주임법/주임8-보증금일정액보호

임대주택법의 적용을 받는 경우 표준임대차계약서 해당하는 사유가 아닌한 계약갱신을 거절할 수 없으며, 채무자의 채권자에 의한 임차보증금에 대한 압류등이 계약갱신거절 사유에 해당하..

모두우리 2021. 2. 10. 18:31
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대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결

[건물명도(인도)][공2020하,1252]

【판시사항】

구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택의 임대인이 같은 법 시행규칙 제21조에서 정한 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호에 해당하는 사유가 없는 경우에도 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부(원칙적 소극)임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정이 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당하는지 여부(소극)

【판결요지】

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, ‘이하 구 임대주택법’이라 한다) 제32조 제1항제3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조 [별지 제20호 서식]) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다.

그리고 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵다.

【참조조문】

구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것) 제27조 제1항(현행 민간임대주택에 관한 특별법 제45조 제1항 및 공공주택 특별법 제49조의3 제1항 참조), 제32조 제1항(현행 민간임대주택에 관한 특별법 제47조 제1항 및 공공주택 특별법 제49조의2 제1항 참조), 제3항(현행 삭제), 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제1항(현행 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제1항 및 공공주택 특별법 시행령 제44조 제1항 참조), 제2항(현행 공공주택 특별법 시행령 제44조 제2항 참조), 제26조 제1항(현행 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제35조 및 공공주택 특별법 제49조의2 제1항 참조), 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부 개정되기 전의 것) 제21조 제2항 [별지 제20호 서식] 제10조 제1항(현행 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제20조 제1항 제1호 [별지 제24호 서식] 제10조 제1항 및 공공주택 특별법 시행규칙 제32조 제1항 제1호 [별지 제5호 서식] 제10조 제1항 참조), 민사집행법 제227조제229조제246조 제1항 제6호주택임대차보호법 제8조주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항

【참조판례】

대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결(공1991, 2805)
대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결(공1994상, 689)
대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결(공2005상, 840)
대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결(공2018상, 553)

【전 문】

【원고, 상고인】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 시율 담당변호사 문성탁 외 3인)

【피고, 피상고인】 피고

【원심판결】 광주지법 2019. 12. 13. 선고 2019나58505 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 가. 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, ‘이하 구 임대주택법’이라 한다) 제32조 제1항제3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조 [별지 제20호 서식]) 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 구 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결 등 참조).

나. 그리고 다음과 같은 사정을 모두 고려할 때 임차인의 채권자로부터 임대보증금반환청구권에 대한 압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵다.

1) 임대주택법이 적용되는 임대주택의 경우 임대의무기간 동안에는 매각이 제한되므로, 앞서 본 바와 같이 임대인은 임대의무기간 동안에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 한 임대차계약을 해제, 해지하거나 또는 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없음이 원칙이다.

2) 1984. 12. 31. 법률 제3783호로 제정된 구 임대주택건설촉진법은 제9조의 위임에 의한 같은 법 시행규칙 제9조에서 임대인의 임대차계약 갱신거절 사유를 법정하였고, 1993. 12. 27. 법률 제4629호로 전부 개정되어 구 임대주택법으로 법명이 변경되면서 제18조 제1항제3항에서 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용 및 준수하여야 하는 것으로 규정하고, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제8조 [별지 제10호 서식]) 제10조 제1항에서 임대인의 임대차계약 갱신거절 사유를 구체적으로 열거하였으며, 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되면서 신설된 제27조 제1항에서 임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있도록 규정하고, 이에 따라 같은 법 시행령 제26조 제1항의 각호에서 갱신거절 사유를 규정하였는데, 한편 같은 법 시행규칙이 정한 표준임대차계약서 제10조 제1항에서 임대차계약 갱신거절 사유로 위 시행령 제26조 제1항의 각호와 사실상 동일한 사유를 두어 더한층 임대주택 임차인의 권익을 보호하였다.

3) 판례는 위 구 임대주택건설촉진법 시행 당시, “임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택의 임대인은 같은 법 시행규칙 제9조 각호 소정의 사유가 있는 경우라야 그 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없고 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 한다.”라고 판단하여(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결 등 참조) 갱신거절 사유를 예시가 아닌 제한적 열거규정으로 엄격하게 해석하였고, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한 기간 내에 있는 경우로 한정하여(대법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결 등 참조) 법률상 제한을 받는 임대인의 권리와 조화를 꾀하였으며, 이후 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정된 구 임대주택법에 이르기까지 그와 같은 태도를 유지하고 있다(앞서 본 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결대법원 2018. 2. 8. 선고 2016다241805, 241812 판결 등 참조).

