상가 권리금 법제 개선을 위한 법정책적 연구-2025 정태성

상가 권리금 법제 개선을 위한 법정책적 연구-2025 정태성 

 

목  차

 제1장 서론 
 제1절 연구의 배경 및 목적· 
    1. 연구의 배경 
    2. 연구의 목적 
 제2절 연구의 범위 및 구성 
    1. 연구의 범위 
    2. 연구의 구성 
제2장 상가건물 권리금의 이론적 고찰 
 제1절 권리금 개관 
    1. 권리금의 의의 
    2. 권리금의 종류 
    3. 권리금계약의 법적 성격 
 제2절 권리금 법제화 과정 
    1. 법제화 계기 
    2. 입법 쟁점 
 제3절 상가건물임대차보호법상 권리금 
    1. 권리금 회수기간 보호 
    2. 권리금과 계약갱신요구권   
    3. 권리금 회수기회 보호 
 제4절 해외 사례 
    1. 영국 
    2. 프랑스 
    3. 일본 
제3장 상가건물임대차보호법상 문제점 
 제1절 서언 
 제2절 권리금 회수기회 보호기간 
    1. 기간의 단기 
    2. 회수기회 제한 
 제3절 계약갱신요구권 행사기간 
    1. 계약갱신요구권 
    2. 계약갱신요구권 행사기간 제한 
 제4절 방해행위 금지 면책 사유의 범위 
    1. 방해행위 금지의무 
    2. 면책 범위 광범위 
 제5절 정당한 사유 명확성 여부 
    1. 자력 부족 판단의 모호성 
    2. 의무 위반 가능성 판단 기준 불비 
    3. 장기 미사용의 비현실성 
    4. 임차인의 협상력 약화 
 제6절 소결· 
제4장 법제 개선방안 
 제1절 서언 
 제2절 권리금 회수기회 보호기간 확대 
    1. 회수기회 보호 
    2. 회수기간 확대 
 제3절 계약갱신요구권 행사기간 확대 
    1. 계약갱신요구권 
    2. 계약갱신요구권 행사기간 확대 필요성 
 제4절 방해행위 금지의무 면책사유 보완 
    1. 방해행위 금지의무 부과 
    2. 면책 범위 축소 
 제5절 정당한 사유의 명확화 
    1. 자력 부족 판단 객관성 기준 설정 
    2. 의무 위반 우려에 대한 구체적 기준 설정  
    3. 장기 미사용 시 퇴거료 지급 명문화 
    4. 권리금 평가기준 마련 
 제6절 소결 
제5장 결론  

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상가 권리금 법제 개선을 위한 법정책적 연구  

국문요약  

   권리금이란 주로 도시의 상가 건물 또는 토지의 임대차에 부수한 그 부동산이 갖는 유·무형의 권리이용 또는 특수한 장소적 이익의 대가를 말한다. 권리금 수수계약은 임대차 목적물인 상가건물 또는 토지에서 영업을 하는 자(임차인, 양도인)에게 영업을 하려는 자(신규임차인, 양수인)가 이러한 유·무형의 재산적 가치의 대가 지급을 약정하는 계약을 의미한다. 이러한 권리금은 수십 년 전부터 이미 사적자치에 따라 상관습상 지하경제 형태로 존재하면서 당사자 간 합의에 따라 큰 분쟁 없이 수수되며 상가임대차계약의 부수적 관행으로 이어져 내려 왔다.  
  이처럼 상관행적으로 수수되던 리금이 2000년대 이후부터 임차인의 권리금 회수 문제가 소송 사건으로 빈번해지기 시작하였고 이는 법정책적 문제로 대두되었다. 권리금 회수 관련 가장 큰 비극은 2009년 1월 서울시 용산4구역 철거민들이 권리금 회수를 요구하며 농성 중 화재로 철거민 5명과 특공대원 1명이 숨지고 23명이 부상을 입은 참사 사건일 것이다. 이 사건으로 임차인의 생존권적 법익인 권리금 반환 보호 문제는 법정책적인 문제로써 임대인의 절대적 소유권과의 대립에서 사회적 약자인 임차인 보호 법리 필요성 논제로 중요하게 다루어지기 시작했다.  
  상가 권리금 규정은 법률 제13284호에 의해 2015년 5월 개정상가건물임대차보호법(이하 ‘2015년 개정법’이라 칭함)에 법제화되어 시행되었다. 2015년 개정법에 신설된 권리금 관련 규정으로는 권리금의 정의 등 규정인 제10조의3 조항과 권리금 회수기회 보호 규정인 제10조의4 조항 등이다. 이로써 2015년 개정법은 그동안 권리금을 둘러싼 임차인의 권리금 회수기회와 관련 법적 분쟁 또는 갈등을 해결할 수 있는 근거를 명문화하였다는 점에서 의의가 크다. 그러나 2015년 개정법 제10조 제2항 임차인의 계약갱신 요구 행사기간에 대해서는 2001년 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 칭함) 제정 당시 “최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(상가임대차법 제10조 제2항)”라는 규정을 그대로 두고 있었다.  
  상가권리금은 특성상 영업 2∼3년차 준비 단계 정도의 짧은 시기에 형성되는 것이 아니라 다년간, 적어도 5년 이상 꾸준한 영업활동에 의해 형성되고 확장된다. 권리금은 이처럼 다년간의 영업활동에 의해 단골고객층이 축척되며 커지는 속성을 가지고 있다. 상가임대차법이 보호해야 되는 건 궁극적으로 임차인이 영업활동을 통해 성실하게 일구어 놓은 영업권리금의 회수기회 보호이다. 2018년 ‘서촌 궁중족발 쇠망치 사건’의 핵심도 임차인의 계약갱신요구 행사기간 5년 종료와 동시에 임대인이 계약갱신 거절 통보 및 임대차계약 종료 통보였다. 임대인은 동시에 상가임대차법상 계약갱신요구 행사기간 규정을 이용하여 임차인을 쫓아내기 위한 명도소송을 진행하였다.  
  결과적으로 임차인은 강제집행을 당하게 되고 생업 장소인 상가건물에서 권리금 회수기회 조차 보호받지 못하고 쫓겨나가야 되는 절망적인 상황에서 임대인에게 쇠망치를 휘두른 사건이다. 이는 임대인의 의도적 계약갱신 거절 및 권리금 회수기회 방해의 대표적 사건이다. 이러한 사건을 계기로 2018년 상가임대차법 개정(이하 ‘2018년 개정법’이라 칭함)이 이루어지는데 주요 개정 내용으로는 제10조의4 제1항 임대인의 방해행위 금지의무 기간을 6개월로 확장하고, 제10조 제2항 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 10년으로 확대한 것이다. 그러나 상가임차인 보호를 목적으로 법제화된 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정으로 인해 상가임대차 현장에서는 여전히 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁이 끊이지 않고 있다. 이는 상가임대차법상 권리금 관련 규정으로는 실질적으로 임차인을 보호하지 못하고 있기 때문이다.   
  따라서 본 연구는 상가임차인의 실질적인 권리금 회수기회 보호를 보장하기 위한 법정책적 개선 방안을 제시하고자 하였다. 이를 위해 제2장에서는 상가건물 권리금의 이론적 고찰을 통해 권리금 개관, 권리금 법제화의 과정, 상가임대차법상 권리금 관련 규정과, 비교법적으로 영국, 프랑스, 일본의 해외 입법례를 톺아보고 제3장에서는 상가임대차법상 권리금 회수기회 기간의 단기, 임대인의 방해행위 금지의무 면책사유의 범위, 임대인에게 부여하고 있는 방해행위 금지의무 면책사유인 정당한 사유 불명확성에 대한 문제점을 고찰하였다. 제4장에서는 제3장에서 짚어 본 문제점들에 대한 법정책적 개선 방안을 제시하였다. 결론적으로 제10조의4 제1항 권리금 회수기회 보호 기간을 “임대차계약 기간 중 임대인과 협의하여 언제든지”로 개선되어야 할 필요성이 있다고 생각한다. 또한 제10조 제2항 계약갱신요구권 행사기간 10년 제한 규정은 최소한 15년 보장으로 확대 개정할 필요성이 있다. 또한 계약갱신요구 행사기간 종료 시에도 임대인에게 특별한 사정이 없는 경우, 임대인과 협의하여 권리금 회수기회 보호라는 입법 취지에 맞게 권리금 회수기간이 충분히 보장될 수 있어야 할 것이며, 이를 위해서는 임차인의 임차권이 존속될 수 있도록 입법적 개선이 있어야 할 것이다. 이로써 권리금 법제화의 입법 취지와 목적에 맞는 법정책적 개선 노력을 통해 임차인에게 실질적인 권리금 회수기회가 보장 될 수 있기를 기대한다.  

 

제1장 서론  

제1절 연구의 배경 및 목적
1. 연구의 배경
   권리금1)이란 상가건물임대차 시장에서 상가건물 임대차계약의 부수적 계약 형태로 신규임차인이 임차인에게 또는 신규임차인이 임대인에게 지급하기로 하는 금전 등의 대가이다. 권리금 수수는 수십 년 전부터 이미 지하경제 형태로 존재하면서 시장관행으로 이어져 내려왔다. 이렇게 존속되어 오고 있던 임차인의 권리금 회수 문제가 2000년도부터 본격적 사회문제로 대두되는데 이는 2000년 이전에는 권리금과 관련한 법원의 판례가 극히 소수에 불과했으나, 2000년 이후부터 법원 판례가 집중되어 있다는 점에서 확인된다. 수도권의 경우, 우리나라 인구의 절반정도가 거주하는 등 주택뿐만 아니라 상가 건물에 대한 수요가 꾸준한데도 그동안 수도권 개발 규제 등 공급 억제 정책으로 인한 수급 불균형 심화, 이에 기인한 우량 상권 선점을 목적으로 임차인과 신규임차인 사이에서 권리금 수수가 이루어져 왔다.  

1) 상가임대차법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다[본조신설 2015.05.13.]

   상가임차인의 경우는 영업을 영위하기 위한 임대차계약 단계에서 주택임차인보다 더 복잡한 여러 법적 요소에 직면한다. 이는 단순한 거주 목적이 아닌 생업으로써 사업 운영이 핵심 요소이기 때문에, 보증금, 권리금, 내부 인테리어와 시설·설비 설치비용, 영업을 위한 마케팅 등 사업 운영을 위한 준비단계에서 많은 초기 자금이 들어간다. 이처럼 막대한 자금을 투하하고 영업을 시작하는 임차인은 영업 활성화와 매출 극대화를 위한 점포 마케팅, 단골고객유치를 위해 모든 노력과 시간을 투입하며 생존을 위한 생업에 매진하게 된다. 생업 목적으로 은행 등으로부터 대출금까지 투입해서 시작한 임차인의 영업권은 영업을 영위하면서도 임대차계약 기간, 임대료 인상 조건, 권리금 문제, 계약갱신 요구 등 까다롭고 복잡한 법적인 요소로 인해 사업의 안정성을 위협받고 있다. 특히 권리금과 관련한 분쟁과 갈등은 임대인에 비해 상대적으로 경제적 약자인 임차인들의 생존권 및 재산권과 직결되면서 심각한 법적 문제에 직면하게 된다.  
   특히 2013년∼2015년 사이에는 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 문제가 지속적으로 발생하면서 커지고 있었다. 임대인의 권리금 방해행위는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 5년 종료로 인한 임대차계약 종료시점에 집중적으로 발생되면서 임차인이 감당해야하는 피해는 생존권을 위협하고 있었다. 이로 인해 임차인의 젠트리피케이션 문제가 심각해지자 법정책적으로 임차인의 권리금 회수기회 보호 필요성에 대한 목소리가 나오면서 임차인의 권리금 회수기회 보호 문제를 사적자치에만 맡겨 놓아서는 안된다는 비판이 제기되었다. 이를 계기로 권리금에 관한 규정은 법률 제13284호에 의해 2015년 개정법에 최초로 법제화 되었다.  
   권리금 회수기회 보호 규정의 입법에도 불구하고 임차인의 권리금 회수기회에 대한 갈등 및 분쟁은 점점 심해지고 있었는데 주요원인으로 제10조 제2항 계약갱신요구권은 2002년 상가임대차법 제정 당시부터 최대5년 행사기간이라는 제한 규정 그대로 13년째 유지되고 있었기 때문이다. 임차인은 막대한 자본을 투자하고 영업을 시작하지만 처음부터 단골이 생기는 건 아니다. 상인들의 말에 의하면 통상 영업을 시작하고 5년쯤 되서부터 영업이 활성화 되고 단골고객층이 생기기 시작한다고 한다. 그런데 당시 상가임대차법상 계약갱신요구권 행사 기간은 최대 5년 제한 그대로였다. 
  권리금 회수기회 보호에 대한 법제화는 되었지만 계약갱신요구권 최대 5년 규정을 근거로 임대차계약 종료 통보라는 임대인의 권리금 회수기회 방해행위는 2018년 초 종로구 서촌 궁중족발 쇠망치 사건2)의 사례와 비슷한 행태로 임대인의 권리금 착취 행위가 신종 직업군으로 떠오를 정도로 법정책적 문제로 떠올랐다. 이 사건을 계기로 2018년 개정법은 임대차 계약갱신요구권 행사기간의 확대와 권리금 회수기회 보호 기간의 확장을 내용으로 일부 개정하여 현재에 이르고 있다.  

2) 더(The)친절한 기자들, “궁중족발 사장은 왜 5년 동안 권리금을 회수하지 못했나”, 2018.06.14. https://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/849071.html [최근 방문일 2024.11.08.]

   그러나 상가임차인의 권리금 회수기회 보호와 관련된 규정의 법제화에도 불구하고 현실의 임차인들은 아직도 신규임차인에게 사업을 양도하려는 과정에서 임대인의 방해행위로 인해 실질적 권리금 회수기회를 보호 받지 못하는 등 권리금에 관한 분쟁은 지속적으로 발생되고 있다. 따라서 이 연구는 상가임대차법상 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위한 권리금 관련 규정의 법정책적 개선 방안을 배경으로한다. 

 2. 연구의 목적
   우리나라는 자영업에 종사하는 영세 상인들이 OECD 국가 평균보다도 많다. 따라서 상인들 간에는 상관행으로 수수되는 권리금을 인정하고 있으나 이 과정에서 분쟁이 끊이지 않고 있어 이를 적절히 규율하기 위한 법제 필요성 요구에 따라 2015년 개정법에 권리금의 정의, 권리금 회수기회 보호 등 규정을 신설3)하여 임차인이 안정적으로 권리금을 회수할 수 있도록 하였고, 임대인에게는 방해행위 금지의무를 부과하여 임대인의 방해행위에 대해서는 손해배상 의무를 부과하고 있다.  

3) 김경세(2021), “상가권리금 회수기회 보호를 위한 상가건물임대차보호법 개선방안”, 법학논총 제49집, 숭실대학교 법학연구소, 1면.

   하지만 권리금과 관련한 분쟁들은 아직도 계속적으로 나타나고 있는데 상가임대차법상 임차인의 지위를 약화시켜 불안하게 하는 독소조항과 입법적 불비점4)으로 모호하고 불명확한 법 규정 때문이다. 특히 임대인의 계약갱신 거절 사유 규정과 임대인의 정당한 사유 부과 규정은 임차인의 권리금회수 기회 보호와는 내용적으로 아무런 연관성도 없고 임차인의 권리금 회수기회 보호라는 입법 취지 적용과는 상관이 없는 규정이다. 이러한 입법적 불비가 임차인이 권리금 회수기회 입지를 제한하며 임차인의 지위를 더욱 약화 시키는 이유가 되고 있다.5)  

4) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 1면 5) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 2면.

  주택임대차의 경우 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인에게 물권에 준하는 효력을 부여하므로 오히려 임대인이나 경매에서 매수인의 법익이 침해되고 있다는 비판이 대두될 만큼 임차인보호의 실익이 줄었지만, 상가임대차의 경우 임차인은 임대인과의 관계에서 상대적 약자인 불평등한 지위에서  제대로 보호받지 못하는 문제가 지속되었고 ‘용산4구역 철거현장 화재 참사’, ‘이태원 경리단길 젠트리피케이션’, ‘홍대 상권 젠트리피케이션’, ‘신사동 가로수길 젠트리피케이션’ 같은 비극적 사건이 발생되기도 하였다. 
  이로써 상가임차인의 영업권을 보호하기 위해 2015년 개정법에 상가임차인의 권리금 회수기회 보호 관련 내용이 법제화 되었다. 권리금의 정의는 제10조의3 조항에, 권리금 회수기회 보호는 제10조의4 조항에 편입되어 권리금 관련 규정이 신설6)되었다. 동법 일부개정 이유는 현행법은 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신 거절에 의해 침해되는 것이 그대로 방치되고 있고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 지속적으로 발생되고 있는 문제점.7) 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적 근거를 마련하
려는 것으로, 또한 상가임대차에 대한 정보 및 확정일자 부여 등을 이해관계자에게 제공받을 수 있도록 하고, 상가임대차계약과 권리금계약에 대해서는 표준권리금계약서 사용을 권장하도록 하는 등 경제적으로 취약한 위치에 있는 상가임차인 보호를 더욱 강화하려는 것이었다.  

6) 조장우(2016), “권리금 보호규정의 입법론적 개선방안에 관한 연구”, 법학연구 24권 2호, 경상대학교 법학연구소, 227면. 7) 소성규·이도국·이춘원·이홍렬·오승규(2017), “주택 및 상가임대차 관련 선진국의 주요 법적 규율과 그에 대한 사회, 문화적배경 등에 대한 연구”, 법무부 용역과제 보고서, 57면.

제10조의3(권리금의 정의 등)  ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.  ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.  [본조신설 2015. 5. 13.]    제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)    ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위   ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우  4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우  ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  [본조신설 2015. 5. 13.]

   그러나 2015년 개정법에서는 상가임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 2001년 상가임대차법 제정 당시 그대로 ‘5년을 초과하지 아니하는 범위에서만’으로 제한되고 있었다. 최초의 임대차기간을 포함하여 5년간 제한 규정으로는 임차인이 안정적으로 영업을 계속할 수 있기에는 매우 짧은 기간이라는 주장이 지속적으로 제기되었다. 이에 법률 제15791호, 2018. 10. 16. 일부개정을 통해 2018년 상가임대차법 일부 개정이 이루어졌다. 2018년 개정법에서는 2015년 개정법상 계약갱신요구권 5년의 행사기간으로는 임차인이 사업초기 투입한 시설비 등 권리금을 회수하는데 너무 짧다는 그동안의 비판 제기로 계약갱신요구권 행사기간을 10년으로 확대하였다. 임대인에게 부과된 임차인의 권리금 회수기회 방해행위 금지의무 기간도 2015년 개정법에서는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지였던 것을 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터로 확대 조정하였다(제10조의4 제1항).  
   그럼에도 불구하고 상가임차인의 권리금 회수기회 보호 등과 관련된 규정 적용상 나타나는 아래와 같은 문제점 및 입법적 불비 등은 상가임차인의 실질적 권리금 회수기회 보호에는 미흡한 실정이다.  
   첫째, 제10조의4 제1항 규정의 권리금 회수기회 보호 기간이 너무 짧다. 상가임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 권리금 회수기회를 보호하고는 있으나 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터로 회수기간을 짧게 규정해 놓고 있다. 이렇게 짧게 정해진 기간 동안에 임대인에게 제10조의4 제1항 각 호의 행위에 대해서 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 방해행위 금지의무를 두고 있지만 상가임대차시장의 생태 상 미리 신규임차인을 주선해 놓고 기다려 줄 것을 약속해 놓지 않는 이상 이렇게 짧은 기간으로는 임차인이 실질적으로 신규임차인을 주선해서 권리금을 회수할 수 없는 기간이다.  
   둘째, 임차인이 임대인을 대상으로 계약갱신요구권 행사 기간을 10년으로 제약하고 있다. 임차인은 임차권(임차물)을 기반으로 보증금, 권리금, 내부 인테리어와 시설·설비 설치비용, 영업을 위한 마케팅 등 사업 운영을 위해 생업으로써 모든 것을 걸고 영업활성화를 꾀한다. 매월 월차임을 지불하며 상가건물을 임대인보다 더 진심을 다해 생업 장소인 상가건물을 관리하며 정성으로 단골고객층을 확보해 나간다. 영업장소인 상가건물은 생업형 임차인에게는 생존권과 연결되기 때문이다. 그런데 임대인이 계약갱신요구권 10년 소멸을 주장하며 계약갱신 거절 또는 계약해지를 통보하면 임차인은 새로운 장소에서 또다시 새롭게 시설을 해야 하는 등 경제적 손실을 떠안게 되는데 임대인은 임차인이 영업활동을 통해 꾸준히 형성한 상권과 단골고객층을 아무런 대가도 치르지 않고 폭리를 취하게 된다. 
   셋째, 제10조의4 제1항은 임차인의 권리금 회수기회를 보호 규정으로 임대인에게는 방해행위 금지의무를 부과하고 있다. 그러나 단서에서 임대인에게 방해행위 금지 면책 권리를 부여하는 사유를 제10조 제1항으로 연결시켜 확장하고 있다. 이러한 이중적 모습은 임차인의 권리금 회수기회 보호 조항인지 임대인에게 임차인이 권리금을 회수할 수 없도록 방해를 권장하는 조항인지 모호하게 만들고 있다.  
   넷째, 제10조의4 제1항 단서에서 임대인의 방해행위 금지의무 면책 권리를 제10조 제1항으로 확장해 놓았으면서도 같은 조 제2항에 추상적이고 모호하면서 불명확한 ‘보증금 또는 차임을 지불할 자력이 없는(상가임대차법 제10조의4 제2항 제1호), 또는 의무를 위반할 우려’등 미래에 대한 예비적 불확실한 경우를 임대인의 정당한 사유로 인정하여 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 되는 규정을 두고 있다. 이는 임차인의 권리금 회수기회 보호라는 입법 취지를 벗어난 임대인의 권리를 지나치게 두텁게 보호하고 있는 규정으로 임차인의 권리금 회수기회 보호의 입법 취지에 반하는 규정이다. 
   본 연구는 상가임대차법상 임차인의 권리금 회수기회 보호 관련 규정에서 나타나는 이러한 문제점에 대한 개선점을 찾아내어 권리금 법제화의 입법취지를 확인하고 임차인의 권리금 회수기회를 실질적으로 보호하기 위해서 상가임대차법의 일부개정의 필요성에 대한 방안을 모색하는데 그 목적이 있다. 

제2절 연구의 범위 및 구성  

1. 연구의 범위
  상가임대차법은 상가 임대차시장에서 임대인과의 관계에서 상대적으로 상당한 경제적 약자인 상가 임차인의 권리를 보다 구체적이고 강하게 보호하기 위해 민법에 대한 특별법으로 법률 제6718호에 의해 2001년에 제정되고 2002. 8. 26.부터 시행되고 있다. 
   2002년 상가임대차법 시행 당시에는 임차인의 생존권이자 재산권으로서의 권리금 회수기회 보호 등에 대한 명확한 규정이 없었다. 권리금은 2002년 상가임대차법 제정·시행되기 전부터 상가임대차 시장에서 임차인과 신규임차인 간 상관행으로 수수되며 이어져 내려오던 것으로 상가임차인들은 다른 지역으로 이전하기 위해 신규 임차인을 임대인에게 소개했으나 임대인이 신규임차인과의 계약을 이유 없이 거부하거나 임차인에게 급격한 차임 인상 또는 더 이상 계약을 연장하지 않을 것이며 임대인 자신이 직접 영업을 하겠다는 등 임차권을 신규임차인에게 승계하지 못하게 함으로써 임차인은 그동안 영업을 통해 축적한 상업적 권리인 영업적 가치를 정당하게 회수하지도, 보상도 받지 못한 채 쫓겨나는 문제가 빈번하게 발생했다.  
   2002년 당시 상가임대차법에는 권리금 회수기회 보호 등에 대한 규정이 없었고, 임대인이 이유 없이 신규임차인을 거부해도 규제할 수 있는 법규정이 없어, 임차인은 권리금을 회수할 기회, 또는 자신이 형성한 영업적 가치를 회수할 방법이 없었다. 이를 악용하는 임대인리 임차인의 권리금 회수기회 방해 수단으로, 직접 운영하거나, 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절하고 자신이 물색한 새로운 임차인과의 계약 체결, 또는 계약 만료 시 임차인이 감당할 수 없는 훨씬 높은 수준의 임대료를 제시하여 계약갱신을 거절하고 새로운 임차인과의 계약 등, 임차인의 권리금 회수기회를 약탈하였다. 임대인은 상가임대차 관계에서 자신에게 유리한 내용으로 계약을 체결하는 등 절대적 우위의 지위를 갖는다. 이러한 경제적 우위의 지위를 이용한 상당한 임대료 인상, 계약갱신 요구 거부, 신규임차인 거부 등 문제들이 지속되자, 권리금 관련 규정이 2015년 개정법에 최초로 법제화 되었다. 
  그러나, 2015년 개정법상 권리금 규정의 법제화 이후에도 권리금 회수기회 보호 기간 등에 대한 갈등·논란 및 지속적 문제 제기 및 법정책적 갈등이 확산되고 있어 이 문제를 해결하기 위해 2018년 상가임대차법이 개정되었다. 2018년 개정법의 일부 변경 이유는 2015년 개정법은 계약갱신요구권 행사기간이 ‘5년’을 초과할 수 없도록 규정 되어있어 임차인으로서는 영업을 안정적으로 계속하기 어려운 사정이 발생되고 있었다. 또한 임대인이 준수하여야 하는 권리금 지급 방해행위 금지의무 기간을 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차계약 종료 시까지로 규정하고 있었다. 권리금 회수기간으로 3개월 기간 안에 임차인은 신규임차인을 주선하여야 권리금을 회수할 수 있으며 임대인은 이 기간 동안만 임차인의 권리금 회수기간을 방해하지 않을 의무를 부담하지만 임차인으로서는 권리금 회수기회 기간이 짧아 실질적으로 신규임차인을 주선하는데 어려움이 많다는 지적이 꾸준하게 제기 되었다. 2015년 개정법은 일반적인 영업을 영위하고 있는 상가 임차인에 대하여는 권리금에 대한 회수기회를 보장했지만 대다수의 영세상인들이 영업활동을 하고 있는 전통시장은 포함되지 않아 논란이 되었다. 또한 임대인과의 갈등이 지속적으로 발생하고 있었으나 분쟁 해결을 위한 분쟁조정위원회 제도는 도입되지 않아 주택임대차법과의 비교에서 상대적으로 형평성이 맞지 않다는 지적8)이 포함 되었다. 

8) 서울특별시의회 사무처 입법담당관(2018), “입법정보 법령 및 조례 제·개정 사항”vol .82. https://docviewer.nanet.go.kr/reader/viewer 6면. ht tps://clik.nanet.go.k r/ potal/search/searchDLView.do?cn=&filepath=&title=&collection=law&query=&singleview  vu=NONB1201903259_2_WNET&detailviewgn=S 출처: 국회지방의회의정포털, [최근 방문일 2 024.12.12.]

   이로써 2018년 개정법 주요내용은 상가임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 10년까지로 확대하였으며, 임대인에게 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하게 방해행위 금지기간을 임대차 종료 6개월 전부터를 명시적으로 확대함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보다 강화하였다. 그리고 전통시장은 권리금 적용 제외대상에서 제외하는 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」제2조 제1호에 의해 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수기회를 보장(제10조의5 제1호)하였으며, 「법률구조법」에 따라 상가임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 상가임대차계약 당사자 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있게 하였다. 이로써 상인들이 생업에 안정적으로 종사할 수 있도록 하였다.(제20조부터 제22조까지 신설). 
    2018년 개정법은 권리금 관련 규정 일부 개정으로 현재까지 시행되고 있다. 본 논문은 현행 상가임대차법상 권리금 관련 규정을 범위로 하여 문제점을 검토하고 개선방안을 제언하고자 한다. 

 2. 연구의 구성
   본 논문의 구성은 상가건물에 대한 임차인의 권리금 회수기회 보호 강화 방안을 구현하기 위한 목적으로 상가 권리금 법제 개선을 위한 법 정책적 연구로 다음과 같이 모두 5장체계로 구성하였다. 
  제1장은 연구의 배경 및 목적으로 구성하였으며, 연구의 범위로 상가임대차법상 권리금 관련 규정으로 상가임차인의 권리금 회수기회 보호 필요성에 대한 배경과 목적을 제시하였다. 

  제2장은 상가건물 권리금의 이론적 고찰로 제1절 권리금 개관, 제2절 권리금 법제화 과정에 대한 법제화 계기, 입법 쟁점, 제3절 상가임대차보호법상 권리금 규정과 비교법적으로 해외 입법례를 고찰하여 시사점을 톺아보았다. 
   제3장에서는 상가건물임대차보호법상 문제점으로 권리금 관련 규정이 임차인의 권리금 회수기회 보호를 목적으로 법제화 되었음에도 불구하고 입법적 불비로 인해 시행상 여전히 임차인은 권리금 회수기회를 보호받지 못하고 있는 문제점들로 권리금 회수기회 기간 제한, 계약갱신요구권 기간 제한, 임대인의 방해행위 금지 면책 사유의 범위 및 임대인의 정당한 사유 불면확성에 관한 문제점을 고찰하였다. 
   제4장에서는 상가임대차법상 권리금 법제화의 입법 취지에 맞게 임차인의 권리금 회수기회 보호 좀 더 두텁게 보장하기 위해 제3장에서 드러난 권리금 관련 규정의 입법적 불비점에 대한 개선방안을 제시하는 것으로 구성하였다. 계약갱신요구권 행사기간 제한, 임대인의 방해행위 금지 면책사유, 임대인의 정당한 사유 등 독소조항 및 입법적 불비점에 대한 법정책적 개선방안을 제시하였다. 
   결론적으로 상가임대차법상 권리금 관련 규정은 경제적 약자인 임차인의 재산권적 법익인 영업권의 안정을 보장하기 위하여 권리금 보호라는 법정책적인 합의에 의해 법제화되었다. 권리금 회수기회 보호 입법 취지의 목적을 달성하기 위해서는 무엇보다도 임차권 안정이 우선되어야 할 것이다. 따라서 본 연구에서는 권리금 회수기회 관련 규정들의 모호하고 불명확 문제점과 입법적 불비점들에 대해서 현실적인 개선방안을 제시하고자 하였다. 임차인들의 영업 안정을 위해 가장 중요한 요소로써 임차권 존속 보장과 함께 권리금 회수기회 보호가 임차인을 위해 실질적으로 작동 될 수 있기를 기대한다. 

제2장 상가건물 권리금의 이론적 고찰  

제1절 권리금의 의의 및 법적 성격 

1. 권리금의 의의
   우리나라 국가통계포털(KOSIS) 자료에서 ‘산업대분류별·조직형태별·기업규모별 기업수’에 의하면 우리나라 소상공인9) 기업체 수는 2022년 기준(자료갱신일 2024. 10. 21.) 약 765.7만개 기업체로 추산된다. 전체 기업체 약805.3만개 업체 기준으로 우리사회에서 소상공인 기업체는 약90%를 차지하고 있음10)을 확인할 수 있다.  

9) KOSIS국가통계포털에 따르면 소상공인은 상시 근로자 10인 미만의 사업체를 말하며 전체 사업체의 약97%를 차지하고 있다. 소상공인은 주로 도·소매업, 음식점업, 서비스업 등 다양한 분야에서 활동하고 있다​(통계청). 이러한 소상공인들은 한국 경제에서 중요한 역할을 하고 있으며, 정부는 지속적으로 정책 자금 및 지원 프로그램을 통해 그들의 성장을 돕고 있다.  10) KOSIS국가통계포털, “산업대분류별·조직형태별·기업규모별 기업수/소상공인 사업체 수”https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=142&tblId=DT_BR_A002&vw_cd=MT_ZTIT LE&list_id=J2_001_004_001&seqNo=&lang_mode=ko&language=kor&obj_var_id=&itm_id=&con n_path=MT_ZTITLE [최근 방문일 2024.12.05.]

 

 

소상공인은 주로 소규모 점포에서 영업활동을 영위하고 있다. 영업의 주요업종은 도매업 및 소매업, 음식점업 및 숙박 등 서비스업 분야로 규모가 특히 작은 비임금근로자로서 자영업자11)들이다. 이들은 주로 생업적 업종에 종사하고 있다. 소상공인들의 중요성은 이들에 의해 소비자 편의 증진, 일자리 창출, 다양한 문화적 공간 확보 차원에서 지역경제 활성화라는 매우 중요한 역할을 해내고 있다는 점이다.  

11) KOSIS국가통계포털, “비임금근로자(자영업자)현황”, https://kosis.kr/search/search .do [최근 방문일 2024.12.05.]

 

  이는 상가건물임대차에서 임차인의 보호가 경제적·사회적 약자 보호 차원의 단순함을 넘어 우리 사회에 미치는 영향이 매우 크다는 것을 반증하고 있다.12)  

12) 상가임대차에서 임차인 보호는 단순히 약자를 지원하여야 한다는 구호성에 의미가 아닌, 필수적으로 경제적·사회적 안정과 공정성을 유지하는 역할을 한다. 상가임차인 보호는 지역 경제 활성화, 문화적 다양성 유지, 공정한 경쟁 환경 조성, 추가적인 고용 창출, 지역 소비 증대, 납세 증가 등 여러 방면에서 사회적·경제적으로 긍정적인 영향을 미친다. 그러나 반대로, 상가임차인이 경제적 안정이 아닌 불안에 노출되면 경제 전체에 부정적 불안이 커질 수 있다. 그러므로 상가임차인 보호 제도에 대한 실질적인 개선 방안 마련은 중요한 의미를 갖는다.

 

   2002년 법률 제6718호로 제정되어 시행된 상가임대차법에는 우리나라 상가임대차시장에서 오래전부터 상가건물임대차와 관련하여 상관행적으로 수수되던 권리금 규정은 없었다. 상가임대차법 제정 이후 임차인의 권리금 법제화는 2015년 개정법에 권리금의 정의 규정인 제10조의3, 권리금 회수기회 보호 등 규정인 제10조의4 조항이 최초로 법제화되었다.  
  일종의 재산권으로서의 권리금13)은 임차권 양도 시 임차권을 양도하려는 임차인과 임차권을 양수하려는 신규임차인 사이에 별도의 권리금계약이 성립함으로써 함께 수반되어 거래되고 있다. 권리금계약은 상가임대차계약 또는 임차권 양도계약 등에 수반되어 체결되는 비전형계약으로서 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.14) 권리금이 법제화되기 전 권리금의 개념은 과거 판례에 의하여 인정되고 있었으며15), 판례의 내용이 반영되어 법제화된 것이라고 볼 수 있다.16) 상가임대차법에서는 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(제10조의3 제1항).”라고 규정하고 있으며 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(동 조 제2항).”라고 규정하여 권리금 및 권리금 계약에 대해 정의하고 있다.  

13) 권리금에 대해 “권리금은 그 상가건물이 그만큼 가치가 있다는 것을 반증한다는 생각과 권리금 때문에 상가임대차 계약에 대한 결정이 힘들어지고 과도한 거래비용이 소요되며, 영업자금이 넉넉지 못한 신규임차인이 접근하기에는 진입장벽만을 높인다는 권리금에 대한 불편한 생각이 교차될 것이다”는 주장이 있다.(권영수·문영기(2007), “상가건물임차인의 권리금회수방안에 관한 실증적연구”, 법학연구 제28권 제28호, 한국법학회, 135면.) 14) 대법원 2013.05.09. 선고 2012다115120 판결; 대법원 2017.07.11. 선고 2016다261175 판결.  15) 배병일(2012), “영업용 건물의 권리금에 관한 관습법의 변경과 권리금의 법적성질 및 반환”, 외법논집 제36권 제1호, 한국외국어대학교 법학연구소, 178면.   16) 대법원 판결에 따르면 “권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우, 그 유형· 무형의 총체적 재산 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 지급받은 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 다만, 임차인은 당초의 임대차계약에서 반대되는 약정이 없는 한 자신도 그 재산적 가치를 임차권의 양도 또는 전대차를 통해 다른 사람에게 양도하여 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이다. (대법원 2001.04.10. 선고 2000다 59050 판결)

대법원 2001. 4. 10.선고 2000다59050 판결 【권리금반환】, [공2001.6.1.(131),1109] 【판시사항】 영업용 건물의 임대차에 있어 권리금의 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부 (한정 소극)   【판결요지】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다.   【참조조문】 민법 제105조 , 제618조  【참조판례】 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 (공2000하, 2176)  【전문】 【원고,상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 국제 담당변호사 홍광식)  【피고,피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 조종만)  【대상판결】 【원심판결】 부산고법  2000. 9. 28. 선고 2000나2870 판결  【주문】 원심판결 중 임차보증금반환청구 부분을 파기하고, 위 부분 사건을 부산고등법원으로 환송한다.  원고의 나머지 상고를 기각한다.   【이유】 1. 임차목적물의 반환 여부에 관한 상고이유에 대하여.  (1) 피고의 남편 소외 1 의 지시에 따라 임차목적물인 이 사건 건물의 열쇠를 맞은 편의 노래방(상호 ' ○○○○ ')에 보관시킴으로써 1999. 4. 20. 피고에게 이 사건 건물을 반환(인도)하였다는 원고의 주장에 대하여, 제1심은 원고가 1999. 4. 20.경 이 사건 건물을 처음 임차 당시의 상태로 회복하여 자물쇠를 잠그고 그 열쇠를 위 노래방에 맡겨 둔 사실을 인정하면서 다만, 위 소외 1 이 원고에게 위 열쇠를 위 노래방에 맡겨 놓으라고 지시하였는지에 관하여는 증인 소외 2 의 일부 증언 및 원고본인신문결과의 일부는 믿기 어렵고 달리 증거가 없다는 이유로 원고의 주장을 배척하였고, 원심은 제1심판결을 인용하면서 원심 증인 소외 3 의 증언을 추가로 배척하였다.   (2) 그러나 제1심이 채택한 갑 제3호증(내용증명), 을 제1호증(내용증명)의 각 기재에 의하면, 원고가 1999. 4. 8. 피고에 대하여 같은 해 3월 20일 임대차가 종료되었으므로 같은 해 4월 20일까지 권리금과 전세보증금을 반환하여 줄 것을 요구하는 내용증명을 보낸 사실, 이에 피고가 같은 달 13일 권리금을 반환할 수 없음을 분명히 하고, 원고에게 빠른 기간 내에 이 사건 건물을 반환할 것을 요구하면서 아울러 "귀하의 요청에 의해 두 번에 걸쳐 월세 중 육십만 원이나 내려드린 바 있으며, 이제는 계약기간이 만료되어 귀하가 먼저 나가겠다고 했으니 새 인수자를 물색하여 인수시키는 것이 순리대로 정리되는바 귀하의 현명한 판단을 바라며..."라는 답변이 기재된 내용증명을 보낸 사실을 인정할 수 있고, 원고가 위 1999. 4. 20.에 변호사를 소송대리인으로 선임하여 이 사건 임대차가 종료되고 같은 날 이 사건 건물을 반환하였다고 주장하면서 새로운 임차인이 나서지 아니하고 있으므로 피고에 대하여 우선적으로 권리금 1억 원의 지급을 구하는 조정신청을 하였음은 기록상 명백하고, 여기에다가 제1심의 인정과 같이 원고가 1999. 4. 20.경 이 사건 건물을 원래의 상태로 회복하여 자물쇠를 잠그고 인근의 부동산중개업자들에게 임대를 의뢰하고, 임대를 희망하는 자가 이 사건 건물의 내부를 둘러볼 수 있도록 위 열쇠를 위 노래방에 맡겨 둔 사실에 비추어 보면, 원고로서는 위 1999. 4. 20. 무렵 피고의 1999. 4. 13.자 내용증명이 요구하는 바에 따라 이 사건 건물을 반환하기 위하여 피고와 연락을 취하였을 것으로 봄이 상당하고, 따라서 "1999. 4. 20. 무렵 원고가 임차목적물을 시정한 후 소외 1 에게 위 열쇠를 어떻게 하느냐고 문의하자 소외 1 이 위 노래방에 맡겨 놓으라고 하기에 원고의 직원이 위 열쇠를 위 노래방에 보관시켜 놓았다."는 취지인 증인 소외 2 (원고의 담당 직원)의 증언과 원고본인신문결과 및 위와 같은 말을 들었다는 증인 소외 4 (중개업소 직원)의 증언은, 가령 피고가 위 임대목적물에 들어가려고 위 노래방 주인에게 열쇠의 교부를 요구하였다가, 원고의 승낙이 없다는 이유로 거부된 적이 있었다는 등의 사정이 없는 한, 쉽게 배척하여서는 안될 것이다.   (3) 그럼에도 불구하고, 원심이 위와 같이 판시함으로써 이 사건 건물이 아직 원고의 점유·관리하에 있다고 하여 임차보증금의 반환과 이 사건 건물의 반환이 여전히 동시이행의 관계에 있다거나 나아가 피고는 원고로부터 이 사건 건물을 실제로 반환받기까지의 임료 상당 손해금을 계속 공제한 나머지의 보증금만을 반환할 의무가 있음에 그친다고 판단한 것은, 채증법칙을 위반하여 사실을 오인하였거나 임차목적물의 반환 여부에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 것이라고 하겠다.   2. 권리금반환청구에 관한 상고이유에 대하여.  영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다 ( 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 참조).   원심은, 임대인인 피고가 새로운 임차인으로부터 다시 권리금을 지급받으려고 하는 특별한 사정이 있으므로 원고로부터 교부받은 권리금을 반환하여야 한다는 원고의 주장에 대하여, 원고본인신문결과의 일부는 믿지 아니하고 달리 증거가 없다는 이유로 배척하였는바, 이러한 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 보이고, 달리 채증법칙 위배로 인한 사실오인 또는 권리금에 대한 법리의 오해가 있다고 할 수 없다.   3. 그러므로 원심판결 중 임차보증금반환청구 부분을 파기하여 위 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 원고의 나머지 상고를 기각하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.   대법관 유지담(재판장) 서성 배기원 박재윤(주심)

대법원 2001. 11. 13.선고 2001다20394, 20400 판결 【매매대금반환·임대차보증금】, [공2002.1.1.(145),37] 【판시사항】 [1] 부수적 채무의 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있는지 여부(소극)  [2] 전대차계약을 체결한 후 중도금 수수시에 비로소 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 전대인이 그 소유 부동산에 근저당권을 설정하여 주기로 약정한 경우, 전대인의 근저당권설정등기의무는 부수적 채무에 불과하여 전차인은 그 채무불이행을 이유로 전대차계약을 해지할 수 없다고 한 사례   [3] 전대차계약이 계약기간 도중에 해지된 경우 권리금의 반환관계    【판결요지】 [1] 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다.   [2] 전대차계약을 체결한 후 중도금 수수시에 비로소 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 전대인이 그 소유 부동산에 근저당권을 설정하여 주기로 약정한 경우, 근저당권설정약정이 이미 전대차계약이 체결된 후에 이루어진 점에서 전대인의 근저당권설정약정이 없었더라면 전차인이 전대인과 사이에 전대차계약을 체결하지 않았으리라고 보기 어려울 뿐 아니라, 전대인의 근저당권설정등기의무가 전대차계약의 목적달성에 필요불가결하다거나 그 의무의 이행이 없으면 전대차계약이 목적을 달성할 수 없다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없으므로 전대인의 근저당권설정등기의무가 전대차계약에서의 주된 의무라고 보기 어렵고, 따라서 전차인은 전대인이 약정대로 근저당권을 설정하여 주지 않았음을 이유로 전대차계약을 해지할 수 없다고 한 사례.   [3] 기간의 정함이 있는 전대차계약에 있어 권리금이 지급되고 그 권리금이 영업시설·비품 등의 유형물이나 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 장소적 이익 등의 무형적 이익을 이용하는 대가로서의 성질을 가지는 경우에는, 계약기간 중에 전대차계약이 해지되어 종료되면 특별한 사정이 없는 한 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 전대인은 전차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다고 할 것이다.   【참조조문】 [1] 민법 제544조 / [2] 민법 제544조 / [3] 민법 제105조 , 제618조  【참조판례】[1] 대법원 1968. 11. 5. 선고 68다1808 판결 (집16-3, 민160), 대법원 1997. 4. 7.자 97마575 결정 (공1997상, 1525) /[2] 대법원 1968. 11. 5. 선고 68다1808 판결 (집16-3, 민160), 대법원 1976. 4. 27. 선고 74다2151 판결 (공1976, 9126), 대법원 1976. 10. 12. 선고 73다584 판결 (공1976, 9387), 대법원 1992. 6. 23. 선고 92다7795 판결 (공1992, 2256), 대법원 1994. 4. 26. 선고 93다5123 판결 (공1994상, 1449) /[3] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 (공2000하, 2176), 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 (공2001상, 1109)   【전문】 【원고(반소피고),피상고인】 원고(반소피고)  【피고(반소원고),상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 김동주)  【대상판결】【원심판결】 광주고법 200 1. 2. 28. 선고 2000나2428, 2435 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.  【이유】 1. 원심의 판단  가. 원심은 제1심판결 이유를 인용하거나 그의 채용 증거들을 종합하여, 아래와 같은 사실을 인정하였다.  (1) 피고(반소원고, 아래에서는 '피고'라고 한다)는 1996. 8. 8. 소외 1 (원심판결의 ' ○○○ '은 ' 소외 1 '의 오기이다)로부터 그의 소유인 이 사건 건물을 임차보증금 1억 원, 임차기간 5년으로 정하여 임차하는 계약을 체결한 후 금 1억 5,000만 원을 지출하여 이 사건 건물에서 음식점을 운영하는 데 필요한 각종 부대시설과 비품설치공사를 하여 그 무렵 ' △△△△△△ '이란 상호로 음식점을 운영하기 시작하였다.   (2) 원고(반소피고, 아래에서는 '원고'라고 한다)는 1997. 10. 8. 피고와 사이에 이 사건 건물에 관하여 전차보증금을 1억 5,000만 원, 권리금을 1억 3,000만 원, 전대차기간을 47개월로 정하되, 전대차기간이 만료되면 피고가 원고에게 전차보증금 1억 5,000만 원만을 반환하기로 하는 내용의 전대차계약을 체결하고, 그 날 피고에게 계약금으로 금 2,000만 원을 지급하고, 그 달 18일에 중도금으로 2억 3,000만 원을 지급하였다.   (3) 한편, 피고는 1997. 10. 18. 원고와 사이에 원고에 대한 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 그 해 11월 5일까지 부산에 있는 피고 소유의 부동산에 관하여 선순위 근저당권설정등기를 마쳐주기로 약정하고도 아직까지 그 부동산에 마쳐져 있는 선순위 근저당권을 말소하여 원고 앞으로 근저당권설정등기를 마쳐주지 아니하였다.   (4) 뿐만 아니라, 피고는 원고와의 전대차계약 당시 원고가 이 사건 건물에서 영업하는 데 지장이 없도록 임대인인 소외 1 로부터 전대차에 대한 동의를 얻어주기로 하였으나 소외 1 은 현재 원고와 피고 간의 전대차계약을 인정할 수 없다는 뜻을 거듭 밝히고 있다.   나. 원심은 그와 같은 사실관계를 토대로 하여, 원고와 피고 간의 전대차계약은 피고가 이 사건 건물을 원고에게 전대하는 데 대한 소외 1 의 동의를 얻어줄 의무와 1997. 10. 18.의 약정에 따른 담보제공의무를 이행하지 아니함에 따라 이를 이유로 원고가 전대차계약을 해지하는 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 송달된 1998. 5. 9. 적법하게 해지되었으므로 피고는 원고에게 이미 수령한 전차보증금 및 권리금의 합계액인 금 2억 5,000만 원을 반환할 의무가 있다고 보아 원고의 본소청구를 인용하였다.   다. 한편, 원고가 전대차계약에 따라 피고에게 지급하여야 할 전차보증금 및 권리금의 합계액인 2억 8,000만 원 중 이미 지급한 2억 5,000만 원을 제외한 나머지 금 3,000만 원에 대하여 원고와 피고 간에 원고가 피고로부터 그 돈을 차용한 것으로 하되, 원고가 전대차계약일로부터 1년 후에 금 3,000만 원을 피고에게 변제하기로 하는 준소비대차계약이 체결되었음을 이유로 하여 원고에 대하여 그 대여금 3,000만 원의 반환을 구한다는 피고의 반소청구에 대하여 원심은 원고와 피고 간의 전대차계약이 피고의 귀책사유로 인하여 적법하게 해지되었으므로 그 전대차계약이 유효함을 전제로 하는 피고의 반소청구는 나아가 살필 것도 없이 이유 없다고 보아 피고의 반소청구를 받아들이지 아니하였다.   2. 이 법원의 판단  가. 제1주장에 관하여  원심이 앞서 본 이유로 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 대한 소외 1 의 동의를 얻어줄 의무를 이행하지 아니함에 따라 원고와 피고 간의 전대차계약이 적법하게 해지되었다고 본 원심판결은 아래와 같은 이유로 수긍되지 않는다.   먼저, 원심이 들고 있는 증거들 중 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 대한 임대인인 소외 1 의 동의를 얻어줄 의무를 이행하지 아니하였다는 원고의 주장 사실을 인정할 증거로는 갑 제13호증의 2와 갑 제14호증의 2가 있는바, 기록에 의하니 위의 증거들은 원고가 피고를 사기죄로 고소하고 아울러 이 사건 민사소송을 제기한 후 임대인인 소외 1 에게 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 동의한 사실이 있는지의 여부에 관하여 통지하여 줄 것을 요청한 데 대하여 소외 1 이 원고에게 보낸 회답서로서 '이 사건 건물의 전대를 승낙하지 않았고 피고에게 관리를 맡기는 것으로 알고 있습니다.'라는 취지임을 알 수 있으므로 그에 따를 때에는 소외 1 이 원고와 피고 간의 이 사건 건물의 전대차에 동의하지 않은 듯이 보인다.   그러나 우선 소외 1 은 위의 통고서에서 이 사건 건물의 전대는 승낙하지 않았으나 피고에게 관리는 맡겼다고 하고 있어 그 취지가 명확하지 못할 뿐 아니라, 기록에 의한즉, 제1심 증인 소외 2 는 원고가 피고를 사기죄로 고소한 사건에서 소외 1 이 참고인으로 출석하여 자신은 피고가 이 사건 건물을 원고에게 전대하는 데 동의하였다고 진술하였고 그에 따라 피고가 그 고소사건에서 혐의가 인정되지 아니한다는 이유로 불기소처분을 받았다고 진술하고 있고, 실제로 피고는 그 고소사건에서 혐의가 인정되지 아니한다는 이유로 불기소처분을 받았음을 알 수 있으므로 소외 1 이 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 동의한 것으로 볼 여지가 있다.   특히 기록 중의 증거들에 의하니, 원고는 피고로부터 1997. 10. 8. 이 사건 건물을 전차하여 그 무렵부터 지금까지 이 사건 건물을 점유하여 오고 있고, 이 사건 건물에 관한 전대차계약을 해지하기 위하여 소외 1 에게 원고가 이 사건 건물을 피고로부터 전차하였는데 그 전대차계약에 동의한 바 있는지 밝힐 것을 요구하는 통지서를 여러 차례 보내는 등으로 소외 1 에게 이 사건 건물에 관한 전대차계약의 체결 사실을 알렸는데도 소외 1 은 피고에게 자신의 동의 없이 이 사건 건물을 무단으로 전대하였음을 이유로 항의하거나 이 사건 건물에 관한 임대차계약을 무단전대를 이유로 해지한다는 의사표시를 한 일이 전혀 없을 뿐 아니라, 원고에게 건물의 명도를 요구한 바도 없으며, 오히려 자신과 피고 간의 이 사건 건물에 관한 임대차계약이 이 사건 건물에 관한 전대차계약의 체결에 관계없이 유효하게 존속하고 있음을 전제로 피고에 대하여 단지 연체된 차임의 지급만을 청구하여 온 사실을 알 수 있는바, 그와 같은 사정에 비추어 소외 1 은 피고가 원고에게 이 사건 건물을 전대하는 데 명시적 또는 묵시적으로 동의한 것으로 인정할 수도 있을 것이다.   따라서 원심으로서는 소외 1 이 피고가 이 사건 건물을 원고에게 전대하는 데 명시적 또는 묵시적으로 동의하였는지의 여부를 더 심리하였어야 옳았다.   이와 견해를 달리하여 앞서 본 증거들만으로 피고가 이 사건 건물을 전대하는 데 대한 소외 1 의 동의를 얻어 줄 의무를 불이행하였다고 인정한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 증거법칙에 위반하였다는 등으로 사실을 잘못 인정함으로써 판결의 결과에 영향을 끼친 위법이 있으므로 이를 지적하는 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장을 받아들인다.   나. 제2주장에 관하여   민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해 채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다 ( 대법원 1968. 11. 5. 선고 68다1808 판결 , 1997. 4. 7.자 97마575 결정 들 참조).   원심이 인정한 사실관계 및 기록 중의 증거들에 의하니, 피고는 1997. 10. 8. 원고와 사이에 앞서 본 내용의 전대차계약을 체결하고 그 날 원고로부터 계약금 2,000만 원을 수령하였다가 그 달 18일에 이르러 중도금 2억 3,000만 원을 수령함에 있어 비로소 원고로부터 전차보증금의 반환을 담보하기 위하여 피고 소유의 부동산에 근저당권을 설정하여 달라는 부탁을 받게 되자 이에 선뜻 동의함에 따라 그 날 원고에게 피고 소유의 부동산에 근저당권설정등기를 마쳐주기로 약정하였음을 알 수 있는바, 피고의 근저당권설정약정이 원고와 피고 간에 이미 전대차계약이 체결된 후에 이루어진 점에서 피고의 근저당권설정약정이 없었더라면 원고가 피고와 사이에 전대차계약을 체결하지 않았으리라고 보기 어려울 뿐 아니라, 피고의 근저당권설정등기의무가 원고와 피고 간의 전대차계약의 목적달성에 필요불가결하다거나 그 의무의 이행이 없으면 원고와 피고 간의 전대차계약이 목적을 달성할 수 없다고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없으므로 피고의 그 약정에 기한 근저당권설정등기의무가 원고와 피고 간의 전대차계약에서의 주된 의무라고 보기 어렵다 .   이와 견해를 달리하여 원고와 피고 간의 1997. 10. 18.자 약정에 따른 피고의 근저당권설정등기의무가 원고와 피고 간의 전대차계약에서의 주된 채무에 해당함을 전제로 하여 그 불이행을 이유로 한 원고의 전대차계약 해지 주장을 받아들인 원심판결에는 부수적 채무의 불이행과 계약의 해제, 해지에 관한 법리를 오해하여 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있으므로 이를 지적하는 상고이유의 주장은 정당하기에 이 법원은 그 주장도 받아들인다.   다. 파기의 범위  기간의 정함이 있는 전대차계약에 있어 권리금이 지급되고 그 권리금이 영업시설·비품 등의 유형물이나 거래처, 신용 또는 점포 위치에 따른 장소적 이익 등의 무형적 이익을 이용하는 대가로서의 성질을 가지는 경우에는 계약기간 중에 전대차계약이 해지되어 종료되면 특별한 사정이 없는 한 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어 전대인은 전차인으로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다 고 할 것이므로, 이 사건에서 원심으로서는 원고가 피고에게 지급한 권리금의 성격이 어떤 것인지를 밝힌 후 피고에 대하여 원고로부터 수령한 권리금 전액의 반환을 명할 것인지 아니면 원고로부터 수령한 권리금 중 전대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 나머지 부분만의 반환을 명할 것인지의 여부에 관하여도 심리·판단하여야 할 것이어서, 원고와 피고 간의 전대차계약이 피고의 채무불이행으로 인하여 적법하게 해지되었음을 전제로 하여 원고의 본소청구를 인용하고, 피고의 반소청구를 기각한 원심판결은 모두 파기될 수밖에 없다.   3. 결 론  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 더욱 심리한 후 판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관들의 의견이 일치되어 주문에 쓴 바와 같이 판결한다.   대법관 강신욱(재판장) 조무제(주심) 이용우 이강국

