| 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 (다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13] |
헌법재판소는 2020년 7월 16일 재판관 전원일치 의견으로, 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 관한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4를 적용하지 않도록 하는 구 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분은 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 선고하였다. [합헌]
□ 사건개요
○ 청구인 2018헌바242 사건과 2018헌바508 사건에 공통되는 내용임.
은 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부를 임차한 상가임차인이다.
○ 임대인이 임대차계약에 따른 임대차기간 종료 이후 청구인을 상대로 임차목적물의 인도를 구하는 소를 제기하자, 청구인은 임대인이 청구인의 권리금계약 체결을 방해하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항이 보장하는 권리금 회수기회를 박탈하였다는 이유로 손해배상금의 지급을 구하는 반소를 제기하였다.
○ 청구인은 위 소송 계속 중 임대차목적물이 유통산업발전법 상 대규모점포의 일부인 경우 권리금 적용 제외를 규정한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호가 청구인의 재산권과 평등권을 침해하여 위헌이라고 주장하며 위헌법률제청신청을 하였으나 기각되자 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
□ 심판대상
○ 이 사건 심판대상은 구 ‘상가건물 임대차보호법’(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’)의 위헌 여부이다.
[심판대상조항]
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
□ 결정주문
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.
□ 이유의 요지
● 쟁점
2015년 개정된 ‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’)은 기존에 관행으로만 인정되어오던 권리금의 회수기회를 법적으로 보장하기 위하여, 임차인이 권리금 계약을 통하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수하고, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무를 부담하며 그 위반 시 손해배상책임을 지도록 정하였다(제10조의4 제1항 내지 제3항).
심판대상조항은 입법자가 위와 같이 권리금 회수기회를 보호하는 제도를 형성함에 있어서 그 보호 대상의 범위를 설정한 것으로서, 입법자로서는 상가임대차법을 통해 재산권 질서를 새로이 형성함에 있어서 상가임차인의 보호와 임대인 등 다른 권리 주체들의 재산권, 거래의 안전과 같은 법익 간에 균형을 이루도록 하여야 한다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).
● 재산권 침해 여부
○ 헌법재판소는 임차인 보호를 위해 사적자치원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 임대인 등 다른 권리주체의 법익과 충돌하므로 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위해 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 인정된다고 판단한 바 있다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).
○ 권리금 회수기회의 보호 대상을 어느 범위로 할 것인지에 관해서도, 2015년 개정법 마련 당시 대규모점포에 관한 실태조사를 할 시간과 예산이 부족한 상황이었던 점, 상가임대차법 제2조 제1항 단서가 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 법의 적용대상에서 제외하면서 대통령령의 개정을 통하여 점차 법의 적용대상을 확대해온 것과 같이, 권리금 회수기회 보호 규정도 실태조사를 실시한 후 점차적으로 그 적용대상을 확대할 수 있는 점, 다음에서 보는 바와 같이 대규모점포의 장소적 여건 등이 일반 상가건물에 비하여 특수성이 있고, 대규모점포의 임차인에 대해서도 권리금 회수의 간접적인 보호수단이 있는 점 등을 고려할 필요가 있다.
○ 대규모점포의 경우 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 상권을 형성하고 유지·관리하며 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있으며, 대규모점포는 공간구조에 어떤 상품, 어떤 임차인을 갖출 것인지에 관한 임대인의 계획에 따라 전체 매장의 성공여부가 좌우된다. 권리금 회수기회 보호 규정을 대규모점포에 적용함에 있어서는 이러한 대규모점포의 특성을 고려하여 임대인의 계약 상대방 선택의 자유를 보다 넓게 인정하는 등 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다.
○ 대규모점포의 경우에도 부속물매수청구권(민법 제646조) 또는 비용상환청구권(민법 제626조 제2항)을 행사하여 투하자본을 회수할 가능성이 있으며, 상가임대차법에서 임차인에게 보장하는 계약갱신요구권(제10조)이나 대항력(제3조)규정의 적용을 받아 권리금 회수를 간접적으로 보호받고 있다.
○ 이상과 같은 점을 종합할 때, 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다.
