과도한 기부채납 이제 그만-- 주택사업 기부채납, 부지면적 8~9% 이내로 제한

과도한 기부채납 이제 그만

- 주택사업 기부채납, 부지면적 8~9% 이내로 제한

 

내년부터 주택건설사업 및 정비사업(주택재건축·재개발 등)의 기부채납 비율이 현재 부지면적의 약 14~17% 수준에서 8~9% 이내로 결정되는 등 기업의 부담이 완화된다.
* 용도지역 변경이 없는 경우의 사업종류별 기부채납 현황
주택건설사업(도시지역 민간택지) 14.4%, 정비사업(재개발, 재건축) 16.5%
(출처: ‘주택사업 관련 기부채납 제도 개선방안 마련을 위한 연구’ 실태조사)

국토교통부(장관 서승환)는 주택사업자가 주택건설사업, 정비사업 등 주택사업을 할 때, 지자체가 과도하게 요구해오던 기부채납에 대하여 합리적인｢주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준｣을 마련하고, '15년 1월 1일부터 시행한다.

이는 지난 9월 발표한 ‘주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안’(9.1대책)에 따라 과도한 기부채납으로 인하여 발생할 수 있는 기업의 부담을 완화하도록 한 것이다.

운영기준의 주요내용을 다음과 같다.

① 운영기준의 적용대상 및 운영방향

｢주택법｣에 따라 민간택지에 사업계획승인을 얻은 주택건설사업과 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 사업시행인가를 얻은 정비사업을 대상으로 한다.

지자체는 공공성 확보와 원활한 주택사업 추진이 가능하도록 기반시설 기부채납 수준을 정하고, 해당 주택사업과 무관한 기부채납을 요구할 수 없으며, 주택사업자가 기반시설 기부채납을 통하여 보상으로 부여받을 수 있는 용적률을 보장하도록 하였다.

② 기반시설 기부채납 부담기준

주택건설사업은 해당 사업부지 면적의 8%, 정비사업은 9% 이내(적정부담률)에서 기부채납 부담수준을 결정하도록 하였다.

다만, 해당 사업특성과 지역여건 등을 고려하여 필요한 경우에는 건축위원회 또는 도시계획위원회에 상정된 부담률(적정부담률이하)의 1.5배(최고부담률)까지 조정할 수 있다.

용도지역 변경이 수반되는 경우 중 ｢국토계획법 시행령｣제30조의 용도지역 각 호의 범위 안에서 변경하는 경우에는 최고부담률에 10%p까지 추가할 수 있도록 하였다.

또한, 용도지역 간의 변경을 하는 경우, 지자체는 변경된 용적률과 토지의 가치 등을 고려하여 별도의 기준을 정하여 적용하는 것도 가능하도록 하였다.

용도지역 변경 예시	적용 부담수준
제2종일반주거지역→제3종일반주거지역	최고부담률+10%p (%)
제2종일반주거지역 → 상업지역	지자체가 별도의 기준 마련, 적용

③ 기타 운영사항

지자체는 각종 심의과정 중 기반시설 기부채납의 보상으로 받은 용적률이 감축되지 않도록 하고, 줄어든 경우 기반시설 기부채납 수준을 조정하는 등의 손실보전을 하도록 하였다.

국토교통부는 ｢주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준｣을 ’15년 상반기동안 시범운영하고, 이 기준을 개선·보완하여 기부채납의 부담수준을 제한하는 ’15년 하반기 중 법적 근거도 마련할 계획이다.

이번 운영기준 시행을 통하여 주택사업 시 기부채납과 관련한 예측가능성을 높이고, 적정한 수준의 기부채납이 이루어짐으로써 과도한 부담으로 인한 업계의 고충을 해소하고, 사업의 촉진과 활성화를 기하게 될 것으로 본다.

 

참고1

“주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준”주요내용

구분	주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준(안)
적용대상	ㅇ「주택법」에 따라 민간택지에 사업계획승인을 얻어 시행하는 주택건설사업       ㅇ「도시 및 주거환경정비법」에 따라 사업시행인가를 얻어 시행하는 정비사업
기반시설 기부채납 부담수준	ㅇ 기준부담률 - 주택건설사업: 8% 내 - 정비사업: 9% 내   ㅇ 최고부담률       - 위원회 상정 부담률의 1.5배         ㅇ 용도지역 각 호의 범위 안에서의 변경하는 경우       - 최고부담률+10%p         ㅇ 용도지역 간 변경하는 경우         - 승인/ 지정권자는 별도의 부담기준을 정하여 운영
기타	ㅇ 기반시설 기부채납은 기반시설의 부지제공을 원칙        - 도로, 공원, 녹지, 주차장은 부지와 시설을 함께 기부채납 가능        ㅇ 그 밖의 기반시설에 대하여 시설을 설치하여 기부채납하는 경우, 그 설치비용을 토지면적으로 환산

 

참고2

기반시설 기부채납 현황

     □ 과도한 기부채납 현황

 

      ㅇ 주택건설사업 37개, 정비사업 69개*를 조사한 결과, 평균 기부채납 비율이 주택건설사업은 부지면적의 14.7%, 정비사업은 18.4%

 

         * 주택재개발사업 34개, 주택재건축사업 31개, 도시환경정비사업 4개

 

      - 평균 기부채납 비율을 초과하는 사업장도 주택건설사업은 19개소(51.4%), 정비사업은 26개소(37.7%)로 기반시설을 과도하게 설치

 

사례 1. 〇〇시 주택재개발사업	․사업부지면적 67,746㎡, 총세대수 937세대 ․기반시설 기부채납 면적 22,333㎡(도로 16,113㎡, 공원 2,028㎡, 녹지 3,769㎡, 주차장 423㎡) → 기부채납 비율 33%
사례 2. 〇〇시 주택재건축사업	․사업부지면적 19,931.1㎡, 총세대수 363세대 ․기반시설 기부채납 면적 4,808.3㎡(도로 2,315.6㎡, 공원 964.3㎡, 문화체육시설 및 보행도로 1,528.4㎡) → 기부채납 비율 24.1%
사례 3. 〇〇시 주택건설사업	․사업부지면적 29,934.3㎡, 총세대수 458세대 ․기반시설 기부채납 면적 6,092.7㎡(도로 6,092.7㎡) → 기부채납율 20.4%

 

      □ 사업과 무관한 기부채납 요구 사례

 

사례 1. 〇〇시 주택건설사업	․학교 증축 공사 후 〇〇시 교육청에 기부채납
사례 2. 〇〇시 주택건설사업	․사업지내 공동주택 준공 전까지 OO도시개발지구 기반시설 설치 이행 확약
사례 3. 〇〇시 주택건설사업(미착공)	․개발사업 시행자가 학생을 위한 통학로를 확보 하거나 입주민을 위한 적절한 통학편의를 제공