대법원 2002. 7. 26.선고 2002다25013 판결 【전세보증금반환등】, [공2002.9.15.(162),2058] 【판시사항】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 지급된 권리금의 법적 성질 및 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인의 권리금 반환의무의 범위   【판결요지】 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.   【참조조문】 민법 제105조 , 제618조  【참조판례】 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결(공2000하, 2176) , 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결(공2001상, 1109) , 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결(공2002상, 37)  【전문】 【원고,피상고인】 원고  【피고(선정당사자),상고인】 피고(선정당사자)  (소송대리인 변호사 임동언 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 수원지법 2002. 4. 4. 선고 200 1나13744 판결  【주문】 원심판결 중 피고(선정당사자) 및 선정자들 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 수원지방법원 본원 합의부에 환송한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 갑 제6호증(차용증)의 실질에 대하여  원심은, 그 채택 증거에 의하여 원고가 1992. 5.경 망 소외 1 과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차보증금 5,200만 원, 월임료 90만 원, 임차기간 1992. 5. 30.부터 24개월간으로 한 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포가 철거되고 신축 건물이 완성되더라도 원고가 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 위 망인에게 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하였는데, 당시 원고의 자금사정상 먼저 300만 원만 지급하고 나머지 1,500만 원은 실제로 지급하지 않고 점포가 신축되어 원고가 그 점포에 다시 입주하게 되면 이를 지급하기로 하되, 대신 원고가 위 망인에게 위 1,500만 원에 대한 이자로 매월 위 금원의 2%에 해당하는 30만 원씩을 지급하기로 약정하면서 이를 위하여 위 망인에게 갑 제6호증(차용증)을 작성하여 준 사실과 원고가 위 약정에 따라 위 망인 및 그 상속인인 피고(선정당사자, 이하 '피고'라 한다) 및 선정자들(이하 '피고 및 선정자들을 통틀어 피고들'이라 한다)에게 1995. 5.분까지 3년간의 이자로 합계 1,080만 원을 지급한 사실을 각 인정한 다음, 비록 원고가 위 망인에게 차용증의 형식으로 위 갑 제6호증을 작성하여 주었다 하더라도 그것이 일반적인 차용증의 형식과는 달리 변제기나 이자 등의 기재가 전혀 없는 점 등에 비추어 그 명칭에도 불구하고 위 1,500만 원은 원고가 위 망인에게 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받는 대가로 지급하기로 한 권리금 1,800만 원 중 미지급된 금원이라고 봄이 상당하다고 판단하였는바, 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다.   2. 권리금반환 의무에 대하여  가. 원심은 나아가, 위 1,800만 원은 원고와 위 망인 및 피고들 사이에 있어 임차권보장의 대가로 수수하기로 한 권리금인데, 피고들이 이 사건 점포를 새로 신축하였으나 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상 피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 위 망인 및 피고들에게 지급하여 온 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 반환하여 줄 의무가 있다고 판단하였다.   나. 그러나 원심의 위와 같은 조치는 아래와 같은 이유로 수긍하기 어렵다.  영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이 점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다 고 할 것이다( 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 , 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결 등 참조).   그런데 원심이 확정한 사실 및 기록에 의하면, 원고는 위 망인과 사이에 이 사건 점포에 관하여 임차기간을 1992. 5. 30.부터 24개월 간으로 한 임대차계약을 체결하면서 이 사건 점포가 철거되어 신축 건물이 완성되거나, 위 24개월 간의 임차기간이 만료되더라도 계속 임차권을 보장받기로 약정하고 이를 위하여 권리금 1,800만 원을 지급하기로 하면서 그 중 300만 원을 먼저 지급하고 나머지 1,500만 원은 나중에 지급하기로 하되, 대신 위 1,500만 원에 대한 이자를 지급하기로 하여 위 망인 및 피고들에게 합계 1,080만 원을 지급하는 일방, 1995. 3. 20.까지 이 사건 점포를 사용하여 오다가 피고들이 건물을 신축하겠다고 하므로 이 사건 점포를 명도한 사실과 그 후 피고들이 1995. 12. 18. 원고에게 위 임대차계약의 해지를 통고하면서 보증금의 잔액으로 11,476,340원을 변제공탁한 사실을 알 수 있는바, 사정이 이러하다면 원고가 약정한 권리금 1,800만 원 중 1,500만 원의 지급을 유예받는 대신 지급한 이자 상당액은 위 망인이나 피고들이 위 1,500만 원을 즉시 지급받아 활용할 기회를 상실하는 대가에 해당할 뿐 권리금 자체로는 볼 수는 없으므로 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 그것을 반환대상이 되는 권리금액에 포함시킬 수는 없다고 할 것이다.   또한, 기록에 의하면, 원고는 위 망인 사이에 이 사건 점포에 관하여 1992. 5. 30.부터 1996. 5. 30.까지 48월 동안 임대차관계를 유지하기로 하였다고 주장하고 있음을 알 수 있으므로(기록 10쪽), 원심으로서는 위와 같은 원고의 주장 내용이 사실인지, 만일 사실이 아니라면 원고가 보장받은 전체 임차기간은 어느 정도인지의 여부를 심리한 후 위 법리에 따라 원고와 위 망인 사이에 약정된 권리금 1,800만 원을 기준으로 이를 전체 임대기간 중 1992. 5. 30.부터 1995. 3. 20.까지의 경과된 기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 그 중 경과된 기간에 대응하는 부분이 원고가 위 망인에게 실제 지급한 권리금 300만 원을 초과하는지 여부를 따져 보아서 이를 초과하게 되는 경우에는 피고들에게 위 300만 원의 반환의무를 인정하지 말았어야 함이 마땅하다.  그럼에도 불구하고, 원심이 원고가 이 사건 점포에 대한 임차권을 보장받지 못한 채 이 사건 임대차계약이 해지된 이상 피고들은 원고에게 원고가 위 망인에게 지급한 권리금 300만 원과 나머지 권리금 1,500만 원에 대한 이자 1,080만 원의 합계 1,380만 원을 전부 반환하여 줄 의무가 있다고 판단한 것은, 심리를 미진하고 권리금의 반환범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이므로, 이 점에 관한 주장이 포함되어 있는 것으로 보이는 이 부분 상고이유의 주장은 이유가 있다.    3. 그러므로 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 그 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.   대법관 조무제(재판장) 유지담 강신욱(주심) 손지열

대법원 2011.1.27.선고 2010다85164 판결 【영업금및보증금반환】, [미간행] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장 약정에 따라 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 그 보장 기간 동안의 이용이 불가능하게 된 경우, 임대인이 반환하여야 할 권리금의 범위(=잔존기간에 대응하는 부분)   [2] 백화점 내 매장에 관하여 특정매입 거래계약을 체결한 甲이 그 매장에 관한 영업권을 乙에게 매도한 후 경영을 위탁받아 5년간 수익금을 정산하기로 하는 위탁영업 가맹계약 등을 체결하면서 2년 이상 영업을 보장한다는 약정하에 乙에게서 영업권리금을 지급받았으나 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 乙에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사안에서, 甲은 乙에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있다고 한 원심의 판단을 정당하다고 한 사례   【참조조문】 [1] 민법 제105조 , 제618조 / [2] 민법 제105조 , 제618조  【참조판례】 [1] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 (공2001상, 1109), 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 (공2002하, 2058), 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결  【전문】 【원고, 피상고인】 원고  【피고, 상고인】 주식회사 장빈 (소송대리인 법무법인 동문 담당변호사 오병선 외 7인)  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2010. 9. 16. 선고 2010나36416 판결  【주문】 상고를 기각한다.  상고비용은 피고가 부담한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다.   다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정 기간 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다. 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다 ( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 , 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결 등 참조).   2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 위탁영업 가맹계약의 계약기간이 2008. 12. 16.부터 2013. 12. 15.까지 5년으로 정해진 점, 원고가 영업권을 매수한 이후 피고에게 경영을 위탁하고 5년간 수익금을 정산받기로 하면서 이 사건 매장과 같은 업종의 영업이나 관리방식에 관하여 배우고자 하였던 점, 피고와 주식회사 현대백화점(이하 ‘현대백화점’이라고 한다) 측과의 계약에 의하면 피고가 특정매입 거래계약상 권리를 제3자에게 양도·위탁하는 경우에는 현대백화점 측에서 즉시 계약을 해지할 수 있었고, 이에 따라 원고와 피고 모두 계약 내용을 현대백화점 측에 비밀로 하기로 약속하였던 점, 원고가 현대백화점 측의 사정에 의해 이 사건 매장이 폐쇄될 수 있음을 알고 있어 2년간 영업보장을 한다는 내용이 계약에 포함된 점, 피고는 이 사건 위탁영업 가맹계약이 백화점의 임대사업부와 관계없는 계약임을 명확히 하면서, 이 사건 위탁영업 가맹계약의 기간과 달리 피고가 원고에 대하여 이 사건 매장에서 2년간의 영업을 보장하였던 점, 원고는 피고의 사전 서면승인 없이는 이 사건 매장 운영권을 타인에게 전대나 양도할 수 없는 점, 피고는 2006년 하반기부터 이 사건 매장을 운영하여 왔고, 현대백화점 측과 체결한 특정매입 거래계약에도 계약만료 1개월 전까지 별도의 통지가 없는 한 동일한 조건 및 기간으로 연장하는 것으로 보는 규정이 존재하며, 원고와 피고 모두 특별한 사정이 없는 한 피고와 현대백화점 측과의 계약기간이 계속적으로 갱신될 것으로 예상하였던 점과 같은 여러 사정을 종합하면, 이 사건 영업권리금은 그 수수 이후 일정 기간인 2년 이상으로 영업권을 존속시키기로 하는 보장 약정하에 원고로부터 피고에게 지급된 경우에 해당한다 할 것인데, 피고와 현대백화점 측의 계약이 갱신되지 아니함으로써 피고는 원고에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해 주지 못하였으므로, 피고는 그 권리금 일부의 반환의무를 부담한다고 판단하였다.   나아가 원심은, 원고와 피고가 이 사건 위탁영업 양수도 이행계약과 위탁영업 가맹계약 체결 당시 예정한 권리금 회수 기간, 원고의 이 사건 매장에서의 영업기간, 피고가 원고로 하여금 이 사건 매장을 이용·수익하게 해주지 못한 사유 내지 경위, 원고에게 피고의 직영매장 운영의 선택권이 부여되어 있었던 점 등에 비추어, 피고는 원고에게 순수한 영업권리금 1억 8,000만 원 중 8,000만 원을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.   위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다. 거기에 상고이유와 같이 권리금에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하거나, 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다.   3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 민일영(재판장) 이홍훈(주심) 김능환 이인복

대법원 2013.5.9.선고 2012다115120 판결 【권리양도금】, [공2013상,1032] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 권리금계약이 임대차계약 등과는 별개의 계약인지 여부(적극)   [2] 여러 개의 계약이 체결된 경우, 그 계약 전부가 불가분의 관계에 있는지 판단하는 기준 및 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시가 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있는 경우   [3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례 【판결요지】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이다.   [2] 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다.   [3] 임차권의 양수인 갑이 양도인 을의 기망행위를 이유로 을과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 민법 제105조 , 제618조 , 제629조 / [2] 민법 제105조 , 제110조 , 제137조 / [3] 민법 제105조 , 제110조 , 제137조 , 제618조 , 제629조  【참조판례】 [1] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 (공2001상, 1109), 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 (공2002하, 2058), 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조) / [2] 대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결 (공1994하, 2598), 대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결 (공2003상, 1297), 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 (공2006하, 1517)  【전문】 【원고, 피상고인】 원고  【피고, 상고인】 피고  (소송대리인 법무법인 민우 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2012. 11. 14. 선고 2012나15284 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.  【이유】 상고이유에 관한 판단에 앞서 직권으로 본다.  1. 원심은 그 채택 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 후, 피고의 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위이고, 그 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있으며, 원고가 소장 부본의 송달로써 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, ‘이 사건 권리금계약’은 취소되었다고 판단하였다.   그러나 기록에 의하면, 원고는 소장에서 이 사건 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 이래 원심 변론종결 때까지 임차권양도계약에 대한 취소 또는 해제 주장을 철회한 적이 없음을 알 수 있는바, 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유로 권리금계약만을 취소하고, 임차권양도계약의 취소 등 주장에 관하여는 판단하지 아니하였다.   2. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조), 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 할 것이다.   한편 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이고 ( 대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결 , 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 등 참조), 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 할 것이다 ( 대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결 참조).   위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이 사건 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위, 계약 내용 등 제반 사정을 참작할 때, 이 사건 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 그 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 보아야 할 것이고, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로, 권리금계약 부분만 따로 떼어 이를 취소할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 권리금계약에 취소사유가 있다고 판단한 경우라면 마땅히 임차권양도계약까지도 취소하였어야 한다.   3. 위와 같이 원심은 임차권양도계약에 관한 판단을 누락하거나, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만을 취소함으로써, 권리금계약만을 취소한 데 따른 법률효과로서 피고는 원고에게 권리금 2억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였는바, 원심으로서는 임차권양도계약이 함께 취소될 경우의 부당이득 반환의무의 범위에 관하여도 심리·판단하였어야 한다.   그런데도 권리금계약 부분만을 취소한 원심판결에는 판단을 누락하거나 계약의 취소범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.   4. 그러므로 상고이유에 관한 판단은 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)   ********************  서울고등법원 2012.11.14.선고 2012나15284 판결 【권리양도금】, [미간행] 【전문】 【원고, 항소인】 원고  (소송대리인 법무법인 한별 담당변호사 강래혁)  【피고, 피항소인】 피고  (소송대리인 법무법인 민우 담당변호사 나성태)  【대상판결】 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2011. 12. 23. 선고 2011가합3928 판결  【주문】 1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다.  피고는 원고에게 240,000,000원을 지급하라.  2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.  3. 소송총비용은 모두 피고가 부담한다.  4. 제1항 중 금원지급 부분은 가집행할 수 있다.  【취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 2억 4,000만 원 및 이에 대한 2010. 10. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금액을 지급하라.   【변론종결】 2012. 10. 10.    【이유】 1. 기초사실  가. 피고는 2009. 5.경부터 서울 강남구 (이하 주소 생략) 빌딩 지하 1층에서 ‘ ○○○카페 ’ 가맹점포(이하 ‘이 사건 점포’라 고 한다)를 운영하다가 2010. 7. 중순경 가맹계약을 해지하고, 창업 컨설팅업체 제이앤제이(J&J)에 위 점포에 대한 매도 중개를 의뢰하였다. 나. 원고는 2010. 9.경 제이앤제이 직원 소외인 으로부터 이 사건 점포를 소개받고, 이 사건 점포를 방문하여 피고로부터 ‘2010. 1.부터의 커피 거래명세표’를 직접 제시받고, 제이앤제이를 통하여 2010. 8.분 매출내역(갑 제3호증)을 제시받았다.   다. 원고는 2010. 9. 11. 피고와 사이에 이 사건 점포의 임차권 양도계약(갑 제1호증의1)과는 별도로, 같은 날 이 사건 점포와 관련된 영업권, 가치 권리, 노하우, 시설비용 등을 2억 4,000만 원으로 평가하여 양도받기로 하는 내용의 창업점포 권리금 양수도계약(이하 ‘이 사건 권리금계약’이라 한다)을 체결하고, 피고에게 계약 당일 계약금 2,000만 원, 2010. 9. 17. 중도금 1억 원, 2010. 9. 30. 잔금 1억 2,000만 원 합계 2억 4,000만 원을 지급하였다. 원고는 또한 제이앤제이에게 위 컨설팅비용으로 1,000만 원을 지급하였고, 피고는 컨설팅비용으로 2,920만 원을 지급하였다.   라. 원고는 2010. 10. 1. 피고로부터 이 사건 점포를 인도받아 2012. 5.경까지 운영하였으나, 그 월 평균 매출액은 약 1,300만 원에 불과하였다.   [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제6호증의 1 내지 20, 을 제2호증의 1, 2, 을 제4호증의 각 기재, 제1심 증인 소외인 의 일부 증언, 변론 전체의 취지   2. 원고의 주장요지  가. 피고는 적자상태인 이 사건 점포를 상당한 순수익이 발생하는 것처럼 허위의 매출자료를 조작하여 제시하면서 매도하였고, 원고는 이에 기망당하여 피고로부터 이 사건 점포의 영업권 등을 매수하는 권리금 계약을 체결하였으므로, 이 사건 소장 부본의 송달로서 이 사건 권리금계약을 사기에 의한 의시표시로서 취소한다.   나. 피고는 원고가 적정한 수준의 양도대금을 정할 수 있도록 이 사건 점포에 대한 매출내역 등 제반 자료를 거짓 없이 제공할 의무가 있음에도 불구하고 이를 어기고 허위자료를 제공하였는바, 피고의 허위자료 제공행위는 의무불이행에 해당하므로 이 사건 권리금계약을 해지한다.   다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 권리금계약의 취소 또는 해지로 인한 원상회복의무의 이행으로서 지급받은 권리금 2억 4,000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.    3. 판단  가. 허위 매출자료의 제시  위 각 증거에 의하면, 피고는 2010. 7.말경 컨설팅업체 제이앤제이에 이 사건 점포의 매도중개를 의뢰하면서 매출에 대하여 ‘정확하지는 않지만 월 2,200만 원 내지 2,300만 원 정도이고 여름에는 2,500만 원 이상의 매출을 올린다’고 알려 주었고, 손익분기점에 대하여 월 1,700만 원 정도라고 알려준 사실, 원고는 컨설팅업체 직원으로부터 이 사건 점포를 소개받고 2010. 9. 초순경 이 사건 점포를 방문하여 매출정도에 대하여 문의하였고, 피고는 2010. 1.부터의 거피거래명세표를 제시하면서 커피거래명세표의 커피사용량을 보면 매출이 얼마인지 알 수 있다고 말한 사실, 이에 원고가 정확한 매출자료 제시를 요구하자 피고는 이 사건 점포 인수 이후부터 2010. 7.까지는 가맹본사에 지급하는 로열티를 줄이기 위하여 매출을 누락한 관계로 정확한 매출자료가 없다고 하면서, POS에서 출력한 2010. 8. 매출자료(갑 제3호증)를 컨설팅업체를 통해 원고에게 제시하였고 위 매출자료에는 월매출이 23,109,890원으로 기재되어 있었던 사실을 인정할 수 있다.   그러나 위 매출자료(갑 제3호증) 는 갑 제3, 4호증, 갑 제5호증의 1 내지 15, 갑 제6호증의 1 내지 20, 갑 제7호증의 1 내지 61, 갑 제10호증의 1 내지 46, 갑 제11호증, 갑 제13호증의 1 내지 7의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어, 피고가 이 사건 점포의 매각을 준비하면서 권리금 산정에 유리한 자료로 삼기 위하여 가공 매출을 포함시킨 허위의 매출자료이고, 그 가공 매출의 규모는 별지 〈표〉 기재와 같이 2010. 8. 총매출액 23,109,890원 중 최소한 600만 원이 넘는 금액이다.   ① 피고가 이 사건 점포에서 영업한 기간 중 2010. 1.부터 이 사건 권리금계약을 체결하기 전달인 2010. 8.까지 기간 동안 주단말기와 부단말기를 통해 주1) POS 시스템의 컴퓨터에 저장된 매출자료를 집계한 결과에 따르면, 피고가 이 사건 점포의 매도중개를 의뢰한 2010. 7. 매출액은 22,416,000원, 2010. 8. 매출액은 23,109,890원에 이르는 반면, 2010. 1.부터 2010. 6.까지의 월매출액은 1,200만 원 내지 1,700만 원 정도에 불과하다.   ② 위 POS 컴퓨터에 저장된 2010. 7. 및 2010. 8. 매출내역을 시간대별로 정리한 자료(갑 제6호증의 1 내지 20, 갑 제13호증의 1 내지 7)에 따르면, 피고가 이 사건 점포의 매도중개를 의뢰한 이후부터 매일 영업마감 시간에 근접한 22:00 전후에 한 거래당 수십만 원에서 수백만 원에 이르는 매출이 발생하였는바, 이러한 매출로 인하여 그 이전 기간의 매출과 차이가 날 뿐만 아니라 이 사건 점포의 1일 영업규모로 볼 때 위 매출은 영업마감 직전에 일회적으로 발생할 수 없는 대량매출이다.   ③ 피고는, 영업시간 마감 직전에 발생한 것으로 기재된 대량매출은 1 영업일 현금매출을 마감에 임박하여 한꺼번에 기록하였기 때문이라고 진술하였으나(피고에 대한 당사자본인신문 결과), 피고가 매도중개를 의뢰하기 이전 기간에는 단 1건의 대량매출도 발생하지 아니하였고, 일부 영업일의 경우 1회의 대량매출의 규모가 당일의 현금매출 총액을 초과하는 점(갑 제3호증, 갑 제6호증의 1 내지 20)에 비추어 1일 현금매출을 한꺼번에 기록한 것으로도 보이지 아니하며, 오히려 위 대량매출은 피고가 부모 등 명의의 신용카드를 이용하여 발생시킨 허위의 가공 매출로 보일 뿐이다(갑 제14호증의 2, 변론 전체의 취지).   ④ 피고는, 매도중개를 의뢰하기 이전 기간에는 대량매출이 없는 이유에 대하여, 2010. 7. 가맹계약 해지 및 매도중개 의뢰 이전에는 가맹본사에 대한 매출누락을 목적으로 영업일의 현금매출을 영업시간 마감 무렵에 POS의 단말기에만 한꺼번에 입력하고 전체매출에 대한 확인용으로 영수증만 인쇄하여 스크랩한 후, 가맹본사에 매출내역을 전송하기 직전에 현금매출분의 입력을 취소시켰기 때문이라고 주장한다.   그러나 피고의 주장에 의하더라도 영업시간 마감 직전에 현금매출을 한꺼번에 입력하여 인쇄한 것은 정확한 매출자료를 확인하고 보관하기 위한 목적으로 보이는바, 피고는 출력하였다는 전체 매출확인용 영수증을 제출하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 원고가 이 사건 권리금계약을 체결하기 전에 피고에게 매출자료 제출을 요구할 때에는 매출누락이 있어 정확한 매출자료는 없다고 답변하기도 하였다. 또한 가맹본사에 대하여 매출을 누락할 목적이라면 현금매출을 단말기에 입력하지 않으면 족한 것이지 일단 입력하였다가 전체 매출 확인을 위하여 영수증만 출력한 후 취소하는 번거로운 방법을 쓴다는 것도 쉽게 수긍이 되지 않는다.   ⑤ 피고는 가맹계약이 해지된 후에는 매출누락의 필요는 없게 되었으나 영수증 출력비용을 줄이기 위하여 영업일의 현금매출을 모아 두었다가 영업시간 마감 직전에 한꺼번에 POS에 기재하였기 때문에 대량매출이 발생한 것처럼 보일 뿐이라고 변명한다. 그러나 영수증 출력비용을 줄이기 위하여 현금구매 고객에게는 영수증을 교부하지 않았다거나, 주문시마다 개별적으로 영수증 수령여부를 확인하였다는 것도 이례적인 영업방법으로 보이고, 가맹계약이 해지됨으로써 현금매출을 누락시킬 필요가 없게 되었다면 주문시마다 매출을 입력함으로써 POS 시스템에 의하여 자동으로 영업일의 매출이 정리, 정산되도록 하는 보다 쉬운 영업방법을 제쳐두고 1 영업일의 현금매출액을 따로 보관하였다가 마감 직전에 한꺼번에 정산 기재하였다는 것 또한 쉽게 믿기지 아니한다.   나. 취소할 수 있는 의사표시인지 여부  거래에 있어 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 경우에는 위법한 기망행위로 평가될 수 있을 것인바, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이 사건 점포를 권리금을 지급하고 인수하려는 원고에게 매출 정도나 수익 여부를 알려주는 정도를 벗어나, 매도중개를 의뢰한 직후부터 1달여 이상 기간 동안 실제로는 매출이 없음에도 있는 것처럼 허위의 가공 매출을 POS에 기록하고, 계약을 체결하려는 상대방인 원고에게 허위 매출이 포함된 POS 매출자료를 인쇄하여 제시함으로써 실제 매출보다 많은 매출이 있는 것처럼 고지한 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위로 평가하지 않을 수 없다.   또한 점포 권리금계약에 있어서 권리금은 매출액뿐만 아니라 영업권, 노하우, 점포의 위치, 성장가능성, 시설비용 등 여러 요소를 종합적으로 평가하여 산정하는 것이기는 하나, 그 중에서도 당해 점포의 매출액은 권리금 산정에 있어서 매우 중요한 요소라 할 것이고, 나아가 정확한 매출자료를 제시받았더라면 계약을 체결하지 않았거나 최소한 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 사정이 있다면 위법한 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있다고 할 것인바, 피고가 제시한 매출자료에 기재된 총 매출액(23,109,890원)에 포함된 허위 매출액(6,451,570원)의 규모에 비추어, 원고가 피고로부터 허위 매출이 배제된 실제 매출자료를 제시받았고 따라서 이 사건 점포의 매출로는 피고 스스로 고지한 바와 같은 손익분기점을 초과하지 못하는 적자상태라는 점을 알았더라면 이 사건 권리금계약을 체결하지 않았거나 최소한 동일한 권리금으로는 이 사건 점포를 양도받지 않았을 것으로 보이므로, 피고의 기망행위와 이 사건 권리금계약 체결 사이에는 인과관계도 있다고 할 것이다.   다. 취소 및 원상회복   따라서 원고는 피고의 허위의 매출자료 제시라는 기망행위에 속아 피고와 이 사건 권리금계약을 체결하기에 이른 것이므로 이를 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있다고 할 것인데, 원고가 이 사건 소장 부본의 송달로서 위 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, 피고는 원고에게 원상회복의무의 이행으로서 지급받은 권리금 2억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다.  한편 원고는, 위 권리금에 대하여 최종 지급일 다음날부터 다 갚는 날까지 지연손해금의 지급을 구하나, 이 사건 권리금계약이 취소된 경우 쌍방의 원상회복의무 즉, 원고의 영업시설 등 반환의무와 피고의 권리금 반환의무는 동시이행의 관계에 있고( 대법원 1993. 9. 10. 선고 93다16222 판결 참조), 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니므로{ 대법원 1998. 3. 13. 선고 97다54604, 54611(반소) 판결 등 참조}, 피고는 원고가 위 채무의 이행을 제공할 때까지는 위 권리금에 대하여 지체책임을 지지 아니한다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.   4. 결론  그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심 판결 중 위에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소하고 피고에게 그 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.   [별지 생략]    판사 조영철(재판장) 박정길 김지숙 주1) POS(Point Of Sales)는 금전등록기와 컴퓨터 단말기의 기능을 결합한 시스템으로 매상금액을 정산해 줄 뿐만 아니라 동시에 소매경영에 필요한 각종정보와 자료를 수집·처리해 주는 시스템이다.

대법원 2013.12.26.선고 2013다63257 판결 【추심금】, [미간행] 【판시사항】 [1] 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항 을 유추적용하여 위약벌을 감액할 수 있는지 여부(소극) 및 의무 강제에 따른 채권자의 이익에 비해 약정된 벌이 과도하게 무거운 위약금 약정의 효력(=일부 또는 전부 무효)   [2] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 소극)   【참조조문】 [1] 민법 제103조 , 제398조 / [2] 민법 제105조 , 제618조  【참조판례】[1] 대법원 1993. 3. 23. 선고 92다46905 판결 (공1993상, 1272), 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다56654 판결 / [2] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 (공2001상, 1109), 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 (공2002하, 2058)  【전문】 【원고, 피상고인】 원고  (소송대리인 변호사 이창만)  【피고, 상고인】 피고  (소송대리인 법무법인 샘 담당변호사 박찬력 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 수원지법 2013. 7. 19. 선고 2012나45068 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 합의부에 환송한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 관련 법리  위약벌의 약정은 채무의 이행을 확보하기 위하여 정해지는 것으로서 손해배상의 예정과는 그 내용이 다르므로 손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없는 법리이나, 다만 그 의무의 강제에 의하여 얻어지는 채권자의 이익에 비하여 약정된 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 전부가 공서양속에 반하여 무효로 된다 ( 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다56654 판결 등 참조).   2. 원심의 판단  가. 원심은 채택 증거에 의하여 다음과 같은 사실을 인정하였다.  1) 피고는 2011. 3. 15. 소외인 과 사이에, 소외인 이 피고로부터 유흥주점인 이 사건 점포의 임차권을 보증금 2억 원, 권리금 및 시설대금 3억 3,000만 원(이하 ‘이 사건 권리금’이라고 한다) 등 합계 5억 3,000만 원에 양수하되, 보증금에 상당하는 2억 원은 계약금으로 계약 당일 지급하고, 이 사건 권리금에 상당하는 3억 3,000만 원은 2012. 3. 31.까지 지급하며, 피고는 소외인에게 계약금 수령과 동시에 이 사건 점포를 인도한 뒤 잔대금 수령과 동시에 임대인에 대한 이 사건 점포 임대차보증금 2억 원의 반환채권을 양도하기로 정하면서, 다만 이 사건 점포 인도일부터 잔대금 지급기인 2012. 3. 31.까지는 이 사건 점포에 대한 전대차계약이 체결된 것으로 보아 소외인 이 피고에게 차임으로 매월 1,350만 원씩 지급하고, 계약상의 권리·의무를 제3자에게 양도 또는 전대할 수 없으며, 소외인이 월 차임을 3회 이상 체납하거나 권리의 양도 또는 전대 금지 규정을 위반하면 피고는 최고 없이 계약을 해지할 수 있고, 그러한 경우에는 피고가 위약벌로서 계약금 명목으로 수령한 2억 원을 몰취할 수 있다는 내용의 이 사건 위약벌 조항을 정하여 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 체결하였다.   2) 소외인 은 계약 당일 피고에게 임차권 양도의 계약금이자 전대차계약의 보증금에 해당하는 2억 원을 지급하고, 이 사건 점포를 인도받아 유흥주점을 운영하여 오던 중 2011. 8. 15.부터 월 차임을 4회 이상 지급하지 아니하고, 2011. 11. 7.에는 임차권을 무단 양도 내지 전전대하기까지 하였다. 이에 피고는 소외인 의 의무 위반을 사유로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 해지한다는 의사를 표시하여 그 의사표시가 2011. 12. 14. 소외인 에게 도달하였다.   3) 한편 피고와 소외인 사이에 2011. 8. 29. ‘ 소외인 이 피고에게 2012. 4. 1. 이 사건 점포를 인도하고, 2012. 3. 31.까지 3억 3,000만 원을 지급하지 아니하거나 이 사건 점포에 대한 전차권을 제3자에게 양도 내지 전전대하거나 월 차임을 3회 이상 연체할 때에는 즉시 이 사건 점포를 인도한다’는 내용의 제소전 화해가 성립되었다. 피고는 위와 같은 해지 의사표시 이후인 2011. 12. 29. 위 제소전 화해조서에 기하여 소외인 으로부터 이 사건 점포를 인도받음과 아울러 제3자와 사이에 이 사건 점포에 대한 전대차계약을 다시 체결하였다.   나. 원심은 위와 같은 사실관계를 기초로 다음과 같이 판단하였다.  1) 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약은 소외인 의 의무 위반으로 인하여 해지되었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 위약벌 조항에 따라 소외인 으로부터 받은 보증금을 몰취하고, 그 반환을 거절할 수 있다.    2) 그러나 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 위약벌 2억 원은 임차권 양도대금 5억 3,000만 원의 40% 가량에 해당하고, 미지급 잔대금 3억 3,000만 원의 60%를 초과하며, 전대차계약의 보증금 2억 원과 동일한 금액이고, 1년간 차임의 합계보다도 많은 점, ② 피고는, 소외인 이 차임을 지급하지 않더라도 기지급 계약금 곧 전대차계약의 보증금에서 금전적 손해 대부분을 전보받을 수 있고, 소외인 이 이 사건 위약벌 조항에 의하여 의무이행이 강제되는 차임 지급의무, 권리의 양도 또는 전대 금지의무, 잔대금 3억 3,000만 원의 지급의무 등을 불이행하면, 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 해지한 후 제3자에게 다시 임차권을 양도하거나 전대할 수 있는 점, ③ 피고가 소외인 의 의무 불이행을 이유로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 해지하더라도 제소전 화해조서에 따라 이 사건 점포를 인도받은 후 제3자와 전대차계약을 다시 체결할 수 있고, 실제로도 그와 같은 절차를 취하였음을 감안하면, 이 사건 위약벌 조항이 없더라도 소외인 의 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약 의무 불이행으로 인한 피고의 손해는 사실상 대부분 전보받을 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 전대차계약의 보증금 2억 원 전액에 해당하는 이 사건 위약벌은 그 의무 강제에 따라 피고가 얻는 이익에 비하여 약정된 벌이 지나치게 무거우므로, 이 사건 위약벌 조항 중 임차권 양도대금 5억 3,000만 원의 10%이자 전대차계약의 보증금 2억 원의 26.5%에 해당하는 5,300만 원을 초과한 나머지 부분은 공서양속에 반하여 무효이다.   3) 따라서 이 사건 위약벌 조항에 따라 소외인 으로부터 받은 보증금 2억 원이 모두 몰취되었다는 피고의 주장은 5,300만 원의 범위 내에서만 이유 있고, 이를 초과하는 나머지 주장은 이유 없다.   3. 대법원의 판단  그러나 이 사건 위약벌 조항에 관한 원심의 위와 같은 판단은 앞에서 본 법리에 비추어 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.  가. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이다. 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이다. 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다 ( 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 등 참조).   그러므로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약에서 소외인 이 피고에게 지급하기로 약정한 이 사건 권리금 3억 3,000만 원이 위와 같은 성질을 가진 권리금에 해당한다면, 원심의 인정과 같이 임차권의 재양도나 전전대의 금지가 약정되고, 양수인 겸 전차인인 소외인 의 귀책사유로 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약이 해지된 이상, 이 사건 권리금은 본래 그 전액이 양도인 겸 전대인인 피고에게 귀속되어야 한다고 볼 여지가 크다.   그렇다면 이 사건 권리금 3억 3,000만 원이 아직 지급되지 아니한 상태에서 소외인 의 귀책사유로 계약이 해지되는 경우 장차 이 사건 권리금의 부지급으로 말미암아 피고가 입게 되는 손해를 전보하기 위하여 그보다 훨씬 적은 보증금 상당의 2억 원을 위약벌로 몰취하기로 약정한 것을 두고(피고는 이 사건 위약벌 조항이 통상의 위약벌과는 달리 2억 원을 몰취하는 외에 별도의 책임을 묻지 않겠다는 취지로 약정된 것이라고 자인하고 있다), 피고가 얻는 이익에 비하여 약정된 벌이 지나치게 무겁다고 보기는 어렵다.   나. 더욱이 위약벌의 약정과 같은 사적 자치의 영역을 일반조항인 공서양속을 통하여 제한적으로 해석함에 있어서는 계약의 체결 경위와 내용 등을 종합적으로 검토하는 등 매우 신중을 기하여야 할 것이다. 기록에 의하면 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약을 체결함에 있어 피고가 소외인 에게 이 사건 위약벌 조항을 강요할 우월적인 지위에 있었다고 볼 만한 아무런 사정이 없는 반면, 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약의 위약벌 조항에는 소외인 의 피고에 대한 이 사건 위약벌 조항만 두고 있는 것이 아니라 피고의 소외인 에 대한 위약벌 조항도 마련되어 있고, 그 위약벌의 액수가 이 사건 위약벌 조항의 배액인 4억 원으로 약정되기까지 한 사실을 알 수 있다.   그런데도 원심은 위와 같은 계약 체결의 경위와 내용을 전혀 반영하지 않고, 또한 소외인 의 이 사건 임차권 양도 및 전대차계약 의무 불이행으로 말미암아 피고가 입게 되는 손해에 이 사건 권리금 3억 3,000만 원도 포함되는지에 관하여 제대로 심리해 보지도 않은 채, 위 손해가 차임 상당액에 불과하다는 섣부른 전제에서 계약상의 각종 대금 대비 위약벌의 비율만을 지극히 형식적, 산술적으로 고려한 데 불과한 그 판시와 같은 사정들만을 근거로 하여 이 사건 위약벌 조항에 관하여 일부 무효를 선언하는 잘못을 범하고 말았다.   다. 결국, 원심판결에는 위약벌 약정의 효력에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.  이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.   4. 결론  그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 이인복(재판장) 민일영 박보영 김신(주심)

대법원 2022. 8. 11.선고 2019다219953 판결 【기타(금전)】, [미간행] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 임대인이 권리금 반환의무를 부담하는지 여부(원칙적 소극)   [2] 갑이 아파트 단지 내 상가를 분양받은 후 을과 임대차계약을 체결하면서 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’는 특약을 하였고, 을은 갑에게 계약금과 별도로 권리금을 지급하였는데, 이후 을이 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 갑에게 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구한 사안에서, 갑 측의 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 한 갑은 원칙적으로 을에게 권리금을 반환할 의무가 없다고 한 사례   【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조의3 ,민법 제548조 , 제618조 / [2] 상가건물 임대차보호법 제10조의3 ,민법 제548조 ,제618조  【참조판례】 [1] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 (공2000하, 2176), 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 (공2001상, 1109), 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 , 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결  【전문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 화담 담당변호사 김동욱)  【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 백광현)  【대상판결】 【원심판결】 서울북부지법 2019. 2. 13. 선고 2018나35873 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울북부지방법원에 환송한다.    【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이어서, 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 부담하지 아니한다. 임차인으로서는 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있다 .   따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그가 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다 ( 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 , 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 , 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 , 대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 등 참조).    한편 상가건물 임대차보호법이 2015. 5. 13. 법률 제13284호 개정으로 신설한 제10조의3 내지 제10조의7 이 적용되는 상가건물 임차인은 위 조항에 따라 자신이 주선한 신규임차인 예정자로부터 권리금을 회수할 수 있고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 방해하는 경우 손해배상책임을 진다.   2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다.  가. 피고는 2016. 3.경 다산신도시에 신축된 아파트 단지 내 상가(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 분양받았다. 원고는 2016. 4.경 피고로부터 이 사건 상가를 부동산 중개업소 용도로 임차하였는데, 임대차보증금 3,500만 원 중 계약금 350만 원은 계약체결 당시 지급하고, 잔금은 입점지정기간 내에 지급하며, 월 차임 170만 원(잔금일로부터 1개월 유예), 임대차기간 24개월로 정하여 임대차계약을 체결하였다.   나. 위 임대차계약에는 ‘상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차계약은 새로운 임대인에게 동일조건으로 승계되어야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다.’는 특약이 있다.   다. 원고는 위 임대차계약을 체결하면서 피고에게 위 계약금과 별도로 권리금 명목으로 2,000만 원을 지급하였다.  라. 원고는 2017. 12.경 피고에게 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구하였는데, 피고로부터 ‘임대차계약 특약사항으로 계약금의 포기 또는 배액상환에 의한 해제권을 배제하였으므로 원고의 계약금 포기만으로 임대차계약이 해제될 수 없다.’는 답변을 받자 이 사건 소를 제기하였다.   마. 이 사건 상가의 입점지정기간은 2017. 12. 29.부터 2018. 3. 1.까지였으나 그 이후로도 원고는 이 사건 상가에 입점하지 않고 임대차보증금 잔금도 지급하지 않은 채 권리금 반환을 요구하고 있다.   바. 피고는 제1심에서 제출한 2018. 5. 16. 자 준비서면에서 원고의 임대차보증금 잔금 미지급, 미입점 등 채무불이행을 이유로 임대차계약을 해제한다는 주장을 하였다.   3. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 피고 측의 사정으로 이 사건 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서, 피고는 원칙적으로 원고에게 권리금을 반환할 의무가 없다. 원고는 스스로 상가 입점을 거절하였고, 특히 원고가 직접 입점하지 못하는 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장받았음에도 이를 행사하지 않았다.   4. 이와 달리 원심은, 원고가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하고서도, 임대차계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금계약 또한 해제되었다는 이유만으로 피고가 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단은 결과적으로 앞서 본 대법원판결에서 표명된 견해에 위배되므로, 원심판결에는 소액사건심판법 제3조 제2호 에서 정한 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단’을 한 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.   5. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.    대법관 천대엽(재판장) 조재연 민유숙(주심) 이동원

2. 권리금의 종류
권리금은 판례를 통해 ‘영업시설·비품 등 유형물의 대가, 거래처, 신용, 영업상의 노하우의 대가, 점포 위치에 따른 영업상 이점의 대가’로 유·무형의 재산적 가치의 양도이자 일정기간 동안의 이용대가’17)로 정의 되고 있었다. 2015년 개정법에서 처음으로 권리금의 정의를 제10조의3에 규정 명시하였다. 법무부는 법 개정에 대한 별도보도자료(법무부, 2014)를 통해 이를 각각 시설권리금과 영업권리금, 바닥권리금으로 지칭하고 있다.
일반적으로 권리금은 그 발생근거를 기준으로 하여 ① 임차인이 투자했던 시설 또는 비품, 실내장식 및 인테리어등에 대한 대가로서 시설권리금, ② 임차인이 오랜기간 영업을 통해 확보한 거래처, 명성·신용, 단골고객, 영업상 노하우 등에 대한 대가이다. 보통 상가점포의 영업 권리금은 1년 정도 순이익 기준을 적용하여 결정18)되지만, 권리금은 이렇게 결정된 금액으로 시장에서 수수되는 경우는 드물고 이럴 경우에도 신규임차인과 협의를 거쳐 정해진다. ③ 영업하는 장소의 교통이나 접근성과 편의성, 무형의 금전적 이익으로서 상권형성과 같은 지역(바닥)권리금으로 구분한다.19) 

17) 대법원 2017.01.27. 선고 2010다85164판결; 대법원 2008.04.10. 선고 2007다76986판결.  18) 장병주(2019), “상가건물 임차인의 계약갱신요구권과 권리금회수 기회보호-계약갱신요구권 행사기간 연장에 따른 법적 이해관계”, 민사법학 제88호, 한국민사법학회, 220면; 김판기(2020), “상가건물임대차보호법상 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 비판적 고찰-대법원 2019.7.4. 선고 2018다284226 판결을 중심으로”, 한양법학 제31권 제2집, 한양법학회, 98면; 김상헌(2019), “상가권리금 회수기회 보호의무의 기간 제한에 관한 소고”, 재산법연구 제36권 제2호, 한국재산법학회, 243면; 양기철(2019), “권리금 감정평가의 문제점 및 개선방안”, 감정평가논집 제18권 제2호, 한국감정평가학회, 62면; 임노환·박지윤·이규태(2020), “베이커리 전문점의 상가권리금 결정요인에 관한 사례분석 연구”, 부동산학연구 제26집 제2호, 한국부동산분석학회, 79면; 김동현(2020), “상가권리금의 감정평가에 관한 연구: 권리금의 종류와 개념을 중심으로”, 감정평가학논집 제19권 제3호, 한국감정평가학회, 52-55면.   19) 김상헌(2019), 앞의 논문(주 18), 3면; 박규용(2019), “상가건물 임차인의 권리금 회수기회 보호”, 법과정책 제25집 제3호, 제주대학교 법과정책연구원, 87면; 홍영오·조제성·김성호·임정재·연성진·서현식·이도국·이종덕·박수곤·김영두(2022), “주택 및 상가 임대차 실태 및 주거권 및 영업권 보장 방안 연구”, 연구총서 22-B-13 한국형사·법무정책연구원, 45면.

대법원 2011.1.27.선고 2010다85164 판결 【영업금및보증금반환】, [미간행] 【판시사항】 [1] 영업용 건물의 임대차에 수반하여 지급되는 권리금의 법적 성질 및 일정 기간 이상 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장 약정에 따라 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 그 보장 기간 동안의 이용이 불가능하게 된 경우, 임대인이 반환하여야 할 권리금의 범위(=잔존기간에 대응하는 부분)   [2] 백화점 내 매장에 관하여 특정매입 거래계약을 체결한 甲이 그 매장에 관한 영업권을 乙에게 매도한 후 경영을 위탁받아 5년간 수익금을 정산하기로 하는 위탁영업 가맹계약 등을 체결하면서 2년 이상 영업을 보장한다는 약정하에 乙에게서 영업권리금을 지급받았으나 백화점과의 계약이 갱신되지 않아 乙에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해주지 못한 사안에서, 甲은 乙에게 영업권리금 중 일부를 반환할 의무가 있다고 한 원심의 판단을 정당하다고 한 사례    【참조조문】 [1] 민법 제105조 , 제618조 / [2] 민법 제105조 , 제618조  【참조판례】 [1] 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 (공2001상, 1109), 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 (공2002하, 2058), 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결   【전문】 【원고, 피상고인】 원고  【피고, 상고인】 주식회사 장빈 (소송대리인 법무법인 동문 담당변호사 오병선 외 7인)  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2010. 9. 16. 선고 2010나36416 판결  【주문】 상고를 기각한다.  상고비용은 피고가 부담한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금은 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다.   다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정 기간 이용하게 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다. 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다 ( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 , 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다76986, 76993 판결 등 참조).   2. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택 증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 위탁영업 가맹계약의 계약기간이 2008. 12. 16.부터 2013. 12. 15.까지 5년으로 정해진 점, 원고가 영업권을 매수한 이후 피고에게 경영을 위탁하고 5년간 수익금을 정산받기로 하면서 이 사건 매장과 같은 업종의 영업이나 관리방식에 관하여 배우고자 하였던 점, 피고와 주식회사 현대백화점(이하 ‘현대백화점’이라고 한다) 측과의 계약에 의하면 피고가 특정매입 거래계약상 권리를 제3자에게 양도·위탁하는 경우에는 현대백화점 측에서 즉시 계약을 해지할 수 있었고, 이에 따라 원고와 피고 모두 계약 내용을 현대백화점 측에 비밀로 하기로 약속하였던 점, 원고가 현대백화점 측의 사정에 의해 이 사건 매장이 폐쇄될 수 있음을 알고 있어 2년간 영업보장을 한다는 내용이 계약에 포함된 점, 피고는 이 사건 위탁영업 가맹계약이 백화점의 임대사업부와 관계없는 계약임을 명확히 하면서, 이 사건 위탁영업 가맹계약의 기간과 달리 피고가 원고에 대하여 이 사건 매장에서 2년간의 영업을 보장하였던 점, 원고는 피고의 사전 서면승인 없이는 이 사건 매장 운영권을 타인에게 전대나 양도할 수 없는 점, 피고는 2006년 하반기부터 이 사건 매장을 운영하여 왔고, 현대백화점 측과 체결한 특정매입 거래계약에도 계약만료 1개월 전까지 별도의 통지가 없는 한 동일한 조건 및 기간으로 연장하는 것으로 보는 규정이 존재하며, 원고와 피고 모두 특별한 사정이 없는 한 피고와 현대백화점 측과의 계약기간이 계속적으로 갱신될 것으로 예상하였던 점과 같은 여러 사정을 종합하면, 이 사건 영업권리금은 그 수수 이후 일정 기간인 2년 이상으로 영업권을 존속시키기로 하는 보장 약정하에 원고로부터 피고에게 지급된 경우에 해당한다 할 것인데, 피고와 현대백화점 측의 계약이 갱신되지 아니함으로써 피고는 원고에게 당초 보장된 기간 동안의 재산적 가치를 이용하게 해 주지 못하였으므로, 피고는 그 권리금 일부의 반환의무를 부담한다고 판단하였다.     나아가 원심은, 원고와 피고가 이 사건 위탁영업 양수도 이행계약과 위탁영업 가맹계약 체결 당시 예정한 권리금 회수 기간, 원고의 이 사건 매장에서의 영업기간, 피고가 원고로 하여금 이 사건 매장을 이용·수익하게 해주지 못한 사유 내지 경위, 원고에게 피고의 직영매장 운영의 선택권이 부여되어 있었던 점 등에 비추어, 피고는 원고에게 순수한 영업권리금 1억 8,000만 원 중 8,000만 원을 반환할 의무가 있다고 판단하였다.    위 법리 및 기록에 비추어 보면, 원심의 이러한 사실인정과 판단은 정당하다. 거기에 상고이유와 같이 권리금에 관한 법리를 오해함으로써 필요한 심리를 다하지 아니하거나, 논리와 경험의 법칙에 위배하고 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 인정한 위법 등이 없다.    3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 민일영(재판장) 이홍훈(주심) 김능환 이인복

대법원 2008.4.10.선고 2007다76986,76993 판결 【건물명도·임대차보증금】, [미간행] 【판시사항】 [1] 임차인이 임대차계약 종료 후 동시이행의 항변권을 행사하면서 임대차건물을 계속 점유하였으나 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 않은 경우, 부당이득반환의무의 성립 여부(소극)   [2] 영업용 건물의 임대차에 수반되어 임대인에게 지급된 권리금의 법적 성질 및 그 경우 일정기간 임차권 보장의 약정하에 권리금이 수수되었으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도해지된 경우 임대인이 권리금반환의무를 지는지 여부(적극)   【참조조문】 [1] 민법 제536조 , 제618조 , 제741조 / [2] 민법 제105조 , 제618조  【참조판례】 [1] 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결 (공1995하, 2951), 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 (공1998하, 1756), 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004재다818 판결 (공2006하, 1875) / [2] 대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326 판결 (공2000하, 2176), 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 (공2001상, 1109), 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 (공2002하, 2058)   【전문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고  (소송대리인 변호사 김동주)  【피고(반소원고), 피상고인】 피고  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2007. 10. 23. 선고 2006나112337, 112344 판결  【주문】 상고를 기각한다.  상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 상고이유 제1점에 대하여  동시이행의 항변권은 당사자가 이를 원용하여야 그 인정 여부에 대하여 심리·판단할 수 있음이 원칙인 바( 대법원 1990. 11. 27. 선고 90다카25222 판결 등 참조), 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)의 임차보증금 등 반환청구에 대하여 이 사건 점포의 명도와 동시에 이행되어야 한다는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)의 항변은 원고가 상고심에 이르러서야 비로소 명시적으로 주장하는 것이어서 적법한 상고이유가 되지 못한다.   2. 상고이유 제2점에 대하여  임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임대차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다 ( 대법원 1998. 5. 29. 선고 98다6497 판결 등 참조).   원심은, 피고가 2006. 2. 16. 이후에도 이 사건 점포를 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없다고 인정하여, 원고의 2006. 2. 16. 이후 임료 상당 부당이득 청구를 배척하였는바, 기록을 검토하여 보면 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 부당이득에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.   3. 상고이유 제3점에 대하여  영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 아래 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이다 ( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결 등 참조).    원심은 그 채택 증거들에 의하여, 이 사건 임대차계약 체결시 원고가 원고의 언니이자 대리인인 소외인 을 통하여 피고로부터 권리금 1억 8,000만 원을 교부받은 사실, 피고가 위 권리금 1억 8,000만 원을 회수할 수 있는 기간을 보장받기 위하여 임대차기간을 5년으로 할 것을 요구하자 원고측은 임료 조정 문제로 이를 거절하면서 임대차기간을 일단 2년으로 정하되, 원래의 임대차기간이 만료되더라도 임료를 조정하여 이 사건 임대차계약을 갱신하자는 취지로 제의함에 따라 이 사건 임대차기간이 2년으로 정해진 사실, 이 사건 점포에 관하여 원고가 관할 구청으로부터 주차장법위반으로 고발을 당하는 등 원고의 사정으로 당초의 약정과 달리 이 사건 임대차계약 갱신을 거절함으로써 피고의 권리금 회수 기회를 박탈하게 된 사실 등을 인정한 다음, 원고는 피고에게 회수 기회를 박탈한 기간에 비례한 권리금을 반환할 의무가 있다고 판단하였는바, 위 법리와 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하여 이를 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배, 권리금에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.   4. 상고이유 제4점에 대하여  증거의 취사선택과 사실인정은 특별한 사정이 없는 한 사실심의 전권에 속하는바, 기록을 검토하여 보면, 피고가 이 사건 점포에서 식당영업을 하면서 발생한 전기료, 수도료, 도시가스요금 등을 미납하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 그 미납액이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 원고의 주장을 배척한 원심의 조치는 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 채증법칙 위배 등의 잘못이 있다고 할 수 없다.    5. 결 론  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 박시환(재판장) 양승태 박일환 김능환(주심)

 

가. 시설권리금  
   시설권리금은 임차인이 의욕하는 영업 목적 달성을 위한 필수적 시설물 구성으로 이에 필요한 집기, 가구, 점포 인테리어, 주방시설, 간판 등 유형물의 가치에 대한 영업시설의 대가20)로 지불하는 권리금이다. 신규임차인은 임차인이 설치한 주방 등 제조시설, 집객시설, 창고 등 보관시설, 냉난방설비, 통신설비, 환기설비, 수도 및 가스 등 시설 및 설비, 바닥, 벽, 천정, 조명시설, 폴딩도어, 데크 등 상가 내·외부의 인테리어 및 구조변경, 의자, 테이블, 주방집기, 진열장 등 집기 및 비품 등 사업의 초기 창업을 위해 투자했던 시설21)을 그대로 사용함으로써 시간과 비용을 줄일 수 있다. 즉 신규임차인이 의욕하는 사업 목적을 달성하기 위해 설치해야할 시설물 등을 임차인에게 그대로 승계 받아 사용하는 대가로 지급하는 권리금으로, 이를 시설권리금이라 한다.

20) 배병일(2012), 앞의 논문(주 15), 183면.  21) 김태건·오세준(2021), “권리금 회수기회보호 규정의 개선방안”, 부동산 분석 학술저널 제7권 제3호, 한국부동산원, 305면.

   신규임차인은 기존의 시설·설비를 그대로 승계받아 활용함으로써 경제적 비용을 아낄 수 있고 사업의 준비기간도 단축할 수 있다.22) 시설권리금은 기존 임차인이 설치한 시설·설비에 대한 일종의 매매대금이며, 임차인은 신규임차인으로부터 시설권리금을 받아 기존 투자비용을 회수한다. 영업권리금 또는 바닥권리금은 무형의 재산권임에 비해, 시설권리금은 물리적 실체를 갖는 유형자산을 기초로 형성된다.23)  

22) 김미선(2024),“상가권리금 개념과 유형별 결정 요인-서울시 상가임대차 실태조사를 기초로-”, 명지대학교 대학원 박사학위논문, 10면 23) 김미선·김준형(2023), “상가권리금의 개념과 유형: 유형별 권리금의 결정요인을 중심으로”, 부동산학연구 제29권 제4호, 한국부동산분석학회, 81면; 김미선(2024),앞의 논문(주 22), 11면.

   임차인은 시설권리금을 당초 시설·설비의 구입 및 공사·설치 비용으로 산정하려 한다. 그러나 엄밀하게 시설권리금은 감가를 고려, 유형자산의 잔존가치로 평가하여야 하며, 업종 및 시설의 특성에 따라 감가상각 기간은 달라진다.24) 영업용 시설의 내용연수는 5∼10년으로 시간이 흐를수록 특히  창업시점일로부터 3년 정도는 통상 20∼30% 정도씩 감가상각이 급격히 이루어지는데 이때는 감가 비용으로 삭감하는 것이 관례이다.25) 실무에서는 시설권리금의 내용연수를 통상 3년으로 보기도 한다.26)  

24) 김동현(2020), 앞의 논문(주 18), 53면. 25) 김태건·오세준(2021), 앞의 논문(주 21), 305면. 26) 배병일(2012), 앞의 논문(주 15), 183면.

    임차인이 지출한 당초 시설·설비의 구입 및 공사·설치한 모든 유형의 자산이 모두 시설권리금에 산입되지 않을 수도 있다. 임차인의 시설권리금은 신규임차인의 영업활동에 사용될 수 있다는 전제하에서 그 가치가 인정되기 때문이다. 이는 임차인과 신규임차인의 영업 업종 동일성 또는 유사성을 말한다. 업종이 서로 동일한 동종업종일 경우에는 기존 임차인의 시설·설비가치가 인정될 가능성이 있지만, 업종이 다를 경우 시설권리금은 인정받기 어렵다.27) 이럴 경우에는 오히려 불필요한 기존 시설·설비는 원상회복의 관점에서 임차인의 비용으로 철거해야하는 부담을 지게 된다. 그러나 비록 동일한 업종일지라도 트랜드의 빠른 변화로 인해 기존 임차인이 창업 시 투자한 유형 자산의 가치는 실제 투자한 비용에 비해 시장가치는 급격하게 평가절하 될 수 있다. 

27) 김동현(2020), 앞의 논문(주 18), 53면; 김태건·오세준(2021), 앞의 논문(주 21), 305면

시설권리금은 상가임대차법에 권리금 관련 조항으로 법제화되기 전에도 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있으며, 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다(민법 제626조 임차인의 상환청구권)라고 하여 임대인에게 유익비상환청구권의 형태로 임차인의 시설·설비에 지출한 금액의 일부를 반환 받고 있었다. 그리고 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 매수 청구할 수 있다(민법 제646조 임차인의 부속물매수청구권)라고 하여 부속물 매수청구권을 통해 시설비를 회수할 수 있게 하고 있었다. 마지막으로 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있으며, 임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다(민법 제647조 전차인의 부속물매수청구권)라고 하여 전차인의 부속물매수청구권을 민법에서 인정하고 있었다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 라고 하여 임차물의 객
관적 가치를 증가시키기 위하여 임차인이 투입한 비용에 대한 유익비, 필요비 명목으로 그 지출한 금액이 그 증가액 상환을 임대인에게 부속물매수청구권, 비용상환청구권등을 통해 요청할 수 있는 권리가 있었다.  
   그러나 실재 부동산임대차계약에서 임대인들은 자신의 우월한 지위를 이용하여 임차인의 영업 목적 시설·설비 설치 부분에 대해서 완전 철거를 포함한 원상회복 특약 조건으로 계약을 체결하고 있어 이러한 원상회복 조건의 특약으로 인해 임차인은 임대차계약 해지 시 인테리어 및 시설물 철거비용의 부담으로 보증금 회수도 어려울 경우도 있다는 것이 임차인의 냉혹한 현실이다. 이러한 상황에서는 상가의 보존이나 가치증대를 위한 지출이라고 하더라도 임대인이 보상하는 경우는 드물고, 대신 그 비용을 시설권리금으로 신규임차인이 부담하는 것이 상가임대차 시장에서의 관행이다.28) 시설권리금은 현존 시설물이 향후 이용가치가 있다고 판단될 때라야 이에 대한 매매대금의 성격을 가질 수 있다. 따라서 향후 이용가치가 없다는 판단에서는 시설권리금도 전혀 발생하지 않는다. 

28) 김동현(2020), 앞의 논문(주 18), 54면; 김미선(2024), 앞의 논문(주 22) 11면

 

나. 영업권리금 
   영업권리금은 상가 임차인이 영업행위를 통해 형성한 단골고객 유치 기반, 상권 활성화에 따른 명성, 영업의 노하우, 영업매출 등 영업 활성화 정도를 신규임차인에게 넘겨주는 대가로 받는 금액이다. 상가 영업권리금의 핵심 요소는 단골고객 유치 기반, 상권 활성화에 따른 매장의 명성, 영업노하우, 거래처, 신용 등 무형의 자산으로 부동산 가치 외의 영업 활동을 통해 축적된 무형의 가치를 반영한 대가로 정의 되며, 상가 영업에서의 1년 정도 순이익에 일정배수를 적용한 금액이 권리금으로  결정되기도 한다.29)  

29) 장병주(2019), 앞의 논문(주 18), 220면; 김판기(2020), 앞의 논문(주 18), 98면; 김상헌(2019), 앞의 논문(주 18), 243면; 양기철(2019), 앞의 논문(주 18), 62면.

