임대차기간 만료 후 차임증액청구권 행사가 임대인이 갱신에 대한 이의를 제기한 것인지가 문제

2024다315046   차임증액   (마)   파기환송(일부)
[임대차계약이 갱신되었는지 여부가 문제된 사건] 

◇민법 제639조 제1항 본문에 따라 임대차계약의 갱신에 임대인이 이의를 하는 방법과 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 볼 수 있는 경우 및 임대차기간 만료 후 민법 제628조의 차임증액청구권을 행사한 것만으로 임대인이 이의하였다고 볼 수 있는지 여부(소극)◇ 

제639조(묵시의 갱신)  ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.  ②전항의 경우에 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.

제628조(차임증감청구권)  임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)  ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일

  민법 제639조 제1항 본문은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용․수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 규정하고 있다. 이때 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 할 수 있고, 차임을 증액하지 않으면 임대차관계를 지속하지 않겠다는 것과 같이 조건부로도 할 수 있다. 다만 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 위 규정의 취지에 비추어 볼 때, 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 추단할 만한 사정이 있어야 한다. 한편 민법 제628조의 차임증액청구권은 임대차계약이 존속하고 있음을 전제로 행사하는 권리이므로, 임대인이 전 임대차기간 만료 후 차임증액청구권을 행사하였다는 사정만으로는 임대인이 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 의사에 기하여 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어렵다. 
☞  임대인인 원고가 임대차기간이 만료된 후 임차인인 피고에게 차임증액청구권을 행사하였음에도 임대차기간이 만료됨으로써 임대차가 종료되었다며 임대차목적물의 인도와 차임 상당 부당이득금의 지급을 구한 사안임 
☞  원심은, 임대인이 차임 증액을 요청함으로써 민법 제639조 제1항의 이의를 하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 수 없다고 판단하였음 
☞  대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고가 민법 제639조 제1항의 이의를 하였다고 보기 어려우므로 임대차계약이 묵시적으로 갱신되었다고 볼 여지가 크다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함