한 필지의 토지 상에 일반건물과 구분건물이 있는 경우의 대지권등기 방법

한 필지의 토지 상에 일반건물과 구분건물이 있는 경우의 대지권등기 방법
제정 2018. 7. 24. [부동산등기선례 제201807-4호, 시행 ]
 
1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」시행 전에 1필의 토지(294㎡, A 소유) 위에 일반건축물과 집합건축물(구분건물 6세대)을 신축하여 소유하고 있던 A가 구분건물 중 일부인 1층 1호 및 2호, 2층 1호 및 2호를 일반건물로 소유권보존등기를 마친 후 1층 1호(대지 지분 27.8㎡ 포함)는 B에게, 1층 2호(대지 지분 26.4㎡ 포함)는 C에게, 2층 2호(대지 지분 26.4㎡ 포함)는 D에게 소유권이전등기를 마친 상태에서, A가 미등기인 지하 1호와 3층 1호에 대하여 구분건물 소유권보존등기를 신청할 때에는 위 일반건물로 등기된 4세대에 대하여 구분건물로의 건물표시변경등기를 동시에 신청(3세대는 대위로)하여야 한다. 

2. 위의 경우 A가 보유하고 있는 대지 지분 중 일반건물을 위한 대지 지분을 제외한 나머지 대지 지분만을 자신이 소유하는 구분건물(3세대)의 대지권으로 하는 대지권등기를 신청할 때에는 일반건물을 위하여 남겨 놓은 대지 지분에 대하여 이를 분리처분 할 수 있다는 내용의 해당 집합건물 구분소유자들의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 설정한 규약을 첨부정보로서 제공하여야 하며(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조제2항, 제29조), A 자신만의 의사에 따라 작성된 공정증서를 첨부정보로서 제공할 수는 없다. 

(2018. 07. 24. 부동산등기과－1658 질의회답)

참조조문 : 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조, 제12조, 제20조, 제21조, 제29조, 부동산등기법 제46조, 구 부동산등기법(법률 제3726호) 제15조, 제57조, 제57조의2, 부칙 제2조

참조선례 : 등기선례 Ⅳ 제832호, Ⅴ 제805호, Ⅵ 제601호, Ⅵ 제608호, Ⅶ 제510호, 2013. 12. 27. 부동산등기과-2876 질의회답   

부동산등기법 일부개정 2020. 2. 4. [법률 제16912호, 시행 2020. 8. 5.] 법무부 제46조(구분건물의 표시에 관한 등기) ① 1동의 건물에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다.   ② 제1항의 경우에 구분건물의 소유자는 1동에 속하는 다른 구분건물의 소유자를 대위하여 그 건물의 표시에 관한 등기를 신청할 수 있다.  ③ 구분건물이 아닌 건물로 등기된 건물에 접속하여 구분건물을 신축한 경우에 그 신축건물의 소유권보존등기를 신청할 때에는 구분건물이 아닌 건물을 구분건물로 변경하는 건물의 표시변경등기를 동시에 신청하여야 한다. 이 경우 제2항을 준용한다.

구분건물의 증축과 대지권등기 제정 1994. 10. 6. [등기선례 제4-832호, 시행 ]   대지권등기가 된 구분건물의 일부 구분소유자가 새로 구분건물을 증축하여 그 전유부분을 소유하게 된 경우, 대지권이 등기된 구분건물의 소유자는 전유부분과 분리하여 그 대지권을 처분할 수 없는 것이 원칙이므로 비록 기존 및 증축의 양 전유부분의 소유자가 동일하다 하더라도 기존의 전유부분에 따른 대지권중 일부를 분리하여 이를 증축된 구분건물의 전유부분에 대한 대지권으로 등기하기 위하여는 그에 관한 1동 건물의 구분소유자 전원의 규약이 있어야 할 것이며, 구분건물을 증축한 구분소유자는 증축된 구분건물의 보존등기와 함께 위 규약을 첨부하여 구분소유자의 기존의 전유부분에 따른 대지권의 표시변경등기(일부 말소의 의미로서) 및 증축된 새로운 전유부분에 대한 대지권표시의 등기를 각 신청할 수 있다.  (1994. 10. 6. 등기 3402-1194 질의회답) 참조조문 : 집합건물의소유및관리에관한법률 제20조, 제21조, 제29조 참조선례 : 선례요지 Ⅱ 제648항, 제653항