  영업권리금은 물리적 공간인 단순한 상가를 넘겨주는 것만이 아닌, 임차인이 그동안 쌓아온 브랜드 이미지 및 인지도, 독창적 내부 인테리어, 고객층, SNS 마케팅 영업기반 등에 대한 대가이다. 신규임차인이 영업권리금에 대한 가치를 인정하면서 합리적 수준에서 대가를 지불하는 이유는 기존 임차인의 단골고객층을 그대로 이어받으니 영업을 처음부터 새롭게 시작 하는데 필요한 홍보와 마케팅에 따로 투자하지 않고도 기존 임차인이 구축해 놓은 영업 기반을 활용해 사업을 안정적으로 시작할 수 있다는 큰 이점을 누릴 수 있는 대가이다.
이처럼 영업권리금은 단순한 영업 목적 대상의 상가라는 물리적 공간뿐만 아니라, 기존 임차인이 다년간 꾸준한 영업 활동을 통해 축적한 무형의 가치를 반영한 대가이다.    

다. 바닥(지역)권리금
   속칭 자릿세라고도 불리는 바닥권리금은 점포가 위치한 상권 내 특수한 장소적 환경, 입지의 특성상 영업이 잘 될 것으로 기대하고 신규임차인과 임차인 간에 주고받는 무형의 재산적 가치로서의 권리금이다. 바닥권리금은 상가의 물리적 장소나 위치 자체에 대한 입지적 가치를 이유로 수수되는 권리금을 의미한다. 즉, 임차인이 상가를 이용하면서 쌓은 특별한 경영적 노하우나 고객 유치 활동과는 별개로, 상가가 위치한 장소의 가치(상권의 가치), 유동 인구 수, 교통 접근성, 상업 활동이 활발한 장소 등의 요소로 인해 형성된 권리금이다. 바닥권리금은 고객 기반이나 상가의 영업실적보다는 일반적으로 상가의 위치, 부동산의 자체적 위치 가치로서 주변 환경에 의해 자연스럽게 발생하는 가치이다.  
   임차인의 투자 결정과 이후 경영에 중요한 영향을 미치는 바닥권리금은 상가가 위치한 지역의 상권 발전 정도, 유동 인구 및 접근성, 주변 시설 (예: 대형 마트, 지하철역 등)과의 접근성, 임대료와 관계없이 해당 장소 자체가 가지는 매력이나 경쟁력 같은 요소에 의해 결정된다. 따라서 바닥권리금은 해당 상가의 이전 임차인이 쌓은 영업성과와는 별개로, 장소적 가치에 의해 형성된 권리금으로 이러한 바닥권리금은 상가건물 임차 시 신규임차인이 지급하는 권리금 총액 중 약 76%를 차지30)하고 있다. 상가 투자결정에 중요한 영향을 미치는 장소적 가치로서의 바닥권리금은 해당 장소에서 장사를 하는 영업자의 특별한 노력으로 창출되는 경우도 있겠지만 대부분은 외부적 요인의 주변 상권 활성화 등에 의해 영향을 받는다.31) 

30) 김미선·김준형(2023). 앞의 논문(주 23), 87면.  31) 이상용(2015), “개정 상가건물임대차보호법과 바람직한 임차인 보호방안” 민사법학 제73호, 한국민사법학회, 54면; 오영걸(2019), “상가임차인의 갱신요구권 행사기간에 관한 소고”, 토지법학 제35권 제2호, 한국토지법학회, 6면.

   장소적 이점·이익의 대가로 거래되고 있는 바닥권리금은 이처럼 임차인의 투자결정과 이후 영업에 중대한 영향을 미치는 요소이지만 이러한 이익을 임대인 또는 임차인 중 누가 가져가는 것이 합당한가에 대해서는 의견이 갈리기도 한다. 하지만 분명한 것은 임대인의 상가건물이 위치하는 장소적 이점·이익의 대가는 주변 상가건물 월차임과 비교를 통해 이미 임대차시장에서 월차임에 충분히 반영되어 거래되고 있음을 확인할 수 있다. 

 

3. 권리금계약의 법적 성격
   2015년 권리금 규정이 법제화되기 전 당시 상가임대차법은 임차인이 시설 설비 등 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 쌓아 올린 지명도나 신용 단골고객층 등의 경제적 이익인 권리금이 임대인의 비정상적인 보증금 및 월차임 인상 요구에 임차인이 임대인의 요구 조건을 들어 주지 않으면 임대차계약해지 및 갱신거절 수단을 이용하여 임차인을 쫓아냈다. 이처럼 임차인의 권리금 회수기회가 임대인에 의해 침해되고 있음에도 이를 보호할 법정책적 장치 부재로 임차인의 피해는 그대로 방치되고 있었다.  
   이러한 문제점을 해결하기 위해 2015년 개정법에 권리금과 관련하여 권리금 회수기회 보호 규정이 법제화되었으나 여전히 임대인과 임차인 간 분쟁이 끊이지 않고 있었다. 이유는 여전히 임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 임대인이 허락하여야 하는 협조가 필요한데도 협조를 회피하며 방해하는 등 권리금 회수기회가 입법 취지와는 다르게 충분히 보호받지 못하고 있는 처지라는 반증이다. 특히 권리금 회수기회를 보호해야 할 임대인에게 권리금 회수기회를 방해 및 거절해도 되는 정당한 사유를 넓게 인정하고 있어 이를 중심으로 여전히 법적 분쟁 발생의 여지를 두고 있다. 
   상가임대차법 제10조의3 제1항과 판례32)는 “권리금이란 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노우하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치 일체를 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정의하고 있다. 또 동법 제10조의3 제2항에서 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약”임을 규정하고 있다. 이는 임차인의 권리금 회수를 보호하는 규정으로 임차인이 신규임차인에게 권리금을 받고 임차권을 양도하는 과정에서 임대인의 부당한 방해를 금지함으로써 임차인의 권리금 회수를 보호하는 것을 목적으로 한다. 

33) 김영두(2015), “권리금 회수기회 보호에 관한 고찰”, 법조 제64권 제8호, 법조협회 124면.

   권리금계약은 일반적으로 임차인과 신규임차인 사이에서 체결하는 계약으로 권리금계약의 반대급부로써 임차인이 금전을 지불 받지만 상가임대차법제10조의3 제1항에서와 같이 임대인, 임차인과 체결하는 경우도 있을 수도 있고, 때로는 임차권의 목적물인 상가건물의 매수인과도 체결하는 경우도 있다. 하지만 같은 조 제2항에서는 권리금계약의 당사자를 “신규임차인과 임차인 간 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다”라고 규정하고 있다.  
   이는 권리금 회수기회 보호의 문제가 발생될 경우에는 임차인과 신규임차인 간 권리금계약 체결에 대해서만 규정된 것으로 해석된다.   
   권리금계약은 임차인이 임대차 대상 건물에서 영업목적을 달성하기 위해 영업시설을 하고 비품 인테리어 등 초기자금을 투입하여 장기간 사업을 운영함으로써 형성한 고객의 흡인력, 상가가 위치하고 있는 입지(위치)적 이점, 명성(신뢰) 등을 포함한 유형·무형의 자산인 권리금을 경제적 가치로 인식하여 그에 대한 대가를 신규임차인에게 지급받고 양도 또는 이전하는 계약을 말한다.  
   권리금계약은 상가건물에 대한 임차권과는 법적으로 별개 성격의 계약이지만 권리금계약에서 유·무형의 영업활동을 구성하는 중요 요소로서 임차권 존속에 의존하는 계약이다. 상가임대차계약은 임대인(상가건물 소유자)이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 목적물을 사용·수익할 것에 대한 댓가로 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생긴다. 권리금계약은 신규임차인이 임차인에게 권리금계약의 반대급부로써 금전을 지불하고 임차인은 이에 대한 급부로서 신규임차인에게 영업 또는 영업활동의 근간이 되는 요소로서 영업장소에 대한 임차권을 양도하거나 임대인과 신규임차인 간 새로운 임대차계약이 체결되도록 하여야 한다. 권리금계약에서 유·무형의 영업활동을 구성하는 요소로서 목적물에 대한 임차권 양도 또는 임대인과의 새로운 상가임대차계약 체결은 신규임차인에게 있어 매우 중요한 구성요소이다. 
   임차인이 영업에 관한 모든 유·무형의 권리를 신규임차인에게 양도하고 그에 대한 대가를 신규임차인이 지급하기로 하는 영업양도계약이 가장 전형적인 권리금계약의 모습이다.33) 영업양도를 위한 권리금계약이 법적으로 성립되고 효력이 발생되려면 임대차계약에 기한 임차권 존속이 보장되어야 한다. 상가임대차법은 임차인의 권리금회수 보호라는 입법 취지에 의해 권리금계약을 보호하고 있다. 권리금 보호는 상가 임차인의 재산적 가치 보호와 경제적 안정성을 확보하려는 목적을 지니며, 이는 공익적 차원에서 법의 보호가 필요한 영역으로 규정되고 있다.  

33) 김영두(2015), “권리금 회수기회 보호에 관한 고찰”, 법조 제64권 제8호, 법조협회 124면.

   상가임대차법 제10조의3 규정은 권리금과 권리금계약에 대한 정의 규정이다. 권리금계약은 임차인이 상가건물에서 영업활동을 통해 형성한 영업 기반과 신용이라는 가치를 금전적 형태로 전환하는 형태로 임차인 개인의 재산적 가치에 속하며, 이는 상가임대차법에서 임대차 계약 자체와는 구별되는 무형 재산의 가치로 인정하고 있다. 권리금계약은 임대차계약에 부수되는 권리로서 규정되는 계약이지만 임차인의 영업 가치 보호를 위해 또 경제적 약자인 임차인을 공익적 차원에서 법적 보호가 필요한 영역으로 보장하고 있다. 

제2절 권리금 법제화 과정
  국가 부도 위기 상황이었던 1997년 IMF 국제통화기금 관리 체제에서 대한민국 30대 대기업 중 무려 16곳이 파산했다. 견고한 은행들도 줄줄이 도산하게 된다. 대규모 실업자들이 직장에서 밀려 나온 심각한 외환위기34) 체제를 겪었다. 많은 사람들이 일자리를 잃고 소득이 감소했다. 2000년대 초반의 한국 사회에서 이들은 기초적 생계 수단인 생업을 목적으로 자영업에 뛰어들었다. 하지만 이렇게 생업을 위해 자영업에 뛰어든 경제적으로 취약한 상가임차인인 자영업자들의 영업 환경은 불안정할 수밖에 없었으나, 다른 한편으로 임대인들도 외환위기 이후 발생한 경제적 불안정을 이유로 월차임을 급격히 올리는 경우가 많았다. 불안정한 경제적 상황을 극복하기 위해 생업으로 자영업에 뛰어든 임차인들에게 계약갱신 문제 및 큰 폭의 월차임 인상 문제는 더욱 큰 어려움일 수밖에 없었다.  

34) 1997년부터 대한민국에 발생했던 외환 유동성 위기와 관련하여  1997년 11월 22일, 김영삼 대통령의 대국민 담화를 기점으로 대한민국 경제는 국제 통 화기금의 관리하에 운영 되었다.(조선일보, “김대통령 22일 특별담화 발표”, 1997.11.21.) https://www.chosun.com/site/data/html_dir/1997/11/21/1997112170274.html[최근 방문일 2024.12.05.]

   그러나 더 큰 어려움은 영업을 시작하기 위한 기반으로 상가건물 선정 단계에서 임대차계약 보증금보다 더 많은 권리금이 상관행으로 수수되고 있다는 것이었다. 이러한 경쟁 상황에서 점포를 선점하기 위해서는 전 임차인과 권리금에 대한 협상를 거쳐 약정한 권리금을 지불하고 영업을 시작하게 된다. 임차인은 추후 권리금 회수 과정에서 임차권을 기반으로 생업을 영위하고 있는 약자로서 건물 소유권자인 경제적 강자인 임대인의 일방적 임대료 인상 또는 계약갱신 거절 및 무리한 월차임 인상 횡포에 대항하여 권리금을 회수할 수 있는 법적 수단은 거의 전무한 상황에 맞닥뜨린다.  
   이러한 상황에서 국가는 경제 회복이라는 당면과제와 함께 서민층의 경제적 안정을 지원하는 정책을 중시하는 분위기가 조성되었고, 특히 대기업 및 은행권 자영업자와 중소상공인 보호를 위한 입법 논의가 활발하게 진행되었다. 이러한 맥락에서 상가 임차인들의 경제적 권리와 안정성 보장을 입법 목적으로 2002년 8월 26일 상가건물임대차보호법이 제정되었다. 상가건물임대차보호법의 제정은 1997년 외환위기 이후 소규모 상가 임차인들이 겪은 경제적 어려움과, 임대차 계약에서의 불공정한 구조를 개선하기 위한 필요성과 상가 임차인의 경제적 약자성을 고려해 이들의 영업 환경을 안정시키고, 임대인의 일방적인 임대료 인상이나 계약 종료로부터 보호하는 것을 주요 내용으로 법률 제6718호 일부개정을 통해 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 그 목적으로 시행되었다.  
   이후 상가임대차법에 권리금 규정이 2015년에 최초로 법제화되어 들어왔다. 법제화 배경으로는 권리금을 둘러싼 임대인과 임차인 간 사회적 갈등이 심화되고 있어 이를 해소하고 정당한 임차인의 권리를 보호하여 상가임대차 시장의 선진화를 도모하고자 하는 입법 취지35)이다. 2015년 개정법에서 제권리금의 정의, 권리금 회수기회 보호 등, 권리금 적용 제외, 표준권리금계약서의 작성 등 권리금 평가기준의 고시 등 5개의 조문 신설, 법제화로 시행되었다. 상가임차인 보호 측면에서 매우 중요한 전환점이 된 2015년 개정법에서 가장 큰 쟁점이 되는 갈등 사안은 상가임대인과 임차인 간 권리금 회수기회 보호 문제였다.  

35) 심태규(2014), “상가권리금 보호에 관한 특별법안(민병두, 의안번호 제9139호) 검토 보고서”, 1면. https://www.koreanbar.or.kr/pages/board/view.asp?seq=4080&types=7&p age=1; 심태규(2014), “상가건물임대차보호법 일부 개정법률안(김진태, 의안번호 제12371호 대표발의) 검토보고서”, 14면. https://koreanbar.or.kr/pages/board/view.as p?teamco de= &page=90&seq=4230&types=7&category=&searchtype=&searchstr= [최근방문일 202 4. 12.15.]

   권리금계약에서 권리금 수수는 임대인과는 전혀 상관없이 임차인과 신규임차인이 주고받는 것인데, 건물주인 임대인 또는 건물주가 바뀌면서 새로운 건물주인 임대인이 임대차 계약 종료 시 과도하게 월차임 인상 요구를 하면서 임차인에게 계약갱신 거절 등의 이유로 계약을 해지 한다. 계약이 해지 되면 임차인은 임차권이 없는 상태에서는 권리금을 회수할 기회가 상실되게 된다. 이러한 방식으로 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해했다. 임대인의 이같은 권리금 회수 방해 행위에 의해 임차인은 오랫동안 쌓아올린 재산권인 권리금을 보장받지 못하고 쫓겨나야 하는 사례가 빈번하게 발생하면서 임차인의 젠트리피케이션(gentrification) 현상이 심각한 법정책적 문제로 확산되었다.  
   2009년 용산4구역 화재 사망 사건, 2013년∼2014년에는 서울 이태원 권리금 분쟁 사건, 2014년 홍대 상권 권리금 문제 와 신사동 가로수길 권리금 분쟁 등으로 임차인들의 자본 투입과 노력과 열정으로 쌓아 올려진 임차인들의 권리금은 임대인들에 의해 ‘갑질 논란 횡포’에 의해 점포에서 쫓겨나는36) 젠트리피케이션(gentrification) 즉, 둥지 내몰림으로 짓밟히는 등 법정책적 문제로 확산되고 있었다. 2013년 임차인의 권리금 회수 문제에 대한 법적 쟁점으로 연일 매스컴에 오르내렸던 사건으로 가수 리쌍과 임차인 서모씨의 권리금 갈등37)이 있다. 권리금은 상가임차인이 상가를 운영하면서 형성한 상권 가치, 즉 해당 상가에서 발생한 영업적 이익과 관련된 경제적 가치이다.  

36) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 4면.  37) 매일경제, “[TOPIC]부동산 바닥에도 끊이지 않는 권리금 분쟁…창업 수요 느는데 입지 는 없어 권리금 폭발” 2013.06.10. https://www.mk.co.kr/economy/view.php?sc=500000 01&year=2013&no=450517. [최근 방문일 2024.12.05.]

  특히 2013부터 수십 년 동안 상관습적으로 거래되었던 권리금이 법적 보호 장치 부재로 보호를 받지 못하자 법의 판단을 받기 위해 소송이 빈번해졌다. 이로써 권리금 분쟁 소송은 법정으로 이동되어 법원의 적극적인 조정의 경우가 증가하였다.38) 권리금 문제의 법정책적 쟁점은 2015년 권리금 법제화 배경이 되었고, 법 개정이유는 “현행법에서 임차인의 권리금이 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되고 있고 그 결과 임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결하면서 임차인이 형성해 놓은 영업적 가치를 이용하여 더 높은 권리금 회수, 더 높은 월차임 조건으로 새로운 임차인과 제한 없이 임대차계약을 체결하여 이익을 챙기고 있으며, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 또다시 상당기간 상권활성화를 위한 인내와 고통 그리고 영업손실을 감내하여야 하는 문제점이 발생하고 있는 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 권리금 회수기회에 대한 방해금지의무를 부과하는 권리금에 관한 법적근거 마련의 시급”이었다. 이로써 권리금 관련 규정이 최초로 2015년 개정법에 법제화 되었다.

38) 임영희(2017), “상가건물임대차보호법의 추가 개정 방향”(젠트리피케이션 방지를 위한)상가건물임대차보호법 개정 공청회자료집, 중소기업청, 68면.

   권리금 회수기회 보호 규정이 2015년 개정법에 명확하게 법제화됨으로써  임차인에게는 영업권적 재산권의 회수기회를 보장 받을 수 있는 권리금 회수기회 보호는 중요한 의의를 가진다. 그러나 현실의 상가임대차 시장에서는 임차물을 기반으로 생업을 영위하고 있는 어쩔 수 없는 경제적 약자인 임차인에게 권리금 회수기회는 임대인의 계약갱신 거절에 권리금 회수기회라는 입법취지와는 반하는 결과로 쫓겨나가게 되는 사례가 더욱 빈번하게 발생되는 악순환이 일어나고 있었다. 이에 2018년 개정법에 권리금 규정에 관한 일부개정을 통해 임차인의 권리금 회수기회 보호를 강화하고 있다. 하지만 권리금 규정이 법제화되기까지 권리금 법제화에 대해 찬성인 긍정론과 반대론이 팽팽하게 맞섰던 것은 자연스러운 현상으로. 각각의 입장은 주로 임대인과 임차인 측의 재산권보호이익을 중심으로 대립하였다.  

1. 법제화 계기
상가임대차법에 권리금 규정이 2015년에 법제화된 가장 큰 이유는 임차인의 권익 보호와 관련이 있다. 상가권리금이 법제화되기 전 상가임대차 시장 현실을 들여다보면  
   첫째, 임차인의 경제적 손실이다. 상가 임차인은 생업 목적 영업을 위해 보증금 지급과 시설·설비 및 마케팅 광고 전략 등 영업 초기에 막대한 자금을 투입하면서 시간, 노력을 들여 영업 기반을 구축한다. 권리금 그 과
정에서 축적된 영업적 가치와 고객 기반을 상징하는 중요한 재산적 가치이다. 하지만 권리금 법제화 이전에는 임대차 계약이 종료될 때 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하지 않아 임차인이 사업을 위해 쏟아 부은 초기 투자비용과 시간, 노력 등 경제적 손실을 착취당하는 경우가 많았다.  
   둘째, 불공정한 임대차 관계 문제다. 임대인은 임차인이 다년간 쌓아 올린 영업 기반을 이용해 새로운 임차인에게 직접 계약을 맺거나 권리금을 요구하는 등 불공정한 관행이 있었다. 임대인의 이런 행동은 임차인의 권리를 침해하는 것으로 법적 보호 장치가 절실했다.   
   셋째, 상가 임차인의 경제적 안정성 위협이다. 상가임대차 시장에는 소상공인과 자영업자들 비중이 다수를 차지한다. 당시 이들의 생업과 안정적 사업 운영이 전체 경제에 미치는 영향은 사회적으로 매우 중요했다. 권리금 회수기회 보호 규정은 이들 임차인의 경제적 안정성을 제고하고, 지속 가능한 사업 환경을 만들기 위한 제도로 도입 필요성이 제기되었다.  
   따라서, 상가임차인의 권리금 관련 규정 법제화는 임차인의 재산권을 보호하고 불공정한 임대차 관계를 개선하기 위한 중요한 법적 장치라는 점에서 법정책적 논의가 시작될 수 있었다. 2015년 5월 13일 상가임대차법 일부 개정을 통해 권리금이 법제화된 배경으로 법정책적 논란을 불러일으킨 권리금 관련 사건들이 있었다. 이러한 사건들은 상가 임차인이 권리금을 회수하지 못하거나, 임대인의 방해로 인해 피해를 입는 상황들이 반복되면서 법 개정의 계기로 작용 되었다. 이 중 대표적인 사건들을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 

가. 서울 이태원 권리금 분쟁 사건 (2013년∼2014년)39)

39) 경향신문, “젠트리피케이션이 앗아간 해방촌 ‘빈집”, 2018.06.17.  https://www.khan.co.kr/article/201806171416001; 매일경제, “[빅데이터로 보는 상권] (24) 텅비어가 는 이태원 경리단길 젠트리피케이션 건물주들 대처 미숙”, 2019.08.28. ht tps://www.m k.co.kr/news/culture/8958433. [최근 방문일 2024.12.05.]

 

   이태원 지역은 2010년대 초반 다양한 외국인 및 청년층의 유입과 함께 상권이 빠르게 활성화되면서 임대료도 급격하게 빠르게 상승된 곳이다. 특히 경리단길과 해방촌 일대는 독특한 이국적 상권이 형성되면서 권리금과 임대료가 급등했던 대표적인 상권으로 주목을 받았다. 이렇게 주목을 받는 상권으로 성장하자 외부 자본이 유입되면서 해방촌과 경리단길 일대에서 오랫동안 영업을 하며 상권을 키워온 카페, 음식점 등 소규모 자영업자들은 2013년부터 임대인으로부터 급격한 월차임 인상요구 통보를 받았고 높은 월차임을 감당할 수 없는 자영업자들은 임대인으로부터 일방적 퇴거 통보를 받는 사례가 빈번해졌다.  
   이 과정에서 수많은 자영업자들이 권리금을 돌려받지 못하거나 제대로 보상받지 못하면서 이들의 분쟁·갈등은 법정책적 문제로 떠올랐다. 2014년 초반, 경리단길 일부 자영업자들은 임대료 인상 관련 임대인들과 갈등을 겪다가 결국은 또 임대인의 방해로 권리금을 인정받지 못한 채 퇴거당하는 사례가 많아졌다. 임차인의 입장에서는 이러한 강제퇴거는 삶의 터전을 잃게 될 뿐만 아니라 생존권이 걸린 문제이지만 당시 상가임대차법에는 임차인의 권리금 보장에 대한 어떠한 보호 장치도 없었다. 그렇게 임차인들이 삶의 터전에서 강제 퇴거 당한 곳, 경리단길은 이후 외국인 관광객이 많이 찾는 이태원의 상징적인 거리로, 기존 영세 자영업자들이 밀려난 자리에는 대기업 프랜차이즈가 들어서는40) 등 상권의 구조가 빠르게 변화된다. 

40) 매일경제, “[자영업의 위기] `갑`건물주와 프랜차이즈는 희생 없고 `을` 끼리만 전쟁”, 2017.07.24. https://www.mk.co.kr/news/society/7912250. [최근 방문일 2024.10. 02.]

   이렇게 밀려난 기존 영세 자영업자들은 임대인을 상대로 권리금을 돌려받기 위한 소송을 제기하였으나, 당시 상가임대차법으로는 임차인의 권리금 문제를 충분히 법적으로 보호하고 있지 못한다는 지적이 나오기 시작했다.  이러한 일련의 사건들은 권리금 회수에 대한 법적 보호의 필요성을 강하게 제기한 사례로, 상가임대차법에 권리금 보호 규정을 포함해야 한다는 논의가 급격히 확산되는 계기가 된다. 

나. 홍대 상권 권리금 분쟁 사건(2014년) 41)  

41) 연합뉴스, “'맛집' 홍대 곱창집 수억 날리고 폐업위기… 왜?(종합)”, 2014.01.14. ht tps://http://www.yna.co.kr/view/AKR20140113180451004. [최근 방문일 2024.12.06.]

   홍대 상권은 2000년대 초반부터 젊은 예술가들과 소규모 독립 상점들이 모여 형성된 독특한 상권이었다. 2014년, 홍대거리 일대에서 아직은 상권이 활발하지 않아 월차임 수준이 부담스럽지 않은 상가에서 수년간 영업을 하던 소규모 영세 상점들을 중심으로 주변에 상점들이 차츰 차츰 하나씩 확장되면서 늘어나 이후 상권이 급격하게 형성되면 월차임이 서서히 상승하게 되면서 계약기간 만료 시 임대인으로부터 급격하게 인상된 월차임을 요구받게 되고 임대인의 월차임 인상 요구를 들어줄 수 없는 영세 소상공인으로서는 어쩔 수 없이 쫓겨나갈 수밖에 없는 방해 사건들이 발생하기 시작했다.  
   임대차계약이 만료되자 임대인들은 현저히 급격하게 높은 월차임 인상을 요구하거나 계약 갱신을 거절하는 사례가 점차 증가하기 시작했고 이 과정에서 영세 소규모 자영업자들은 권리금을 돌려받지 못한 채 퇴거당했다. 
  구체적인 사건으로 홍대 ‘독립 서점’의 경우42) 2014년 6월, 임차인은 홍대 인근에서 수년간 독립 서점을 운영해 왔다. 그런데 임대차계약 만료가 되자 임대인이 월차임을 두 배로 인상하면서 계약갱신을 거부했다. 임차인은 그동안 상권을 구축해왔기 때문에 새로운 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있을 것이라 기대했지만, 임대인은 새로운 임차인을 서점 주인과 무관하게 선정하여 권리금 거래를 막았다. 이로 인해 독립서점 임차인은 경제적 손실을 입었고, 권리금을 인정받지 못한 채 퇴거해야 했다. 또 다른 예로 홍대 거리에서 2007년부터 운영하고 있던 치킨집 권리금 분쟁43)인데, 7년 정도 영업을 하고 있던 임차인에게 임대인이 임대차계약기간이 3개월 남아있는 상태에서 갑자기 10일 안에 가게를 비우라는 통보를 하였고 명도 소송을 진행하여 강제집행에 의해 쫓겨 났다. 후미진 골목길 상가건물에 임차인이 오랫동안 꾸준하게 영업활동을 하면 입소문이 나게되고 단골고객이 많아지게 되면서 유명세를 타게 된다. 이렇게 되면 임대인에게 가장 큰 이익이 발생하는데 먼저 건물 가치가 급격하게 상승한다. 건물 가치의 상승에 임대인은 기다렸다는 듯이 건물가치를 더 높이기 위해 임차인에게 임대료를 급격하게 인상한다. 임차인이 장사를 잘해서 상가의 가치를 높여 놓으면 원주민 상인을 내쫓는 현상이 임대인에 의해서 빈번하게 자행되고 있는 가장 큰 이유는 권리금 문제이다. 임차인의 권리금 회수기회를 임대인이 계약갱신 거절을 통해 임대차계약 종료라는 방해행위로 임차인의 권리금 회수기회가 원천적으로 차단되고 쫓겨나게 되자 임차인들 사이에서는 “잘 되면 불안하다”라거나 “유명해지면 건물에서 쫓겨나게 된다”말이 생겨나기도 하였다. 

42) 파이낸셜 뉴스, “홍대 독립서점, 3년 만에 문 닫아...재건축에 고개 숙인 ‘임차인’ ”, 2019.02.22. https://news.zum.com/articles/50766666 [최근 방문일 2024. 12. 13.]  43) MBC뉴스, “[이브닝 이슈]권리금 분쟁, 왜? 내쫓기는 상인들” 2015.12.04. https://I mnews.imbc.com/replay/2015/nw1800/article/3830161_30267.html [최근 방문일 2024.12. 13.]

   특히, 홍대 상권처럼 상권이 많이 활발한 지역의 경우에는 권리금 액수가 매우 높아 임차인들의 경우 임대인의 권리금 방해행위가 개입되면 속수무책, 큰 경제적 손실을 감당해야 했다. 임차인들이 오랫동안 운영해 온 상점을 기반으로 형성한 상권과 고객층의 가치는 급격한 월차임 폭등이라는 과실이 되어 고스란히 임대인이 착복했다. 영세한 소규모 임차인들은 엄청난 경제적 손해를 입고 떠나야만 했다. 홍대거리 소규모 상점들의 퇴거 사건, ‘독립 서점’사건, 홍대거리 ‘카페들’의 분쟁 사건들이 법정책적 문제가 되면서 국회에서는 임차인들의 권리금 회수기회 보호에 대한 법적 보호의 필요성을 강하게 인식하는 계기가 되었다. 

다. 신사동 가로수길 권리금 분쟁 사건(2014년)
  서울 신사동 가로수길44)은 이태원 경리단길과 홍대 상권과 더불어 서울의 대표적 핫플레이스로 2008년∼2009년쯤부터 월차임이 큰 폭으로 계속 오르자 대기업이 건물을 통째로 사들이거나 임대하면서 속속 진출해 들어오기 시작했다. 이로 인해 월차임 상승이 많게는 서너배 이상 상승했고 이에 터줏 상인들인 자영업자들은 월차임을 감당하지 못하고 대거 쫓겨나는 대표적 '젠트리피케이션' 1번지45)이다.  

44) 매일경제, “이곳에 서울의 女心이 모인다” 2014.10.02. https://www.mk.co.kr /news /special-edition/6182842. [최근 방문일 2024.12.06.] 45) 한국경제, “[힘이 되는 부동산 법률] 신사동 가로수길 리쌍 소유 건물명도 판결문”, 2013.06.24. https://www.hankyung.com/article/202206070151Q; 파이낸셜뉴스, “신사동  가로수길 공실률 11.3%...과거 영광 어디에”, 2020.03.07. https://www.fnnews.com/new s/202003061804249656. [최근 방문일 2024.12.06.]

서울의 신사동 가로수길은 2010년대 초반부터는 젊은이들과 관광객들이 몰리면서 상권이 크게 성장했고 2013년부터는 트렌디한 패션과 카페 문화의 중심지로 자리 잡으며 주목받기 시작했다. 대형 브랜드와 프랜차이즈가 유입되면서 상권은 더욱 활성화되었으며 월차임과 더불어 권리금도 큰 폭으로 상승하는 상권으로 활성화 되었다. 그러자 2000년대 후반부터 상권을 일궈온 소규모 자영업자들에게 임대인의 과도한 월차임 인상 요구가 시작되었고 자영업자들로서는 도저히 감당할 수 없는 수준의 월차임 인상 요구에 결국 수년간 각고의 노력으로 피땀흘려 일궈놓은 상권에서 권리금도 돌려받지 못한 채 강제 퇴거를 강요받는 상황으로 이어진  대표적인 젠트리피케이션 사례이다. 
   가로수길은 젊은 층과 관광객을 중심으로 급성장한 상권으로, 권리금 문제로 자주 논란이 된 지역으로 특히 2014년에는 권리금과 관련된 여러 사건이 발생하면서 사회적 이슈가 된 곳이다. 구체적 예시 사건으로 2014년 5월 가로수길에서 5년간 패션상점을 운영해온 임차인은 임대인으로부터 급격한 월차임 인상 통보를 받자 임대인에게 월차임 감당에 대한 어려움을 호소했으나 월차임 인상 폭에 대한 임대인과의 조정·협상이 막히자 임차인은 상점을 정리하며 신규 임차인에게 권리금을 받으려 했으나 임대인은 새로운 임차인을 직접 구하고 계약을 체결해 버리는 방식으로 임차인의 권리금 회수 기회를 막았다. 이로 인해 임차인은 5년전에 상점을 계약하면서 종전 임차인에게 지급한 권리금 수천만 원의 권리금을 일체 받지 못하고 퇴거당했다.  
   같은 해 9월, 가로수길에서 오랜 기간 운영하던 한 카페를 운영하던 임차인도 수년간 카페를 운영하며 상권 형성에 기여했지만, 임대인의 월차임 대폭 인상요구로 월차임을 감당할 수 없어 더 이상 운영이 불가능하게 되자, 카페건물 주인인 임대인의 협조를 받아 권리금을 받고 퇴거하려 했으나, 임대인이 계약갱신을 거부하고 임대인 자신이 새로운 임차인을 구해 임대차계약을 진행하면서 임차인의 권리금을 인정하지 않은 분쟁이 발생했다. 
   권리금 분쟁으로 서울 이태원 경기단길은 근처에 외국 대사관과 군 부대가 있어 외국인들이 거주하고 있었기에 이들을 대상으로 한적한 분위기의 외국 음식점이나 펍들이 모여 있었으나 상권은 거의 형성되지 않은 조용한 동네였다. 따라서 임대료가 저렴했고 초기 소규모 영세 창업자들이 자리를 잡기에 좋은 환경이었다. 홍대 상권은 젊은층과 아마추어 예술가들의 작업 공간으로 중요한 역할을 했고, 많이 찾는 곳이기도 했다. 홍대는 다양한 장르의 공연과 예술 활동이 끊임없이 이루어지는 활기찬 공간이자 문화적 중심지로 2000년대 초반 이미 대중문화와 예술, 인디 음악을 중심으로 하는 상권으로 자리잡고 있었으나 상권 자체는 크게 발달되지 않은 상태였다.  
  2000년대 초반 신사동 가로수길은 거의 주택가의 모습으로 상권이 거의 없었고 일부 소규모 가게들이 있었으나 주로 지역 주민들을 대상으로 한 카페나 소규모 상점들이었고, 패션과 미식의 중심지로 부각되기 시작한 것은 2000년대 후반부터다. 
   2000년대 초반 위 지역들은 상권이 거의 없거나 알려지지 않은 곳이었다. 홍대 상권의 경우에도 문화적 활동은 활발했으나 대중적으로는 덜 알려진 지역이었다. 2000년대 초반 문화 예술가와 영세 소상공인들이 아직 상권이 형성되지 않은 황무지 상권에서 수년간 점포를 운영함으로써 상권의 지속적 경계 확장 및 활성화를 꾀하여 임대인의 상가건물 가치를 대폭 상승 시키는데 기여하였다고 할 수 있을 것이다. 생존을 위한 생업으로서 꾸준한 건물 관리와 노력으로 상권 활성화를 이루어 놓았지만, 상권 활성화에 따른 모든 과실은 결국 상가건물 소유자인 임대인의 몫이 되었다. 자본주의 경제 구조상 임대인은 건물가치의 수직 상승이라는 자본이득과 함께 보증금 및 월차임의 꾸준한 인상을 통해 임대소득을 극대화시키는 행위를 함으로써 임차인의 고통은 외면하였다.   
  2013∼2014년, 상당한 권리금을 주고 영업을 시작했던 영세 임차인들이 임대차계약 5년 만료가 되자 임대인으로부터 상가가치 상승만큼이나 큰 폭의 월차임 인상 통보를 받게 된다. 영세 상가임차인으로서는 임대인이 요구하는 월차임 상승을 견디지 못하고 밀려나가야 하는 현상이 심화되는 젠트리피케이션 (gentrification)이라는 둥지 내몰림 현상이 가속화 되었다. 또한 임대인의 계약갱신 거절로 권리금도 회수하지 못하고 쫓겨난 그영업장소는 임대인이 요구하는 단기간에 급격하게 인상된 임차료를 감당할 수 있는 신규임차인 물색에 실패하면서 임대인도 종국에는 상가건물 공실46), 그에 따른 임대료 수입 감소라는 심각한 피해를 감당하고 있다. 임대인의 수익극대화를 위한 임대로 상승 문제는 임차인들에게는 상권 기피현상이 되었고 임차인들은 새롭게 또다시 영업을 시작하여야 하는 피해에 대해 학계를 중심으로 법정책적 문제점들에 대한 지적이 생겨났다.  

46) 경향신문,“가로수길 700m 거리,,,상가 71곳 중 31곳 ‘텅텅’”, 2021.08.04. https:// http://www.khan.co.kr/article/202108042033005 [최근 방문일 2024.12.13.]

   이러한 사건들은 기존 상가 임대차 관계에서 임차인이 형성한 상권의 가치를 보호하지 못하는 구조상 법적 문제를 노출했다. 권리금 회수 기회를 법적으로 보호할 수 있는 법적 장치가 존재하지 않아 임차인의 생존이 걸린 경제적 손실 발생이라는 심각한 문제가 지속적으로 발생하고 있다는 인식, 상가 임대차 시장의 불공정성이 심화된다는 법정책적 논의의 기폭제가 되었다. 상가 임대료가 급격히 상승하는 지역에서 기존 임차인들이 쫓겨나면서 권리금을 회수하지 못하는 사례가 지속적으로 증가하자, 젠트리피케이션 현상과 권리금 문제를 해결하기 위한 권리금 관련 법적 장치 필요성이 대두되었다. 권리금 거래가 대부분 비공식적으로 이루어지면서 발생하는 문제, 즉 권리금 회수에 관한 법적 보호 부재를 해결하기 위해서는 법적으로 권리금 회수를 보장하는 법적 장치가 필요하다는 요구가 강해졌다. 이러한 사건들을 계기로 상가건물임대차보호법에 권리금 회수 기회를 보호하는 규정을 포함시켜야 한다는 법정책적 공감대가 형성되었다.  

 2. 입법 쟁점
가. 논의 상황
   상가임대차법 제정 당시뿐만 아니라 이후 2015년 상가임대차법 일부개정으로 권리금 회수기회 보호 등 법제화에 관한 논의가 있을 때에도 상가임차인 보호 문제에 대해서는 찬성과 반대 의견이 첨예하게 대립되었다. 2015년 권리금 법제화 논의 과정에서 찬·반 의견 대립 이유는 임차인의 경제적 안정성 보장을 위한 권리금 회수기회 보호가 임대인의 재산권에 대한 제한이 따른다는 데에 대한 우려였다. 
   그러나 상가임차인의 권리금 회수 보호와 관련한 법제화 논의가 대두 된 당시 상가임대차 시장 현황은 임차인의 권리금 회수 문제와 관련하여 임차인들의 피해가 날로 커지면서 젠트리피케이션, 즉 임차인의 둥지 내몰림 문제 등 심각한 갈등들이 법정책적 쟁점으로 부각되고 있었다. 임대인들에 의해 계약갱신 거절을 당한 임차인들은 신규 임차인을 구해 권리금을 회수하려 해도 임대인이 신규 임차인의 자격을 문제 삼거나, 거절할 수 있는 이유를 만들어 권리금 회수를 방해했다. 이는 임차인들에게 경제적 손실을 안겼고, 권리금 회수의 어려움을 가중시켰다. 임대인들의 절대적 소유권인47)인 재산권에 대한 임차인의 상가건물 사용권인 임차권48)과의 권리 충돌 또는 이익 충돌에서 임차인은 절대적으로 불리한 지위의 사회적, 경제적 약자로 둥지 내몰림 현상은 법정책적 문제로 확산되고 있었다. 이를 해결하기 위해서는 그동안 지하경제에서 주로 구두 합의나 비공식적인 계약을 통한 상관행으로 분쟁 시 법적 구제를 받을 수 없는 구조인 권리금을 법제화로 끌어 올려 임차인에게는 권리금 회수기회를 보호하여 사업 안정성과 정당한 권익을 최대한 보호하고, 임대인에게는 소유권 존중에 기한 재산권을 보호할 수 있도록 균형 잡힌 접근을 위한 명확한 기준을 제시할 필요성 대두로 상가임대차보호법에 권리금 관련 조항이 도입되었다. 

47) 소유자는 법률의 법위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다. 소유권은 법적으로 "Ownership" 또는 Proprietary Right이라고 하며, 이는 해당 건물과 토지에 대한 전반적인 사용, 수익, 처분 권리를 포함한 절대적 권리를 의미한다.(민법 제211조(소유권의 내용) 48) “임대차는 당사자일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.”, 임차인의 상가건물 사용권은 임차권(Leasehold Interest) 또는 임대차권(Right of Lease)이라고 한다. 임차권은 임차인이 일정 기간 동안 일정한 목적(예: 상업 활동)을 위해 부동산을 사용할 수 있는 권리이며, 소유권과는 구별되는 상대적 권리이다.(민법 제618조(임대차의 의의)

   이렇게 권리금 관련 조항이 입법화 되었으나 권리금 조항 입법화에 대한 법정책적 찬·반 의견으로 첨예한 담론이 있었다. 먼저, 권리금 법제화 정당성 의견으로 권리금은 임대인과 신규임차인과의 상가임대차계약에 부수하여 임차인이 신규임차인으로 부터 회수할 수 있는 권리이다. 이때 임차인으로서는 임대인이 계약갱신 요구에 대해 협조적일지에 대해 매우 민감할 수 밖에 없다. 대다수의 임대인의 경우는 소유하고 있는 건물에 대한 과실을 향유하기 위한 수단으로 즉. 월차임이라는 수익을 얻기 위해 본인이 직접 점포를 운영할 경우를 제외하고는 어떤 방식으로든 임차인을 물색해 건물을 임대하여 수익을 창출한다. 임대인이 자신의 재산인 건물을 임대함으로써 얻을 수 있는 적정 차임은 건물의 가치, 주변 건물의 임대료, 은행 금리 등을 종합적으로 판단하여 차임이 형성된다. 임대인이 지불 받고자 제시하는 월차임에 대해서는 지불 능력이 있는 즉 그 차임을 감당할 수 있는 임차인의 등장으로 임대차계약이 완성되고 임대인의 재산인 건물의 가치가 형성된다. 따라서 권리금에 대한 법제화 방안에 찬성하는 의견으로는 첫째, 임차인은 부동산 임대차시장에 나와 있는 상가들 중 자신이 의욕하는 영업활동에 필요한 상가를 물색하여 임대인과 상가임대차계약을 채결한 후 영업활동에 필요한 시설·설비 인테리어 등 임대차보증금 보다도 더 큰 막대한 금액을 투자하여 영업기반을 설계한다. 이후에도 영업상 꾸준한 시설보수와 생존을 위한 영업 활성화를 꾀하기 위해 영업장소 광고 단골고객 확보를 위한 전략 등 노력을 아끼지 않는다. 임차인의 다년간에 걸친 이런 노력들을 통해 쌓아 올려진 권리금은 임차인의 재산권적 권리이자 임차인 권익 보호로서 권리금을 법적으로 인정하여야 한다는 주장이다. 임차인이 상가를 운영하면서 쌓은 영업적 가치는 권리금으로 환산되며, 이는 임차인의 중요한 재산권의 성격을 지닌다. 임차인의 영업 활동과 경영 능력에 따라 창출된 경제적 가치는 보호되어야 한다는 주장이 강력했다. 기존 임대차 계약 종료 시 임대인이 일방적으로 계약을 해지하거나 권리금 회수를 방해하는 경우가 많았고, 이를 방지하기 위해서는 법적인 보호가 필요하다는 것이다.  
  둘째, 불공정한 임대차 관계 개선을 위한 임대인의 횡포를 방지하여야 한다는 주장이다. 임차인이 구축한 영업 기반과 가치를 임대인이 악용하는 경우가 빈번했기 때문에, 임대인의 권리금 회수 방해를 법정책적으로 막아야 한다는 주장이다. 예를 들어, 임차인이 권리금을 받지 못하게 의도적으로 계약 종료 후 임차인과의 재계약을 거부하거나, 신규임차인에게 임대인이 권리금을 받아가는 행태가 문제로 지적되었다.  
   셋째, 자영업자 생존권 보장 및 소상공인 보호가 곧 경제 활성화의 근본이 된다는 논리이다. 특히 소상공인이나 자영업자의 경우, 권리금은 사업 성공 여부와 직결되는 중요한 경제적 자산이므로 이를 보호하는 법적 장치가 마련되지 않으면 이들의 경제적 기반이 불안정해지고, 이는 전체 경제에 악영향을 미칠 수 있다는 주장이다. 권리금 보호 관련 법제화는 임차인이 안정적으로 사업을 운영할 수 있게 하는 동력을 제공하고, 경제적 자립을 할 수 있는 환경을 제공 한다고 보았다. 또한 권리금을 보장함으로써 임대차 계약 종료 시에도 사업 지속 가능성을 보장할 수 있다고 평가되었다. 
   넷째, 상가임대차 시장의 투명성 제고를 위한 법적 안정성 강화 필요성 논리이다. 권리금이 법적으로 보호되면 상가임대차 시장에서 임대인과 임차인 간의 관계가 더 투명해지고 공정하게 이루어질 수 있다. 이는 상가임대차 거래 관행의 개선과 더불어, 임차인과 임대인 모두에게 명확한 법적 기준을 제시할 수 있다는 점에서 긍정적 평가를 받았다.  
   다음으로 권리금 법제화를 부정, 즉 반대하는 입장에서는 상가권리금은 유·무형의 금전적 가치로서 개념이 명확하지 않고 추상적이어서 법적으로 존재가치를 인정받기 어렵다는 점49)에서 그 법적 정당성에 의문을 제기하고, 그러한 상가권리금의 회수기회를 보호한다는 것 자체가 무의미하고 그에 관련된 재산적 가치를 임대인에게 부담시키는 것은 적절하지 않다는 견해50)이다. 그럼에도 권리금 규정이 법제화가 되면 

49) 박규용(2019), 앞의 논문(주 19), 85면. 50) 조장우(2016), “상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 배경과 해석”, 법학논문집 제40권 제1호, 중앙대학교 법학연구원, 78면.

   첫째, 임대인의 계약 자유권 침해 및 임대인의 소유권에 기한 재산권을 지나치게  제한한다는 논리로서 권리금 보호를 법으로 강제하는 것은 임대인의 재산권을 침해한다는 주장이다. 임대인 역시 자신의 재산(상가건물)을 통해 수익을 얻어야 하는데, 임차인의 권리금 회수를 강제적으로 보장함으로써 임대인은 본인의 건물에 새로운 임차인을 자유롭게 선정할 수 있는 권리가 제한될 수 있는 결과를 초래할 수 있다는 우려다. 
  둘째, 상가 임대료 상승이라는 부작용 우려 논리로 임대인이 권리금 보호로 인해 발생하는 경제적 손실을 임대료 인상으로 보전하려 할 수 있다는 점이 반대론의 중요한 이유 중 하나였다. 즉, 권리금 보호 규정이 도입되면 임대인이 새로운 임차인에게 더 높은 임대료를 요구하거나, 기존 임차인에게 임대료 인상을 통해 그 손실을 전가할 가능성이 있다는 것이다. 이는 상가임대차 시장의 전반적인 비용 상승을 초래할 수 있다는 것이 권리금 규정 법제화를 부정하는 논리였다.  
   셋째, 임대인은 임차인과의 관계에서 임대인의 상가 운영 자율권을 제한할 수 있다는 논리로, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 보장하기 위해 신규 임차인을 구할 때 기존 임차인의 의견을 고려해야 하며, 이는 임대인의 자율적인 운영과 상가 관리에 부담을 줄 수 있다는 주장이다. 특히 상가를 관리하고 유지하는 데 있어 임대인의 자율권이 지나치게 침해될 수 있다는 우려다.  
   넷째, 권리금 과대평가 문제 발생, 시장의 과열 및 투기 유발 우려 제기였다. 권리금 보호가 법제화될 경우, 권리금이 과도하게 형성되거나 투기적인 거래가 발생할 수 있다는 우려와 권리금이 법적 보호를 받게 되면 권리금의 가치가 부풀려지거나, 상가 거래에서 투기적 성격이 강해질 가능성이 있다는 비판으로 상가 임대차 시장의 불안정성을 오히려 심화시킬 수 있다는 견해다.  

나. 소결
   권리금 법제화에 대한 논의는 임차인 보호와 임대인의 권리 사이에서 균형을 찾는 문제로 귀결되었다. 찬성 측은 임차인의 재산권과 생존권을 보장하고, 상가 임대차 시장의 투명성을 높이기 위해 권리금 회수기회 보호에 대한 법제화 필요성을 주장한다. 법제화가 이루어지면 임차인이 쌓은 영업적 가치와 권리금이 공정하게 보호되어, 자영업자와 소상공인의 경제적 안정에 기여하고, 시장의 신뢰도와 공정성을 강화할 수 있다는 것이다
   반면, 반대 측은 권리금 법제화가 임대인의 재산권과 계약 자유를 지나치게 제한하여 임대료 인상, 임대인의 자율성 침해, 투기 과열 등의 부작용을 초래할 수 있다고 우려한다. 특히 임대차 시장에서 권리금의 과도한 형성과 투기성 거래가 시장 불안정성을 심화시킬 가능성이 크다는 점도 지적한다. 
   결론적으로, 권리금 법제화를 반대하는 논리로 임대인의 재산권과 계약 자유의 침해 우려 가능성보다는 임차인이 영업을 위해 투자한 비용과 영업활동의 결과로 형성된 단골고객층 및 지명도나 신용 등의 경제적 이익인 권리금이 침해됨으로써 임차인은 다시 시설비투자, 신용확보, 지명도 단골고객층 형성을 위하여 상당기간 또다시 영업손실을 감당하여야 하는 문제점들이 발생함에 따라 경제적 약자인 임차인 보호의 실효성을 높이기 위해서는 임차인의 권리금 회수기회 보호에 대한 법적 근거 마련의 필요성이 대두되었고 이로써 법제화 된다.  

제3절 상가건물임대차보호법상 권리금 

1. 권리금 회수기간
   2015년 개정법 시행 이전 우리나라 상가임대차법은 권리금 규정이 존재하지 않아 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도, 신용 등의 경제적 이익 및 생존권적 생업 단절이라는 피해를 보호할 수 없었다.  
   이는 임차인의 영업자산인 권리금을 받을 수 있는 기회를 탐욕적으로 이용하여 경제적 이익을 극대화 하려는 욕구를 가진 임대인이 계약해지 및 갱신거절을 이용해 권리금 회수기회 방해행위가 자행되고 있었으나 입법 부재로 임차인의 피해가 그대로 방치되고 있었다. 임대인은 임차인에 의해  투자되어진 시설비 등 영업권은 임차인의 생업 단절 문제로 매우 중요한 사안임에도 이러한 임차인의 문제에는 공감하지 않으려 하였다. 상가건물 소유권자인 임대인지위로 당연한 권리의 행사로서 임차인 문제는 책임을지지 않으려는 태도를 유지하였다. 임대인은 상가임대차시장에서 우월한 지위를 가지고 있어 임차인을 쉽게 대체할 수 있다는 생각을 가지고 있다. 상가건물 주인이라는 우월감으로 상가건물에 대해서는 절대적인 통제권을 가지고 있다는 믿음으로 임차인의 경제적 피해에 대해서는 관심을 두지 않는다. 이러한 임대인의 경제적 우월감으로 임차인이 형성한 영업적 가치인 권리금을 직접 받을 목적으로 계약갱신을 거절하면서 명도소송으로 집행관을 통해 임차인을 쫓아내고 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하면서 보증금 및 월차임을 제한 없이 최대한 인상하며 폭리를 취하였다. 하지만 임차인은 다시 상가건물을 물색해서 시설비 투자 및 인테리어를 새로 하여야 하며 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 또다시 영업 손실을 감당하여야 한다는 것이다. 이러한 문제점으로부터 임차인의 권리금 회수기회를 보호해 주어야 할 필요성이 법정책적인 문제로 대두되었다.  
   이에 일부개정을 통해 2015년 개정법에 권리금 관련 규정이 최초로 법제화하여 시행되었다. 권리금 법제화 시행 당시 권리금 회수기회 보호 규정 내용은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.(제10조의4 제1항)라고 하였던 것을 법률 제15791호, 2018년 개정법을 통해 권리금 회수기회 보호 기간을 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지”로 3개월을 더 확대하여 시행되고 있다. 확대 개정한 이유는 임차인의 권리금 회수기회 기간이 짧다는 지적이 꾸준히 제기 되어 왔기 때문이다.  
   상가임대차법 제10조의4 조항은 임차인이 임대차계약으로부터 권리금을 회수하고 나가는 과정에서 임대인은 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 도우며, 즉 방해행위 금지의무를 부담함으로써 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 회수기회를 보호하기 위한 목적으로 규정한 조항이다. 그러나 임차인은 자신이 축적한 영업활동에 대한 시장가치인 권리금을 회수하기 위해 신규임차인을 스스로 물색해야 권리금을 회수할 수 있다. 

2. 권리금과 계약갱신요구권
   상가임대차법 계약갱신 요구 등 제10조 제2항은 권리금 규정이 법제화되어 시행 될 당시인 2015년 개정법 이전인 2001년 상가임대차법 제정 시 부터 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 규정하고 있었다. 이후 “현행법의 상가건물 임대차 계약갱신요구권이 최초 임대차기간을 포함하여 행사기간 ‘5년’으로는 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되고 있었고” 실제로 임차인과 임대인의 갈등이 꾸준히 발생되고 있음을 개정이유로 하여 2018년 개정법에서 “임차인의 계약갱신요구권을 행사를 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위.”로 하여 전체 임대차기간을 설정해 놓고 있다. 
   실제로 영국, 프랑스 그리고 일본의 경우에는 상가 임차인의 영업권(프리미엄, 퇴거보상금) 보호를 보장하기 위해서 임차인의 임대차기간을 반영구적으로 설정해 놓고 있다. 특히 프랑스의 경우에는 9년의 임대차기간 보장과 퇴거 시 임차인에게 영업권에 대하여 금전보상을 함으로써 반영구적 구속으로부터 해방될 수 있는 선택지를 임대인에게 부여51)하고 있다.  

51) 최준규(2023), “상가건물임대차보호법상 권리금회수기회 보호규정의 문제점:입법론의 관점에서”, 법경제학연구 제20권 제1호, 한국법경제학회, 6면.

 

3. 권리금 회수기회 보호 

가. 임대인의 방해행위 금지의무
   상가임대차법 제10조의4 제1항은 임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 관하여 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 임대인은 방해하여서는 아니 된다. 라고 하여 임차인이 권리금을 회수할 있도록 방해행위 금지의무를 임대인에게 부과하고 있다.  

   임대인의 방해행위 금지의무 내용으로는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위(제1호). 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위(제2호). 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(제3호). 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제4호)를 규정하여 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있다.   
   2015년 개정법은 일부개정을 통해 상가임차인의 권리금 회수보호에 관한 내용이 법제화되기 전까지 권리금은 계약자유의 원칙 즉, 사적자치에 맡겨져 내려왔다. 법의 사각지대에 존재하고 있던 임차인의 재산권적 권리인 권리금은 상가임대차 시장에서는 임차인의 노력으로 형성된 단골고객층, 영업상의 know-how 등 임차인의 영업적 가치에 대한 보상이나 대가를 임대인이 직접 권리금을 지급받는 등 약탈적 행위가 자행되고 있었다. 2015년 개정법 법제화 전 법무부에 따르면 임대인의 재산적 가치와는 별개로 상가임대차의 경우, 임차인의 영업활동의 결과로 형성된 영업적 가치는 임차인과 신규임차인 간 권리금 거래 수수계약을 통해 회수해 왔다. 현재(2014년 당시) 권리금이 있는 임대차는 55%에 달하고 권리금을 받고 나가겠다고 하는 임차인비율은 85%였다. 법의 사각지대에 놓여 있었던 권리금은 엄연히 실체가 있음에도 임차인이 피해를 보는 사례는 빈번하게 발생되고 있었고 상가임대차 시장에서 추정되고 있는 권리금 규모는 2014년 법무부 추정 33조 원이었다.  
   임대인에 의해 권리금 회수기회 방해 등에 따른 피해액 규모도 약 1조3천억 원 가량에 이를 것으로 2014년 법무부는 추정하고 있었다.52) 이처럼 권리금 법제화가 이루어지기 전까지, 심지어 권리금 법제화가 이루어진 이후에도 임대인에 의해 자행되는 권리금 회수기회 방해는 여전히 임차인들의 재산권을 침해하는 위험요인이 되고 있었다53).   

52) M이코노미뉴스, “상가권리금 법제화의 딜레마” 2014. 11. 13. http://www.m-economynews.com/news/article.html?no=10635  53) 노한장(2015), “상가권리금 법제화의 문제점과 개선방안 연구”, 한국콘텐츠학회논문지 제15권 제11호, 한국콘텐츠학회, 411면.

상가권리금 보호에 관한 사항을 정부가『경제혁신 3개년 계획』54)의 59개 세부 실행과제 중 하나로 선정하여 적극적으로 추진한 목적은 상가권리금 회수기회 확대 및 신속한 구제 등을 통해 이러한 법정책적 문제를 방지
하고 임차인 보호를 강화하는 데 있다. 이에 따라 법제화를 통한 상가권리금 보호대책은 임차인의 부당한 권리금 회수기회 침해를 방지하고, 사후적인 구제를 강화하기 위해 첫째, 임차인의 권리금 회수기회에 대한 사전적 보호 강화. 둘째, 임대인에 대한 권리금 피해의 사후적 구제방안 마련. 셋째, 권리금 보호를 위한 지속가능한 인프라 구축. 등 세 가지 방향에서 추진되었다55). 