4) 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 22. 대통령령 제26749호로 개정된 것) 제21조 제1항제2항에 따르면, 공공건설임대주택 중 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금을 초과할 수 없어 비교적 소액이므로, 그러한 임대보증금에 대한 반환채권은 채권으로서의 재산적 성격과 담보로서의 중요성이 미미하여 자금조달수단 기능과 가치를 보장하여야 할 필요성이 크다고 보기 어렵고, 한편 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 의해 주택임대차보호법 제8조주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항에 따라 우선변제를 받을 금액에 해당하는 임대보증금 부분에 대한 반환채권은 압류금지채권에 해당하는바, 비교적 소액인 임대보증금반환채권의 전부 내지 상당 부분이 압류금지채권에 해당할 경우가 적지 않을 것이어서 그러한 경우에는 압류 및 추심명령의 효력이 인정될 수도 없다.

2. 원심은, 구 임대주택법이 적용되는 임대주택에 관한 이 사건 임대차계약에 대해, 소외 예금보험공사가 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채권에 관하여 압류 및 추심명령을 받아 원고에게 갱신 중지 요청을 한 이상 원고는 임대차계약 갱신으로 예금보험공사에 대항할 수 없으므로 이 사건 임대차계약은 계약기간 만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여, 원고가 주장하는 사유는 이 사건 임대차계약서 5. 계약일반조건 제10조 제1항에 정해진 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하지 아니하므로 원고가 그 주장과 같은 사정을 이유로 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아, 임대차기간 만료를 이유로 한 원고의 이 사건 임대주택 인도청구를 배척하였다.

3. 원심판결 이유를 앞서 본 법리와 적법하게 채택된 증거들에 비추어 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 임대차계약 갱신에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   노태악(재판장) 김재형 민유숙(주심) 이동원

 

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광주지방법원 2019. 12. 13. 선고 2019나58505 판결

[건물명도(인도)][미간행]

【전 문】

【원고, 항소인】 한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 시율 담당변호사 박은주)

【피고, 피항소인】 피고 1 외 1인

【변론종결】

2019. 11. 15.

【제1심판결】 광주지방법원 2019. 6. 4. 선고 2018가단531644 판결

【주 문】

1. 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고 1은 원고로부터 16,007,026원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 제1항 기재 건물을 인도하라.

나. 원고의 피고 1에 대한 나머지 청구를 기각한다.

2. 원고의 피고 2에 대한 항소를 기각한다.

3. 원고와 피고 1 사이에 생긴 소송총비용 중 40%는 원고가, 나머지 60%는 피고 1이 각 부담하고, 원고와 피고 2 사이에 생긴 항소비용은 원고가 부담한다.

4. 제1항 가목은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 원고에게, 피고 1은 별지 목록 제1항 기재 건물(이하 ‘제1 아파트’라고 한다)을, 피고 2는 별지 목록 제2항 기재 건물(이하 ‘제2 아파트’라고 한다)을 각 인도하라.

【이 유】

1. 인정사실

가. 원고는 피고들에게 다음 표의 기재와 같이 공공건설임대주택인 제1, 2아파트를 각 임대하는 임대차계약을 체결하고 아파트를 인도하였다.

임차인

임대목적물

계약일

임대차계약기간

임대보증금

월 임대료

피고 1

제1 아파트

2016. 1. 28.

2016. 2. 1. ~ 2018. 1. 31.

18,433,000원

103,100원

피고 2

제2 아파트

2014. 12. 31.

2015. 1. 1. ~ 2016. 12. 31.

24,446,000원

81,520원

나. 위 임대차계약 중 이 사건과 관련 있는 부분은 다음과 같다.

5. 계약일반조건

제6조(임차인의 금지행위)

임차인은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다.

1. 임대주택법을 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위

2. 임대주택 및 그 부대시설을 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우

3. 임대주택 및 그 부대시설을 파손 또는 멸실하는 행위

4. 기타 임대주택 및 그 부대시설의 유지·관리를 위하여 임대인과 임차인이 합의한 사항을 위반하는 행위

제10조(임대차계약의 해제 및 해지)

① 임차인이 아래 각 호에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우

2. 임대주택법 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우

3. 임대차계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우. 다만, 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우

5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우

6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우

7. 「주택법」 제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우와 해당 임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우는 제외한다.

8. 임차인이 해당 주택에서 퇴거하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우

9. 그 밖에 이 임대차계약서상 의무를 위반한 경우

 

6. 계약특수조건

제1조(임대차계약의 갱신)

① 임대인은 국민임대주택의 입주자격(무주택세대구성원, 자산보유기준, 소득기준, 단독세대주의 주택규모 제한 등)을 유지하고 있는 임차인과 2년 단위로 임대차계약을 갱신할 수 있다. 이 경우 임차인은 임대인이 정한 임대보증금 및 임대료 등의 임대조건을 수락하고 임대차계약 기간 종료일 1개월 전까지 임대인에게 임대차계약 갱신의사를 통보하여야 한다.