건물대지인 1필의 토지 중 특정일부만을 대지권의 목적으로 할 수 있는지 여부 제정 1998. 8. 12. [등기선례 제5-805호, 시행 ]   건설회사가 1필의 토지의 일부 위에 집합건물을 신축한 후 건물에 대한 소유권보존등기와 동시에 대지권등기를 경료받고자 하는 경우, 건물대지인 토지에 대하여 분필등기를 경료함이 없이 위 1필의 토지 중 건물이 소재하고 있는 부분만을 대지권의 목적인 토지로 하여 대지권등기를 경료받을 수는 없다.  다만, 위 1필의 토지에 대한 소유권의 일부 지분을 전유부분과 분리하여 처분할 수 있도록 하는 취지의 공정증서를 첨부한 때에는, 당해 지분을 제외한 나머지 지분에 대하여만 대지권등기를 경료받을 수는 있다.  (1998. 8. 12. 등기 3402-758 질의회답) 참조조문 : 법제42조, 집합건물의소유및관리에관한법률제3조, 제20조, 제21조

대지의 공유지분 비율과 전유부분의 공유지분의 비율이 다른 경우 대지권표시등기 방법 등 제정 1999. 5. 21. [등기선례 제6-601호, 시행 ]   종전 토지의 소유면적이 환지의 최소면적에 미달됨으로 인하여, 도시재개발사업시행자인 서울특별시로부터 수필지를 1필지로 합동환지받아 갑, 을이 각 57.9/243.1, 병이 61.8/243.1, 정이 65.5/243.1을 각 공유하고 있는 대지 위에 전유부분의 면적이 서로 다른 1호(65.21㎡), 2호(65.88㎡), 3호(65.85㎡), 4호(65.88㎡)호 등 4세대의 구분건물을 신축하여 갑, 을, 병, 정이 각 1세대씩 단독소유로 한 소유권보존등기를 경료한 경우, 비록 전유면적의 비율과 대지에 대한 공유지분의 비율이 다르더라도 각 구분소유자가 그 토지에 대하여 가지는 지분만을 목적으로 한 대지권표시등기를 신청할 수 있으며, 이와 달리 구분소유자(토지공유자)들이 규약을 작성하여 이 비율을 조정할 수는 없으며, 만약 이 비율을 조정할 필요가 있다면, 토지에 대한 공유지분을 이 비율에 맞게 이전한 후 대지권표시등기를 신청하여야 할 것이다.  그리고 위와 같은 경우, 재개발사업시행자인 서울특별시가 대지권표시등기를 촉탁할 수 없다. (1999. 5. 21. 등기 3402-538 질의회답) 참조조문 : 도시재개발법 제2조 제6호, 제40조 제1항, 제2항, 도시재개발등기처리규칙 제5조 제1항, 제10조 제1항, 제3항 참조예규 : 제609호

전유부분의 소유자가 그 대지권의 일부를 다른 구분소유자에게 양도하기 위한 절차 제정 1999. 11. 30. [등기선례 제6-608호, 시행 ]   수인이 공유하고 있는 1필의 토지 위에 건축된 집합건물에 대하여 부동산등기법 부칙(84. 4. 10. 법률 제3726호) 제2조 제2항 및 구 부동산등기법부칙제2조에따른대법원규칙(대법원규칙 제904호; 제1213호로 폐지)의 규정에 의하여 등기관이 직권으로 대지권등기를 경료함에 있어, 대지에 대한 갑의 소유지분 전부가 갑이 소유하고 있던 2개의 전유부분 중 1개의 전유부분에 대한 대지권만으로 등기된 상태에서, 갑이 그 소유의 대지지분 중 일부를 대지지분을 취득하지 못한 다른 구분건물소유자들에게 양도하고자 한다면, 분리처분을 가능하게 하는 규약을 설정하고 이를 첨부하여 갑의 전유부분에 대한 건물표시변경등기(대지권 일부말소 의미의 변경등기)를 한 후 대지권이 아닌 것으로 된 갑 소유의 대지지분 중 일부에 대하여 다른 구분소유자 명의로의 이전등기를 순차 경료하여야 할 것이다.  (1999. 11. 30. 등기 3402-1089 질의회답)

전유부분과 대지사용권의 분리처분 규약의 효력 등 제정 2004. 3. 9. [등기선례 제7-510호, 시행 ]   1. 집합건물의소유및관리에관한법률 제29조의 규정에 의하여 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 전유부분과 대지사용권의 분리처분가능규약을 설정한 경우, 그 규약의 효력은 결의에의 참여 여부나 동의 여부와 관계없이 구분소유자 전원에 대하여 미친다.  2. 대지권을 등기한 집합건물 1동 중 일부 전유부분이 멸실되어 그 전유부분에 관하여 대지권인 권리가 대지권이 아닌 것으로 변경된 경우에는, 더 이상 분리처분금지의 원칙이 적용되지 않는다.  (2004. 3. 9. 부등 3402-108 질의회답) 참조조문 : 집합건물의소유및관리에관한법률 제20호