54) 참여연대, “[논평] 정부의 상가 권리금 보호제도 도입 계획 ‘환영’”, 2014.02.26., https://www.peoplepower21.org/stablelife/1133711. [최근 방문일: 2024.10.06.]  55) 보도자료, “장년층 고용안정 및 자영업자 대책,” 2014.09.22. file:///C:/Users/us/Downloads/%EC%86%8D%EA%B8%B0%EC%9E%90%EB%A3%8C.pdf 관계부처 합동, 40-47면. [최근 방문일 2024.12.13.]

   임차인의 권리금 회수기회 보호에 대한 법제화는 위와 같은 정부의 법정책적 측면과 법제도적 합의 및 요구 등 노력을 통해 상가임대차법 권리금의 정의 등 제10조의3 규정이 신설 되었다. 임차인의 권리금 회수기회 보호 등은 제10조의4 제1항 규정에 의해 임대인에게 임의로 계약을 종료시키지 못하게 방해행위 금지의무를 부과함으로써 임차인이 안정적으로 영업을 영위할 수 있도록 권리 보장을 위한 권리금 회수기회 보호를 하고 있다.  
   하지만 이러한 임차인을 강하게 보호하기 위한 ‘권리금 회수기회 보호 등’ 규정에도 불구하고 제10조의4 제1항 단서는 “다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 라고 하여 임차인의 의무 위반 사례에 해당할 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구 등을 거절 할 수 있으며, 제10조 제1항에 열거되어 있는 임차인의 의무 위반의 경우뿐만 아니라 목적 건물의 멸실, 재건축 등의 있을 경우 계약 갱신 요구 등에 대한 거절 사유에 해당 될 경우, 임차인이 계약 종료 시 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대인에게 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정하고 있다. 이에 따라 임차인은 계약갱신 거절로 인한 임차권을 상실하게 되고 임차권 존재가 부정된 임차인은 이로서 권리금 회수기회에 대한 보호를 받을 수 없도록 규정하고 있다.  

  임차인(세입자)은 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구(제10조 제1항) 할 권리가 있으며, 임대인(건물주)은 특별한 이유(정당한 사유 없이)가 없는 한 그 요구를 거절할 수 없다. 이 조항은 상가 임차인의 영업 권익을 보호하기 위한 규정으로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요청을 정당한 이유 없이 거절하지 못하게 하여, 임차인이 사업을 안정적으로 지속할 수 있도록 보장하려는데 그 목적을 가지고 있다.  
   즉, 임차인은 상가를 일정 기간 동안 안정적으로 사용할 수 있는 권리를 보장받으며, 임대인이 임의로 계약을 종료시키지 못하게 하는 규정이다. 그런데 단서에서 “다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 
아니하다(제10조 제1항 단서).”라고 하여 임차인의 의무 위반 사실이 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 대해 정당하게 거절할 수 있도록 하고 있다. 임차인의 의무위반과 임대인의 정당한 사유로 계약갱신 요구가 거절되어 임대차계약이 종료되면 임차인은 영업장소를 기반으로 한 임차권이 실체가 없는 임차권에 기대어 권리금을 회수할 기회를 보장 받을 수 없게 된다. 임대인이 임차인의 권리금 회수기회 방해행위 금지의무를 부담하지 않아도 되는 경우를 규정하고 있는 제10조의4 제1항 단서조항은 임차인의 계약갱신요구권에 대해 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유이다.  
   계약갱신 거절 사유인 제10조 제1항 단서 각 호에 대해 임대인에게 권리금 회수기회 방해행위 금지의무에 대한 면책을 부여하여 임대인의 권리를 확장하고 있다.  

제10조의2(계약갱신의 특례)  제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.  [본조신설 2013. 8. 13.]    제10조의3(권리금의 정의 등)  ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.  ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015. 5. 13.]    제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  [본조신설 2015. 5. 13.]

   제1호, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우. 제2호 임차인이 거짓으로 임차한 경우 및 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우이다. 제3호, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우. 제4호, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 제5호, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우. 제6호, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우. 제7호 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우. 가목, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우. 나목, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우. 다목, 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우. 제8호, 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제10조 제1항 각 호)는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 대해 거절할 수 있는 정당한 사유 규정이다. 

나. 임대인의 정당한 사유
  상가임대차법은 임차인의 권리금 회수기회 보호 조항에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다 (제10조의4 제1항).”라고 하여 제1호부터 제4호까지 방해행위에 대한 구체적 예시를 규정해 놓고 있다. 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 기회를 방해해서는 안 된다는 의미 즉, 임차인이 신규 임차인을 찾아 권리금을 주고받는 과정에서 임대인이 부당한 간섭이나 방해행위를 할 수 없도록 하여 .임차인이 권리금을 안전하게 회수할 수 있도록 법적으로 임대인의 방해행위 금지의무 내용을 열거해 놓고 있다. 
   그러나 임대인의 방해행위 금지의무 규정에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위(제10조의4 제1항 제4호)”라고 하여 임대인의 방해행위 금지의무가 면책될 수 있는 포괄적 의미의 ‘정당한 사유’를 언급하고 있다. 같은 조 제2항에 열거 된 4가지 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대인에게 정당한 사유가 있는 것으로 본다는 것이다. 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 동시에, 임대인과의 권리의 균형을 맞추기 위해 임대인에게도 그 밖의 정당한 사유를 포괄적으로 인정하여 임대인에게도 재산권을 보호받을 권리가 있음을 같은 조 제2항에 임대인의 정당한 사유를 규정해 놓았다. 이렇게 명문화되어 있는 정당한 사유 경우에는 임대인이 임차인의 권리금 회수기회 보호에 대한 방해행위 금지의무를 부담 하지 않아도 되는 금지의무 면책 규정이다. 

   상가임대차법 권리금 회수기회 보호 규정은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것(제10조의4 제1항)을 정당한 사유 없이 방해하여서는 아니 된다. 라고 하여 방해행위 금지의무를 부과하고 있는데 이는 그동안 영업활동 및 노력으로 축척된 권리금이 임차인의 재산권이자 권리임을 전제로 한 것이다.  
   그런데 상가건물 임대차의 경우, 권리금은 임차인과 임대인 간의 직접적인 관계가 아닌 임차인이 신규임차인으로부터 직접 권리금을 회수하는 것으로 임대인은 간접적으로 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 방해하지 않을 의무를 부담하여야 하고, 임대인이 정당한 이유 없이 방해행위 금지의무를 위반한 경우 임차인에게 일정한 손해배상의무를 부담하도록 상가임대차법 제10조의4 제3항에 규정해 두고 있다.56) 상가임대차법 제10조의4 제3항은 임대인의 권리금 회수기회 방해행위 금지의무와 손해배상 책임 규정이다. 이 규정의 법제화 배경은 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 보호하고자 하는 입법 취지로 권리금 회수기회를 임대인이 부당하게 방해한 경우, 그로 인해 발생한 손해에 대해 배상 책임을 지도록 하는 규정이다.  

56) 신동현(2024), “권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 지체책임 발생 시기”, 집합건물법학 통권 51호, 한국집합건물법학회, 65-66면.

   상가건물의 임차인은 영업을 시작하면서 이전의 임차인에게 지급하거나 자신이 창출해 낸 상당한 규모의 재산적 가치를 가능한 한 큰 금액을 권리금 명목으로 회수하고 싶을 것이고, 신규임차인에게 상당한 액수의 차임과 보증금을 기대하는 임대인 입장에서는 상당한 규모의 권리금 존재가 임대인으로서는 도움이 되지 않을 것이다. 임차인의 권리금 회수 문제를 놓고 임차인과 임대인은 긴장관계에 놓일 가능성이 크다.57) 그러한 이유에서 상가임대차법은 일정한 요건과 효과를 중심으로 임차인의 권리금 회수를 보장하고 그와 관련된 임대인의 자유를 일정 부분 제한하고 있는 것으로 이해할 수 있다.58) 즉, 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 정당한 기회를 방해하면, 임대인은 손해배상 책임을 져야 한다는 의미이다. 제10조의4 제4항은 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효 완성으로 소멸한다고 하여 소멸시효 3년을 두고 있다. 이 규정은 임차인의 권리금 회수를 보호하면서 임대인의 방해행위, 즉 부당한 행위를 제재하는 기능을 한다. 

57) 김태건·오세준(2021), 앞의 논문(주 21), 300면. 58) 신동현(2024), 앞의 논문(주 56), 68면.

제4절 해외 입법례
   권리금(임차인의 영업권)은 우리나라뿐만 아니라 세계 여러 나라에서 관행적으로 수수되고 있다. 권리금은 상가임차인이 영업활동을 영위하면서 축적된 임차인의 재산권적 성격으로서의 영업권이다. 이러한 권리금문제는 상가임대차 계약기간 종료를 원인으로 한 임대인의 임대차계약 종료 목적의 급격한 월차임 인상 및 계약갱신 거절 등으로 임차인은 다년간 쌓아놓은 유·무형의 노력에 대해 정당한 보상도 받지 못하고 쫓겨나는 젠트리피케이션이라는 법정책적 갈등으로 표면화 된다.  
   이러한 젠트리피케이션 문제는 우리나라뿐만 아니라 전 세계 여러 나라에서도 발생되는 문제이다. 이러한 문제에 대해 영국, 프랑스, 일본의 해외 국가들에서는 상가임차인의 영업권 보호를 위해 어떤 법적 장치를 두고 있는지를 고찰하고자 한다. 우리나라는 상가임차인을 보호하기 위한 권리금 회수기회 보호 규정이 2015년 개정법에 법제화됨으로써 전세계적으로 거의 유일하게 법으로 규정하고 있는 나라다. 그러나 해외 국가들은 거의 대부분 권리금 관련 법규정을 따로 두지 않고 있으면서도 상가 임차인을 보호하기 위한 권리금(영업권)보호 제도가 엄격하게 규율되고 있다. 영국과 프랑스 그리고 일본의 경우 상가임차인의 영업권이 어떻게 보호하고 있는지 살펴본다. 

 1. 영국 
가. 영업기간 종료에 따른 영업권 보장 
   권리금에 관한 외국의 경우 우리나라와 유사한 형태로 나라마다 권리금 수수 의미, 수수하는 대상도 다르지만 대부분 나라들은 권리금에 대한 법 규정을 따로 두지 않고 있다. 상가임차인 보호에 관한 해외사례에서 영국의 경우, 19세기 후반 급속한 산업화에 따른 도시 인구의 급속한 증가에 따라 1886년 특별위원회(the Select Committee on Town Holding)를 구성하여 도시 계획에 대한 조사를 하면서 도시지역의 임대차제도가 제대로 기능하고 있는지에 대한 여부도 조사하였다. 이 위원회는 1892년 6년 동안의 활동 보고서를 발간하였는데, 보고서 제7권에서 임대인의 착취행위로부터 임차인을 보호할 필요성을 인정하였다.59) 영국의 도시인구의 증가에 따른 도시화(unbanisation)는 특별위훤회의 보고서 이후에도 상사임대차법에 대한 개선요구가 증가하였다.60)  

59) 2014년 법무부 연구용역 과제보고서에 따르면, 영국의 1886년 특별위원회(the Select Committee on Town Holding)는 1992년 보고서에서 임대차기간이 종료하는 경우에 임대인이 높은 차임을 요구하고, 임대인의 높은 차임요구를 임차인이 수용하지 않으면 임대인은 계약갱신을 거절하였다. 계약갱신이 거절되면, 아무리 잘 형성된 임차인의 영업권 및 개량의 가치를 상실하게 된다. 이러한 불공정한 결과를 방지하기 위하여 임대인에 의하여 임대차계약기간의 종료로 갱신이 되지 않을 경우, 임차인은 갱신거절로 인한 손실보상을 받을 수 있도록 할 필요성이 있다는 것이 이 보고서의 결론이었다.(김영두·박수곤(2014), “점포임차인의 영업보호 관련 선진입법례(영국, 프랑스) 및 운용사례연구”, 법무부 연구용역 과제보고서, 46면.)  60) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 47면.

   1차 세계 대전 이후 상업용 건물의 부족은 새로운 상업 활동을 위한 상가임대차에서 경쟁을 치열하게 만들었다. 상가건물의 수요와 공급의 불균형에 따른 왜곡된 시장에서 임대인은 협상력을 남용하여 과도한 차임을 요구하였고 잘 형성된 임차인들의 영업권에 대한 폭리를 취하기 위해 기회를 엿보고 있었는데 이는 임대차계약기간 종료를 앞둔 임차인들에게는 영업 불안으로 다가왔다.61)   

61) 이 보고서에 따르면 임차인들이 임대차기간 종료 후 투자금을 회수가 불확실하다면 영업을 위하여 낡은 건물의 가치를 올리려 자신의 돈을 투자하지 않을 것이며, 임대인의 갱신 거절로 영업을 폐지하게 되면 이로 인한 실업률 증가로 이어질 것이어서 점포임차인 보호는 공정거래의 관점에서 뿐만 아니라 국가적인 관점에서도 바람직하다는 것이다.(김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 49면.)

   1차 세계대전 이후 상가건물 부족 문제가 해소되었으나 여전히 점포에 대한 수요가 증가하였다. 그리고 1927년 임대차법(Landlord and Tenant Act 1927)(이하 “27년임대차법”) 법안이 의회에 발의 되었다.62) 우리나라 권리금과 성격이 유사한 프리미엄이라는 임차인의 영업권에 대해 임대인이 임대차계약 갱신을 거절함으로써 임차인의 영업권 착취행위로부터 얻은 이익이 있다면 임차인에게 반환하도록 하는 내용이 포함된 임대인의 부당이득방지법으로 ‘27년 임대차법’(the Landlord and Tenant Act 1927)을 탄생시켰다.63) ‘27년 임대차법에서 영업권(goodwill)에 관한 규정을 두고 있었으나 상가임차인 보호문제를 해결하기 너무 복잡하고 미흡하며 임대차기간이나 차임과 관련하여 실제로 임차인을 보호하지 못했다. 1950년 정부의 임대차위원회(the Leasehold Committee)의 최종보고서에서는 점포임차인들이 원하는 것은 임대인의 부당이득에 대한 보상이 아니라 중단 없이 계속적으로 영업할 수 있는 임대차기간 보장이라는 환경 조성이라는 것을 기초로 작
성되었다.64) 이러한 임대차위원회의 결론을 토대로 2차세계대전 이후 1954년에는 임차인 보호의 중심을 직접적인 임차권의 존속보장인 계약갱신 보호 강화로 바꾸어 좀 더 혁신적인 ’54년 임대차‘(the Landlord and Tenant Act 1954)을 탄생시켰다.  

62) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 50면.  63) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 53면.  64) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 57면.

   1954년 임대차법은 임차인의 임대차계약기간 종료에 따른 영업권 보장을 보호하기 위한 것으로 임대인의 계약자유에 대해 상당한 제한을 가하였다.65) 임대인에게 계약자유를 제한하는 근거로 임대인과 임차인 사이에 존재하는 협상력, 다시 말해 임대인과 임차인 간 권리의 불균형을 해소하기 위한 것이었다.66) 

65) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 62면.  66) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 62면.

  영국은 여전히 점포임차인 보호 관련법으로 ‘54년 임대차법’이 기본법으로 작동 되고 있으며,67) 상가임대차계약의 사적자치를 강조하고 있으나 이는 상가임차인 보호와 함께 임대차계약 당사자 간 형평성을 강조하는 사적자치원칙(the principle of laisser-faire)으로서의 의미를 갖는다.   

67) 1992년 법개정위원회(Law Commission)의 보고서의 결론도 여전히 “1954년 임대차법”에 대한 근본적인 변화의 필요는 없으며, 이 법의 목적은 시간의 흐름을 견디어 냈다고 결론을 내리고 있다(Law Commission, op. cit., No 208).; 김영두·박수곤(2014), 위의 논문(주 59), 70면.

나. Security of Tenure (임차인의 계약갱신 청구)
   영국의 상업용임대차는 일반적으로 54년 임대차법(Part II of the Landlord and Tenant Act 1954)에 의해 보호되고 있다. 이 법에 따르면, 일정한 요건을 충족하는 상가 임차인은 임대차 계약이 만료되더라도 임대인에
게 특별한 이유가 없는 한, 계약갱신을 요구할 권리를 가진다. 임대인이 임차권의 종료를 통지하였거나, 임차인이 임대인에게 새로운 임차권(계약 갱신)을 요구하였으나 임대인이 갱신요구를 거절할 경우, 임차인은 고등법원(the Hight Court) 또는 지방법원(the county court)에 새로운 임차권 청구를 서면(notice)으로 신청할 수 있다.68) 새로운 임차권을 위한 계약갱신 요구 신청은 원칙적으로 임차인이 신청할 수 있으며, 법원은 제29조 제1항에 의해 임차인에게 새로운 임차권을 승인(grant)해야 한다.69) 이처럼 54년 임대차법은 임차권이 법에 의해서 소멸하는 경우 외에는 확정기한(a term certain) 임대차인지, 불확정기한(periodic) 임대차인지 상관없이 원칙적으로 소멸하지 않는다.70) 이는 임차인이 점포에서 축적한 영업 가치를 지속적으로 활용할 수 있도록 보장하는 의미를 지닌다. 이로 인해 임대인은 마음대로 임차인을 쫓아낼 수 없고, 임차인은 계약갱신 요구를 통해 가게 운영의 연속성을 확보할 수 있다. 

68) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 77면.  69) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 82면. 70) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 77면.

다. Tenant Compensation (임차인 보상)
   영국의 ‘54년 임대차법’ 법에 따르면, 권리금은 상가임차인이 임차권을 설정할 때, 임대차 기간 갱신 시, 임차인이 상가점포를 개량하거나 구조 변경하기 위해 임대인의 동의를 구할 때, 임차인이 신규임차인에게 임차권을 양도할 때71) premium, 즉 권리금이 지급된다. 이 외에도 임대인이 제3자에게 임차물 양도하면서 임차인에게 지불하는 경우도 있다.72) 경우 점포 반환 사유 발생 시 임대인이 임차인에게 지급하는 경우 등 특정 조건 하에 임차인은 다양한 방법으로 보상금(compensation)을 청구할 수 있는데 이는 우리나라의 권리금과 유사한 성격을 지닌다.73) 이러한 영업권에 대한 보상금은 주로 임대인이 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절했을 때, 임차인에게 새로운 임차권 관계가 설정되지 않은 경우 퇴거보상이 인정된다.74) 이러한 보상에 대해서 당사자 간 합의가 이뤄지지 않을 경우, 법원이 보상에 관한 결정을 하게 된다.75)  

71) 나채준(2009), “영국의 상가 임차권에 대한 손실보상제도에 대한 연구-영국의 영업 손실보상제도와 상가 권리금보상에 대한 논의를 중심으로-”, 공법연구 제37집 제4호, 한국공법학회, 297면.  72) 나채준(2009). 앞의 논문(주 71), 297면. 73) 김만웅(2020), “권리금 분쟁의 조정기능 강화방안에 관한 연구”, 토지법학 제36권 제1호, 한국토지법학회, 274면.  74) 김만웅(2020), 앞의 논문(주 73), 274면. 75) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 75면.

 

  예를 들어, 계약갱신 요구에 대한 거절, 점포 개량, 신규 임차인에게 임차권 양도 등 여러 상황에서 임대인은 임차인에게 보상금을 지급할 의무가 발생한다. 반면 한국에서는 주로 상가 임대차가 종료될 때 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 권리금 회수기회가 보호된다. 둘째, 계약갱신 거절에 따른 보상으로 영국에서는 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 갱신을 거절할 경우 임차인의 영업가치를 인정하는 의미에서 임차인에게 보상금을 지급하여야 한다. 한국에서는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 권리 조항인 제10조 제1항에 그리고 제10조의4 제2항에 따라 임대인에게 정당한 사유가 인정될 경우 임대인은 임차인의 권리금 회수기회 보호 의무에서 벗어날 수 있다.  
   영국의 경우 임대인과 임차인 간 합의가 이루어지지 않을 때 법원이 개입하여 권리금 문제에 대한 법적 분쟁 해결을 지원함으로써 보상금을 결정할 수 있도록 하고 있다. 한국에서도 법적 절차가 존재하나, 보상금에 대한 직접적 결정보다는 임차인의 권리금 회수기회 보호에 중점을 두고 있다. 영국은 임차인의 영업권 보호를 위한 권리금 제도는 임대인의 계약갱신 요구의 거절, 즉 임차권 거부에 따라 임차인의 영업권을 보다 폭넓게 보호하고 있으며, 우리나라 권리금 규정은 신규임차인 물색을 위한 권리금 거래 회수기회 보호에 초점을 두고 있어 법적 성격과 적용 방식에서 차이가 있다.  

라. 시사점
   영국의 ‘1954년 임대차법(Landlord and Tenant Act 1954)’에 따른 권리금 제도와 한국의 상가권리금 규정의 주요 차이점으로는 첫째, 보상금 지급 조건으로 영국에서는 임차인이 상가를 운영하면서 발생하는 권리금에 대해 다양한 상황에서 보상금을 청구할 수 있다. 

2. 프랑스
가. 프랑스의 권리금(영업재산)의 개념
   1차 세계대전 직후 프랑스에서도 상가임차인 보호 문제가 발생하였고 이에 따라 1926년 상가임차인 보호를 위한 법률이 제정 되었다. 이후 임차인에 대한 보상 문제 관한 법의 개정 요구로 1926년 상가임차인을 보호하기 위한 법이 처음으로 만들어졌고 이 법의 한계를 극복하기 위해 1953년 법이 만들어졌다.76) 

76) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 101면

  프랑스법에서는 상가건물 점포임차인의 영업을 특별히 보호하는 상사임대차 중심의 제도를 두고 있다. 특징적인 사항 중의 하나는 이러한 사업 기반인 ‘영업’(fonde de commerce)을 독립한 재산권77)으로 인정하고 있다는 것이다. 따라서 이에 대한 담보권의 설정을 포함한 일체의 처분행위를 대상으로 보호 받고 있다는 것이다. 즉, 프랑스법상 영업의 개념은 우리나라의 상법의 영업과 본질적인 내용 면에서 유사한 개념이다.78) 프랑스 상업법전(Code de commerce)에는 상가나 사무실의 상업용 부동산 임대차에 관한 규정을 담고 있다. 상가임대차를 규율하는 상사임대차를 상업임대차 계약(Bail Commercial)이라고 하는데 프랑스 법에서는 한국의 권리금과 유사한 개념이 명확하게 규정되어 있으며, 이를 ‘droit au bail’ 또는 ‘pas de porte’라고 한다.79) 이 개념은 상가 임차인의 영업권과 기존의 상업적 가치를 보호하기 위한 장치로 작용하며, 한국의 권리금 제도와 매우 유사하다. 프랑스 상업법전은 점포임차인의 ‘영업재산’(fonds de commerce)을 하나의 영업 소유권 개념 같은 독립한 재산권으로 파악80)하여 ‘상사소유권’(propriété commerciale)이라 부르며 우리나라의 물권과  마찬가지81)로 특별히 보호하는 제도를 두고 있다. 프랑스상법 제L.142-2조 제1항에서는 상호, 임차권, 영업이익 또는 고객, 지리적 특성(또는 상품), 영업용 집기(mobilier commercial), 영업재산의 활용을 위하여 사용되는 장비(matériel) 및 설비(outillage), 특허권(brevets d'invention), 라이센스(licences), 상표(marques), 디자인(dessins et modèles industriels) 기타의 지적재산권(droits de propriété intellectuelle)이 모두 각각 영업재산의 개별적 구성요소가 될 수 있82)으며, 이러한 영업재산들을 자산의 총체 하나로 양도할 수도, 이에 대해 담보권을 설정할 수 있다83)고 규정하고 있다.  

77) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 99면.  78) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 99면.  79) 박수곤(2017), “프랑스법상 권리금의 구성요소와 보호방법”, 법조, 제66권 제5호, 법조협회, 10면.  80) 프랑스법상 영업재산(fonds de commerce)의 개념은 상업자본(fonds commercial)이라는 개념과는 구별하여야 한다. 즉, 영업재산과 상업자본은 표현상 유사성으로 인하여 혼동을 일으키기 쉬우나 기업소유의 부동산을 대표적인 상업자본으로 예시할 수 있다. 그러나 영업재산은 후술하는 바와 같이 상사임차권(baux commerciaux)을 포함하여 무채재산권으로서 핵심적인 내용은 ‘고객을 끌어들이는 힘’(pouvoir attractif de clientèle)으로 이해함이 일반적이다. 즉, 부동산은 영업재산의 내용이 될 수 없다(박수곤(2017),  앞의 논문(주 79), 10면).   81) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 11면.  82) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 12면.  83) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 10면.

  제L.142-2조 제1항 규정들에서 언급하는 영업재산의 구성요소들은 예시에 불과하며 프랑스법상의 영업재산은 임차권, 상호, 상품, 영업시설, 고객 등 상인이 영업을 영위하기 위하여 활용하는 영업활동 일체의 수단을 포괄하는 개념으로서 이 모든 것을 포함한 자산의 총체84)를 의미한다. 이런 측면에서 프랑스법상 ‘영업재산’의 양도대금은 우리 상가임대차법상 권리금과 유사85)한 개념으로 이해된다. 

84) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 12면.  85) 우리법에서는 임차권양도계약과 권리금계약은 별개의 계약으로 체결되므로 프랑스에서의 영업재산의양도계약과는 근본적으로 차이가있다는 지적도 가능할 수 있다. 그러나, 우리대법원도 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 비록 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 경우에 따라서는 두 계약이 불가분의 관계로 다루어지기도 한다는 것을 인정한다는(대법원2017. 7. 11.선고2016다261175판결 : 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 신용, 거래처, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 영업상의 노하우(know-how) 혹은 일정기간동안의 이용대가 또는 무형의 재산적 가치의 양도이다. 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 임차권양도계약에 수반되어 체결되는 계약으로 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 체결 된다. 계약의 체결경위와 계약내용 등에 비추어, 두 개의 계약은 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 부수적으로 계약을 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 하나의 계약인 것과 같이 그 계약 전부가 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다는 점을 감안하면, 프랑스법에서의 영업재산의 양도대금은 우리상임법상의 권리금과 유사한 면이 크다고 평가할 수 있을 것이다. (박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 10면.)

 

   프랑스의 상업법전에서 상사임대차기간은 9년이 통상적 기간이다. 상법 제L.145-14조는 상사임대차에서 임대인이 임대차계약 갱신거절이 정당화될 수 있는 사정, 또는 다른 이유로 인하여 임차인의 갱신청구권을 거절할 수 있는 제외하고는, 임대차의 갱신거절로 인하여 입게 될 손해에 대해 임대인이 임차인에게 손해배상책임을 규정하고 있는데 이를 퇴거보상(indemnité d'éviction)제도 라고 부른다.86) 동 조항에 의하면, 임대인은 원칙적으로 임대차 계약갱신을 거절할 수 있으나, 계약갱신을 거절하려면 퇴거보상금을 지급87)하여야 한다. 다만, 임대인의 정당한 사유가 인정되면 보상금을 지급하지 않고도 계약갱신을 거절할 수 있는데, 임대인의 정당한 사유로는 제1호, 건물의 재건축 또는 철거 필요(임대인이 근본적인 재건축을 계획하고 있거나 건물을 철거할 계획을 하고 있어 현재의 임대차 관계 유지가 어려운 경우). 제2호, 임대인의 실사용(임대인이 가족 사용 또는 자신을 위해 해당 건물이 필요한 경우. 가족은 직계 가족만을 의미함). 제3호, tenant(임차인)의 중대한 의무 위반(tenant가 임대차 계약의 중요사항 의무를 중대하게 위반한 경우. 예를 들어, 불법 용도 변경, 임대료 체납 등)의 예외를 제외하고는 임차인은 다른 임차인에게 점포를 넘기더라도 임대인의 동의를 받을 필요가 없으며, 임대인의 계약 갱신거절 시 임차인은 이로 인하여 초래되는 손해에 상응하는 퇴거보상금을 임대인에게 청구할 수 있음을 규정하고 있다. 상사임대차 계약갱신이 거절되는 경우 임차인은 임차목적물을 임대인에게 반환함으로써 입게 될 손해로써 자신의 영업재산 침해 발생에 대한 손해배상 즉, 영업이익에 대한 보전을 위해 임대인에게 퇴거보상(indemnité d’éviction)등을 청구할 수 있다.88)   

86) 갱신거절을 위한 정당화사유가 존재하여야 하는 것은 아니며, 다만 임대인에게 후술하는 퇴거보상책임이 있는지의 여부만이 문제로 남게 된다는 것이다.(박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 29면.)  87) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 29면; 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 124면.  88) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 11면.

나. 퇴거보상(Indemnité d' éviction)의 내용

   프랑스상법 제L.145-14조에서 상사임대차 계약갱신 거절로 인해 영업을 할 수 없게 된 임차인에게 임대인은 당연히 퇴거보상의 의무가 발생하고 있는데 퇴거보상은 영업권자만이 행사할 수 있으며 ‘영업재산의 시장가치’에 상응하는 손해를 ‘대체보상금’(indemnité de remplacement)이라는 명목으로 배상89)하여야 하며 이는 별도의 요건이 요구되지 않는다. 또한 계약갱신거절로 인하여 임차인이 다른 곳에서 영업을 하더라도 기존 고객의 상실 없이 영업활동을 계속할 수 있는 경우, 임차인은 계약갱신거절로 인한 영업재산에 대한 손해는 없고, 단지 ‘임차권의 상실’이라는 손해만을 입은 것으로 평가될 수 있고 이 경우 퇴거 보상금은 영업장소의 이전에 대한 손해배상 명목의 ‘이전보상금’(indemnité de déplacement), 즉 임차권의 시장가치에 상응하는 손해를 청구할 수 있다.90) 퇴거보상금 산정은 프랑스 법원에서 연간 매출액과 수익성을 함께 고려한 전문가의 감정을 거치는 등 여러 가지 계산기법을 적용한다고 한다.91) 이는 임대인의 계약갱신 거절로 인해 임차인이 실제로 입은 손해 회복의 목적이며 실제로 입은 손해만이 배상의 대상이 되어야 하기 때문이다.92)  

89) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 31면. 90) 이에 해당하는 업종으로는 치과, 출판사, 연구소, 제조공장 등을 들 수 있다고 한다.  91) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 34면. 92) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 130면.

   또한 프랑스 입법자들은 임차인의 퇴거보상 내용의 설명으로 거래계의 관행에 따라 고정된 영업장소emplacement du commerce)와 고객의 연관성 비중은 상당히 크다는 인식, 그리고 임대차계약상 임차인이 상정한 영업을 합법적 범위 내에서 영업활동을 하고 있는 임차상인을 영업장소로부터 퇴거시키는 것은 고객의 상실을 초래하며 결과적으로는 임차인의 영업재산 자체의 상실을 초래한다는 사고에 기초하여 판단하고 있다.93) 이러한 이유로 법문언상 퇴거보상금은 영업권의 가치에 상응하여야 한다고 규정하고 있다. 그 밖에도 재정착비용 및 통상적인 이전비용이 추가될 수도 있음을 예정하고 있으며, 프랑스상법 제L.145-14조 제1항에서 갱신거절로 인한 손해의 배상을 상정하고 있다는 점을 중시하여 프랑스 파기원94)(破棄院, 영어: Court of Cassation, 프랑스어: Cour de cassation)은 장래의 기회상실에 대해서도 배상이 가능하다는 판단을 하고 있다. 또한, 프랑스 상법전 제L.145-14조에서는 특히 거래계의 관행에 따라 정해진 동 보상금으로 영업재산의 시장가치 이외에도, 통상적인 재정착비용95) 및 이사비용 및 동등한 가치를 지닌 영업재산 매수하는데 소요되는 비용, 임차인이 새로운 점포를 찾고 그 점포에서 정착할 수 있게 필요한 일체의 비용96), 영업의 중단으로 인한 재고품에 대한 손실 이외에도 영업 손실도 포함되며, 새로운 점포에서 직원이 근무를 거부하면 그 직원의 퇴직으로 인한 퇴직보상97)도 손해배상에 포함될 수 있다고 한다.98) 다만, 임차인의 손해가 그보다 적다는 사실은 임대인이 법원에 증명하여야99) 하며, 이 경우에는 퇴거 보상금 범위가 작아질 수 있다.”고 규정하고 있다. 이러한 퇴거보상금의 구체적인 액수에 대해서는 사실심법원의 재량에 위임된 사항100)이라는 것이 프랑스 파기원의 태도이다. 

93) 1989년 프랑스의 상가임대차법은 상가임대차에 관하여 권리와 의무를 규정하고 있다. 특히 프랑스 상법(Code de Commerce)은 임차인의 퇴거보상과 관련하여 제 L145-14조 규정에 기초한다. 이 규정들은 상가임차인이 퇴거 시 보상 받을 수 있는 권리를 명시하고 있다. L145-14조에 의하면 임대인이 임대차계약 갱신을 정당한 사유 없이 거절하는 경우, 임대인은 임차인에게 퇴거보상(indemnité d'éviction)을 하여야 한다. 퇴거보상의 원칙은 고정된 영업장소에 따른 고객 기반의 연결성을 중요시 하는데 이는 고객을 유지하는 데에는 영업장소 자체가 중요한 역할을 한다는 사고에 기초한다. 또한 퇴거로 인한 영업자산 손실, 즉 상업적 고객과 영업재산(fonds de commerce)의 상실 가능성에 대해서 도 보호를 강조한다. 추가 규정으로 관련 분쟁이 발생할 경우 보상의 산정 방식과 조정절차는 L145-16조에 규정하고 있다. 보상액은 L145-33조 규정에 의해 임차인의 영업장소에서의 사업 가치(fonds de commerce)기준으로 산정한다. 이 규정들은 임대인의 자의적인 퇴거 통보로 인해 발생할 수 있는 임차인의 경제적 손실을 최소화하려는 의도로 제정되었다. 프랑스의 사례는 고객과 장소의 연관성 및 퇴거보상의 정당성을 인정하는 데 있 어 중요한 참고자료가 될 수 있다. (김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 130면.)  94) 1989년 프랑스의 상가임대차법은 상가임대차에 관하여 권리와 의무를 규정하고 있다. 특히 프랑스 상법(Code de Commerce)은 임차인의 퇴거보상과 관련하여 제 L145-14조 규정에 기초한다. 이 규정들은 상가임차인이 퇴거 시 보상 받을 수 있는 권리를 명시하고 있다. L145-14조에 의하면 임대인이 임대차계약 갱신을 정당한 사유 없이 거절하는 경우, 임대인은 임차인에게 퇴거보상(indemnité d'éviction)을 하여야 한다. 퇴거보상의 원칙은 고정된 영업장소에 따른 고객 기반의 연결성을 중요시 하는데 이는 고객을 유지하는 데에는 영업장소 자체가 중요한 역할을 한다는 사고에 기초한다. 또한 퇴거로 인한 영업자산 손실, 즉 상업적 고객과 영업재산(fonds de commerce)의 상실 가능성에 대해서도 보호를 강조한다. 추가 규정으로 관련 분쟁이 발생할 경우 보상의 산정 방식과 조정절차는 L145-16조에 규정하고 있다. 보상액은 L145-33조 규정에 의해 임차인의 영업장소에서의 사업 가치(fonds de commerce)기준으로 산정한다. 이 규정들은 임대인의 자의적인 퇴거 통보로 인해 발생할 수 있는 임차인의 경제적 손실을 최소화하려는 의도로 제정되었다. 프랑스의 사례는 고객과 장소의 연관성 및 퇴거보상의 정당성을 인정하는 데 있어 중요한 참고자료가 될 수 있다.hest court, Court of last resort) 또는 최고 재판소(最高裁判所)는 사법부에서 최종심급(最終審級, 영어: final appeal, final appellate)을 관할하는 기관이다. 거의 모든 나라에서 재판의 최종심급은 최고 법원에서 판단되며 재심이 이뤄지지 않는 한 판결은 최고 법원에서 최종적으로 확정되어 더 이상 상소(上訴, 영어: appeal, appellate)로는 다툴 수 없다. 여느 나라의 최고법원이 모두 그러하듯 파기원이 지향하는 궁극적 목적은 재판에 있어 법 해석·적용의 통일성을 확보하는 것이지, 당해 소송사건에서 문제되는 구체적 사실관계를 확정하는 것이 아니므로 파기원에서의 심리는 사실심이 아닌 법률심의 성격을 띤다.    95) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 34면. 96) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 38면. 97) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 134면. 98) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 38면. 99) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 131면. 100) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 134면.

다. 시사점
프랑스법상 영업재산(Fonds de commerce)이라는 개념은 한국의 상가임차인의 권리금 회수 보장과 본질적 면에서 유사한 내용임에도 우리나라의 물권적 권리처럼 독립한 재산권으로 파악하여 대세적인 권리로 보호되고 있다는 특징이 있다. 
프랑스 상법 제L.145-14조는 임대인의 계약갱신 거절권에 대해 규정하고 있다. 임대인은 같은 조 제1항에서 규정하고 있는 임차인의 채무불이행 또는 다른 이유를 원인으로 임차인의 계약갱신청구권이 인정되지 않는 경우를 제외하고 상사임대차 갱신 요구에 대한 거절로 임차인이 입게 될 손해에 대해 ‘퇴거보상’이라는 명목으로 손해배상책임을 지는 것을 규정하고 있다. 
프랑스는 특히 임차인의 독립한 재산권으로 인정하고 있는 영업재산(Fonds de commerce) 등의 제도를 통해 임차인의 상업적 권리를 보호하며 임차인의 영업적 가치를 인정하여 계약갱신 거절의 경우 임대인에게 퇴거보상 책임을 지도록 하고 있는 점에서, 임대인이 정당한 이유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 경우 손해보상을 요구할 수 있는 권리를 규정하고 있는 한국의 권리금 회수기회 보장 규정과 맥락이 같다.  

 

   한국의 권리금 제도와 프랑스의 상업용 임대차 보호 체계는 상가 임차인의 권리를 보호하려는 공통점이 있지만, 프랑스는 영업재산에 대한 명확한 보호와 보상 체계가 잘 갖춰져 있다. 상사임대차의 갱신거절로 인한 퇴거보상의 경우, 임대인이 임차인에게 지급하여야 할 법위는 프랑스 상법전 제L.145-14조에서 임차인에게 초래된 손해액, 즉 영업의 손실에 상응하는 손해 배상이어야 한다고 되어 있다.  
   프랑스 입법자들은 영업장소(emplacement du commerce)는 단골고객의 형성에 의한 고객권과 연관되어 있으며, 따라서 상가임차인을 영업장으로부터 퇴거시키는 것은 단골고객의 상실을 초래하며 종국적으로 영업 자체의 상실을 초래한다는 것으로 평가한다.101) 프랑스 상법전은 임대인 측의 불가피한 사정으로 인한 계약갱신 거절 및 이로 인한 임차인에 대한 퇴거보상에 대해서도  제L.145-18조에 규정하고 있다. 
   프랑스는 상가 임차인이 영업을 통해 쌓은 가치를 법적으로 보호하고, 갱신 거절 시 임대인에게 임차인이 입게 될 손해에 대해 손해보상을 제공하도록 하고 있어 권리금 회수의 법적 안정성이 높은 반면. 한국에서는 권리금을 보호하기 위한 법적 규정이 있지만, 신규임차인으로부터 권리금을 회수해야 하는 과정에서 경우에 따라서 임대인의 협조가 필수적이거나 임대인과의 협상 과정을 거쳐야 하는 등 임대인 소유의 상가건물을 기반으로 생업을 유지하고 있는 경제적 약자인 임차인으로서는 스스로 권리금을 회수하는 과정에서 임대인과 분쟁 발생 가능성이 매우 크다.  

101) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 155면.

3. 일본
가. 일본의 상가임대차 기간
   일본은 독일과 마찬가지로 한국과 유사한 권리금이 상관행적으로 존재는 하지만 법령상 영업권 또는 시설비를 보호하는 상가임대차에 대한 특별법 제도는 없다.102) 주거용과 영업용을 합한 복합 형태의 건물이 광범위하게 보급되어 있음에 따라 민법과 "차지차가법"(借地借家法, しゃくちしゃっかほう)에서 비 주거용 영업용 임대차와 주거용 건물에 대하여 일괄적으로 규정하고 있다.103) 일본의 경우는 약 백여 년 전부터 사회적으로 임대료 상승 문제가 나타나게 되면서 임차인 보호법인 ‘차지차가법’을 만들어 임차인의 권익을 보호하고 있다. 차지차가법은 철저하게 모든 임차인을 약자로 보고 약자인 임차인을 무조건 임대인으로부터 우선 보호해야 한다는 인식으로부터 출발하는 것이 우리나라와는 다르다는 점이다. 오늘날 일본만의 특색 있는 전통으로 오늘날까지 대를 이어가며 오십 년, 백 년 가게가 즐비하게 존재할 수 있는 원동력이 차지차가법, 즉 임차인 보호법이다. 

102) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 18면.  03) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 18면.

   상가건물임대차는 당사자의 합의로 계약기간을 정할 수 있는데 최소한의 기간은 1년이다.104) 민법 제671조 제2항은 기간의 정함이 있는 임대차는 기간 만료에 의해 임대차가 종료되며, 기간의 정함이 없는 임대차계약은 임대인이나 임차인 모두 임대차계약을 해지 할 수 있으며, 임차인이 아닌 임대인이 계약을 해지한 경우에는 6개월이 경과하면 효력이 발생하고 임대차가 종료된다.105) 일본 차지차가법 제28조에서는 기간의 정함이 있는 건물임대차의 경우, 계약갱신 거절 기간을 기간만료 1년 전부터 6개월 사이까지 기간을 준수하도록 하는 사전 계약갱신 거절을 통지하도록 규정106)하고 있으며, 기간의 정함이 없는 건물임대차의 경우에도 상가임대차계약 해지를 통보하였다고 해서 바로 상가임대차계약이 종료되는 것이 아니고, 계약갱신 거절의 정당성 내지는 계약해지 통보의 정당성을 심사하여 임대차종료의 효과를 판단하고 있다. 사실상 법률에 의해 상가임대차계약 대하여 정당한 사유제도를 핵심으로 하여107) 임차인을 보호하고 있다. 이로써 영구적인 임대차가 가능할 수 있게 법정갱신의 강화로 임차인을 보호하고 있다.108)  

104) 일본 민법 제602조.; 차지차가법 제29조.(이상용(2015), 앞의 논문(주 31) 25면.)  105) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 19면.  106) 이상용(2015), 앞의 논문(주 31), 25면.  107) 강창보·김여선(2014), “일본 차지차가법에 대한 고찰”, 법과 정책 제20권 제2호, 법과정책연구원. 제4면.  108) 이상용(2015), 앞의 논문(주 31), 67-70면; 이봉림(2015), “상가건물임대차에서의 권리금보호에 관한 연구”, 공공사회연구 제5권 제1호 한국공공사회학회, 261-262면.

 

  일본 차지차가법은 상가임대차계약 갱신거절 사전통지 규정을 통해 사전통지 불이행의 경우 법정갱신의 효과가 발생되게 하여 임차인을 보호하고 있으며, 임대인의 갱신거절의 경우에도 그 정당성을 법원에서 심사하여 정당성이 인정되면 계약의 종료되지만 그렇지 않을 경우에는 계약이 유지될 수 있도록 하는 임차권 존속보호 강화를 통해 임차인을 적극적으로 보호하고 있다. 즉 임차인의 계약갱신 요구를 거절하기 위한 임대인의 정당한 사유에 대해서도 일본 법원은 매우 엄격하게 해석한다. 또한 임대인과 임차인과의 분쟁 사건이 생기면 법원은 우선적으로 임차인의 사정을 먼저 고려하여 판결한다. 

나. 권리금(영업재산)의 개념
   일본의 상가건물임대차는 1909년 제정된 ‘건물보호에관한법률‘ 과 1921년에 제정된 ’차지법‘ 과 ’차가법‘을 종합하여 특별법으로 1991년에 차지차가법을 제정하여 적용하고 있다.109) 임대차기간에 대해서는 ‘계약갱신이 없는 임대차계약’, 과 ‘기한부임대차계약’ 및 ‘기간을 정하지 않은 임대차계약’이라는 세 가지 유형이 있다. 임대차계약의 종료는 기한부임대차계약의 경우에는 계약기간 만료가 되는 시점에, 기간을 정하지 않은 임대차계약은 계약 당사자가 해지통보를 하는 경우 종료된다. 기간을 정하지 않은 임대차계약은 임대차계약 당사자가 해약통보를 하지 않으면 계약은 계속 유지된다. 기한부 임대차계약은 임대인이 임차인에 향하여 계약갱신 거절의 통지를 하지 않으면 자동적으로 계약은 갱신되는 것으로 하여 임대차 관계는 계속된다.110)  

109) 남영우·이재국(2016), “임차인보호규정 변화에 따른 상가임대차 구조개선 방안에 대한 연구”, Financial Planning Review, 제9권 제1호, 한국FP학회, 111면. 110) 남영우·이재국(2016), 앞의 논문(주 109), 112면.

   일본은 임대차관련 법률상 권리금 관련 규정은 존재하지 않으며, 특히 1948년 개정된 지대가임통제령에 의해 권리금의 수수가 금지되고 있으며, 다만 실무상으로 또 지역적으로 명칭을 달리하여 권리금이 거래되고 있

다.111)  

   한국의 권리금(상가권리금)과 유사한 개념인 영업보상금(營業補償金, えいぎょうほしょうきん)과 같은 규정이 존재하나, 그 개념과 적용 방식에는 차이가 있다.112) 일본법에는 한국처럼 명시적으로 "권리금"이라는 용어는 없지만, 상가 임차인이 상가 운영을 통해 쌓은 영업 가치에 대한 보상을 받을 권리를 일부 보호하고 있다. 임대인의 임대차계약을 갱신 거절을 원인으로 계약이 종료된 경우, 임차인은 그에 대한 보상으로 퇴거보상을 청구할 수 있다.113) 

112) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 19면.  113) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 19면.

  차지차가법은 임대인이 계약갱신 거절의 통지 및 해약을 하려면 정당한 사유가 있을 때에만 할 수 있도록 하고 있어 임대인에게 정당한 사유가 없으면 임차인에게 영구적 임차권이 가능할 수 있도록 하고 있다.114) 또한 임차인의 퇴거보상금액은 임차인이 임대인에게 임대차목적물을 반환함으로써 상실된 권리금, 영업이익, 임대차 종료의 원인, 임대차 경과기간 등을 종합적으로 평가한 금액으로 한다.115) 법원에서도 임대인이 임차인을 내보낼 수 있는 정당성을 판단하는데 중요한 요소로 ‘충분한 퇴거료’를 지불하였는지를 근거로 평가하고 있다. 이 퇴거료 항목에는 이사비용과 새로운 계약체결비로서 이전경비, 영업보상과 정신적 고통에 대한 금액인데 영업보상은 새로운 장소를 찾아 가게를 이전하게 됨으로써 발생하는 영업이익에 대한 손실보상이며, 정신적 고통은 임차인이 오래도록 정착하면서 현 장소에서 고객과 맺은 유대감 상실에 따른 보상이다.   

114) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 20면. 115) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 20면.

다. 시사점
   한국의 상가임대차보호법에는 권리금에 관한 조항이 명시적으로 규정되어 있어 임차인의 권리금 회수기회 권리를 보호하고 있지만, 일본법에는 권리금 회수에 대한 명시적인 규정 조항은 없으나 권리금과 유사한 기능을 수행하고 있는 ‘충분한 퇴거료’보상 규정이 있다. 일본은 권리금과 관련된 부분이 법적으로 명확하게 규정되어 있지 않음으로 실제로는 임대인과 임차인 간의 계약 협상이나 관습에 따라 권리금이 결정되는 경우가 많다. 일본의 차지차가법에서는 권리금과 직접적으로 일치하는 규정은 없지만, 정당한 계약갱신 거절 시 임대인은 임차인에게 영업 손실 보상 하여야 하며, 명도 시퇴거료 보상으로 이사비, 계약비용, 영업 손실, 정신적 보상 포함하여 손실을 보상하여야 한다는 것이다. 
  결론적으로, 상가임대차에 관하여 영국, 프랑스, 일본은 임대인의 계약갱신 거절에 대하여 퇴거보상제를 통하여 임차인의 영업보호와 함께 임차권 존속을 보장하여 임차인의 권리금인 영업재산을 직, 간접적으로 보호하고 있다고 볼 수 있다.116) 자영업자가 상당히 많은 우리나라 임차인의 경우, 임대차계약 체결 시부터 임대인의 일방적 계약조건 요구 횡포도 있지만 계약갱신 행사기간 10년 모두 사용함으로써 직접적으로 임차권 종료 한계에 노출되고 있다. 우리나라 임차인의 임차권 존속문제는 영국, 프랑스, 일본의 입법례에서와 같은 임차인의 계약갱신요구권, 임대인측의 해지권 행사에 대한 정당한 사유를 엄격하게 심사하여 제한하는 등을 인정하지 않고 있다는 것이다. 우리나라 상가임대차법상 임차인의 권리금 회수기회 보호문제와 관련하여 임차권의 존속보장 문제는 법정책적으로 해결하여야 할 과제이며, 임차권 존속보장과 퇴거보상제는 시사하는 바가 크다.117)  

116) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 20면. 117) 이상용(2015), 앞의 논문(주 31), 76면; 박수곤(2016), “임대차법의 개정논의에 대한 관견”, 한양법학 제27권 제3호, 한양법학회, 126면; 김화(2022), “상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금회수기회 방해에 대한 정당한 사유 - 대법원 2021.11.25. 선고 2019다285257 판결을 기초로 -”, 토지법학 제38권제1호, 한국토지법학회, 100면  제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위  3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.  1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우  ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.  ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  [본조신설 2015. 5. 13.]