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상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호 위헌소원
[2020. 7. 16. 2018헌바242ㆍ508(병합)]
【판시사항】
임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 관한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4를 적용하지 않도록 하는 구 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 대규모점포 상가임차인들의 재산권 등을 침해하는지 여부(소극)
【결정요지】
2015년 개정된 ‘상가건물 임대차보호법’에서 신설된 제10조의4는 기존에 관행으로만 인정되어오던 권리금의 회수기회를 법적으로 보장하기 위한 것이다. 심판대상조항은 그 보호 대상의 범위를 설정한 것으로서, 대규모점포의 경우 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 상권을 형성하고 유지ㆍ관리하며 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있는데, 권리금 회수기회 보호 규정을 대규모점포에 적용함에 있어서는 이러한 대규모점포의 특성을 고려하여 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있는 점, 권리금 회수기회 보호 대상에 포함시킬 필요가 있는 경우 추후 실태조사를 거쳐 추가하도록 개정할 수 있는 점, 대규모점포의 경우에도 민법 규정이나 계약갱신요구권 및 대항력 규정의 적용으로 권리금 회수를 간접적으로 보호받고 있는 점 등을 고려하면, 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다.
【심판대상조문】
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분
【참조조문】
상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것) 제1조, 제3조, 제10조의3
상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 제10조, 제10조의4
유통산업발전법(2017. 10. 31. 법률 제14997호로 개정된 것) 제2조
【참조판례】
헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198, 판례집 26-1상, 480, 490-491
헌재 2000. 6. 29. 98헌마36, 판례집 12-1, 869, 882-883
【당 사 자】
청 구 인1. 주식회사 ○○
대표자 사내이사 박○○
대리인 법무법인 상록담당변호사 천낙붕 외 2인
2. 주식회사 □□(2018헌바508)
대표이사 김○○
대리인 법무법인(유한) 지평담당변호사 이공현 외 4인
당해사건1.서울중앙지방법원 2018가합502707(본소)건물명도(인도)·2018가합502714(반소)손해배상(기) (2018헌바242)
2.서울중앙지방법원 2017가합545967(본소)건물인도 등·2018가합540679(반소)손해배상(기) (2018헌바508)
【주 문】
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분은 헌법에 위반되지 아니한다.
【이 유】
1. 사건개요
가. 2018헌바242 사건
(1) 청구인은 2012. 8. 23. 주식회사 △△와 사이에, 주식회사 △△가 여의도에 소재한 ○○건물 중 ○○동 ○○층 ○○호(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 임대차보증금 202,175,000원, 월 기본차임 50,000원(제곱미터당), 월 성과급차임 월 매출총액의 14%에서 월 기본차임을 공제한 금액, 임대차기간 2012. 8. 30.부터 2017. 8. 29.까지로 정하여 임차하기로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)에 따른 임차인의 지위를 양수하는 내용의 양수도계약을 체결하였다.
(2) 이 사건 상가를 소유한 ▽▽ 유한회사는 2017. 8. 8. 청구인에게 이 사건 임대차계약을 연장할 의사가 없다는 취지의 내용증명을 발송하였고, 이 사건 임대차계약은 2017. 8. 29. 임대차기간 만료로 종료되었다. 이후 위 회사는 청구인을 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 소송을 제기하였고(서울중앙지방법원 2018가합502707), 청구인은 위 회사가 청구인의 권리금계약 체결을 방해하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항이 보장하는 권리금 회수기회를 박탈하였다는 이유로 손해배상을 구하는 반소를 제기하였다(서울중앙지방법원 2018가합502714).
(3) 청구인은 위 소송 계속 중 임대차 목적물이 유통산업발전법 상 대규모점포의 일부인 경우 권리금 적용 제외를 규정한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호가 청구인의 재산권, 평등권 등을 침해한다고 주장하면서 위헌법률심판제청신청을 하였으나 2018. 5. 30. 기각되자, 2018. 6. 27. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
나. 2018헌바508 사건
(1) 청구인은 농수산물 종합 직판사업 등을 사업목적으로 하여 설립된 회사로서, 2016. 3. 31. 주식회사 ☓☓과 서울 동작구 ○○로 ○○ 지상 건물 중 ○○층 일부와 □□층 일부에 관하여 임대기간 2016. 4. 1.부터 2017. 3. 31.까지, 임대보증금 200,000,000원, 차임 월 44,770,000원(부가가치세 별도)으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 동시에 서울 동작구 ○○로 □□ 지상 건물 중 ○○층 일부에 관하여 임대기간 2016. 4. 1.부터 2017. 3. 31.까지, 임대보증금 50,000,000원, 차임 월 1,373,100원(부가가치세 별도)으로 정하여 임대차계약 (이하 통틀어 ‘이 사건 임대차계약’이라 하고, 임차목적물을 통틀어 ‘이 사건 점포’라 한다)을 체결하였다.
