수도권 GB해제지구 주택 전매제한 시행지침

◎ 국토해양부 고시 제2009-949호

 

수도권 개발제한구역 해제지구 주택 전매제한 시행지침을 다음과 같이 제정․고시합니다.

2009. 9.25

국토해양부장관

 

수도권 개발제한구역 해제지구 주택 전매제한 시행지침 제정(안)

 

1. 제정이유

 

수도권 개발제한구역을 해제하여 조성된 공공택지(지구면적 50% 이상이 개발제한구역인 경우 포함)에서 공급하는 주거전용면적 85제곱미터 이하 주택의 전매제한기간이 주변시세 대비 분양가격 수준에 따라 달라지므로 ‘인근지역 주택매매가격’ 등을 정하기 위함임

 

2. 주요내용

 

인근지역 및 주택매매가격은 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 시․군․구의 장(사업주체가 국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사인 경우에는 사업주체)이 결정하고, 인근지역은 해당 주택건설대지가 속한 시․군․구 내 유사한 생활환경을 지닌 지역을 선정함을 원칙으로 하고, 주택매매가격은 공시가격을 기준으로 아파트 가격상승률 등을 감안하여 결정

국토해양부 고시 제2009- 호

 

수도권 개발제한구역 해제지구 주택 전매제한 시행지침

 

제1조(목적) 이 지침은 ｢주택법｣ 제41조의2, 같은 법 시행령 제45조의2에 따라 해당 지구면적의 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발된 수도권 공공택지에서 공급되는 주거전용면적 85제곱미터 이하 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한 기간을 정하기 위한 사항을 규정함을 그 목적으로 한다.

 

제2조(기준 분양가격의 결정) ｢주택법 시행령｣ 제45조의2에 따라 전매제한 기간을 결정하기 위한 기준이 되는 “주택의 분양가격”은 해당 주택건설대지에서 공급되는 주택의 규모별 평균 분양가격으로 정한다.

 

제3조(인근지역의 결정) ① ｢주택법 시행령｣ 제45조의2에 따라 전매제한 기간을 결정하기 위한 기준이 되는 “인근지역”은 시장․군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장등”이라 한다)이 해당 주택건설 대지가 속한 시․군 또는 자치구(이하 “구”라 한다) 중에서 해당 주택건설대지와 유사한 생활환경을 지닌 구(행정구를 포함한다)․읍․면․동(다만, 읍․면․동의 경우는 각 행정구역의 전체 또는 일부)을 선별하여 정한다. 다만, 국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사(이하 “국가등”이라 한다)가 사업주체인 경우에는 국가등이 직접 이를 정한다.

② 제1항에도 불구하고 시․군․구 전체가 유사한 생활환경을 지니는 등의 사유로 특정한 구(행정구를 포함한다)․읍․면․동을 선별하기 곤란한 경우에는 해당 시․군․구 전체를 대상으로 정할 수 있다.

③ 제1항에도 불구하고 해당 주택건설대지가 속한 시․군․구중에서 유사한 생활환경을 지닌 지역을 선정하기 곤란한 경우에는 해당 주택건설대지와 인접한 시․군․구중에서 인근지역을 정할 수 있다.

④ “인근지역”의 범위에 대한 결정은 분양가상한제 적용주택에 대한 분양가의 적정성을 검토하기 위하여「주택법」제38조의4에 따라 해당 시․군․구 또는 해당 국가등의 기관에 설치된 분양가심사위원회(이하 “위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다.

 

제4조(주택 매매가격의 결정) ① ｢주택법 시행령｣ 제45조의2에 따라 전매제한 기간을 결정하기 위한 기준이 되는 인근지역의 “주택매매가격”은 ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따라 공시된 공동주택가격(이하 “주택공시가격”이라 하며, 20호 이상의 주택단지에 속한 공동주택에 한정한다. 다만, 아파트 외의 공동주택의 경우는 주택단지의 규모를 20호 미만으로 할 수 있다)의 주택규모별 평균가격에 다음 각 호의 사항을 고려하여 수정한 가격으로 정한다.

1. 공동주택가격 공시기준일이 속한 달로부터 해당 주택의 분양시점까지의 시․군․구별 아파트가격 상승률. 다만, 아파트 이외의 주택에 대한 주택가격 상승률을 정하는 경우에는 주택가격상승률을 사용한다. (통계청 승인을 받은 상승률을 말하며, 해당 주택의 입주자모집공고안 승인 신청일을 기준으로 가장 최근에 발표된 아파트(주택)가격상승률을 사용한다)

2. ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령｣ 제45조에 따른 주식회사 한국감정원(이하 “한국감정원”이라 한다)이 공동주택가격을 공시하기 위하여 조사․산정한 주택가격과 공시된 주택가격간의 비율 등

< 적용예시 > ㅇ 1호 : 공시가격 평균 8천만원, 아파트가격상승률 1.5%인 경우, → 8천만원 + 8천만원 × 0.015(또는 8천만원 × 1.015) = 8,120만원   ㅇ 2호 : 감정원의 조사가격 1억원, 공시가격 평균 8천만원인 경우, → 2호에 따른 비율은 1억원/8천만원 = 1.25 → 공시가격 8천만원 × 1.25 = 1억원   ㅇ 1호 + 2호(주택매매가격) : 공시가격 평균 8천만원, 아파트가격상승률 1.5%, 감정원의 조사가격 1억원인 경우, → 공시가격 평균 8천만원 × 1.015 × 1.25 = 10,150만원

② 제1항에 따른 주택매매가격의 결정은 제3조제4항에 따른 위원회의 심의를 거쳐야 한다.