대법원 2021. 11. 25.선고 2019다285257 판결  본판결의 문제점은 문언상 분명히 임차인이 과거에 사용하지 않은 사유를 이류로 들었지만 본 판례는 임대인이 장차 미래의 사용하지 않을 것을 전제로 내린 판결로, 해석을 매우 잘못한 것이다. 이런식이면 상가임차인을 보호하고자하는 법의 취지를 망각한 것이다. 임차인이 장기간 영업행위를 하지 않아 상권형성에 기여하지 않았고 형성되었던 상권도 소멸한 것으로 간주할 수 있지만 발생하지 않은 미래의 불확실한 것을 전제로 이런 결론을 내린 것은 잘못된 판결이다.  【손해배상(기)】, [공2022상,93] 【판시사항】 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(소극)   【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.   【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호 , 제2항 제3호 , 제3항  【전문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재)  【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인)   【대상판결】 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결  【원심판결】 서울고법 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195, 2022201 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 구 「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미   가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고( 제1항 제4호 ), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다( 같은 조 제3항 ). 같은 조 제2항 은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”( 제3호 )를 들고 있다.   나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.   1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다.   2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항( 제10조의3 내지 제10조의7 )이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항 은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다.   이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371호)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다. 이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.   3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.   4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법 취지에 반한다.   따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항 에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.   5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다.   2. 이 사건에 관한 판단  가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.   2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.   3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인 에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.   4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.   나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수없다 그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.   3. 결론  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽  *****************************   대법원 2019. 5. 16.선고 2017다225312, 225329 판결 【손해배상(기)·건물인도등】, [공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)    [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 제2항 , 제10조의3 제1항 , 제10조의4 제1항 , 제2항 / [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 제2항 , 제10조의3 제1항 , 제10조의4 제1항 , 제2항  【전문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인)  【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결  【주문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 사건의 개요  원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 , 제3항 에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.   이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.   2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부  가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항 은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호 에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호 의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호 에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.   나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다 . 그 이유는 다음과 같다.   (1) 구 상가임대차법 제10조의4 는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항 은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4 는 제10조 제2항 을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호 에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4 에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.   (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항( 제10조의3 내지 제10조의7 )이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.   그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호 의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항 에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.   신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항 에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.   (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항 에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다( 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4 는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.   (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체( 제1호 ), 부정한 방법에 의한 임차( 제2호 ), 무단 전대( 제4호 ), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손( 제5호 ), 현저한 의무 위반( 제8호 ) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여( 제3호 ) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나( 제6호 ), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우( 제7호 )로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.   위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.   (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우( 제1호 ), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우( 제2호 ), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우( 제3호 ) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호 의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.    3. 이 사건에 대한 판단  가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.  (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.   (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.   (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인 에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.   (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.   나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.   다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인 과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.   이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.   4. 결론  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수  ***************************   서울고등법원 2019. 10. 16.선고 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소) 판결 【손해배상(기)·건물인도 등】, [미간행] 【전문】 【원고(반소피고), 항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재)  【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 김범식 외 1인)  【대상판결】 【제1심판결】 서울남부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소) 판결  【환송 전 판결】 서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소) 판결  【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결   【주문】 1. 원고(반소피고)의 항소를 기각한다.  2. 항소비용은 원고(반소피고)가 부담한다.  【취지】 1. 본소  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 130,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 2019. 5. 21.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 청구취지를 감축하였다).   2. 반소  원고는 피고에게, 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡를 인도하고, 2016. 7. 1.부터 위 건물 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(피고는 환송 전 당심에서 2015. 11. 8.부터 2016. 6. 30.까지의 차임 상당 부당이득반환 청구” 부분을 취하하였다).   제1심판결의 본소 및 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 130,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 2019. 5. 21.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다(원고는 이 법원에서 위와 같이 청구취지를 감축하였고, 그에 따라 그 범위 내에서 항소취지도 감축되었다).   【변론종결】 2019. 9. 4.  【이유】 1. 이 법원의 심판범위 및 환송판결의 기속력  가. 이 법원의 심판범위  1) 원고는 제1심에서 보증금반환청구와 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구를 병합하여 본소청구를 하고, 피고는 인도청구와 차임 상당의 부당이득금 청구를 병합하여 반소청구를 하였는데, 제1심법원이 본소 중 보증금반환청구, 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구를 일부 인용하고, 본소 중 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구와 반소 중 인도청구를 기각하였다.   2) 이에 대하여 원고만이 본소 및 반소 중 각 원고 패소부분에 대하여 항소하였다. 그런데 피고가 항소심 계속 중 반소로 차임 상당 부당이득을 구하는 것을 임대차보증금에 대한 공제항변으로 변경하였다. 환송 전 당심은 피고가 원고에게 반환하여야 할 보증금을 일부 감액하고, 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하며, 원고의 본소에 대한 항소를 기각하는 환송 전 판결을 선고하였다.   3) 환송 전 판결에 대하여 원고만이 일부 상고하였고, 대법원은 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담함에도 환송 전 판결은 임대인이 위 보호의무를 부담하지 않는 것으로 판단하였다’는 법리오해를 이유로 환송 전 당심 판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하여 환송하였다. 4) 따라서 이 법원의 심판 범위는 본소 중 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분으로 한정된다.  나. 환송판결의 기속력  환송판결의 하급심에 대한 법률상 판단의 기속력은 그 파기의 이유로서 원심판결의 판단이 정당치 못하다는 소극적인 면에서만 발생하는 것이고 하급심은 파기의 이유로 된 잘못된 견해만 피하면 다른 가능한 견해에 의하여 환송 전의 판결과 동일한 결론을 가져 온다고 하여도 환송판결의 기속을 받지 아니한 위법을 범한 것이라 할 수 없다( 대법원 1990. 5. 8. 선고 88다카5560 판결 ). 따라서 이 사건 환송판결의 기속력은 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’는 부분에 한정된다. 2. 기초사실  가. 임대차계약의 체결  원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 피고 소유의 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 70,000,000원, 월 차임 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금 70,000,000원을 지급하고 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 상가에서 ‘ ○○○○ ’이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다. 나. 임대차계약의 갱신  원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약의 차임을 월 2,550,000원으로, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.   다. 원고의 권리금계약 체결 및 피고의 임대차계약 체결 거절  1) 원고는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16.경 소외인 과, 원고가 소외인 에게 이 사건 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.   2) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다.   라. 원고의 인도 및 피고의 이 사건 상가 이용현황  1) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거하고, 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급하였다.   2) 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 원고로부터 위와 같이 이 사건 상가를 인도받은 다음부터 이 사건 변론종결인 2019. 9. 4. 현재까지 이 사건 상가를 영리 목적으로 사용하고 있지 아니하다.   【인정근거】 갑 제1 내지 7호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증, 을 제1호증, 을 제2호증, 을 제25, 35호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 가지번호 포함), 변론 전체의 취지   3. 당사자들의 주장  가. 원고의 주장 요지  1) 피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인 과 임대차계약을 체결하는 것을 거절함으로써, 원고가 소외인 과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1 , 3항 에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 130,000,000원을 배상할 의무가 있다.  나. 피고 주장 요지  1) 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 , 제1항 4호 는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’를 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 규정하고 있다. 그런데 피고는 이 사건 상가를 원고로부터 인도받은 이후부터 3년이 넘은 기간 동안 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니하였다.   2) 원고는 2014. 7. 31. 소외인 에게 피고의 동의 없이 이 사건 상가를 전대하였고, 원고가 2010. 10. 1.부터 2015. 8.경까지 9개월분을 제외한 49개월분의 차임을 그 지급시기보다 연체된 일자에 지급하여 왔으며, 이 사건 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 노후되어 재건축을 위하여 피고가 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하고, 원고가 피고에게 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 등에 관하여 아무런 정보를 제공하지 않았다.   3) 따라서 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유들이 존재하므로, 피고에게 손해배상책임이 발생하지 않는다.   4. 상가임대차법 관련 규정  제10조의3 (권리금의 정의 등)  ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.   ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.   제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호 의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호 의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우  ③ 임대인이 제1항 을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.  ④ 제3항 에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.   ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.   5. 판단  가. 권리금 회수기회 보호의무 부담 여부  1) 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다[ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결 참조].   2) 따라서 원고의 이 사건 상가에 관한 전체 임대차기간이 5년을 초과하였다고 하더라도, 피고에게 상가임대차법 제10조의4 제2항 각호 에서 정한 정당한 사유가 존재한다는 특별한 사정이 없는 한, 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 이상 상가임대차법 제10조의4 제1 , 3항 에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액을 배상할 책임이 있다.   나. 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호에 따른 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유 인정 여부   1) 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 의 해석  앞서 본 바와 같이 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 규정되어 있다. 살피건대, 을 제36호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 위 조항은 ‘임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우’라고 해석함이 상당하다.   가) 개정 전 상가임대차법이 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있어, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하기 위하여 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 상가임대차법이 개정되면서 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정이 신설되었다.   위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 된 반면, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수밖에 없게 되었다.  나) 상가임대차법 제10조의4 제2항 은 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유에 관한 규정을 둠으로써 임차인의 영업적 이익 보호와 임대인의 재산권 보장의 조화를 꾀하고 있다. 이 중 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 는 임대차 종료 후 임대인이 임대차목적물을 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 하여 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 다음, 다른 임차인으로부터 권리금을 받거나 임대인이 직접 영업을 하여 기존 임차인이 이룩해 놓은 영업가치를 침해하는 행위를 방지하는 한편, 임대인이 1년 6개월 이상 임대차목적물을 영리목적으로 사용하지 않는다면 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 사용수익권에 관한 과도한 침해를 방지하려는 것으로 보인다.   즉, 임차인이 임대차기간 동안 영업활동을 통하여 형성한 지명도나 신용 등 영업적 가치가 여전히 잔존하는 ‘임대차 종료 후 1년 6개월 이상’의 기간 동안 임대인이 이러한 영업적 가치를 이용하지 아니하는 경우 권리금 회수기회 보호 규정의 입법목적에 반하지 않는다고 보아 예외를 인정한 것이다.   다) 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 가 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 과거형으로 기술되어 있어 원고 주장과 같이 ‘임차인이 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우’로 해석할 수 있는 여지가 없는 것은 아니나, 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 지난 시점에서 볼 때는 위 규정에 따른 자연스러운 해석이 가능하다(당초 법률안이 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우’라고 규정되어 있었던 점에 비추어 보면, 후자의 해석이 더욱 자연스럽다).   임차인이 임차보증금이나 차임을 지급하면서 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 사실상 상정하기 어렵고, 임차인이 상가건물을 임차기간 동안 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우 임대차 종료 시 기존 임차인이 받아 갈 권리금이 발생할 여지가 많지 않으므로, 굳이 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 에서 별도로 이를 규정할 이유가 없다.   더욱이 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항 에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다( 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 ). 따라서 임차인이 임대기간 내 1년 6개월 이상 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 사용하지 아니할 경우, 이는 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차라 볼 수도 없다.   라) 위 규정에 의할 경우 원고 주장과 같이 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였지만 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절하고 임대차 목적물을 인도받은 후 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우에는 권리금을 즉시 지급받지 못하는 문제점이 있다. 그러나 위 규정에 의하더라도 임차인은 임대인을 상대로 상가임대차법 제10조의4 제4항 에 따른 소멸시효 기간(임대차 종료 후 3년) 내에 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있고, 임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이내 임대차 목적물을 영리목적으로 사용하는 것이 확인된 경우 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있으며, 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항 에서 ‘임대인이 임차인에게 배상할 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’고 규정하여 권리금 분쟁 사건의 경우 임대차 종료 당시의 권리금 산정을 위한 감정절차의 진행이 예정하고 있으므로, 위와 같은 문제점으로 인하여 임차인의 권리가 과도하게 침해된다고 볼 수 없다.   나아가 위와 같은 문제점은 상가임대차법의 개정을 통해 시정될 일이지, 법원이 헌법이 부여한 법률해석권한의 한계를 넘어서 법률해석으로 이를 바로잡을 수도 없다.   2) 피고가 원고의 임대차기간이 종료된 후 1년 6개월 이상 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 임대차계약 체결 거절에 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 의 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있다.  3) 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 청구는 나머지 주장들에 대하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이기 어렵다.  6. 결론  원고의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분은 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략]  판사 장석조(재판장) 박성준 한기수

대법원 2022. 1. 14.선고 2021다272346 판결 【손해배상(기)】, [공2022상,354] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건   【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다. 【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 , 제2항 제3호 , 제3항  【참조판례】 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 (공2022상, 93)  【전문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 현정민 외 4인)  【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 권국현 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결  【주문】 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.  피고들의 나머지 상고를 기각한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단(상고이유 제1, 3점)  가. 1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조의4 에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고( 제1항 제4호 ), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다( 같은 조 제3항 ). 같은 조 제2항 은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”( 제3호 )를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다).   2) 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다 ( 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.   나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  1) 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신하였다.   2) 피고 3 의 배우자는 2018. 12.경 원고를 찾아가 이 사건 상가가 속한 부동산 전체(이하 ‘상가건물’이라고 한다)를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 사이에 상가건물에 관하여 매매계약을 체결하였다.   3) 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 ‘원고가 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.   4) 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 ‘피고들 또는 건물양수인에 의해 2019. 10.경 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.   5) 원고는 2019. 7. 8. 소외 1 과 사이에 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 권리금 계약에는 ‘신규임차인은 임대인이 재건축을 할 수 있다는 점을 알고 본 계약을 체결한다. 임대인이 재건축 후 합리적인 조건(현재와 비슷한 지리적 요건, 면적, 합리적인 임대료 결정)으로 재임대를 보장해주지 않을 경우 신규임차인은 본 계약을 파기할 수 있다.’는 내용이 포함되어 있었다.   6) 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1 과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편을 보내면서 위 권리금 계약서도 함께 보냈다. 이에 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 ‘ 소외 1 이 영업 중 언제라도 건물주가 정한 철거 예정기일에 이 사건 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 소외 1 과의 임대차계약을 체결하겠다.’는 내용증명우편을 보냈다.   7) 피고 1 은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2 와 전화통화를 하면서 소외 1 과의 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하다는 취지로 말하였고, 재건축 이후 소외 1 과 임대차계약 체결을 보장하지는 않았다.   8) 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1 에게 계약금을 반환하였다.  9) 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였다.   10) 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.   다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 임대인인 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 원고가 주선하는 소외 1 과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔다. 이로써 피고들과 소외 1 사이의 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 상황에서 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다. 이후 이 사건 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았으므로, 임대인인 피고들에 대하여 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정할 수 있다.   그럼에도 원심은, ‘이 사건 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다.’는 이유 등을 들어 피고들에게 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정하지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고들의 상고이유는 이유 있다( 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 의 정당한 사유를 인정하므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점에 대한 판단은 생략한다).   2. 임차보증금 반환청구에 대한 판단(상고이유 제4점)  가. 제1심은, 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 이 사건 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로, 상가인도에 있어 원고의 지체책임을 인정할 수 없고, 따라서 피고들이 원고에게 임대차보증금을 반환하면서 상가인도와 관련한 원고의 지체책임을 물어 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못이라고 판단하였고, 원심은 이러한 제1심판단을 그대로 유지하였다.   나. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없다. 따라서 이 부분 피고들의 상고이유 주장은 이유 없다.   3. 결론  그러므로 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

 

제3장 상가건물임대차보호법상 문제점  

제1절 서언
   우리나라 상가임대차법은 상가건물임대차에서 임차권 보장에 관한 문제 등 어려움을 겪고 있는 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 2001년 민법에 대한 특별법으로 제정되었다.  
   상가임대차법은 민법에 관한 특례를 인정하여 상가임대차에 대하여 국민 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 목적(제1조)으로 제정되었다. 이후 코로나-19의 여파로 임차인이 감염병 예방을 위한 집합 제한 3개월 이상 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 사정 변경의 이유를 명문 규정 마련을 개정 이유로 2022년 일부개정까지 지금까지 약 19차례의 제·개정을 거치면서 상가임차인 보호 강화를 위한 개정을 거듭해 왔다. 
   상가건물임대차에서 임차인에게 가장 중요한 것은 임차인의 생계 수단인 생존권과 연결되는 문제로, 안정적으로 영업을 영위할 수 있는 임대차계약기간의 충분한 보장과 권리금 회수일 것이다. 임차인이 생계수단인 영업을 위해 투하한 막대한 자금을 회수할 수 있는 직접적인 방법은 임차권의 양도나 전대이다. 특히 상권이 발달한 대도시 지역일수록 동종 업종 간 치열한 경쟁 구도가 조성되어 내부 시설에 대한 특화된 인테리어, 영업망, 광고 홍보, 상권 활성을 위한 막대한 자금 및 노력을 투하하게 된다. 우리나라 상가임대차법은 상가임차인이 이처럼 영업활동을 시작하기 위해 투하된 자금과 다년간 영업활동으로 형성된 유·무형의 재산권적 영업 가치인 권리금 보호 목적을 위하여 위하여 임차인의 권리금 회수기회 보호에 관한 규정을 두고 있다.    
  임차인의 권리금 회수기회 보호118)는 제10조의4 제1항에서 임대인에게 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 수수하는 4가지 각 호 행위에 대한 방해행위 금지의무를 부과하여 보호하고 있으며, 반대로 제10조의4 제2항은 제1항 제4호에서 규정하고 있는 임대인의 정당한 사유에 대한 4가지 각 호의 경우를 명문화하여 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 되는 정당한 사유를 규정하고 있다. 

118) 권리금 회수기회 보호와 관련하여 “개정상가임대차법은 임대차 종료 시 임차인이 임차권 양도를 통해 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 보호하려는 것인데, 결국 임대차 종료 시 임대인에게 정당한 거절사유가 없는 경우에 임차권 양도를 보호하는 제도인 셈이다”고 주장하는 견해가 있다(김남근(2016), “권리금 회수기회 보호 거절에 대한 정당성 판단기준”, 인권과 정의 통권 제455호, 대한변호사협회, 126면)

   제10조 제1항 단서 규정은 임차인의 계약갱신 요구를 임대인이 거절할 수 있는 사유이다. 이는 임차인의 임대차계약의 종료를 의미하고 이는 곧 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 되는 임대인의 재산권 보호 규정이다. 많은 경우 상가임차인의 경제활동은 생존을 위한 생업을 의미한다.경제적 여유도 많지 않은 경우가 더 많다. 대부분 많은 빚을 내어 시작하며 수십 년 동안 장사를 할 생각으로 영업에 뛰어들어 상가건물을 임차해서 영업을 시작한다. 상가건물을 임차하는 데 큰 자본과 노력들을 투입하고 영업을 활성화 시켜 나가기 위해 자신만의 노-하우(Know-how)와 영업전략을 구상하여 상권 형성을 위해 단골고객층을 만들어나가며 영업장을 구축한다.  
   다년간에 걸친 이러한 노력으로 형성된 임차인의 재산권이자 생존권인 권리금 회수기회를 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서 규정에서 임대인에게 임차인의 권리금 회수기회에 대해 방해행위 금지의무를 면책하여 정당한 사유를 인정하여 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 되게 하고 있다. 이러한 규정은 경제적 약자인 상가임차인 보호에 초점을 맞추고 있는 상가건물임대차법의 중요한 입법 취지에 반하는 규정으로 상가임차인이 겪게 될 경제적 고통을 외면하는 규정이다. 임대인의 재산권 보호 측면의 이러한 과도한 권리보호 규정으로 인해 임차인은 권리금을 보호받지 못하고 종국에는 임차인 스스로의 비용부담으로 영업 초기에 막대한 자금을 투하하여 설치한 인테리어 시설 등에 대해 원상회복 의무까지 다하고 쫓겨나가고 있다. 임대인의 정당한 사유 부여는 임대인의 착취 행위에 정당성을 인정 하는 것이다. 

   상가임대차법은 민법의 특별법으로서 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(제15조(강행규정)). 즉, 임차인에게 불리한 것은 무효로 보는 편면적 강행규정이 대부분이다. 권리금 관련 규정이 최초로 법제화 된 2015년 개정법 시행 이후에도 상가임차인의 권리금 회수 관련 임차인의 둥지 내몰림 현상 문제점들은 줄어들지 않고 있었다. 임차인의 둥지 내몰림 현상이 법정책적 문제로 뚜렷해지면서 임차인의 피해가 확산되자 상가임대차법상 임차인의 권리금 회수문제의 심각성은 국회의원들의 의원입법을 통해 국회에 여러 의안들이 상정되었다. 이는 임차인 보호 강화를 위한 동 법 개정 촉구로 이어졌고 따라서 권리금 회수기간과 계약갱신 요구권 행사기간이 확대되었다. 이로써 현재는 권리금 관련 규정으로 2018년 개정법이 시행되고 있다.  
   이처럼 상가임대차법은 민법의 특별법으로써 실질적으로 상가임차인 보호 강화를 위한 재·개정을 통해 발전을 거듭하고 있다. 권리금 관련 규정도 임차인 보호 강화 측면으로 재·개정되어야 한다. 그런데 상가권리금 관련 규정이 임차인의 권리금 회수기회 보호 강화라는 입법 취지임에도 불구하고 추상적이며 불명확한 법문언으로 인해 임차인의 권리금 회수기회 보호가 아닌 임대인의 재산권 보호규정이 되고 있다.  
  이와 같은 문제점의 근거로 첫째, 권리금 회수기간 제한(제10조의4 제1항 앞 문언)의 문제점, 둘째, 계약갱신요구권 기간 제한(제10조 제2항)의 문제점, 셋째, 방해행위 금지의무 면책 사유의 범위 문제점, 넷째, 정당한 사유 불명확성이다. 

제2절 권리금 회수기회 보호기간
1. 기간의 단기
   임차인의 권리금 회수기회 보호 등 규정의 입법 목적은 임차인의 장기적인 영업 가치를 보호하고 이를 회수할 수 있도록 하는 데 있다. 하지만, 상가임대차법상 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정에서 권리금 회수기간을 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지(제10조의4 제1항) ”라고 규정하여 권리금을 회수할 수 있는 기간을 6개월로 짧게 설정해 놓고 있다.  
  이 규정에 의하면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하려는 행위를 임대인이 방해하지 않아야 하는 방해행위 금지의무를 부담한다. 그러나 임대차 종료일이 지나면 임차인이 신규임차인을 주선하여도 임차인의 임대차계약 기간 종료로 임차물을 기반으로 생성된 권리금은 임차권이 소멸됨으로써 권리금 회수기회도 사라지게 된다.  
   임대인의 방해행위 금지의무 역시 소멸한다는 의미로 해석된다. 하지만 현실의 상가건물임대차시장에서는 계약 존속 중에도 임차인이 자신의 사정에 의해 임대인과 사전 협의 또는 동의를 받아 임차권을 양도하거 임차권 전대를 통해서 권리금을 회수하고 있다. 그런데 이러한 상가임대차 시장의 현실적인 현황 부분은 고려하지 않고 임차인의 권리금 회수기회 보호 기간을 임대차 종료 시까지 6개월로 명문화하고 있는데 이렇게 짧게 특정된 기간내에 신규임차인 주선이 가능할지에 대한 실효성에 의문을 가지게 된다.119)  

119) 김경세(2023), “상가임차인의 법적지위 강화를 위한 입법적 개선방안” 고려대학교 대학원 박사학위 논문, 146면.

2. 회수기회 제한
  이렇게 지나치게 짧게 설정된 권리금 회수기회 제한은 신규임차인이 임차물을 탐색하는 기간으로도 짧은 기간이며 창업을 준비하기에도 턱없이 부족한 기간이다. 따라서 임차인이 신규임차인을 찾기에도 부족한 기간이며, 지나치게 짧은 6개월 기간에 임차인이 예상치 못한 사정으로 영업을 중단해야 하는 사정이 생긴 경우에는 권리금을 회수하는데 더 불리하게 작용할 수 있다. 이 조항에 따르면 신규임차인을 주선하기 위해 기다리는 동안 임대차 계약이 종료되면 임차인은 신규임차인을 주선하더라도 권리금을 회수할 권리를 사실상 잃게 된다. 6개월 후 임대차계약 종료 시점이 지나면 임차인의 권리금 회수기회는 사라지고 임대인도 더 이상 방해 금지 의무를 지지 않아도 되기 때문이다. 공인중개사들에 의하면 주택임대차의 경우 임차인을 주선할 수 있는 기간은 일반적으로 2∼3개월, 주택매매의 경우 매수자 주선 기간은 4∼6개월이 소요되나, 상가 임대차시장에서 임차권의 양도는 신규임차인이 체크하는 사항으로 업종, 점포의 위치, 임대차 조건, 영업의 정도 등의 조건을 세세히 검토하여야 하고 특히 권리금이 있을 경우 권리금의 협상 문제 등으로 신규임차인 주선 기간을 6개월에서 1년 정도 시간이 소요된다고 한다.120)  

120) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 146면.

   2022년 권리금에 관한 실태조사 결과를 살펴보면, 권리금의 개념에 대한 설문(대상: 임차인 1,515명)에서, 권리금을 시설(72.2%), 영업(67.8%), 및 장소(67.8%)에 대한 대가로 인식하는 비율이 대체로 높게 나타났으며, 직전 사업장에서의 권리금 지불비율은 45.7%, 회수비율은 37.7%121)로 나타났다. 

121) 홍영오 외 9인(2022), 앞의 보고서(주 19), 7면.

    권리금 미회수 이유로는 신규세입자를 구하지 못해서라는 응답이 68.2%로 가장 높았다. 이는 권리금 회수기회 보호 등에서 규정하고 있는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터로 제한된 기간으로는 임차인이 권리금을 회수 할 수 있는 충분한 시간이 될 수 없다는 의미이다. 특히 임차인은 권리금 회수기간이 짧게 한정되어 있어 마음이 조급할 수밖에 없게 되고 심리적으로 불안한 상태가 지속될 수 있다. 권리금 회수보호 기간이 지나치게 짧게 설정되면 권리금 회수기회 보호라는 입법 목적 가치 실현 규정이 아닌 회수기회 제한 규정으로 작용 될 수 있다. 

 

제3절 계약갱신요구권 행사기간 

1. 계약갱신요구권
   임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다(상가임대차법 제10조 제2항). 임차인의 권리금 회수기회 보호에서 가장 중요한 요소는 임차권의 존속 여부이다. 따라서 계약갱신요구권은 임차물을 기반으로 생성되어지는 임차권 존속문제로서 임차인에게는 매우 중요한 문제이다. 
   2023년 10월 현재 우리나라 전체 외식업체 사업자 단위 및 대상 규모(사업체 3,000개, 조사기간 7∼10월)현황 중 현재 사업장을 운영하고 있는 기간에 대한 현황은 5년 미만이 30.6%, 5∼10년 미만은 37.0%, 10년∼15년 미만은 17.2%, 15∼20년 미만은 6.6%, 20∼25년 미만은 5.1%, 25∼30년 미만은 1.7%, 30년 이상은 1.9%로 조사122)되었다. 이 조사에서 알 수 있듯이 우리나라 상가임대차시장에서 차지하는 장기 임차인의 비율 또한 상당함을 알 수 있다. 그런데 이들이 최초 임대차계약 기간 포함 계약갱신요구권 10년을 모두 사용한 경우, 임대인이 계약 해지 통고, 또는 임차인의 계약갱신요구를 거절하여 계약을 종료시켜버림으로 임차인은 임차인의 비용으로 상가건물을 원상복구하여 임대인에게 반환하여야 한다. 원상복구에 드는 비용 또한 임차인으로서는 감당하기 힘든 엄청난 금액이 소요된다. 임차인으로서는 10년 넘게 어려움을 극복하며 생업을 위한 영업활동을 하고 있다. 코로나-19와 같은 혹독한 순간들을 견뎌 내며 영업(생업)활동을 영위해 나가고 있다. 영업시설 설비 등 비품에 대한 유형의 재산 가치와 등은 언제든지 새 물건처럼 작동되고 사용될 수 있도록 지속적으로 새것처럼 관리한다. 수년 동안 경쟁사와 경쟁을 하며 성실과 노력을 기반으로 쌓아온 거래처, 신용, 

영업상의 노하우를 개발한다. 지속적인 영업활동으로 입소문이 나면서 상가건물 위치에 따른 상권 활성화를 만들어내는 데까지는 다년간의 노력이 소요된다. 영업기간 10년이면 겨우 안정권에 접어드는 기간이다. 겨우 안정권에 접어든 영업을 계약갱신요구권 10년 종료가 되면 임대인은 언제든지 임대차계약 해지 통고를 할 수 있다. 이로 인해 임차인은 임차권이 종료 되는 위험에 노출된다. 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 및 영업활동을 통해 유형·무형의 축척된 재산적 가치의 양도로서의 권리금을 회수할 기회도 또는 이용대가도 보장받지 못하고 상가에서 쫓겨나가야 되는 가혹한 상황에 직면하게 된다.  

122) KOSIS 국가통계포털, “외식업체경영실태조사, 종사기간 및 운영기간”, 조사기간: 2023.07.∼2023.10.까지, <자료갱신일 2024.06.26.> https://kosis.kr/statHtml/statHt ml.do?orgId=114&tblId=DT_114054_008&vw_cd=MT_ZTITLE&list_id=K2_003_001&seqNo=&lang _mode=ko&language=kor&obj_var_id=&itm_id=&conn_path=MT_ZTITLE. [최근 방문일 2024. 12.06.]

  우리나라 상가임대차법은 상가임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 10년으로 제한을 두고 있다. 이는 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다는 재산권 침해 논리와 임차인의 영업권 보호 논란과 사이에서 법정책적 합리적 판단에 의한 결과라고 한다. 그렇더라도 상가임차인의 권리금 보호규정이 법제화 된 목적은 종래 규정만으로는 임차인이 영업활동을 통해 형성된 지명도나 투자한 비용과 경제적 이익 및 신용 등이 임대인의 계약갱신 거절에 의해 침해되는 것을 방지할 수 없었기 때문이다(2015년 개정법 일부개정 이유). 임대인이 새로운 임대차계약을 체결하면서 임차인이 형성해 놓은 영업적 이점을 이용하여 월차임 인상뿐만 아니라 권리금을 직접 받는 등 임차인이 10년 동안 형성한 단골고객을 기반으로 한 영업적 가치를 아무런 대가도 치르지 않고 가져가는 문제점에서 임차인을 보호하기 위해 법제화된 규정이 권리금 회수기회 보호 규정이며, 이러한 문제점을 해결해 나가기 위해123) 임차인의 권리금 회수기회가 보호되어야 한다는 것이 권리금 법제화 취지이다.  

123) 대법원 2019.05.16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결.

대법원 2019. 5. 16.선고 2017다225312, 225329 판결 【손해배상(기)·건물인도등】, [공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 제2항 , 제10조의3 제1항 , 제10조의4 제1항 , 제2항 / [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 제2항 , 제10조의3 제1항 , 제10조의4 제1항 , 제2항  【전문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인)  【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결  【주문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 사건의 개요  원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 , 제3항 에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.   이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.   2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부  가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항 은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호 에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호 의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호 에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.   나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다 . 그 이유는 다음과 같다.   (1) 구 상가임대차법 제10조의4 는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항 은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4 는 제10조 제2항 을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호 에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4 에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.   (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항( 제10조의3 내지 제10조의7 )이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.   그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호 의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항 에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.   신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항 에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.   (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항 에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다( 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4 는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.   (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체( 제1호 ), 부정한 방법에 의한 임차( 제2호 ), 무단 전대( 제4호 ), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손( 제5호 ), 현저한 의무 위반( 제8호 ) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여( 제3호 ) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나( 제6호 ), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우( 제7호 )로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.   위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.   (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우( 제1호 ), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우( 제2호 ), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우( 제3호 ) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호 의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.   3. 이 사건에 대한 판단  가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.  (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.   (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.   (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인 에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.   (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.   나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.   다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인 과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.   이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.   4. 결론  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수

   특히 권리금 회수기회 보호 조항은 상가임차인이 쌓아온 영업적 가치를 회수할 기회를 보장하는데 중요한 의미를 가진다. 그런데 계약갱신요구권을 10년으로 제한하는 규정을 둠으로써 임차인의 장기적인 영업권 보호와 충돌하고 있다. 일본의 경우 차지차가법은 임차인을 철저하게 약자로 보고 약자인 임차인을 무조건 임대인으로부터 우선 보호해야 한다는 인식에서 출발한다. 임대인이 계약갱신 거절 또는 임대차계약 해지를 통보하였다고 해서 임대차계약이 종료되는 것이 아니고 법률에 의해 계약갱신 거절의 정당성 내지는 계약해지 통보의 정당성을 엄격히 심사함으로써 사실상 임차인은 법률에 의해 임대차계약의 자동갱신권이 보장되고 있다. 이러한 일본의 상가임차인 보호 전통이 오십년, 백 년 동안 2대, 3대로 대를 이어가는 전통 있는 가게로 이어지고 있다.  

2. 계약갱신요구권 행사기간 제한
   상가임대차법 계약갱신 요구 조항은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 최대 10년으로 제한하고 있다. 이 조항은 임차인의 영업 유지 및 권리금 회수와 관련하여 임대인은 임대차기간 종료가 되는 시점에서 임차인에게 임차인의 비용으로 건물에 대한 모든 시설·설비 등을 철거하여 반환하라는 원상회복을 요구한다. 계약갱신요구권이 10년으로 제한되면 전체 임대차기간 10년을 모두 사용한 임차인은 임대인을 대상으로 계약갱신 요구를 하더라도 임대인이 협상력을 남용하여 계약갱신을 거절할 경우, 임차인으로서는 임대차계약 종료와 함께 임차권 상실로 인해 권리금을 회수할 수 있을지에 대해서 매우 불안한 처지에 놓이게 된다.  
   임차인은 생업을 위한 경제활동으로 상가에서 영업을 하지만 자본이 그리 넉넉하지 않은 상태에서 영업을 시작한다. 상권 위치에 따라 보증금과 월차임 격차가 크게 벌어지기 때문에 사업을 시작하는 임차인은 향후 사업운영에 대한 리스크를 줄이기 위해 가급적 월차임이 저렴한 곳에서 시작한다. 이는 장래의 불확실한 경제 상황에서도 월차임 부담을 유지할 수 있기를 희망하며 10년 이상 장기적 계획을 목표로 생업형 영업을 시작한다. 그런데 계약갱신 행사기간이 10년의 범위 내로 규정되어 있기 때문에 10년 갱신요구 기간이 지나면 더 이상 임차인의 영업을 보호할만한 규정이 없다는 문제가 있다.124)  

124) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 123면.

 

  임차인은 가능하면 오래도록 안정적으로 임차권을 보장받을 수 있기를 기대하며 과감하게 인테리어와 시설투자를 하면서 사업을 시작 한다. 따라서 초기에는 상권이 거의 미미한 지역, 월차임이 부담이 없는 곳에서 빚을 내어 돈을 투입하여 인테리어 시설을 하고 단골고객층을 서서히 축척해 나간다. 장기적인 목표를 세우고 영업을 하면서 권리금과 영업적 가치를 축적해 나간다. 임대차갱신요구권 행사 기간을 10년 기간으로 제한하는 것은 상가 임차인에게 영업장소에 대한 불안정을 유발 시킨다. 임차인은 임차권의 보장을 기반으로 사업을 확장하고 발전시킨다. 하지만, 임대차계약 전체 기간 10년 제한은 임차인의 장기적인 계획 수립 및 영업 활성화를 방해할 수 있다. 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정과는 서로 상충되는 임차권 종료라는 임차인의 영업 불안을 유발할 수 있다. 또한 영업 초기에 투자한 시설비 및 권리금을 회수하는 데에도 계약갱신 요구 행사기간 10년은 짧다는 지적이 제기되고 있다.125)   

125) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 123면.

  특히 상권이 발달하는 지역에서 임차인은 사업을 성공적으로 운영하고 있음에도, 10년이 지나면 계약갱신요구권은 소멸된다. 임대인의 계약갱신거절로 인해 임차인은 임대인과 새로운 임대차 계약을 체결해야 한다. 이 과정에서 임대인이 더 높은 임대료를 요구하거나 하여 임차인으로서는 임대인의 요구를 수용할 수 없으면 계약은 갱신되지 않으며, 이럴 경우 임차인은 새로운 영업장소를 찾아야 한다. 새로운 영업장소를 찾았다 하더라도 새로운 임대인과의 보증금과 월차임 관련 협상 및 종전 임차인과의 권리금에 관한 문제 그리고 새롭게 시설·설비를 해야 하는 등 임차인이 감당해야 하는 경제적·정신적 피해는 상상을 초월한다. 2018년 초 종로구 서촌 ‘궁중족발 사건’126)도 마찬가지로 임대인이 계약갱신요구권 행사기간 5년(2015년 개정법 적용) 종료를 이용하여 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 사건이다. 이 사건은 임대인이 계약갱신요구권 행사기간 종료를 원인으로 계약 해지를 통보함과 동시에 권리금 회수기회 방해행위가 개입된 사건이다. 

126) 조선일보, “'임대료 갈등' 건물주에 망치 휘두른 서촌 족발집 사장 구속”, 2018.06.09. https://www.chosun.com/site/data/html_dir/2018/06/09/2018060901610.html [최근 방문일 2024.12.06.]

 

  일본 차지차가법상 상가임대차 기간은 최단기간 1년(일본 민법 제602조, 차지차가법 제29조)이다. 하지만 임대차 기간은 당사자 간 합의에 의해 자유롭게 결정할 수 있다. 사실상 상가임대차계약에 대해 법정갱신권을 보장을 강화하면서 임차인의 임차권 존속보장을 도모하고 있다.127) 을 하고 있다. 차지차가법 제28조는 임대인이 계약갱신 거절 및 ‘해지통보’에 대한 규정에서 갱신 거절이나 해지로 인해 임차인에게 영업상의 손해가 발생한 경우 임차인은 임대인에게 손해보상을 요구할 수 있다. 이는 권리금의 일부 개념을 반영한 것으로 해석된다. 또한 임대인이 상가 명도를 요구할 때도 임차인에게 일정한 보상을 제공해야 하는 경우가 있다. 이는 상가의 위치나 영업권인 영업상의 가치가 하락할 수 있기 때문이다. 이 과정에서 상가 임차인은 이전 상가에서의 영업권을 포기하게 되므로, 그에 대한 금전적인 보상, 즉 ‘퇴거료’를 요구할 수 있다. 법원에서도 임대인이 임차인을 내보낼 수 있는 정당성을 판단하는데 중요한 요소로 ‘충분한 퇴거료’를 지불하였는지를 근거로 평가한다. 이 퇴거료 보상에는 임차인이 오래도록 정착하면서 현 장소에서 고객과 맺은 유대감 상실에 따른 보상도 포함되어 평가한다. 상가임차인 보호를 위해 기본적으로 법정갱신 강화를 통한 임대차기간 존속을 보장하고 있으며 퇴거시 임대인에게 퇴거보상을 부담하게 함으로써 임차인을 효율적으로 보호하고 있다.128) 

127) 김경세(2021), “상가 임대차에서 임차권의 존속보장을 위한 입법적 개선방안”, 전남대학교 법학연구소 제41권 제4호, 법학논총, 48면. 128) 김경세(2021), 앞의 논문(주 127), 49면.

우리나라 상가임대차법 제10조 제2항 계약갱신요구권 10년 제한은 생업을 위한 영업행위를 10년 이내로 제한하고 있는 문제점이 있다. 영업은 임차인에게 생업으로써 장기간을 목적으로 유지하고자하나 계약갱신요구권을 행사할 수 없도록 제한하여 10년 이후부터는 임차권 존속 보호를 보장할 수 있는 법정책적 제도가 없다는 것이 문제이다.129) 임차인으로서는 임차권 존속 문제에 대한 불안감이 커질 수 밖에 없을 것이다. 이는 임차인의 권리금 회수기회 보호 등의 입법 취지에 반하는 조항으로 임차인의 영업환경과 경제적 안정성을 위협하고 있는 규정이다. 

129) 김경세(2021), 앞의 논문(주 127), 50면

 

제4절 방해행위 금지 면책 사유의 범위 

1. 방해행위 금지의무
  상가임대차법 제10조의4 규정은 제1항 문언에서 “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 하여 임대인에게 방해행위 의무를 부과하여 임차인의 권리금 회수기회를 보호 하고자하는 입법 취지에 맞는 적절한 규정이다.130)  

130) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 141면.

   그런데 이 문언에 이어 단서에 “다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라는 규정을 두어 임대인에 대하여 임차인의 권리금 회수기회 방해행위 금지의무에 대한 면책 권한 부여하고 있다. 제10조제1항 계약갱신 요구 등 규정은 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 발생의 예외사유로서 임대인에게 방해행위 금지의무 면책 권한도 함께 부여하고 있다. 이는 임대인과 임차인 간 권리의 균형을 맞추고자 하는 입법자의 깊은 고심의 결과로 이를 통해 임차인이 단순히 계약갱신 권리를 남용하는 것을 방지하고, 임대인에게도 계약갱신 거절 권리를 보장하여 계약 관계의 공정함을 유지하고자하는 의도일 것으로 이해는 할 수 있겠으나, 이러한 이중 성격의 복합적 규정으로 인해 임대인의 권리를 보호하기 위한 규정인지 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정인지 혼란을 가져올 수 있다는 것이다. 하지만 상가임대차법 제10조의4 조항 입법 취지는 임차인의 권리금 회수기회 보호를 목적으로 하고 있으나 지나치게 넓게 임대인의 권리를 보호하고 있다는 문제를 안고 있다.  

2. 면책 범위 광범위
임차인의 권리금 회수기회 보호 규정 제10조의4 제1항은 임대인에게 방해행위 금지의무와 함께 단서에서 방해행위 금지의무 책임에서 면책되는 사유로 제10조 제1항 각 호의 경우를 두고 있다. 제10조 제1항 단서 각 호는 계약갱신을 요구하는 임차인의 요구를 임대인이 거절할 수 있는 임대인의 권리보호 규정이다. 즉 임대인은 임차인에 대하여 권리금 회수기회를 방해할 수 있는 권리와 함께 임차인에 대하여 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 권리 모두를 폭넓게 부여받고 있다. 이 경우 임대인은 권리금 방해행위 금지의무에서 면책되므로 같은 조 제3항의 손해 배상 책임에서도 벗어나게 된다.
   임차인의 권리금 회수기회 보호 관련 법제화 입법취지는 임차인의 영업 안정성과 상가권리금 회수보호라는 목적을 가지고 있다. 그런데 이처럼 임대인에게 계약갱신 거절 사유 권능을 폭넓게 인정할 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호라는 입법 취지는 약화되고 권리금 회수기회 보호라는 입법 목적에 반하게 된다. 임차인의 권리금 회수기회 보호는 영업의 연속성 보장을 위한 임차권 존속과 재산권을 보호하기 위한 핵심적인 권리임에도, 계약갱신 거절 사유 등 면책 조항이 과도하게 확장되면 임차인의 권리금 회수기회 보호가 약화될 수 있다. 제1항 단서 규정을 통해 임대인의 방해행위 금지의무 면책 사유를 제10조 제1항으로 확장하고 있는 이러한 이중적 태도로 인해 오히려 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 회수기회 통로가 더욱 좁아지게 하고 있다.131) 임대인은 제10조의4 제1항 단서를 통해 권리금 방해행위 금지의무 면책의 권리를 가지는데 제10조 제1항 단서는 임차인의 계약갱신 요구를 임대인이 거절할 수 있는 경우이다.  

131) 박규용(2019), 앞의 논문(주 19), 87면

   제10조의4 제1항 단서에서 이어지는 제10조 제1항은 임대인이 계약갱신을 정당하게 거절할 수 있는 경우로 각 호 여덟 가지를 특정해 열거해 놓고 있다. 각 호의 구체적 경우에 해당할 경우, 임대인은 계약갱신에 대한 임차인의 요구를 거절할 수 있다. 계약갱신에 대한 임차인의 요구를 거절할 수 있도록 권리를 부여하는 것은 임대인의 재산권 보호와의 균형을 맞추기 위한 방안으로 보인다. 그러나 임대인의 재산권을 보호하고자 하는 의도로 보이는 이러한 규정은 상가임대차법이 사회적, 경제적 약자인 상가임차인의 권리금 회수기회 보호 목적인 입법 취지에 반하여 사실상 임차인의 권리금 회수를 더 적극적으로 방해해도 되는 법적권리로 작용할 위험이 있다. 계약갱신 거절은 상가임차인에게는 임차권 종료 선언과 함께 권리금을 회수할 기회를 임대인으로부터 박탈당할 수 있기 때문이다.  
   제10조의4 제1항 단서 규정에서 연결되는 제10조 제1항 단서의 각 호는 임대인에게 방해행위 금지의무에서 면책 시켜주는 면책권리의 확장 규정이다. 이는 임차인의 권리금 회수기회 보호라는 입법취지와는 부합되지 않을 뿐만 아니라 지나치게 임대인의 재산권을 보호하는 측면의 규정이 되고 있다. 권리금 회수기회 보호에 대한 방해행위 금지의무는 형식적 모양만 취하고 임대인의 방해행위 금지의무 면책 규정들을 많이 포진시켜 입법 취지를 무색하게 하는 독소조항처럼 보인다.132) 아래는 제10조의4 제1항 단서의 각 호들이 임차인의 권리금 회수기회를 어떻게 제한하고 있는지 그 문제점을 살펴보고자 한다. 

132) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 143면.

가. 임차인의 3기 차임액 연체
  임대인이 계약을 해지할 수 있는 요건은 임차인의 차임연체 이유이다.  임대인이 임대차계약기간 만료를 앞두고 계약갱신에 대한 임차인의 요구를 거절할 수 있는 사유에 관해서는 “3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(상가임대차법 제10조 제1항 제1호)”라고 문언을 달리하여 규정하고 있다. 그 취지는, 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 것이 임대차계약 관계인데, 종전 임대차계약 기간 중에 임차인이 월차임 연체를 3기분에 달한 사실이 있는 경우라면 당사자 사이에서는 이미 임대차계약관계에서 신뢰관계가 깨졌다고 판단한다는 것이다. 따라서 이 경우까지 임차인의 일방적 계약갱신 요구에 대한 임대인의 계약갱신 거절은 정당하며, 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니해도 된다는 것이다.133)  

133) 대법원 2014.07.24. 선고 2012다58975 판결

대법원 2014.7.24.선고 2012다58975 판결 【건물명도】, [미간행] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법제640조 에서 정한 계약해지 규정이 적용되는지 여부(적극)  【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 , 민법 제640조  【전문】 【원고, 피상고인】 주식회사 풍산개발  【피고, 상고인】 피고  【대상판결】 【원심판결】 인천지법 2012. 6. 13. 선고 2011나22894 판결  【주문】 상고를 기각한다.  상고비용은 피고가 부담한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 상고이유 제1, 2, 3, 5점에 대하여  피고의 이 부분 각 상고이유는 사실심인 원심의 전권에 속하는 증거의 취사선택과 사실의 인정을 비난하는 것에 불과하거나, 원심판결의 어떤 점이 법령에 어떻게 위반되었는지에 관한 구체적이고 명시적인 상고이유 기재가 없으므로, 적법한 상고이유가 되지 못한다.   2. 상고이유 제4점에 대하여  상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있으므로, 상가건물의 임대차에 관하여 위 법이 규정하고 있는 사항에 대하여는 민법의 적용이 배제된다.   그런데 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”고 규정하면서, 예외 사유의 하나로 제1호 에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있다.   위 규정의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.   한편 민법 제640조 는 “건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 차임의 연체를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수 있는 근거를 명문화함으로써 임차인에게 차임지급의무의 성실한 이행을 요구하는 데 그 취지가 있으므로( 대법원 1962. 10. 11. 선고 62다496 판결 참조), 임대인은 임대차기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계를 더 이상 유지하지 않고 곧바로 계약관계를 해소할 수 있다.   이와 같이 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 그 행사시기, 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로, 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다 .   그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다 .   원심은 피고의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르렀으므로 이 사건 임대차계약이 원고의 해지권 행사로 인하여 적법하게 해지되었다고 판단하였는바, 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 따른 것으로서 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같은 상가건물 임대차계약의 해지에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.   3. 결론  그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 조희대(재판장) 양창수 고영한(주심) 김창석

대법원 2021. 5. 13.선고 2020다255429 판결 【건물명도(인도)】, [공2021하,1197] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지 여부(적극)   [2] 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부(원칙적 적극)   【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8 은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다( 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 ). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.   위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.   [2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.   【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 , 제10조의8 / [2] 민법 제105조 , 제741조 , 부가가치세법 제11조 , 제31조  【참조판례】  [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 / [2] 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 (공2003상, 154)  【전문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 3인)  【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 율한 담당변호사 주대경 외 5인)  【대상판결】 【원심판결】 창원지법 2020. 7. 17. 선고 2019나59513 판결  【주문】 상고를 모두 기각한다.  상고비용은 피고가 부담한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 상고이유 제1점에 관하여  가. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다 ( 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).   위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다 .   나. 원심은 판시와 같은 이유로, 임차인인 피고가 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.    2. 상고이유 제2점에 관하여  가. 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다 ( 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).   나. 원심은 같은 취지에서, 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였으므로, 임대차계약 종료 후 점유를 계속함으로써 생긴 차임 상당 부당이득에 대하여도 부가가치세 상당액을 부담하여야 한다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.    3. 결론  그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 박정화(재판장) 이기택(주심) 김선수

 

  임대차기간 중 어느 때라도  연체된 차임이 3기분에 달한 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.134) 대법원 판결에서도 3기분의 차임 연체가 계약갱신요구권을 행사할 당시 3기분에 해당되는 연체가 아니며, 차임을 연체한 횟수 3회를 의미하는 것도 아닌 임대차계약 존속 중 차임의 일부 미납 또는 전부 미납 등 월차임 합계가 3개월분에 이른 경우, 즉 3기의 차임액에 해당하는 금액의 차임을 연체했을 경우가 단 한차례라도 있었을 경우를 말한다.135)  

134) 대법원 2021.05.13. 선고 2020다255429 판결.: 점포 임대인이 임대차기간 중 차임연체액이 3기분에 달한 적이 있었다는 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절하고 인도를 구하는 사건. 135) 대법원 2021.05.13. 선고 2020다255429 판결.; 창원지방법원(원심판결), 2020.07.17. 선고 2019나59513 판결.

대법원 2021. 5. 13.선고 2020다255429 판결 【건물명도(인도)】, [공2021하,1197] 【판시사항】 [1] 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있는 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는지 여부(적극)   [2] 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있는 경우, 임대차계약 종료 후 계속점유로 인한 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하는지 여부(원칙적 적극)   【판결요지】 [1] 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8 은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다( 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 ). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다.   위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다.   [2] 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다.    【참조조문】 [1] 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호 , 제10조의8 / [2] 민법 제105조 , 제741조 , 부가가치세법 제11조 , 제31조  【참조판례】  [1] 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 / [2] 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 (공2003상, 154)  【전문】 【원고, 피상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 김재윤 외 3인)  【피고, 상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 율한 담당변호사 주대경 외 5인)  【대상판결】 【원심판결】 창원지법 2020. 7. 17. 선고 2019나59513 판결  【주문】 상고를 모두 기각한다.  상고비용은 피고가 부담한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 상고이유 제1점에 관하여  가. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하였다. 반면 임대인이 임대차기간 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해서는 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리하여 규정하고 있다(상가임대차법 제10조 제1항 제1호). 그 취지는, 임대차계약 관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로, 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의하여 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다 ( 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다58975 판결 참조).    위 규정들의 문언과 취지에 비추어 보면, 임대차기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨어졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시에 3기분에 이르는 차임이 연체되어 있어야 하는 것은 아니다 .   나. 원심은 판시와 같은 이유로, 임차인인 피고가 2017. 9. 8. 연체차임 일부를 지급할 때까지 3개월분의 차임이 연체되어 있었으므로 임대인인 원고들은 그 사유를 들어 피고의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 이 사건 임대차는 약정한 기간 말일인 2018. 8. 31. 종료되었다고 판단하였다. 원심판결 이유를 위에서 본 법리에 비추어 보면, 이러한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.    2. 상고이유 제2점에 관하여  가. 임차인이 계약종료 후에도 건물을 계속 사용하고 있고 임대인도 보증금을 반환하지 않은 채 거기에서 향후 임료 상당액을 공제하는 관계라면 부가가치세의 과세대상인 용역의 공급에 해당하므로, 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면, 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 후의 계속점유를 원인으로 지급되는 차임 상당 부당이득에 대한 부가가치세 상당액도 임차인이 부담하여야 한다 ( 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조).   나. 원심은 같은 취지에서, 피고는 월 차임에 대한 부가가치세 상당액을 별도로 지급하기로 약정하였으므로, 임대차계약 종료 후 점유를 계속함으로써 생긴 차임 상당 부당이득에 대하여도 부가가치세 상당액을 부담하여야 한다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단은 앞서 본 법리에 기초한 것으로서, 거기에 상고이유 주장과 같이 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.   3. 결론  그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 박정화(재판장) 이기택(주심) 김선수

창원지방법원 2020. 7. 17.선고 2019나59513 판결 【건물명도(인도)】, [미간행] 【전문】 【원고, 피항소인】 원고 1 외 1인(소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정유라 외 1인)  【피고, 항소인】 피고(소송대리인 법무법인 율한 담당변호사 서경희)  【대상판결】 【제1심판결】 창원지방법원 2019. 6. 27. 선고 2018가단111536 판결  【주문】 1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.  가. 피고는 원고들로부터 15,000,000원에서 2,538,500원 및 2019. 10. 1.부터 별지 부동산의 표시 기재 부동산 중 1층 110.16㎡의 인도 완료일까지 월 1,129,700원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 위 부동산을 인도하라.   나. 원고들의 나머지 청구를 모두 기각한다.  2. 피고의 원고들에 대한 나머지 항소를 모두 기각한다.  3. 소송 총비용 중 10%는 원고들이, 나머지는 피고가 각각 부담한다.  4. 제1의 가항은 가집행할 수 있다.   【취지】 1. 청구취지  피고는 원고들로부터 15,000,000원에서 810,000원 및 2019. 1. 1.부터 별지 부동산의 표시 기재 부동산 중 1층 110.16㎡의 인도일까지 월 1,485,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 위 부동산을 인도하라.  2. 항소취지  제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.   【변론종결】 2020. 6. 12.  【이유】 1. 기초 사실  가. 원고 1 은 별지 부동산의 표시 기재 부동산에 관한 지분 3분의 2를, 원고 2 는 지분 3분의 1을 각 소유하고 있는 공유자들이다 나. 원고들은 2016. 7.경 피고에게 별지 부동산의 표시 기재 부동산 중 1층 전체 110.16㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 1,500만 원, 차임 월 135만 원(매월 30일 지급), 임대차기간 2016. 8. 1.부터 2018. 8. 31.까지로 정하여 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 이 사건 임대차계약 당시 작성된 임대차계약서의 특약사항란에는 “부가세 별도”라는 문구가 기재되어 있다. 다. 피고는 원고들에 대한 2017년 4월분, 5월분, 8월분 각 차임을 연체하였고, 그중 2017년 8월분 차임은 그 지급시기 이후인 2017. 9. 8. 비로소 지급하였다. 라. 피고는 원고들에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나, 원고들은 2018. 5. 18.경 피고에게 월 차임의 3기 이상 연체 사실이 있음을 들어 갱신거절의 의사를 표시하였다.   마. 한편, 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 상가를 인도받은 뒤 현재까지 이 사건 상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있고, 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료 이후인 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 10개월 간 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 합계 13,500,000원(= 월 1,350,000원 × 10개월)을 지급하였다.   [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 12호증, 을 제5, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지   2. 청구원인에 관한 판단  가. 이 사건 임대차계약의 종료 여부  상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조 제1항 단서 제1호 는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 규정하고 있다. 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서 제1호 의 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’의 의미에 관하여 보건대, 법률은 가능한 한 법률에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 나아가 법률의 입법취지와 목적, 그 제정ㆍ개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 고려하는 체계적ㆍ논리적 해석방법을 추가적으로 동원하여 타당한 해석을 해야 하는바( 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결 등 참조), 상가임대차보호법 제10조 제1항 단서 제1호 문언의 객관적 의미, 같은 법 제10조 제1항 은 임차인의 일방적인 갱신요구권을 인정하는 것으로서 임대인의 일방적인 계약해지권을 규정한 같은 법 제10조의8 과는 그 취지를 서로 달리할 뿐만 아니라 임대인의 계약해지 사유로 ‘임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’를 규정하고 있어 갱신거절 사유를 정한 같은 법 제10조 제1항 단서 제1호 와는 문언 및 내용이 다른 점, 만약 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 상태에서만 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있다고 한다면, 이는 임대인으로 하여금 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있어 이미 신뢰를 상실한 임차인과 사이의 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고, 오히려 차임지급의무를 성실하게 이행하지 아니한 임차인을 보호하는 것으로서 형평에 반하는 점 등을 모두 고려할 때, 임차인이 임대차기간의 어느 시점에 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있었다면 그 후 연체하였던 차임을 지급하였다 하더라도 임대인은 임차인과의 계약갱신을 거절할 수 있다고 봄이 타당하다.   피고가 원고들에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 원고들이 이 사건 임대차계약에 따른 약정 임대차기간 만료로부터 약 3개월여 이전인 2018. 5. 18.경 피고에게 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 단서 제1호 에 규정된 갱신거절 사유인 ‘피고가 2017. 9. 7. 기준으로 3기의 차임액에 해당하는 금액인 405만 원의 월 차임을 연체한 사실이 있음’을 들어 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한 사실 또한 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임대차계약은 원고들의 적법한 갱신거절에 따라 2018. 8. 31. 약정 임대차기간 만료로 주1) 종료되었다.   나. 이 사건 상가 인도의무  1) 이 사건 임대차계약이 2018. 8. 31. 약정 임대차기간 만료로 종료된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고들로부터 임대차보증금 15,000,000원에서 피고의 차임에 대한 미납 부가가치세와 차임 상당 부당이득을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다.   2) 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금에서 공제할 월 차임에 대한 부가가치세 지급의무 및 차임 상당 부당이득반환의무의 존부 및 범위에 관하여 본다.   원고들과 피고가 이 사건 임대차계약에 따라 월 차임을 1,350,000원으로 하되 이에 대한 부가가치세는 별도로 지급하기로 한 사실, 피고는 이 사건 임대차계약 종료 이후인 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 원고들에게 차임 상당 부당이득 명목으로 월 1,350,000원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같다. 피고는 이 사건 임대차계약 종료 이후 현재까지 이 사건 상가에서 영업을 계속하여 법률상 권원 없이 위 상가를 사용·수익함으로써 임료 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 원고들에게 같은 금액 상당의 손해를 가하고 있다고 할 것이고, 임대차에서 약정 차임에 대한 부가가치세 상당액을 임차인이 부담하기로 하는 약정이 있었다면 달리 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 지급되는 차임 상당액에 대한 부가가치세 상당액도 계속 점유하는 임차인이 부담하여야 하는 것으로 봄이 상당하다( 대법원 2002. 11. 22. 선고 2002다38828 판결 등 참조). 이 법원의 감정인 소외인 에 대한 임료감정촉탁 결과에 의하면, 이 사건 상가의 월 임료는 2018. 9.은 1,123,000원, 2018. 10.부터 2018. 12.까지는 1,120,000원, 2019. 1.부터 2019. 3.까지는 1,116,000원, 2019. 4.부터 2019. 6.까지는 1,113,000원, 2019. 7.은 1,107,000원, 2019. 8.부터 2019. 9.까지는 1,029,000원, 2019. 10. 1. 이후로는 1,027,000원인 사실을 인정할 수 있다.  따라서 피고는 원고들에게, ① 원고들이 세금계산서를 발행한 2018년 7월분 및 8월분의 월 차임에 대한 미납 부가가치세 270,000원(= 월 135,000원 × 2개월), ② 피고가 마지막으로 차임 상당 부당이득을 변제한 다음날인 2019. 7. 1.부터 2019. 9. 30.까지의 차임 상당 부당이득 3,481,500원[= 3,165,000 주2) 원 × (1 + 부가가치세 0.1)]에서 피고가 2018. 9. 1.부터 2019. 6. 30.까지 원고들에게 초과 지급한 차임 상당 부당이득 1,213,000원[= 위 기간 동안 원고들이 피고로부터 지급받은 13,500,000원 - 위 임료감정촉탁 결과에 따른 12,287,000원{= 11,170,000 주3) 원 × (1 + 부가가치세 0.1)}]을 공제한 2,268,500원 및 ③ 2019. 10. 1.부터 이 사건 상가 인도 완료일까지 월 1,129,700원[= 1,027,000원 × (1 + 부가가치세 0.1)]의 비율로 계산한 각 차임 상당 부당이득을 지급할 의무가 있다. 원고들은 이 사건 상가의 차임 상당액은 이를 초과하는 이 사건 임대차계약에 따른 월 차임 1,485,000원(부가가치세 포함)이라고 주장하나, 감정인의 감정결과는 그 감정 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없으면 이를 존중해야 하는 것으로( 대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다21424 판결 등 참조), 인근 상가의 임대사례를 비교하여 이 사건 상가의 월 임료를 산정한 위 감정촉탁 결과에 경험칙에 반하는 현저한 잘못이나 오류가 있다고 보기 어려운 이상 원고들의 주장은 받아들이지 아니한다. 다. 소결론  따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고들로부터 15,000,000원에서, 앞에서 본 ① 270,000원, ② 2,268,500원(위 ①과 ②의 합계 2,538,500원) 및 ③ 2019. 10. 1.부터 이 사건 상가 인도 완료일까지 월 1,129,700원의 비율로 계산한 차임 상당 부당이득을 각각 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에, 원고들에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있다. 3. 피고의 주장에 관한 판단  가. 피고는 원고들과 임대차계약 갱신거절권을 배제하는 특약을 하였다고 주장하나, 이 사건 임대차계약서의 특약사항란 중 ’본 계약은 최초 2년으로 하고 추가 3년간 영업권을 보장토록 한다.‘는 기재만으로는 원고들과 피고가 위와 같은 갱신거절권 배제 특약을 하였음을 추인하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.  나. 피고는 원고들과 피고가 이 사건 임대차계약 이후 월 차임 135만 원에 부가가치세를 포함하기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 주장하나, 원고들이 그동안 피고에 대하여 월 차임과 별도로 지급하기로 하였던 부가가치세의 지급을 요청한 사실이 없다거나, 월 차임의 액수를 적극적으로 다투지 아니하였다는 사정만으로는 위와 같은 묵시적 합의가 있었다고 보기 어려우며 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 또한 받아들이기 어렵다. 4. 결론  그렇다면 원고들의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결 중 피고 패소 부분은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 제1심판결을 주문과 같이 변경하고, 피고의 원고들에 대한 나머지 항소는 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. (별지 생략)  판사 양상익(재판장) 강진명 이병호 주1) 원고들은 2017. 9. 7. 피고의 3기 이상 차임의 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하여 그 무렵 이 사건 임대차계약이 종료되었다는 취지로도 주장하나, 갑 제3호증의 1, 그 밖에 원고들이 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 받아들이기 어렵다.  주2) 1,107,000원 + 1,029,000원 × 2개월  주3) 1,123,000원 + 1,120,000원 × 3개월 + 1,116,000원 × 3개월 + 1,113,000원 × 3개월

   이 경우 임차인이 3기 이상의 연체한 차임을 일시에 변제하고 묵시적 갱신이 된 경우에도 임차인의 계약갱신 요구에 대해 임대인은 거절할 수 있다. “3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 정했다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다.136)"라는 헌법재판소의 일치된 결정도 있지만 이는 법 문언상 차임 연체에 대한 기준이 지나치게 엄격하여 임대인과 차임 미납에 대한 사정을 미리 고지하고 합의하여 이후 연체한 차임을 일시에 변제한 경우에도, 임차인의 권리금 회수기회를 상실케 하여 임차인의 권리금 회수기회 보호를 어렵게 만드는 것은 적절하지 않다.137) 특히 악의적 임대인의 경우 이 규정을 이용하여 임대차계약 존속 기간 중의 연체한 사실이 있는 경우로 하여 수년 전 과거의 기록까지 소급 적용하여 계약갱신 요구에 대한 거절사유로 이용하기도 한다. 이처럼 임차인의 3기 이상의 차임 연체 이유를 불문하고 이에 대해 임대인에게 계약갱신 거절의 권능과 함께 권리금 회수기회를 방해할 수 있도록 권리금 회수기회 보호 규정에 갱신거절 사유까지 확장시켜가며 임대인의 방해행위 금지의무에 대한 면책 부여 필요성이 있는지 의문이다.138)  
  이 규정으로 인해 실무에서는 임차인이 갱신거절을 가장 많이 당하는 사유로 악용되고 있다. 이 규정은 임차인에게는 지나치게 가혹한 규정이자 권리를 과도하게 제한139)하는 규정이 되고 있다. 

136) 헌법재판소 2023.06.29. 선고 2021헌바264.  137) 박세창(2015), “상가권리금의 보호와 그 적용에 대한 고찰”, 집합건물법학, 제16집, 한국집합건물학회, 71면. 138) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 143면.  139) 서영천(2021), “상가임대인의 계약갱신 거절사유에 관한 연구- 대법원 2021.05.13.선고 2020다255429 판결을 중심으로”, 대한부동산학회지 제62호, 대한부동산학회, 46 면.