(2) 주식회사 ☓☓은 2017. 1. 23. 청구인에게 이 사건 임대차계약의 갱신거절의 의사표시를 하였고, 그에 따라 이 사건 임대차계약은 2017. 3. 31. 기간만료로 종료되었다. 한편 주식회사 ◇◇은 2017. 3. 22. 주식회사 ☓☓으로부터 이 사건 점포를 매수하고 2017. 4. 21. 소유권이전등기를 마친 뒤, 청구인을 상대로 이 사건 점포의 인도를 구하는 소송을 제기하였고(서울중앙지방법원 2017가합545967), 청구인은 주식회사 ◇◇이 청구인의 권리금계약 체결을 방해하여 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4 제1항에서 보장하는 권리금 회수 기회를 박탈당하였다고 주장하며 손해배상을 구하는 반소를 제기하였다(서울중앙지방법원 2018가합540679).
(3) 청구인은 위 소송 계속 중 임대차 목적물이 유통산업발전법 상 대규모점포의 일부인 경우 권리금 적용 제외를 규정한 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의5 제1호가 청구인의 재산권과 평등권을 침해하여 위헌이라고 주장하며 위헌법률심판제청신청을 하였으나 2018. 11. 9. 기각되자, 2018. 12. 18. 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다.
2. 심판대상
이 사건 심판대상은 구 ‘상가건물 임대차보호법’(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분(이하 ‘심판대상조항’이라 한다)이 헌법에 위반되는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다.
[심판대상조항]
구 상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되고, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것)
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.
1.임대차 목적물인 상가건물이 ｢유통산업발전법｣ 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우
[관련조항]
상가건물 임대차보호법(2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 것)
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처,신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것)
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4.그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2.임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3.임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4.임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 이하 생략
3. 청구인들의 주장
‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4는 상가임차인의 권리금 보호 규정으로서 사회적, 경제적 약자인 상가임차인의 재산권과 경제생활의 안정을 보장하는 데 목적이 있다. 그런데 심판대상조항은 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포인 경우에는 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의4가 적용되지 않는다고 규정함으로써 헌법 제11조 제1항이 보장하는 평등권과 헌법 제23조 제1항이 보장하는 재산권을 침해하고, 아울러 국가가 경제의 민주화를 위하여 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있다고 규정한 제119조 제2항 및 국가가 중소기업을 보호ㆍ육성하여야 함을 규정한 헌법 제123조를 위반하였다.
4. 판 단
가. 심판대상조항의 의의
(1) 상가건물 임대차보호법과 임차인의 권리금 회수기회 보호
‘상가건물 임대차보호법’(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(제1조). 상가임대차법 제정 당시부터 상가건물을 임차할 때 임차인이 고액의 시설투자비용이나 권리금 등을 지출하는 경우가 많으므로 이러한 비용을 회수할 수 있도록 하는 방안이 필요하다는 논의가 있었다. 2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정된 상가임대차법 제10조에서 상가임차인에게 계약갱신요구권을 부여한 것은 임차인에게 일정기간 계약기간을 보장함으로써 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 하기 위한 것이다(헌재 2014. 8. 28. 2013헌바76 참조). 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가임대차법(이하 ‘2015년 개정법’이라 한다)은 판례에 의하여 인정되어 온 권리금 및 권리금 계약의 정의(제10조의3)를 규정하는 한편, 권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4)을 신설하여 권리금에 관한 법적 근거를 마련하였다.
상가임대차법에서 정의하는 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제10조의3 제1항), 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(같은 조 제2항). 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다(제10조의4 제1항). 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(같은 조 제3항). 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가임대차법에서는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하여서는 안 되는 기간을 ‘임대차기간이 끝나기 6개월 전부터’로 규정하여 임차인의 권리금 회수기회 보호를 강화하였다.
