보증금 증액 및 재개발시 퇴거요구에 대해 동의함으로써 계약이 맺어진 경우

서울중앙지방법원 2013.4.12. 선고 2012나48939 판결

[보증금반환등][미간행]

【전 문】

【원고, 피항소인 겸 항소인】원고 (소송대리인 법무법인 나눔 담당변호사 김성)

【피고, 항소인 겸 피항소인】피고 (소송대리인 변호사 한동철)

【변론종결】

2013. 3. 22.

【제1심판결】서울중앙지방법원 2012. 9. 24. 선고 2012가단13130 판결

【주 문】

1. 원고 및 피고의 항소를 모두 기각한다.

2. 항소비용은 각자 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

1. 청구취지

피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 항소취지

원고: 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 25,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라

피고: 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

【이 유】

1. 제1심 판결의 인용

이 법원의 판결 이유는 제1심 판결문 제3면 제1행의 “피고”를 “원고”로 고치고, 제3행의 “소외 조합은” 다음에 “원고를 피공탁자로 하여”를, 제5행의 “2011. 8. 25.” 다음에 “원고의 이 사건 점포 인도의무와 소외 조합의 임차보증금반환의무가 동시이행관계에 있다고 전제한 후, 소외 조합의 위 공탁은 동시이행항변을 포기한 채 임대차보증금을 공탁한 것으로 보이고, 원고가 2008. 9.부터 차임 또는 차임 상당의 부당이득금을 지급하지 않고 있어 이를 임대차보증금에서 공제하면 반환할 보증금이 남지 않아 동시이행을 구하는 원고의 주장이 이유 없다고 판단하여”를 각 추가하며, 제6면 제1행의 “제11조는”을 “제11조 제1항은”으로, 제9행의 “법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조에서 정한 바에 따라 강행규정”을 “법령규정은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정한 상가건물 임대차보호법 제15조에 따른 편면적 강행규정”으로 각 고쳐 쓰고, 제7면 제7행의 “예정이어서” 다음에 “상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호”를 추가하며, 제8면 제7행의 “이 판결선고일”을 “제1심 판결선고일”로 고쳐 쓰고, 당심에서 추가로 주장된 부분에 대하여 아래와 같은 판단을 추가하는 것 이외에는 제1심 판결문의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 추가하는 판단

가. 피고의 주장 요지

피고는 이 사건 임대차계약이 피고의 보증금 증액 및 재발개시 퇴거 요구에 대하여 원고가 동의함으로써 체결되었고, 이후 원고가 위 계약에 따른 보증금과 차임을 지급하였으므로, 이에 신뢰를 하고 임대관계를 유지한 피고에 대하여, 원고가 그 합의에 기한 보증금 및 월 차임 증액이 무효라고 주장하는 것은 신의칙에 반하여 허용될 수 없다는 취지로 주장한다.

나. 판단

「민법」상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다24104 판결 등 참조).

살피건대, 피고가 자신이 직접 사용하겠다면 먼저 원고에게 임대차계약의 갱신 거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 이 사건 점포에서 하는 오토바이 판매·수리 사업은 가족들의 생계를 해결해야 하는 유일한 수단이므로 임대차계약의 갱신을 간절히 요청한다고 하여, 여러 차례 원·피고 쌍방간에 내용증명이 오고 간 끝에 체결된 이 사건 임대차계약의 체결 경위 등에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 전후로 하여 피고에게 신의를 공여함으로써 피고가 신의를 가진 후 그 신의에 반하여 이 사건 부당이득금 반환청구를 하는 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라, 위 청구가 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르렀다고도 볼 수 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

3. 결론

그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로, 원고 및 피고의 각 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사   박홍래(재판장) 허명산 이관형

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서울중앙지방법원 2012.9.24. 선고 2012가단13130 판결

[보증금반환등][미간행]

【전 문】

【원 고】원고 (소송대리인 변호사 이광철)

【피 고】피고 (소송대리인 변호사 한동철)

【변론종결】

2012. 8. 27.