③ 시장등 또는 국가등이 주택매매가격의 결정을 위하여 한국감정원에 주택가격의 정보를 요청하는 경우, 한국감정원은 주택공시가격 등 이에 필요한 가격정보를 지체 없이 제공하여야 한다.

④ 제3항에 따라 한국감정원이 시장등 또는 국가등에 제공하는 가격정보는 별지1의 서식에 따른다.

 

제5조(주택과 주택외 시설의 동일건축물 등의 주택매매가격 결정) 제4조에도 불구하고 인근지역에 주택과 주택외의 시설의 동일 건축물(이하 이 조에서 “주상복합아파트”라 한다) 또는 초고층주택(「공동주택의 분양가격 산정에 관한 규칙」별표1 제6호에 따라 국토해양부장관이 고시하는 주택을 말한다)이 부족하여 주택매매가격을 결정하기 곤란한 경우에는 다음 각 호에 따른 방법에 따른다.

1. 주상복합아파트의 경우에는 주상복합아파트 외의 공동주택(아파트에 한하며, 초고층주택은 제외한다)을 포함하여 주택매매가격을 결정할 수 있다.

2. 초고층주택의 경우에는 주상복합아파트 또는 주상복합아파트외의 공동주택(아파트에 한정한다)을 포함하여 주택매매가격을 결정할 수 있다.

 

제6조(주택매매가격 결정시 주택규모에 대한 고려) ① 제4조 또는 제5조에 따른 주택매매가격은 해당 주택의 규모와 유사한 규모를 가진 주택의 제곱미터당 가격을 기준으로 하되, 유사한 규모는 주거전용면적을 기준으로 “해당 주택의 규모 - 5제곱미터”에서 “해당 주택의 규모 + 5제곱미터”의 범위로 산정한다. 다만, 초고층주택의 경우에는 유사한 주택규모를 본문의 규정 외에 높이를 기준으로 “- 5층 또는 - 15미터”의 범위로 산정할 수 있다.

② 제1항에도 불구하고 규모별 주택물량 부족 등으로 유사한 주택규모를 산정하기 곤란한 경우에는 위원회의 심의를 거쳐 유사한 주택규모의 범위를 확대할 수 있다.

 

제7조(유효기간) ｢훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정｣(대통령훈령 제248호)에 따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실 여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기간은 2012년 8월 31일까지로 한다.

 

부 칙

 

이 고시는 2009년 9월 25일부터 시행한다.

 

〔별지 제1호 서식〕

인근지역 주택매매가격의 결정을 위한 주택가격 1. 주택건설대지명 : 2. 인근지역 : 3. 인근지역 주택가격 주택구분 주택규모 조사주택의 주택공시가격(㎡) 적용비율 조사주택의 최종 주택가격(㎡) 대상주택 (㎡) 조사주택 (㎡) ① ② 아파트       × ×         × ×         × ×   주상복합 아파트       × ×         × ×         × ×   연립주택       × ×         × ×         × ×     * 대상주택 : 주택건설대지에서 공급할 주택의 규모별 전용면적   * 조사주택 : 인근지역에 소재한 조사주택의 규모별 전용면적의 범위다만, 아파트이외의 공동주택은 20호 미만의 주택단지를 포함함   (예 : (주상복합)아파트/연립주택 ±5㎡적용의 경우, 대상주택125㎡→조사주택120～130㎡, 초고층주택 -5층 또는 -15m적용의 경우, 대상주택50층(150m)→조사주택45층(135m)이상)   * ㎡당 주택공시가격 : 인근지역에 소재한 조사주택에 해당하는 모든 주택의 총주택공시가격을 총전용면적으로 나눈 가격   * 적용비율 : ①제4조제1항제2호에 따른 비율 ②공급면적비율(분양대상주택의 전용면적 ÷ 주택공급면적)   * ㎡당 최종 주택가격 : 제4조제1항제1호의 아파트(주택)가격상승율을 적용하지 않은 조사주택의 ㎡당 주택공급면적 단가

〔별지 제2호 서식〕

85㎡이하 주택에 대한 전매제한을 위한 인근지역 주택가격 결정 업무흐름도

①입주자모집공고 승인 신청
②승인신청 내용심사				시장등, 국가등 → 한국감정원			인근지역 주택매매가격 결정을 위한 주택가격 정보 요청
				한국감정원 → 시장등, 국가등			주택가격 정보제공 (별지 제1호서식)
				시장등, 국가등			ㅇ인근지역 주택가격 결정 -인근지역의 범위(위원회 심의) -인근지역 비교대상주택의 범위( 〃 ) -인근지역 주택매매가격의 산정( 〃 )
③입주자 모집공고 승인				시장등 → 사업주체			인근지역 주택가격과 분양가격과의 차이에 따라 전매제한 기간에 차이가 있음을 입주자모집공고(안)에 포함하도록 함
				시장등, 국가등 → 사업주체			입주자모집공고(안) 승인내용 통보
④입주자모집공고				사업주체			인근지역 주택가격과 분양가격과의 차이에 따라 전매제한 기간에 차이가 있는 내용을 포함하여 공고
⑤주택청약				청약자			인근지역 주택가격과 분양가격과의 차이에 따라 전매제한 기간 에 차이가 있는 내용을 확인후 계약토록 공지
⑥당첨자 결정				사업주체 → 전산관리지정기관			당첨자 명단 통보
⑦주택공급 계약체결				사업주체			계약체결시 계약액 납부 확인