - ‘일상적 의미’와 ‘가능한 의미’를 위한 변론”, 경희법학 제56권 제3호, 경희대학교 법학연구소 (2021.9), 44면.

  이러한 문언적 해석방법에 의하면 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 주임법 제6조의2 제2항의 본조에서 임차인이 언제든지 해지의 통지를 할 수 있는 것으로 규정한 이상 임대차기간 만료 전 2개월 이후 만료 시까지 사이의 기간에도 해지의 통지를 할 수 있고 그로부터 3개월의 기간이 도과한 때에 해지되는 것으로도 해석될 여지도 있다. 실제로 1심판결(서울중앙지방법원 2022. 9. 30. 선고 2021가합531088 판결)에서 문언해석에 따
라 같은 결론을 내렸고 대상판결(대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결)에서도 이와 같은 취지로 판시한 것이다.

   그러나 원심법원인 서울고등법원 2023. 6. 16. 선고 2022나2043727 판결에서는 주임법 제6조의 3 제4항 규정은 '갱신된 임대차계약'의 해지권한을 부여한 것이므로 갱신된 계약기간 개시 전후를 불문하고 임차인에게 언제든지 계약종료 권한을 부여한 것으로 볼 근거가 없고, 위 규정이 준용하고 있는 묵시적 갱신에서도 '임대차기간이 끝난 때에' 임대차가 갱신된 것으로 보고 있고(제6조 제1항), '계약이 갱신된 경우' 계약을 해지할 수 
있도록 정하고 있다(제6조의2 제1항)는 점에서 임차인의 해지 의사표시의 효력발생은 갱신된 시점을 기준으로 3개월이 지난 때라고 하여 상반된 취지의 해석을 하였다.  
  이처럼 문언적 해석방법만으로는 해석의 여지가 다분하여 상반된 결론에 이르게 되는 등 법 규정의 진정한 함의를 알 수 없는 때에는 다른 법해석 방법을 동원하여 그 의미를 탐구할 필요가 있다. 

 ③ 논리적‧체계적 해석 방법

   우선 임차인의 계약갱신요구에 따라 임대차기간이 갱신되는 경우에 대상판결에서와 같이 갱신기간이 도래하기 전이라도 언제든지 임차인의 해지 의사표시가 가능하고 그 의사표시가 있는 때로부터 3개월이 지난 때에 해지되는 것으로 해석하면 다음과 같은 문제가 발생한다. 
  즉, 임차인은 임대차기간이 끝나기 전 6개월부터 2개월 사이의 기간에 갱신요구를 할 수 있으므로 임차인이 임대차 만료 전 6개월이 되는 시점에 갱신요구를 하고서 얼마 되지 않아 해지의 의사표시를 하는 때에는 원래의 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지할 수 있게 되는 불합리한 결과를 초래한다.25) 

25) 예를 들어 2024년 8월 15일에 만료되는 임대차계약에서 임차인이 6개월 전인 2월 15일에 계약갱신요구를 하였다가 바로 그 다음날 해지의 의사표시를 한 경우 대상판결의 해석에 의하면 2월 16일로부터 3개월 후인 2024년 5월 16일에 임대차계약이 해지되는 결과가 되는 것이다

 

  이러한 결과를 방지하기 위하여는 임차인으로 하여금 일정 기간이 도과한 이후에 비로소 해지의 의사표시를 할 수 있는 것으로 해석하여야 하는데 어떤 시점을 기준으로 정할지가 불분명하고, 또 어떤 시점을 기준으로 정한다고 하더라도 계약갱신요구권의 성질상 허용될 수 없는 갱신요구의 ‘철회’를 인정하게 되거나 이와 유사한 결과를 가져오게 되는 점을 부인할 수 없다. 
  또한, 대상판결은 계약갱신요구권이 형성권이므로 임차인이 갱신요구의 의사를 표시한 때 임대차계약은 갱신되어 언제든지 해지할 수 있다는 것을 주된 논거로 제시하였으나, 이는 형성권의 효력발생시점과 형성권 행사에 따라 형성되는 법률관계의 문제를 혼동한 것으로 보인다. 즉, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우에는 임대인의 정당한 거절사유가 없는 한 임대차계약은 그 즉시 갱신되는 것은 분명하다.  