【주 문】

1. 피고는 원고에게 금 30,492,000원 및 이에 대하여 2012. 3. 6.부터 2012. 9. 24.까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

5. 제1항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

피고는 원고에게 금 55,492,000원 및 그 중 금 30,492,000원에 대하여는 2008. 9. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고, 금 25,000,000원에 대하여는 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.

【이 유】

1. 기초사실

가. 원고는 2004. 1. 15. 소외인으로부터 서울 용산구 (주소 생략) 소재 ○○빌딩 1층 점포(이하 이 사건 점포라 한다)를 보증금 4,500만 원, 차임 월 100만 원(부가가치세 별도, 매월 15일 지급), 기간 2004. 1. 15.부터 2006. 1. 15.까지로 정하여 임차한 후, 위 보증금을 지급하고 이 사건 점포에서 오토바이 판매·수리점을 운영하였다.

나. 그 후 피고가 이 사건 점포의 소유권을 취득하자, 원고는 2005. 5. 15. 피고와 사이에 이 사건 점포를 종전 임대차계약과 동일한 내용으로 임차하는 내용의 임대차계약(이하 “갱신 전 임대차계약”이라 한다)을 하였다.

다. 원고는 갱신 전 임대차계약이 만료되자 2006. 1. 16.경 피고와 사이에 갱신 전 임대차계약을 갱신하면서 보증금을 5,000만 원, 차임을 월 200만 원(부가가치세 별도)으로 각 인상하고, 기간을 2006. 1. 16.부터 2008. 1. 15.까지로 정하여 이 사건 점포에 관한 임대차계약(이하 “이 사건 임대차계약”이라 한다)을 체결하였다.

라. 한편, 이 사건 점포는 용산역전면제2구역도시환경정비사업조합(이하 “소외 조합”이라 한다)이 시행하는 도시환경정비사업 구역에 편입되었고, 소외 조합은 2008. 6. 27. 관리처분계획의 인가 및 고시를 마친 후 피고를 상대로 서울서부지방법원 2008가합14817호로 이 사건 점포에 대한 인도청구의 소를 제기하였는데, 소송 진행 중인 2009. 9. 23.경 소외 조합은 연체 차임을 공제한 이 사건 임대차계약의 보증금 잔액이 20,635,890원에 불과함을 주장하여 위 금액을 서울서부지방법원에 공탁(이하 “이 사건 공탁”이라 한다)하였고, 위 법원은 2011. 8. 25. 소외 조합의 청구를 인용하는 판결(이하 “이 사건 인도판결”이라 한다)을 선고하였다.

마. 원고는 2008. 9. 1.경부터는 차임을 지급하지 아니하였고, 2009. 1. 20.경 피고에 대하여 이행불능을 이유로 이 사건 임대차계약을 해지함을 통지한 후, 이 사건 인도판결 이후인 2011. 11. 23.경 소외 조합에 이 사건 점포를 인도하였다.

【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 보증금 반환청구에 대한 판단

가. 보증금 반환의무의 발생

위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2009. 1. 20. 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 구하는 보증금 잔액 2,500만 원을 반환할 의무가 있다.

나. 피고의 주장에 대한 판단

피고는, 원고가 이 사건 공탁금을 수령한 후 2011. 10. 27.경 소외 조합과 사이에 영업보상금 최종액을 수령하고 2011. 11. 15.까지 이 사건 점포를 인도하기로 합의하였고, 위 합의가 이행됨으로써 원고의 보증금반환채권은 더 이상 존재하지 아니한다고 주장한다.

