노후주거지 재생을 위한 정비정책 방안 모색

 

 

국토해양부(장관:권도엽)는 1월 28일(월) 지방중소도시 노후주거지 개선방안과 3단계 주거환경개선사업 시행방안에 대한 정책세미나를 개최한다고 밝혔다.

이는 국토부가 작년부터 진행하고 있는 정책 연구용역 수행의 일환으로 실시되는 것으로,

- 그동안 연구된 개선방안을 제시하고 학계와 연구원, 지자체 등 각계의 폭넓은 의견수렴을 하기 위하여, 국토해양부와 국가건축정책위원회가 공동으로 개최*하게 되었다.

** 주 최 : 국토해양부, 국가건축정책위원회주 관 : 대한국토도시계획학회, 한국지역개발학회

금번 세미나는 먼저 올해로 종료되는 2단계 주거환경개선사업에 대한 평가와 함께 3단계 주거환경개선사업의 필요성과 시행방안에 대하여 논의하고,

이어 수도권 등 대도시에 비해 재개발 등 정비사업이 상대적으로 부진한* 지방중소도시의 노후·불량주거지 개선방안에 대한 심도 있는 토론을 진행한다.

* 전국 재개발·재건축 구역 1,492개 중 약 89%가 수도권･광역시에서 추진

또한, 세미나 후반부에는 ‘도시 및 주거환경정비 기본방침’에 대한 연구내용 발제 및 이에 대한 토론이 함께 진행된다.

* ‘도시 및 주거환경정비 기본방침’은 정비사업을 둘러싼 여건 변화에 맞춰 중앙정부가 수립하게 되는 정비사업에 대한 중장기 정책방향으로, 지난 도정법 개정(’12.2월)에 따라 신규로 수립 예정 : 첨부 3 참조

< 3단계 주거환경개선사업의 시행방안 >

그간 정부는 1․2단계 사업추진(’01～’13년)을 통해 전국 853개 구역에서 노후·불량주거지에 대한 정비*를 단계적으로 추진해 왔으며,

* 2단계 사업결과, 소방도로 +14.1%, 불량도로율 △27.3%, 노후건축물 비율 △6.3%

3단계 사업(’14년～)에서는 1․2단계에서 예산부족 등으로 포함되지 못한 지역이나, 노후화가 급격히 진행된 지역 등 노후·불량주거지를 중심으로 사업이 필요한 것으로 제시되었다.

달동네 등 취약지역은 도로 등 주거환경이 극히 열악*하여 방범·소방 접근성이 낮고, 공·폐가 비중이 높아 범죄 등에 상시 노출되어 있으며,

* 도로율 10% 수준, 무허가 주택 60% 이상, 국공유지 무단점유, 공동화장실 사용 등

- 또한 노년층이 다수 거주하고 있어, 주거복지 차원에서 앰뷸런스 등 긴급의료 접근성 향상, 폭염·한파 등에 대비한 주택개량 등이 시급한 상황인 것으로 나타났다.

금번 3단계 주거환경개선사업은 ‘주민친화형 행복마을 만들기’를 목표로, 거주민의 생활환경 개선과 주거복지 향상을 위해 다음과 같은 개선방안이 제시되었다.

먼저 도로 개설에 치중된 그간의 사업방식에서 벗어나, 주민공동이용시설과 같은 생활밀착형 기반시설 확충을 통한 커뮤니티 환경 개선도 필요한 것으로 논의되었다.

- 이와 관련하여, 각 지자체에서 도로 등 기반시설을 적정규모로 확충할 수 있도록 현지개량사업방식의 계획수립 가이드라인을 제시*해야 한다는 의견이 제시되었다.

* 도로·공원·주차장·커뮤니티시설의 설치 범위와 규모에 대한 가이드라인

또한 기반시설의 열악도와 사업 여건을 감안하여 ‘사업추진이 시급한 지역’을 별도로 선정하고 국고지원 비율을 높이는 등 달동네에 대한 공공주도의 집중정비 추진*방안도 제시되었다.

* 달동네 등 주거열악지역의 경우 기존에는 공동주택 방식만을 고려하였으나, 주택수요에 따라 공동주택 방식, 현지개량방식, 공원·보류지화를 선택 적용

한편, 주민과 전문가의 의견을 적극 반영하기 위해서, MP 및 주민협의회를 구성하는 등 사업절차를 개선할 필요성 또한 제시되었다.

< 지방중소도시 노후주거지 개선방안 >

지방중소도시*는 산업침체와 노령화로 인해 도시 활력이 저하되고 주거지는 대도시에 비해 열악하다는 것이 전문가들의 지적이다.