(2) 권리금 회수기회의 보호 규정 적용 제외
심판대상조항은 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 아니한다고 규정한다. 유통산업발전법 제2조가 규정하는 대규모점포(이하 ‘대규모점포’라 한다)는 가. 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치되는 매장일 것, 나. 상시 운영되는 매장일 것, 다. 매장면적의 합계가 3천 제곱미터 이상일 것의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서, 별표에 규정된 대형마트, 의류ㆍ가전 또는 가정용품 등의 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰, 그 밖의 대규모점포를 말한다(유통산업발전법 제2조 제3호).
2015년 개정법 입안 당시의 국회 검토보고서 및 법제사법위원회 회의록 등에 의하면, 심판대상조항은 대규모점포의 경우 영업장의 규모가 크고, 넓은 지역의 소비자를 대상으로 영업을 하며, 취급상품의 종류가 다양하고 수량이 많은 것이 특징인 점, 대규모점포는 상권 자체가 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 형성하고 그 유지ㆍ관리에 임대인의 노력이 들어가는 구조이며, 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있는 점 등을 고려하여 권리금 회수기회 보호에서 제외한 것으로서, 다만 적용제외 대상 중 보호대상에 포함시킬 필요가 있는 경우 추후 실태조사를 거쳐 개정을 통하여 추가하도록 하였다. 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가임대차법은 제10조의4 적용 제외 대상에서 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조 제1호에 의한 전통시장은 제외한다는 내용을 추가하여(제10조의5 제1호 단서), 전통시장 임차인에 대하여 권리금 회수기회를 보장하도록 하였다.
나. 쟁점의 정리
청구인들은 대규모점포의 일부를 임차한 상가임차인을 일률적으로 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외한 심판대상조항은 상가임차인의 재산권을 침해한다고 주장한다.
헌법 제23조가 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법ㆍ사법상의 권리를 뜻하며, 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적인 처분권을 내포하는 재산가치 있는 구체적 권리를 의미한다(헌재 2005. 7. 21. 2004헌바57). 상가임차인이 권리금에 대해 가지는 권리는 채권적 권리로서, 종래 판례에 의하여 인정되어 온 권리금은 수급 주체와 지급 사유 등이 다양하였으나, 2015년 개정법 제10조의3은 권리금의 수급 주체를 ‘임대인, 임차인’으로 한정하고 지급 사유는 ‘양도 또는 이용의 대가’로 규정하였으며, 권리금 계약은 ‘신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’으로 정의하였다. 또한 상가임대차법은 임대인에게 직접 임차인의 권리금을 지급할 의무를 부여한 것이 아니라, 임차인이 권리금 계약을 통하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수하고, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무를 부담하며 그 위반 시 손해배상책임을 지도록 함으로써(제10조의4 제1항 내지 제3항) 임차인을 간접적으로 보호하는 형식을 취하였다. 입법자는 상가임대차법 제10조의4를 신설하여 위와 같이 권리금 회수기회를 보호하는 제도를 형성함에 있어서 심판대상조항을 통해 그 보호 대상의 범위를 설정한 것이다. 입법자로서는 상가임대차법을 통해 재산권 질서를 새로이 형성함에 있어서 상가임차인의 보호와 임대인 등 다른 권리 주체들의 재산권, 거래의 안전과 같은 법익 간에 균형을 이루도록 하여야 한다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조). 이러한 점에서 입법자는 넓은 입법형성권을 가진다고 할 것이므로, 심판대상조항이 입법형성의 한계를 일탈하였는지 여부를 심사한다(헌재 2000. 6. 29. 98헌마36; 헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).
한편, 청구인들은 심판대상조항이 상가임대차법 제10조의4의 적용을 받는 상가임차인과 그 적용이 제외되는 대규모점포의 상가임차인 및 같은 조항의 적용을 받는 전통시장 상가임차인과 그 적용이 제외되는 대규모점포인 전통시장의 상가임차인을 차별하여 평등원칙에 위배된다고 주장한다. 그러나 이러한 주장은 심판대상조항이 대규모점포에 대하여 일률적으로 법 제10조의4의 적용을 배제하고 있어 대규모점포 상가임차인의 재산권을 침해한다는 주장과 실질적으로 다르지 않으므로 별도로 판단하지 아니한다.