나. 부정한 방법 임차
   부정한 방법으로 임차한 경우인데 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 여기서 ‘부정한 방법’에 대한 정의, 임차인의 거짓이나 부정한 방법이라는 것이 어떤 내용이 거짓이고 어떤 방법이 부정한 방법인지 명확한 기준이 없다는 것이다. 이는 임대인의 주관적, 자의적 해석에 따라 분쟁이 발생될 수 있다. 즉, 임차인과 임대인 간 임대차계약을 체결하기 위해서 사전에 임대인의 의무와 권리 및 임차인의 의무 등 계약과 관련하여 계약기간과 갱신 조건, 월차임 인상 조건, 수리 및 유지보수 의무, 권리금 관련, 사업운영에 필요한 인허가 및 건물용도 제한, 상가 건물이 재개발 대상이 되거나 건물 소유자 변경 가능성 등 모든 조건을 임대인이 임차인에 대한 정보를 확인하고 서로 의논하여 합의 된 경우에라야 비로소 임대차계약이 체결 되고 이렇게 사전에 협의된 정보에서 특히 중요한 의무 사항 등은 추후 분쟁 발생을 줄이기 위해 임대차계약서상 특약 사항란에 기재가 된다. 따라서 상가임대차계약 단계에서 직접 보증금을 제공하면서 계약이 진행되는데 여기서 임차인의 거짓이 개입될 수 없다. 그 밖의 부정한 방법이라는 것도 무엇이 부정한 방법인지 명확한 기준도 없는데 이럴 경우 임대인이 자의적이고 주관적인 판단에 의해 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 자의적 판단에 의해 계약 갱신 요구를 거절하면 임차인은 권리금 회수기회를 보호 받지 못하고 상당한 경제적 손실을 감당해야 하는 불이익이 발생하는 문제가 생긴다.  

다. 합의 보상 제공
   임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하고 합의한 경우 계약갱신 요구를 임대인이 거절할 수 있는데 이는 임차인에게 피해가 가장 적은 방법이다.140) 하지만 ‘상당한 보상’의 기준이 불분명해 임차인의 손해를 완전히 보전하지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 임차인은 계약 종료 6개월 기간 안에 신규임차인이 주선되지 않으면 임대차계약은 해지가 된다. 권리금 회수가 임대차계약, 임차권존속을 전제로 회수할 수 있는 권리인데 계약기간 종료로 임차권이 사라지면 권리금을 회수할 명분이 사라진다. 임대차계약의 종료 시점이 가까워질수록 임차인의 지위는 상당히 불안한 위치에 처하게 된다. 이를 악용하여 임대인이 최소한의 권리금 보상을 제안 할 경우 임차인으로서는 임차권 종료를 앞두고 있는 상황에서 임대인의 제안이 상당한 수준에 미치지 않을 경우임에도 수용할 수밖에 없게 된다. 만약 임대인의 제안을 받아들이지 않을 경우 권리금 회수기회에 대한 방해행위를 예상하여야 하고, 이렇게 권리금 회수기회 기간 6개월이 종료되면 임대차계약 종료로 임차권이 사라지면 그나마 임대인이 제시한 권리금도 회수하지 못하고 쫓겨 나가야 될 수도 있는 상황이 충분히 예상되기 때문이다. 따라서 임대인의 건물을 기반으로 생업을 유지하고 있는 지위인 임차인은 임대인이 제안하는 최소한의 권리금도 회수할 수 없을 것 같은 불안심리에 의해 임대인이 제시한 권리금에 어쩔 수 없이 합의할 가능성을 배제하지 않을 수 없다.  이는 임차인의 권리금 회수기회 보호를 제한하는 문제점이 있다. 

140) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 100면.

라. 임차인의 무단 전대
   임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 임대인의 계약갱신 거절은 방해행위 금지의무에서 면책되는 사유이다. 실무상 임차인이 권리금을 회수하는 통상의 방식은 임대인의 동의 또는 협조를 얻어 신규임차인에게 임차권을 양도 또는 전대차하는 것이다. 임차인이 임차권을 양도 또는 전대를 하기 위해서는 민법 제629조 제1항에 의해 반드시 임대인의 동의를 받아야 효력을 주장할 수 있기 때문이다. 임차권 양도와 전대에서 임차목적물의 사용·수익 권능은 임차권의 중요한 권리이다. 임차인이 임차권을 양도하게 되면 신규임차인은 임차인의 지위를 승계하게 되고 임차인은 법적지위에서 벗어나게 된다. 이로써 신규임차인은 임대인과의 임대차관계를 유지하며 임차인으로서의 권리와 의무를 부담하게 된다.141)  

141) 방웅환(2021), 주석민법 “채권각칙(3)”, 한국사법행정학회, 180면

   이러한 임차권 양도의 법적성질은 채권양도설142)과 계약인수설143) 그리고 임대인의 동의를 받아 임차인이 임차권을 양도한 경우는 임차인은 임대인과의 종전 계약관계에서 벗어나고 신규임차인과 임대인 간에 새로운 계약관계가 지속되는 것으로 일종의 계약인수144)가 있다. 판례는 개인적인 신뢰를 기초로 하는 임대차 관계체서 임차인이 변경되었다고 해서 더 이상 유지하기 어려울 정도로 신뢰관계가 파괴되었거나 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정의 경우에는, 임대인은 임차인의 임차권이 무단 양도 된 것만을 이유로 계약을 해지할 수 없다145)고 한다. 따라서 임차인이 자신의 임차권을 임대인의 동의없이 신규임차인에게 양도·전대한 경우 임대인은 임차인을 상대로 계약해지권을 행사할 수 있으므로 임차인은 임차권의 양수인 또는 전차인을 통해 초기 투자금을 유효하게 회수하기 어려워진다146)고 볼 수 있다. 본 규정은 권리금 회수방법으로 임차권 양도는 허용하고 있으면서 전대차를 허용하지 않는 것은 불합리하고 권리금회수의 범위를 제한하는 문제가 있다.147) 약속된 날짜에 월차임이 지급되고, 임대차목적물의 훼손없이 그 경제적 가치를 유지한다면 상가건물 임대인 입장에서는 임대차목적물을 누가 사용 또는 수익하는지를 고려할 중요한 요소는 아닐 수 있다. 따라서 상가임차인의 임대차목적물 양도 또는 전대 시 임대인은 정당한 이유없이 이를 거절할 수 없다고 규정하여 임차인의 임차권에 기한 상가임차권의 양도 및 전대를 법정책적으로 허용할 필요가 있다.148)  

142) 곽윤직(2014), 채권각론, 박영사, 205면.  143) 지원림(2021), “민법학강의”, 홍문사, 1503면.  144) 지원림, 앞의 책(주 143), 1503면.  145) 송덕수(2021), “채권법 각론”, 박영사, 274면; 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다24950 판결.  146) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 112면.  147) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 127면.  148) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 182면.

대법원 1993. 4. 13.선고 92다24950 판결 【건물철거】, [집41(1)민,301;공1993.6.1.(945),1379] 【판시사항】 가. 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 경우 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전되는지 여부(적극)   나. 위 “가”항의 경우 토지 임대인의 동의가 없어도 경락인은 임대인에 대하여 임차권의 취득을 대항할 수 있는지 여부(소극)  다. 임대인이 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 및 그에 대한 주장·입증책임의 소재   【판결요지】 가. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 건물뿐만 아니라 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다.   나. 위 “가”항의 경우에도 민법 제629조 가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인은 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것인바, 민법 제622조 제1항 은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지 규정한 것이라고는 볼 수 없다.   다. 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항 에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다.   【참조조문】 가.나.다. 민법 제629조 / 가. 민법 제358조 / 나. 민법 제622조 , 민사소송법 제261조  【참조판례】 가. 대법원 1992. 7. 14. 선고 92다527 판결(공1992,2391) / 나. 대법원 1974. 5. 28. 선고 74다212 판결 , 1975. 7. 30. 선고 74다2032 판결 / 다. 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2400 판결(집20①민47)  【전문】 【원고, 피상고인】 학교법인 ○○학원  소송대리인 법무법인 태평양합동법률사무소 업무담당변호사 김인섭 외 1인  【피고, 상고인】 피고  소송대리인 변호사 이재성  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 1992. 5. 26. 선고 91나61589 판결  【주문】 상고를 기각한다.  상고비용은 피고의 부담으로 한다.  【이유】 1. 피고소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단.  가. 원심은, 이 사건 대지(1,020.7㎡)는 원고의 소유인데, 소외 1 이 이를 임차하여 그 지상에 이 사건 건물을 신축하여 1973.11.30. 그의 명의로 소유권보존등기를 마친 사실, 피고는 1990.10.26. 이 사건 건물에 관한 근저당권자 겸 위 소외 1 의 채권자인 소외 2 가 신청한 임의경매절차에서 이 사건 건물을 경락받아 1991.4.19. 그의 명의로 소유권이전등기를 마치고 이 사건 대지 중 330.18㎡를 그 부지로 사용하고 있는 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 대지를 점유할 권원에 관하여 주장·입증하지 아니하는 한 원고에게 이 사건 건물을 철거하고 그 부지를 인도할 의무가 있다고 판시하고, 이어 이 사건 건물의 전소유자인 위 소외 1 이 원고로부터 이 사건 대지를 임차하였고 피고가 이 사건 건물을 취득한 이후인 1991.4.25.까지 위 대지의 차임을 원고에게 계속 지급하여 왔으므로 결국 피고에게도 이 사건 대지에 대한 임차권이 있다는 피고의 주장을 다음과 같은 이유로 배척하였다. 즉, 위 소외 1 이 이 사건 대지에 관한 임차권을 취득하였다 하여 이 사건 건물의 경락인인 피고도 당연히 임차권을 취득하였다고 할 수는 없을 뿐만 아니라 달리 피고가 원고로부터 이 사건 대지를 임차하거나 원고의 동의를 받아 이를 전차하였다거나 원고에게 이 사건 대지의 차임을 지급하였음을 인정할 수 있는 증거가 없고, 오히려 소외 3 이 1987.12.15.당시 이 사건 건물의 소유자이던 위 소외 1 과 이 사건 건물 중 지층 79.34㎡와 1층 330.18㎡에 대한 임대차계약을 체결한 후 그곳에서 술집을 경영하면서 이 사건 건물의 부지 외에 이 사건 대지 중 나머지 공터부분도 함께 사용하고 있고, 1989.4.17.부터 1990.10.17.까지는 위 소외 1 에게 대지사용료 명목으로 매월 금 2,200,000원 상당을 지급하여 왔고, 1990.11.21.부터 1991.4.25.까지 5회에 걸쳐서는 원고에게 토지사용료 또는 대지사용료 명목으로 매월 금 2,200,000원을 지급하여 오다가 그 이후부터 지급을 중단한 사실을 인정할 수 있을 뿐이어서, 위 소외 3 과 원·피고와의 관계에 관한 특별한 주장·입증이 없는 이 사건에 있어서는 이로써 피고가 원고에게 위 대지사용권이 있다고 인정할 수는 없다는 것이다.  나. 건물의 소유를 목적으로 하여 토지를 임차한 사람이 그 토지 위에 소유하는 건물에 저당권을 설정한 때에는 민법 제358조 본문에 따라서 저당권의 효력이 그 건물뿐만 아니라 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권에도 미친다고 보아야 할 것이므로(당원 1992.7.14. 선고 92다527 판결 참조), 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 건물의 소유권을 취득한 때에는 특별한 다른 사정이 없는 한 그에 수반하여 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권도 그 건물의 소유권과 함께 경락인에게 이전된다 고 봄이 상당하다.  그러나 이 경우에도 민법 제629조가 적용되기 때문에 토지의 임대인에 대한 관계에서는 그의 동의가 없는 한 경락인이 그 임차권의 취득을 대항할 수 없다고 할 것 인바, 소론이 내세우는 민법 제622조 제1항은 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 토지에 관하여 권리를 취득한 제3자에 대하여 그 임대차의 효력을 주장할 수 있음을 규정한 취지임에 불과할 뿐, 건물의 소유권과 함께 그 건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임차권을 취득한 사람이 토지의 임대인에 대한 관계에서 그의 동의가 없이도 그 임차권의 취득을 대항할 수 있는 것까지도 규정한 것이라고는 볼 수 없다는 것이 당원의 판례( 1974.5.28. 선고 74다212 판결 ; 1975.7.30. 선고 74다2032 판결 등)가 취하고 있는 견해이다. 다만 위와 같은 경우에도 임차인의 변경이 당사자의 개인적인 신뢰를 기초로 하는 계속적법률관계인 임대차를 더 이상 지속시키기 어려울 정도로 당사자간의 신뢰관계를 파괴하는 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권이 이전되었다는 것만을 이유로 민법 제629조 제2항에 따라서 임대차계약을 해지할 수 없고, 그와 같은 특별한 사정이 있는 때에 한하여 경락인은 임대인의 동의가 없더라도 그 임차권의 이전을 임대인에게 대항할 수 있다고 봄이 상당한바, 위와 같은 특별한 사정이 있는 점은 경락인이 주장·입증하여야 한다고 보아야 할 것임에도 불구하고, 이 사건의 경우 기록을 아무리 살펴보아도 피고가 원심에 이르기까지 이 사건 대지의 임차인의 변경에 관하여 위와 같은 특별한 사정이 있는 점에 관하여는 주장조차도 전혀 하지 않고 있음이 분명하다.  그렇다면 피고가 이 사건 대지에 관한 임차권의 취득을 원고에게 대항할 수 없다고 본 원심의 판단은 결론이 정당하고, 이 사건 대지의 임대인인 원고는 민법 제629조 제2항 에 따라서 위 소외 1 과 사이의 임대차계약을 해지하지 않더라도 임대인인 자신의 동의 없이 임차권을 취득한 피고에게 직접 이 사건 대지의 반환을 청구할 수 있다고 보아야 할 것이므로, 이와 반대되는 견해를 전제로 원심판결을 비난하는 논지는 결국 받아들일 것이 못된다.  2. 같은 상고이유 제2점에 대한 판단.  사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원심이 위 소외 3 과 원·피고와의 관계에 관한 특별한 주장·입증이 없는 한 피고가 원고로부터 직접 이 사건 대지를 임차하거나 원고의 동의를 받아 이 사건 대지의 임차권을 양수하든지 전차하였다고 볼 수는 없다는 취지로 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 이유가 모순되거나 주장입증책임을 전도한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 논지도 이유가 없다.  3. 같은 상고이유 제3점에 대한 판단.  사실관계가 원심이 확정한 바와 같다면, 원심이 원고가 위 소외 1 에게 이 사건 대지를 임대하게 된 경위와 내용, 위 소외 1 이 이 사건 건물을 신축한 경위, 원고가 피고에게 이 사건 건물의 철거를 구하게 된 경위 등 제반 사정을 고려하면 원고의 이 사건 청구가 신의성실의 원칙에 위배된다고 할 수 없다고 판단한 것도 정당한 것으로 수긍이 되고, 원심판결에 소론과 같이 심리를 제대로 하지 아니한 채 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 소론이 지적하는 당원 1991.6.11. 선고 91다9299 판결 은 이 사건과 사안이 다른 것이어서 원심이 소론과 같이 위 판결에 반하는 판단을 하였다고 볼 수도 없으므로, 논지도 이유가 없다. 4. 그러므로 피고의 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다. 대법관 윤관(재판장) 김주한 김용준(주심) 천경송

대법원 1993. 4. 27.선고 92다45308 판결 【건물철거등】, [공1993.7.1.(947),1553] 【판시사항】 가. 임차권의 무단양도 또는 전대시 임대인의 계약해지권을 규정한 민법 제629조의 규정취지  나. 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우 임대인에게 임대차계약해지권이 있는지 여부(소극)   다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례   【판결요지】 가. 민법 제629조 는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.  나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.  다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.  【참조조문】 민법 제629조  【참조판례】 나. 대법원 1972.1.31. 선고 71다2400 판결(집20①민47) , 1993.4.13. 선고 92다24950 판결(공1993,1379)  【전문】 【원고, 피상고인】 학교법인  신흥학원  【피고, 상고인】 피고  【대상판결】 【원심판결】 서울민사지방법원 1992.9.8. 선고 91나12720 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울민사지방법원 합의부에 환송한다.   【이유】 상고이유를 본다.  1. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고(제1항), 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(제2항)고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙없이 제3자에게 임차물을 사용 수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속 시키기 어려운 배신적행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지(종지)시킬 수 있도록 하고자 함에 있다 고 할 것이다. 따라서, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위의 법조에 의한 해지권은 발생하지 않는다 고 해석함이 상당하다.    2. 원심판결이유에 의하면 원심은, 제1심의 공동피고 소외인 은 1983.11.경 이 사건 대지위에 이 사건 건물을 건축하여 소유하다가, 제1심판결 선고 후인 1991.7.8. 그의 처인 피고 명의로 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정하고, 위 소외인 은 당초 위 건물을 건축하기에 앞서 원고와의 사이에 위 건물의 부지에 관한 임대차계약을 체결하였는데, 그 임대차계약상 임차인 명의는 위 소외인 으로만 되어 있으나 그의 처인 피고도 당연히 위 임대차계약상 임차권자로서 그 임차권을 보유하는 것이므로 위 건물의 부지를 점유할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여는, 위 소외인 이 1983.10.31. 원고와의 사이에 위 건물부지에 관하여 임대차계약을 체결한 사실과 위 계약체결 당시 피고가 위 소외인 의 처였던 사실은 이를 인정할 수 있으나, 그러한 사정만으로 피고 또한 위 임대차계약상 임차권자로서 그 임차권을 보유하고 있다고 볼 수 없다고 배척하고, 피고는 위 소외인 으로부터 위 건물을 양도받으면서 그 건물부지에 관한 임차권도 아울러 양도받았으며, 이에 대하여 원고가 동의하였거나 사후에 이를 승낙(소급적 추인)하였으므로 피고는 위 건물부지를 점유할 권원이 있다는 피고의 주장에 대하여는, 원고가 위 임차권의 양도에 대하여 동의하였다거나 사후에 승낙하였다는 점을 인정할 증거가 없다는 이유로 배척하고, 피고에게 위 건물의 철거와 그 부지부분 대지의 인도를 명하였다.   3. 기록에 의하면, 이 사건 임대차계약은 위 소외인 과 피고 부부가 그 전부터 경영해 오던 가구점 건물의 부지가 도로부지로 편입됨에 따라 동두천시가 그 건물을 철거시키면서 그 보상 내지는 이주대책의 일환으로 원고에게 알선하여 체결된 것이고, 그 계약에서는 임대기간을 토지의 처분시까지 보장하고 그 처분시에도 임차인의 우선매수권을 보장하였으며, 임대료도 3년차마다 조정하도록 하는등 임차인의 지위가 강화되어 있고, 피고는 위 소외인 과 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 상호가 동양가구인 가구점을 경영해 오다가 1988.11.11. 그와 협의이혼을 하면서 그 위자료 명목으로 당시 미등기이던 이 사건 건물을 양도받기로 하고 그때부터는 혼자서 위 가구점을 경영해 왔으며, 1992.3.7. 위 소외인 과 다시 혼인하고 위 건물에서 동거하고 있는 사실이 엿보이는 바(을 제2, 4의 1, 8의 3, 24, 26, 28, 30, 31, 각 호증, 제1심의 현장검증결과), 사정이 이와 같다면 피고는 본래의 임차인인 위 소외인과 동일한 사업을 수행하면서 그 형식적인 사업주체의 인격만 변경된 것 뿐이고, 더구나 피고는 위 소외인과 부부간으로서 한 세대를 구성하고 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영해 오고 있었던 터이었고, 그후 다시 위 소외인과 혼인하여 같은 건물에 동거하고 있는 바여서, 실질적으로 임대인인 원고의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치는 것도 아니고, 이와 같은 경우에는 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 원고에게는 계약해지권이 발생하지 아니하고 피고는 위 임차권의 양수나 이에 터잡은 사용·수익을 임대인인 원고에게 주장할 수 있다 고 보는 것이 옳을 것이다.   그렇다면 원심판결에는 임대인의 승낙없이 제3자가 임차물을 사용·수익하는 경우의 법률관계에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 논지는 이 범위안에서 이유 있다.   그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 최종영(재판장) 최재호 배만운(주심) 김석수

마. 임차인의 고의·중과실 건물 파손
   임차인이 고의나 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우 갱신이 거절될 수 있다. 본 규정은 고의나 중대한 과실의 명확한 기준이 없다. 따라서 임대인이 과실을 중대한 과실로 과장하거나 자의적으로 해석할 가능성이 있는 문언으로 지나치게 임대인의 권리를 보호하여 임차인의 권리금 회수기회를 상실케 할 수 있다. 임차인의 과실의 정도에 비해 임대인이 지나치게 엄격한 잣대를 적용할 수도 있는 모호한 규정이다.  

바. 건물 멸실 시 임대차 목적 상실
   건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 갱신을 거절할 수 있는 규정이다. 이는 임차인의 과실과 아무런 관계가 없149)는 재난이나 재개발 등으로 인해 임대차의 목적을 달성하지 못하는 손해에까지 임차인의 권리금 회수 기회를 차단하고 있다. 임대인은 재건축으로 건물의 가치와 월차임 상승이라는 재산적 이익을 취할 수 있는 기회로 삼을 수 있다. 따라서 임차인에게만 그 피해를 부담시키며 임대인의 권리를 보호하기 위한 가혹한 제한 규정이다. 

149) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 127면.

 

사. 철거·재건축으로 인한 임대인 점유 회복 사유
    임대인이 건물을 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하거나 재건축해야 할 필요가 있는 경우(동조 제1항 제7호 가목), 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우(제7호 나목), 다른 법령에 의해 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우(제7호 다목)에는 갱신이 거절되는데 이는 임차인이 장기 임차를 통해 상가 내 단골고객층, 인지도, 매출 기반 등 사업적 가치인 권리금을 쌓아가는 기회를 제한하며, 임대인은 철거 계획을 사전에 고지했지만 실제로 갱신 거절의 필요성이 명확하지 않을 수 있음에도 일부 임대인들이 이를 권리금을 회피하는 수단으로 재건축, 리모델링, 철거 목적을 남용하여 권리금 회수기회를 방해할 수 있다. 이럴 경우 임대인은 상가건물을 새롭게 재건축, 리모델링하여 보증금과 월차임의 수직 상승의 이익을 확보하게 되지만, 임차인은 권리금 회수뿐만 아니라 이사비 등 퇴거료 조차도 보상받지 못하고 쫓겨나가게 된다. 경제적 약자인 임차인 보호를 목적으로 법제화 된 권리금 관련 입법 취지에 반하는 이 규
정은 임차인을 위한 어떤 보호 조치 및 방안도 대책도 없고 임대인의 재산권 보장만을 위해 임차인의 생업 기반과 재산권적 권리를 제한하는 규정으로 신의성실의 원칙의 이념에 반150)하는 문제점이 있다. 

150) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 127면.

아. 임차인의 중대한 의무 위반 사유
    그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(동조 제1항 제8호) 계약갱신이 거절될 수 있다. 여기서 ‘현저한 의무 위반’의 정도나 기준이 어느 정도인지 예측하기에는 지나치게 포괄적이고 모호하고 추상적151)이고 불명확하다. 

151) 임대인의 갱신거절 사유와 관련하여 임차인의 갱신요구에 대한 임대인의 거절사유 중의 하나로서 ‘기타...임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’를 규정하고 있는 바, 이는 지나치게 추상적이고 모호한 표현으로서 동조, 동항, 각호에 규정되어 있는 여타의 거절사유와 균형이 맞지 않는다고 주장하고 있다.(이지은(2021), “상가건물임대차보호법상 계약갱신거절권과 즉시해지권 – 신뢰관계 파괴에 기한 사유를 중심으로”, 민사법의 이론과 실무 제25권 제1호, 민사법의 이론과 실무학회, 6면.)

 

   임대인이 임차인의 경미한 위반 사항임에도 주관적 해석으로 현저한 위반사항이라는 자의적 해석으로 문제를 삼아 갱신을 거부할 가능성이 있다. 임차인은 임대인의 건물을 기반으로 생업을 유지하고 있는 경제적·심리적 약자이다. 영업을 더 이상 유지할 수 없을 시점인 계약기간 종료시점에 권리금 회수기회를 보호받기 위해 임대인과의 우호적 관계를 유지해야만 하는 부담을 가지고 있다. 권리금은 임차인이 영업을 통해 쌓아온 사업적 가치를 인정받는 금액으로, 마땅히 임차인이 보호 받아야 할 중요한 자산이다. 이러한 모호하고 추상적이며 불명확한 조항들에 대한 해석에서 임대인의 재량이 크다는 점을 악용하여 계약갱신을 거절할 경우, 임차인은 본인의 과실과 무관하게 계약갱신이 거절될 수 있다는 점이다. 상가임대차법은 권리금 관련 규정의 입법 취지는 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정이다. 그런데 임차인을 보호하지 않고 임대인의 권리를 투텁게 보호하고 있는 이러한 규정은 임대인의 재산권을 보호하기 위해 권리금 회수기회라는 입법취지에 반하는 임차인의 권리를 과도하게 제한152)하는 측면의 독소규정으로 작용할 수 있다. 

152) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 127면.

   상가임대차법 제10조 제1항 단서, 각 호는 임차인이 계약갱신 요구권을 행사하면 임차인의 요구를 거절할 수 있는 임대인의 정당한 사유 규정이다. 임차인의 의무 위반 및 건물의 물리적 또는 법적인 문제와 관련된 경우로써 어떤 경우에는 임차인의 고의·과실 및 책임이 없는 경우에도 임차인의 계약갱신 요구를 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유로 권리를 부여하고 있다. 이러한 규정으로 인한 계약갱신 요구 거절은 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 차단할 수도 있고 방해행위 금지의무도 부담하지 않아도 되는 정당한 사유이자 임차인의 계약갱신요구권을 거절 할 수 있는 권리이다. 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 상가임대차계약 체결을 거절하여도 법적인 책임, 손해배상 책임을 부담하지도 않아도 된다. 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 계약 존속을 보장하기 위한 제도이다. 그런데 임대인의 계약갱신 거절 사유를 너무 지나치게 포괄적으로 폭넓게 규정153)하고 있어 임차인이 계약갱신 요구권을 행사하는데 많은 제약이 되고 있다. 

153) 갱신거절사유와 관련하여 “갱신거절사유가 지나치게 넓게 인정되어 임대인이 재건축, 개축 등을 주장하여 갱신을 거절하면 법원 재판 실무에서는 대부분 그 정당성이 인정되어 왔다고 하는 견해가 있다(김제완(2015), “해외사례로 본 상가건물임대차제도 개선방향”, 상가임대차제도 개선을 위한 대토론회 자료집, 13면). http://www.naurea.co.kr/a hdma/pds/f_20160610234250.pdf [최종 방문일 2024.12.15.]

제5절 정당한 사유 명확성 여부  

   상가임차인의 권리금 회수기회 보호 등 조항인 제10조의4 제1항은 임차인의 권리금을 수수 행위를 보호하기 위해 임대인에게 권리금 회수 방해 행위 금지의무를 부과하고 있다. 그러나 제10조의4 제1항 제4호에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”라고 하여 임대인의 ‘정당한 사유’를 포괄적으로 언급하며 같은 조 제2항에 임대인에게 정당한 사유가 있는 것으로 보는 각 호를 규정하고 있다. 임대인에게 방해행위 금지의무에서 면책될 수 있는 정당한 사유 인정되는 제2항 각 호 일부 규정은 그 내용이 불명확154)하고 추상적인 내용으로 임대인은 신규임차인과 계약 체결을 거절하여도 방해행위 금지의무에서 면책이 되며 이는 손해배상 책임에서도 면책되는 정당한 사유이다. 동법 제10조의4 제2항 정당한 사유가 있는 것으로 보는 4가지 각 호의 규정은 ‘정당한 사유’, ‘현저히’등 모호한 문언 규정으로 분쟁이 일어날 경우 법원에서 판사의 판결에 의해 구체화 명확화 되어야 하나 이 또한 현실의 판례도 지방법원들 간에도 각기 다른 의견을 제시하는 등 혼란을 가중시키고 있다.155) 

154) 방해금지의무 내용의 불명확성과 관련하여 “이러한 불명확성과 체계부조화성은 권리금 관련 거래비용(소송비용, 협상비용, 임대차계약 체결비용, 소송 외(外) 법률서비스 비용, 상대방 감시비용 등)을 증가시킴으로써 사회적 비효율을 야기할 가능성이 높다”고 주장한다(최준규(2021), “상가건물임대차보호법 상 권리금 회수기회 보호규정 비판- 입법론의 관점에서-”, 민사법학 제96호, 한국민사법학회, 177-178면). 155) 성주한(2019). “상가건물 임대차보호법 제10조의 4 권리금 회수기회 보호의 정당한 사유에 관한 연구” 감정평가학 논집 제18권 제2호, 한국감정평가학회, 42면.

 1. 자력 부족 판단의 모호성 

    제10조의4 제1항 제4호는 임차인의 권리금 회수기회 보호를 위해 임대인에게 방해행위 금지를 부과하고 있는 규정이다. 그런데 반대적으로 방해행위 금지 면책 부여를 위해 “그 밖에 정당한 사유”라는 포괄적 문언을 통해 임대인에게 정당한 사유를 인정하고 있다. 그리고 같은 조, 같은 항 제2호에서 구체적인 정당한 사유를 4가지를 열거하여 제시해 두고 있다. 4가지 각 호는 먼저 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(같은 조 제2항 제1호)”를 규정하고 있다. 이는 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우라는 미래 불확실한 확인 될 수 없는 상황을 예견하여 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 수수하는 행위를 방해할 수 있도록 정당한 사유로 인정하고 있다. 신규임차인이 되려는 자의 자력을 검증할 수 있는 객관적 기준도 없어 임대인의 주관적 판단만으로 자력을 판단하여 임차인의 권리금 회수기회 방해 할 수 있는 자력 부족 판단 기준의 모호성 규정이 되고 있다. 
     신규임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우156)를 임대인의 정당한 사유로 규정하고 있는데 이는 신규임차인이 임대차계약 시 보증금을 지불하여야 하는데 자력이 없어 지불 할 수 없고, 영업이 시작되고서는 월차임을 지불하지 못할 염려를 상정하여 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 하여도 권리금 회수 방해 행위가 아닌 임대인의 정당한 사유로 인정하겠다는 것이다.  

156) 제10조의4 제2항 제1호와 관련하여 “정확하게 평가할 수도 없는 자력을 미리 평가하여 임대차계약 체결 자체를 거절할 수 있도록 하는 것은 임대인에 대한 과잉보호라고 본다”고 주장한다(박건령(2020), “상가 권리금 회수기회 방해금지 의무의 제 문제점과 입법론”, 인권과 정의 통권 제494호, 대한변호사협회, 185-186면).

임대차계약의 경우 보증금은 계약 시에 지급하므로 보증금 지급에 대한 자력은 단기간에 판단이 가능하나 향후 영업의 상황과 재산변동은 경제적 상황에 따라 변동 가능성이 크고 차임 지급에 대한 자급 문제도 예단하기 어렵고 객관적으로 판단하기도 어려운 문제이다.157) 그런데 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인의 자력을 문제 삼아 임대인이 계약 체결을 거부할 경우, 권리금을 회수하려는 임차인은 계약이 무산되거나 계약 시기가 지연되어 권리금 회수가 어려워질 수 있다. 

157) 조현제(2016), “상가건물임대차보호법상 권리금에 관한 연구”, 박사학위논문, 동의대학교대학원, 144-145면.

   신규임차인의 자력 문제는 지극히 개인적인 문제로 객관적으로 판단하기 어려운 경우가 많다. 신규임차인이 종전 사업을 경영한 이력이 있다면 경제적 자력 등을 확인하기 위한 통장잔고내역, 최근 3년간 재무제표(종합소득세내역, 자금조달계획서 등), 장래 영업 운영계획에 대하여 서면으로 밝힐 수 있겠지만, 처음 사업을 시작하려는 신규임차인이 되려는 자일 경우 또는 금융권의 도움으로 시작할 경우도 있어 자력이 있음을 증명하길 꺼려하는 경우도 있고 따라서 임대인으로서도 알 수 없고 증명하기도 매우 어려운158) 일이다.   

158) 이근영･김상진(2016), “개정 상가건물임대차보호법상 권리금 규정의 해석론과 문제점의 개선방안에 관한 소고”, 법학연구 24권 4호, 경상대학교 법학연구소, 188면.

   임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다(제10조의4 제5항)159)라고 하여 임차인이 임대인에게 신규임차인의 자력과 의무이행의사 및 능력에 관한 정보를 제공할 의무를 부여하고 있지만 임차인의 정보력 역시 신규임차인이 되려는 자의 정보에 관해서는 대다수의 개인들이 개인정보 제공을 꺼려하므로 제한적일 수 있을 뿐 아니라 부실하게 정보를 제공할 경우 실질적으로 아무런 도움이 되지 못할160) 수도 있다. 이러한 까다로운 이유로 임대인이 주관적 판단으로 손쉽게 신규임차인을 거부하게 되면, 이는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 할 수 있을 것이다. 

159) 10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.  160) 이상용(2015), 앞의 논문(주 31), 92면.

중요한 점은 상가임대차계약에서 임차인은 신규임차인에게 권리금계약을 체결하기 전 임대차 조건에 대해 상세하게 정보를 제공한다. 신규임차인은 임차인이 제공한 정보에서 보증금 및 월차임 조건이 자신의 자금계획과 맞지 않으면 권리금계약을 처음부터 체결하지 않는다는 점에 주목할 필요가 있다. 따라서 제2항 제1호 규정은 앞일을 무리하게 예단하여 보증금 내지 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 상정하는 등 지나치게 임대인을 보호하기 위한 규정161)으로 임차인의 권리금 회수기회 보호 입법 취지에 벗어난다. 

161) 상가 권리금 회수기회 방해금지 의무의 제 문제점과 입법론”, 인권과 정의 통권 제494호, 대한변호사협회, 185면-186면.: 제10조의4 제2항 제1호와 관련하여 “정확하게 평가할 수도 없는 자력을 미리 평가하여 임대차계약 체결 자체를 거절할 수 있도록 하는 것은 임대인에 대한 과잉보호라고 본다”고 주장한다.(박건령(2020), 앞의 논문(주 156), 185-186면 )

 2. 의무 위반 가능성 판단 기준 불비
   임대인은 신규임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려가 있다는 점을 들어 계약을 거부할 수 있다. “의무를 위반할 우려”와 “임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유”에 대한 판단은 임대차계약을 체결했다거나 영업을 유지하고 있는 것도 아닌 상황으로 명확한 기준도 없는 상태인데 객관적이고 합리적 판단은 매우 어려울 수 있다. 미래 불확실한 경우를 임대인이 자의적으로 예단할 수 있는 추상적이고 모호한 명확성이 결여된 규정이다. “의무를 위반할 우려”와 “임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우”를 임의적으로 판단할 수 있는 명확한 기준도 없어 법 해석상 임차인에게 불리하게 작용할 수도 있고. 임대인이 악용할 가능성 또한 매우 크다. 임대인이 임차인의 권리금 회수 요청을 거절하기 위한 방편으로 이러한 모호하고 비합리적 경우를 정당한 사유로 주장할 경우, 임차인은 정당한 권리금 회수기회를 상실하게 될 위험에 처하게 될 수 있다. 따라서 이 규정은 적용상 실효성이 의심된다는 견해162)가 있다. 

162) 박세창(2015), 앞의 논문(주 137), 69면.

 

3. 장기 미사용의 비현실성
  제2항 제3호는 상가건물의 장기 미사용 문제로 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우인데 이 규정의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용 주체가 임대인인지 임차인인지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언에서 주체가 누구인지 명확하지 않은 경우에는 이 규정의 입법 취지와 연혁, 권리금 규정의 전체적인 체계 및 내용 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 하는데 이 규정은 임대인에게 임차인의 권리금 회수기회 방해행위 금지의무 면책사유에 해당하는 정당한 사유가 있는 경우의 규정으로 해석 되어야 할 것이다. 따라서 본 규정은 임대인 입장에서 임차인에 의해 주선되어진 신규임차인과 새로운 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 권리 및 재산권 보장을 꾀할 수 있는 정당한 사유로 인정받을 수 있어야 할 경우이다. 
   또한, 상가건물을 영리 목적으로 1년 6개월 이상 사용하지 아니하고 있는 주체가 임대인인지 임차인인지 의문에 대해, 문언상 ‘사용하지 아니한’이라는 의미를 고려하면 주체를 임차인으로 보는 입장도 있다. 주체를 임차인으로 보는 입장에서의 선행 연구는 먼저, 임차인이 본래의 영리목적에 따라 상가건물을 1년6개월동안 사용하지 않은 경우에는 권리금 회수기회를 보장할 필요가 없163)고 임대인은 임차인에 의해 주선되어진 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 수 있다는 제2항 제3호의 규정을 전제로 한다. 그런데 임차인이 임대차계약 목적물에 대해 1년 6개월 동안 영업을 하지 않으면서 매월 차임을 지불하고 있는 경우가 실제로 있을지가 의문이 든다. 1년 6월이라는 상당기간 임차인이 월차임을 지급하면서 영업을 하지 못할 특별한 사정이 있었다면 임차인은 그러한 사정이 생길 것을 사전에 알았다거나 알 수 있었을 것이고, 그렇다면 그러한 사정을 임대인에게 통지하여 계약해지에 대한 임대인의 협조를 구했을 수도 있었을 것이다. 다른 한편으로는 임대인과 상의하여 권리금 회수를 위한 신규임차인 주선을 위한 노력도 했었을 것164)이다. 

163) 이근영･김상진(2016), 앞의 논문(주 158), 187면. 164) 임세훈(2019), “임차인보호를 위한 입법체계와 상가건물임차인보호의 개선방안에 관한 연구”, 제주대학교 대학원 박사학위논문, 138면.

 

   그런데 본 규정과 관련하여 대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823, 252830 판결의 요지에서 “상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에서 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 주체는 임대인임을 확인165)하고 있다. 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안166)된 것이다. 그러나 현실에서 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하기 위해 또는 정당한 사유로 인정받기 위해 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으면서 1년6개월 이상을 영리목적으로 사용하지 아니할 수 있는 경우가 있을까도 의문해 본다. 

165) 대법원 2021.11.25. 선고 2019다285257 판결.  166) 당초 법률안(의안번호 1912371)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.

대법원 2021. 11. 25.선고 2019다285257 판결 【손해배상(기)】, [공2022상,93] 【판시사항】 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(소극)   【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.    【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호 , 제2항 제3호 , 제3항  【전문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재)  【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인)  【대상판결】 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결  【원심판결】 서울고법 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195, 2022201 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 구 「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미  가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고( 제1항 제4호 ), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다( 같은 조 제3항 ). 같은 조 제2항 은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”( 제3호 )를 들고 있다.    나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.   1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다.   2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항( 제10조의3 내지 제10조의7 )이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항 은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다 이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371호)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다.   이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.   3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다.   4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법 취지에 반한다.   따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항 에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다.   5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다.   2. 이 사건에 관한 판단  가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.   2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.   3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인 에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.   4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.   나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.   그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.   3. 결론  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽

대법원 2022. 1. 14.선고 2021다272346 판결 【손해배상(기)】, [공2022상,354] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건   【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.    【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 , 제2항 제3호 , 제3항  【참조판례】 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 (공2022상, 93)  【전문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 현정민 외 4인)  【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 권국현 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결  【주문】 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.  피고들의 나머지 상고를 기각한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단(상고이유 제1, 3점)  가. 1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조의4 에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고( 제1항 제4호 ), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다( 같은 조 제3항 ). 같은 조 제2항 은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”( 제3호 )를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다).   2) 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다 ( 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.   나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  1) 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신하였다.    2) 피고 3 의 배우자는 2018. 12.경 원고를 찾아가 이 사건 상가가 속한 부동산 전체(이하 ‘상가건물’이라고 한다)를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 사이에 상가건물에 관하여 매매계약을 체결하였다.   3) 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 ‘원고가 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.    4) 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 ‘피고들 또는 건물양수인에 의해 2019. 10.경 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.   5) 원고는 2019. 7. 8. 소외 1 과 사이에 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 권리금 계약에는 ‘신규임차인은 임대인이 재건축을 할 수 있다는 점을 알고 본 계약을 체결한다. 임대인이 재건축 후 합리적인 조건(현재와 비슷한 지리적 요건, 면적, 합리적인 임대료 결정)으로 재임대를 보장해주지 않을 경우 신규임차인은 본 계약을 파기할 수 있다.’는 내용이 포함되어 있었다.    6) 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1 과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편을 보내면서 위 권리금 계약서도 함께 보냈다. 이에 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 ‘ 소외 1 이 영업 중 언제라도 건물주가 정한 철거 예정기일에 이 사건 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 소외 1 과의 임대차계약을 체결하겠다.’는 내용증명우편을 보냈다.   7) 피고 1 은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2 와 전화통화를 하면서 소외 1 과의 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하다는 취지로 말하였고, 재건축 이후 소외 1 과 임대차계약 체결을 보장하지는 않았다.   8) 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1 에게 계약금을 반환하였다.  9) 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였다.  10) 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.   다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 임대인인 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 원고가 주선하는 소외 1 과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔다. 이로써 피고들과 소외 1 사이의 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 상황에서 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다. 이후 이 사건 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았으므로, 임대인인 피고들에 대하여 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정할 수 있다.   그럼에도 원심은, ‘이 사건 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다.’는 이유 등을 들어 피고들에게 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정하지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.   이를 지적하는 피고들의 상고이유는 이유 있다( 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 의 정당한 사유를 인정하므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점에 대한 판단은 생략한다).   2. 임차보증금 반환청구에 대한 판단(상고이유 제4점)  가. 제1심은, 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 이 사건 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로, 상가인도에 있어 원고의 지체책임을 인정할 수 없고, 따라서 피고들이 원고에게 임대차보증금을 반환하면서 상가인도와 관련한 원고의 지체책임을 물어 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못이라고 판단하였고, 원심은 이러한 제1심판단을 그대로 유지하였다.    나. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없다. 따라서 이 부분 피고들의 상고이유 주장은 이유 없다.   3. 결론  그러므로 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)

 4. 임차인의 협상력 약화   
   임대인이 직접 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급하는 경우(제2항 제4호)는 임차인의 권리금 회수기회를 방해한 행위가 아닌 것으로 임대인에게 정당한 사유가 인정된다. 즉 임차인이 주선한 신규임차인이 아닌 임대인이 선택한 신규임차인과 권리금계약을 체결한 경우이다.  
   이 경우 임차인은 자신의 권리금계약 관계에서 이미 주도권을 상실하였고 임대인이 권리금책정을 신규임차인 측에 유리한 조건으로 책정할 수 있을 것이다. 그러나 임차인은 이미 임대차계약관계에서 임대인으로부터 계약갱신 거절에 의한 임차권 상실을 예견할 수 있는 불안한 지위에서 임차권 존속이라는 주도권에서 밀려나 불리한 입장에 놓여 있어, 권리금에 관하여서는 임대인의 처분에 따를 수밖에 없을 것이다. 임대인이 자신이 주선한 신규임차인의 편에서 제시한 권리금을 수용할 수밖에 없는 열악한 입장에 놓여 있다는 것이다. 제10조의4 제2항 규정은 임대인에게 권리금 회수기회 방해행위 금지의무에 대한 면책 규정으로 정당한 사유 규정이다. 이 규정은 임대인의 권리를 보호하는 측면에서는 유리하게 작용하나 임차인의 권리금 협상력을 약화시킬 수 있어 권리금 회수기회를 제한하는 문제점으로 작용할 가능성이 있다. 

제6절 소결
  상가임대차법 제10조의4는 상가임대차계약 종료 6개월 전 시점부터 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인에게 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 일정기간 방해행위 금지의무를 부과하고 있는 위 조항의 입법과정에서 국회에서 법정책적으로 문제의식을 가지고 열띤 논의를 거쳐 이루어진167) 상가임차인 보호 목적의 매우 중요한 의미를 갖는 규정이다.  

167) 332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제1호(2015.04.24.);  332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제2호 (2015.05.01.);  332회 국회 임시회 법제사법위원회 회의록(법안심사제1소위원회) 제3호 (2015.05.04.).

   이 규정의 탄생은 첫째, 상가임차인은 임대인의 계약갱신 거절로 임차권을 상실하면서 임차목적물을 반환하고 권리금도 회수하지 못하고 쫓겨나갔다. 둘째, 임대인은 임차인이 다년간 건물에서 영업활동을 하면서 단골 고객층을 확보하는 등 상권 활성화에 따른 상권 확산으로 임대인의 건물가치를 상승시켜 놓았다. 셋째, 그런데도 임대인은 계약갱신 거절로 임차인의 임차권을 해지 시켜 임차인의 재산가치인 영업권에 대해 수고하지 않고 폭리를 취하였다. 넷째, 임대인은 임차인이 축척해 놓은 영업권을 바탕으로 신규임차인과의 계약에서 보증금과 월차임을 급격하게 인상하는 등 임차인이 수수해야할 권리금을 기반으로 제한없이 이익을 취하였다. 이처럼 임대인의 부당한 행위로 인해 임차인이 고스란히 피해를 당하는 상황이 빈번하게 발생했다. 임차인 보호에 대한 법정책적 문제 인식을 바탕으로 이러한 문제를 해결하기 위해 제10조의4 조항이 탄생되었다. 168) 하지만 상가 임차인 보호 필요성 강화에 대해서 상임법 제10조의4와 같은 방법으로 과연 입법 목적을 달성할 수 있을지에 대해 타당한지 대해서는 의문을 갖고 있다.169) 

168) 최준규(2021), 앞의 논문(주 154), 161면. 169) 최준규(2021), 앞의 논문(주 154), 161면.

 

제4장 법제 개선방안
제1절 서언
   상가임대차법은 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 규정에 의해 임대인으로 하여금 임차인이 주선하는 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하도록 하여 임대차 종료 당시의 영업 가치인 권리금을 금전적으로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 경우 임차인에 대하여 손해배상책임까지 부담하도록 하고 있는 점에 비추어 보면, 이는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 지위를 보장 받고 있는 것으로서 권리금은 헌법상 제23조 재산권으로 인정 된다.  
   영국, 프랑스, 일본에서는 권리금 성격의 영업권에 대해 임대인이 계약갱신을 거절하면 임대인의 계약갱신 거절 사유가 정당한 사유인지를 엄격하게 심사하여 판단한다. 또한 합의에 의한 임대차계약 해지 시에는 임대인의 재산인 건물의 가치는 매년 오르는 물가 상승 또는 부동산가격 상승이라는 경제적 측면뿐만 아니라 비어 있는 건물에 누군가인 임차인이 차임을 지불하고 시설·설비 인테리어 및 차별화된 영업 전략으로 오랜동안 영업을 꾸준히 해 옴으로써 재산가치가 키워진 측면 또한 인정하여 그에 대한 보상 개념으로 일본의 경우에는 임차인을 내보내기 위한 정당성 판단 요소로 ‘충분한 퇴거료’를 지불 하였는지 여부를 법원에서 판단한다. 
   권리금계약이란 “신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(제10조의3).”라고 정의하고 있으며 제10조의4는 임차인의 권리금 회수기회 보호 권리를 부당하게 방해할 수 없도록 임대인에게 방해행위 금지의무를 규정하여 사실상 권리금을 법에서 임차인의 경제적 가치로서 보호해야 할 자산으로 규정하고 있음을 확인할 수 있다. 따라서 권리금은 임차인의 영업 기반이자 경제적 가치가 있는 재산권으로 보호할 필요성이 강조된다. 
   상가임대차법 제10조의4 조항의 입법 목적과 취지는 임차인이 회수하고자하는 권리금 그 자체를 보호하기보다는 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 임차권을 가지고 영업을 통해 창출한 재산적 가치를 임대차계약 종료 당시를 기준으로 하여 임대인에게서가 아닌 신규임차인으로부터 권리금 명목으로 회수할 수 있는 회수기회를 제도적으로 보장하는 것170)이라 할 수 있다. 

170) 헌법재판소 2023.06.29. 선고 2021헌바264; 대법원 2023.02.02. 선고 2022다260586 판결.

대법원 2023. 2. 2.선고 2022다260586 판결 【손해배상(기)】, [공2023상,510] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법에 따른 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적 성질(=상가건물 임대차보호법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임) 및 그 손해배상채무의 지체책임이 발생하는 시기(=임대차 종료일 다음 날)   【판결요지】 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다.   【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의3 , 제10조의4 제1항 , 제3항 , 제4항 , 민법 제387조 제1항  【전문】 【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 북부 담당변호사 최익준 외 5인)  【피고, 피상고인 겸 상고인】 피고 (소송대리인 변호사 손동각)  【대상판결】 【원심판결】 서울북부지법 2022. 7. 5. 선고 2021나37046 판결  【주문】 1. 원심판결을 파기하고, 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.  가. 피고는 원고에게 71,677,900원 및 이에 대하여 2019. 12. 2.부터 2022. 7. 5.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.  나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.  2. 소송총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담한다.    【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 피고의 상고이유에 대한 판단  원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 상가 임차인인 원고가 신규임차인으로 주선한 소외인 에 대하여 임대인인 피고가 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수기회를 방해하였다고 보아, 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)이 정한 손해배상으로서 임대차 종료 당시의 권리금 감정 결과에 따른 금액을 지급할 의무를 인정하면서, 원고의 상가 시설물 회수에 따른 이익이 위 손해배상액에서 공제되어야 한다는 피고의 주장을 배척하였다.   원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 손해배상의무의 성립과 범위에 관하여 논리와 경험의 법칙을 위반함으로써 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 손익상계에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.   2. 원고의 상고이유에 대한 판단  가. 제1 상고이유에 대하여  원심은 그 판시와 같은 이유로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평한 부담이라는 손해배상법의 기본 이념에 따라 책임제한을 할 수 있음을 이유로 피고의 손해배상액을 70%로 제한하였다.   원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 상가임대차법상 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.   나. 제2 상고이유에 대하여  1) 원심은 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상금 중 지연손해금에 대하여, 원고가 신규임차인인 소외인 과의 권리금 계약에 따라 그로부터 계약금, 중도금 및 잔금 명목으로 분할하여 지급받기로 한 각 금액별 약정지급일에 따라 이를 나누어 인정하였다. 2) 그러나 원심의 이러한 판단은 수긍하기 어렵다.  가) 상가임대차법 제10조의3 에 의하면, 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고, 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.   상가임대차법 제10조의4 제1항 은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절’하는 등으로 임차인이 신규임차인과의 권리금 계약에 따라 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 하면서, 제3항 에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하되, 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있다. 또한 같은 조 제4항 에 의하면, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.   나) 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미한다. 이러한 권리금 회수기회를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법 취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면, 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래하여 그다음 날부터 지체책임이 발생하는 것으로 보아야 한다 .   3) 그럼에도 이와 달리 이 사건 손해배상금의 지연손해금이 신규임차인과의 권리금 계약에서 정해진 분할 지급 약정일별로 각 순차 기산하여 발생한다고 본 원심판단에는 상가임대차법상 손해배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다.   3. 결론  그러므로 원심판결을 파기하되, 이 사건은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 민사소송법 제437조 에 의하여 자판하기로 한다.  피고는 원고에게 손해배상금 71,677,900원 및 이에 대하여 임대차 종료 다음 날인 2019. 12. 2.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 원심판결 선고일인 2022. 7. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결을 위와 같이 변경하고, 소송총비용 중 70%는 피고가, 나머지는 원고가 각 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 이흥구(재판장) 안철상(주심) 노정희 오석준

   특히 헌법재판소 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 등 위헌소원에 대해 권리금의 의미는 “임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유ㆍ무형의 재산적 가치(헌법재판소 2023. 6. 29. 선고 2021헌바264)”임을 판시하고 있다. 상가임대차법에서 규정하고 있는 임차인의 경제적 가치로서 권리금이 헌법상 재산권 보장의 대상이 되는지에 대해서 “헌법상 재산권 보장의 대상이 된다‘171)라고 판시하고 있다.  
   따라서 상가임차인의 영업과 권리금 회수기회 보호 목적으로 탄생한 권리금 관련규정이 임차인의 영업가치가 실질적으로 보호되기 위해서 어떻게 개선되어야 할지 그 방안 제시하고자 한다.

171) 헌법재판소 2023.06.29. 선고 2021헌바264: 헌법 제23조가 보장하는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법·사법상의 권리를 뜻하며, 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적인 처분권을 내포하는 재산가치 있는 구체적 권리를 의미한다(헌재 2005. 7. 21. 2004헌바57 참조). 상가임대차법이 제10조의4를 통해 임대인으로 하여금 임차인이 주선하는 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하도록 하여 임대차 종료 당시의 영업 가치인 권리금을 금전적으로 회수할 수 있도록 하고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절할 경우 임차인에 대하여 손해배상책임까지 부담하도록 하고 있는 점에 비추어 보면, 이는 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 지위를 보장하는 것으로서 헌법상 재산권 보장의 대상이 된다.

 

제2절 권리금 회수기회 보호기간 확대   

1. 회수기회 보호
   상가임대차법 제10조의4의 입법 취지는 임차인이 수수하고자 의욕하는 권리금 그 자체를 보호하기보다는 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 재산적 가치를 임대차 종료 당시를 기준으로 신규임차인으로부터 회수할 수 있도록 제도적으로 그 기회를 보장 하려는 것이다.172) 2015년 개정법은 임차인에게는 권리금 회수기회 보장을, 임대인에게는 정당한 사유 없이 권리금 회수기회를 방해할 수 없도록 방해행위 금지의무를 부과하고 있다. 이는 권리금에 관하여 상가임차인 보호를 더욱 강화하기 위한 법적근거 마련이 목적이자 입법 취지였다.   

172) 대법원 2023.02.02. 선고 2022다260586 판결

   2015년 개정법 시행 당시에는 임대인이 준수하여야 하는 권리금 회수기회 방해행위 금지기간이 임대차기간 종료 3개월 전부터 종료 시까지(제10조의4 제1항)로 제한하고 있었다. 그러나 이 기간으로는 임차인의 권리금 회수기회 기간으로는 너무 짧다는 지적이 꾸준하게 제기 되었다. 따라서 2018년 개정법에서는 임대인에게 권리금 회수기회 방해행위 금지기간을 임대차기간 종료 6개월 전부터로 확대 개정하여 현재 시행되고 있다 
   그러나 권리금 회수기회 규정을 문언대로 해석하면 임차인은 6개월간의 법정 기간 내에 신규임차인을 주선해 권리금을 회수할 수 있을 뿐이고 이 기간 동안 임대인은 제1항 각 호에 해당하는 내용으로 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 방해행위 금지의무를 지켜야 한다. 임차인으로서는 임대차계약 전 기간 중 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터로 특정한 이 짧은 6 개월 기간 안에 권리금을 회수하기에는 현실적으로 매우 어려운 기간이다.  
   임차인이 막대한 자본을 투하한 영업을 종료하려고 할 때에는 대부분 건강상 등 개인적 사정도 있지만 영업부진일 경우가 더 많다. 임차인은 영업이 불규칙하여 부득이 차임을 연체하기도 하는 사정이 생길 수 있고, 이럴 경우 임대인 입장에서도 임차인의 이러한 불규칙한 영업이 지속되면 월차임도 제때 받지 못하고 상가의 가치를 떨어뜨릴 수 있는 요인으로 작용할 수 있을 것이다 그런데도 굳이 법 규정에 의해 임대차계약 종료 전 6개월까지 기간을 기다렸다가 이때서야 비로소 신규임차인 주선을 하여 권리금을 회수하여야 한다는 것이다. 이는 권리금 회수기회 제한 및 회수기간 범위 제한으로 임대인과 임차인이 서로 상반된 이해관계로 손해를 이어갈 수 있다. 따라서 실제 상가임대차 시장 상황을 반영하여 ‘임대차계약 기간 중 임대인과 협의 하여 언제든지’로 기간을 설정하여 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 충분한 시간을 가지고 적극적으로 신규임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있도록 회수기회를 보장 하여야 한다.  
   상가임대차 시장에서는 실질적으로 임대차 존속기간 내에 임대인과 협의를 거쳐 언제든지 임차권의 양도 및 전대 상황이 일어나고 있음을 충분히 고려하지 않은 제한적 보호 규정으로는 임차인의 권리금 회수기회 보호의 입법 취지가 구호로 그칠 수 있다. 권리금 회수기회 보호 의무기간을 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 기간 한정과 기간의 범위를 한정하는 것보다는 임대차 종료 후에도 일정기간 동안 존속하는 것으로 해석하여 임차인이 신규임차인을 주선할 기간을 충분히 부여하여 계약 만료 후에도 권리금 회수기회를 보장할 수 있도록 하여야 한다.173)는 주장도 있다.  

173) 장병주(2019), 앞의 논문(주 18), 224면; 양기철(2019), 앞의 논문(주 18), 62면.

   영국, 미국에서는 임차권의 양도 또는 전대를 기간의 제한 없이 원칙적으로 자유롭게 허용 하고 있다. 미국 캘리포니아주 판례와 판례은 임차인이 임차권을 제3자에게 양도174) 또는 전대할 경우 임대인이 양도 또는 전대를 거절하면 그 거절행위가 합리적인지 법원에서 그 여부를 판단175)하고 있다.  

174) 김제완, 앞의 논문(주 153), 9면; 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 210면.  175) 권리금 보호를 위한 문제 해결과 관련하여 “서민층의 보호와 중산층의 육성, 건전한 국민경제의 발전을 위해서도 정당한 범위 내에서 상가권리금이 보호되어야 하는 것은 반드시 필요한 것이며, 그렇기 때문에 현행법의 해석론이 아닌 입법에 의한 문제해결의 필요성이 제기”된다는 견해(김제완(2015), 앞의 논문(주 153), 9면).

 

   실제로 우리나라 상가임대차 시장에서도 임차인이 영업을 위하여 투하한 자본 및 영업권인 권리금을 회수하기 위해  직접적인 방법으로 임대차기간 중 언제라도 임대인의 동의를 받아 임차권의 양도 및 전대를 통해 관행적으로 권리금이 거래되고 있176)다. 따라서‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터...’의 문언을 ‘임대차계약 전체 기간 중 임대인과 협의 하여 언제든지’로 확대하여 임차인의 권리금 회수기회를 실질적으로 보호할 수 있어야 할 것이다.  

176) 김남근(2016), 앞의 논문(주 118), 125면.