* 수도권을 제외한 인구 5만 이상 50만 이하 市급 도시(전국 43개)로 우리나라 인구의 약 20% 면적의 약 30%를 차지

인구규모가 작은 도시일수록 주택이 노후화* 되어있고, 소득분위가 낮을 수록 구조적 결함**을 가진 주택비중이 높으며,

* 31년 이상 건축물 비율 : 전국(9.7%), 광역시(8.0%), 지방중소도시(13.7%)
** 4분위 이하 거주 주택 중 구조적 결함 비율 : 인구 30만 초과(16.8%), 10～30만(19.0%), 10만 미만(39.9%)

상·하수도·주차장·도로 등 기반시설이 부족하고, 토지 구획정리 미실시 지역은 비정형 현황도로(골목길)가 많은 것으로 나타났다.

또한, 경제력이 낮은 고령자 가구주 비율이 높고 소득대비 주거비 비율이 높아 자발적인 주거지 정비여건이 미흡한 상황이다.

* 60세 이상 가구주비(%) : 중소도시33.7>전국28.5, 소득 1분위 가구주비(%):13.5>9.2

지방중소도시의 열악한 노후주거지 개선을 위해서는 지역별 여건을 감안한 맞춤형 공공지원을 확대할 필요성이 제시되었다.

주차장ㆍ공원 등 기반시설과 주민공동이용시설 확충을 위한 주거환경관리사업을 지역여건에 맞게 활용하는 동시에,

- 주택개량자금 융자제도 개선, 주택 역모기지 상품 도입 등으로 주민의 자발적인 주택 개량을 지원한다는 내용이다.

또한 중소도시내 불부합지기 많은 점을 감안하여 정비구역에 지적 재조사 사업(’12～‘30년)을 우선 추진하고, 노후·불량주거지 현황에 대한 DB를 체계적으로 구축해 나갈 계획이다.

아울러, 사회·경제적 정주여건 개선과 주민활력 제고를 위해 빈집·국공유지를 공동작업장으로 조성하고, 마을기업 등 일자리 지원사업과 연계하여 추진하는 방안도 제시되었다.

국토부는 향후 관계기관 협의 등을 거쳐 노후주거지 재생을 위한 정비정책 방안을 확정·시행해 나갈 계획이라고 밝혔다.

 

참고 1

주거환경개선사업 개요

 

     □ (목적) 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
(도시및주거환경정비법 제2조제2호가목)

 

     □ (연혁) '89년「도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법」에 의해 시행되던 사업을 ‘03년「도시 및 주거환경정비법」으로 통합

 

         * 도정법상 정비사업은 주택재개발․주택재건축․도시환경정비․주거환경개선․주거환경관리․가로주택정비사업으로 구분

 

       □ 사업 추진방식

 

       ㅇ사업시행자 : 토지등소유자의 2/3이상, 세입자 과반수의 동의로 시장․군수․구청장이 시행자를 지정

 

          * 시행자 : 시장․군수․구청장 또는 토지주택공사, 지방공사

 

       ㅇ사업유형 : 현지개량, 공동주택건설, 관리처분방식으로 구분

 

<2단계 주거환경개선사업 유형>

구 분	계	현지개량	공동주택	거점 등 기타*
구역수	371	319	37	15
비율(%)	100	86	10	4

      * 기타 : 거점(12개), 환지(2개), 혼합(1개)

 

     ㅇ국비지원 : 지자체의 정비기반시설 설치비 일부를 지원

 

           * 정비기반시설 : 도로, 상하수도, 공원, 주차장 등

 

          - 사업규모 : 853개(1단계: 482개, 2단계: 371개) 정비구역

 

       * 1단계 : ’01～’05, 482개 지구, 1.6조원(국비 및 지방비 각8천억)
2단계 : ’05～’13, 371개 지구, 2조원(국비 및 지방비 각 1조)

참고 2

지방중소도시 노후주거지 현황

 

       □ (쇠퇴양상) 도시 외곽 택지개발을 통한 주택공급이 지속*됨에 따라 구도심 기존 주거지가 지속 노후

 

        * ’05〜’10년간 비수도권 주택공급 비율 : 택지개발(249천호) vs 정비사업(78천호)

 

      ㅇ 특히, 달동네 등 저소득 가구가 밀집 거주하고, 주거환경이 극히 열악*한 노후․불량 주거지가 상존

 

        * 도로율 10% 수준, 무허가 주택 60% 이상, 국공유지 무단점유, 공동화장실 사용 등

 

       □ (주택상황) 인구규모가 작은 도시일수록 주택이 노후화*되었고, 소득분위가 낮을수록 구조적 결함**을 가진 주택비중이 높음

 

      * 31년 이상 건축물 비율 : 전국(9.7%), 광역시(8.0%), 지방중소도시(13.7%)

 

       ** 4분위 이하 거주 주택 중 구조적 결함 비율 : 인구 30만 초과(16.8%), 10～30만(19.0%), 10만 미만(39.9%)

 