청구인들은 또한 심판대상조항이 헌법 제119조 제2항 및 헌법 제123조 제3항에 위배된다고 주장한다. 헌법 제119조 제2항은 경제민주화를 위하여 개인의 경제적 자유에 대한 제한을 정당화하는 근거규범이고(헌재 2004. 10. 28. 99헌바91), 헌법 제123조 제3항은 중소기업 지원을 통하여 대기업과의 경쟁에서의 불리함을 조정할 국가의 과제를 부과한다(헌재 1996. 12. 26. 96헌가18 참조). 상가임차인의 보호를 위하여 권리금 회수기회 보호에 관한 규정을 마련하면서 그 적용범위를 한정한 심판대상조항이 상가임차인의 경제적 자유를 제한하거나 중소기업의 보호ㆍ육성과 관련이 있다고 보기 어려우므로, 위 조항들은 심판대상조항의 위헌성을 판단하는 근거로 고려하지 아니한다.
다. 재산권 침해 여부
(1) 상가임대차법의 특징 및 점진적인 적용 확대
2015년 개정법에서 도입한 권리금 보호 규정은 기존에 관행으로만 인정되어오던 권리금의 회수기회를 법적으로 보장하기 위한 것이다. 그런데 특정 상가를 기초로 형성되는 유형ㆍ무형의 영업가치는 하나의 영업재산을 형성하므로, 권리금은 임차인의 노력으로 형성된 유형ㆍ무형의 재산적 가치인 동시에 임대인의 상가건물 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치를 매개로 형성된다는 점에서 양자는 이해관계가 맞서게 된다. 헌법재판소는 임차인 보호를 위해 사적자치원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 임대인 등 다른 권리주체의 법익과 충돌하므로 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위해 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 인정된다고 판단한 바 있다(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조).
권리금 회수기회의 보호 대상을 어느 범위로 할 것인지에 관해서도, ① 2015년 개정법 마련 당시 대규모점포에 관한 실태조사를 할 시간과 예산이 부족한 상황에서 권리금을 인정하였다가 문제가 생겨 제한을 가하는 것은 어려운 반면, 예외를 두었다가 권리를 인정하는 방향으로 범위를 넓히는 개정을 하는 것이 더 효율적인 입법 방식이었던 점, ② 상가임대차법을 통하여 권리금을 제도적으로 보장하는 것에 관하여 논란이 없지 않았던 점, ③ 상가임대차법 제2조 제1항 단서가 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 법의 적용대상에서 제외하면서 대통령령의 개정을 통하여 점차 법의 적용대상을 확대해온 것과 같이, 권리금 회수기회 보호 규정도 실태조사를 실시한 후 점차적으로 그 적용대상을 확대할 수 있는 점, ④ 다음에서 보는 바와 같이 대규모점포의 영업 형태 및 장소적 여건 등이 일반 상가건물에 비하여 특수성이 있고, 대규모점포의 임차인에 대해서도 간접적인 보호수단이 있는 점 등을 고려할 필요가 있다.
(2) 대규모점포의 임대차와 권리금 및 임대인의 지위와의 조화
대규모점포는 그 정의조항에서 ‘특정 품목에 특화한 점포의 집단(전문점)’, ‘현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포(백화점)’, ‘각종 편의시설이 일체적으로 설치된 점포(쇼핑센터)’, ‘쇼핑, 오락 및 업무 기능 등이 한 곳에 집적되고, 문화ㆍ관광 시설로서의 역할(복합쇼핑몰)’ 등의 요건이 규정되어 있으므로(유통산업발전법 제2조 제3호 관련 별표), 대규모점포가 입점한 위치를 비롯하여 대규모점포 내 설치된 편의시설 또는 문화시설 등을 포함한 영업상의 이점은 대규모점포의 설치ㆍ운영ㆍ관리 주체인 임대인의 노력에 의하여 형성되었다고 볼 수 있는 경우가 많다.
또한 대규모점포는 ‘직영의 비율이 30퍼센트 이상(백화점)’, ‘직영 또는 임대의 형태로 운영(쇼핑센터)’, ‘1개의 업체가 개발ㆍ관리 및 운영(복합쇼핑몰)’ 등의 요건을 갖추어야 하므로(유통산업발전법 제2조 제3호 관련 별표), 그 정의 자체에서 임대인에 의한 전체적인 매장 또는 점포 집단의 구성 및 관리ㆍ운영을 예정하고 있고, 이러한 대규모점포는 공간구조에 어떤 상품, 어떤 임차인을 갖출 것인지에 관한 임대인의 계획에 따라 전체 매장의 성공여부가 좌우된다.