제8조(임대차계약의 해제 또는 해지에 따른 임대료 증의 납부)

① 계약일반조건 제10조 제1항 또는 제2항 각 호의 사유로 임대차계약이 해제 또는 해지되었을 경우에 임차인은 임대주택을 임대차계약의 해제 또는 해지일로부터 1개월 이내에 임대인에게 명도하여야 하며, 임대차계약 해제 또는 해지일로부터 명도일까지의 임대료, 관리비, 사용료 등 제반납부금을 납부하여야 한다.

제10조(불법거주에 대한 배상금)

임차인이 계약특수조건 제8조에 따라 임대주택을 명도하여야 하는 날까지 임대인에게 명도하지 아니하는 경우와 계약특수조건 제2조에 따른 임대차계약기간이 종료되었음에도 명도 또는 임대차갱신계약을 체결하지 아니하는 경우에는 임차인은 그 주택을 명도하여야 하는 날의 다음날부터 명도일까지 기간에 대해 계약 일반조건 제1조 제1항의 기본 월 임대료의 1.5배에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하여야 한다. 이 경우 명도일까지 임차인이 사용한 전기료, 수도료 등 사용료와 관리비는 이와 별도로 납부하여야 한다.

다. 피고 1은 2017. 4. 21. 광주 북구 (주소 생략) 지상 집합건물인 ○○○○○○○ 제101동 1102호에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 피고 1에 대하여 임대차계약 5. 계약일반조건 제10조 제1항 제7호를 이유로 제1 아파트에 관한 임대차계약 갱신을 거절하였다.

라. 파산채무자 주식회사 솔로몬저축은행의 파산관재인 예금보험공사는 2015. 11. 13. 광주지방법원 2015타채32694호로 피고 2에 대한 서울지방법원 2014가단225371 판결 정본에 기하여 피고 2가 원고에 대하여 가지는 제2 아파트 임대차보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심명령을 받았고, 위 명령 정본이 2015. 11. 16.경 원고에게 송달되었다. 예금보험공사는 2016. 1. 22. 원고에게 위 채권 압류 및 추심명령을 이유로 원고와 피고 2 사이의 제2 아파트에 관한 임대차계약 갱신 중지를 요청하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제3호증의 2, 3, 갑 제6호증의 2, 4, 갑 제9호증의 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 1에 대한 청구에 관한 판단

가. 청구원인에 관한 판단

앞서 인정한 사실에 의하면, 원고와 피고 1 사이의 제1 아파트에 관한 임대차계약은 원고의 정당한 갱신 거절에 따라 그 임대차기간의 말일인 2018. 1. 31. 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 1은 원고에게 제1 아파트를 인도할 의무가 있다.

나. 피고 1의 동시이행항변에 관한 판단

피고 1은 원고로부터 잔여 임대차보증금을 반환받기 전에는 원고의 인도청구에 응할 수 없다는 취지의 동시이행항변을 한다. 살피건대 피고 1이 제1 아파트에 관한 임대차계약 체결 당시 원고에게 임대차보증금으로 18,433,000원을 지급한 사실, 위 임대차계약이 2018. 1. 31. 종료된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고 1에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 피고 1의 이 사건 인도의무는 원고의 이 사건 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있다.

다. 원고의 공제 재항변에 대한 판단

1) 원고는, 피고 1이 임대차계약기간이 만료한 후에도 제1 아파트를 사용하고 있으므로, 피고 1의 임대차보증금에서 합계 2,503,274원(= 불법거주배상금 2,257,220원 + 소송비 77,300원 + 관리비 97,270원 + 시설물비 71,484원)이 공제되어야 한다고 재항변한다.

2) 앞서 인정한 사실 및 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 사실에 의하면, 임대차계약의 ‘6. 계약특수조건 제10조’는 불법거주배상금으로 ‘임차인이 계약특수조건 제8조에 의하여 임대주택을 명도하여야 하는 날까지 임대인에게 명도하지 아니하는 경우와 계약특수조건 제2조에서 정한 임대차계약기간이 종료되었음에도 명도 또는 임대차 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는 임차인은 그 주택을 명도하여야 하는 날의 다음날부터 명도일까지의 기간에 대해 계약일반조건 제1조 제1항의 기본 월 임대료의 1.5배에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하여야 한다. 이 경우 명도일까지 임차인이 사용한 전기료, 수도료 등을 포함한 관리비는 이와 별도로 납부하여야 한다’고 규정하고 있는 사실, 제1 아파트에 관한 임대차계약이 종료한 후로서 원고가 구하는 2018. 3. 28.부터 피고 1이 원고에게 제1 아파트를 인도하였음이 다툼이 없는 2019. 6. 14.까지 불법거주배상금은 2,257,220원(약정 월 차임 103,100원 × 1.5배 × 14개월 18일 = 2,257,890원이나 그 중 원고가 구하는 돈)이고, 체납관리비 97,270원, 체납 시설물비 71,484원인 사실이 인정된다.