2. 회수기간 확대
   권리금 회수기회 보호 등을 규정한 제10조의4 제1항은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인에게 권리금 방해행위 금지의무를 부과한 규정이다. 그런데 임차인의 권리금 회수기회 보호기간을 임대차계약 종료 전 6개월로 제한하고 있고 임대인은 이 기간 동안에만 방해행위 금지의무를 부담하고 계약 종료 후에는 방해행위 금지의무가 사라진다.  
   이는 임차권 양도 및 전대가 임대차계약 전 기간을 통해 언제든 임대인의 동의를 받아 임차권의 양도나 전대가 이루어지고 있는 현실을 충분히 반영하지 못한 제한적 보호 규정이다. ‘임대차계약기간 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지’의 문언을 ‘임대차계약 전체 기간 중 언제든지’로 권리금 회수기회 기간을 확대 보장하여야 한다. 실제로 신규임차임의 경우 영업 전략, 자금 확보, 시장 조사를 위한 충분한 시간을 필요로 하는데, 법이 정한 6개월 기간은 결코 이를 뒷받침할 수 있는 기간이 되지 못한다. 임차인이 신규임차인을 찾아 권리금을 협의하고 완료하기에는 지나치게 현실적으로 6개월 기간은 짧은 기간이다. 이렇게 짧게 특정된 기간177) 내에 신규임차인 주선이 가능할지에 대한 실효성에 의문을 가지게 된다. 따라서 권리금 회수 보호기간은 “임대차 기간 전체 기간 중 임대인과 협의하여 언제든지”로 확대하여 신규임차인을 주선할 수 있도록 충분한 시간을 부여해야 한다.  

177) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 146면.

제3절 계약갱신요구권 행사기간 확대  

1. 계약갱신요구권
  상가임대차법 제10조 제2항은 상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 최대 10년 범위로 제한하고 있다. 이로 인해 10년간 영업활동을 해온 임차인은 갱신을 원해도 임대인의 협상력에 의해 갱신이 거부될 수 있으며, 이때 임차인은 임차권 상실을 원인으로 권리금을 회수할 권한이 없게 되어 권리금 회수기회를 잃게 될 수도 있는 불안정한 상황에 놓이게 된다. 학계에서도 계약갱신요구권 행사기간이 10년을 초과한 경우에도 임대인이 권리금 회수기회를 방해하지 않도록 할 의무가 있다는 의견이 지속적으로 제기되고 있다.  
   영국의 경우는 54년 임대차법에서 일정한 요건을 충족하는 임차인은 임대차계약이 종료되더라도 임대인이 특별한 이유가 없는 한 임차인은 계약갱신을 요구할 권리를 가진다. 이는 임차인이 점포에서 축적한 영업가치를 지속적으로 활용할 수 있도록 보장하는 의미를 지닌다. 이로써 임대인은 임차인을 마음대로 쫓아낼 수 없고, 임차인은 계약갱신 요구를 통해 영업의 연속성을 확보할 수 있게 된다. 프랑스의 경우에도 임대차계약의 최단기간이 9년이고 임대차계약 종료 후에도 임차인은 임대인을 상대로 계약갱신을 요구할 수 있다. 이때 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데 이 경우 임대인은 임차인에게 퇴거보상금178)을 지급하여야 한다.  

178) 박수곤(2017), 앞의 논문(주 79), 29면.

 2. 계약갱신요구권 행사기간 확대 필요성
대법원 판결에서도 2015년 개정법에 따라 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간 5년(2015년 개정법 적용)을 초과한 임차인이 “계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?” 이 경우, 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에서 임대인에게 부과하고 있는 “권리금 회수기회 보호 의무를 부담하여야 하는지?”에 대하여 “적극”179) 판결을 하여 권리금 회수기회를 보호하고 있다. 이는 상가임대차법 권리금 회수기회 보로 문언과 내용과 권리금 관련 규정의 입법 취지에 비추어 보면, 이 법 제10조 제2항에 따라 임대차계약기간 전체 5년을 초과한 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우에도 임대인은 방해행위 금지의무를 부담하여 권리금 회수기회 보호 의무를 부담한다.180)고 판시하고 있다.  

179) 대법원 2019.07.25. 선고 2018다252823, 252830 판결.  180) 대법원 2019.05.16. 선고 2017다225312, 225329 판결.

대법원 2019. 7. 25.선고 2018다252823, 252830 판결 【건물인도등·손해배상(기)】, [미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)   [2] 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하는지 여부(원칙적 적극) / 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 경우, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있는지 여부(적극)    [3] 상가 임대인인 갑이 임대차기간 만료 전 임차인인 을에게 계약갱신 의사가 없으며 자신이 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 하였고, 이에 을이 갑을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 갑이 을의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 을은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 갑에게 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 전체 임대차기간이 5년을 경과하였더라도 마찬가지인데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례    【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 , 제10조의4 제1항 / [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호 , 제3항 / [3] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 , 제10조의4 제1항 제4호 , 제3항  【참조판례】 [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 (공2019하, 1226) / [2] 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 (공2019하, 1519)  【전문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 인의 담당변호사 김강준 외 4인)  【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 서율 담당변호사 기윤도 외 2인)  【대상판결】 【원심판결】 춘천지법 2018. 6. 20. 선고 2017나52136, 52143 판결  【주문】 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 춘천지방법원에 환송한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 사건의 경위  원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 2010. 9. 7. 이 사건 점포의 전 소유자인 소외인 과 사이에 이 사건 점포를 보증금 1,000만 원, 차임 월 50만 원, 임대차기간 2010. 9. 7.부터 2015. 9. 6.까지로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하고 이 사건 점포에서 편의점을 운영하였다.   나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 소외인 으로부터 이 사건 점포를 증여받아 2013. 4. 9. 소유권이전등기를 마쳤다.  다. 원고는 임대차기간이 만료하기 전인 2015. 3.경 피고와 임대차계약 갱신에 관하여 구두로 협의하면서 계약갱신 의사가 없고 원고 측에서 편의점을 직접 운영하고 싶다는 의사를 표시하였다. 원고와 피고는 원고가 편의점 물품 인수대금 및 편의점 운영 권리금을 직접 피고에게 지급하고 임대차계약을 종료하는 안에 대하여 협상하였으나 쌍방이 제시한 금액 차이로 인하여 협상이 결렬되었다.   라. 그 후 원고는 2015. 4. 14.경 내용증명으로 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통지하고 기간 만료 시 무조건적으로 이 사건 점포를 인도하여 줄 것을 요구하였다.   마. 임대차기간 만료 전 원고와 피고가 2015. 8. 29.경 만난 자리에서, 원고는 계약기간 만료 후 점포를 인도받는 외에 권리금을 일체 인정해 줄 수 없다고 다시 고지하였고, 피고가 이 사건 점포 임차권을 인수할 의사가 있는 다른 사람을 찾았다고 말하며 자신이 권리금을 받고 임차인 지위를 넘길 수 있는 가능성에 대하여 문의하였으나 원고가 이를 거절하였다.   2. 원심의 판단  피고는 원고를 상대로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 제1항 , 제3항 에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하고 있다. 이에 대하여 원심은, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 에 따른 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않고, 설령 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 인정된다고 하더라도 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 주선한 바가 없으므로 임차인의 권리금 회수기회가 현실적으로 발생하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고의 반소청구를 기각하였다.   3. 대법원의 판단  가. 1) 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다 ( 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조).   2) 또한 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호, 제3항 및 제10조의3 내지 제10조의7 등 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하나, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 하고, 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다 ( 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).  나. 위와 같은 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 피고에게 이 사건 임대차기간 만료 후에는 자신이 이 사건 상가를 직접 이용할 계획이므로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않겠다고 밝힘으로써, 피고의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다고 봄이 타당하다. 이러한 경우 피고에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 원고에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 경과하였다 하더라도 마찬가지이다.   다. 그런데도 원심은, 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 이 적용되지 않고, 피고가 원고에게 새로이 임차인이 되려는 자를 실제로 주선하지도 않았으므로, 원고가 상가임대차법 제10조의4 제3항 , 제1항 에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 상가임대차법 제10조의4 제1항 이 규정하는 권리금 회수기회 보호에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.   4. 결론  그러므로 원심판결 중 반소청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 김상환(재판장) 박상옥 안철상(주심) 노정희

대법원 2019. 5. 16.선고 2017다225312, 225329 판결 【손해배상(기)·건물인도등】, [공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 제2항 , 제10조의3 제1항 , 제10조의4 제1항 , 제2항 / [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 제2항 , 제10조의3 제1항 , 제10조의4 제1항 , 제2항  【전문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인)  【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결  【주문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 사건의 개요  원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 , 제3항 에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다.   이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다.   2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부  가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항 은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호 에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호 의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호 에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.   나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다 . 그 이유는 다음과 같다.   (1) 구 상가임대차법 제10조의4 는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항 은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4 는 제10조 제2항 을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호 에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4 에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다.    (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항( 제10조의3 내지 제10조의7 )이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다.   그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호 의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항 에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다.   신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항 에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다.   (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항 에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다( 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4 는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다.   (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체( 제1호 ), 부정한 방법에 의한 임차( 제2호 ), 무단 전대( 제4호 ), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손( 제5호 ), 현저한 의무 위반( 제8호 ) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여( 제3호 ) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나( 제6호 ), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우( 제7호 )로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다.   위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다.   (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우( 제1호 ), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우( 제2호 ), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우( 제3호 ) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호 의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다.   3. 이 사건에 대한 판단  가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.  (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.   (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.   (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인 에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.   (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.    나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.   다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인 과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다.   이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.   4. 결론  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수

  임차인에게 영업은 생존을 위한 생업이기에 장기적 목표를 가지고 영업활동에 임한다. 이 경우 임대차계약에 의한 임차권 존속 문제는 영업활동의 안정을 위한 매우 중요한 요소이다. 하지만 계약갱신요구권 행사기간의 10년 제한으로 인해 상권이 발달하는 지역에서 갱신이 거부될 경우, 임차인은 새로운 영업장소를 찾기 위한 노력을 하여야 하고 새로운 임대차계약에서 높은 임대료와 권리금 부담, 새롭게 시설을 설치하는 등 막대한 추가 비용을 부담해야 한다. 이러한 일련의 과정으로 임차인은 경제적·정신적 피해를 입게 된다. 이는 결과적으로 임차인의 영업환경과 안정성을 위협하는 원인이 되고 있다. 이러한 이유로 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 확대를 통한 임차인의 영업안정성 확보는 매우 종요한 문제이다.  
   프랑스의 경우에는 임차인에게 9년의 임대차 존속기간 보장 종료 후에도 계약갱신요구권을 인정하고 있으며, 임대인이 계약갱신요구를 거절하는 경우에는 임차인의 영업권을 침해하는 것으로 되어 임대인은 임차인에게 퇴거보상금을 지급해야 한다. 임차인이 가지고 있는 영업소유권은 임의로 양도가 가능하도록 하여 사실상 권리금 상당의 영업가치를 보장하는 등 임차인을 임대인으로부터 직접적으로 보호하고 있다. 

   임차인의 영업을 두텁게 보호하고 상가임대차법의 본래 목적을 살리기 위해서는 대법원의 판결 취지를 반영하고 계약갱신요구권 제도와 권리금보호 제도는 취지와 내용이 다르다는 점을 인정하여야 한다. 권리금 회수기회는 갱신 기간을 초과하는 경우에도 보장 받을 수 있도록 법규정을 개정하여야 한다는 내용으로 2020. 07. 08. 제21대(2020∼2024) 국회의원인 박홍근의원 등 11인이 의안 입법으로 상가임대차법 개정 제안181)을 하였다 

181) 박홍근의원등 11인(2020.07.08.), 국회, 의안정보시스템, 제21대(2020∼2024), 제안회기 제380회, 의안번호 2101628.

   임차인의 임차권은 임차인이 사업을 안정적으로 운영할 수 있게 하는 매우 중요한 요소이다. 임차권의 안정은 일본의 경우처럼 임차인은 대를 이어 장인으로 뿌리를 내릴 수도 있으며, 개인 사정으로 계약을 종료 시킬 경우 권리금 회수기회가 보장되어 권리금을 확보할 가능성도 높일 수 있을 것이다.  
   개선방안으로 상가 임대차법에서 임차인의 계약갱신요구권을 10년에서 15년으로 연장하는 방안 또는 기간의 제한을 두지 않아야 한다. 따라서 계약갱신요구권 행사기간이 초과된 경우에도 보장 받을 수 있도록 규정되어야 한다. 일본의 차지차가법(借地借家法) 제28조는 건물임대차계약의 갱신 거절 요건에서 임대인이 임차인의 계약갱신 요구에 대한 거절이나 계약 종료 시 임차인에 대한 해지 통보는 임대인에게 정당한 사유가 있어야 한다. 이때 임대인의 정당한 사유를 일본 법원은 매우 엄격하게 심사함으로써 임차인을 두텁게 보호한다. 일본의 임차인이 장인 정신을 가지고 2대 3대까지 100년 가업 전통이 이어질 수 있는 이유이다. 우리나라 상가임대차법도 임차인 보호를 강화하기 위해 계약갱신요구권 행사기간을 확대하여 임대인의 정당한 사유를 엄격하게 심사하거나 계약갱신요구권 행사기간에 대한 제한을 두지 않아야 한다.  

 

제4절 방해행위 금지의무 면책사유 보완  

1. 방해행위 금지의무 부과
   상가임대차법은 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정에서 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.(제10조의4 제1항)”라고 하여 ‘방해행위 금지의무 부과’를 하고 있다. 그러나 곧바로 이어진 단서에서 “다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 ‘제10조제1항 각 호 사유에 대해서는 방해행위 금지의무 면책’ 권리를 임대인에게 부여하는 규정을 두고 있다. 
   권리금 관련 일반적 유형의 분쟁요인182)으로 첫째, 임대차계약기간 종료 시 임대인이 무리한 보증금 및 차임임상을 요구하면서 계약갱신을 거절하는 경우. 둘째, 임대인이 직접 또는 지인과 짜고 동종영업을 운영하거나 제3자에게 영업하게 할 목적으로 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 경우. 셋째, 임대인 변경으로 무리한 보증금과 차임을 요구하는 경우. 넷째, 신규임차인에게 임차권 양도를 요구하는 임차인의 요구를 임대인이 동의하지 않거나 신규임차인으로부터 권리금을 받지 못하게 하는 경우. 다섯째, 임대인이 신규임차인으로부터 자신이 직접 권리금을 받을 목적으로 계약갱신이나 신규임차인과의 계약을 거절하는 경우. 여섯째, 임대인이 업종변경을 요구하며 업종 제한을 이유로 거절하는 경우183)이다. 이 중 가장 빈번하게 발생되는 분쟁 요인은 첫째와 둘째의 경우인데 이처럼 임대인이 권리금 수수행위에 대해 협조가 아닌 방해행위를 하는 이유로는 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받으려는 임차인의 영업활동으로 축적한 재산권적 성격의 권리금에 대해서 임대인이 임차인의 당연한 권리임을 인정하지 않으려는  부정적 생각을 가지고 있기 때문이다.184) 

182) 정명운(2015), “상가세입자 권리금 회수기회 보장을 위한 상가건물임대차보호법 개정안 관련 법제이슈”, 법제이슈브리프 통권 제01호, 한국법제연구원, 1면. 183) 정명운(2015), 앞의 논문(주 182), 1면.  184) 임노환·박지윤·이규태(2020), 앞의 논문(주 18), 78면.

   그런데 권리금 회수기회 보호 규정에서 임대인의 방해행위 금지의무의 예외규정으로 임대인의 갱신거절 사유를 적용하고 있다. 권리금 회수기회 보호와 계약갱신요구권의 두 조항은 입법 취지가 다르며 내용 또한 다르다.185) 제10조의4 제1항 단서에 제10조 제1항 각 호의 사유 규정을 적용할 필요는 없다. 제10조의 제1항 각 호 규정도 임대인에게 계약갱신요구에 대한 거절 권능을 부여하고 있지만 각 호의 규정이 추상적이고 모호하여 규정 자체로도 임대인의 자의적 판단에 의존하고 있는 독소조항이다. 그런데 이런 규정을 임대인에게 방해행위 금지의무 예외적 권능으로 인정하게 되면 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정의 입법 취지를 벗어난 권리금 회수기회를 제한하는 규정으로 이용될 수 있을 것이다. 

185) 대법원 2019.05.16. 선고 2017다225312, 225329 판결.

대법원 2020. 9. 3.선고 2018다252441, 252458 판결 【건물명도ㆍ 보증금반환】, [미간행] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)   [2] 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 경우, 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 있는지 여부(소극)    【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항 , 제10조의4 / [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호  【참조판례】 [1][2] 대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 / [1] 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 (공2019하, 1226)  【전문】 【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 이준하)  【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 혜안 담당변호사 최병천)  【대상판결】 【원심판결】 수원지법 2018. 7. 4. 선고 2017나74542, 74559 판결  【주문】 원심판결의 반소에 관한 피고(반소원고) 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원지방법원에 환송한다. 【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 원심판결 이유와 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다)는 1990. 1. 10. 무렵부터 이 사건 상가에서 음식점을 운영해 오다가, 1995. 1. 12. 이 사건 상가의 소유권을 취득하였다. 피고는 2003. 5. 6. 소외 1 에게 이 사건 상가를 매도한 후 같은 해 6. 5. 소외 1 로부터 이 사건 상가를 보증금 2,000만 원, 월 차임 150만 원, 계약기간 2003. 6. 5.부터 1년으로 정하여 임차하였고, 이후 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되어 왔다. 나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)는 2015. 5. 13. 소외 1 로부터 이 사건 상가를 매수하고 같은 해 5. 29. 소유권이전등기를 마친 후, 2016. 1. 무렵 피고에게 같은 해 6. 4.자로 이 사건 임대차가 종료됨을 통지하였다.   다. 피고는 2016. 3. 9. 소외 2 와 이 사건 상가에 관하여 5,000만 원의 권리금계약을 체결한 다음, 같은 해 3. 22. 원고에게 신규 임차인으로 소외 2 를 주선하며 임대차계약 체결을 요구하였다. 그러나 원고는 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이라는 이유로 피고의 요구를 거절하였다.   2. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 구「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라고 한다) 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)는 같은 법 제10조 제2항 이 정한 계약갱신요구권 행사기간인 5년을 초과한 임차인에 대하여는 적용되지 않는다고 보아, 구 상가임대차법 제10조의4 가 적용됨을 전제로 한 피고의 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척하였다. 3. 그러나 원심의 판단은 아래와 같은 이유로 받아들이기 어렵다.  가. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 같은 법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다 ( 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 참조). 또한 임대인이 스스로 영업할 계획이라는 이유만으로 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다 ( 대법원 2019. 5. 30. 선고 2018다261124, 261131 판결 등 참조). 나. 앞서 본 사실관계를 위 법리에 따라 살펴보면, 이 사건 상가에 관한 임대기간이 5년을 경과하여 피고가 원고에 대하여 갱신요구권을 행사할 수 없다 하더라도, 구 상가임대차법 제10조의4 가 적용되므로 원고는 피고에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다. 원고가 자신이 이 사건 상가에서 직접 샌드위치 가게를 운영할 계획이 있다는 이유만으로 피고가 주선한 소외 2 와의 임대차계약의 체결을 거절한 데에는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 원고는 피고에게 권리금 회수 방해를 원인으로 한 손해배상채무를 부담한다고 볼 여지가 있다. 다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 이유로 임대기간이 5년을 경과하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 임차인에 대하여는 구 상가임대차법 제10조의4 가 적용되지 않는다고 보아 이 사건 반소 중 손해배상청구 부분을 배척한 데에는, 구 상가임대차법 제10조의4 에 관한 법리를 오해하고 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 4. 그러므로 원심판결의 반소에 대한 피고 패소 부분 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리ㆍ판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)

   권리금 관련 규정 제10조의4는 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 방해행위 금지의무 부과, 즉 임대인에게 권리금 회수기회 보호에 대한 협조의무를 부과하는 규정이다. 그러나 정작 제1항 단서 규정인 제10조 제1항 규정 각 호에 의해 임차인의 권리금 회수기회를 보호하려는 입법취지와는 반대로 임대인의 권리를 지나치게 두텁게 면책사유를 규정하고 있고 임차인에게는 불리하게 적용되는 독소조항 역할을 하고 있다.186) 임대인의 의무와 책임을 더 분명하고 명확하게 하고 임차인의 권리금 회수기회 보호를 위한 실질적 보장 규정으로의 개선이 필요하다. 

186) 김경세(2021), 앞의 논문(주 3), 27면.

 2. 면책 범위 축소
    상가임대차법 권리금 관련 규정 제10조의4 규정은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해 임대인의 방해행위 금지의무를 부과하면서 한편으로 이에 대항하는 임대인의 방해행위 금지의무 면책사유를 같은 조 제1항 단서에 규정해 놓고 있다. 

 

  제10조의4 제1항 단서에서 연결되는 제10조 제1항 단서는 임대인의 갱신거절 사유이자 권리금 회수기회에 대한 방해행위 금지의무에 대한 면책사유 규정이 된다. 임대인에게 방해행위 금지의무 면책의 권리이자 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 권리가 확대 되고 있다. 즉, 제10조 제1항 단서의 경우를 임대인의 정당한 사유로 확장해서 인정하고 있다. 임차인의 권리금 회수기회 보호를 위한 권리금 조항인지 임대인의 재산권 보호를 위한 조항인지 혼란을 키우는 제10조의4 제1항 규정은 임대인의 권리가 커지는 만큼 임차인의 권리금 회수기회 통로는 좁187)아지게 하는 작용을 하고있다. 이는 2015년 권리금 법제화 당시 입법 취지와는 상반된 규정이다. 임차인의 권리금 회수기회 보호는 형식이고 임대인의 권리는 정당한 사유라는 경우를 설정하여 보호 범위는 확장되고 커졌다. 따라서 제10조의4 제1항 규정은 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정이 아닌 임대인의 재산권 보호 규정으로 작용하여 임차인의 권리금 회수기회 보호라는 입법취지와는 동떨어진 부당188)한 규정으로 조정이 필요하다.  

187) 박규용(2019), 앞의 논문(주 19), 99면; 임주리·김상찬(2016), “상가권리금 회수기회 보장에 관한 연구”, 법과 정책  제22편 제2호, 법과정책연구원, 169면; 임대인의 손해배상 면제사유와 관련하여 “이러한 예외규정의 범위가 확대될수록 임차인의 권리금 회수기회는 축소될 수밖에 없기 때문에, 임대인의 손해배상책임을 면제시키는 사유는 필요한 최소한의 범위에서 인정되어야 한다”고 주장한다(박세창(2015), 앞의 논문(주 137), 71면).  188) 김상헌(2019), 앞의 논문(주 18), 247-248면.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위  2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.]

   위 임대인의 계약갱신 거절 사유를 보면 제1호, 제2호, 제4호, 제5호, 제8호는 임차인의 과실과 관련되는 경우이고, 제3호는 서로 합의하에 임차인에게 상당한 보상을 한 경우이며, 제6호, 제7호는 건물의 노후로 인한 재건축 등이 이루어지는 경우로 임차인의 과실과는 무관하며, 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 것과 관련성이 없다. 임차인 보호를 위한 권리금 회수기회 보호는 ‘임대차계약 의무불이행’나‘무단전대’와는 전혀 연관성이 없을 뿐만 아니라 계약갱신 거절 사유와 임차인의 권리금 회수기회 보호의 입법 취지와 내용도 전혀 다르기 때문에 갱신거절 사유 모두를 권리금 회수기회 보호의 면책사유로 볼 수 없다.189)  

189) 김경세(2023), 앞의 논문(주 119), 194면.

    임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우(동 조 제1항 제4호)를 프랑스 점포임차권 양도의 경우와 비교해보면, 프랑스는 점포임차권의 양도와 관련하여 프랑스 상법전 제L.145-16조 제1항에서는 상사임차권을 영업의 양수인에게 이전하는 것을 금지하는 특약은 무효라고 선언하고 있는데 이는 상사임차권의 양도는 영업의 양도에 있어서 필요불가결한 요소라는 점을 고려한 태도 즉, 임차권의 양도 없는 영업의 양도는 고려하기 힘들다는 것으로 프랑스 입법자들은 민법상 임대차와는 달리 상사임차권을 영업의 내용으로 보아 임차권을 배제한 영업의 양도는 마치 내용 없는 물건의 양도에 해당하는 것으로 이해하였다고 평가할 수 있을 것이다.190) 

190) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 155-156면.

 

   점포권리금 회수기회 보호는 임차인의 재산권을 보호하는 규정이고, 임대인의 갱신거절 사유는 임대인의 재산권 보호 목적 규정으로 그 보호법익이 다르다. 따라서 제10조의4 제1항 단서에서 확장되어진 제10조 제1항 단서에서 임차인의 계약갱신요구에 대한 임대인의 갱신거절 사유 모두를 면책사유로 적용할 필요는 없다. 191) 따라서 갱신거절 사유 중 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 제3호만을 면책사유로 인정하는 것이 타당192)하다.  

191) 최준규(2021), 앞의 논문(주 154), 169-170면. 192) 임주리·김상찬(2016), 앞의 논문(주 187), 169면; 임세훈(2019), 앞의 논문(주 164), 137면.

제5절 정당한 사유의 명확화  

  상가임대차법 제10조의4 제2항은 동 조 제1항 임차인의 권리금 회수기회 방해행위 금지의무에 대항하는 임대인의 방해행위 금지의무 면책규정으로서 제1항 제4호에서 언급되어 있는 '정당한 사유'가 있는 것으로 보는 경우이다.   
   그러나 임대인에게 정당한 사유를 인정하여 임차인과 신규임차인간 권리금 수수 행위를 방해해도 방해행위가 되지 않는 제2항 규정[아래 [표4-2] 각 호 규정들은 문언상 그 의미가 모호하고 추상적이며 불명확성의 특징을 가지는 규정들이 대부분이다. 특히 임대인의 방해행위 금지의무 면책사유로 ‘자력이 없는 경우’, ‘임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우’, ‘현저히 고액’등의 개념은 임대인의 주관적이고 자의적 해석에 의존하여 임대인에게 유리한 방향으로 정당한 사유가 판단되어질 수 있게 만들어진 문언이다. 이러한 규정은 임차인의 권리금 회수기회를 무리하게 제한할 여지가 있어 이에 대한 개선이 필요하다. 특히 이 규정에서 임차인의 권리금 회수기회 권리를 형해화(形骸化)하는 요소가 있다고 판단되는 몇 가지 규정에 대해 구체적인 개선방안을 제시 하고자 한다. 

 

1. 자력 부족 판단 객관성 기준 설정 
   임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제2항 제1호)라는 불확실 개념을 정당한 사유로 보는 규정이다. 이는 신규임차인의 자력 부족을 증명할 객관적·구체적 판단 기준이 먼저 설정되어야 한다. 자력 부족을 증명할 객관적·구체적 판단 기준이 없는 상태에서 임대인의 주관적 판단에 의하여 정당한 사유가 인정되어 계약 체결이 거절될 경우 임차인은 권리금 회수기회를 보호 받을 수 없는 불안한 지위에 처하게 된다. 이러한 이유로 본 규정을 임대인이 임차인의 권리금 회수기회 방해를 정당한 사유로 인정하는 것은 임대인의 재량을 과도하게 넓혀 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 규정으로 작용될 위험이 있다. 
  통상 사업을 하려는 신규임차인은 영업을 시작하기 전 단계에서 권리금, 보증금, 막대한 시설비와 향후 상권을 구축하고 단골고객을 확보하기 위한 영업상 전략을 계획한 후에 영업을 시작하기 위한 상가건물 물색을 나선다. 임차인은 영업을 시작하기 전 장기적 목표를 세우고 위의 과정을 거쳐 자신의 영업 목적 달성에 필요한 상가건물을 찾기 위해 발품을 팔며 목적하는 조건을 따지다가 목적하는 상가건물이 발견되면 임차인은 상가건물 소유자인 임대인과 직접 만나서 상가건물임대차계약을 체결한다. 임대차계약 시에는 실무 관례상 계약보증금193) 중 약10% 금원을 지급하고 상가임대차계약서상에는 잔금 지불 날짜를 특정 한다. 특약사항에는 특정된 잔금 날짜에 임차인이 잔금을 지불하지 못하면 임대차계약은 해제 되는 것으로 하고 기 지불된 보증금 중 10% 계약금은 몰수한다는 내용을 기입하여 임대차계약을 완성한다. 이후 임대차계약서상에서 특정한 잔금지급 날짜에 맞춰 보증금중 잔금 90%를 지불하면서 비로소 상가건물을 인도받아 본격적으로 영업을 위
한 인테리어를 시작하는 절차를 거치게 된다.  

193) 계약보증금이란, 계약을 체결할 때 당사자 일방이 상대방에게 교부하는 금전으로, 계약금이라고도 한다. 계약보증금을 교부하는 목적에는 여러 가지가 있다. ① 계약보증금은 계약이 확실히 성립되었다고 하는 증거의 의미가 있다. ② 또 어느 한편이 임의로 계약을 철회할 때, 이를 위약금으로 몰수할 수 있는 경우가 있다. 여기에는 계약보증금을 몰수하고 다시 손해배상을 받을 수 있는 경우와 계약보증금만을 몰수할 수 있는 경우가 있다. ③ 그리고 해약금이라 하여, 매수인이 계약보증금을 포기하고 매도인은 계약보증금의 배액을 지급하여 매매계약을 해제하는 경우도 있다. 이들 가운데 ①은 모든 계약보증금이 지니고 있는 효력이며, ②와 ③ 중에 어느 것에 해당할 것인가 하는 것은 계약의 취지에 따라서 결정된다. 매매에서는 당사자의 특약이 없으면 해약금으로 본다(민법 제565조). [출처: 법제처 국가법령정보센터, 법령용어]

   따라서 보증금에 대한 지불 능력 가부는 잔금 지불 시로 확인이 가능하다. 중요한 문제는 신규임차인은 사업 목적으로 상가건물 물색 과정에서 임차인이 제공한 정보 중 보증금 및 월차임 조건이 자신의 자금계획과 맞지 않으면 권리금 계약을 무리하게 체결하지 않는다는 점에 주목할 필요가 있다. “차임”의 경우는 임차인이 차임을 지급할 능력이 없는 신규임차인에게서 권리금을 받을 목적으로 신규임차인을 임대인에게 소개하여 임대차계약을 체결하면 임대인이 차임을 받지 못 할 것을 미리 염려하는 임대인의 권리 보호 조항으로 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 때에는 임차인을 상대로 계약을 해지할 수 있는 권리를 보호 받기 때문에(제10조의8) 문제가 되지 않는다. 임차인이 차임 지급을 지체 한다든지 하는 경우에 그 지체된 차임을 충당하기 위한 목적으로 임대차계약 시 보증금계약을 체결하기 때문에 차임을 지급할 자력을 우려하는 경우 또한 문제가 되지 않을 것이다.   
  또, 임차인이 지불 능력이 없어 3기에 달하는 월차임을 미납하면 보통의 임대인들은 곧바로 임차인으로부터 월차임 미납 위험에 대한 담보, 등 명목으로 계약 시 받아놓은 보증금으로 계약을 해지시키기 위해 ‘명도소송’ 을 진행한다. 명도소송에 대한 모든 비용과 명도를 위한 원상복구 비용도 임차인의 보증금에서 우선하여 변제 받을 수 있다. 임차인은 월차임을 지급하지 못하면 임대인으로부터 명도소송을 당할 위험을 감수해야 한다. 따라서 임차인으로서는 생계 목적 영업활동을 위해서 막대한 시설비를 투자해 놓았는데 그동안 투입된 노력과 시간 막대한 시설투자비등을 회수하지 못하고 한순간에 쫓겨나가는 상황을 만들지 않기 위해 월차임을 미루지 않으려는 노력을 한다. 그런데 ‘차임을 지급할 자력이 없는 경우’라는 추상적이며 모호한 경우를 들어 임대인에게 정당한 사유를 인정하여 권리금 회수기회를 방해해도 되는 방해행위 금지의무 면책 권리를 부여하는 것은 권리금 회수기회 보호의 입법 취지에 어긋난다. 
   보증금을 지급할 자력, 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우라는 모호한 판단에 의해 임대차계약이 해지되는 경우, 임차인은 권리금 회수기회도 보호 받지 못하게 되는 불이익을 입게 될 염려도 있기 때문에 이 부분은 권리금 회수를 인정하는 방향으로 개정하는 것도 바람직 할 것이다.194) 신규임차인의 보증금 자력은 객관적으로 판단하여야 하나 그 절차 및 과정을 투명하게 객관화하기 어려워 임대인이 이를 악용할 여지가 존재할 수 있다. 따라서 제2항 제1호 규정은 앞일을 무리하게 예단하여 보증금을 지급할 자력, 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 억지로 상정하는 등 지나치게 임대인을 보호하기 위한, 임대인에 대한 과잉보호규정195)이 되고 있다. 따라서 제10조의4 제2항 제1호는 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우에서 신규임차인의 자력을 검증할 수 있는 객관적이고 구체적인 명확한 판단 기준을 설정하거나 삭제되어야 한다. 

194) 이근영･김상진(2016), 앞의 논문(주 158), 188면.  195) 제10조의4 제2항 제1호와 관련하여 “정확하게 평가할 수도 없는 자력을 미리 평가하여 임대차계약 체결 자체를 거절할 수 있도록 하는 것은 임대인에 대한 과잉보호라고 본다”고 주장한다(박건령(2020), 앞의 논문(주 156), 185-186면).

 2. 의무 위반 우려에 대한 구체적 기준 설정
   임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(동조 제2항 제2조)를 임대인에게 정당한 사유를 인정하는 규정이다. 이 규정 또한 신규임차인이 의무를 위반할 우려에 대한 명확하고 구체적인 기준이 설정되어야 할 것이다. 이 규정은 임대인이 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우를 상정하고 있다. 이 경우 임대인은 정당한 사유를 인정받게 되고 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 된다는 것이다. ‘의무를 위반할 우려’라는 불확정 개념에 대해 임대인의 주관적 우려의 판단을 정당한 사유가 있는 것으로 본다는 것이다. 
    이 규정도 미래를 예견할 수 없는 불확정 개념 이유로 계약을 거부할 수 있도록 하는 것은 임대인의 권리를 지나치게 보호하고자 하는 규정이 될 수 있다. 임차인에게는 권리금 회수기회 보호가 아닌 제약규정이 될 수 있다. 이 규정은 신규임차인의 자력 기준이 모호하고, 계약 거부 사유 또한 추상적이어서 임대인의 권리 보호에 지나치게 편중되고 있다는 비판을 해 본다. 이런 비판을 피하기 위해서는 먼저 의무 위반 우려에 대한 명확하고 구체적 기준 마련이 필요하다. 임대인이 신규임차인의 의무 위반 우려를 주장하기 위해서는 특정한 근거 규정이 있어야 한다.  
   예를 들어, 신규임차인이 이전에 상가 임차 계약을 위반한 이력이 있거나, 파산 신청 등을 한 기록이 있는 경우 등을 구체화하여, 임대인의 거부권 행사가 남용되지 않도록 해야 할 것이다. 또한 임차인 보호를 위한 신뢰 회복 절차를 도입하여 신규임차인이 자신의 의무를 위반할 가능성이 크다는 주장이 제기되더라도, 이를 보완할 수 있는 방안을 제공해야 한다. 임차인이 신규임차인과 일정 기간(예: 1년) 동안의 임차료를 예치하도록 하거나, 신용 보증기관을 통해 보증을 확보할 수 있는 절차를 제안할 수 있다. 하지만 상가임대차계약을 하는데 절차가 복잡하고 요구하는 서류도 많고 신규임차인의 개인정보를 지나치게 세부적으로 요구하다보면 신규임차인으로서는 임대차계약 완성 전에 까다로운 임대인과의 계약을 포기할 우려도 있을 것이다. 따라서 본 규정도 ‘의무를 위반한 우려’에 대한 객관적이고 구체적인 명확한 판단 기준을 설정하거나 권리금 관련 규정 본래의 입법 취지에 맞게 임차인의 권리금 회수기회 보호 강화 목적을 달성하기 위해서는 삭제되어야 한다. 

3. 장기 미사용 시 퇴거료 지급 명문화
   임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제2항 제3호)를 임대인의 정당한 사유로 인정하고 있다. 상가 임대차 목적물을 임대인이 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 경우에는 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호를 하지 않아도 되는 정당한 사유를 인정하는 규정이다. 임대인이 상가건물을 장기간 사용하지 않을 수 있는 이유는 제10조 제1항 제7호의 경우로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우일 것이다. 이러한 목적 이외의 장기 미사용 이유는 현실적이지 않기 때문이다. 그렇다고 이러한 경우까지 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 되는 정당한 사유를 인정하는 것은 임차인의 권리금 회수기회 보호의 입법 취지를 약화시킬 수 있다.  
  특히 임대인이 1년 6개월 이상을 영리 목적으로 사용하지 않은 경우인데 제10조 제1항 계약갱신 거절 사유인 건물의 노후·훼손 또는 임부멸실 등의 경우와 재건축 계획으로 인한 미사용의 불가피성을 사유로 들고 있다. 재건축의 경우 임대인은 재건축을 통해 임대료 상향이라는 임대인 개인의 더 큰 이익 추구라는 목적 달성인데 이를 위해 임차인에게 권리금 회수기회를 주지 않아도 되는 정당한 사유까지 인정하고 있다. 이는 임대인을 중첩적으로 두텁게 보호하는 규정으로 상시 분쟁이 일어나는 조항이다. 임대인이 상가건물 장기 미사용 사유 발생 시 임차인에게 퇴거료 지급 방안을 고려할 수 있다.
  서울중앙지방법원 2023. 2. 15. 선고 2021나59764 판결 [손해배상(기)]에 의하면 ① 이 사건의 임대인은 건물의 재건축으로 1년 6개월이 넘는 기간 동안 이 사건 건물을 영리목적으로 사용하지 아니하였고, ② 건물의 노후화로 인한 안전사고를 방지하기 위해 재건축을 시행한 것일 뿐만 아니라 원고들에게 이에 대한 통지도 일찍이 하였으며, ③ 원고들의 요청으로 피고의 재건축 일정을 연기하고 원고들이 옆 건물로 점포를 이전하는 시기인 2020. 5.까지 임대기간을 연장해줌으로써 임차인인 원고들의 생계와 영업을 최대한 보장해주었으므로, 정당한 사유가 있다고 볼 수 있어 같은 조 제1항 제4호에 해당하지 않는다. 라는 임대인의 주장에 대해 정당한 사유를 인정하였다. 정당한 사유에 대한 판단으로 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않아야 한다.196) 이는 영리목적으로 사용하지 않아야 한다는 문언 해석상 재건축일 경우는 영리 목적이 아니라는 이유로 임차인의 권리금 회수기회 방해를 주장하는 것에 대해 본 판결에서는 영리목적 뿐만 아니라 임차인에게 계약해지 통지한 내용대로 사실적 실행 경우까지 포함한다고 판시했다. 이처럼 대법원 판결에서도 법 문언대로 임대인의 재건축 사정사정으로 인해 임차인이 권리금 회수기회를 보호받지 못하고 쫓겨나가야 하는 경우를 임대인의 정당한 사유로 인정하고 있다. 

196) 대법원 2021.11.25. 선고 2019다285257 판결; 대법원 2022.01.14. 선고 2021다272346 판결.

대법원 2022. 1. 14.선고 2021다272346 판결 【손해배상(기)】, [공2022상,354] 【판시사항】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우, 위 조항에 따른 정당한 사유를 인정하기 위한 요건   【판결요지】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 위 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다.    【참조조문】 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호 , 제2항 제3호 , 제3항  【참조판례】 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 (공2022상, 93)  【전문】 【원고, 피상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 현정민 외 4인)  【피고, 상고인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 권국현 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울중앙지법 2021. 8. 13. 선고 2020나60194 판결  【주문】 원심판결 중 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.  피고들의 나머지 상고를 기각한다.   【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구에 대한 판단(상고이유 제1, 3점)  가. 1) 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차보호법’이라 한다) 제10조의4 에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고( 제1항 제4호 ), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다( 같은 조 제3항 ). 같은 조 제2항 은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”( 제3호 )를 들고 있다(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다).   2) 이 사건 조항에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다 ( 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다. 나. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  1) 원고는 2013. 8. 15.경 피고들로부터 이 사건 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오다 2017. 7. 5. 임대차기간을 2019. 8. 14.까지로 연장하는 내용으로 임대차계약을 갱신하였다. 2) 피고 3 의 배우자는 2018. 12.경 원고를 찾아가 이 사건 상가가 속한 부동산 전체(이하 ‘상가건물’이라고 한다)를 매도할 예정임을 고지하였고, 피고들은 2019. 3. 5. 제3자와 사이에 상가건물에 관하여 매매계약을 체결하였다.   3) 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 ‘원고가 권리금을 회수하고 영업을 종료할 수 있도록 원고가 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.   4) 피고들은 2019. 5. 13. 원고에게 ‘피고들 또는 건물양수인에 의해 2019. 10.경 건물의 철거 및 재건축을 위한 공사가 진행될 예정으로 임대차계약 갱신이 어려우니 사업장을 이전해 달라.’는 내용증명우편을 보냈다.   5) 원고는 2019. 7. 8. 소외 1 과 사이에 권리금 계약을 체결하고 계약금 1,300만 원을 수수하였는데, 위 권리금 계약에는 ‘신규임차인은 임대인이 재건축을 할 수 있다는 점을 알고 본 계약을 체결한다. 임대인이 재건축 후 합리적인 조건(현재와 비슷한 지리적 요건, 면적, 합리적인 임대료 결정)으로 재임대를 보장해주지 않을 경우 신규임차인은 본 계약을 파기할 수 있다.’는 내용이 포함되어 있었다.   6) 원고는 2019. 7. 11. 피고들에게 소외 1 과의 임대차계약 체결을 요구하는 내용증명우편을 보내면서 위 권리금 계약서도 함께 보냈다. 이에 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 ‘ 소외 1 이 영업 중 언제라도 건물주가 정한 철거 예정기일에 이 사건 상가를 양도한다는 확약을 조건으로 소외 1 과의 임대차계약을 체결하겠다.’는 내용증명우편을 보냈다.   7) 피고 1 은 2019. 7. 30. 원고의 남편 소외 2 와 전화통화를 하면서 소외 1 과의 임대차계약은 상가건물 철거 전까지의 기간에만 가능하다는 취지로 말하였고, 재건축 이후 소외 1 과 임대차계약 체결을 보장하지는 않았다.   8) 원고는 2019. 8. 5. 권리금 계약을 해제하고 소외 1 에게 계약금을 반환하였다.  9) 2019. 8. 14. 이 사건 임대차계약기간이 만료되었으나, 원고는 2019. 10. 15.에야 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였다.  10) 이후 이 사건 상가는 계속 공실로 있다가 2020. 1. 15. 상가건물 소유권이 매수인에게 이전되면서 그에 관한 철거작업이 개시되었다. 이 사건 임대차계약기간 만료일로부터 1년 6개월이 경과한 후인 2021. 6. 13. 원심 변론종결일까지 상가건물은 재건축 공사 중으로, 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 계속되고 있다.   다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 임대인인 피고들은 이 사건 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 원고가 주선하는 소외 1 과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝혔다. 이로써 피고들과 소외 1 사이의 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규임차인을 주선하지도 않은 상황에서 이 사건 임대차계약기간이 만료되었다. 이후 이 사건 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 원심 변론종결일까지 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않았으므로, 임대인인 피고들에 대하여 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정할 수 있다.   그럼에도 원심은, ‘이 사건 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금 회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에 반한다.’는 이유 등을 들어 피고들에게 이 사건 조항에서 정한 정당한 사유를 인정하지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 의 정당한 사유 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 피고들의 상고이유는 이유 있다( 상가임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 의 정당한 사유를 인정하므로 나머지 정당한 사유에 관한 상고이유 제2점에 대한 판단은 생략한다).   2. 임차보증금 반환청구에 대한 판단(상고이유 제4점)  가. 제1심은, 원고가 2019. 8. 14. 임대차계약 종료 후 이 사건 상가를 인도하지 않다가 2개월 후인 2019. 10. 15.에야 인도하였더라도, 원고의 상가인도 채무와 동시이행관계에 있는 피고들의 임대차보증금 반환채무가 2019. 10. 15. 이전에 이행 또는 이행제공되었다고 볼 수 없으므로, 상가인도에 있어 원고의 지체책임을 인정할 수 없고, 따라서 피고들이 원고에게 임대차보증금을 반환하면서 상가인도와 관련한 원고의 지체책임을 물어 위 2개월간의 차임 상당액을 임대차보증금에서 공제한 것은 잘못이라고 판단하였고, 원심은 이러한 제1심판단을 그대로 유지하였다.   나. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 상고이유 주장과 같은 임대인의 임대차보증금 반환의무 이행제공의 정도와 방법에 관한 법리오해나 사실오인의 잘못이 없다. 따라서 이 부분 피고들의 상고이유 주장은 이유 없다.   3. 결론  그러므로 원심판결 중 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하며, 피고들의 나머지 상고는 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 민유숙(재판장) 조재연 이동원 천대엽(주심)  **************   서울중앙지방법원 2021. 8. 13.선고 2020나60194 판결 【손해배상(기)】, [미간행] 【전문】 【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정하연)  【피고, 항소인】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 문윤정)  【대상판결】 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2020. 8. 25. 선고 2019가단5317324 판결  【주문】 1. 피고들의 항소를 모두 기각한다.  2. 항소비용은 피고들이 부담한다.  【취지】 1. 청구취지  피고들은 연대하여 원고에게,  가. 16,500,000원 및 이에 대해 2019. 10. 16.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을,  나. 105,197,000원 및 이에 대해 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을  각 지급하라.  2. 항소취지  제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 기각한다.  【변론종결】 2021. 6. 18.  【이유】 1. 제1심판결의 인용  피고들이 항소하면서 당심에서 주장하는 사유는 제1심에서의 주장과 크게 다르지 아니하고, 당심에서 제출된 각 증거와 변론의 결과를 보태어 보더라도 원고의 청구를 일부 인용한 제1심의 사실인정과 판단은 정당한 것으로 인정된다.   이에 이 법원이 설시할 이유는 아래에서 고쳐 쓰는 부분을 제외하고는 제1심 판결 이유 중 해당 부분 기재와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.   ◎ 제1심 판결문 제5면 제9행, 제6면 제7행, 제7면 제5행의 각 “피고”는 “피고들”로 고쳐 쓴다.  ◎ 제1심 판결문 제8면 제19행의 ”주장하나, 위 조항은“ 부분은 “주장하나, ① 위 조항은 문언의 해석상 신규 임대차계약의 체결시점을 기준으로 상가건물을 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우로 해석하는 것이 자연스러워 보이고, ② 임대인의 사정에 의해서 앞으로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 예정인 경우까지 적용된다고 해석하는 것은 불확실한 장래의 사유로 미리 임차인의 권리금회수기회를 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해치고, 임대인이 악의적으로 이용할 우려가 있어서 제도적 취지에도 반하는 것이며, ③ 또한”으로 고쳐 쓴다.   2. 결론  제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 피고들의 항소는 이유 없어 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.  판사 신재환(재판장) 김정민 윤웅기   *********   서울중앙지방법원 2020. 8. 25.선고 2019가단5317324 판결 【손해배상(기)】, [미간행] 【전문】 【원    고】 원고 (소송대리인 법무법인 명경 담당변호사 정하연 외 1인)  【피    고】 피고 1 외 2인 (소송대리인 법무법인 이제 담당변호사 문윤정)  【주문】 1. 피고들은 연대하여 원고에게,  가. 1,650만 원 및 이에 대하여 2019. 10. 16.부터 2020. 1. 7.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을,  나. 73,637,900원 및 이에 대하여 2020. 1. 8.부터 2020. 8. 25.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을  각 지급하라.  2. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.  3. 소송비용 중 1/4은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.  4. 제1항은 가집행할 수 있다.  【취지】 피고들은 공동하여 원고에게,  가. 주문 제1의 가.항과 같다.  나. 105,197,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을  각 지급하라.  【변론종결】 2020. 7. 21.  【이유】 1. 인정 사실  가. 피고들은 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 중 각 1/3 지분씩을 소유하고 있다.  나. 원고는 2013. 8. 15.경부터 피고들로부터 이 사건 부동산의 1층 중 약 26.4㎡(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)를 임차하여 오다가, 2017. 7. 5. 피고들과 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금 1억 2,000만 원, 월 차임 460만 원, 기간 2017. 8. 15.부터 2019. 8. 14.까지, 임대차기간이 종료한 경우 건물의 반환을 지연하는 경우에는 지연기간 중 차임의 2배를 배상하는 내용의 임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다).   다. 원고는 2019. 3. 6. 피고들에게 권리금회수의사를 밝히며 이에 대한 협조를 요청하는 내용증명을 보냈는데, 이에 대하여 피고들은 2019. 5. 13. 이 사건 부동산의 재건축을 이유로 이 사건 임대차계약을 갱신할 수 없다는 통보를 하였다.   라. 원고는 2019. 7. 8. 소외 1 과 사이에 이 사건 상가의 인테리어, 시설, 집기 등 일체와 영업노하우 등의 양도 대가로 1억 3,000만 원의 권리금을 지급받기로 하는 계약을 체결하고, 계약금으로 1,300만 원을 지급받았으며, 2019. 7. 11. 피고들에게 신규임차인이 되려는 소외 1 을 소개하였다.   마. 피고들은 2019. 7. 15. 원고에게 소외 1 과 신규임대차계약을 체결할 것이나, ① 법령에 따른 인상된 보증금 및 월차임을 고려해 책정할 것이고, ② 재건축을 위한 스케줄에 의거하여 금년 6월까지 지구단위계획 변경 및 기획 설계, 기본설계를 마치었고, 현재 건축 인허가 심의를 밟고 있다는 정보를 신규임차인이 확실히 인지하고 있어야 하며, ③ 신규임차인이 위 재건축 계획에 따라 언제라도 철거예정기일에 이 사건 상가를 피고들에게 인도한다는 확약을 보장하고, 만일 이를 어길 경우 피고들이 받는 피해에 대해 신규임차인이 모든 책임을 지도록 물적 보증을 할 수 있어야 한다는 조건을 제시하였다.   바. 이에 원고는 재건축 이후에도 이 사건 상가의 면적 및 위치와 유사한 점포를 합리적인 조건으로 소외 1 에게 다시 임대해주는 조건으로 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 달라고 부탁하였으나, 피고들은 재건축을 시작할 때인 2020년 초까지만 영업을 하는 조건으로 임대차계약을 체결할 수 있다는 입장을 고수하였다.   사. 이에 소외 1 이 피고들과의 임대차계약이 어렵다고 판단하여 원고와의 권리금 계약을 해제하였고, 원고는 2019. 8. 5. 소외 1 에게 계약금 1,300만 원을 반환하였다.   아. 원고는 2019. 10. 15. 피고들에게 이 사건 상가를 인도하였고, 인도일까지 월 460만 원의 비율에 의한 차임을 모두 지급하였다.  자. 피고들은 2019. 10. 23. 원고에게 보증금 반환의 명목으로 1억 350만 원을 지급하였다.  차. 2019. 8. 14. 기준 이 사건 상가의 권리금의 감정평가액은 105,197,000원이다.   [인정 근거] 갑 제1 내지 15호증, 을 제1, 2, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지   2. 주장 및 판단  가. 원고의 주장  원고는 이 사건 상가의 인도일까지의 월 차임을 모두 지급하였으므로, 피고들은 원고에게 임대차보증금 전액을 반환하였어야 함에도 1억 350만 원만을 반환하였으므로, 그 차액인 1,650만 원 및 이에 대하여 인도일 다음 날인 2019. 10. 16.부터의 지연손해금의 지급을 구한다.   또한, 피고들이 원고가 권리금을 회수하는 것을 방해하였으므로 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 에 따라 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.   나. 임차보증금반환 청구 부분에 관한 판단  (1) 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 ).   (2) 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 인도일까지 월 차임 2배 지급 약정에 따라 2개월간의 추가 차임 920만 원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장한다.   이에 대하여 원고는 피고들이 보증금을 반환하지 아니하여 동시이행항변권을 행사하면서 이 사건 상가를 점유한 것이어서 자신에게 귀책사유가 없으므로 위 손해배상 예정액이 공제되어서는 아니 된다고 주장한다.   살피건대, 채무불이행으로 인한 손해배상액이 예정되어 있는 경우 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액수를 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있으나, 반면 채무자는 채권자와 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장·증명함으로써 위 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있는바( 대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다83797 판결 ), 피고들이 2019. 10. 15. 이전에 원고에게 임대차보증금을 반환하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 이 사건 상가를 인도하지 않은 것은 적법하다고 할 것이다.   이에 대하여 다시 피고들은 임대차보증금반환채무의 이행제공이 있었으므로 원고의 동시이행항변권이 상실되었다고 주장하나, 갑 제4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재만으로는 피고들이 임대차보증금반환채무를 이행 제공하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.   결국 피고들의 위 주장은 이유 없다.   (3) 피고는 이 사건 상가의 원상회복 비용 약 730만 원을 임대차보증금에서 공제하여야 한다고 주장하나, 을 제8호증의 영상만으로는 원고가 원상회복의무를 이행하지 않았다거나 피고들이 원상회복에 730만 원을 사용하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 위 주장도 이유 없다.   (4) 따라서 피고들은 주1) 연대하여 원고에게 1,650만 원 및 이에 대하여 원고의 이 사건 상가 인도일 다음 날인 2019. 10. 16.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2020. 1. 7.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다. 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상 청구 부분에 관한 판단  (1) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 및 제3항 에 의하면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’ 등을 함으로써 임차인이 권리금 계약에 따라 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.   이 사건에서 보건대, 피고들이 이 사건 상가를 임차하려던 소외 1 에게 받아들이기 어려운 수개월이라는 임대차기간 제한 조건을 요구함으로써 결국 소외 1 이 피고들과의 임대차계약 체결을 포기하게 된 것은 피고가 원고의 권리금 회수기회를 방해한 경우에 해당한다고 봄이 상당하다.   (2) 이에 대하여 피고들은 구 상가임대차법 제10조 제2항 의 5년의 임대차기간이 도과하였으므로, 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 주장하나, 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하므로( 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 ), 위 주장은 이유 없다.   (3) 또한 피고들은 이 사건은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서 , 제10조 제1항 제7호 가목 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’나 나목 ‘건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’에 해당하여 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 주장한다.  우선 피고들이 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지하였다고 인정할 아무런 증거가 없다.   그리고 을 제3, 6, 12호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지에 의하면, 2019. 9. 이 사건 부동산에 관하여 실시된 구조안전진단결과 현재의 구조설계기준을 적용하면 이 사건 부동산에 내력 보강이 필요한 상태인 사실 등을 인정할 수 있으나, 한편 위 구조안전진단결과에 의하면 ‘콘크리트압축강도 평균 18.25N/㎟(추정 설계치 18N/㎟)로 나타났으며, 광파기에 의한 건물기울기를 조사한 결과 A등급으로 나타나 문제가 없’고, 보수·보강 공사 후 이 사건 부동산을 계속 사용할 수 있다고 판단된 사실, 이 사건 이전에는 이 사건 부동산의 안전성이 문제된 적이 없어 보이는 사실도 인정할 수 있고, 이러한 사실에 이 사건 부동산과 같이 건축한 지 오래된 건물에 대하여 현재의 엄격한 기준을 적용한다면 대부분의 건물이 낮은 등급을 받을 수밖에 없을 것으로 보이고, ‘건물 노후로 안전사고의 우려가 있는 경우’가 지나치게 넓어져서 법이 임차인을 보호하기 위하여 철거를 이유로 갱신 거절이 허용되는 경우를 제한하고 있는 취지를 무의미하게 할 가능성이 높은 점 등을 종합하여 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 원고가 안전사고의 우려로 이 사건 부동산의 보수나 재건축을 위하여 점유를 회복할 필요성이 객관적으로 존재한다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.   따라서 피고들의 이 부분 주장은 모두 이유 없다.  (4) 마지막으로 피고들은, 이 사건 상가는 이 사건 부동산의 대대적인 재건축 공사로 인해 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용되지 않을 예정이므로 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 에 의하여 원고에 대해 권리금 회수기회를 보장할 의무를 부담하지 않는다고 주장하나, 위 조항은 임대차목적물이 그대로 존치됨을 전제로 하는 것이지 철거 후 재건축으로 인해 어쩔 수 없이 사용할 수 없는 경우에 관한 규정이 아닌 것으로 주2) 보이고, 을 제8호증의 영상, 변론 전체의 취지에 의하면, 피고들이 원고가 퇴거한 후 이 사건 건물을 실제로 철거한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 주장은 이유 없다.   (5) 따라서 피고들은 원고의 권리금 회수기회를 방해한 데 따른 손해배상책임을 부담한다고 할 것이고, 그 손해액은 신규임차인인 소외 1 이 원고에게 지급하기로 한 1억 3,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료시의 권리금인 105,197,000원 중 낮은 금액인 105,197,000원이라고 할 것이다.   (6) 다만, 권리금 회수방해로 인한 손해배상의 경우에도 손해의 공평 타당한 분담이라는 손해배상법의 기본 이념이 적용되므로 공평의 원칙에 따른 손해배상책임의 제한이 가능하다고 할 것인데, 앞서 든 각 증거와 변론 전체의 취지에 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 이 사건 상가에서 6년 동안 영업을 하여 온 점, 이 사건 부동산이 위치한 지역 상권의 매출이 감소하는 추세로 보이는 점, 이 사건 부동산에 상당한 보수·보강이 필요해 보이는 점 등을 고려하여 피고가 원고에게 지급하여야 할 손해배상액을 70%로 제한한다.   (7) 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 73,637,900원(= 105,197,000원 × 70%) 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2020. 1. 8.부터 피고들이 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2020. 8. 25.까지는 민법이 정하는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 주3) 있다.   3. 결론  그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.  [별지 생략]  판사 김춘수 주1) 건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).   주2) 피고들의 주장에 의하면 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가, 나목에 해당하지 않는 경우에도 1년 6개월 이상의 재건축 등을 이유로 권리금 회수기회를 보장하지 않아도 되게 되어 부당하다.  주3) 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한지는 각 청구마다 따로 판단하여야 한다(대법원 2017. 7. 18. 선고 2017다206922 판결).