그런데 권리금 회수기회의 보호에 관한 상가임대차법 제10조의4에 의하면 임대인은 임대차 종료 시 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절할 수 없고(제1항 제4호), 임대인이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우’ 등 4개의 사유로 한정된다(제2항 제1호 내지 제4호).
그러므로 상가임대차법 제10조의4를 대규모점포에 적용할지 여부를 결정함에 있어서는 대규모점포의 특성을 고려하여 임대인의 계약 상대방 선택의 자유를 보다 넓게 인정하는 등 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다.
(3) 간접적인 보호수단의 존재
대규모점포의 경우에도 임차인이 임대 목적물에 물적 시설을 설치하였거나 임대 목적물을 보존ㆍ수선ㆍ개량하여 가치를 상승시킨 경우 임차인은 퇴거 시 부속물매수청구권(민법 제646조) 또는 비용상환청구권(민법 제626조 제2항)을 행사하여 투하자본을 회수할 가능성이 있다.
앞서 본 바와 같이 상가임대차법에서 임차인에게 계약갱신요구권(제10조)을 부여한 것은 임차인에게 일정기간 계약기간을 보장함으로써 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 한 것이다. 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 상가임대차법은 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하여 법의 적용이 배제되는 임대차에 대해서도 임차인의 계약갱신요구권을 인정하였다(제2조 제3항). 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 보장되었으나, 5년의 존속기간이 현실적으로 임차인의 영업존속을 보장하기에 부족하다는 지적에 따라 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 상가임대차법에서 10년으로 연장되었다(제10조 제2항).
또한 상가임대차법 제3조가 임차건물의 양수인에 대하여 임대차계약의 존속을 주장할 수 있는 대항력을 인정한 것도 임대차기간 동안 영업을 통해 기존에 투입한 권리금에 관한 회수기회를 보장하는 기능을 한다. 2015년 개정법에서는 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하여 법의 적용이 배제되는 임대차에 대해서도 대항력을 인정하였다(제2조 제3항).
그러므로 대규모점포의 임차인도 계약갱신요구권 및 대항력 규정의 적용을 통하여 간접적으로 보호를 받을 수 있다.
(4) 소결
이상의 점을 종합하면, 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다.
5. 결 론
그렇다면 심판대상조항은 헌법에 위반되지 아니하므로 관여 재판관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.
재판관 유남석 이선애 이석태 이은애 이종석 이영진 김기영 문형배 이미선
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헌법재판소 2018헌바242, 2018헌바508(병합)
상가건물 임대차보호법 제10조의5 제1호 위헌소원
- 헌법재판소 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242, 508(병합)결정 -
김상헌 교수 (제주대 로스쿨) 입력 : 2021-12-02 오전 9:36:19
[사건개요]
이 사건의 개요를 평석에 필요한 범위 내에서 발췌 정리하면 다음과 같다.
청구인은 2012년 8월 23일 주식회사 A와 사이에, 주식회사 A가 여의도에 소재한 X건물 중 일부 호실(이하 '이 사건 상가')을 임대차보증금 2억217만5000원, 월 기본차임 5만원, 월 성과급차임은 월 매출총액의 14%에서 월 기본차임을 공제한 금액, 임대차기간 2012년 8월 30일부터 2017년 8월 29일까지로 정하여 임차하기로 한 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약')에 따른 임차인의 지위를 양수하는 내용의 양수도계약을 체결하였다. 이 사건 상가를 소유한 B 유한회사는 2017년 8월 8일 청구인에게 이 사건 임대차계약을 연장할 의사가 없다는 취지의 내용증명을 발송하였고, 이 사건 임대차계약은 2017년 8월 29일 임대차기간 만료로 종료되었다. 이후 위 회사는 청구인을 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 소송을 제기하였고(서울중앙지법 2018가합502707), 청구인은 위 회사가 청구인의 권리금계약 체결을 방해하여 구 '상가건물 임대차보호법'(2015년 5월 13일 법률 제13284호로 개정되고 2018년 10월 16일 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 '상가임대차법' 또는 조문 인용에서 '법') 제10조의4 제1항이 보장하는 상가권리금(이하 '권리금') 회수기회를 박탈하였다는 이유로 손해배상을 구하는 반소를 제기하였다(서울중앙지법 2018가합502714). 청구인은 위 소송 계속 중 임대차 목적물이 유통산업발전법상 대규모점포의 일부인 경우 권리금 적용 제외를 규정한 상가임대차법 제10조의5 제1호가 청구인의 재산권, 평등권 등을 침해한다고 주장하면서 위헌법률심판제청신청을 하였으나 2018년 5월 30일 기각되자, 2018년 6월 27일 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다(사안 중 2018헌바242 사건 참조).