그러므로 살피건대, 소외 조합이 연체 차임을 공제한 보증금 잔액으로 이 사건 공탁을 한 사실은 위에서 인정한 바와 같다. 그리고, 갑 제5, 6호증, 갑 제7호증의 1, 2, 갑 제8호증, 갑 제14호증의 2, 갑 제15호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 원고는 2010. 7. 14.경 이 사건 공탁금을 이의를 유보하고 출급한 사실, ② 소외 조합이 승소한 2011. 8. 25.자 이 사건 인도판결에서 피고는 보증금 반환과 동시이행의 항변을 하였으나 위 법원은 연체 차임 또는 차임 상당 부당이득금으로 보증금이 모두 공제되었음을 이유로 이를 받아들이지 아니한 사실, ③ 그 후 소외 조합을 대리한 주식회사 퍼펙트시큐리티와 원고는 2011. 10. 27.경 원고가 소외 조합으로부터 최종 영업보상금 87,189,390원 및 이주협의금 10,000,000원의 합계 금 97,189,390원을 수령하고 이 사건 점포를 2011. 11. 15.까지 인도하되, 이와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 하는 내용의 합의(이하 “이 사건 합의”라 한다)를 한 사실, ④ 이 사건 합의 당시 최종 영업보상금 87,189,390원은 소외 조합이 기존에 원고에 대한 영업보상금으로 공탁한 금 44,369,000원(1차 2009. 6. 12.자 39,512,000원+2차 2009. 11. 4.자 4,857,000원)에 피고가 수령한 이 사건 공탁금 20,635,890원을 더한 합계 금 65,004,890원(44,369,000원+20,635,890원)을 피고가 이미 수령한 것으로 보고, 나머지 22,184,500원(87,189,390원-65,004,890원)만을 지급하기로 약정한 사실, ⑤ 이에 따라 소외 조합은 2011. 10. 31. 원고에게 위 금 22,184,500원을 지급하였으나 원고는 위 약정기일에 이 사건 점포를 인도하지는 아니한 사실, ⑥ 그 후 원고와 피고 사이에 2011. 11. 22.경 피고가 원고가 수령한 모든 보상금 및 원고가 2008. 6. 27. 이후에 미지급한 차임에 대하여 민·형사상 일체의 이의를 제기하지 않는다는 내용의 합의(이하 “이 사건 후속 합의”라 한다)가 성립되었고, 다음날인 2011. 11. 23. 원고가 이 사건 점포를 인도하였으며, 피고는 2011. 11. 24. 원고에게 금 2,500만 원을 지급한 사실을 각 인정할 수 있다.

위에서 인정한 바와 같은 이 사건 인도판결의 취지, 원고는 소외 조합에 대하여 보증금 반환에 관하여 특별히 유보하지 아니하고 위 영업보상금만을 지급받고 이 사건 점포를 인도하는 것으로 이 사건 합의를 하였으나, 위 영업보상금에는 소외 조합이 보증금 반환 명목으로 공탁한 이 사건 공탁금이 포함됨으로써 보증금에 관한 부분이 반영되어 있었던 것으로 보이는 점, 이어 원고가 피고와 사이에 영업보상금과 차임에 관한 이 사건 후속 합의를 한 후에야 이 사건 점포를 인도한 점, 그 직후 피고가 원고와 임대차 관계를 최종적으로 청산하기 위한 것으로 보이는 돈 2,500만 원을 지급한 점, 이 사건 합의 당시 원고는 위 점포 인도와 관련하여 향후 어떠한 이의도 제기하지 않기로 한 점 등의 사정을 종합하면 위 합의 및 후속 합의가 이행됨에 따라 원고의 보증금반환채권은 모두 정산되어 반환이 완료된 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 있다.

다. 소결론

따라서 원고의 보증금 반환청구는 이유 없다.

3. 부당이득반환청구에 대한 판단

가. 부당이득반환의무의 발생 및 범위

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서는 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제10조 제3항에서는 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있는 규정하고 있다. 같은 법 제11조는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으나, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있는데, 갱신 전 임대차계약이 만료되던 2006. 1. 15. 당시 적용되던 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2008. 8. 21 대통령령 제20970호로 개정되기 전의 것) 제4조는 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못하는 것으로 규정하고 있고, 위 각 법령규정은 상가건물 임대차보호법 제15조에서 정한 바에 따라 강행규정에 해당한다 할 것인바, 위 각 법령규정을 종합하면 임대인과 임차인 사이에 임차인의 갱신청구권에 따라 갱신되는 임대차계약의 경우 보증금 또는 차임에 관한 약정 중 그 금액이 갱신 전 금액의 100분의 12를 초과하는 부분에 관하여는 효력을 인정할 수 없고, 따라서 이를 초과하여 지급한 부분에 대하여는 부당이득으로 반환을 청구할 수 있을 것이다.

