대법원 2019. 9. 26. 선고 2017다228809, 228816 판결
[건물명도·부속물매수대금][미간행]
【판시사항】
2015. 5. 13. 신설된 상가건물 임대차보호법 제10조의4 권리금 회수기회 보호조항이 시행일을 기준으로 존속 중인 임대차이면 부칙(2013. 8. 13.) 제2조에 불구하고 같은 법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는지 여부(적극)
【참조조문】
상가건물 임대차보호법 제2조 제1항, 제3항, 제10조의4, 부칙(2013. 8. 13.) 제2조, 부칙(2015. 5. 13.) 제2조, 제3조
【전 문】
【원고(반소피고), 피상고인】 원고(반소피고) (소송대리인 변호사 김기태 외 1인)
【피고(반소원고), 상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 최환석)
【원심판결】 전주지법 2017. 4. 12. 선고 2016나9400, 9417 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 이 사건을 전주지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
원심은 그 판시와 같은 이유로, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)가 이 사건 임대차 건물에 화장실 등 리모델링 공사를 하였고 그에 따른 부속물매수청구권을 행사하는 바이므로 부속물매수대금을 지급받기 전에는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)의 이 사건 건물 인도청구에 응할 수 없다고 항변함과 동시에 원고에 대하여 반소로 위 부속물매수대금의 지급을 구한다는 피고의 주장을 배척하였다.
관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 이유 설시에 다소 적절하지 아니한 부분이 있기는 하나, 원심의 위와 같은 결론에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 사실을 잘못 인정한 위법이 없다.
2. 상고이유 제2점에 대하여
가. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다)은 적용 범위에 관하여 ‘이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다(제2조 제1항). 한편 2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정된 상가임대차법은 제2조 제3항을 신설하여 ‘제1항 단서에도 불구하고 계약갱신 요구 등을 규정한 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다’고 규정함으로써, 상가임대차법의 일부 조항은 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되도록 개정하였다. 그리고 그 후 상가임대차법은 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정되어 같은 날 시행되면서 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)의 규정을 신설하고, 제2조 제3항의 ‘제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되는 규정’에 제10조의4를 추가하는 한편, 부칙 제3조에서 “제10조의4의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.”라고 규정하였다.
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제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010.5.17> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013.8.13, 2015.5.13> 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. 미적용 [전문개정 2009.1.30] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018.10.16> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. (미적용) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009.5.8>(미적용) ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(미적용) [전문개정 2009.1.30] 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013.8.13] 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018.10.16> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018.10.16> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13] 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] |
【전 문】
위와 같은 상가임대차법 관련 규정의 문언, 개정 경위와 개정 법률 조항의 입법 취지 등에 비추어 볼 때, 상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 동 규정이 신설된 법률 제13284호의 시행일인 2015. 5. 13.을 기준으로 존속 중인 임대차이면 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용된다. 이는 그 임대차가 법률 제12042호의 시행일인 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차가 아니라도 마찬가지이다. 구체적인 이유는 다음과 같다.
1) 상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)는 2015. 5. 13. 신설된 조항이다. 2015. 5. 13. 개정·시행된 법률 제13284호는 위와 같이 권리금 회수기회 보호조항을 신설하면서 그 부칙 제3조에서 동 조항이 ‘당시 존속 중인 임대차’에 적용됨을 분명히 하였다.
2) 2015. 5. 13. 개정·시행된 법률 제13284호는 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 권리금 회수기회 보호조항이 적용됨을 정하기 위하여 제2조 제3항에 제10조의4를 삽입하였는데, 제2조 제3항 중 제10조의4 부분은 2015. 5. 13. 개정으로 삽입되었으므로 그 경과규정으로서의 부칙은 2015. 5. 13.자 부칙에 따라 판단하여야 한다고 봄이 타당하다. 즉, 입법기술상 제10조의4가 제2조 제3항에 삽입되었고, 2013. 8. 13. 개정된 법률 제12042호의 부칙 제2조는 “이 법은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하고 있다 하더라도 제10조의4의 적용 범위를 제2조 제3항이 처음 신설된 2013. 8. 13.자 부칙을 중첩적으로 적용하여 정할 것은 아니다.
3) 입법과정을 살펴보더라도 권리금 회수기회 보호조항의 소급효를 인정할 것인지에 관하여 논의한 결과, 동 조항이 임대인에게 권리금을 반환할 의무를 발생시키는 것이 아니라 향후 체결되는 신규임대차와 관련하여 권리금 회수를 방해하지 않을 의무만 부과하는 점, 새로 체결되거나 갱신되는 임대차에만 적용하면 법이 적용되는 시점이 너무 늦어지고 그 사이 보증금 등이 폭등할 우려가 있는 점 등을 고려하여 당시 존속 중인 임대차에 적용하는 것으로 입법되었을 뿐, 2013. 8. 13. 이후 임대차계약이 체결되거나 갱신되었을 것임을 전제로 그 소급효가 논의된 적은 없는 것으로 보인다.
4) 법률 제13284호의 부칙은 제2조에서 “제2조 제3항의 개정규정 중 제3조 대항력에 관한 규정은 이 법 시행 후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 규정하여 대항력에 관한 규정은 장래에 향하여만 적용됨을 분명히 하는 한편 위에서 본 바와 같이 제10조의4의 개정규정은 동법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용하도록 규정하였고, 권리금 회수기회 보호조항의 적용에 관하여 법률 제12042호의 시행일인 2013. 8. 13.을 기준으로 그 적용 여부를 달리한다고 볼 수 있을 만한 아무런 규정을 두지 아니하였다.
나. 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 피고는 2011. 5. 2. 이 사건 건물을 임대차보증금 50,000,000원, 월차임 1,650,000원, 기간 2년으로 정하여 소외인으로부터 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 이어 2013. 5. 9. 임대차보증금 80,000,000원, 월차임 1,650,000원, 기간을 2015. 5. 14.까지로 변경하여 이 사건 임대차계약을 갱신하였다.
2) 원고는 2014. 12. 9. 위 소외인으로부터 이 사건 건물을 매수한 후 2014. 12. 30. 소유권이전등기를 마침으로써 소외인의 임대인의 지위를 승계하였다.
3) 원고는 2015. 3. 19. 피고에게 이 사건 임대차계약에 관한 갱신 거절의 의사표시를 하였고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 2015. 5. 14. 기간만료로 종료되었다.
다. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 상가임대차법 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정이 시행된 2015. 5. 13. 당시 존속 중이었으므로 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차이더라도 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정이 적용된다.
원심은, 이와 달리 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용되려면 법률 제12042호의 부칙 제2조에 따라 2013. 8. 13. 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차이어야 하는데 이 사건 임대차계약은 그렇지 않다는 이유로 이 사건 임대차계약에는 상가임대차법 제10조의4 규정이 적용되지 않는다고 보았다.
원심의 이와 같은 판단에는 상가임대차법 제10조의4 및 부칙 규정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 정당하다.
3. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박상옥(재판장) 안철상 노정희(주심) 김상환