[헌법재판소 결정요지]
헌법재판소는 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242, 508(병합)결정(이하 '대상결정')을 통하여 임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포의 일부인 경우 임차인의 권리금 회수기회 보호 등에 관한 상가임대차법 제10조의4를 적용하지 않도록 하는 상가임대차법 제10조의5 제1호 중 대규모점포에 관한 부분(이하 '심판대상조항')이 대규모점포 상가임차인들의 재산권을 침해하지 않는다고 결정하였다. 2015년 개정된 상가임대차법에서 신설된 제10조의4는 기존에 관행으로만 인정되어오던 권리금의 회수기회를 법적으로 보장하기 위한 것인데, 첫째, 심판대상조항은 그 보호 대상의 범위를 설정한 것으로 점진적 적용 확대가 예상되고 권리금 회수기회 보호 대상에 포함시킬 필요가 있는 경우 추후 실태조사를 거쳐 추가하도록 개정할 수 있는 점, 둘째, 대규모점포의 경우 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 상권을 형성하고 유지·관리하며 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용하여 영업을 하는 측면이 있는데, 권리금 회수기회 보호 규정을 대규모점포에 적용함에 있어서는 이러한 대규모점포의 특성을 고려하여 임대인 지위와의 조화를 도모할 필요가 있는 점, 셋째, 대규모점포의 경우에도 민법 규정이나 계약갱신요구권 및 대항력 규정의 적용으로 권리금 회수를 간접적으로 보호받고 있는 점 등을 고려하면, 심판대상조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 청구인들의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다는 이유를 합헌결정 선고의 배경으로 밝혔다.
[평석]
1. 대상결정의 판시는 그 이유를 설시함에 있어서 권리금, 특히 상가권리금의 특성을 반영하는 데에 미진한 점이 있지 않았는지 의문이 있다. 위에서 정리한 대상결정의 합헌 판단근거를 몇 가지 관점에서 살펴본다.
2. 상가임대차법의 점진적인 적용 확대가 예상된다는 이유에 관하여
헌법재판소가 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 인정된다고 판단한 바 있지만(헌재 2014. 3. 27. 2013헌바198 참조), 동법은 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는 것에 대하여 그 보호의무의 예외사유 또한 두고 있는데, 예를 들어 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우(제1호), 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우(제2호), 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(제3호) 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 이미 임대인의 재산권 행사를 보호하기 위한 규정을 마련하였으므로, 그 보호 대상 범위를 한정하지 않더라도 임대인과 임차인 사이의 상충하는 법익 간의 균형을 맞출 필요가 있을 만큼 임대인에게 더 큰 불이익을 주지는 않는다. 특히 권리금 회수기회 보호의무 대상의 예외인 대규모점포의 경우, 모든 점포가 직영 형태로 이루어진다고 보기 어렵고 영업상 이점(利點)에 그 임차인이 전혀 일조하지 못하였다거나 다른 임차인보다 자산이 많아 보호의 필요성이 부족하다는 점에 관한 분명한 근거가 없는 다음에야, 그 예외를 인정함에도 전면적인 제외규정 적용보다 위 권리금 회수기회를 방해하는 사유를 수정하거나 그 보호의무의 예외사유를 추가하는 방법으로 보다 덜 제한적인 조치를 선택하여 임대인과 임차인 사이의 균형을 도모할 수 있다. 따라서 대규모점포에 속한 임차인의 전면적인 적용 제외는, 달리 평가하면 자의적인 것이 되는 위해의 방지를 위하여 통상적으로 감수해야 하는 부담의 한계를 초과하여 기본권, 즉 권리금이라는 재산권을 제한하였고 그 제한함이 없이 기본권적 법익을 보다 효과적으로 보호할 수 있는 대안 조치도 있었다는 점에서 헌법상 재산권의 과소보호금지에 위반될 여지가 있다.