      ㅇ 공․폐가 비중*이 높아 범죄, 안전 등 사회문제 발생이 우려되며, 인구규모가 작을수록 단독주택․재래식 화장실 비중이 높음

 

          * 중소도시 빈집은 약 19만호이며, 이중 12개월 이상 된 빈집비율은 38.1%에 달함

 

<인구 규모별 주택․화장실 유형(단위 : %)>

구분	중소도시		광역시	전국
		10만 미만
단독주택	46.8	54.3	34.7	39.6
재래식 화장실	5.7	8.5	2.0	3.0

 

     ㅇ 또한, 기름보일러 비율*이 높아(도시가스 비율이 낮음) 주거연료비 부담이 대도시 지역보다 상대적으로 높음

 

<인구 규모별 난방시설 유형(단위 : %)>

구분	중소도시	광역시	전국	유효열량 천Kcal 당 가격*
기름보일러	36.5	16.2	20.5	311.80원
도시가스	35.0	65.0	54.7	108.09원

         * LNG : 서울시 주택난방용 요금, 실내등유 : 오피넷 주유소 가격(’12.10월 기준)

 

      □ (기반시설) 상․하수도, 주차장 등 기반시설이 부족하고, 토지 구획정리 미실시 지역은 비정형 현황도로(골목길)가 많음

 

<기반시설 현황(단위 : %)>

구분	중소도시		광역시	전국
		10만 미만
상수도 미연결	4.8	3.4	1.3	3.2
하수도 미연결	7.2	11.9	2.0	4.1
길거리 주차	11.8	10.4	10.0	9.1

 

      ㅇ 특히, 도로율이 낮고 불량도로율이 높아 도로 확충 등 정비가 시급

 

      * 2단계 주거환경개선사업 지구 도로율 : 광역시(8.69%) > 지방중소도시(7.3%)
- 지방중소도시 도로 중 불량도로율(차량진입 불가) : 44.0%

 

       □ (주민현황) 경제력이 낮은 고령자 가구주 비율이 높고 소득대비 주거비 비율이 높아 자발적인 주거지 정비 여력이 낮음

 

<인구․경제적 여건 현황지표(단위 : %)>

구분	60세 이상 가구주 비율	소득 1분위 가구주 비율	소득대비 주거비 비율*
중소도시	33.7	13.5	12.7(23만/248만)
전국	28.5	9.2	11.4(24만/274만)

         * 수도․가스․전기료 등(임대료 제외)

 

       ㅇ 도시의 인구규모가 작을수록 거주민의 노령화 및 최빈곤층 거주 비율이 높아 노후 주거지 정비를 위해 공공의 적극적인 역할이 필요

 

<인구․경제적 여건 현황지표(단위 : %)>

구분	노령화지수 (65세 이상/15세 미만)	기초생활 수급자수 (인구 1,000명당)
중소도시(10만 미만)	84.9(132.1)	43.3(70.5)
전국	69.7	31.9

 

 

참고 3

「도시 및 주거환경정비 기본방침」수립 개요

 

       □ 수립 배경

 

      ㅇ 정비사업은 조합중심의 민간주도로 추진되고 있으나 사업추진시 비리 등 불투명성, 비전문성, 초기사업비 조달 어려움 등 문제 지속

 

      ㅇ 한편, 최근 부동산 침체로 주민(자가부담 증가)과 시공사(미분양 우려)는 사업추진에 소극적이며, 추진동력 상실로 사업 지연․중단* 속출

 

        - 증가하는 주택정비 수요를 감안시 기존 사업방식을 보완하거나,보전․개량 등 새로운 정비방식의 활성화가 요구

 

        * 전국 재개발․재건축 사업장(1,416곳)의 약 34%가 지연․중단

 

       ㅇ 또한 인구․가구구조의 변화, 다양한 주택수요, 사회․문화․경제적 지원 요구 등 정비수요 패러다임 변화에도 적극 대응할 필요

 

      ⇒「도시 및 주거환경정비 기본방침」수립으로 향후 정책방향 제시

 

        □ 정비정책의 비전과 목표, 기본방향(안)

 

 

 

 

 

 

 

 

       ㅇ 정비사업이 단순한 물리적 환경 개선이 아닌 경제활력 제고,

 

             사회․문화적 기능회복을 추구할 수 있도록 종합적으로 계획하고

 

         관리

 

        - 공공․민간의 역할 균형을 유지하고 협력적 거버넌스 지원체계 구축

 

     ㅇ 전면철거에 기초한 아파트 공급의 획일화된 정비방식에서 벗어나, 지역의 특성과 정체성을 고려한 다양한 정비방식의 도입

 

      ㅇ 주민과 소통하는 커뮤니티 증진, 일자리 등 지역 경제의 활성화, 친환경 정비 등 미래의 도시주거환경을 선도하는 정비 도모