대법원 2021. 11. 25.선고 2019다285257 판결 【손해배상(기)】, [공2022상,93] 【판시사항】 구 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정한 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미 및 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 있는지 여부(소극)   【판결요지】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 에서 정하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다.   【참조조문】 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 제4호 , 제2항 제3호 , 제3항  【전문】 【원고, 상고인】 원고 (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재)  【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인)  【대상판결】 【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결  【원심판결】 서울고법 2019. 10. 16. 선고 2019나2022195, 2022201 판결  【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 구 「상가건물 임대차보호법」제10조의4 제2항 제3호 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”의 의미   가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고( 제1항 제4호 ), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다( 같은 조 제3항 ). 같은 조 제2항 은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”( 제3호 )를 들고 있다.    나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다. 구체적인 이유는 다음과 같다.    1) 이 사건 조항의 문언만 놓고 보면 상가건물 사용의 주체가 누구인지, 즉 ‘임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 사용하지 않는 경우’를 의미하는지 아니면 ‘임차인이 임대차기간 동안 상가건물을 사용하지 않은 경우’를 의미하는지 명확하지 않다. 이처럼 법 문언이 명확하지 않은 경우에는 이 사건 조항의 입법 취지와 연혁, 권리금 조항의 내용과 전체적인 체계 등을 종합하여 그 의미를 해석하여야 한다  2) 2015. 5. 13. 구 상가임대차법 개정으로 권리금 관련 조항( 제10조의3 내지 제10조의7 )이 신설되었다. 이는 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 침해되는 것을 충분히 방지하지 못하였던 문제점을 해결하기 위한 것이다. 권리금 관련 조항의 신설로 임차인은 자신이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 방법으로 자신이 형성한 영업이익 등을 회수할 수 있는 반면, 임대인은 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 스스로 상가건물을 활용할 자유를 제한받게 되었다. 이에 제10조의4 제1항 은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여, 임차인의 이익 보호와 임대인의 재산권 보장 사이의 조화를 꾀하고 있다 이 사건 조항은 ‘정당한 사유’의 예시조항 중 하나인데, 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이 건물을 비영리목적으로 활용하는 것까지 제한하는 것은 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한이 될 수 있으므로, 임대인이 장기간 건물을 비영리목적으로 사용하여 임차인의 영업이익을 활용할 우려가 없는 경우에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하기 위하여 입안되었다. 당초 법률안(의안번호 1912371호)의 문언은 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우”로 되어 있었는데, 국회의 법률안 심사 과정에서 임차인 보호를 위하여 기간을 1년 6개월로 늘리고, 임대인이 상가건물을 타에 제공하는 것뿐 아니라 스스로 사용하는 경우도 포함하기 위하여 ‘제공하지 않는 경우’를 ‘사용하지 아니한 경우’로 수정하였다. 이러한 입법 취지와 연혁을 고려하면, 이 사건 조항은 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 1년 6개월 이상 사용하지 않는 경우를 의미한다고 보는 것이 타당하다.   3) 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 의 반대해석상 임대인은 ‘정당한 사유’가 있는 경우에는 임차인이 주선한 자와의 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있다. 이처럼 ‘정당한 사유’는 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절하기 위한 사유이므로, 임대인이 향후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으려고 할 경우에 그러한 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였어야 한다. 임대인이 다른 정당하지 않은 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였다면 권리금 회수 방해행위에 해당하여 임차인에 대한 손해배상책임을 지는데, 이처럼 손해배상책임이 발생한 후 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다고 하여 임대인의 방해행위가 정당해지거나 이미 발생한 손해배상책임이 소멸한다고 볼 근거가 없다. 4) 위 2)항의 입법 연혁에서 본 것처럼 이 사건 조항은 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 면하기 위하여 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 할 최소한의 기간을 정한 것이다. 그 문언도 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 않으려고 할 경우’라고 하지 않고 ‘사용하지 아니한 경우’라고 정한다. 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 계획만 있으면 그 후 실제로 그러하였는지 묻지 않고 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하면, 임대인이 계획을 변경하여 임차인이 형성한 영업이익이 잔존하는 기간 내에 건물을 재임대한 경우 임대인이 그 가치를 취득할 수 있게 되므로 이 사건 조항의 입법 취지에 반한다. 따라서 임대인이 이 사건 조항에서 정하는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였더라도 1년 6개월 이내에 상가건물을 영리목적으로 사용한 경우에는 구 상가임대차법 제10조의4 제3항 에 따른 손해배상책임을 부담한다고 보아야 한다. 5) 이 사건 조항을 임대인을 주체로 하여 해석할 경우 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하면 임차인은 권리금을 지급받지 못하게 된다. 그러나 이는 앞서 본 것처럼 입법 과정에서 임대인의 재산권과의 조화를 위하여 예정한 것이고, 임대인이 1년 6개월 이내에 상가건물을 실제로 영리목적으로 사용하였거나 사용하려 한 경우에는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유를 부정하는 등 구체적 사안에서 ‘정당한 사유’에 관한 판단을 통해 합리적인 결론을 도모할 수 있다. 따라서 이 사건 조항을 위와 같이 해석한다고 하여 임차인의 권리금 회수기회가 과도하게 침해된다고 할 수 없다. 2. 이 사건에 관한 판단  가. 원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거들에 따르면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.  1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.   2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.   3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인 에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.   4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.   나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.   그럼에도 원심은 피고가 이 사건 조항에서 정한 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절하였는지 여부에 관하여 살피지 않은 채, 피고가 이 사건 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았다는 이유만으로 피고의 임대차계약 체결 거절에 이 사건 조항에서 정하는 정당한 사유가 있다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 의 해석에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.   3. 결론  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.  대법관 이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽

서울고등법원 2019. 10. 16.선고 2019나2022195(본소), 2019나2022201(반소) 판결 【손해배상(기)·건물인도 등】, [미간행] 【전문】 【원고(반소피고), 항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재)  【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 김범식 외 1인)  【대상판결】 【제1심판결】 서울남부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소) 판결  【환송 전 판결】 서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소) 판결  【환송판결】 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결   【주문】 1. 원고(반소피고)의 항소를 기각한다.  2. 항소비용은 원고(반소피고)가 부담한다.  【취지】 1. 본소  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 130,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 2019. 5. 21.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 청구취지를 감축하였다).   2. 반소  원고는 피고에게, 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡를 인도하고, 2016. 7. 1.부터 위 건물 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라(피고는 환송 전 당심에서 2015. 11. 8.부터 2016. 6. 30.까지의 차임 상당 부당이득반환 청구” 부분을 취하하였다).   제1심판결의 본소 및 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 130,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 2019. 5. 21.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다(원고는 이 법원에서 위와 같이 청구취지를 감축하였고, 그에 따라 그 범위 내에서 항소취지도 감축되었다).   【변론종결】 2019. 9. 4.  【이유】 1. 이 법원의 심판범위 및 환송판결의 기속력  가. 이 법원의 심판범위  1) 원고는 제1심에서 보증금반환청구와 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구를 병합하여 본소청구를 하고, 피고는 인도청구와 차임 상당의 부당이득금 청구를 병합하여 반소청구를 하였는데, 제1심법원이 본소 중 보증금반환청구, 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구를 일부 인용하고, 본소 중 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구와 반소 중 인도청구를 기각하였다.   2) 이에 대하여 원고만이 본소 및 반소 중 각 원고 패소부분에 대하여 항소하였다. 그런데 피고가 항소심 계속 중 반소로 차임 상당 부당이득을 구하는 것을 임대차보증금에 대한 공제항변으로 변경하였다. 환송 전 당심은 피고가 원고에게 반환하여야 할 보증금을 일부 감액하고, 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하며, 원고의 본소에 대한 항소를 기각하는 환송 전 판결을 선고하였다.   3) 환송 전 판결에 대하여 원고만이 일부 상고하였고, 대법원은 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담함에도 환송 전 판결은 임대인이 위 보호의무를 부담하지 않는 것으로 판단하였다’는 법리오해를 이유로 환송 전 당심 판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하여 환송하였다. 4) 따라서 이 법원의 심판 범위는 본소 중 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분으로 한정된다.   나. 환송판결의 기속력  환송판결의 하급심에 대한 법률상 판단의 기속력은 그 파기의 이유로서 원심판결의 판단이 정당치 못하다는 소극적인 면에서만 발생하는 것이고 하급심은 파기의 이유로 된 잘못된 견해만 피하면 다른 가능한 견해에 의하여 환송 전의 판결과 동일한 결론을 가져 온다고 하여도 환송판결의 기속을 받지 아니한 위법을 범한 것이라 할 수 없다( 대법원 1990. 5. 8. 선고 88다카5560 판결 ). 따라서 이 사건 환송판결의 기속력은 ‘계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다’는 부분에 한정된다. 2. 기초사실  가. 임대차계약의 체결  원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 피고 소유의 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 70,000,000원, 월 차임 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금 70,000,000원을 지급하고 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 상가에서 ‘ ○○○○ ’이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다. 나. 임대차계약의 갱신  원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약의 차임을 월 2,550,000원으로, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다. 다. 원고의 권리금계약 체결 및 피고의 임대차계약 체결 거절  1) 원고는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16.경 소외인 과, 원고가 소외인 에게 이 사건 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 2) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다. 라. 원고의 인도 및 피고의 이 사건 상가 이용현황  1) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거하고, 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급하였다.   2) 피고는 이 사건 임대차계약 종료 후 원고로부터 위와 같이 이 사건 상가를 인도받은 다음부터 이 사건 변론종결인 2019. 9. 4. 현재까지 이 사건 상가를 영리 목적으로 사용하고 있지 아니하다. 【인정근거】 갑 제1 내지 7호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증, 을 제1호증, 을 제2호증, 을 제25, 35호증의 각 기재(가지번호 있는 경우 가지번호 포함), 변론 전체의 취지  3. 당사자들의 주장  가. 원고의 주장 요지  1) 피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인 과 임대차계약을 체결하는 것을 거절함으로써, 원고가 소외인 과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1 , 3항 에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 130,000,000원을 배상할 의무가 있다. 나. 피고 주장 요지  1) 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 , 제1항 4호 는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’를 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로 규정하고 있다. 그런데 피고는 이 사건 상가를 원고로부터 인도받은 이후부터 3년이 넘은 기간 동안 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니하였다. 2) 원고는 2014. 7. 31. 소외인 에게 피고의 동의 없이 이 사건 상가를 전대하였고, 원고가 2010. 10. 1.부터 2015. 8.경까지 9개월분을 제외한 49개월분의 차임을 그 지급시기보다 연체된 일자에 지급하여 왔으며, 이 사건 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 노후되어 재건축을 위하여 피고가 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하고, 원고가 피고에게 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 등에 관하여 아무런 정보를 제공하지 않았다. 3) 따라서 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유들이 존재하므로, 피고에게 손해배상책임이 발생하지 않는다. 4. 상가임대차법 관련 규정  제10조의3 (권리금의 정의 등)  ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.  제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등)  ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호 의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.  4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호 의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.  3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우  ③ 임대인이 제1항 을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항 에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 5. 판단  가. 권리금 회수기회 보호의무 부담 여부  1) 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다[ 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결 참조]. 2) 따라서 원고의 이 사건 상가에 관한 전체 임대차기간이 5년을 초과하였다고 하더라도, 피고에게 상가임대차법 제10조의4 제2항 각호 에서 정한 정당한 사유가 존재한다는 특별한 사정이 없는 한, 원고가 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 이상 상가임대차법 제10조의4 제1 , 3항 에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액을 배상할 책임이 있다. 나. 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호에 따른 임대차계약 체결 거절의 정당한 사유 인정 여부  1) 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 의 해석  앞서 본 바와 같이 상가임대차법 제10조의 4 제2항 제3호 는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 규정되어 있다. 살피건대, 을 제36호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 위 조항은 ‘임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우’라고 해석함이 상당하다. 가) 개정 전 상가임대차법이 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있고, 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받거나 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 제한 없이 이용할 수 있게 되지만, 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점이 발생하고 있어, 이러한 문제점을 해결하기 위하여 임차인에게는 권리금 회수기회를 보장하고, 임대인에게는 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 방해할 수 없도록 방해금지의무를 부과하는 등 권리금에 관한 법적근거를 마련하기 위하여 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 상가임대차법이 개정되면서 제10조의4 권리금 회수기회 보호 규정이 신설되었다. 위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 된 반면, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수밖에 없게 되었다.  나) 상가임대차법 제10조의4 제2항 은 임대인이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유에 관한 규정을 둠으로써 임차인의 영업적 이익 보호와 임대인의 재산권 보장의 조화를 꾀하고 있다. 이 중 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 는 임대차 종료 후 임대인이 임대차목적물을 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 하여 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 다음, 다른 임차인으로부터 권리금을 받거나 임대인이 직접 영업을 하여 기존 임차인이 이룩해 놓은 영업가치를 침해하는 행위를 방지하는 한편, 임대인이 1년 6개월 이상 임대차목적물을 영리목적으로 사용하지 않는다면 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 사용수익권에 관한 과도한 침해를 방지하려는 것으로 보인다. 즉, 임차인이 임대차기간 동안 영업활동을 통하여 형성한 지명도나 신용 등 영업적 가치가 여전히 잔존하는 ‘임대차 종료 후 1년 6개월 이상’의 기간 동안 임대인이 이러한 영업적 가치를 이용하지 아니하는 경우 권리금 회수기회 보호 규정의 입법목적에 반하지 않는다고 보아 예외를 인정한 것이다. 다) 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 가 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’라고 과거형으로 기술되어 있어 원고 주장과 같이 ‘임차인이 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하였던 경우’로 해석할 수 있는 여지가 없는 것은 아니나, 임대차 종료 후 1년 6개월 이상 지난 시점에서 볼 때는 위 규정에 따른 자연스러운 해석이 가능하다(당초 법률안이 ‘임대차목적물인 상가건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우’라고 규정되어 있었던 점에 비추어 보면, 후자의 해석이 더욱 자연스럽다). 임차인이 임차보증금이나 차임을 지급하면서 임차기간 동안 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 사실상 상정하기 어렵고, 임차인이 상가건물을 임차기간 동안 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우 임대차 종료 시 기존 임차인이 받아 갈 권리금이 발생할 여지가 많지 않으므로, 굳이 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호 에서 별도로 이를 규정할 이유가 없다.  더욱이 상가임대차법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문, 제3조 제1항 에 비추어 보면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다( 대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 ). 따라서 임차인이 임대기간 내 1년 6개월 이상 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 사용하지 아니할 경우, 이는 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차라 볼 수도 없다. 라) 위 규정에 의할 경우 원고 주장과 같이 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였지만 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 거절하고 임대차 목적물을 인도받은 후 영리 목적으로 사용하지 아니하는 경우에는 권리금을 즉시 지급받지 못하는 문제점이 있다. 그러나 위 규정에 의하더라도 임차인은 임대인을 상대로 상가임대차법 제10조의4 제4항 에 따른 소멸시효 기간(임대차 종료 후 3년) 내에 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있고, 임대인이 임대차 종료 후 1년 6개월 이내 임대차 목적물을 영리목적으로 사용하는 것이 확인된 경우 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있으며, 또한 상가임대차법 제10조의4 제3항 에서 ‘임대인이 임차인에게 배상할 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다’고 규정하여 권리금 분쟁 사건의 경우 임대차 종료 당시의 권리금 산정을 위한 감정절차의 진행이 예정하고 있으므로, 위와 같은 문제점으로 인하여 임차인의 권리가 과도하게 침해된다고 볼 수 없다. 나아가 위와 같은 문제점은 상가임대차법의 개정을 통해 시정될 일이지, 법원이 헌법이 부여한 법률해석권한의 한계를 넘어서 법률해석으로 이를 바로잡을 수도 없다. 2) 피고가 원고의 임대차기간이 종료된 후 1년 6개월 이상 이 사건 상가를 영리목적으로 사용하지 아니한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 임대차계약 체결 거절에 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호 의 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있다.   3) 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 청구는 나머지 주장들에 대하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이기 어렵다. 6. 결론  원고의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분은 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 원고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.   [별지 생략]  판사 장석조(재판장) 박성준 한기수

대법원 2019. 5. 16.선고 2017다225312, 225329 판결 【손해배상(기)·건물인도등】, [공2019하,1226] 【판시사항】 [1] 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부(적극)   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례   【판결요지】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항 에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다.   [2] 갑이 을과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 병과 권리금 계약을 체결한 후 을에게 병과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 을이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 병과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 갑이 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의4 제1항 에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 을은 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 갑과 을 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지인데도, 갑이 병과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 을이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례.   【참조조문】 [1] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 제2항 , 제10조의3 제1항 , 제10조의4 제1항 , 제2항 / [2] 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 , 제2항 , 제10조의3 제1항 , 제10조의4 제1항 , 제2항  【전문】 【원고(반소피고), 상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재 외 1인)  【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인(유한) 동헌 담당변호사 신용석 외 1인)  【대상판결】 【원심판결】 서울고법 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결  【주문】 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.  【이유】 상고이유를 판단한다.  1. 사건의 개요  원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)를 상대로 임대차보증금의 반환을 구하는 외에 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1항 , 제3항 에 따라 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하였다. 이에 대해 피고는 반소로 차임 상당 부당이득금 등을 구하였다. 원심은 본소 중 임대차보증금 반환 청구를 일부 받아들이는 외에는 나머지 본소 청구를 모두 배척하였다. 원고는 상고이유로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 다투고 있다. 이 사건의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항 에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부이다. 2. 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부  가. 구 상가임대차법 제10조의3 제1항 은 “권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.”라고 정하고 있다. 제10조의4 제1항 본문은 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서, 제4호 에서 “그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위”를 들고 있다. 한편 제1항 단서는 “다만 제10조 제1항 각호 의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 하여 제10조 제1항 각호 에서 정한 계약갱신거절사유가 있는 경우에는 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 하고 있다.  나. 구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어 보면, 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보아야 한다 . 그 이유는 다음과 같다. (1) 구 상가임대차법 제10조의4 는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항 은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”라고 하여 계약갱신요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4 는 제10조 제2항 을 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하지 않고, 계약갱신거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호 에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4 에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 것이 법 문언에 충실한 해석이다. (2) 구 상가임대차법은 2015. 5. 13. 개정되어 권리금 관련 조항( 제10조의3 내지 제10조의7 )이 신설되었다. 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문이다. 즉, 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만 임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위한 것이다. 그런데 임대인이 같은 법 제10조 제1항 각호 의 갱신거절사유가 있어 계약갱신을 거절하는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 없으므로, 법 개정을 통하여 보호하려는 ‘임대인의 갱신거절에 의해 임차인의 이익이 침해되는 경우’란 결국 같은 법 제10조 제2항 에 따라 전체 임대차기간이 5년을 경과하여 임차인이 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우가 가장 전형적이다. 신설 조항의 입법과정에서 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 계약갱신요구권의 행사기간 범위로 제한하고자 하였다고 볼 만한 사정이 없는 점, 오히려 상가임차인이 같은 법 제10조 제2항 에 따라 상가임대차계약의 갱신을 요구하지 못하더라도 권리금 회수를 보장할 필요가 있는 점 등에 비추어 보더라도 이러한 경우를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 인정할 필요성을 찾기 어렵다. (3) 구 상가임대차법 제10조 제1항 에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약의 갱신을 요구하면 그 단서에서 정하는 사유가 없는 한 임대인이 그 갱신을 거절할 수 없도록 하여 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위해서 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이다( 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다64307 판결 등 참조). 반면, 같은 법 제10조의4 는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 일정한 범위 내에서 영업상 유·무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하기 위해 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무를 부과하는 것으로서, 두 조항의 입법 취지와 내용이 다르다. (4) 구 상가임대차법 제10조 제1항 단서 각호에서 정한 갱신거절사유는, 임차인의 차임 연체( 제1호 ), 부정한 방법에 의한 임차( 제2호 ), 무단 전대( 제4호 ), 고의·중과실에 의한 임차목적물 파손( 제5호 ), 현저한 의무 위반( 제8호 ) 등 전형적인 임차인의 채무불이행 또는 신뢰파괴 사유에 관한 것이거나 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여( 제3호 ) 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우이다. 그 외에는 임차건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능하거나( 제6호 ), 임대인이 임대차계약 시 미리 임차인에게 철거·재건축계획을 고지하였거나 안전사고의 우려나 법령에 의하여 상가건물의 철거·재건축이 이루어지는 경우( 제7호 )로서 상가건물의 멸실 등으로 임차인이 형성한 영업의 재산적 가치가 사라지게 되어 임차인이 권리금 회수를 기대하기 어려운 경우 등이다. 위와 같은 갱신거절사유의 내용을 살펴볼 때 상가건물의 전체 임대차기간이 5년이 지난 경우를 그와 같이 보기는 어렵다. 전체 임대차기간이 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있기 때문이다. (5) 이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다. 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우( 제1호 ), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우( 제2호 ), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우( 제3호 ) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하여 두고 있다. 또한 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있고, 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각호 의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않기 때문이다. 3. 이 사건에 대한 판단  가. 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다.  (1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.   (2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 위 임대차계약을 갱신하였다.   (3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 소외인 에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금 계약을 체결하고, 피고에게 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.   (4) 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.   나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에 따라 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 주선하였으므로, 피고는 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안 되고, 이는 원고와 피고 사이의 전체 임대차기간이 5년을 지난 경우에도 마찬가지이다.   다. 그럼에도 원심은, 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 은 전체 임대차기간이 5년이 지나 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에는 적용되지 않는다고 한 다음, 원고가 2010. 10. 8. 피고와 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인 과 권리금 계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 에서 정한 임대인의 권리금 회수기회 보호의무의 발생요건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다. 4. 결론  그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 본소에 관한 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.   대법관 박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수

서울고등법원 2017. 4. 12.선고 2016나2074621(본소), 2016나2074638(반소) 판결 【손해배상(기)·건물인도등】, [미간행] 【전문】 【원고(반소피고), 항소인】 원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 정도 담당변호사 김병재)  【피고(반소원고), 피항소인】 피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 (유한) 동헌 담당변호사 신용석)  【대상판결】 【제1심판결】 서울남부지방법원 2016. 10. 13. 선고 2016가합104853(본소), 2016가합104860(반소) 판결  【주문】 1. 제1심판결의 본소에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 돈을 초과하여 지급을 명한 피고(반소원고) 패소부분을 취소하고, 그 취소부분에 해당하는 원고(반소피고)의 본소청구를 기각한다.   피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 67,788,205원 및 이에 대하여 2016. 7. 30.부터 2017. 4. 12.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.   2. 제1심판결의 반소에 대한 부분 중 원고(반소피고) 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 피고(반소원고)의 반소청구를 기각한다.   3. 원고(반소피고)의 본소에 대한 항소를 기각한다.  4. 소송총비용 중 본소로 인하여 생긴 부분의 30%는 피고(반소원고)가, 나머지 70%는 원고(반소피고)가 각 부담하고, 반소로 인하여 생긴 부분 피고(반소원고)가 부담한다.   【취지】 1. 청구취지  가. 본소  피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 205,265,000원 및 위 돈 중 135,265,500원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을, 70,000,000원에 대하여는 이 사건 2016. 7. 4.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.   나. 반소  원고는 피고에게, 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡를 인도하고, 2016. 7. 주1) 1. 부터 위 건물 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.  2. 항소취지  제1심판결의 본소 및 반소에 대한 부분 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 135,265,500원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 피고의 반소청구를 기각한다.  【변론종결】 2017. 3. 8.  【이유】 1. 이 법원의 심판범위  원고는 제1심에서 보증금반환청구와 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구를 병합하여 본소청구를 하고, 피고는 인도청구와 차임 상당의 부당이득금 청구를 병합하여 반소청구를 하였는데, 제1심 법원이 본소 중 보증금반환청구, 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구를 일부 인용하고, 본소 중 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구와 반소 중 인도청구를 기각하였다.  이에 대하여 원고만이 본소 및 반소 중 각 원고 패소부분에 대하여 항소하였으므로, 본소와 반소 중 차임 상당 부당이득금 청구만이 이 법원의 심판대상이 된다.  2. 기초사실  가. 임대차계약의 체결  원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 피고 소유의 별지 목록 기재 건물 중 지층 73.38㎡와 1층 60.42㎡(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 70,000,000원, 월 차임 2,350,000원(부가가치세 별도, 월세는 후불로 지급), 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금 70,000,000원을 지급하고 피고로부터 이 사건 상가를 인도받아 이 사건 상가에서 ‘ ○○○○ ’이라는 상호로 음식점을 운영하여 왔다. 나. 임대차계약의 갱신  원고와 피고는 2012. 10. 7. 이 사건 임대차계약의 차임을 월 2,550,000원으로, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 변경하는 외에는 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 구두로 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.  다. 원고의 권리금계약 체결 및 피고의 임대차계약 체결 거절  ⑴ 원고는 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16.경 소외인 과 사이에, 원고가 소외인 에게 이 사건 상가에서의 영업시설, 비품 일체를 권리금 145,000,000원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 소외인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다.  ⑵ 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축 또는 대수선을 할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 소외인 과 새로운 임대차계약을 체결하지 않았다.  라. 원고의 차임 지급 내역  원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거하고, 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급하였다.  【인정근거】 갑 제1 내지 7호증, 갑 제14호증, 갑 제15호증, 을 제1호증, 을 제2호증, 을 제25호증의 각 기재, 변론 전체의 취지  3. 본소에 관한 판단  가. 임대차보증금반환청구에 대한 판단  ⑴ 주장  ㈎ 원고  이 사건 임대차계약은 종료되었고, 원고가 2016. 6. 30. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 70,000,000원 및 이에 대하여 원고의 인도일 이후로서 이 사건 2016. 7. 4.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. ㈏ 피고  ① 이 사건 임대차계약은, 원고가 2014. 7. 31. 소외인 에게 원고의 동의 없이 이 사건 상가를 무단으로 전대하였고, 2010. 10. 8.부터 2015. 8.경까지 49개월분의 차임을 차임지급시기보다 연체하여 지급함으로써 ‘임차인이 2기 또는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’에 해당하는 것을 이유로, 피고가 이 사건 반소장 부본의 송달로 이 사건 임대차계약을 해지하여 종료되었다.   ② 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금에서, ㉮ 원고는 현재까지도 피고에게 이 사건 상가를 원상회복하여 인도하지 않았으므로, 2016. 7. 8.부터 2016. 10. 7.까지의 차임 상당의 부당이득금, ㉯ 환기구구멍 2개, 1층 방화문 등 이 사건 상가의 원상복구비용 7,930,000원, ㉰ 전기요금 291,500원, ㉱ 수도요금 4,200원, ㉲ 가스마감출장비 10,000원, ㉳ 정화조청소요금 50,000원이 공제되어야 한다. ③ 피고의 보증금반환의무는 원고의 이 사건 상가 인도의무와 동시이행의 관계에 있다.  ⑵ 판단  ㈎ 임대차보증금반환의무의 발생  제1심 증인 소외인 의 증언에 비추어 볼 때, 을 제2호증의 2의 기재만으로는 원고가 2014. 7. 31. 소외인 에게 이 사건 상가를 무단으로 전대하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 피고의 주장에 의하더라도 원고가 차임의 지급을 지체하여 지급하였다는 것일 뿐 원고가 2기 이상의 차임을 미지급하였다는 것이 아니므로, 원고의 무단전대 및 차임연체를 이유로 피고에게 해지권이 발생하였다고 볼 수 없어, 이 사건 임대차계약이 피고의 반소장 부본의 송달로 해지되었다고 볼 수는 없다. 다만 원고도 2014. 10.경 최종 갱신된 임대차계약의 기간이 경과하기 이전인 2015. 8. 3. 이 사건 임대차계약의 종료를 전제로 한 이 사건 소송을 제기하였고, 피고도 임대차계약의 종료를 전제로 이 사건 소송에 응소하였다가 2015. 12. 8. 이 사건 반소를 제기하였으므로, 당사자들의 의사는 더 이상 이 사건 임대차계약을 갱신하지 아니하기로 함에 일치되었다 할 것이어서 이 사건 임대차계약은 2015. 10. 7. 기간 만료로 종료되었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 종료에 따라 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금 70,000,000원을 반환할 의무가 있다. ㈏ 임대차보증금에서 공제할 돈의 존부  ① 2016. 7. 8.부터 2016. 10. 7.까지의 차임 상당의 부당이득금  원고가 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 피고에게 늦어도 2016. 7. 29.경에는 이 사건 상가를 인도하였음은 아래 ㈐항에서 보는 바와 같은바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약의 종료 이후인 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지 피고에게 차임을 지급함 없이 이 사건 상가를 점유, 사용함으로써 이익을 얻고 이로 인하여 피고에게 손해를 입게 하였다고 할 것이고, 원고가 얻은 이익과 피고가 입은 손해는 이 사건 임대차계약상의 차임 상당액과 같은 액수일 것으로 추인함이 상당하므로, 원고는 피고에게 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 상당액인 1,990,645원(= 2,805,000원 × 22일/31일)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 따라서 위 1,990,645원은 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제되어야 한다. ② 원상복구비용  갑 제11호증의 1 내지 10의 각 영상에 비추어 볼 때, 을 제21호증의 기재, 을 제14호증의 1 내지 8, 을 제26호증의 1 내지 19, 을 제32호증의 1 내지 3의 각 영상만으로는, 원고가 피고에게 이 사건 상가에 대한 원상회복의무를 불이행하였고 원고가 불이행한 원상회복공사를 하는데 7,930,000원이 소요된다는 점을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.  따라서 원상복구비용이 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 피고의 주장은 이유 없다. ③ 전기요금 등  원고가 이 사건 상가를 사용하면서 발생한 전기요금 중 221,150원을 미납한 사실은 자인하고 있으므로, 위 돈은 임대차보증금에서 공제되어야 한다.  그러나 나아가 을 제22호증, 을 제23호증의 각 기재만으로는 원고가 위 돈을 초과하는 전기요금, 수도요금, 가스마감출장비, 정화조청소요금을 미납하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 공제 주장은 이유 없다.  ㈐ 지연손해금의 발생 여부  을 제30호증, 을 제31호증의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 상가의 주출입구에 시정장치가 설치되어 있고, 원고가 피고에게 현재까지 위 주출입구의 열쇠를 교부하지는 아니한 사실, ② 원고가 2016. 8. 10.경부터 2016. 8. 12.경까지 이 사건 상가에서 원상복구 공사를 시행하기도 한 사실을 인정할 수 있기는 하다. 그러나 ㉮ 원고가 2016. 6. 30. 이 사건 상가에 비치되어 있던 원고의 물건들을 모두 꺼내어 이 사건 상가에서 퇴거한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제7 내지 10호증의 각 기재, 을 제14호증, 을 제16호증의 각 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, ㉯ 원고는 이 사건 상가에서 퇴거한 이후 이 사건 상가에서 원상복구 공사를 진행하고, 2016. 7. 14. 피고에게 이 사건 상가를 원상복구하였으므로 임대차보증금을 반환하여 달라고 통지한 사실, ㉰ 이에 대하여 피고는 2016. 7. 29. 원고에게 이 사건 상가를 원상복구하면 이 사건 상가의 인도와 동시에 임대차보증금을 반환하겠다고 통지하는 취지가 기재된 내용증명을 발송하였는데, 그 내용증명에는 피고가 이 사건 상가의 내부에서 원상복구가 이루어지지 않았다고 주장하는 부분을 찍은 사진이 첨부되어 있었던 사실을 인정할 수 있다. 위 ㉮ 내지 ㉰항에서 인정한 사실들을 종합하여 보면, 원고는 2016. 6. 30. 이 사건 부동산에서 퇴거한 이후에도 이 사건 상가를 점유하면서 이 사건 상가에서 원상회복공사를 시행하면서 이 사건 상가를 점유, 사용하기는 하였으나, 적어도 2016. 7. 14. 피고에게 원상복구가 완료되었음을 통지한 이후부터는 이 사건 상가를 사실상 점유, 사용하지는 아니한 것으로 보이고, 피고가 이 사건 상가의 내부에서 찍은 사진을 첨부하여 2016. 7. 29. 원고에게 내용증명을 보내기도 한 점에 비추어 볼 때 피고는 2016. 7. 29. 무렵 이 사건 상가에 출입할 수 있는 상태였다고 할 것인바, 위와 같은 사정에 비추어 보면, 피고는 늦어도 2016. 7. 29.경에는 이 사건 상가에 대한 사실상의 지배를 이전받았다고 봄이 상당하고, 원고가 위 ①, ②항 기재와 같이 피고에게 이 사건 상가의 열쇠를 직접 교부하지 않았다거나 2016. 8. 10.경 일부 원상회복공사를 시행한 바 있다고 하더라도, 피고가 이 사건 상가를 지배, 관리함에 있어서 장애가 있었던 것으로 보이지는 않으므로, 위 ①, ②항 기재 사실은 피고가 2016. 7. 29. 이 사건 상가를 인도받았다고 인정함에 방해가 되지 아니한다. 따라서 원고가 이 사건 상가의 인도의무를 불이행하였음을 전제로 하는 피고의 동시이행항변은 이유 없고, 피고는 원고에게 반환할 임대차보증금에 대하여 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음날인 2016. 7. 30.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. ㈑ 소결론  그러므로 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약이 종료됨에 따라 차임 상당의 부당이득금 등을 공제한 임대차보증금 67,788,205원(= 70,000,000원 - 차임 상당 부당이득금 1,990,645원 - 전기요금 221,150원) 및 이에 대하여 이 사건 상가의 인도일 다음날인 2016. 7. 30.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2017. 4. 12.까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 손해배상청구에 대한 판단  ⑴ 주장  ㈎ 원고  피고가 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인 과 임대차계약을 체결하는 것을 거절함으로써, 원고가 소외인 과의 권리금계약에 따라 권리금을 받는 것을 방해하였으므로, 피고는 원고에게 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제1 , 3항 에 따라 원고가 입은 손해인 이 사건 상가의 권리금 상당액인 135,265,000원을 배상할 의무가 있다.   ㈏ 피고  ① 원고는 2010. 10. 1. 이 사건 임대차계약을 체결한 후 5년간 사용, 수익하여 권리금의 가치가 소멸하였다. 피고의 2015. 8. 31.자 답변서 제2면  ② 원고는 2014. 7. 31. 소외인 에게 피고의 동의 없이 이 사건 상가를 전대하였고, 원고가 2010. 10. 1.부터 2015. 8.경까지 9개월분을 제외한 49개월분의 차임을 그 지급시기보다 연체된 일자에 지급하여 왔으며, 이 사건 건물은 건축된 지 25년이 경과하여 노후되어 재건축을 위하여 피고가 점유를 회복할 필요가 있는 경우에 해당하고, 원고가 피고에게 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 있는지 등에 대하여 아무런 정보를 제공하지 않았으므로, 피고가 원고가 주선한 신규임차인과 계약의 체결을 거절할 수 있는 사유들이 존재하여, 피고에게 손해배상책임이 발생하지 않는다. ⑵ 판단  ㈎ 상가임대차법 제10조의4 제1항의 적용 범위  상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 제1항 각 호 가 정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안된다고 정하고 있다. 상가임대차법 제10조의4 는, 임차인이 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지 및 갱신거절에 의해 침해되는 것을 방지함으로써 임차인이 형성한 영업적 가치를 보호하고, 임차인이 투자한 비용 및 영업적 가치를 회수할 기회를 보호하기 위한 목적으로, 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되면서 신설된 조항인바, 위 조항의 신설로 인하여 임차인은 임차목적물을 중심으로 형성한 영업적 이익을 보호받게 된 반면, 임대인은 자신이 원하는 임차인과 계약을 체결하거나 자신이 원하는 방식으로 임대차목적물을 활용할 자유에 일정한 제한을 받을 수 밖에 없게 되었다. 그러나 상가임대차법 제1조 가 밝히고 있는 것과 같이 상가임대차법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 것인데, 위 조항의 신설로 인하여 임대인의 권리에 일정한 제한이 가하여지게 됨으로써 임대인이 상가건물의 임대차계약을 체결할 때 위와 같은 제한을 보상받을 수 있는 조건을 제시하게 되고 이로 인하여 결국 임차인의 지위가 불안정해질 수 있는 위험성을 배제할 수 없어, 위 조항의 신설로 오히려 상가임대차법의 본래의 입법취지에 반하게 될 우려가 있다. 그런데 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가, 임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 각 호 에서 정한 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회를 보호할 의무를 부담하지 않는 것으로 정하고 있는바, 앞서 본 바와 같은 상가임대차법의 입법 취지 및 권리금 회수기회 보호 조항의 신설 취지에 비추어 볼 때, 위 단서 조항에 의하여, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에는 상가임대차보호법 제10조의4 제1항 본문이 적용되지 아니한다고 해석함이 상당하다. 즉, 상가임대차법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 위 조항의 각 호가 정한 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한 반면, 상가임대차법 제10조 제2항 은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 규정하고 있는바, 이는 임차인이 영업을 위하여 임차목적물에 투하한 자본 회수 및 임차인이 형성한 영업의 시장가치 등을 회수하는데 필요한 최소한의 임대차존속기간을 보장함으로써 임차인의 지위를 보호함과 동시에 임대차기간이 5년을 초과하는 경우 임대인으로 하여금 갱신의무를 부담하지 않게 함으로써 임대인 또는 소유자의 목적물에 대한 사용·수익 권한이 과도하게 제한되는 것을 막기 위한 취지로 규정된 것이다. 따라서 신설된 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서가 상가임대차법 제10조 제1항 각 호 에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항 에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않기는 하지만, ① 상가임대차법 제10조 제1항 , 제2항 의 규정의 전체적인 취지상 상가임대차법이 예정한 임차인의 영업이익의 보호를 위한 최대한의 기간은 5년이라고 보아야 할 것이고, 신설된 상가임대차법 제10조의4 역시 임차인의 영업이익의 보호를 위한 규정으로서 그 기간을 당초에 규정되어 있던 상가임대차법 제10조 제1 , 2항 과 달리 볼 근거가 없는 점, ② ‘임차인이 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 각 호 의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’와 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’ 중 후자를 전자보다 더 두텁게 보호하여 줄 합리적인 근거를 찾기도 어려운 점, ③ 임차인이 임대차계약의 갱신을 통하여 5년의 기간을 보장받은 경우 임대인은 임차인에 대하여 더 이상 계약갱신을 하여 줄 의무가 없음에도 불구하고, 위 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용된다고 보아, 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로서는 사실상 상가임대차보호법 제10조 제2항 이 정한 계약갱신의무를 면할 수 있는 자유를 행사할 수 없는 결과가 되어, 임대인의 사용, 수익권한의 과도한 제한을 막기 위하여 상가임대차법 제10조 제2항 을 둔 취지가 몰각되는 점 등을 종합하여 볼 때, 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문은 상가임대차법 제10조 제2항 의 기간 내에서 상가에 투입한 자본과 영업이익을 회수하려는 경우에 적용되는 것으로 해석함이 타당하다. ㈏ 이 사건의 검토  피고가 임차인인 원고가 주선한 신규임차인이 되려는 소외인 과 임대차계약의 체결을 거절한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 한편 위 1항에서 인정한 사실에 의하면, 원고가 2010. 10. 8. 이 사건 임대차계약을 체결하고 2회의 갱신을 거쳐 2015. 10. 7. 임대차계약기간의 만료를 앞두고 있어 소외인 과 권리금계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시에는 상가임대차법 제10조 제2항 에 의하여 더 이상 피고에 대하여 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었음을 알 수 있으므로, 결국 피고가 상가임대차법 제10조의4 제1항 에 의하여 원고의 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는 경우에 해당하지 않는다. 가사 이 사건의 경우에도 상가임대차법 제10조의4 제1항 본문이 적용되어 피고가 소외인 과의 임대차계약을 체결을 거절한 행위가 위 조항을 위반한 경우에 해당한다고 하더라도, 상가임대차법 제10조의4 제3항 이 “임대인이 제1항 을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다“고 정하고 있으므로, 원고가 피고에 대하여 손해배상책임을 물으려면 피고의 위반행위로 인하여 원고에게 손해가 발생하였음이 인정되어야 할 것인데, 을 제15호증, 을 제17호증의 각 영상 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 2016. 8.초 이 사건 상가에서 사용하던 영업시설, 비품을 이 사건 상가 바로 인근의 점포로 이전하여 같은 상호로 음식점을 개업하여 장사를 계속하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 의하면, 원고가 피고의 행위로 인하여 권리금을 취득하지는 못하였으나, 기존의 영업시설, 거래처, 상권, 지리적 조건 등과 거의 유사한 상태로 영업을 계속함으로써, 권리금의 취득에 상응하는 영업상의 이익을 상실하지는 아니한 것으로 보이는바, 이에 비추어 볼 때, 피고의 행위로 인하여 원고에게 손해가 발생하였다고 보기도 어렵다. ㈐ 소결론  따라서 피고가 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 원고에게 손해가 발생하였음을 이유로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.  4. 반소에 관한 판단  가. 주장  ⑴ 피고  원고는 피고에게 이 사건 상가의 점유, 사용으로 인한 부당이득금으로 2016. 7. 1.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 2,805,000원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.   ⑵ 원고  피고의 반소는 반소의 요건을 충족하지 못하였거나 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적에서 이루어진 것으로서 부적법하다.  나. 본안전 항변에 대한 판단   이 사건 본소와 반소는 모두 이 사건 임대차계약의 종료와 관련된 사실관계를 기초로 한 것으로서 그 청구기초가 공통되어 있으므로 반소의 요건을 갖추었다고 할 것이고, 이 사건 반소가 제기되고도 본소에서의 권리금 감정을 위한 절차가 진행되어야 하였던 점 등에 비추어 볼 때 이 사건 반소가 본소절차를 현저히 지연시키려는 목적에서 이루어진 것으로 볼 수도 없으므로, 원고의 본안전 항변은 이유 없다.   다. 본안에 대한 판단  ⑴ 2016. 7. 1.부터 2016. 7. 7.까지의 차임  원고가 피고에게 2016. 7. 7.까지의 차임을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.  ⑵ 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임   원고가 2016. 7. 29. 피고에게 이 사건 상가를 인도하여, 2016. 7. 8.부터 2016. 7. 29.까지의 차임 상당의 부당이득금이 임대차보증금에서 공제되어야 함은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 위 기간 동안의 차임은 임대차보증금에서 공제되어 소멸되었다고 할 것이어서, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.   ⑶ 2016. 7. 30.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지의 차임  원고가 2016. 7. 29. 피고에게 이 사건 상가를 인도하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고가 위 기간 동안에도 인도의무를 이행하지 아니하였음을 전제로 하는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.   5. 결론  그렇다면, 원고의 본소 중 임대차보증금반환청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지는 이유 없으므로 이를 기각하며, 원고의 본소 중 손해배상청구와 피고의 반소 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심판결 중 본소 임대차보증금반환청구에 관한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 위 인정범위를 초과하여 지급을 명한 피고 패소부분은 부당하므로 제1심판결의 본소 중 피고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하고(원고만이 항소한 사건에서 제1심판결의 본소에 대한 부분을 원고에게 불이익하게 변경하는 것이기는 하나, 피고가 당심에서 공제항변을 하였고, 이는 상계항변과 유사한 법적 효과를 초래하는 것으로서 민사소송법 제415조 단서에 의하여 불이익변경금지원칙에 위반되지 않는다고 봄이 타당하다), 이에 대한 원고의 항소를 기각하며, 제1심판결 중 본소 손해배상청구에 관한 부분은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로 이에 대한 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하며, 제1심판결 중 반소 부당이득금반환청구는 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 반소 중 원고 패소부분을 취소하고 그 취소부분에 해당하는 피고의 반소청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.   [별지 생략]  판사 박형남(재판장) 이정희 이민영 주1) 피고는 2016. 9. 27.자 준비서면에서 “2015. 11. 8.부터 2016. 6. 30.까지의 차임 상당 부당이득반환 청구” 부분을 취하하였다.

   영국의 1954년 임대차법(Landlord and Tenant Act 1954) 제29조 제2항에서는 임대인이 임차인의 임대차계약 소멸에 대해 이의를 제기할 수 있는 사유로 제6호 철거나 재건축의 경우(제30조 제1항 (f)), 그리고 제37조 제4항 임대인이 철거나 재건축을 이유로 임대차 계약 갱신을 거절할 경우, 임대인은 임차인에게 제37조 제1A항 규정에 의해 일정한 보상을 지급하도록 규정하고 있다.197) 보상내용은 임차인이 그 영업장소에서 영업을 하던 영업권(사업의 가치)과 잠재적 손실에 대한 성격의 보상이다. 만약 임차인이 영업건물의 철거나 재건축으로 영업 중단, 시설물 손실, 이전비용 등 손실을 입증할 수 있다면, 이와 관련하여 추가 보상(Additional Compensation)을 청구할 수 있다.   

197) 김영두·박수곤(2014), 앞의 논문(주 59), 89-90면.

   따라서 임대인이 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니할 경우, 임대인은 임차인에게 일정한(퇴거 원인 위로금 및 이사 경비 등) 퇴거보상금을 지급하여야 한다’라는 규정으로 개선하여 명문화할 필요가 있다.  

4. 권리금 평가기준 마련
  임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(제2항 제4호)를 임대인에게 정당한 사유를 인정하는 규정이다. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우는 임대인에게 정당한 사유가 있는 것으로 보고 방해행위 금지의무 면책의 권리를 부여하는 규정이다. 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약(제10조의3 제2항)을 말한다. 따라서 권리금 수수 계약에 관해서 임대인은 제3자이다. 본 규정은 신규임차인을 임대인이 선택한 것이다. 그리고 임차인과 임대인이 선택한 신규임차인과 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우이다. 이 경우 권리금 금액을 확정하는 과정에서 임차인이 권리금에 대한 협상에서 신규임차인과 직접 협상하였는지가 문제가 될 수 있다. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인보다 더 친밀도가 커서 신규임차인 편에서 이익이 더 커지도록 권리금을 조정하여 임차인에게 제시한 경우가 있을 수 있다. 이때 임대차관계에서 약자인 임차인은 임대차계약 종료가 되면 권리금을 회수할 기회가 사라질 수도 있다는 불안감에 어쩔 수 없이 그 제안을 따를 수밖에 없을 것이다. 그렇다면 이 경우 권리금계약은 당사자간 협상을 통해 상호 만
족한 선에서 확정될 수 있도록 임대인은 객관적 입장에서 권리금계약이 체결될 수 있도록 협조하여야 한다. 따라서 임대인의 객관적 개입이 매우 중요한데, 이 경우는 임대인이 선택한 신규임차인이라면 임대인은 신규임차인에게 더 유리한 계약이 될 수 있도록 의도될 가능성도 있을 것이다. 
   본 규정은 임대인이 신규임차인에게 직접 권리금을 수령하여 임차인에게 지급하면서 권리금계약만 임차인과 신규임차인 간 직접 체결하게 하는 경우에도 임차인이 권리금 협상에서 사전에 불리한 입장이 되지 않도록 보호 장치를 마련해 두어야 한다. 보호 장치로는 권리금 평가기준 마련이다. 임대인이 임차인에게 낮은 권리금을 제시하는 것을 방지하기 위해, 공정한 권리금 평가 절차와 기준이 필요하다. 임차인이 임대인이 주도하는 권리금 협상에서 불리한 입장에 놓이는 것을 방지하기 위해 분쟁 조정 절차를 마련하고, 이에 따라 임대인과 임차인 상호간 권리금 책정이 적정한지 객관적으로 평가받을 수 있는 기준이 제시되어야 한다. 

제6절 소결 

  임대인의 방해행위 금지의무 면책 규정으로 제10조의4 제2항 ‘정당한 사유’ 규정은 임대인의 권리 보호를 지나치게 두텁게 보호하여 임차인의 권리금 회수기회 보호라는 입법취지 및 입법 목적과는 다르게 회수 기회를 실질적으로 제한하는 문제점를 내포하고 있다. 이 규정의 특징은 불명확하고 체계부조화 규정으로 요약할 수 있다.198) 신규임차인의 자력 부족의 경우 보증금 지불 자력은 임대차계약 잔금 시로 짧은 기간 내에 보증금 지급능력을 확인할 수 있지만, ‘차임을 지급할 자력이 없는 경우’, ‘의무 위반 우려’라는 불확정 개념199)을 어떻게 증명할 것인가를 특정하여야 할 것이다. 이처럼 문언 상으로도 모호하고 미래 불명확한 사실들에 대한 우려 및 해당 요건 충족 여부에 대해 임대인과 임차인 간 서로 분쟁이 생길 가능성이 높은 규정임에도 정당한 사유를 인정하고 있다는 것이다. 임차인의 권리금 회수기회 보호라는 입법 취지와는 상반되는 임대인에 대하여 방해행위 금지의무 면책권한을 넓게 인정하고 있다. 이는 임대인의 권리를 지나치게 두텁게 보호하고 있다. 또한 권리금 협상 과정에서 임대인의 재량이 과도하게 확대될 가능성이 있어 임차인의 권리금 회수기회를 제한할 우려가 있다. 이에 따라, 신규 임차인의 자력과 의무 준수 가능성에 대한 구체적인 판단 기준을 마련하고, 장기 미사용의 불가피성에 대해서는 퇴거보상금을 지급하는 방향으로 개정하는 것이 바람직 할 것이다. 

198) 최준규(2021), 앞의 논문(주 154), 177면. 199) 최준규(2021), 앞의 논문(주 154), 177면.

 

제5장 결론  

  상가건물임대차에 관련하여 임차인이 사업초기 단계에서 투입한 인테리어 및 시설비용 및 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대차계약 종료 단계에서 임대인의 계약해지 통지 또는 갱신거절에 의해 침해되고 있는 문제는 영국, 프랑스, 일본 해외 입법례에서도 마찬가지로 오랫동안 발생 되어져 온 문제이다. 이러한 권리금 침해 문제는 법정책적 문제로써 공론화되어 논의와 연구 과정을 거듭하면서 임차인 보호가 공익적 차원으로의 법익의 중요한 부분으로 인식되고 있는 점은 각국 법제의 제·개정 역사를 통해서 알 수 있다.  
   상가건물 임대인은 상가건물 소유자로서 사용, 처분 권능 등 법적으로 강력한 보호를 받는 자로서, 상가임대차계약 조건을 주도적으로 설정할 수 있는 권한을 가진다. 그런데 임차인은 이러한 권능을 가진 임대인의 임대차계약조건을 수용하지 않으면 계약이 체결되지 않기 때문에, 임차인으로서는 일방적으로 불리한 조건임에도 불구하고 그 조건을 수용하며 계약을 체결한다. 이처럼 임대인은 상가건물임대차 관계에서 임차인보다는 법적으로나 경제적으로 상가건물 소유자라는 우월한 지위를 이용하여 임차인과의 사이에서 시장에서 얻을 수 있는 이익보다 더 많은 이익을 가져갈 가능성은 세계 어느 나라에서나 발견할 수 있는 현상으로 특히 영국, 프랑스, 일본의 경우는 법정책적으로 임차인을 엄격하게 보호해야할 대상으로 보고 있다. 
   대부분의 나라에서 상가건물임차인이 임차권을 양도할 때 자신의 영업시설 등 가치에 대해서 일정한 대가(보상금)를 받고 양도하는 것은 보편적 현상이다. 그러나 이러한 영업권 양도의 대가를 권리금이라는 이름으로 법제화하여 권리금 회수기회를 보호하고 있는 나라는 우리나라가 유일하다.  
   우리나라 상가임대차법에서 권리금에 관한 규정들을 보면 ‘권리금 회수기회 보호 등’이라는 용어가 사용되고 있다. 이 법안용어의 근본적 의미는 권리금을 보호하기 위한 것이 아니라 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있는 것으로 권리금 회수기회 보호를 위해서는 임차권 존속 보장이 더욱 중요한 의미를 가진다. 임차인이 고객 유치 및 영업활동을 위해서는 필수적으로 특정 장소를 사용할 권능인 임차권은 주된 요소이다. 임차인에게 임차권의 존속 권리가 소멸되면 직접적으로 권리금을 회수할 수 있는 기회도 사실상 종료된다.  
   임대인이 상가건물을 소유하는 이유는 상가건물에서 직접 영업을 영위하기 위한 목적도 있겠지만 대부분은 수익권능을 목적으로 한다. 이러한 이유로 건물 소유자는 적정 수익률이 보장된다면 상가건물을 공실로 두어 투자이익을 낭비하는 것 보다는 임차인의 임차권을 지속적으로 유지해 주는 것이 효율적일 것이다. 이러한 측면에서 임대인이 과도한 이익을 취하지 않으면서 임차인 보호측면으로 계약의 해지 또는 종료 시 권리금 회수기회를 보호할 수 있는 상생 방안에 대한 고민은 계속 되어야 한다.  
   상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등) 제2항의 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다”라는 규정에서 계약갱신요구권 10년 제한 규정을 삭제하여 15년으로 행사기간을 확대하거나 임대인과 임차인 간 상호 협의에 의해 임대차 관계가 종료될 때까지 임차인에게 임차권이 존재할 수 있도록 하여 권리금 회수기회 보호에 대한 보장을 강화할 수 있어야 한다.  
   계약갱신 행사 기간 제한이 사라질 경우에도 임대인에게는 현실의 상가 월차임 문제에서 월차임을 과하게 인상하지 않는 한도 내에서 임차인과 신규임차인 간 자연스럽게 임차권양도가 이루어질 수 있게 차임조정 기준을 마련한다면 임대인은 건물 소유 목적인 꾸준한 차임 수익권능과 함께 젠트리피케이션에 따른 공실의 위험도 사라질 것이다.  
   임차인의 권리금 회수기회도 임대인과 충분한 협의를 거쳐 권리금과 함께 임차권을 신규임차인에게 승계 할 수 있어야 한다. 사회적 경제적 상황 및 여건에 따라 임차인도 사업초기에 상당한 권리금을 전임차인에게 지불했지만 임차인 자신의 불가피한 사정에 의해 신규임차인을 물색하지 못하고 권리금 자체를 포기하고 생존을 위한 생업이었던 영업을 종료하는 임차인도 실제로 많기 때문이다.   
   우리나라의 권리금 회수기회 보호 관련 규정은 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 직접 물색하여 권리금을 수수하도록 되어 있다. 이 경우 임대인은 방해행위 금지의무만을 부담하고 임대인이 방해행위 금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상 책임을 부과하는 간접적인 권리금 지급 방식을 취하고 있다. 해외 입법례를 보면 영국의 경우에는 임대차기간이 최장 14년 미만이지만 계약갱신요구권과 퇴거보상을 인정하고 있고, 프랑스의 경우에도 최단 9년을 보장하면서 계약갱신 거절의 자유를 인정하여 우리나라의 권리금과 유사한 퇴거보상을 하도록 하고 있으며, 일본의 경우에는 임대차기간의 제한이 없는 대신 계약갱신 거절에 대한 임대인의 정당한 사유를 법률에서 엄격하게 요구하는 등 상가건물 임차인을 공익적 차원으로 보호하고 있다. 
   우리나라 상가임대차법에서 권리금과 관련하여 가장 핵심적인 규정은 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 규정이다. 영국, 프랑스, 일본은 임대인이 계약갱신 거절은 법원에서 엄격하게 임대인의‘정당한 사유’를 판단한다. ‘정당한 사유’가 없는 임대인은 계약갱신 거절을 하지 못함으로써 임차인은 반영구적으로 임대차기간을 보장 받을 수 있게 된다. 만약 임대인이 법원에서‘정당한 사유’를 심사 받아 임대차계약에 대해 갱신이 거절될 경우, 임차인은 임차권 상실에 대해 영업장소에서 축적한 영업가치에 상응하는 ‘퇴거료’를 임대인에게 직접 청구할 수 있도록 하고 있다. 그러나 우리나라 상가임대차법은 임대인에게 영업 가치로서 퇴거료 보상을 직접 청구하는 것이 아닌 임차인이 영업 양도의 형식으로 신규임차인 물색을 통해 권리금을 회수할 수 있도록 하는 권리금‘회수기회’를 보호하고자 하는 규정이다.   
   상가임대차법 제10조의4 조항은 임차인의 권리금 회수기회를 보호함으로써 임차인의 영업 안정성을 보장하기 위한 입법 취지를 목적으로 탄생한 매우 중요한 조항이다. 그런데 입법취지와는 다르게 임대인에게 과도한 재량을 부여하기 위한 권리금 회수기회 보호에 대한 방해행위 금지의무 면책 부여 사유를 모호하고 추상적이며 불명확한 체계부조화성 내용으로 규정하고 있다. 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정인지 임대인의 재산권 보호를 위한 규정인지 의문을 갖게 한다. 동 조항은 임차인의 권리금 보호라는 입법 취지 맞게 임대인의 정당한 사유를 엄격하게 심사할 수 있는 기준 마련 등 법규정이 임차인의 권리를 보호할 수 있는 방향으로 개선되어야 할 것이다.  
   특히 임차인의 영업 재산가치 보호 및 보장을 위한 직접적인 방법으로써 임차권 존속은 임차인의 생존권 문제와 관련된 생업의 터전으로서 매우 중요한 권리이자 요건이다. 따라서 임차인의 권리금 회수기회가 실질적으로 보호 될 수 있도록 계약갱신요구 행사기간을‘15년’으로 늘리거나 기간제한 없이‘임대차계약기간 중 임대인과 협의하여 언제든지’로 하여 임차인의 권리금 회수기회 보호가 현실적으로 보장될 수 있기를 기대한다. 민법의 특별법으로서 상가임대차법이 지향하는 최고의 가치는 임차인의 영업활동 안정을 보장하고 영업 가치인 재산권 보호가 그 목적이기 때문이다.