3. 대규모점포 특성을 고려하여 임대인 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다는 이유에 관하여
대규모점포가 선도적으로 영업입지를 구축하는 경우도 있지만, 이미 영업입지가 조성된 곳에 들어서는 경우도 현실적으로 다수 있고, 대규모점포에 입점하는 임차인 역시 자신이 여타 다른 임차인과 달리 권리금 회수에 있어서 구분되는 지위에 있다고 인식한 경우를 상정하기 어렵다. 대규모점포 있어서 권리금이 보호되어야 할 임차인들이 여전히 있고 대규모점포의 특성을 강조하다보면 권리금 회수기회 보호의무의 본래적 가치와 배치될 여지가 크다. 실제 임대차현황에서도 권리금의 액수가 보증금보다 더 높은 경우가 적지 않아, 상가임대차법은 권리금과 관련하여 동법 제2조 제1항 단서상 보증금의 제한 없이 동법을 적용할 수 있도록 규정되어 있다(법 제2조 제3항). 따라서 상가임대차법 제10조의5를 통하여 쇼핑센터 등 대규모점포 등을 권리금 적용대상에서 제외한 것은 오히려 동법 입법 취지에 반하는 한계로 지적될 수 있다.
4. 간접적인 보호수단이 존재한다는 이유에 관하여
권리금 보호를 위한 간접적인 보호수단이 있다는 것은 권리금 회수기회 보호의무 적용의 문제와 무관한 내용이다. 특히 임대차계약갱신요구권의 경우에도 거절사유가 있으므로 그 사유의 인정 여부를 다투기 위하여 결국 소송으로 진행되는 경우가 다수이다. 계약갱신을 통하여 임차인이 투자한 권리금만큼 영업이익을 가져올 가능성은 높아질 수 있으나 이것만으로 권리금 회수가 보장되는 것은 아니다.
5. 결론
권리금은 그 대가 범위 내용으로 거론되는 신용, 영업상의 노하우 등을 구체적으로 확인하거나 그 재산적 가치를 정확한 수치로 산정하기 어려운 면이 있다. 또한 권리금에 대한 사회적 문제로 인하여 권리금에 관한 규정이 상가임대차법에 신설되었지만, 그 신설 규정이 형평기준에 부합하는지를 판단함에는 임대인과 임차인뿐만 아니라 신규임차인의 사정도 고려되어야 할 것이다. 이것은 임차인이 사회적으로 약자라거나 임대인에 비하여 자본이 열악하다는 접근방식이 아닌 권리금에 있어서 임대인, 임차인, 신규임차인이 되려는 자 사이의 이해조정의 관점에서 바라볼 필요가 있다. 권리금 관련 규정이 입법되었음에도, 그 법규 내용 적용에 있어서는 기존 임차인의 이익을 추구하는 면이 컸다는 점을 고려한다면, 임차인의 권리금 회수기회 보호의 적용 범위 제외를 인정하는 심판대상조항을 합헌으로 판단한 대상결정의 결론은 상당 부분 설득력이 있다. 그러나 임대차 목적물이 대규모점포에 속한다는 사정이 임차인의 권리금 보호를 전면적으로 제외할 만큼의 요소가 될 수 있는지에 관하여는 비판적 검토가 계속되어야 할 것이다. 대상결정은, 대규모점포의 특성상 임대인이 임차인에 대하여 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는 것에 대한 적용대상 제외규정을 둔 것을 입법형성권의 한계를 일탈하여 임차인의 재산권을 침해한 것은 아니라는 판단을 하였다는 점에서 의의가 있으나 과소보호금지원칙에 비추어 그 판시에 대하여는 여전히 의문이 있고 추후 입법론적으로 논의할 필요성이 있다. 그 논의 중 하나로 대규모점포의 특성을 고려하여 권리금 회수기회를 방해하는 사유를 수정하거나 그 보호의무의 예외사유를 추가하는 방법으로 보다 덜 제한적인 조치를 선택할 것을 제안해 본다.
김상헌 교수 (제주대 로스쿨)