위에서 본 사실관계에 갑 제3호증의 1 내지 6의 각 기재를 더하여 보면, 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료되기 약 2개월 전인 2005. 11. 9.경 피고는 원고에게 갱신거절의 통지를 하였고, 이에 대하여 원고는 2005. 11. 16.경 임대차계약의 갱신을 청구하는 통지를 발송하여 그 무렵 피고에게 위 통지가 도달하였으며, 그 후 원, 피고는 갱신 전 임대차계약의 기간이 만료된 직후인 2006. 1. 16.에 이 사건 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차기간도 갱신 전 임대차계약의 기간에 연속되는바, 이러한 사실들을 종합하면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신되었다 할 것이고, 갱신 전 임대차계약이 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 이상(보증금과 차임 환산액을 더하면 1억 5,000만 원으로서 2억 4,000만 원을 초과하지 아니한다), 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약에 따라 2006. 1. 16.부터 2008. 8. 31.까지 수령한 차임 중 월 1,232,000원(110만 원 × 1.12)을 초과하는 월 금 968,000원(2,200,000원 - 1,232,000원)의 비율로 계산한 금액을 반환하여야 할 것이다.

나. 피고의 주장에 대한 판단

1) 먼저, 피고는 이 사건 점포가 재건축될 예정이어서 원고의 갱신청구를 거절할 정당한 사유가 있어 이를 거절함에 따라 갱신 전 임대차계약은 갱신되지 못하였고, 원, 피고 사이의 합의에 따라 별도로 이 사건 임대차계약이 체결된 것이어서 상가건물 임대차보호법 제10조 제3항이 적용되지 아니한다고 주장하므로 살피건대, 을 제2호증의 기재에 의하면 위 도시환경정비사업은 원고가 갱신청구권을 행사한 때로부터 1년 이상 경과한 2006. 12. 13.에 소외 조합이 설립인가를 받고, 그로부터 약 9개월이 경과한 2007. 9. 17.에야 사업시행인가를 받은 사실이 인정되어 위 갱신청구권의 행사 및 그에 이은 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 점포의 재건축이 임박한 시점이 아니었고, 위에서 본 이 사건 임대차계약의 체결 경위 및 내용 등에 비추어 보면 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신청구에 따라 갱신 전 임대차계약을 갱신한 것으로 봄이 타당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

2) 피고는, 원고가 갱신 전 차임액의 100분의 12를 초과하여 지급한 차임 부분은 불법원인급여에 해당하므로 반환을 구할 수 없다는 취지로도 주장하나, 민법 제746조에서 정하는 불법원인급여의 “불법”은 단순히 강행법규 위반의 경우가 아닌 사회질서에 위반되는 것을 의미하는 것으로 볼 것인바, 위와 같은 법정한도를 초과하여 차임을 지급한 것으로 두고 반사회질서적인 행위라 할 수는 없으므로, 피고의 위 주장도 이유 없다.

다. 소결론

따라서 피고는 원고에게 부당이득으로 금 30,492,000원{968,000원 × 31개월(2006. 1. 16.부터 2008. 8. 15.까지) + 968,000원 × 15일(2008. 8. 16.부터 2008. 8. 31.까지)/주1) 30일} 및 이에 대한 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2012. 3. 6.부터 피고가 항쟁함이 상당한 이 판결선고일인 2012. 9. 24.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금(원고는 최종 부당이득금 발생일 다음날인 2008. 9. 1.부터 지연손해금의 지급을 구하나, 부당이득반환의무는 기한의 정함이 없는 채무이므로 원고의 지급최고의 뜻이 담긴 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 지연손해금이 발생한다)을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.

판사   박형순

주1) 원래 금 499,612원(= 968,000원×16일/31일)으로 계산하여야 하나 원고가 구하는 바에 따른다.