  그러나 계약갱신요구권은 기존의 임대차계약이 만료된 이후의 법률관계를 형성하는 것을 그 내용으로 한다는 점에서 그에 따라 형성되는 법률관계는 갱신되는 2년의 임대차기간 동안 언제든지 해지할 수 있는 임대차계약으로 갱신되는 것으로서, 갱신되기 전의 임대차기간 동안의 법률관계는 그대로 유지되는 것으로 보아야 할 것이고 갱신요구권 행사로 인하여 그전에는 존재하지 않았던 임차인의 해지권이 갑작스레 생기는 것으로 볼 수는 없다. 대상판결은 형성권의 경우 그 효력 발생 시점을 행사한 때를 기준으로 한다는 점을 근거로 하여 갱신되는 시점 이전의 법률관계도 변동한다는 취지로 판시하여 지나치게 형식적인 논리에 따른 판단이라는 비판을 피할 수 없을 것이다. 
   따라서 계약갱신요구의 경우에는 그 법적 성질 및 갱신요구권의 행사기간 등과의 논리적·체계적 해석에 비추어 볼 때 임차인의 해지는 갱신된 임대차기간이 개시된 때에 비로소 행사가 가능한 것으로 해석함이 타당하다고 본다. 

 ④ 역사적 해석 방법 
   2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 주임법은 그 개정이유에서도 밝히고 있듯이 주택시장의 불안정 속에 주택 임대료가 상승함에 따라 임차가구의 주거 불안과 주거비 부담이 가중되고, 임차인의 계약갱신요구권을 보장하여 현행 2년에서 4년으로 임대차 보장기간을 연장함으로써 임차인의 주거안정을 보장하기 위한 것으로 볼 것이다.  
  당시 주택시장은 주택의 매매시세 및 전세가액이 꾸준히 상승하여 임차인은 가능한 오랜 기간 차임 증액없이 한 주택에 거주하려는 의사가 강하였고, 반대로 임대인은 주택을 제3자에 매도하거나 더 높은 보증금 또는 차임을 받고서 새로운 임대차계약을 체결하려는 시도가 많았던 시기였다. 이러한 주택시장의 상황에서 입법자는 임차인의 안정적인 지위를 보장하기 위하여 2년의 갱신요구권을 행사할 수 있도록 하고 다만, 갱신요구권을 행사하였다가 향후 2년의 기간 동안 새로운 거주지로 이사를 가지 못하는 상황을 방지하고 이로 인해 갱신요구권을 행사하는 빈도수가 저조하게 되는 것을 우려하여 묵시적 갱신의 경우와 마찬가지로 3개월 이후에 해지할 수 있는 권한을 부여한 것으로 보인다.26) 

26) 노순범, 앞의 글, 164면.

  즉 주임법 개정 당시의 입법자는 가능한 오랜 기간 주택에 머물고자 하는 임차인과 이와 반대로 새로운 매매 또는 임대차계약을 체결하고자 하는 임대인을 상정하여 법 개정을 한 것으로 보아야 할 것이고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하고 그 갱신된 기간이 도래하기도 전에 해지의 의사표시를 하게 되는 상황을 고려하지 않은 것으로 보아야 할 것이다. 실제로 이와 같은 상황이 발생하게 된 것은 근래 들어 주택 경기의 전반적인 
하락으로 인하여 매매가액이 전세가보다 낮게 형성되는 역전세 등의 현상이 벌어짐에 따라 임차인이 갱신요구권을 행사한 뒤에도 되도록 빨리 해지하고자 함에 따라 발생한 것으로 보인다. 
   위와 같은 법 개정 당시의 상황을 고려할 때 주임법 제6조의3 제4항의 임차인의 해지 의사표시는 스스로의 계약갱신요구에 따라 임대차기간이 갱신된 이후에야 비로소 행사하는 것을 전제로 규정한 것으로 봄이 타당하다. 

 ⑤ 목적론적 해석 방법

  주임법은 주거용 건물의 임대차에 관한 민법 특례를 규정하여 국민 특히 임차인의 주거생활의 안정을 도모하고자 함에 주된 목적을 두고 있다. 그러나 우리나라 주택시장의 사정상 임대인과 임차인의 지위를 겸하는 경우가 상당수인 점을 고려할 때 주임법을 해석하는 과정에서 무조건 임차인 지위의 보호를 앞세워 임대인의 재산권 행사나 그 신뢰이익을 중대하게 제한하는 방향으로 운용되어서는 안될 것이다. 
   임대인은 임차인의 갱신요구에 따라 임대차계약이 갱신되면 향후 2년 동안은 새로운 임대차계약 체결 및 보증금 반환을 염두에 두지 않아도 되는 다소 안정적인 지위에 놓이게 된다. 물론 임차인의 해지의사에 따라 3개월 뒤에 임대차계약이 해지될 운명에 처할 수도 있으나 최소한 갱신된 임대차계약이 개시되기까지는 별다른 사정변경 없이 계약이 유지된다고 신뢰하는 것이 통상의 거래관행이라고 할 것이다. 