3) 따라서 임대차보증금 18,433,000원에서 차임 상당 부당이득금(불법거주배상금) 및 체납 관리비 및 시설물비로 2,425,974원(= 2,257,220원 + 97,270원 + 71,484원)이 공제되면, 원고가 반환하여야 할 임대차보증금은 16,007,026원(= 18,433,000원 - 2,425,974원)이다. 원고의 재항변은 위 인정 범위 내에서 이유 있고, 나머지는 이유 없다.

라. 소결론

따라서 피고 1은 원고로부터 16,007,026원을 지급받음과 동시에 원고에게 제1 아파트를 인도할 의무가 있다.

3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

예금보험공사가 피고 2의 원고에 대한 임대차보증금 채권에 관하여 압류, 추심명령을 받은 채권자로서 원고에게 피고 2와 원고 사이의 임대차계약에 관하여 갱신 중지 요청을 한 이상 원고는 임대차계약 갱신으로 예금보험공사에 대항할 수 없고, 위 임대차계약은 계약기간 만료로 종료되었으므로, 피고 2는 원고에게 임대차계약 목적물인 제2 아파트를 인도할 의무가 있다.

나. 판단

앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고 2 사이의 제2 아파트에 관한 임대차계약은 갱신되어야 할 것이므로, 계약기간 만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 위 청구는 이유 없다.

1) 구 임대주택법(2015. 9. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제32조 제13항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조, 서식 제20호) 계약조건 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. 따라서 원고가 임대의무기간이 30년인 공공건설임대주택인 제2 아파트에 관한 임대차계약 갱신을 거절하기 위해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사정이 있어야 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결).

이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 주장하는 ‘예금보험공사가 피고 2의 원고에 대한 임대차보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심명령을 받은 뒤 원고에 대하여 임대차계약 갱신 중지 요청을 하였다는 사유’는 임대차계약서 5. 계약일반조건 제10조 제1항에 정해진 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하지 아니함이 명백하므로, 원고는 이를 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다.

2) 제2 아파트는 공공건설임대주택으로서 원고는 30년의 임대의무기간이 지나기 전에는 매각할 수 없고(구 임대주택법 제16조 제1항 제2호주1) ), 앞서 본 바와 같이 계약일반조건 제10조 제1항에 해당하는 사유가 없는 이상 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다. 이에 따라 피고 2는 국민임대주택의 입주자격을 유지한 상태에서 위와 같이 정해진 갱신거절 사유가 없는 이상 임대차계약의 갱신을 주장할 수 있었다.

이러한 임대주택에 관한 임대차계약 갱신의 특수성에 따른 임대차계약기간, 국민의 주거생활 안정을 목적으로 하는 임대주택법의 취지 등을 고려할 때, 임대주택에 관한 보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심 명령을 받은 예금보험공사 역시 계약기간이 단기로 정해진 일반적인 임대차계약과 달리 갱신거절사유가 없는 한 임대의무기간 내에서 임대차계약이 2년마다 갱신되는 것을 전제로 한 계약에 따른 임대차보증금 반환채권에 관하여 추심권한을 부여받은 것으로 보아야 한다.

3) 덧붙여 임대차계약이 적법하게 갱신되지 아니하였다고 볼 경우 원고가 채권 압류 및 추심명령의 제3채무자로서 반환의무를 부담하는 임대차보증금은 피고 2가 제2 아파트를 명도하기 전까지 발생할 불법거주배상금 등을 공제한 나머지에 한정되는데, 민사집행법 제246조 제1항 제6호주2) 에 따라 광역시 내 제2 아파트에 관한 임대차보증금 중 20,000,000원 이하 부분은 압류금지채권에 해당한다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고 1에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 위와 같이 변경하고, 피고 2에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.

[별지 생략]

판사   김성곤(재판장) 김성준 박주영

주1) 구 임대주택법 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

주2) 민사집행법 제246조(압류금지채권) ① 다음 각 호의 채권은 압류하지 못한다. 6. 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.(후략) ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원