  특히, 해지의 효력발생에 필요한 3개월은 해지 통고를 받은 임대인이 기존 임차인에게 반환할 보증금 상당액을 마련하고 새로운 임차인을 구할 시간적 여유를 부여하기 위한 취지라는 점, 통상 임대인은 신규임차인과의 계약을 체결하고서야 기존 임차인에게 보증금을 반환할 수 있는 많은 경우가 사정을 고려해볼 때 위와 같은 임대인의 신뢰는 보호할 만한 가치가 있다고 할 것이다. 
  또한, 주임법 제6조의3 제4항은 묵시적으로 갱신된 경우와 달리 임차인이 적극적으로 계약갱신요구권을 행사한 결과로 임대차계약이 명시적으로 갱신된 것으로서 이러한 경우에도 임차인의 일방적인 사정변경에 따라 계약을 해지할 수 있도록 정한 것은 임대인에게 불측의 손해를 입힐 수 있다는 점에서 현저히 균형을 잃은 입법으로 볼 수 있으므로 위 조항은 가능한 명확한 기준에 따라 해석하여야 한다.   
   따라서 주임법 제6조의3 제4항에서의 해지가 자칫 임차인이 스스로 행사한 갱신요구를 철회하는 것과 동일하거나 유사한 효과를 가져오는 방향으로 해석되어서는 아니될 것으로서 입법자가 위 규정을 두어 임차인의 일방적인 사정변경에 따라 해지를 할 수 있도록 결단을 내린 이상 이를 존중하되, 이러한 해지의 의사표시는 적어도 갱신된 임대차기간이 개시된 이후에 행사할 수 있는 것으로 해석하는 것이 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 바탕으로 한 양자의 균형있는 해석이라고 볼 것이다. 

 Ⅴ. 결 론 

주택임대차보호법이 정책적 판단에 따라 개정이 되는 과정에서 체계적합성에 부합하지 않거나 해석의 여지가 다분한 규정이 다수 있는 것으로 보인다. 대상판결에서 문제가 된 주임법 제6조의2와 이를 준용하는 제6조의3 제4항의 경우뿐만 아니라 주택임대차의 기간을 정하고 있는 제4조 제1항의 경우도 그러하다.  
  즉, 본 규정에 따르면 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차의 기간을 2년으로 보되 임차인은 2년 미만으로 정한 기간의 유효함을 주장할 수 있는데, 가령 그 기간을 1년으로 정한 임대차에서 당사자 모두 아무런 의사표시 없이 1년의 기간이 도과된 경우에 이를 묵시적으로 갱신된 것으로 보아야 할지, 임차인이 언제든지 해지할 수 있는 것으로 보아야 할지, 아니면 2년의 기간을 선택한 것으로 보아 그 기간이 도과하는 때까지 해지할 수 없는 것으로 볼 것인지에 대한 해석이 분분하다. 이러한 문제는 실무에서도 종종 일어나는 것으로 위 규정의 해석을 둘러싼 분쟁에 있어 당사자들이 혼란을 겪는 것은 어찌 보면 당연한 것으로 보인다.  
  이를 보완하기 위한 방법으로 법해석을 하는 과정에서 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 및 민법의 임대차규정과의 비교 검토를 통하여 체계적이고 종합적인 해석이 필요하다. 그러나 구체적 사안의 해결을 위한 법원의 합목적적 해석에 따른 결론이 체계적합성에 반하는 경우도 있다. 이러한 문제를 해소하는 가장 근본적인 방법은 주임법의 해당 조문을 개정하는 것이라 본다.  
   주임법 제6조의3에 의하여 임차인의 계약갱신요구권이 인정된 지 4년의 기간이 지나 그동안 실제 사례에 적용되는 과정에서 나타난 문제점들을 개선하기에 적절한 시기라고 할 수 있다. 계약갱신요구권의 신설과 제도 운영과 관련하여 드러난 문제점은 결국 입법으로 해소되어야 하므로 향후 계약갱신요구권과 관련한 개선입법에 따른 제도의 안정적인 정착을 기대해 본다.